Realia Business, S.A.
Cuentas Anuales e Informe de Gestión
del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023
REALIA BUSINESS, S.A.
BALANCE DE SITUACIÓN AL 31 DE DICIEMBRE DE 2023
(
Miles de Euros
)
1
Notas de la Ejercicio Ejercicio Notas de la Ejercicio Ejercicio
ACTIVO Memoria 2023 2022 PATRIMONIO NETO Y PASIVO Memoria 2023 2022
ACTIVO NO CORRIENTE 452.793 425.441 PATRIMONIO NETO Nota 12 625.017 629.162
Inmovilizado intangible Nota 5 58 21 FONDOS PROPIOS-
Aplicaciones informáticas 58 21 Capital 196.864 196.864
Inmovilizado material Nota 6 211 251 Prima de emisión 528.492 528.492
Inmuebles para uso propio 10 11 Reservas 294.344 331.543
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material 201 240 Legal y estatutarias 28.343 24.987
Inversiones inmobiliarias Nota 7 4.230 4.534 Otras reservas 266.001 306.556
Terrenos 1.850 1.903 Acciones y participaciones en patrimonio propias (7.526) (7.526)
Construcciones 2.260 2.410 Resultados de ejercicios anteriores (423.647) (453.853)
Otras instalaciones 120 221 Resultado del ejercicio 36.442 33.562
Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo
Notas 9.1 y
18.2
363.864 360.388 Subvención, donación y legados recibidos 48 80
Instrumentos de patrimonio 329.230 329.192 PASIVO NO CORRIENTE 15.707 14.605
Créditos a empresas 34.634 31.196 Provisiones a largo plazo Nota 13.1 15.312 14.274
Activos por impuesto diferido Nota 16.4 84.344 60.211 Pasivos por impuesto diferido Nota 16.5 151 91
Otros activos no corrientes 86 36 Otros pasivos no corrientes 244 240
ACTIVO CORRIENTE 319.957 321.618 PASIVO CORRIENTE 132.026 103.292
Existencias Nota 10 258.257 283.896 Provisiones a corto plazo Nota 13.1 312 508
Terrenos y solares 177.709 193.662 Deudas a corto plazo Nota 14 452 315
Obras en curso de ciclo corto 11.582 34.048 Otros pasivos financieros 452 315
Obras en curso de ciclo largo 43.675 29.926
Deudas con empresas del Grupo y asociadas a corto
plazo
Notas 14 y
18.2
106.965 76.581
Edificios construidos 25.271 25.937 Otras deudas con empresas del Grupo y asociadas 106.965 76.581
Anticipos a proveedores 20 323 Acreedores comerciales y otras cuentas a paga
r
Nota 15 23.567 25.556
Deudores comerciales y otras cuentas a cobra
r
Nota 9.4 14.823 13.540 Proveedores 12.183 10.044
Clientes, empresas del Grupo y asociadas Nota 18.2 2.810 2.740 Proveedores, empresas del Grupo y asociadas Nota 18.2 2.420 5.378
Deudores varios 72 920 Acreedores varios 1.377 1.482
Personal 1 1 Personal 149 111
Activos por impuesto corriente Nota 16.1 11.403 9.296 Otras deudas con las Administraciones Públicas Nota 16.1 3.893 1.684
Otros créditos con las Administraciones Públicas Nota 16.1 537 583 Anticipos de clientes Notas 10 3.545 6.857
Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo
Notas 9.2 y
18.2
14.666 11.802 Periodificaciones a corto plazo 730 332
Créditos a empresas 14.666 11.802
Inversiones financieras a corto plazo Nota 9.2 743 830
Créditos a empresas 7 7
Otros activos financieros 736 823
Periodificaciones a corto plazo 371 333
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes Nota 11 31.097 11.217
TOTAL
A
CTIVO 772.750 747.059 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 772.750 747.059
Las notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante del balance de situación a 31 de diciembre de 2023
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CUENTA DE RESULTADOS DEL EJERCICIO 2023
(
Miles de Euros
)
2
Notas de la Ejercicio Ejercicio
Memoria 2023 2022
OPERACIONES CONTINUADAS
Importe neto de la cifra de negocios Nota 17.1 64.743 48.847
Ventas 57.736 42.045
Prestación de servicios 7.007 6.802
Otros ingresos de explotación 329 237
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 329 237
Aprovisionamientos Nota 17.2 (41.668) (37.118)
Consumo de terrenos y solares (16.720) (32.188)
Trabajos realizados por otras empresas (19.814) (22.644)
Deterioro de terrenos y solares Nota 10 (5.134) 17.714
Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación (7.753) 11.916
Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación Nota 17.2 (7.906) 6.790
Deterioro de existencias de productos terminados y en curso de fabricación Nota 10 y 17.2 153 5.126
Gastos de personal (4.106) (3.641)
Sueldos, salarios y asimilados (3.153) (2.770)
Cargas sociales Nota 17.4 (953) (871)
Otros gastos de explotación (6.664) (2.352)
Servicios exteriores Nota 17.5 (4.838) (4.938)
Tributos Nota 17.5 (781) 1.269
Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales Nota 13.1 (1.045) 1.317
Amortización del inmovilizado Notas 5, 6 y 7 (371) (382)
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado 2 249
Deterioros y pérdidas Nota 6 y 7 2 249
Otros resultados (5) 143
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 4.507 17.899
Ingresos financieros Nota 17.6 7.384 18.497
De participaciones en empresas del grupo Nota 18.1 4.559 17.656
De valores negociables y otros instrumentos financieros 2.825 841
- En empresas del Grupo y asociadas Nota 18.1 1.477 737
- En terceros 1.348 104
Gastos financieros Nota 17.6 (3.763) (1.177)
Por deudas con empresas del grupo y asociadas (3.759) (1.123)
Por deudas con terceros (4) (54)
Variación de valor razonable en instrumento financiero Nota 17.6 y 13.1 - 2.404
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros Notas 17.6 (398) 346
Deterioros y pérdidas Nota 9.1 y 9.2 (511) 346
Resultados por enajenaciones y otras 113
RESULTADO FINANCIERO 3.223 20.070
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 7.730 37.969
Impuestos sobre beneficios Nota 16.3 28.712 (4.407)
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS 36.442 33.562
RESULTADO DEL EJERCICIO 36.442 33.562
Las notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de resultados a 31 de diciembre de 2023
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ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2023
(
Miles de Euros
)
3
A) ESTADOS DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
(Miles de Euros)
Notas
de la
Ejercicio Ejercicio
Memoria 2023 2022
RESULTADO DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (I) Nota 3 36.442 33.562
TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II) - -
TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (III) - -
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III) 36.442 33.562
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de ingresos y gastos reconocidos correspondiente al
ejercicio 2023.
B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
(Miles de Euros)
Capital
(Nota 12)
Prima de
Emisión
(Nota 12.4)
Reservas
(Nota 12.1
y 12.3)
Acciones
Propias
(Nota 12.2)
Resultados
de
ejercicios
anteriores
Resultado
del
ejercicio
(Nota 3)
TOTAL
Subvención
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2021 196.864 528.492 329.265 (7.526) (474.351) 22.776 - 595.520
Total ingresos y gastos reconocidos - - - -
-
33.562 33.562
Operaciones con accionistas: -
- Aplicación de resultado 2021 - - 2.278 - 20.498 (22.776) -
- Ampliaciones y reducciones de capital - - - - - - -
- Operaciones con acciones propias - - - - - - -
- Otras operaciones 80 80
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2022 196.864 528.492 331.543 (7.526) (453.853) 33.562 80 629.162
Total ingresos y gastos reconocidos - - - -
-
36.442
36.442
Operaciones con accionistas:
- Aplicación de resultado 2022 - - 3.356 - 30.206 (33.562) -
- Ampliaciones y reducciones de capital - - - - - - -
- Distribucion de dividendos (40.555) (40.555)
- Operaciones con acciones propias - - - - - - -
- Otras operaciones (32) (32)
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2023 196.864 528.492 294.344 (7.526) (423.647) 36.442 48 625.017
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio
2023.
REALIA BUSINESS, S.A.
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2023
(
Miles de Euros
)
4
Notas de la Ejercicio Ejercicio
Memoria 2023 2022
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (I) 38.845 43.388
Resultado del ejercicio antes de impuestos 7.730 37.969
Ajustes al resultado: 2.968 (44.084)
- Amortización del inmovilizado
Notas 5, 6 y 7
371 382
- Correcciones valorativas por deterioro
Notas 6, 7, 9.1 y 10
5.489 (23.452)
- Variación de provisiones 842 (1.290)
- Resultados enajenaciones de instrumentos financieros (113)
- Ingresos financieros
Nota 17.6
(7.384) (18.497)
- Gastos financieros
Nota 17.6
3.763 1.177
- Variación valor razonable en instrumentos financieros - (2.404)
Cambios en el capital corriente 20.247 30.217
- Existencias
Nota 10
20.658 22.014
- Deudores y otras cuentas a cobrar
Nota 9.4
820 2.506
- Otros activos corrientes (38) (306)
- Acreedores y otras cuentas a pagar
Nota 15
(1.660) 5.963
- Otros pasivos corrientes 467 40
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación 7.900 19.286
- Pagos de interes es (2.945) (1.068)
- Cobro de dividendos 4.559 17.656
- Cobros de intereses 773 334
- Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios
Nota 16
5.513 2.548
- Otros cobros (pagos) de actividades explotación - (184)
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (II) (7.417) 1.866
Pagos por inversiones (20.122) (14.650)
- Empresas del Grupo y asociadas
Nota 9.1
(20.038) (14.635)
- Inmovilizado intangible (54) -
- Inmovilizado material 24 (6)
- Inversiones inmobiliarias --
- Otros activos financieros (54) (9)
Cobros por desinversiones 12.705 16.516
- Empresas del Grupo y asociadas
Nota 9.2
12.613 15.166
- Otros activos financieros 92 1.350
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (III) (11.548) (49.973)
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio Nota 12 (32) 80
- Subvenciones,donaciones y legados recibidos (32) 80
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero Nota 14 29.039 (50.053)
- Emisión de deudas con empresas del Grupo y asociadas 34.000 2
- Emisión de otras deudas 39 2
- Devolución y amortización de deudas con empresas del Grupo y asociadas (5.000) (50.000)
- Otras deudas -(57)
Pagos dividendos y remuneraciones otros instr. patrimonio Nota 14 (40.555) -
- Dividendos (40.555) -
AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (I+II+III+IV) 19.880 (4.719)
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio
11.217 15.936
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio
Nota 11 31.097 11.217
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2023.
5
Realia Business, S.A.
Memoria del
ejercicio terminado el
31 de diciembre de 2023
1. Actividad de la Empresa
La Sociedad se constituyó el 14 de agosto de 1997 como consecuencia de la escisión de Proyectos y Desarrollos
Urbanísticos, S.A. (PRODUSA) en Produsa Este, S.L. y Produsa Oeste, S.L. Con fecha 13 de abril de 2000 la
Sociedad se transformó en Sociedad Anónima y cambió su denominación a Realia Business, S.A. con fecha 16
de junio de 2000. Su domicilio social se encuentra en la actualidad en la Avenida Camino de Santiago Nº40, de
Madrid.
Con fecha 5 de febrero de 2007, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la reestructuración del
Grupo Realia, mediante la constitución de una nueva Sociedad denominada “Realia Patrimonio, S.L.U.”, cuyo
único socio es la propia Realia Business, S.A., y a la que se aporta la actividad patrimonial del Grupo Realia. La
información exigida legalmente en relación con esta operación se desglosó en las cuentas anuales del ejercicio
2007.
El objeto social y actividad principal de la Sociedad desde su constitución ha consistido en el desarrollo de todas
aquellas actividades dirigidas a la adquisición, enajenación, gravamen, arrendamiento, promoción, construcción,
urbanización, parcelación y explotación, por cualquier título admitido en derecho, de toda clase de bienes y
derechos de naturaleza inmobiliaria, rústicos o urbanos.
La moneda funcional de la Sociedad es el euro.
2. Bases de presentación de las cuentas anuales
2.1 Marco Normativo de información financiera aplicable a la Sociedad
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de
información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:
a. Código de Comercio y la restante legislación mercantil.
b. Plan General de Contabilidad aprobado por R.D. 1514/2007 de 16 de noviembre, que desde su publicación
ha sido objeto de varias modificaciones, la última de ellas mediante el Real Decreto 1/2021 de 12 de enero,
y sus normas de desarrollo, así como con el resto de la legislación mercantil vigente y sus adaptaciones
sectoriales.
c. Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de cuentas en
desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas complementarias.
d. El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.
2.2 Imagen fiel
Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y se presentan de
acuerdo con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación a la Sociedad, de forma
que muestran la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, de los resultados de la Sociedad y de
los flujos de efectivo.
6
Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad, se someterán a la
aprobación por la Junta General Ordinaria de Accionistas, estimándose que serán aprobadas sin modificación
alguna.
Las cifras contenidas en todos los estados que conforman las cuentas anuales (balance, cuenta de pérdidas
y ganancias, estado de cambios en el patrimonio neto, estado de flujos de efectivo y la presente memoria), se
presentan en miles de euros, siendo el euro la moneda funcional de la Sociedad.
La Sociedad es cabecera de un Grupo de entidades dependientes y, de acuerdo con la legislación vigente,
está obligada a formular separadamente cuentas consolidadas, de acuerdo con lo dispuesto en las Normas
Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea. Las cuentas anuales consolidadas
del Grupo Realia del ejercicio 2023 han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad el 26 de
febrero de 2024. Las cuentas anuales individuales y consolidadas del ejercicio 2022, fueron aprobadas por la
Junta General de Accionistas de Realia Business, S.A. celebrada el 14 de junio de 2023 y depositadas en el
Registro Mercantil de Madrid.
2.3 Principios contables
Los Administradores han formulado estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los
principios y normas contables de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas
anuales. No existe ningún principio contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse.
2.4 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas se han utilizado estimaciones realizadas por los
Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos
que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren a:
- La vida útil de los activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias (Notas 4.a, 4.b y 4.c).
- El importe recuperable de los activos inmobiliarios y existencias (Notas 4.c y 4.g).
- La recuperabilidad de los activos por impuesto activo diferido (Nota 4.j).
- El valor razonable de determinados instrumentos financieros (Nota 4.f).
- El importe de determinadas provisiones (Notas 4.l, 4.m y 4.n).
Para la determinación de las pérdidas por deterioro se han tomado como base las valoraciones realizadas por
expertos independientes ajenos a la Sociedad (véase Notas, 4.b, 4.c y 4.g).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al cierre
del ejercicio 2023, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas
(al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
2.5 Agrupación de partidas
Determinadas partidas del balance de situación, de la cuenta de resultados, del estado de cambios en el
patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su
comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las
correspondientes notas de la memoria.
2.6 Corrección de errores
En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto
la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2022.
7
2.7 Cambios en criterios contables
Durante el ejercicio 2023 no se han producido cambios de criterios contables significativos respecto a los
criterios aplicados en el ejercicio 2022.
2.8 Comparación de la información
De acuerdo con la legislación mercantil, se presenta, a efectos comparativos, con cada una de las partidas del
balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el patrimonio neto y del estado de
flujos de efectivo, además de las cifras del ejercicio 2023, las correspondientes al ejercicio anterior. En la
memoria también se incluye información cuantitativa del ejercicio anterior, salvo cuando una norma contable
específicamente establece que no es necesario.
2.9 Activos y pasivos corrientes
La Sociedad ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el curso normal de la
explotación de la empresa. Los activos y pasivos corrientes con un vencimiento estimado superior a doce
meses son los siguientes:
Miles de Euros
2023 2022
Existencias 221.384 223.588
Total activos corrientes 221.384 223.588
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar 1.255 863
Total pasivos corrientes 1.255 863
3. Aplicación del resultado
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio formulada por los Administradores de la Sociedad y que se
someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas es la siguiente:
4. Normas de registro y valoración
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus cuentas anuales
del ejercicio 2023 de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, han sido las siguientes:
a) Inmovilizado intangible
Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de
producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y,
Miles de Euros
2023
A reserva legal 3.644
A compensar resultados negativos de ejercicios anteriores 32.798
Total 36.442
8
en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de
su vida útil.
La Sociedad registra en este epígrafe los costes incurridos en la adquisición y desarrollo de programas de
ordenador, incluidos los costes de desarrollo de las páginas web. Los costes de mantenimiento de las
aplicaciones informáticas se registran en la cuenta de resultados del ejercicio en que se incurren. La
amortización de las aplicaciones informáticas se realiza aplicando el método lineal durante un periodo de 3
años.
Deterioro de valor de activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad procede a estimar
mediante el denominado “Test de deterioro” la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor
recuperable de dichos activos a un importe inferior al de su valor en libros. El importe recuperable se determina
como el mayor importe entre el valor razonable deducidos los costes de venta y el valor en uso.
El procedimiento implantado por la Dirección de la Sociedad para la realización de dicho test es el siguiente:
Los valores recuperables se calculan para cada unidad generadora de efectivo, si bien en el caso de
inmovilizaciones materiales, siempre que sea posible, los cálculos de deterioro se efectúan elemento a
elemento, de forma individualizada.
Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo o de la unidad
generadora de efectivo se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo
que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse
reconocido ninguna pérdida por deterioro en ejercicios anteriores. Dicha reversión de una pérdida por deterioro
de valor se reconoce como ingreso.
b) Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción, y
posteriormente se minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro, si las
hubiera, conforme al criterio mencionado en la Nota 4.a).
Las plusvalías o incrementos netos del valor resultante de las operaciones de actualización se amortizan en
los períodos impositivos que restan por completar la vida útil de los elementos patrimoniales actualizados.
Los gastos de conservación y mantenimiento de los diferentes elementos que componen el inmovilizado
material se imputan a la cuenta de resultados del ejercicio en que se incurren. Por el contrario, los importes
invertidos en mejoras que contribuyen a aumentar la capacidad o eficiencia o a alargar la vida útil de dichos
bienes se registran como mayor coste de los mismos.
Para aquellos inmovilizados que necesitan un período de tiempo superior a un año para estar en condiciones
de uso, los costes capitalizados incluyen los gastos financieros que se hayan devengado antes de la puesta
en condiciones de funcionamiento del bien y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a
préstamos u otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición o
fabricación del mismo.
Los trabajos que la Sociedad realiza para su propio inmovilizado se registran al coste acumulado que resulta
de añadir a los costes externos los costes internos, determinados en función de los consumos propios de
materiales, la mano de obra directa incurrida y los gastos generales de fabricación calculados según tasas de
absorción similares a las aplicadas a efectos de la valoración de existencias.
La Sociedad amortiza el inmovilizado material siguiendo el método lineal, aplicando porcentajes de
amortización anual calculados en función de los años de vida útil estimada de los respectivos bienes, según el
siguiente detalle:
9
Porcentaje de
Amortización
Construcciones 1%-4%
Instalaciones técnicas 2%-12%
Mobiliario y equipos proceso información 10%-25%
c) Inversiones inmobiliarias
El epígrafe inversiones inmobiliarias del balance de situación recoge los valores de terrenos, edificios y otras
construcciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía
en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios
de mercado.
Estos activos se valoran de acuerdo con los criterios indicados en la Nota 4.b), relativa al inmovilizado material.
La Sociedad estima los deterioros sobre las inversiones inmobiliarias en base al valor razonable obtenido de
la valoración del experto independiente.
d) Arrendamientos
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los
mismos se deduzcan que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a
la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos
operativos.
Arrendamiento operativo
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se cargan a la cuenta de
resultados en el ejercicio en que se devengan.
Asimismo, el coste de adquisición del bien arrendado se presenta en el balance conforme a su naturaleza,
incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales se reconocen como
gasto en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el reconocimiento de los ingresos del
arrendamiento.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como un
cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medida que
se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
Arrendamiento financiero
La Sociedad no ha realizado operaciones de arrendamiento financiero ni como arrendador ni como
arrendatario.
e) Permuta de activos
Se entiende por “permuta de activos” la adquisición de activos materiales o intangibles a cambio de la entrega
de otros activos no monetarios o de una combinación de éstos con activos monetarios.
Como norma general, en operaciones de permuta con carácter comercial, el activo recibido se valora por el
valor razonable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado
a cambio. Las diferencias de valoración que surgen al dar de baja el elemento entregado a cambio se
reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Se considera que una permuta tiene carácter comercial cuando la configuración de los flujos de efectivo del
activo recibido difiere (riesgo, calendario e importe) de la configuración de los del activo entregado o el valor
10
actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la empresa afectadas por la permuta
se ve modificado como consecuencia de la operación.
Cuando la permuta no tenga carácter comercial, el activo recibido se valora por el valor contable del bien
entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio, con el límite
del valor razonable del activo recibido si éste fuera menor.
f) Instrumentos financieros
f.1) Activos financieros
La Sociedad clasifica los activos financieros según las categorías definidas en el Real Decreto 1/2021 a través
del cual se modifican algunos aspectos del Plan General Contable regulado en el Real Decreto 1514/2007.
En el momento de reconocimiento inicial, la Sociedad clasifica todos los activos financieros en una de las
categorías enumeradas a continuación, que determina el método de valoración inicial y posterior aplicable:
- Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias
- Activos financieros a coste amortizado
- Activos financieros a valor razonable con cambios en el patrimonio neto
- Activos financieros a coste
Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
Activos financieros a coste amortizado
La Sociedad clasifica un activo financiero en esta categoría, incluso cuando esté admitido a negociación en un
mercado organizado, si se cumplen las siguientes condiciones:
- La Sociedad mantiene la inversión bajo un modelo de gestión cuyo objetivo es recibir los flujos de efectivo
derivados de la ejecución del contrato.
- Las características contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo
que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal pendiente. Esto es, los flujos
de efectivo son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o común, sin perjuicio
de que la operación se acuerde a un tipo de interés cero o por debajo de mercado.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría los créditos por operaciones comerciales (“clientes
comerciales”) y los créditos por operaciones no comerciales (“otros deudores”).
Los activos financieros clasificados en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que, salvo
evidencia en contrario, se asume que es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la
contraprestación entregada, más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto es, los
costes de transacción inherentes se capitalizan.
No obstante, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tengan
un tipo de interés contractual explícito, así como los créditos al personal, los dividendos a cobrar y los
desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir en el corto plazo, se
valoran por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
Para la valoración posterior se utiliza el método del coste amortizado. Los intereses devengados se
contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias (ingresos financieros), aplicando el método del tipo de interés
efectivo.
Los créditos con vencimiento no superior a un año que, tal y como se ha expuesto anteriormente, se valoren
inicialmente por su valor nominal, continuarán valorándose por dicho importe, salvo que se hubieran
deteriorado.
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En general, cuando los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero a coste amortizado se modifican
debido a las dificultades financieras del emisor, la Sociedad analiza si procede contabilizar una pérdida por
deterioro de valor.
Activos financieros a coste
La Sociedad incluye en esta categoría, en todo caso:
-Las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas (en los estados financieros
individuales).
Las inversiones incluidas en esta categoría se valoran inicialmente al coste, que es equivale al valor razonable
de la contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto
es, los costes de transacción inherentes se capitalizan.
En el caso de inversiones en empresas del grupo, si existiera una inversión anterior a su calificación como
empresa del grupo, multigrupo o asociada, se considerará como coste de dicha inversión el valor contable que
debiera tener la misma inmediatamente antes de que la empresa pase a tener esa calificación.
La valoración posterior es también a coste, menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones
valorativas por deterioro.
Se consideran empresas del Grupo cuando los estatutos sociales u otros acuerdos otorgan a Realia Business,
S.A. el control de la participada, y son empresas asociadas cuando la participación se encuentra por encima
del 20% o existe influencia significativa en la gestión.
La Sociedad es cabecera de un Grupo de sociedades, sobre las que tiene participación directa, que se detallan
en la Nota 9.1. Las principales magnitudes de las cuentas anuales del Grupo Realia, correspondientes al
ejercicio 2023, elaboradas de acuerdo con lo establecido en las Normas Internacionales de Información
Financiera adoptadas por la Unión Europea, son las siguientes:
Miles de Euros
2023 2022
Total activo 2.062.843 2.092.231
Patrimonio neto:
De la Sociedad Dominante 1.158.305 1.177.082
De los accionistas minoritarios 63.000 75.876
Importe neto de la cifra de negocios 132.296 113.336
Resultado del ejercicio:
De la Sociedad Dominante 24.702 58.139
De los accionistas minoritarios 867 3.333
Baja de balance de activos financieros
La Sociedad da de baja de balance un activo financiero cuando:
- Expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo. En este sentido, se da de baja un
activo financiero cuando ha vencido y la Sociedad ha recibido el importe correspondiente.
- Se hayan cedido los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero. En este caso,
se da de baja el activo financiero cuando se han transferido de manera sustancial los riesgos y beneficios
inherentes a su propiedad. En particular, en las operaciones de venta con pacto de recompra, factoring y
titulizaciones, se da de baja el activo financiero una vez que se ha comparado la exposición de la Sociedad,
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antes y después de la cesión, a la variación en los importes y en el calendario de los flujos de efectivo netos
del activo transferido, se deduce que se han transferido los riesgos y beneficios.
Deterioro del valor de los activos financieros
Activos financieros a coste amortizado
Al menos al cierre del ejercicio, la Sociedad analiza si existe evidencia objetiva de que el valor de un activo
financiero, o de un grupo de activos financieros con similares características de riesgo valorados
colectivamente, se ha deteriorado como resultado de uno o más eventos que hayan ocurrido después de su
reconocimiento inicial y que ocasionen una reducción o retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que
pueden venir motivados por la insolvencia del deudor.
En caso de que exista dicha evidencia, la pérdida por deterioro se calcula como la diferencia entre el valor en
libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los procedentes de la ejecución
de las garantías reales y personales, que se estima van a generar, descontados al tipo de interés efectivo
calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para los activos financieros a tipo de interés variable,
se emplea el tipo de interés efectivo que corresponda a la fecha de cierre de las cuentas anuales de acuerdo
con las condiciones contractuales. En el cálculo de las pérdidas por deterioro de un grupo de activos
financieros, la Sociedad utiliza modelos basados en fórmulas o métodos estadísticos.
Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe de dicha pérdida disminuyese
por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocen como un gasto o un ingreso, respectivamente,
en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tiene como límite el valor en libros del activo
que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se hubiese registrado el deterioro del valor.
Como sustituto del valor actual de los flujos de efectivo futuros la Sociedad utiliza el valor de mercado del
instrumento, siempre que éste sea lo suficientemente fiable como para considerarlo representativo del valor
que pudiera recuperar la empresa.
Activos financieros a coste
En este caso, el importe de la corrección valorativa es la diferencia entre su valor en libros y el importe
recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el
valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión, que para el caso de instrumentos de
patrimonio se calculan, bien mediante la estimación de los que se espera recibir como consecuencia del reparto
de dividendos realizado por la empresa participada y de la enajenación o baja en cuentas de la inversión en la
misma, bien mediante la estimación de su participación en los flujos de efectivo que se espera sean generados
por la empresa participada, procedentes tanto de sus actividades ordinarias como de su enajenación o baja
en cuentas. Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las inversiones en instrumentos de patrimonio,
la estimación de la pérdida por deterioro de esta clase de activos se calcula en función del patrimonio neto de
la entidad participada y de las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto
impositivo.
El reconocimiento de las correcciones valorativas por deterioro de valor y, en su caso, su reversión, se registran
como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro
tiene como límite el valor en libros de la inversión que estaría reconocida en la fecha de reversión si no se
hubiese registrado el deterioro del valor.
f.2) Pasivos financieros
En el momento de reconocimiento inicial, la Sociedad clasifica todos los pasivos financieros en una de las
categorías enumeradas a continuación:
- Pasivos financieros a coste amortizado
- Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias
Los pasivos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
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Pasivos financieros a coste amortizado
La Sociedad clasifica todos los pasivos financieros en esta categoría excepto cuando deban valorarse a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría los débitos por operaciones comerciales (“proveedores”)
y los débitos por operaciones no comerciales (“otros acreedores”).
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que, salvo
evidencia en contrario, se considera que es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la
contraprestación recibida ajustado por los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto
es, los costes de transacción inherentes se capitalizan.
No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen
un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre participaciones, cuyo
importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal, cuando el efecto de no actualizar
los flujos de efectivo no sea significativo.
Para la valoración posterior se utiliza el método de coste amortizado. Los intereses devengados se contabilizan
en la cuenta de pérdidas y ganancias (gasto financiero), aplicando el método del tipo de interés efectivo.
No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que, de acuerdo con lo dispuesto anteriormente,
se valoren inicialmente por su valor nominal, continuarán valorándose por dicho importe.
Baja de balance de pasivos financieros
La Sociedad da de baja de balance un pasivo financiero previamente reconocido cuando se da alguna de las
siguientes circunstancias:
- La obligación se haya extinguido porque se ha realizado el pago al acreedor para cancelar la deuda (a través
de pagos en efectivo u otros bienes o servicios), o porque al deudor se le exime legalmente de cualquier
responsabilidad sobre el pasivo.
- Se adquieran pasivos financieros propios, aunque sea con la intención de recolocarlos en el futuro.
- Se produce un intercambio de instrumentos de deuda entre un prestamista y un prestatario, siempre que
tengan condiciones sustancialmente diferentes, reconociéndose el nuevo pasivo financiero que surja; de la
misma forma se registra una modificación sustancial de las condiciones actuales de un pasivo financiero, como
se indica para las reestructuraciones de deuda.
La contabilización de la baja de un pasivo financiero se realiza de la siguiente forma: la diferencia entre el valor
en libros del pasivo financiero (o de la parte de él que se haya dado de baja) y la contraprestación pagada,
incluidos los costes de transacción atribuibles, y en la que se ha de recoger asimismo cualquier activo cedido
diferente del efectivo o pasivo asumido, se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que
tenga lugar.
Son pasivos financieros aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y que se han originado en
la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o también aquellos que, sin tener
un origen comercial, no pueden ser considerados como instrumentos financieros derivados.
Los débitos y partidas a pagar se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación recibida,
ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos pasivos se valoran
de acuerdo con su coste amortizado.
Los instrumentos financieros derivados de pasivo se valoran a su valor razonable, siguiendo los mismos
criterios que los correspondientes a los activos financieros mantenidos para negociar descritos en el apartado
anterior.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.
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f.3) Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el Patrimonio de una sociedad, una vez
deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad se registran en el Patrimonio Neto por el importe recibido,
neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la
contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del Patrimonio Neto. Los resultados
derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio, se reconocen
directamente en Patrimonio Neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en la cuenta de
resultados.
g) Existencias
Este epígrafe del balance de situación recoge los activos que la Sociedad:
1. Mantiene para su venta en el curso ordinario de su negocio,
2. Tiene en proceso de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad, o
3. Prevé consumirlos en el proceso de producción o en la prestación servicios.
Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás propiedades que se mantienen para su
venta o para su integración en una promoción inmobiliaria.
Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementado por los costes de urbanización si
los hubiese, así como otros gastos relacionados con la compra (impuesto de transmisiones, gastos de registro,
etc.) y desde el 1 de enero de 2008, los gastos financieros derivados de su financiación durante la ejecución
de las obras, o su valor razonable, si éste fuera menor. Al comienzo de las obras de la promoción, el coste
activado en los terrenos se traspasa a promociones en curso, comenzando el desarrollo de la misma.
Se consideran como obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las
mismas, cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. Se transfiere de “Promociones
en curso” a “Inmuebles terminados” el coste correspondiente a aquellas promociones inmobiliarias cuya
construcción haya finalizado en el ejercicio. En estos costes se incluyen los correspondientes al solar,
urbanización y construcción, así como aquellos asociados a su financiación.
En los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad no ha capitalizado gastos
financieros como mayor valor de las existencias. (véase nota 10)
El valor en libros de las existencias de la Sociedad se corrige mediante la correspondiente provisión por
deterioro para adecuar el citado valor en libros al valor de mercado asignado por el experto independiente no
vinculado a la sociedad en su valoración al 31 de diciembre de 2023, cuando este valor de mercado ha sido
inferior al valor en libros.
A 31 de diciembre de 2023 y de 2022, TINSA determinó el valor razonable de las existencias aplicando la
metodología RICS.
El método utilizado es el residual dinámico que es el método básico, esencial y fundamental que se usa en la
valoración de suelos y terrenos, siendo el método más ampliamente aceptado por los agentes participantes en
el mercado inmobiliario. No obstante, al utilizar en su esquema de funcionamiento diferentes variables, los
datos a utilizar como variables, deben ser extraídos directamente del mercado, mediante la utilización de
manera instrumental del método de Comparación.
Mediante la aplicación del método de comparación, se obtienen, a través de un análisis del mercado
inmobiliario basado en informaciones concretas, los datos comparables necesarios para aplicar como variables
dentro del método residual dinámico. En la selección indicada se ha contrastado previamente los valores de
aquellas variables que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones
15
y ofertas que no cumplen las condiciones exigidas en la definición de valor razonables, como los que pudieran
incluir elementos especulativos o que recojan condiciones particulares y propias de un agente específico y que
estén alejadas de la realidad del mercado. Una vez definidas, determinadas y concretadas las variables a usar
en el método residual dinámico; el valor del suelo a fecha presente día de hoy se calcula considerando los
flujos futuros asociados al desarrollo y promoción de dicho suelo, tanto cobros como pagos, en base a hipótesis
de precios de mercado (fundamentalmente en precios de venta y de construcción) y periodos de urbanización,
construcción y comercialización conforme a las circunstancias propias de cada caso concreto.
En cualquier caso, la situación actual del mercado residencial podría ocasionar diferencias entre el valor
razonable de las existencias de la Sociedad y el valor de realización efectivo de las mismas.
h) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
Este epígrafe incluye el efectivo en caja, las cuentas corrientes bancarias y los depósitos y adquisiciones
temporales de activos que cumplen con todos los siguientes requisitos:
• Son convertibles en efectivo.
• En el momento de su adquisición su vencimiento no era superior a tres meses.
• No están sujetos a un riesgo significativo de cambio de valor.
• Forman parte de la política de gestión normal de tesorería de la Sociedad.
A efectos del estado de flujos de efectivo se incluyen como menos efectivo y otros activos líquidos equivalentes
los descubiertos ocasionales que forman parte de la gestión de efectivo de la Sociedad.
i) Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional utilizada por la Sociedad es el euro. Consecuentemente, las operaciones en otras divisas
distintas del euro se consideran denominadas en moneda extranjera y se registran según los tipos de cambio
vigentes en las fechas de las operaciones.
Al cierre del ejercicio, los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se convierten
aplicando el tipo de cambio en la fecha del balance de situación. Los beneficios o pérdidas puestos de
manifiesto se imputan directamente a la cuenta de resultados del ejercicio en que se producen.
j) Impuestos sobre Beneficios
El gasto o ingreso por Impuesto sobre Beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto
corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.
El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones fiscales
del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fiscales en la cuota
del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales compensables de
ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor importe del impuesto corriente.
El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de los activos
y pasivos por impuesto diferido. Estos incluyen las diferencias temporarias que se identifican como aquellos
importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre los importes en libros de
los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases imponibles negativas pendientes de compensación
y los créditos por deducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la
diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o
liquidarlos.
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles, excepto
aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y pasivos en una
operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una combinación de negocios,
así como las asociadas a inversiones en empresas dependientes, asociadas y negocios conjuntos en las que
la Sociedad puede controlar el momento de la reversión y es probable que no reviertan en un futuro previsible.
16
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se considere probable
que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las que poder hacerlos efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos directos en
cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en Patrimonio Neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las
oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura.
Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en balance y éstos son
objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales
futuros.
Desde el ejercicio 2007 la Sociedad está acogida al régimen de tributación de Grupos de sociedades, de
acuerdo con la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, siendo Realia Business, S.A. la Sociedad Dominante del
Grupo.
La aplicación del régimen de tributación consolidada supone que se integran en la entidad dominante (Realia
Business, S.A.) los créditos y débitos individuales de las sociedades del Grupo Fiscal por el Impuesto sobre
Sociedades.
Con fecha 18 de enero de 2024 el Tribunal Constitucional (TC) ha dictado Sentencia que declara la
inconstitucionalidad de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por
el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), al considerarse inadecuado el vehículo normativo
empleado para su aprobación. En particular, las modificaciones del impuesto sobre sociedades enjuiciadas
son: la fijación de topes más severos para la compensación de bases imponibles negativas; la introducción ex
novo de un límite a aplicación de las deducciones por doble imposición; y la obligación de integrar
automáticamente en la base imponible los deterioros de participaciones que hayan sido deducidos en ejercicios
anteriores.
k) Ingresos
La sociedad reconoce los ingresos derivados de un contrato cuando se produce la transferencia al cliente del
control sobre los bienes o servicios comprometidos y genera un derecho de cobro sobre el mismo. El cliente
obtiene el control del activo, cuando asume los riesgos y beneficios, se transfiere su posesión física y tiene la
propiedad.
Los ingresos que se obtienen a lo largo del tiempo se reconocen en función del grado de avance o progreso
hacia el cumplimiento completo de las obligaciones contractuales siempre que la sociedad disponga de
información fiable para realizar la medición del grado de avance.
Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se valoran por el
importe monetario o, en su caso, por el valor razonable de la contrapartida, recibida o que se espere recibir.
La contrapartida es el precio acordado para los activos a transferir al cliente, deducido: el importe de cualquier
descuento, rebaja en el precio u otras partidas similares que la sociedad pueda conceder, así como los
intereses incorporados al nominal de los créditos.
Para el registro contable de ingresos, la sociedad identifica los derechos y obligaciones exigibles entre las
partes en el contrato, los compromisos de transferir bienes o prestar servicios, determina el precio de la
transacción, lo asigna a las obligaciones a cumplir de cada bien o servicio comprometido en el contrato y
reconocer el ingreso cuando el cliente obtiene el control de ese bien o servicio. En este sentido, la Sociedad
refleja la venta de bienes e ingresos por servicios prestados sin incluir los importes correspondientes a los
impuestos que gravan estas operaciones, deduciéndose como menor importe de la operación todos los
descuentos, incluidos o no en factura, y que no obedecen a pronto pago, los cuales son considerados como
gastos o ingresos financieros.
Los ingresos por las ventas de unidades inmobiliarias y el coste de las mismas se reconocen en el momento
de la entrega de llaves a los clientes, siempre que se transfieran los riesgos y beneficios al comprador, siendo
en este momento cuando se da de baja el importe registrado como anticipo en el epígrafe “Anticipos de
Clientes” del balance de situación adjunto.
17
Los ingresos por venta de terrenos y solares se reconocen en el momento de transferencia de los riesgos y
beneficios al comprador, que normalmente coincide con la escrituración y traspaso de la propiedad.
Los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición
se registran como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias. Los intereses se reconocen utilizando el
método del tipo de interés efectivo y los dividendos cuando se declara el derecho a recibirlos. Si los dividendos
distribuidos proceden inequívocamente de resultados generados con anterioridad a la fecha de adquisición
porque se hayan distribuido importes superiores a los beneficios generados por la participada desde la
adquisición, no se reconocerán como ingresos, y minorarán el valor contable de la inversión.
l) Provisiones y contingencias
Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:
a. Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados, cuya
cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados en cuanto
a su importe y/ o momento de cancelación.
b. Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya
materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de
la voluntad de la Sociedad.
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de
que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen
en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos en las notas de la memoria, en la medida en
que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para
cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus
consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como un
gasto financiero conforme se va devengando.
La Sociedad provisiona los gastos previstos desde la terminación de la promoción hasta la liquidación definitiva
y vencimiento de la responsabilidad por defectos de calidad, vicios ocultos, reparaciones extraordinarias,
costes del servicio postventa y otras contingencias en los inmuebles entregados, terminados y pendientes de
venta.
La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no existan dudas
de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista un vínculo
legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la Sociedad no esté obligada a
responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el importe por el que, en su
caso, figurará la correspondiente provisión.
m) Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a aquellos
empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las
indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio
en el que se adopta la decisión del despido.
n) Compromisos por pensiones
La Sociedad mantiene un compromiso con los empleados de la misma que tienen al menos 1 mes de
antigüedad, formalizado a través de un plan de pensiones externalizado de aportación definida en relación con
prestaciones en forma de capital. Desde junio de 2017, el Plan de Pensiones está adscrito a Pensions Caixa
97, F.P., siendo las entidades gestora y depositaria Vida Caixa, S.A.U. de Seguros y Reaseguros y Cecabank
respectivamente. Desde 2022, y en base al “principio de no discriminación” establecido en la ley 12/2022 de
30 de junio, la aportación anual consiste en el 1% de su retribución fija anual desde el cumplimiento del mes
de antigüedad y hasta el cumplimiento de los dos años, momento a partir del cual la aportación a realizar es
del 7% de la retribución fija anual más el 3% de la retribución variable anual, excluyendo las cantidades
18
percibidas como incentivos o comisiones (véase Nota 17.4). Dichos compromisos por pensiones se encuentran
cubiertos con una póliza de seguro para las aportaciones superiores a los límites establecidos por la Ley
35/2006. No existen otros planes de pensiones ni compromisos adicionales.
o) Negocios conjuntos
La Sociedad integra en cada partida del balance de situación y de la cuenta de resultados la parte proporcional
a su participación de los correspondientes saldos de los balances y cuentas de resultados de las Comunidades
de Bienes en las que participa.
La integración de las Comunidades de Bienes se ha realizado practicando la homogeneización, las
conciliaciones y reclasificaciones necesarias, así como las oportunas eliminaciones tanto de los saldos activos
y pasivos, como de los ingresos y gastos recíprocos.
Las principales magnitudes, al 31 de diciembre de 2023 y 2022, de la Comunidad de Bienes que se integra en
los estados financieros de Realia Business, S.A. es la que se relaciona a continuación:
Miles de Euros
Comunidad de
Bienes 2023
Comunidad de
Bienes 2022
Importe neto de la cifra de negocios 365 1.511
Resultado de explotación 33 273
Activos 207 615
Pasivos 170 338
La Comunidad de Bienes que integra el balance y cuenta de resultados de la Sociedad al 31 de diciembre de
2023, no se ve sometida a auditoría.
p) Transacciones con vinculadas
La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios
de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los Administradores de la Sociedad
consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de
consideración en el futuro. Los principales saldos y transacciones con empresas vinculadas se desglosan en
la Nota 18.
q) Estado de flujos de efectivo
En el estado de flujos de efectivo, se utilizan las siguientes expresiones con los siguientes significados:
Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de sus equivalentes.
Flujos de efectivo de las actividades de explotación: pagos y cobros de las actividades típicas de la
entidad, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o financiación.
Flujos de efectivo de las actividades de inversión: pagos y cobros que tienen su origen en
adquisiciones y enajenaciones de activos no corrientes.
Flujos de efectivo de las actividades de financiación: pagos y cobros procedentes de la colocación
y cancelación de pasivos financieros, instrumentos de patrimonio o dividendos.
19
5. Inmovilizado intangible
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2023 y 2022, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
Miles de Euros
Aplicaciones
Informáticas
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 640
Adiciones -
Retiros -
Traspasos -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 640
Adiciones 54
Retiros -
Traspasos -
Saldos al 31 de diciembre de 2023 694
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 (598)
Dotaciones (21)
Retiros -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 (619)
Dotaciones (17)
Retiros -
Saldos al 31 de diciembre de 2023 (636)
Activo intangible neto -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 21
Saldos al 31 de diciembre de 2023 58
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad tenía elementos del inmovilizado intangible totalmente
amortizados que seguían en uso conforme al siguiente detalle:
Miles de Euros
2023 2022
Inmovilizado intangible 593 593
593 593
La Sociedad no mantiene inmovilizados intangibles adquiridos a empresas del Grupo a 31 de diciembre de 2023
y 2022.
No existen compromisos firmes de compra de nuevos inmovilizados intangibles al 31 de diciembre de 2023 y 2022.
6. Inmovilizado material
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2023 y 2022, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
20
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad tenía elementos del inmovilizado material totalmente
amortizados que seguían en uso conforme al siguiente detalle:
Miles de Euros
2023 2022
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material 79 104
79 104
La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los
diversos elementos de su inmovilizado material. Al cierre del ejercicio 2023 y 2022 no existía déficit de cobertura
alguno relacionado con dichos riesgos.
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 73 865 938
Adiciones - 6 6
Retiros -
(6) (6)
Saldos al 31 de diciembre de 2022 73 865 938
Adiciones - 7 7
Retiros -
(25) (25)
Saldos al 31 de diciembre de 2023 73 847 920
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 (9) (585) (594)
Dotaciones (1) (46) (47)
Retiros - 6 6
Saldos al 31 de diciembre de 2022 (10) (625) (635)
Dotaciones (1) (46) (47)
Retiros 25 25
Saldos al 31 de diciembre de 2023 (11) (646) (657)
Pérdidas por deterioro -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 (53)
-
(53)
Dotación 1 - 1
Saldos al 31 de diciembre de 2022 (52)
-
(52)
Dotación ---
Saldos al 31 de diciembre de 2023 (52)
-
(52)
-
Activo material neto -
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022 11 240 251
Saldos al 31 de diciembre de 2023 10 201 211
Miles de Euros
Inmuebles para
Uso Propio
Instalaciones
técnicas y otro
Inmovilizado
Material
Total
21
La Sociedad no mantiene inmovilizados materiales adquiridos a empresas del Grupo a 31 de diciembre de 2023
y 2022.
Todos los inmovilizados materiales se sitúan dentro del territorio nacional a 31 de diciembre de 2023 y 2022.
No existen compromisos firmes de compra de nuevos inmovilizados materiales al 31 de diciembre de 2023 y 2022.
7. Inversiones inmobiliarias
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2023 y 2022, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
Miles de Euros
Terrenos y
solares
Inmuebles para
arrendamiento
Otras
instalaciones
Total
Inversiones
inmobiliarias
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 5.408 10.546 3.070 19.024
Adiciones - - - -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 5.408 10.546 3.070 19.024
Adiciones - - - -
Saldos al 31 de diciembre de 2023 5.408 10.546 3.070 19.024
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 - (2.810) (1.437) (4.247)
Dotaciones - (206) (108) (314)
Saldos al 31 de diciembre de 2022 - (3.016) (1.545) (4.561)
Dotaciones - (206) (100) (306)
Saldos al 31 de diciembre de 2023 - (3.222) (1.645) (4.867)
Pérdidas por deterioro -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 (3.599) (5.257) (1.321) (10.177)
Dotaciones/Aplicaciones 94 137 17 248
Saldos al 31 de diciembre de 2022 (3.505) (5.120) (1.304) (9.929)
Dotaciones/Aplicaciones (53) 56 (1) 2
Saldos al 31 de diciembre de 2023 (3.558) (5.064) (1.305) (9.927)
Inversiones inmobiliarias netas -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 1.903 2.410 221 4.534
Saldos al 31 de diciembre de 2023 1.850 2.260 120 4.230
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad tenía elementos del inmovilizado material totalmente
amortizados que seguían en uso conforme al siguiente detalle:
22
Miles de Euros
2023 2022
Otras Instalaciones 115 -
115 -
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad al 31 de diciembre de 2023 y 2022, calculado
en función de las valoraciones realizadas por expertos independientes no vinculados al Grupo, asciende a 4.230
y 4.534 miles de euros, respectivamente.
Durante el ejercicio 2023, la sociedad ha procedido a valorar por expertos independientes las inversiones
inmobiliarias de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of
Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña. Para el cálculo de dicho valor razonable, se han utilizado tasas de
descuento aceptables para un potencial inversor, y consensuadas con las aplicadas por el mercado para bienes
de similares características y ubicaciones.
Durante el ejercicio 2023 se han revertido provisiones netas por deterioro de inversiones inmobiliarias por importe
de 2 miles de euros (248 miles de euros durante el ejercicio 2022).
Ubicación y uso
Las inversiones incluidas en este epígrafe del balance de situación adjunto, que se corresponden con inmuebles
destinados a su explotación en régimen de alquiler, y el uso de las mismas, son las siguientes:
- El edificio de oficinas María Tubau (Madrid), tiene una la superficie bruta alquilable de 1.539 metros cuadrados
y 5 plazas de garaje, encontrándose el mismo actualmente ocupado.
- El campo de Golf Hato Verde (Sevilla), consta de una superficie bruta para la práctica de deporte de 339.136
metros cuadrados, y una superficie bruta edificada de 2.661 metros cuadrados, ambas alquiladas y en
explotación por una empresa del Grupo.
Ingresos y gastos relacionados
En los ejercicios 2023 y 2022 los ingresos derivados de rentas provenientes de las inversiones inmobiliarias
propiedad de la Sociedad, ascendieron a 296 miles de euros y 266 miles de euros respectivamente (Nota 17.1), y
los ingresos por repercusión de los gastos de explotación por todos los conceptos relacionados con las mismas
ascendieron a 115 miles de euros (141 miles de euros en 2022).
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 no existe ningún tipo de restricciones para la realización de nuevas
inversiones inmobiliarias ni para el cobro de los ingresos derivados de las mismas ni tampoco en relación con los
recursos obtenidos de una posible enajenación.
8. Arrendamientos
8.1 Arrendamiento operativo (arrendatario)
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 la Sociedad tiene contratado con los arrendadores las siguientes cuotas
de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta repercusión
de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente:
23
Arrendamientos Operativos Valor Nominal
Cuotas Mínimas 2023 2022
Menos de un año 76 70
Entre dos y cinco años 6 11
82 81
Las cuotas por arrendamiento del ejercicio 2023 y 2022 comprenden, fundamentalmente, al alquiler de la sede
social en Avenida Camino de Santiago, 40 formalizado con la Sociedad FEDEMES, S.L. (Grupo FCC).
8.2 Arrendamiento operativo (arrendador)
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 la Sociedad tiene contratadas con los arrendatarios las siguientes cuotas
de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta repercusión
de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente:
Arrendamientos Operativos Cuotas Mínimas
Miles de Euros
Valor Nominal
2023 2022
Menos de un año 151 147
151 147
Las cuotas por arrendamiento del ejercicio 2023 y 2022 comprenden, fundamentalmente, el alquiler del edificio
sito en C/ María Tubau de Madrid y el Campo de Golf sito en Guillena (Sevilla).
9. Inversiones financieras (largo y corto plazo) y otros activos no corrientes
9.1 Inversiones financieras a largo plazo
El saldo de las cuentas del epígrafe “Inversiones en empresas del Grupo y/o asociadas a largo plazo” al cierre
de los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Ejercicio 2023
Miles de euros
Instrumentos Financieros a Largo
Plazo
Instrumentos de
Patrimonio
Imposiciones a
largo plazo
Total
Inversiones en Empresas del Grupo
y asociadas
329.230
-
329.230
Créditos a empresas - 34.634 34.634
Total 329.230 34.634 363.864
Ejercicio 2022
Miles de euros
Instrumentos Financieros a Largo
Plazo
Instrumentos de
Patrimonio
Imposiciones a
largo plazo
Total
Inversiones en Empresas del Grupo
y asociadas
329.192
-
329.192
Créditos a empresas - 31.196 31.196
Total 329.192 31.196 360.388
24
1) Participación:
Ninguna de las sociedades participadas cotiza en Bolsa.
2) Situación patrimonial:
Al 31 de diciembre de 2023:
Compañía
Miles de Euros
Capital
Resultado
Resto de
Patrimonio
Total
Patrimonio
Dividendos
Recibidos Explotación Neto
Servicios
Í
ndice, S.A. (b) 4.160 (324) (212) (103) 3.845 -
Planigesa, S.A. (a) 89.283 18.310 15.304 133.101 237.688 4.559
Valaise S.L.U. (b) 2.910 541 (32) 26.360 29.238 -
Realia Patrimonio, S.L.U. (a) 90.000 17.508 11.962 86.408 188.370 -
Realia Contesti, S.R.L (b) 3.996 (31) (15) (591) 3.391 -
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y
Urbanas 2000, S.L. (b) 20 (16) (114) 34.378 34.284
-
Guillena Golf, S.L.U. (b) 4 (380) (285) 891 610 -
Total Grupo 190.373 35.608 26.608 280.444 497.426 4.559
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L., en
liquidación (b) (c) 1.392 - - (220.087) (218.695) -
Total asociadas 1.392 - - (220.087) (218.695) -
Total 191.765 35.608 26.608 60.357 278.731 4.559
(a) Cuentas anuales auditadas por Ernst & Young, S.L en 2023
(b) Cuentas anuales no auditadas.
(c) Datos a mayo de 2018
Compañía Domicilio Directa Efectiva Directa Efectiva
Grupo
Servicios Índice, S.A.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Promoción Inmobiliaria 90,42% 90,42% 90,42% 90,42%
Hermanos Revilla, S.A.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento - - 31,01% 32,56%
Planigesa, S.A,
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 31,56% 87,40% - -
Valaise, S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Realia Patrimonio, S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Realia Contesti S.R.L. Candiano Popescu, 63 (Bucares Promoción Inmobiliaria 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Guillena Golf S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Prestación serv. Inmob. 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Inversiones Inmobiliarias,
Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Promoción Inmobiliaria 100,00% 100,00% 66,70% 66,70%
Asociadas
Desarrollo Urbanístico Sevilla
Este, S.L. en liquidación
Aljarafe Center, Plaza de las
Naciones, Edificio de Oficinas
(Mairena de Aljarafe - Sevilla)
Promoción Inmobiliaria 30,52% 30,52% 30,52% 30,52%
Objeto social
% Participación
2023 2022
25
Al 31 de diciembre de 2022:
Compañía
Miles de Euros
Capital
Resultado
Resto de
Patrimonio
Total
Patrimonio
Dividendos
Recibidos
Explotación Neto
Servicios
Í
ndice, S.A. (b) 4.160 (49) (49) (54) 4.057 -
Hermanos Revilla, S.A. (a) 54.881 20.316 14.742 163.113 232.736 8.326
Valaise S.L.U. (b) 2.910 414 279 26.081 29.270 -
Realia Patrimonio, S.L.U. (a) 90.000 21.954 24.982 58.938 173.920 13.589
Realia Contesti, S.R.L (b) 3.997 21 28 (601) 3.424 -
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y
Urbanas 2000, S.L. (b) 20 (16) (114) 34.492 34.398
-
Guillena Golf, S.L.U. (b) 4 (501) (375) 766 395 -
Total Grupo 155.972 42.139 39.493 282.735 478.200 17.656
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L., en
liquidación (b) (c) 1.392 - - (220.087) (218.695) -
Total asociadas 1.392 - - (220.087) (218.695) -
Total 157.364 42.139 39.493 62.648 259.505 17.656
(a) Cuentas anuales auditadas por Ernst & Young, S.L en 2022
(b) Cuentas anuales no auditadas.
(c) Datos a mayo de 2018
3) Inversiones:
A 31 de diciembre de 2023:
Compañía
Miles de Euros
Valor en Libros
Coste
(Deterioro)
Reversión del
Ejercicio
(Notas 16.2 y
17.6)
Deterioro
Acumulado
Total
Grupo:
Servicios
Í
ndice, S.A. 8.198 (192) (4.722) 3.476
Planigesa, S.A. 153.736 - - 153.736
Valaise, S.L.U. 29.010 - - 29.010
Realia Patrimonio, S.L.U. 118.781 - - 118.781
Realia Contesti, S.R.L. 13.611 (34) (10.221) 3.390
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y Urbanas 2000, S.L. 20.227 - - 20.227
Guillena Golf, S.L.U. 7.643 (285) (7.033) 610
Total Grupo 351.206 (511) (21.976) 329.230
Asociadas:
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L. en liquidación 61.401 - (61.401) -
Total asociadas 61.401 - (61.401) -
Total (Nota 18.2) 412.607 (511) (83.377) 329.230
26
A 31 de diciembre de 2022:
Compañía
Miles de Euros
Valor en Libros
Coste
(Deterioro)
Reversión del
Ejercicio
(Notas 16.2 y
17.6)
Deterioro
Acumulado
Total
Grupo:
Servicios
Í
ndice, S.A. 8.198 (106) (4.530) 3.668
Hermanos Revilla, S.A. 153.736 - - 153.736
Valaise, S.L.U. 29.010 - - 29.010
Realia Patrimonio, S.L.U. 118.781 - - 118.781
Realia Contesti, S.R.L. 13.611 20 (10.187) 3.424
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y Urbanas 2000, S.L. 20.179 - - 20.179
Guillena Golf, S.L.U. 7.143 (375) (6.749) 394
Total Grupo 350.658 (461) (21.466) 329.192
Asociadas:
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L. en liquidación 61.401 - (61.401) -
Total asociadas 61.401 - (61.401) -
Total (Nota 18.2) 412.059 (461) (82.867) 329.192
Los deterioros registrados en el ejercicio se basan en la estimación del valor razonable de las participaciones,
realizadas con arreglo a los criterios descritos en la Nota 4 f).
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2023 son las que se detallan a continuación:
a) Reparto dividendos Hermanos Revilla (sociedad absorbida por Planigesa)
Durante el mes de enero de 2023, la Sociedad Hermanos Revilla S.A., repartió a la sociedad un dividendo a
cuenta de 4.559 miles de euros de los resultados de 2022, que se han registrado como ingreso financiero.
b) Fusión por absorción de Planigesa, S.A con Hermanos Revilla, S.A.
En septiembre de 2023, se inscribió en escritura pública la fusión entre la sociedad Planigesa, S.A. y Hermanos
Revilla, S.A. mediante la cual, Planigesa absorbió a Hermanos Revilla, con efectos 1 de enero 2023, con la
consiguiente extinción de la sociedad absorbida mediante su disolución sin liquidación y la transmisión de la
totalidad del patrimonio a la sociedad absorbente. Con anterioridad a esta fusión Hermanos Revilla había
absorbido a Boane 2003, S.A.U. con efectos de 1 de enero de 2023.
c) Aportación de fondos a Guillena Golf, S.L
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos por importe total
de 500 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer pérdidas de ejercicios anteriores.
d) Adquisición Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
A principios de 2023 Realia pujó en la subasta de venta de las participaciones sociales que tenía Reyal Urbis,
S.A. en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. Con fecha 27 de abril de 2023, el
Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, dictó auto acordando la venta judicial directa y adjudicación judicial en
ejecución del plan del pleno y completo dominio de 1.004 participaciones sociales titularidad de Reyal Urbis,
S.A. en la mercantil Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. representativas del 29,99% de su
capital social y préstamo participativo otorgado por Reyal Urbis, S.A a la sociedad, a favor de Realia Business
por un precio de 3.190 miles de euros.
El 23 de junio de 2023 Realia Business, S.A. firmó con Inmuebles Carpe, S.L. escritura pública de compraventa
de 111 participaciones sociales y de cesión de un contrato de crédito y de cuantos derechos de cobro se
derivan del mismo, por un importe total de 353 miles de euros.
Tras estas dos compras, Realia ha conseguido el 100% de participación en la sociedad.
27
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2022 son las que se detallan a continuación:
e) Reparto dividendos Hermanos Revilla
Durante el mes de enero de 2022, la Sociedad Hermanos Revilla S.A., repartió a la sociedad un dividendo a
cuenta de 8.326 miles de euros de los resultados de 2021, de los cuales 4.259 miles de euros han minorado
el valor de la participación por ser resultados anteriores a la compra de las participaciones. El resto se ha
registrado como ingreso financiero.
f) Ampliación de capital de Valaise.
Con fecha 2 de diciembre de 2022, Valaise realizó una ampliación de capital en la que el socio único, Realia
Business, S.A., suscribió 200.000 participaciones sociales, por su valor total de 2.000 miles de euros más la
prima de asunción por importe de 18.000 miles de euros.
g) Aportación de fondos a Guillena Golf, S.L
En los meses de enero y junio de 2022, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos por
importes de 250 miles de euros y 400 miles de euros, respectivamente, con el objetivo de dotar de liquidez y
reponer pérdidas de ejercicios anteriores.
h) Compra acciones Servicios Índice S.A.
Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios
Índice, S.A., de forma que se incrementa el porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa
del 50,50% al 90,42%.
4) Créditos a largo plazo a empresas del grupo.
Con fecha 28 de enero de 2019, la sociedad formalizó un crédito con su participada Valaise S.L.U.,
devengando un tipo de interés referenciado a Euribor a doce meses, más un diferencial y que tenía por objeto
la adquisición de parcelas en Tres Cantos (Madrid) y desarrollar sobre las mismas diversos proyectos de
viviendas destinadas al alquiler. Durante los ejercicios 2023 y 2022 fue novado el citado crédito, situando su
límite y diferencial en 30.000 miles de euros y 0,65% respectivamente para el año 2023 y en 25.000 miles de
euros y 1,30% para el ejercicio 2022. Este crédito se encuentra dispuesto por importe de 27.049 miles de euros
a 31 de diciembre de 2023, (11.579 miles de euros a 31 de diciembre de 2022), se renueva mediante prórrogas
anuales, estableciendo su último vencimiento el 28 de enero de 2027.
Con fecha 27 de julio 2021, la Sociedad concedió a su participada, Realia Patrimonio, S.L., un crédito por
importe de 30.000 miles de euros con vencimiento en mayo de 2025. El tipo de interés aplicable es el que se
encuentre vigente en el préstamo sindicado de su filial, durante este ejercicio se han amortizado 12.500 miles
de euros y el importe a 31 de diciembre de 2023 asciende a 7.422 miles de euros más 163 miles de euros de
intereses (19.446 miles de euros más 171 miles de euros de intereses a 31 de diciembre de 2022).
9.2 Inversiones financieras a corto plazo e inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo
El saldo de las cuentas del epígrafe “Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo” e
“Inversiones financieras a corto plazo” al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Instrumentos Financieros a Corto Plazo Créditos y Otros
Créditos con
Empresas Grupo/
Asociadas
(Nota 18.2)
Préstamos y partidas a cobrar 7 14.666
Otros activos financieros 736 -
743 14.666
28
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Instrumentos Financieros a Corto Plazo Créditos y Otros
Créditos con
Empresas Grupo/
Asociadas
(Nota 18.2)
Préstamos y partidas a cobrar 7 11.802
Otros activos financieros 823 -
830 11.802
Dentro de la categoría de préstamos y partidas a cobrar, se encuentran registrados principalmente créditos
a empresas del grupo y asociadas que devengan intereses a tipo de mercado.
A 31 de diciembre de 2023 la sociedad tiene concedidos créditos a corto plazo a empresas del grupo y
asociadas por importe de 14.666 miles de euros (11.802 a 31 de diciembre de 2022), que se desglosan en:
- Créditos de 13.774 miles de euros (9.090 miles de euros a 31 de diciembre de 2022) que se
corresponden, con el principal más los intereses, de los créditos concedidos a la sociedad del grupo
Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L.; el incremento de estos créditos está motivado
por el aumento de la participación en la sociedad que ha conllevado la cesión de los créditos de los
antiguos accionistas, según se recoge en la nota 9.1.
- Importe de los intereses devengados a 31 de diciembre de 2023 por el préstamo concedido por la
sociedad a su filial Valaise S.L.U por importe de 890 miles de euros (299 miles de euros en 2022) y otras
deudas por 2 miles de euros (2 miles de euros a 31 de diciembre de 2022).
- Por último, en diciembre de 2023 y 2022 hay créditos derivados de la tributación en el régimen de
consolidación fiscal que la sociedad mantiene con las sociedades Realia Patrimonio,S.L.U., Valaise,
S.L.U y Planigesa S.A.(antes Hermanos Revilla S.A.) por importe de 2 miles de euros.
La partida de Otros activos financieros por importe de 743 miles de euros recoge, principalmente, el importe
de las cantidades depositadas en juzgados derivado de sentencias judiciales de litigios en la promoción
Fuente San Luis (Valencia) por importe de 705 miles de euros. A 31 de diciembre de 2022, además de ese
mismo depósito, también se recogía el depósito de 86 miles de euros por el pago de la plusvalía por la venta
del suelo de Pinto Frenos y que se había recurrido por considerarse una venta que no devenga el impuesto,
dicho importe ha sido cobrado en 2023.
9.3 Información sobre naturaleza y nivel de riesgo de los instrumentos financieros
Información cualitativa
La Sociedad tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro de su
organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene
establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los tipos de interés
y tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez.
A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad.
a) Riesgo de crédito
Las actividades principales de la Sociedad son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el arrendamiento
de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien conlleva
automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Actualmente no existe ningún crédito comercial por venta de suelo.
29
Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo no es significativo. La dirección de la
Sociedad en función del plazo de impago o de insolvencias tiene provisionadas todas estas contingencias.
b) Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por un elevado nivel de liquidez. Ahora bien, en el sector inmobiliario,
la financiación al promotor es escasa y selectiva, con una mayor exigencia en la viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo, esto ha hecho que
determinadas promotoras hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
La sociedad a 31 de diciembre de 2023 y 2022 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito.
Con fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. por importe de 120.000 miles de euros, devengando un interés referenciado
a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,10% y cuyo vencimiento
quedó establecido en un año con prórrogas anuales, actualmente, 21 de diciembre de 2024, si bien dicho plazo
se considera tácitamente prorrogable por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación
mínima de dos meses. En el ejercicio 2022, se procedió a la devolución anticipada de 50.000 miles de euros
y durante el ejercicio 2023 se han amortizado anticipadamente 5.000 miles de euros de dicho préstamo, siendo
el saldo pendiente al cierre de ejercicio de 65.000 miles de euros.
Con fecha 17 de julio de 2023, la Sociedad ha formalizado un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. con un período de disponibilidad de tres meses desde la fecha de
formalización y por importe máximo de 40.000 miles de euros, devengando un interés referenciado a Euribor
a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,15% y cuyo vencimiento quedó
establecido el 23 de julio de 2024, si bien dicho plazo se considera tácitamente prorrogable por un año adicional
de no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el destino de este préstamo es
atender necesidades corporativas. Durante 2023 se han dispuesto 34.000 miles de euros estableciéndose este
importe como importe máximo del préstamo y quedando al cierre un saldo de intereses devengados pendiente
de pago por 795 miles de euros.
Realia no ha acudido al sistema financiero en busca de apalancamiento, y estima que dada la solvencia de la
compañía y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos no tendría problema de obtener liquidez y
a costes competitivos del conjunto de entidades financieras.
Asimismo, al cierre de 2023 Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 188 millones
de euros (218 millones de euros en 2022).
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses de Realia Business
elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de sociedades del grupo, arroja
una previsión de cobros de 63 millones de euros que junto con unas previsiones de pago de 62 millones de
euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un cash flow neto operacional
positivo de 1 millón de euros, que junto con la actual posición de tesorería de la Sociedad por importe de 31
millones de euros, irá destinada a nuevos proyectos inmobiliarios, oportunidades de suelos, nuevas inversiones
en sociedades del Grupo para la actividad build to rent y el servicio a la deuda.
c) Riesgo de solvencia
A 31 de diciembre de 2023 Realia Business, S.A., tiene como endeudamiento financiero los préstamos
concedidos por la empresa del grupo Fomento de Construcciones y Contratas, S.A., continua sin
endeudamiento financiero bancario y dispone de tesorería y equivalentes por importe de 31.097 miles de euros
(11.217 miles euros en 2022).
Miles de euros
2023 2022
Deuda financiera con empresas del Grupo (Nota 14) 99.099 70.080
Tesorería y Equivalentes (Nota 11) 31.097 11.217
Endeudamiento financiero neto 68.002 58.863
30
Al cierre del ejercicio 2023, la Sociedad mantiene un fondo de maniobra positivo de 188 millones de euros (218
millones de euros al cierre del ejercicio 2022).
d) Riesgo de tipo de interés
La Sociedad no tiene operaciones de cobertura para gestionar su exposición a fluctuaciones en los tipos de
interés. Su deuda financiera se limita al cierre del ejercicio a un préstamo intragrupo otorgado por Fomento de
Construcciones y Contratas S.A.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda
que permita minimizar el coste de la deuda en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta
de resultados.
e) Riesgo de tipo de cambio
Respecto al riesgo de tipo de cambio, la Sociedad no presenta endeudamiento en monedas distintas del euro
y sus inversiones financieras en mercados con otras monedas son reducidas, por lo que el riesgo no es
significativo.
f) Riesgo de Mercado
Durante el año 2023 la economía española tuvo un comportamiento mejor del previsto con un incremento del
PIB del 2,5%, basado en el impulso del consumo tanto público como privado, si bien desde hace unos meses
se perciben síntomas de desaceleración.
Para 2024, se prevé un avance del PIB del 1,5%, las previsiones parten de la hipótesis de un mantenimiento
de los precios energéticos en torno a sus niveles actuales. Por otra parte, al impacto de la política monetaria
se une ahora la fiscal, dejando atrás el importante impulso expansivo de los últimos años (el único apoyo
coyuntural que permanece procederá de los fondos europeos). Finalmente, el contexto exterior seguirá siendo
relativamente desfavorable, por la atonía de los intercambios a nivel global y la persistencia de fuertes
incertidumbres geopolíticas.
Habida cuenta del menor tirón de la demanda, y de la ausencia de un nuevo shock energético, la desinflación
debería afianzarse en 2024 y creará un terreno propicio al descenso de los tipos de interés a partir del segundo
semestre. Se estima un descenso del Euribor a finales de año hasta el 3%. Si bien se trata todavía de valores
contractivos, el cambio de tendencia favorecerá una progresiva mejora de las expectativas económicas en el
transcurso del año tanto en España como en el resto de la zona euro.
Todo ello debería generar un efecto de arrastre favorable de cara al año que viene. Se prevé que el crecimiento
del PIB se eleve hasta el 2% en 2025. La inversión debería recuperar algo de dinamismo, gracias al cambio
de tendencia en los tipos de interés y al bajo nivel de endeudamiento de las empresas.
En todo caso, España seguirá creciendo por encima de la media europea.
La tasa general de inflación ha cerrado 2023 al 3,1% frente al 5,7% del 2022, debido principalmente al impacto
de la reducción de los costes energéticos. La inflación subyacente, por su parte, mantiene una tendencia
descendente situándose en diciembre en un 3,8% frente al 7% del año 2022. Este proceso de desescalada de
la inflación parece que continuará, aunque en 2024 estará condicionada, entre otros, por el calendario de
retirada de las medidas anti-inflación tomadas por el gobierno.
Las incertidumbres acerca de las perspectivas macroeconómicas de la economía española y europea, a corto
y a medio plazo, sigue siendo elevada. Entre las distintas fuentes de incertidumbre existentes, destacan:
‐ La persistencia de fuertes incertidumbres geopolíticas, derivadas de la invasión de Ucrania, el conflicto
Israel-palestino y la intensificación de las tensiones en torno al mar Rojo podría desencadenar una nueva
disrupción de las cadenas de suministro y de los intercambios comerciales, dificultando el proceso de
desinflación, algo que de persistir podría generar un nuevo incremento de costes de producción.
‐ Ante el riesgo de interrupción de la desescalada de los precios, el BCE podría demorar el recorte de tipos.
Un encarecimiento de los costes financieros más pronunciado de lo que se contempla en el escenario
actual plantearía un riesgo mayor de impago para los sectores más vulnerables e inestabilidad en los
31
mercados financieros.
‐ A medio y largo plazo, la persistencia de un déficit público elevado es un factor de vulnerabilidad para la
economía española, en un contexto de reactivación de las reglas fiscales europeas y de retirada del
apoyo del banco central, tanto en materia de tipos como de compra de deuda.
‐ Por otra parte, si bien la deuda privada ha alcanzado valores reducidos a nivel agregado, algunas
empresas y sectores se enfrentan a cargas financieras elevadas, en un contexto de tipos de interés altos
en relación a la era de relajación monetaria. Finalmente, preocupa la atonía de la inversión en bienes de
equipo, una circunstancia que no ayuda a alentar las perspectivas de crecimiento de la productividad de
la economía española, y que plantea un desafío de cara al impacto macroeconómico de los fondos
europeos.
‐ Las dificultades para valorar la intensidad que el impacto del tensionamiento monetario introducido hasta
la fecha podría tener sobre el crecimiento del PIB, la evolución de los precios y el comportamiento de los
mercados financieros.
‐ La incertidumbre acerca de la velocidad de la transmisión de las recientes reducciones de precios de
algunas materias primas a los precios del conjunto de la cesta del consumo, se espera, que la traslación
del abaratamiento sea incompleta y relativamente lenta.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están
sometidas a incertidumbres por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de diversa
índole y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera
que en 2024 se produzca:
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la rentabilidad que ofrezcan, el incremento de
los costes de construcción debido al espiral inflacionista que hemos vivido ha impactado en los márgenes
del promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías
de producto, en función de donde la demanda quiere situarse y en qué tipo de producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán
las dificultades y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas,
donde las entidades financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la
rentabilidad de la operación propuesta.
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe
ser financiado con fondos propios.
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran
en determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno
encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos
perseguidos. Las incertidumbres legislativas en el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la
Vivienda, está provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de
decisiones, e incluso algunos de los “players” estén desinvirtiendo en este segmento de actividad. Durante
2023, se aprobó la nueva Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, y recoge entre otras modificaciones, la
limitación del precio de los alquileres, la creación de un nuevo índice de revisión de precios y la regulación
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de los plazos de descalificación de la vivienda protegida. Esta Ley puede tener una incidencia negativa
en el desarrollo de futuros proyectos de la actividad del alquiler residencial en el Grupo Realia.
Uno de los principales mercados donde opera el Grupo Realia es en la Comunidad de Madrid donde está
previsto incrementar en 2024 el precio del módulo de vivienda protegida que permitirá a los promotores
hacer viables nuevos proyectos que aumenten la oferta de vivienda en el futuro, también se están dando
luz verde a distintos ámbitos urbanísticos que incrementaran el dinamismo en el sector, tanto promoviendo
nuevos proyectos como generando suelo urbano que permitan el incremento de la oferta, por último indicar
que se van a iniciar actuaciones de colaboración público-privada para poner en el mercado vivienda
destinada a un alquiler asequible.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia
del Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que
van cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde
desarrollarlo. El escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros
comerciales ira teniendo más peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes
de contratación de espacios tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas
(teletrabajo, desempleo…) como en locales y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y
3) Aparición de nuevas relaciones contractuales con los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos
la flexibilidad de los espacios contratados, así como la duración más corta de los contratos y la inclusión
de cláusulas anti situaciones excepcionales (Covid-19 o similares).
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas
de espacio y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y
actuaciones en la mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias
de digitalización, sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios destinados a oficinas, por la bajada en
niveles de ocupación y de inversión en este segmento. El resto de activos se espera hayan culminado la
penalización en su valoración y se encaminen a una zona de estabilidad o ligero repunte.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a
las cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía europea
para continuar el proceso des inflacionista que permita cambiar la política monetaria generando un mayor
dinamismo inversor que provoque la recuperación de la actividad económica, del consumo, del empleo y
de la capacidad del ahorro
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su
excepcional portfolio inmobiliario, consolidado con la adquisición del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla
(sociedad absorbida por Planigesa), le hace tener una posición destacada; pero deberá acometer las
actuaciones descritas en el punto i) y actuar contra los riesgos del segmento de oficinas. En el área de
promociones, se deberá estar atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los
productos demandados, con objeto de poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar
su viabilidad y su rentabilidad, sobre todo estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de
obra y suministros), acometiendo estos proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de
rentabilidad tengan visibilidad y puedan acotarse; y por último en el desarrollo y explotación de promociones
destinadas al alquiler residencial se debe estar atento a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en
la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se
estima que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al
negocio, podrá acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad
del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
33
9.4 Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
El epígrafe “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” incluye los siguientes conceptos:
Miles de Euros
2023 2022
Clientes y Deudores Empresas del Grupo y Asociadas (Nota 18.2) 2.810 2.740
Deudores varios 72 920
Personal 1 1
Activos por impuesto corriente (Nota 16.1) 11.403 9.296
Otros Créditos con las Administraciones Públicas (Nota 16.1) 537 583
Total deudores comerciales y otras cuentas por cobrar 14.823 13.540
El saldo de Clientes y deudores con empresas del grupo/asociadas, asciende a 2.810 miles de euros y 2.740 miles
de euros al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 y corresponde a los servicios prestados pendientes de cobro
realizados a las empresas del grupo/asociadas. El saldo más significativo es por los servicios prestados a la matriz
del Grupo, FCyC, S.A., por los servicios de gestión y comercialización de sus promociones por importe de 1.464
miles de euros y 1.449 miles de euros al cierre de 2023 y 2022, respectivamente.
El epígrafe “Deudores varios”, recoge saldos derivados de la actividad ordinaria de la sociedad. La principal
variación del ejercicio 2023 ha sido la baja de deudores por 848 miles de euros correspondiente, entre otros, al
cobro parcial por importe de 143 miles de euros de la sanción recurrida a la Agencia Tributaria por el Impuesto
sobre Sociedades de los años 2014-2015, al cobro al Ayuntamiento de Sabadell de 234 miles de euros por
reclamación de plusvalías y al cobro a la Junta de Compensación de Valdebebas en Madrid del importe de 374
miles de euros por la liquidación provisional de dicha Junta. Los Administradores estiman que el importe registrado
en libros de deudores se aproxima a su valor razonable.
El epígrafe “Activos por impuesto corriente” recoge a 31 de diciembre de 2023 la liquidación del Impuesto de
Sociedades del ejercicio por importe de 7.240 miles de euros y a la liquidación del Impuesto sobre Sociedades del
ejercicio anterior por importe de 4.163 miles de euros (4.067 miles de euros y 5.229 miles de euros al 31 de
diciembre de 2022).
El saldo de Otros Créditos con las Administraciones Públicas recoge el importe deudor por el IVA.
10. Existencias
La composición de las existencias al 31 de diciembre de 2023 y 2022 es la siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Coste Deterioro Neto Coste Deterioro Neto
Terrenos y solares 572.146 (394.437) 177.709 584.598 (390.936) 193.662
Obras en curso de construcción de ciclo corto 18.580 (6.998) 11.582 34.048 - 34.048
Obras en curso de construcción de ciclo largo 72.304 (28.629) 43.675 62.535 (32.609) 29.926
Edificios construidos 29.674 (4.403) 25.271 31.878 (5.941) 25.937
Anticipos a proveedores 20 - 20 323 - 323
Total 692.724 (434.467) 258.257 713.382 (429.486) 283.896
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El valor razonable de las existencias al 31 de diciembre de 2023 y 2022, calculado en función de las valoraciones
realizadas por valoradores independientes no vinculados al Grupo, conforme a lo establecido en la Nota 4.g,
asciende a 280.707 miles de euros y 303.146 miles de euros, respectivamente.
En el ejercicio 2023, la Sociedad ha dotado deterioros de existencias para adecuar su valor contable hasta su valor
de mercado, lo que ha supuesto una dotación neta de deterioro de terrenos y solares de 5.134 miles de euros
(reversión neta por deterioro de 17.714 miles de euros en el ejercicio 2022) y una reversión neta de deterioro de
productos terminados y en curso de fabricación por las entregas de producto terminado y por la adecuación de su
valor contable a su valor de mercado por importe de 153 miles de euros (reversión neta de 5.126 miles de euros en
el ejercicio 2022) registrados en los epígrafes de “deterioros de terrenos y solares” y “deterioro de existencias de
productos terminados y en curso de fabricación” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.
El movimiento en coste bruto habido durante los ejercicios anuales terminados al 31 de diciembre de 2023 y 2022
en el epígrafe de existencias ha sido el siguiente:
Terrenos y
Solares
Promociones
en Curso de
Ciclo Largo
Promociones
en Curso de
Ciclo Corto
Edificios
Construidos
Deterioros
netos
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2021 613.233 83.946 - 37.725 (452.326) 282.578
Adiciones 3.402 11.499 11.972 - (6.695) 20.178
Bajas (22.950) (204) - (25.564) 29.535 (19.183)
Traspasos (9.087) (32.706) 22.076 19.717 - -
Saldo al 31 de diciembre de 2022 584.598 62.535 34.048 31.878 (429.486) 283.573
Adiciones 3.057 12.840 7.358 - (19.383) 3.872
Bajas - - - (43.610) 14.402 (29.208)
Traspasos (15.509) (3.071) (22.826) 41.406 -
Saldo al 31 de diciembre de 2023 572.146 72.304 18.580 29.674 (434.467) 258.237
Descripción Principales Movimientos
Durante el ejercicio 2023 se han producido altas de “Terrenos y solares” principalmente por la adquisición de suelo
en el SAU-21 de El Molar (Madrid) y por las inversiones en la urbanización del ámbito donde se encuentran las
parcelas de Teatinos (Málaga). Todo ello ha supuesto unas adiciones de coste de terreno por importe de 3.057
miles de euros. Adicionalmente, durante el ejercicio 2023, la Sociedad ha puesto en marcha tres nuevas
promociones, una en Valdemoro (Madrid), con denominación comercial “Residencial Benevívere”, otra en Alcalá
de Henares (Madrid) con denominación comercial “Realia Parque del Ensanche Fase III” y otra promoción en
Guillena (Sevilla) con denominación comercial “Hato Verde Soul”. Esto ha supuesto el traspaso de “Terrenos y
Solares” a “Obras en curso de ciclo largo” por importe total de 15.509 miles de euros.
Se ha traspasado de “Obras en curso de ciclo largo” a “Obras en curso de ciclo corto” la promoción “Levante
Dreams” de San Juan de Alicante por importe de 18.581 miles de euros al estar prevista la entrega para el 4º
trimestre de 2024.
Adicionalmente se ha traspasado de “Obras en curso de ciclo corto” a “Edificios terminados” un importe de 41.406
miles de euros correspondientes a las promociones terminadas “Glories BCN” y “Realia Parque del Ensanche
Fase II” cuyas entregas de llaves comenzaron en agosto y octubre respectivamente. El importe de las bajas en
Edificios Construidos por importe de 43.610 miles de euros se corresponde con dichas entregas de promociones
junto a las entregas en las promociones “Essencia de Sabadell I” y “Essencia de Sabadell II” fundamentalmente.
Durante el ejercicio 2022, la Sociedad puso en marcha una nueva promoción en San Juan de Alicante, con
denominación comercial “Levante Dreams” compuesta de 48 viviendas adosadas. Esto supuso el traspaso de
“Terrenos y Solares” a “Obras en curso de ciclo largo” por importe total de 9.141 miles de euros.
Se traspasaron de “Obras en curso de ciclo largo” a “Obras en curso de ciclo corto” tres promociones, una en
Alcalá de Henares “Realia Parque del Ensanche II”, en Barcelona “Glories BCN” y “Essencia de Sabadell II” en
Sabadell, por importe de 41.792 miles de euros al ser las fechas previstas de entrega antes de 12 meses.
35
Adicionalmente se traspasó de “Obras en curso de ciclo corto” a “Edificios terminados” un importe de 19.717 miles
de euros correspondiente a la promoción terminada “Essencia de Sabadell Fase II”.
Por último, se produjeron altas de “Terrenos y solares” por la incorporación de la parcela RC-1.9 de Valdemoro
por importe de 2.512 miles de euros y bajas de “Terrenos y solares”, por la venta del suelo de Pinto Frenos Knorr,
por importe de 21.422 miles de euros, una parcela de Nou Nazareth en San Juan de Alicante por importe de 683
miles de euros, el suelo cedido a la Junta de Compensación de Valdebebas por importe de 794 miles de euros y
una parcela en Ayamonte por 51 miles de euros.
Anticipos a proveedores
El detalle del epígrafe de “Anticipos a proveedores” a 31 de diciembre de 2023 y 2022, es el siguiente:
Suelos Provincia
Miles de Euros
2023 2022
El Mola
r
Madrid 20 323
Total 20 323
Los anticipos a proveedores de los ejercicios 2023 y 2022 corresponden al suelo sito en el Molar donde la sociedad
ha incrementado la edificabilidad en el ámbito con nuevas adquisiciones. En 2023 se ha dado de baja de anticipos,
fundamentalmente, el depósito que se realizó en 2022 para acudir a la subasta de venta de las participaciones
sociales de Reyal Urbis, S.A. en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas, S.L.
Existencias en garantía de créditos hipotecarios
No existen a 31 de diciembre de 2023 ni a 31 de diciembre de 2022 existencias en garantía de créditos
hipotecarios.
Compromisos de venta
Los compromisos de venta de promociones y suelos contraídos con clientes a 31 de diciembre de 2023 y 2022
(formalizados en arras y contratos) ascienden a 30.535 miles de euros y 41.639 miles de euros, respectivamente.
De las cantidades citadas en el párrafo anterior, 3.545 y 6.857 miles de euros corresponden a “Anticipos de
clientes” y se encuentran registrados en el epígrafe “Acreedores comerciales” del balance de situación adjunto
(véase Nota 15).
Gastos financieros capitalizados
Tal y como se describe en la Nota 4.g, la Sociedad capitaliza los gastos financieros incurridos durante el ejercicio
que estén relacionados con aquellas existencias que tienen un ciclo de producción superior a un año. Durante el
ejercicio 2023 y 2022 no se han capitalizado gastos por este concepto.
El detalle de los gastos financieros capitalizados es el siguiente:
Miles de Euros
31.12.2023 31.12.2022
Intereses
Capitalizados en
el Ejercicio
Intereses
Capitalizados
Acumulados
Intereses
Capitalizados
en el Ejercicio
Intereses
Capitalizados
Acumulados
Terrenos y solares - 5.932 - 5.932
Obras en curso de construcción de ciclo
largo
- 964 - 1.732
Obras en curso de construcción de ciclo
corto
- 768 - 525
Edificios construidos - 549 - 331
Total - 8.213 - 8.520
36
11. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” se compone del siguiente detalle a cierre de los
ejercicios 2023 y 2022:
Miles de Euros
2023 2022
Cuentas corrientes 16.567 11.211
Otros activos líquidos equivalentes 14.530 6
Total 31.097 11.217
A 31 de diciembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 no existen importes pignorados por este concepto.
Las cuentas corrientes devengan el tipo de interés de mercado para este tipo de cuentas. No hay restricciones a
la disponibilidad de estos saldos.
Otros activos líquidos equivalentes está compuesto principalmente por imposiciones a plazo fijo que tienen un
vencimiento inferior al año. Todos estos activos son considerados inversiones muy líquidas, fácilmente
convertibles en importes de efectivo en euros y que están sujetos a un riesgo insignificante de cambios en su valor
12. Patrimonio neto y Fondos propios
A 31 de diciembre de 2023 y 2022 el capital social de la Sociedad Dominante se compone de 820.265.698
acciones, todas ellas al portador de 0,24 euros el valor nominal cada una, totalmente suscritas y desembolsadas.
Los accionistas más representativos a 31 de diciembre de 2023, según las participaciones declaradas a la
Comisión Nacional del Mercado de Valores (en adelante, CNMV) son los siguientes:
Accionistas % Participación
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. 11,04%
FC y C, S.A. (filial 80,03% FCC,S.A.) 66,26%
Resto 22,70%
100%
Durante el mes de diciembre de 2023, Soinmob Inmobiliaria Española S.A. (sociedad 100% controlada por Control
Empresarial de Capitales S.A. de Capital Variable) ha transmitido a FCyC S.A el 12,19% de las acciones que
poseía en Realia Business S.A. por importe de 105.000 miles de euros (1,05 €/acc), manteniendo al cierre del
ejercicio el 11,04% de la sociedad.
Adicionalmente, y de acuerdo con las declaraciones realizadas a la CNMV, Control Empresarial de Capitales S.A.
de Capital Variable participa en el Grupo FCC y en Soinmob Inmobiliaria Española, por tanto, tendría una
participación efectiva, directa e indirecta, de Realia Business, S.A. del 61,89%.
Los accionistas más representativos a diciembre de 2022, según las participaciones declaradas a CNMV eran los
siguientes:
Accionistas % Participación
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. 23,23%
FC y C, S.L.U. (filial 80,03%% FCC,S.A.) 51,89%
Resto 24,88%
100%
37
Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, las acciones de la Sociedad cotizan en las Bolsas de Valores de Madrid y
Barcelona. La cotización de las acciones de la Sociedad al 31 de diciembre de 2023 y la cotización media del
último trimestre han ascendido a 1,06 y 1,06 euros por acción, respectivamente (1,07 y 1,03 euros por acción,
respectivamente a 31 de diciembre de 2022).
12.1 Reservas
12.1.1 Reserva legal
De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, la sociedad anónima debe destinar una cifra igual al 10%
del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La
reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital
ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital
social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras
reservas disponibles suficientes para este fin.
Al cierre del ejercicio 2023, la reserva legal asciende a 28.343 miles de euros (24.987 miles de euros a 31 de
diciembre de 2022), no encontrándose totalmente constituida.
12.1.2 Otras reservas
El detalle de las Otras reservas a 31 de diciembre de 2023 y 2022 son las siguientes;
Al 31 de diciembre de 2023 y 2022 existen reservas indisponibles por importe de 43.764 miles de euros, las cuales
se generaron el 15 de junio de 2000 debido al traspaso de capital a reservas ocasionado por la reducción de
capital de la sociedad Produsa Este, S.A., actualmente Realia Business, S.A. y un importe de 112 miles de euros
constituido con motivo de la entrada en vigor del euro en el ejercicio 2002 (mismo importe a 31 de diciembre de
2022).
La variación de las reservas voluntarias se debe a que con fecha 21 de julio 2023, la sociedad ha realizado el
pago de un dividendo con cargo a reservas voluntarias según acuerdo tomado en la Junta General de Accionistas
de fecha 14 de junio 2023 por importe de 0,05 € brutos por acción.
12.2 Acciones Propias
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
2023 2022
Reservas especiales 43.764 43.764
Reservas voluntarias 222.125 262.680
Diferencia por redenominación cap. euros 112 112
Total 266.001 306.556
Miles de Euros
38
Nº Acciones Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2021 9.176.469 7.526
Adquisiciones - -
Saldos al 31 de diciembre de 2022 9.176.469 7.526
Adquisiciones - -
Saldos al 31 de diciembre de 2023 9.176.469 7.526
El precio medio de la autocartera al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 es de 0,82 €/acción. El número de acciones
en autocartera representa el 1,119% del total.
12.3 Prima de emisión
El texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite, expresamente, la utilización del saldo de la prima
de emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de su
saldo para otros fines. El importe de la prima de emisión a 31 de diciembre de 2023 y 2022 asciende a 528.492
miles de euros.
13. Provisiones y contingencias
13.1 Provisiones
El detalle de las provisiones del balance de situación al cierre de los ejercicios 2023 y 2022, así como los
principales movimientos registrados durante dichos ejercicios, son los siguientes:
A largo plazo
Miles de Euros
Provisiones a Largo Plazo Garantías
Otras
Provisiones
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2021 7.477 10.666 18.143
Adiciones - 11 11
Aplicaciones y reversiones (3.386) (186) (3.572)
Traspasos (308) - (308)
Saldo al 31 de diciembre de 2022 3.783 10.491 14.274
Adiciones 822 423 1.245
Aplicaciones y reversiones - (203) (203)
Traspasos (4) (4)
Saldo al 31 de diciembre de 2023 4.601 10.711 15.312
El importe registrado como “Garantías” corresponde en primer lugar a la estimación realizada por la Sociedad para
hacer frente a los gastos previstos desde la terminación de la promoción hasta la liquidación definitiva y
vencimiento de la responsabilidad por defectos de calidad, vicios ocultos, reparaciones extraordinarias, costes del
servicio postventa y otras contingencias en los inmuebles entregados en los últimos diez años, derivadas de
reclamaciones de terceros o de litigios en curso. Durante 2023 se ha dotado provisión por importe de 822 miles
de euros por este concepto.
El importe registrado como “Otras Provisiones”, durante 2023 por importe de 423 miles de euros corresponde
principalmente a posibles reclamaciones derivadas de cambios en el planeamiento urbanístico actual o en su
tramitación que reduzcan la edificabilidad en algunos ámbitos donde está posicionada la sociedad.
Adicionalmente, se han revertido 203 mil de euros por la resolución de litigios urbanísticos y de carácter fiscal en
este ejercicio.
39
Durante 2022 se revertieron 2.403 miles de euros que garantizaba la regularización del precio de una compraventa
de participaciones financieras, de la empresa Servicios Índice, S.A., al desaparecer el riesgo con la recompra de
dicha participación. Adicionalmente, se han revertido 983 miles de euros por la resolución favorable de litigios
relacionados con defectos constructivos, de los cuales el principal 903 miles de euros fue por la resolución de la
demanda interpuesta por la Comunidad de propietarios de Jardín del Vivero I al llegar a un acuerdo transaccional
que fue homologado en el Juzgado.
A corto plazo
Miles de Euros
Provisiones a Corto Plazo
Provisiones por
Garantías
Saldo al 31 de diciembre de 2021 516
Aplicaciones/Reversiones (316)
Traspasos 308
Saldo al 31 de diciembre de 2022 508
Aplicaciones/Reversiones (200)
Traspasos 4
Saldo al 31 de diciembre de 2023 312
El importe reflejado se corresponde con las “Garantías” señaladas anteriormente que se prevé impliquen una
salida de recursos a corto plazo.
13.2 Contingencias
La Sociedad interviene como parte demandada en determinados contenciosos por las responsabilidades propias
de la actividad que desarrolla. Los litigios que mantiene, son de importes poco relevantes considerados
individualmente y no existe ninguno que resulte especialmente destacable. En cualquier caso, la Sociedad estima
que el riesgo por litigios está adecuadamente provisionado en las cuentas anuales adjuntas y no existen riesgos
posibles cuyo desglose sea necesario.
14. Pasivos financieros
El saldo de los epígrafes “Deudas a corto plazo” y “Deudas con empresas del Grupo y asociadas a corto plazo” al
cierre de los ejercicios 2023 y 2022, es el siguiente:
Ejercicio 2023
Clases
Categorías
Instrumentos Financieros a Corto
Plazo
Deudas con
Entidades de
Crédito y
asimiladas
Otros Total
Deudas y partidas a pagar Grupo y
asociadas (Nota 18.2)
- 106.965 106.965
Otros pasivos financieros - 452 452
Total - 107.417 107.417
40
Ejercicio 2022
Clases
Categorías
Instrumentos Financieros a Corto
Plazo
Deudas con
Entidades de
Crédito y
asimiladas
Otros Total
Deudas y partidas a pagar Grupo y
asociadas (Nota 18.2)
- 76.581 76.581
Otros pasivos financieros - 315 315
Total - 76.896 76.896
El movimiento experimentado por las deudas y partidas a pagar a corto plazo durante los ejercicios 2023 y 2022,
es como sigue:
Ejercicio 2023 31.12.2022 Disposiciones Netas Amortizaciones 31.12.2023
Deudas y partidas Grupo y asociadas -
Otra deuda con empresas del Grupo C/P
76.581
35.384 (5.000) 106.965
Otros pasivos financieros -
Otros pasivos financieros
315
159 (22) 452
Total 76.896 35.543 (5.022) 107.417
Ejercicio 2022 31.12.2021 Disposiciones Netas Amortizaciones 31.12.2022
Deudas y partidas Grupo y asociadas -
Otra deuda con empresas del Grupo C/P 126.532 49 (50.000) 76.581
Otros pasivos financieros -
Otros pasivos financieros 356 (41) - 315
Total 126.888 8 (50.000) 76.896
Deuda con entidades de crédito
La sociedad a 31 de diciembre de 2023 y 2022 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito.
Deudas con empresas del Grupo
La deuda financiera de la sociedad procede de dos préstamos otorgados por la sociedad matriz del Grupo
mercantil al que pertenece, Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. otorgados:
- Con fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo por importe de 120.000 miles de euros,
devengando un interés referenciado a Euribor a seis meses, más un diferencial de 1,10% y cuyo vencimiento
quedó establecido en un año con prórrogas anuales, actualmente, 21 de diciembre de 2024, si bien dicho plazo
se considera tácitamente prorrogable por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación
mínima de dos meses. En el ejercicio 2022, se procedió a la devolución anticipada de 50.000 miles de euros y
durante el ejercicio 2023 se han amortizado anticipadamente 5.000 miles de euros de dicho préstamo, quedando
al cierre un saldo por un importe de 65.000 mil euros más los intereses devengados pendiente de pago por 99
miles de euros.
- Con fecha 17 de julio de 2023, la Sociedad ha formalizado un préstamo con un periodo de disponibilidad de tres
meses desde la fecha de formalización y por importe máximo de 40.000 miles de euros, devengando un interés
referenciado a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,15% y cuyo
vencimiento quedó establecido el 23 de julio de 2024, si bien dicho plazo se considera tácitamente prorrogable
41
por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el destino de este
préstamo es atender necesidades corporativas. Durante 2023 se han dispuesto 34.000 miles de euros
estableciéndose este importe como importe máximo del préstamo y quedando al cierre un saldo de intereses
devengados pendiente de pago por 795 miles de euros.
El saldo de deudas con empresas del Grupo incluye además las cuentas acreedoras correspondientes al saldo
de las deudas impositivas de consolidación fiscal, por importe de 7.071 miles de euros (6.501 miles de euros a 31
de diciembre de 2022).
15. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
El detalle de este epígrafe al 31 de diciembre de 2023 y 2022 es el siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Proveedores -
Proveedores por compra de suelo 3.170 3.170
Resto Proveedores 9.013 6.874
Proveedores empresas del Grupo y asociadas (Nota
18.2)
2.420 5.378
Acreedores varios 1.377 1.482
Personal 149 111
Otras deudas con las Administraciones Públicas (Nota
16.1)
3.893 1.684
Anticipos de clientes (Notas 4.k ) 3.545 6.857
23.567 25.556
El epígrafe de Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar incluye principalmente los importes pendientes
de pago por ejecuciones de obra y costes asociados, compras de suelos, así como los importes de las entregas
a cuenta de clientes recibidos antes del reconocimiento de la venta de los inmuebles.
Los Administradores consideran que el importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor
razonable.
A continuación, se detalla la información requerida por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y por la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2023 2022
Días Días
Periodo medio de pago a proveedores 59 60
Ratio de operaciones pagadas 66 67
Ratio de operaciones pendientes de pago 30 34
Miles de euros Miles de euros
Total pagos realizados 28.195 25.210
Total pagos pendientes 6.230 6.792
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
26.161 21.632
Ratio Ratio
93 86
Número total de facturas pagadas en el período 2.595 2.708
42
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
2.111
2.339
Ratio Ratio
81 86
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas durante el ejercicio 2023.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“proveedores” y “Acreedores Varios” del pasivo corriente del balance de situación.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el servicio hasta el pago material de la
operación) y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Así mismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el
servicio hasta el último día del periodo al que se refieren las cuentas anuales) y, en el denominador, el importe
total de pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2023 y 2022 según la Ley 3/2004, de 29 de
diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y
conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse
las condiciones establecidas en la Ley 11/2013 de 26 de julio. La Sociedad realiza todos sus pagos los días 15 de
cada mes.
16. Administraciones Públicas y situación fiscal
Desde el ejercicio 2007, la Sociedad tributa en régimen de consolidación fiscal, del que es matriz del Grupo fiscal.
El Grupo de consolidación fiscal, regulado en el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,
está formado por la sociedad matriz y todas las sociedades dependientes, anónimas o limitadas, residentes en
territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o indirecta de al menos el 75 % del capital.
El 1 de enero de 2023 se ha incorporado al grupo fiscal la sociedad Servicios Índice, S.A. El 1 de enero de 2022
se incorporaron al grupo fiscal las sociedades Hermanos Revilla, S.A. y Boane 2003, S.A.U. que durante 2023
han sido absorbidas por la sociedad Planigesa, S.A.
El 1 de enero de 2024 se incorporará al grupo la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000,
S.L.U.
El número del Grupo fiscal asignado es el n º 135/07.
Con fecha 10 de diciembre de 2018, la Sociedad como dominante del grupo fiscal número 135/07 recibió
notificación de inicio de actuaciones de comprobación e inspección de los ejercicios 2014 y 2015 para el Impuesto
sobre Sociedades consolidado y del periodo comprendido entre noviembre de 2014 y diciembre de 2015 para el
Impuesto sobre el Valor Añadido. Estas actuaciones tenían carácter general incluida la comprobación de la
totalidad de las bases o cuotas pendientes de compensar o de las deducciones pendientes de aplicación de
acuerdo a lo dispuesto en el artículo 66. Bis 2 de la Ley General Tributaria, lo que ha dado lugar a la revisión de
las bases negativas generadas desde el ejercicio 2008 hasta 2015. Las actuaciones inspectoras finalizaron el 12
de noviembre de 2020, con la firma de la correspondiente acta en conformidad.
43
Con fecha 18 de enero de 2024 el Tribunal Constitucional (TC) ha dictado Sentencia que declara la
inconstitucionalidad de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el
Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), al considerarse inadecuado el vehículo normativo
empleado para su aprobación. En particular, las modificaciones del impuesto sobre sociedades enjuiciadas son:
la fijación de topes más severos para la compensación de bases imponibles negativas; la introducción ex novo de
un límite a aplicación de las deducciones por doble imposición; y la obligación de integrar automáticamente en la
base imponible los deterioros de participaciones que hayan sido deducidos en ejercicios anteriores.
Los principales impactos que la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto Ley 3/2016 tiene en la
determinación del impuesto sobre Sociedades del Grupo Realia son:
- Ampliación del límite de compensación al 70%, que permite incrementar la aplicación créditos fiscales activados.
- Reestimar la recuperabilidad de los créditos fiscales que permite activación de nuevos créditos fiscales por
importe de 34.125 miles de euros.
16.1 Saldos corrientes con las Administraciones Públicas
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas es la siguiente:
Saldos deudores
Miles de Euros
2023 2022
Hacienda Pública deudora por IVA/IGIC 537 580
Organismos de la Seguridad Social - 3
Hacienda Pública deudora por IS (Impuesto de Sociedades) 11.403 9.296
Total (Nota 9.4) 11.940 9.879
El saldo con Hacienda Pública deudora por el Impuesto de Sociedades a 31 de diciembre de 2023 corresponde a
la liquidación del Impuesto de Sociedades del ejercicio por importe de 7.240 miles de euros y a la liquidación del
Impuesto sobre Sociedades del ejercicio anterior por importe de 4.163 miles de euros (4.067 miles de euros y
5.229 miles de euros al 31 de diciembre de 2022).
Saldos acreedores
Miles de Euros
2023 2022
Hacienda Pública acreedora por retenciones 660 185
Hacienda Pública acreedora IVA e IGIC 1.975 1.096
Organismos de la Seguridad Social acreedores 67 61
Otros 1.191 342
Total (Nota 15) 3.893 1.684
El apartado de Otros recoge básicamente tributos locales (plusvalías municipales, IAEs, etc.).
44
16.2 Conciliación resultado contable y base imponible fiscal
La conciliación entre el resultado contable y la base imponible de Impuesto sobre Sociedades es la siguiente:
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Aumentos Disminuciones Total
Resultado antes de impuestos 7.730
Impuesto sobre Sociedades:
Diferencias permanentes -
(4.287)
Aportaciones seguro vida 11 -
Recargos y sanciones 33 -
Dividendos - 4.331
Diferencias temporales
2.767
Con origen en el ejercicio -
Deterioro cartera de valores (Nota 9.1) 511 -
Otras provisiones 782 -
Provisión de deterioro existencias 5.039 -
Con origen en ejercicios anteriores -
Otras provisiones - 2.126
Gastos financieros - 1.409
Amortización no deducible - 30
Base Imponible previa sociedad matriz grupo fiscal 6.210
Base Imponible resto sociedades grupo fiscal 24.523
Compensación de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores grupo fiscal (21.513)
Base imponible grupo fiscal 9.220
45
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Aumentos Disminuciones Total
Resultado antes de impuestos 37.969
Impuesto sobre Sociedades:
Diferencias permanentes -
(16.906)
Aportaciones seguro vida 11
Recargos y sanciones 143
Dividendos 16.774
Otros gastos no deducibles
Diferencias temporales
(11.736)
Con origen en el ejercicio -
Deterioro cartera de valores (Nota 9.1) 461
Otras provisiones 486
Reversión provisión cartera carácter deducible
Provisión de deterioro existencias
Con origen en ejercicios anteriores -
Otras provisiones 5 7.300
Gastos financieros 4.552
Amortización no deducible 30
Insolvencias 806
Base Imponible previa sociedad matriz grupo fiscal 9.327
Base Imponible resto sociedades grupo fiscal 33.193
Compensación de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores grupo fiscal (10.630)
Base imponible grupo fiscal 31.890
Las principales diferencias permanentes y temporales de los ejercicios 2023 y 2022 se producen por:
Ajustes efectuados en 2023:
Por aplicación de lo establecido en la normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo
13.2 por la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, en la que se introdujo que no serán deducibles las pérdidas
por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital o en los fondos propios de
entidades (véase Nota 9.1), durante el ejercicio 2023 se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de
511 miles de euros.
Durante el ejercicio 2023, se ha procedido a efectuar un ajuste positivo por importe de 782 miles de euros
correspondiente a la provisión por deterioro de inmovilizado por importe de 129 miles de euros y provisión
para gastos y responsabilidades por importe de 653 miles de euros.
Por provisión por deterioro de existencias se ha procedido a efectuar un ajuste positivo por importe de
5.039 miles de euros por el importe del deterioro no deducible y un ajuste negativo por importe de 1.926
miles de euros por el importe del deterioro ajustado en ejercicios anteriores.
Ajuste negativo en el ejercicio 2023 de 1.409 miles de euros por aplicación de lo establecido en la
normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo 16, por la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, que supone una limitación general en la deducción de los “gastos financieros netos” y que se
convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en
ejercicios futuros de manera similar a la compensación de las bases imponibles negativas.
46
En este sentido, los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio
operativo del ejercicio. A estos efectos, la norma entiende por “gastos financieros netos” el exceso de
gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios
devengados en el período impositivo. En todo caso, serán deducibles, sin límite alguno, gastos
financieros netos del periodo impositivo por importe de hasta 1 millón de euros.
Ajustes efectuados en 2022:
Durante el ejercicio 2022, se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de 486 miles de euros por
dotaciones a provisiones por deterioro de existencias.
Ajuste negativo en el ejercicio 2022 de 4.552 miles de euros por aplicación de lo establecido en la
normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo 16, por la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, que supone una limitación general en la deducción de los “gastos financieros netos” y que se
convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en
ejercicios futuros de manera similar a la compensación de las bases imponibles negativas.
En este sentido, los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio
operativo del ejercicio. A estos efectos, la norma entiende por “gastos financieros netos” el exceso de
gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios
devengados en el período impositivo. En todo caso, serán deducibles, sin límite alguno, gastos
financieros netos del periodo impositivo por importe de hasta 1 millón de euros.
Ajuste negativo en el ejercicio de 2022 de 806 miles de euros correspondientes a la reversión de
provisiones por insolvencias ajustadas en ejercicios anteriores.
Por aplicación de lo establecido en la normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo
13.2 por la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, en la que se introdujo que no serán deducibles las pérdidas
por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital o en los fondos propios de
entidades (véase Nota 9.1), durante el ejercicio 2022 se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de
461 miles de euros.
Ajuste negativo de 7.300 miles de euros correspondientes a la reversión de provisiones de deterioro de
existencias por importe de 3.512 miles de euros y reversión de provisión para gastos y responsabilidades
por importe de 3.788 miles de euros.
El detalle de las bases imponibles pendientes de compensar del Grupo fiscal al cierre de los ejercicios 2023 y
2022 es el siguiente:
Ejercicio 2023
Miles de
euros
Ajustes Total Tota bases Crédito
Bases Imponibles
Negativas
consolidación Compensación bases negativas fiscal
Total
Dividendos/
Ejercicio Cabecera Dependientes Bases Cartera Bases del Grupo Activadas Activado
2008 18.835 (15.807) 3.028 59.636 - - - -
2009 36.987 (27.005) 9.981 11.475 - - - -
2010 48.622 10.229 58.852 550 - - - -
2011 45.296 1.347 46.642 17.725 - 61.936 61.936 15.485
2012 257.906 (24.581) 233.325 11.968 - 245.293 194.097 48.524
2013 46.942 (31.337) 15.605 13.879 - 29.485 - -
2014 (5.155) 15.177 10.023 21.066 - 31.089 17.732 4.433
47
2015 9.739 (19.646) (9.907) - 3.918 - - -
2016 (39.081) (25.294) (64.375) - 63.213 - -- -
2017 (6.993) (12.550) (19.543) - 11.730 - - -
2018 (4.464) (12.632) (17.096) - 9.656 - - -
2019 (14.702) (6.372) (21.074) - 10.537 - - -
2020 22.182 (10.748) 11.434 - - 11.434 - -
2021 (11.409) (17.391) (28.800) - 15.014 - - -
2022 (9.543) (31.941) (41.484) - 10.371 - - -
2023 (6.210) (24.523) (30.733) - 21.513 - - -
Total 388.952 (233.074) 155.878 136.299 145.952 379.237 273.765 68.442
Ejercicio 2022
Miles de
euros
Ajustes Tota bases
Bases Imponibles
Negativas
consolidación Compensación
Total
bases
negativas
Crédito
fiscal
Ejercicio Cabecera Dependientes
Total
Bases
(Dividendos/
Cartera)
Bases
del
Grupo
Activadas Activado
2008 18.835 (15.807) 3.028 59.636 - - - -
2009 36.987 (27.005) 9.981 11.475 - - - -
2010 48.622 10.229 58.852 550 - 30.070 - -
2011 45.296 1.347 46.642 17.725 - 64.637 53.625 13.406
2012 257.906 (24.581) 233.325 11.968 - 245.293 87.163 21.791
2013 46.942 (31.337) 15.605 13.879 - 29.485 - -
2014 (5.155) 15.177 10.023 21.066 - 31.089 17.732 4.433
2015 9.739 (19.646) (9.907) - 3.918 - - -
2016 (39.081) (25.294) (64.375) - 63.213 - -- -
2017 (6.993) (12.550) (19.543) - 11.730 - - -
2018 (4.464) (12.632) (17.096) - 9.656 - - -
2019 (14.702) (6.372) (21.074) - 10.537 - - -
2020 22.182 (10.748) 11.434 - - 11.434 - -
2021 (11.409) (17.391) (28.800) - 14.399 - - -
2022 (9.326) (33.193) (42.519) - 10.630 - - -
Total 395.379 (209.803) 185.576 136.299 124.083 412.008 158.520 39.630
A cierre de 2023 la Sociedad mantiene créditos fiscales no activados por importe de 26.368 miles de euros (60.493
miles de euros a cierre de 2022), correspondientes con bases imponibles negativas (véase Nota 16.4). Todos los
créditos fiscales recogidos en los estados financieros, activados y no activados, generados hasta el 31 de
diciembre de 2015, que suponen el 97% de los créditos totales, de la sociedad y su grupo fiscal, han sido
inspeccionados y reconocida su deducibilidad de acuerdo con la normativa fiscal vigente.
16.3 Conciliación entre Resultado contable y gasto por Impuesto sobre Sociedades
La conciliación entre el resultado contable y el gasto por Impuesto sobre Sociedades, en 2023 y 2022, es la
siguiente:
48
Miles de Euros
2023 2022
Resultado contable antes de impuestos 7.730 37.969
Diferencias permanentes (4.287) (16.906)
Diferencias temporales no activadas (833) (3.367)
Total base 2.610 17.696
Cuota al 25% (653) (4.424)
Deducciones 7 -
Otros 29.358 17
Total ingreso/(gasto) por impuesto reconocido en la cuenta de resultados 28.712 (4.407)
El desglose del gasto por Impuesto sobre Sociedades correspondiente a los ejercicios 2023 y 2022 es el
siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Impuesto corriente (5.131) (6.517)
Impuesto diferido neto (Notas 16.4 y 16.5) 4.478 2.093
Ajuste por impuesto (4.760) 17
Activación crédito fiscal derivado sentencia 34.125 -
Total ingreso/(gasto) por impuesto 28.712 (4.407)
Con motivo de la sentencia del Tribunal Constitucional de 18 de enero de 2024 que declara la inconstitucionalidad
de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el Real Decreto-ley
3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), el Grupo fiscal ha activado créditos fiscales por bases imponibles
negativas de ejercicios anteriores por importe de 34.125 miles de euros.
16.4 Activos por impuesto diferido registrados
El detalle del saldo de esta cuenta al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Miles de Euros
Impuestos anticipados 2023 2022
Diferencias temporales:
Gastos financieros no deducibles 13.346 13.597
Gastos amortización no deducibles 7 15
Provisión existencias 1.260 -
Otros 114 114
Crédito fiscal activado 69.617 46.485
Total activos por impuesto diferido 84.344 60.211
49
Al 31 de diciembre de 2023, existen registrados créditos por bases negativas por 68.442 miles de euros y
deducciones fiscales por 1.175 miles de euros lo que suma un importe total de 70.770 miles de euros (46.485
miles de euros al 31 de diciembre de 2022), los cuales se encuentran registrados en el balance de situación por
considerar los administradores de la Sociedad que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros
de la Sociedad y a las plusvalías tacitas de los activos del Grupo es probable que dichos activos puedan ser
recuperados en un plazo de 10 años.
A 31 de diciembre de 2023 el detalle de las deducciones pendientes de aplicar es el siguiente :
Miles de Euros
Deducciones Pendientes
Total
Deducciones
Ajustes
Deducciones
no activadas
Deducciones
activadas
Total
Deducciones
Sociedades Grupo Fiscal Consolidación
Cabecera Dependientes (Dividendos)
2008 15.120 439 15.559 (15.120) - 439 439
2009 3.000 4.755 7.755 (3.000) 4.755 - 4.755
2010 483 15 498 (450) - 48 48
2011 2.298 3.103 5.401 (5.401) - - -
2012 2.414 771 3.185 (3.185) - - -
2013 - - 0 - - - -
2014 37.776 1.969 6.898 (5.265) - 480 480
2015 6 105 111 - - 111 111
2022 1 44 45 - - 45 45
2023 8 44 52 - - 52 52
27.106 11.245 39.504 (32.421) 4.755 1.175 5.930
Todos los créditos fiscales recogidos en los estados financieros, generados hasta el 31 de diciembre de 2015, que
suponen el 97% de los créditos totales, de la sociedad y su grupo fiscal, han sido inspeccionados y reconocido su
deducibilidad de acuerdo a la normativa fiscal vigente.
Según la Disposición Transitoria 24.3 de la Ley 27/2014, del Impuesto de Sociedades, el desglose de las
deducciones con limitación temporal para su aplicación según su vencimiento correspondientes a reinversión de
beneficios extraordinarios es el siguiente:
Miles de euros
Fecha límite de
compensación
Deducciones
Pendientes
2023
Deducciones
Pendientes
2022
2024 4.755 4.755
2025 15 15
Total 4.770 4.770
16.5 Pasivos por impuesto diferido
Atendiendo a la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021,
publicada en el BOE de 31 de diciembre de 2020, se contempla una exención prevista para los dividendos y
plusvalías por el artículo 21 de la LIS, cuando proceden de participaciones superiores al 5% o un coste superior a
20 millones, y que sean españolas o residentes en un país con convenio de doble imposición o tributación nominal
mínima del 10%, que hasta ahora estaban exentas al 100%, se limita, desde los ejercicios iniciados a partir de 1
de enero de 2021, a un 95% de la renta puesta de manifiesto, lo que, en la práctica, supone la tributación efectiva
50
de un 1,25% del dividendo distribuido o de la plusvalía materializada.
Por todo ello, la Sociedad ha procedido a evaluar en las Cuentas Anuales, y de conformidad con la normativa
aplicable, si deberán registrar los correspondientes impuestos diferidos de pasivo por las reservas de las filiales y
asociadas de la Sociedad no distribuidas.
El detalle del saldo de esta cuenta al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Ajustes de consolidación 151 91
Total pasivos por impuesto diferido 151 91
16.6 Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras
Según establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta
que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales o haya transcurrido el
plazo de prescripción de cuatro años. Al cierre del ejercicio 2023, la Sociedad tiene abiertos a inspección los
ejercicios 2019 a 2023 para todos los impuestos estatales. Los Administradores de la Sociedad consideran que
se han practicado adecuadamente las liquidaciones de los mencionados impuestos, por lo que, aún en caso de
que surgieran discrepancias en la interpretación normativa vigente por el tratamiento fiscal otorgado a las
operaciones, los eventuales pasivos resultantes, en caso de materializarse, no afectarían de manera significativa
a las cuentas anuales adjuntas.
17. Ingresos y gastos
17.1 Importe neto de la cifra de negocios
La totalidad de la cifra de ventas se ha realizado en territorio nacional.
El desglose de las ventas por tipología de ingreso, para los ejercicios 2023 y 2022, es el siguiente:
Miles de Euros
Actividad 2023 2022
Ingresos por venta de promociones y suelo 57.440 41.777
Ingresos por arrendamientos (Nota 7) 296 268
Ingresos por prestaciones de servicios 7.007 6.802
64.743 48.847
Durante el ejercicio 2023, la sociedad ha comenzado la entrega de las viviendas de dos nuevas promociones
terminadas “Glories BCN” y “Realia Parque del Ensanche Fase II” durante los meses de agosto y octubre
respectivamente y ha continuado con la entrega de la promoción Hato Verde V en Guillena, y Essencia de
Sabadell Fase I y Fase II en Sabadell así como restos de otras promociones.
Los ingresos por arrendamiento en 2022 incluyen 2 miles de euros por el alquiler de un activo clasificado como
existencias.
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a los ejercicios 2023 y 2022, distribuida
por mercados geográficos, es la siguiente:
51
Miles de Euros
Mercados Geográficos 2023 2022
España:
Andalucía 1.392 2.608
Baleares - 6.513
Cataluña 32.630 10.215
Madrid 30.702 28.492
Valencia 19 1.019
64.743 48.847
17.2 Aprovisionamientos y variación de productos terminados y en curso
El detalle de los aprovisionamientos y variación de existencias de producto terminado y en curso, al 31 de
diciembre de 2023 y 2022, es el siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Consumos y aprovisionamientos (36.534) (54.832)
Deterioro de terrenos y solares (5.134) 17.714
Variación de existencias de prod. terminado y curso (7.906) 6.790
Deterioro de existencias de prod. terminado y curso 153 5.126
(49.421) (25.202)
El mayor volumen de entregas realizadas en 2023 justifica la variación de existencias de producto terminado
y en curso respecto al ejercicio 2022. El menor importe en consumos y aprovisionamiento de 2023 respecto al
año anterior se debe fundamentalmente a que en 2022 se produjo la baja de costes por la entrega del solar de
Pinto por importe de 21.422 miles de euros.
17.3 Detalle de compras según procedencia
La totalidad de las compras efectuadas por la Sociedad durante los ejercicios 2023 y 2022 se han realizado
en territorio nacional.
17.4 Cargas sociales
El saldo de la cuenta “Cargas sociales” de los ejercicios 2023 y 2022 presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
2023 2022
Cargas sociales:
Aportaciones planes de pensiones (Nota 4.n) (174) (170)
Seguridad Social y otras cargas sociales (779) (701)
(953) (871)
52
17.5 Servicios exteriores y tributos
La composición del epígrafe de “Servicios exteriores” y “Tributos” de la cuenta de resultados correspondientes
a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 es la siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Arrendamientos y cánones (158) (143)
Reparación y conservación 67 (114)
Servicios profesionales independientes (176) (180)
Primas de seguros (54) (52)
Gastos bancarios y similares (56) (25)
Publicidad, propaganda y relaciones públicas (419) (245)
Suministros (7) (25)
Otros servicios (4.035) (4.155)
Tributos (781) 1.269
Total servicios exteriores y tributos (5.619) (3.670)
El importe de Servicios Exteriores ha sido similar en el año 2023 y 2022.
Respecto a los tributos, la diferencia respecto al año anterior se debe a que en 2022 se produjeron reversiones
de gastos derivados de la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 que declaró la
inconstitucionalidad y nulidad de determinados preceptos de la normativa reguladora de la plusvalía municipal.
17.6 Ingresos y gastos financieros
El importe de los ingresos y gastos financieros durante los ejercicios 2023 y 2022 ha sido el siguiente:
Miles de Euros
2023 2022
Ingresos de valores negociables en empresas del grupo y
asociadas (Nota 18.1)
6.036 18.393
Otros ingresos 1.348 104
Total ingresos financieros 7.384 18.497
Gastos financieros por intereses de deuda con empresas del
Grupo (Nota 18.1)
(3.759) (1.123)
Otros Gastos financieros (4) (54)
Total gastos financieros (3.763) (1.177)
Variación del valor razonable en instrumentos financieros - 2.404
Deterioro de participaciones de capital con empresas del Grupo y
asociadas (Nota 9.1)
(511) (461)
Resultado enajenaciones y otros deterioros (Nota 9.2) 113 806
Resultado financiero 3.223 20.070
53
18. Operaciones y saldos con partes vinculadas
18.1 Operaciones con vinculadas
El detalle de operaciones realizadas con partes vinculadas durante los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Empresas del
Grupo
Empresas
Asociadas
Ventas 184 -
Prestación de servicios 6.639 295
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 180 -
Aprovisionamientos (6.601) -
Servicios exteriores (685) -
Ingresos financieros por dividendos (Nota 17.6) 4.559 -
Ingresos financieros por préstamos (Nota 17.6) 1.477 -
Gastos financieros (Nota 17.6) (3.759) -
Deterioro y pérdidas de instrumentos financieros (Nota 9.1) (398) -
1.596 295
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Empresas del
Grupo
Empresas
Asociadas
Ventas 165 -
Prestación de servicios 6.443 279
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 123 -
Aprovisionamientos (5.941) -
Servicios exteriores (462) -
Ingresos financieros por dividendos (Nota 17.6) 17.656 -
Ingresos financieros por préstamos (Nota 17.6) 737 -
Gastos financieros (Nota 17.6) (1.123) -
Deterioro y pérdidas de instrumentos financieros (Nota 9.1) (461) -
17.137 279
18.2 Saldos con vinculadas
El importe de los saldos en balance con vinculadas, al 31 de diciembre de 2023 y 2022, es el siguiente:
Al cierre del ejercicio 2023
Miles de Euros
Empresas del
Grupo
Empresas
Asociadas
Inversiones a largo plazo:
Instrumentos de patrimonio (Nota 9.1) 329.230 -
Créditos a empresas (Nota 9.1) 34.634 -
Deudores comerciales (Nota 9.4) 2.750 60
Inversiones a corto plazo:
Créditos a empresas (Nota 9.2) 14.666 -
Otros pasivos no corrientes (28) -
Deudas a corto plazo (Nota 14) (106.965) -
Acreedores comerciales (2.420) -
271.867 60
54
Al cierre del ejercicio 2022
Miles de Euros
Empresas del
Grupo
Empresas
Asociadas
Inversiones a largo plazo:
Instrumentos de patrimonio (Nota 9.1) 329.192 -
Créditos a empresas (Nota 9.1) 31.196 -
Deudores comerciales (Nota 9.4) 2.682 58
Inversiones a corto plazo:
Créditos a empresas (Nota 9.2) 11.802 -
Otros pasivos no corrientes (28) -
Deudas a corto plazo (Nota 14) (76.581) -
Acreedores comerciales (5.378) (1)
292.885 57
18.3 Retribuciones al Consejo de Administración y a la alta dirección
Las retribuciones percibidas durante los ejercicios 2023 y 2022 por el Consejo de Administración y la Alta
Dirección de Realia Business, S.A., clasificadas por conceptos, han sido las siguientes:
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Número
Medio
personas
Sueldos
Otras
retribuciones
Atenciones
estatutarias
Planes de
Pensiones
Primas de
Seguros
Consejo de Administración 6 - 373 327 - -
Alta Dirección 4 762 4 - 49 2
TOTAL 10 762 377 327 49 2
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Número
Medio
personas
Sueldos
Otras
retribuciones
Atenciones
estatutarias
Planes de
Pensiones
Primas de
Seguros
Consejo de Administración 6 - 355 321 - -
Alta Dirección 4 710 4 - 45 3
TOTAL 10 710 359 321 45 3
La información individualizada de las remuneraciones de cada Consejero se hace constar en el Informe Anual de
Retribuciones de la Sociedad del ejercicio 2023.
La Sociedad Dominante tiene contratado una póliza de responsabilidad civil para dar cobertura a consejeros,
directivos y apoderados por la que pagó una prima de 20 miles de euros en 2023 y 17 miles de euros en 2022.
55
18.4 Situaciones de conflicto de interés de los Administradores.
Al cierre del ejercicio 2023 los miembros del Consejo de Administración de Realia Business, S.A. no han
comunicado a los demás miembros del Consejo situación alguna de conflicto, directo o indirecto, que ellos o
personas vinculadas a ellos, según se define en la Ley de Sociedades de Capital, pudieran tener con el interés de
la Sociedad, salvo lo indicado a continuación:
‐ D. Juan Rodríguez Torres, D. Gerardo Kuri Kaufmann, Dª Esther Alcocer Koplowitz y Dª Alicia Alcocer
Koplowitz se abstuvieron de participar en la deliberación y de votar en acuerdos relacionados con la
contratación con empresas del Grupo FCC.
19. Información sobre medio ambiente
Dadas las actividades a las que se dedica la Sociedad, ésta no tiene responsabilidades, gastos, activos ni
provisiones o contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el
patrimonio, la situación financiera y los resultados de la Sociedad.
20. Otra información
20.1 Personal
El número medio de personas empleadas durante los ejercicios 2023 y 2022, detallado por categorías, es el
siguiente:
Número Medio de
Personas Empleadas
Categorías 2023 2022
Alta dirección 4 4
Directivos y titulados superiores 25 24
Técnicos y titulados medios 4 5
Personal administrativo 9 9
42 42
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 el número de personas empleadas en la Sociedad ascendía a 43 y 42
personas respectivamente.
Asimismo, la distribución por sexos al término de los ejercicios 2023 y 2022, detallado por categorías, es el
siguiente:
Categorías
2023 2022
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta dirección 3 1 3 1
Directivos y titulados superiores 17 9 16 9
Técnicos y titulados medios 3 1 3 1
Personal administrativo 5 4 5 4
28 15 27 15
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad no mantiene en plantilla ningún empleado con discapacidad
mayor o igual al 33%.
20.2 Honorarios de auditoría
Los honorarios durante el ejercicio 2023 relativos a los servicios de auditoría de cuentas y a otros servicios
prestados por el auditor de la Sociedad, Ernst & Young, S.L., o por una empresa del mismo grupo o vinculada
con el auditor, han sido los siguientes:
56
Ejercicio 2023
Descripción
Servicios
Prestados por el
Auditor de Cuentas
y por Empresas
Vinculadas
Servicios de auditoría 72
Otros servicios no relacionados con la auditoría 1
Total servicios de auditoría y relacionados 73
Ejercicio 2022
Descripción
Servicios
Prestados por el
Auditor de Cuentas
y por Empresas
Vinculadas
Servicios de auditoría 68
Otros servicios no relacionados con la auditoría -
Total servicios de auditoría y relacionados 68
21. Hechos posteriores
El 18 de enero de 2024 el Tribunal Constitucional (TC) ha dictado Sentencia que declara la inconstitucionalidad
de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el Real Decreto-ley
3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), al considerarse inadecuado el vehículo normativo empleado para su
aprobación. En particular, las modificaciones del impuesto sobre sociedades enjuiciadas son: la fijación de topes
más severos para la compensación de bases imponibles negativas; la introducción ex novo de un límite a
aplicación de las deducciones por doble imposición; y la obligación de integrar automáticamente en la base
imponible los deterioros de participaciones que hayan sido deducidos en ejercicios anteriores.
Los principales impactos que la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto Ley 3/2016 han tenido en
la determinación del impuesto sobre Sociedades de Realia son:
- Ampliación del límite de compensación al 70%, que permite incrementar la aplicación créditos fiscales
activados.
- Reestimar la recuperabilidad de los créditos fiscales que permite activar nuevos créditos fiscales por importe
34.125 miles de euros.
57
Informe de Gestión de Realia Business S.A. del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023
1. LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO
Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil
FCC y desarrolla sus actividades de forma directa o a través de toma de participaciones accionariales en diferentes
sociedades.
La actividad empresarial, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio
a) ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a
Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales Los activos se encuentran en el patrimonio de
la sociedad Realia Patrimonio, S.L. (participada 100% por Realia Business, S.A.), y a través de las sociedades
Planigesa, S.A. (sociedad absorbente de Hermanos Revilla S.A. con una participación directa e indirecta del
87,40%) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación directa). Toda la actividad se desarrolla en España.
Estas inversiones financieras representan en torno al 44,22% del total del activo del balance de la sociedad Realia
Business, S.A.
b) PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través
de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo, se realiza básicamente en España y en Rumania (tenencia de un
suelo urbano en Bucarest). Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Alicante
4) Andalucía y Canarias
c) ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad
VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. Durante 2023 se ha finalizado los dos proyectos
de Build to Rent (BTR) con 195 viviendas con protección pública (VPPL-VPPB) destinadas al alquiler en el término
municipal de Tres Cantos (Madrid) que tenía en marcha. El primero de ellos “Residencial Nao” de 43 viviendas
inició su comercialización y explotación en el mes de abril, y se encuentra alquilado al 100%; y el segundo
“Residencial Provenza”, se finalizó en dos fases, la primera de 50 viviendas comenzó la comercialización y
explotación en el mes de julio, y está alquilada al 88%, y la segunda de 102 viviendas comenzó en el mes de
septiembre, y se encuentra alquilada al 27%. Adicionalmente, se ha continuado con la explotación del edificio
“Jardín de Tres Cantos” residencial de 85 viviendas que se encuentran al 100 % alquiladas. La inversión total
realizada en los tres proyectos de Build to Rent, con un total de 280 viviendas, ha ascendido a 59,5 M €.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus
accionistas más significativos se encuentra la sociedad FCyC, S.A., perteneciente al Grupo FCC y la sociedad
Soinmob Inmobiliaria Española S.A.U. con unas participaciones, comunicadas a la CNMV, al cierre del ejercicio
2023 del 66,26% y del 11,04%, respectivamente.
La descripción de su estructura organizativa se puede resumir:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de
Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
VICEPRESIDENCIA NO EJECUTIVA: En dependencia del Presidente no ejecutivo y a su vez miembro Consejo
de Administración
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La gestión diaria del negocio de Promociones y Gestión de Suelo se realiza de forma conjunta desde la central
situada en Madrid, y desde la Delegación de zona de cada una de las áreas geográficas donde la sociedad tiene
presencia.
La gestión del control de las inversiones en empresas patrimonialistas, se realiza mediante la representación y
participación en sus órganos de decisión (Consejos y Comités de Dirección), así como a través del control de los
distintos departamentos centrales de Realia Business y Realia Patrimonio.
2. VARIACIONES EN LA CARTERA DE PARTICIPACIONES FINANCIERAS
Durante el ejercicio 2023 se han producido las siguientes alteraciones dentro de su cartera de participaciones
financieras:
En septiembre de 2023, se inscribió la escritura pública de la fusión entre la sociedad Planigesa, S.A. y
Hermanos Revilla, S.A. mediante la cual, Planigesa S.A. absorbió, con efectos 1 de enero 2023, a
Hermanos Revilla S.A. con la consiguiente extinción de la sociedad absorbida mediante su disolución sin
liquidación y la transmisión de la totalidad del patrimonio a la sociedad absorbente.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos a la sociedad
Guillena Golf, S.L por importe total de 500 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer
pérdidas de ejercicios anteriores.
A principios de 2023 Realia Business S.A. participó en la subasta de venta de las participaciones sociales
que tenía Reyal Urbis, S.A. en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. Con
fecha 27 de abril de 2023, el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, dictó auto acordando la venta y
adjudicación judicial del pleno y completo dominio de 1.004 participaciones sociales titularidad de Reyal
Urbis, S.A. en la mercantil Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. representativas del
29,99% de su capital social y del préstamo participativo otorgado por Reyal Urbis, S.A a la sociedad, a
favor de Realia Business por un precio total de 3.190 miles de euros. Posteriormente, el 23 de junio de
2023 Realia Business, S.A. firmó con Inmuebles Carpe, S.L. escritura pública de compraventa de 111
participaciones sociales y de cesión de un contrato de crédito y de cuantos derechos de cobro se derivan
del mismo, por un importe total de 353 miles de euros. Tras estas dos compras, Realia ha conseguido el
100% de participación en la sociedad.
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2022 fueron:
Con fecha 2 de diciembre de 2022 se elevó a público una ampliación de capital realizada por Valaise
S.L. en la que el socio único, Realia Business, S.A., adquirió 200.000 participaciones sociales, por su
valor total de 2.000 miles de euros más la prima de asunción por importe de 18.000 miles de euros.
En los meses de enero y junio del ejercicio 2022, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó
aportaciones de fondos a la sociedad Guillena Golf, por importes de 250 miles de euros y 400 miles
de euros, respectivamente, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer perdidas de ejercicios
anteriores.
Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. ejecuta el contrato privado de compraventa
firmado en 2021 y adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios Índice, S.A., de forma que
se incrementa el porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa del 50,50% al
90,42%. Esta operación supone un decremento en el epígrafe de intereses minoritarios por importe
de 1.639 miles de euros. La inversión realizada es de 1.700 miles de euros.
3. PERIODO MEDIO DE PAGO
A continuación, se detalla la información requerida por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y por la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
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información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2023 2022
Días Días
Periodo medio de pago a proveedores 59 60
Ratio de operaciones pagadas 66 67
Ratio de operaciones pendientes de pago 30 34
Miles de euros Miles de euros
Total pagos realizados 28.195 25.210
Total pagos pendientes 6.230 6.792
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
26.161 21.632
Ratio Ratio
93 86
Número total de facturas pagadas en el período 2.595 2.708
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
2.111
2.339
Ratio Ratio
81 86
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas durante el ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“proveedores” y “Acreedores Varios” del pasivo corriente del balance de situación.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el servicio hasta el pago material de la
operación) y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Así mismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el
servicio hasta el último día del periodo al que se refieren las cuentas anuales) y, en el denominador, el importe
total de pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2023 y 2022 según la Ley 3/2004, de 29 de
diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y
conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse
las condiciones establecidas en la Ley 11/2013 de 26 de julio. La Sociedad realiza todos sus pagos los días 15 de
cada mes.
60
4. MAGNITUDES PRINCIPALES DEL AÑO 2023:
Las principales magnitudes de la sociedad durante el ejercicio 2023 han sido:
Realia Business S.A. ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio 2023 de 65,1 millones de euros,
frente a los 49,1 millones de euros del año 2022, lo que supone un incremento del 32,6%. Durante 2023
se ha realizado la entrega de 144 unidades por importe de 57,5 millones de euros.
El resultado de explotación se sitúa en 4,5 millones de euros en el ejercicio 2023, frente a 17,9 millones de
euros del ejercicio 2022. Este descenso del 74,9% está motivado principalmente por los deterioros de
existencias realizados, en 2023 ha habido dotaciones netas de deterioros por importe de 5,0 millones de
euros, frente a las reversiones netas realizadas en 2022 que ascendieron a 22,8 millones de euros. Si
eliminamos el efecto de los deterioros, el resultado de explotación ajustado hubiera sido de 9,5 millones de
euros en 2023 frente a -4,9 millones de euros en 2022.
Las variaciones de los deterioros de existencias, derivada de la venta de producto; por las valoraciones
realizadas por experto independiente, y de otras provisiones comerciales durante el ejercicio 2023,
respecto a 2022 han sido las siguientes;
‐ En 2023 Realia ha realizado una dotación neta de deterioros de suelos por importe de 5,1 millones
de euros frente a la reversión neta de 2022 por importe de 17,7 millones de euros.
‐ La dotación de deterioro de existencias de producto terminado y en curso ha sido de 0,2 millones de
euros en 2023, frente a la reversión neta de 5,1 millones de euros en 2022.
‐ Por último, en 2023 se han dotado provisiones por operaciones comerciales por 1,0 millón de euros,
frente a la reversión de 2022 por 1,3 millones de euros.
El conjunto de estas provisiones ha supuesto en 2023 un impacto negativo en la cuenta de resultados de
6 M.€, frente al impacto positivo en 2022 de 24,1 M.€.
El Resultado financiero de Realia, al 31 de diciembre de 2023 ha sido de 3,2 millones de euros frente a los
20,1 millones de euros de 2022. La disminución viene motivada principalmente por;
‐ Menores ingresos financieros, principalmente por los dividendos recibidos de las sociedades
dependientes; en 2023 se recibieron dividendos por importe de 4,6 millones de euros frente a 17,7
millones de euros percibidos en 2022.
‐ Mayores costes financieros por el incremento de deuda con empresas del grupo y por el incremento del
Euribor; en 2023 el gasto financiero ha ascendido a 3,8 millones de euros frente a 1,2 millones de euros
en 2022.
‐ Ausencia de otros resultados financieros en 2023, mientras que en 2022 hubo un Impacto positivo por
importe de 2,4 millones de euros.
El Resultado antes de impuestos al 31 de diciembre de 2023 asciende a 7,7 millones de euros, frente a
38,0 millones de euros de 2022, la disminución del resultado antes de impuestos se justifica principalmente
por la variación negativa de los deterioros de existencias y por el menor resultado financiero positivo
obtenido en 2023.
El Resultado después de impuestos al 31 de diciembre de 2023, asciende a 36,4 millones de euros, frente
a 33,6 millones de euros de 2022, tras la aplicación de la sentencia que declara la inconstitucionalidad de
determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el Real Decreto-ley
3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), entre las que destaca la fijación de limites más severos para la
compensación de bases imponibles negativas. Esta sentencia ha permitido al Grupo activar un mayor
crédito fiscal por bases imponibles negativas por 34.125 miles de euros en 2023.
61
ENDEUDAMIENTO BANCARIO E INTRAGRUPO
Durante el ejercicio 2023, al igual que en el ejercicio precedente, Realia Business S.A. no tiene ningún
endeudamiento financiero bancario.
La deuda financiera de la sociedad procede de dos préstamos otorgados por la sociedad matriz del Grupo
mercantil al que pertenece, Fomento de Construcciones y Contratas S.A, otorgados con motivo de:
- Saldo de 65 millones de euros, correspondiente al préstamo por importe de 120 millones de euros para la compra
del 31,01% de acciones de la sociedad Hermanos Revilla (actualmente esta sociedad ha sido absorbida por
Planigesa S.A), El vencimiento actual, tras ser renovado, es el 21 de diciembre 2024, prorrogable por un año más.
El tipo de interés está referenciado al euribor a seis meses más un diferencial de 110 puntos básicos.
- Préstamo, otorgado en julio de 2023, por importe de 34 millones de euros para necesidades corporativas,
devengando un interés referenciado a euribor a seis meses, más un diferencial de 115 puntos básicos y cuyo
vencimiento quedó establecido el 23 de julio de 2024, prorrogable por la tácita por un año adicional.
POSICION DE TESORERIA
Al cierre de 2023 la sociedad Realia Business, S.A. tiene un saldo positivo de tesorería de 31,1 millones de euros
que le permitirá afrontar, junto con los flujos futuros previstos, las necesidades financieras que requiera el
desarrollo de su negocio, así como sus inversiones en sociedades participadas y adquisiciones de nuevos activos.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
Dado que la actividad de Realia Business S.A., se realiza directamente y a través de sus participaciones
financieras, a continuación se reflejan los parámetros de las valoraciones realizadas a 31 de diciembre 2023, por
dos expertos independientes, bajo la metodología RICS:
Al cierre de 2023, los activos patrimoniales y de existencias del Grupo Realia, incluidos los de las
sociedades consolidadas por el método de la participación, tienen un valor de mercado de 1.896,5 millones
de euros, un 1,8% inferior al valor de mercado de 2022. En términos homogéneos de activos (like for like),
eliminando las incorporaciones y salida de activos, así como las inversiones realizadas a lo largo de 2023,
la variación respecto a 2022 sería negativa en un 1,5%.
El valor de liquidación neto (NNAV), a diciembre de 2023, es de 1.185 millones de euros frente a 1.192
millones a la misma fecha de 2022. En términos unitarios, tras el pago del dividendo de 0,05€/acción, se
sitúa en 1,46 euros por acción, un 0,7% inferior al valor del ejercicio precedente, que era de 1,47 euros por
acción.
N El 82 % del valor de los activos corresponde a la actividad patrimonial (1.548,5 millones de euros) y el
18% (348,0 millones de euros) al negocio residencial.
Todos los activos inmobiliarios de la sociedad Realia Business, S.A. y del resto de sociedades
dependientes, están libres de cargas hipotecarias, salvo los activos inmobiliarios de la sociedad participada
Realia Patrimonio, S.L.U. que están hipotecados como garantía de su préstamo sindicado.
NEGOCIO PATRIMONIAL
Esta actividad se realiza a través de las participaciones en las sociedades filiales Realia Patrimonio, Planigesa
(sociedad absorbente de Hermanos Revilla), Valaise y la sociedad puesta en equivalencia As Cancelas Siglo XXI.
Los ingresos por rentas operativas en el ejercicio 2023, incluyendo a As Cancelas S XXI, ascienden a 74,83
M.€ con una subida del 4,8% respecto al mismo periodo de 2022 (71,42 M.€).
El margen bruto del negocio patrimonial se ha incrementado un 4,1% (66,71 M.€) frente al obtenido en el
mismo periodo del ejercicio 2022 (64,08 M.€), debido principalmente al aumento de las rentas (4,8%).
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En 2023 no se ha producido ninguna adquisición de nuevos activos patrimoniales de uso terciario, no
obstante se continúa invirtiendo en la modernización de las prestaciones de algunos de ellos, tales como
eficiencia energética, sostenibilidad, zonas de hospitality, servicios comunes, gimnasios…) así como la
adecuación de los espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda que plantea el mercado
(coworking, Flexible space..), todo ello con el ánimo de estar en la vanguardia de las demandas más
actualizadas de nuestros clientes actuales y futuros. El Grupo tiene previsto un plan de inversiones en los
próximos ejercicios para aumentar la cartera de edificios en gestión certificados con el sello de
sostenibilidad BREEAM y mejorar el desempeño de oficinas, locales y centros comerciales en materia de
consumos energéticos, hídricos y de gestión de residuos a través de una monitorización continua,
automatizada y digital. El importe realizado en 2023 en capex de nuestros edificios ha ascendido a 7,5
millones de euros.
El Grupo continúa con la explotación del Build to Rent (BTR), habiendo incorporado en este ejercicio los
dos proyecto que tenían en curso en 2022, el primero de 43 viviendas denominado “Residencial Nao” y el
segundo de 152 viviendas denominado “Residencial Provenza”, gestionando a 31 de diciembre de 2023
un total de 280 viviendas en Tres Cantos (Madrid), frente a las 85 viviendas en explotación en el mismo
periodo de 2022. La ocupación global de los inmuebles de uso residencial se sitúa en el 69,4%, frente al
100,0% de diciembre 2022. Realia espera alcanzar un nivel de alquiler global superior al 90% durante el
primer semestre 2024.
Los ingresos por rentas de la actividad Residencial Build to Rent (BTR) en el ejercicio del ejercicio 2023
ascienden a 1,23 M.€ con una subida del 51,9% respecto al mismo periodo de 2022 (0,81 M.€), y obedece
a la nueva incorporación de dos edificios en el ejercicio 2023. Las potenciales rentas una vez se obtenga
el nivel del 90% de ocupación podrían alcanzar 2,9 M.€
NEGOCIO DE PROMOCIÓN
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A.
Los datos conjuntos de esta actividad son:
El total de ingresos del área de promoción y suelo a 31 de diciembre de 2023 han ascendido a 58,58 M.€
(+37,6%), frente a 42,56 M.€ del mismo periodo de 2022.
Durante el ejercicio 2023, se ha iniciado las entregas de dos promociones nuevas, además de continuar
con las entregas del stock del producto terminado en las distintas promociones; habiéndose entregado a
31 de diciembre de 2023 un total de 143,5 unidades por un importe de 57,51 M.€, frente al ejercicio 2022,
en el que se entregaron 97,5 unidades por importe de 29,37 M.€ y se vendió suelo por importe de 12,50
M.€, que supuso un impacto positivo en el resultado de explotación de 2,83 M.€.
Realia cuenta a 31 de diciembre de 2023 con un stock de 401,5 unidades (viviendas y locales) terminadas
o en curso y pendientes de entrega, de las cuales 80 de ellas se encuentran reservadas o vendidas.
Además, cuenta con 25 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial.
Realia cuenta, a 31 de diciembre de 2023, con una cartera de suelo, en sus distintos estadios urbanísticos,
de 7.035.874 m2 de superficie bruta y con una edificabilidad estimada de 1.730.832 m2 edificables. El
26,6% de ellos son suelos finalistas y el 51,9% están en Madrid.
A diciembre de 2023 el valor razonable de los suelos, promociones en curso y producto terminado que
configuran el importe del epígrafe de existencias, alcanza el valor de 345,8 millones de euros. Se han
valorado por TINSA, bajo la metodología RICS.
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2023 y su evolución se
reflejan en los siguientes datos:
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Cotización al cierre 2023 (€/accion)
1,06
Cotización al cierre 2022 (€/ acción)
1,07
Variación de cotización (%)
-0,93%
Capitalización bursátil al cierre 2023(€)
869,48 M.€.
Cotización máxima del periodo (€ / acción)
1,095
Cotización mínima del periodo (€ / acción)
0,982
Cotización media del periodo (€ / acción)
1,044
Efectivo medio diario negociado (€)
58,7 miles €
Volumen medio diario de contratación (acciones)
56,0 miles €
Con fecha 21 de julio 2023, la sociedad matriz Realia Business S.A. hizo efectivo el pago de un dividendo con
cargo a reservas de libre disposición según acuerdo tomado en la Junta General de Accionistas de fecha 14 de
junio 2023 por importe de 0,05 € brutos por acción.
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
Nº Acciones Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2021 9.176.469 7.526
Adquisiciones
Saldos al 31 de diciembre de 2022 9.176.469 7.526
Adquisiciones - -
Saldos al 31 de diciembre de 2023 9.176.469 7.526
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2023 es de 0,82 €/acción (0,82 €/acción en 2022). El
número de acciones en autocartera representa el 1,119% del total.
5. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Durante el año 2023 la economía española tuvo un comportamiento mejor del previsto con un incremento del
PIB del 2,5%, basado en el impulso del consumo tanto público como privado, si bien desde hace unos meses
se perciben síntomas de desaceleración.
Para 2024, se prevé un avance del PIB del 1,5%, las previsiones parten de la hipótesis de un mantenimiento
de los precios energéticos en torno a sus niveles actuales. Por otra parte, al impacto de la política monetaria
se une ahora la fiscal, dejando atrás el importante impulso expansivo de los últimos años (el único apoyo
coyuntural que permanece procederá de los fondos europeos). Finalmente, el contexto exterior seguirá siendo
relativamente desfavorable, por la atonía de los intercambios a nivel global y la persistencia de fuertes
incertidumbres geopolíticas.
Habida cuenta del menor tirón de la demanda, y de la ausencia de un nuevo shock energético, la desinflación
debería afianzarse en 2024 y creará un terreno propicio al descenso de los tipos de interés a partir del segundo
semestre. Se estima un descenso del Euribor a finales de año hasta el 3%. Si bien se trata todavía de valores
contractivos, el cambio de tendencia favorecerá una progresiva mejora de las expectativas económicas en el
transcurso del año tanto en España como en el resto de la zona euro.
Todo ello debería generar un efecto de arrastre favorable de cara al año que viene. Se prevé que el crecimiento
del PIB se eleve hasta el 2% en 2025. La inversión debería recuperar algo de dinamismo, gracias al cambio
de tendencia en los tipos de interés y al bajo nivel de endeudamiento de las empresas.
64
En todo caso, España seguirá creciendo por encima de la media europea.
La tasa general de inflación ha cerrado 2023 al 3,1% frente al 5,7% del 2022, debido principalmente al impacto
de la reducción de los costes energéticos. La inflación subyacente, por su parte, mantiene una tendencia
descendente situándose en diciembre en un 3,8% frente al 7% del año 2022. Este proceso de desescalada de
la inflación parece que continuará, aunque en 2024 estará condicionada, entre otros, por el calendario de
retirada de las medidas anti-inflación tomadas por el gobierno.
Las incertidumbres acerca de las perspectivas macroeconómicas de la economía española y europea, a corto
y a medio plazo, sigue siendo elevada. Entre las distintas fuentes de incertidumbre existentes, destacan:
‐ La persistencia de fuertes incertidumbres geopolíticas, derivadas de la invasión de Ucrania, el conflicto
Israel-palestino y la intensificación de las tensiones en torno al mar Rojo podría desencadenar una nueva
disrupción de las cadenas de suministro y de los intercambios comerciales, dificultando el proceso de
desinflación, algo que de persistir podría generar un nuevo incremento de costes de producción.
‐ Ante el riesgo de interrupción de la desescalada de los precios, el BCE podría demorar el recorte de tipos.
Un encarecimiento de los costes financieros más pronunciado de lo que se contempla en el escenario
actual plantearía un riesgo mayor de impago para los sectores más vulnerables e inestabilidad en los
mercados financieros.
‐ A medio y largo plazo, la persistencia de un déficit público elevado es un factor de vulnerabilidad para la
economía española, en un contexto de reactivación de las reglas fiscales europeas y de retirada del
apoyo del banco central, tanto en materia de tipos como de compra de deuda.
‐ Por otra parte, si bien la deuda privada ha alcanzado valores reducidos a nivel agregado, algunas
empresas y sectores se enfrentan a cargas financieras elevadas, en un contexto de tipos de interés altos
en relación a la era de relajación monetaria. Finalmente, preocupa la atonía de la inversión en bienes de
equipo, una circunstancia que no ayuda a alentar las perspectivas de crecimiento de la productividad de
la economía española, y que plantea un desafío de cara al impacto macroeconómico de los fondos
europeos.
‐ Las dificultades para valorar la intensidad que el impacto del tensionamiento monetario introducido hasta
la fecha podría tener sobre el crecimiento del PIB, la evolución de los precios y el comportamiento de los
mercados financieros.
‐ La incertidumbre acerca de la velocidad de la transmisión de las recientes reducciones de precios de
algunas materias primas a los precios del conjunto de la cesta del consumo, se espera, que la traslación
del abaratamiento sea incompleta y relativamente lenta.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están
sometidas a incertidumbres por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de diversa
índole y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera
que en 2024 se produzca:
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la rentabilidad que ofrezcan, el incremento de
los costes de construcción debido al espiral inflacionista que hemos vivido ha impactado en los márgenes
del promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías
65
de producto, en función de donde la demanda quiere situarse y en qué tipo de producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán
las dificultades y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas,
donde las entidades financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la
rentabilidad de la operación propuesta.
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe
ser financiado con fondos propios.
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran
en determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno
encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos
perseguidos. Las incertidumbres legislativas en el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la
Vivienda, está provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de
decisiones, e incluso algunos de los “players” estén desinvirtiendo en este segmento de actividad. Durante
2023, se aprobó la nueva Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, y recoge entre otras modificaciones, la
limitación del precio de los alquileres, la creación de un nuevo índice de revisión de precios y la regulación
de los plazos de descalificación de la vivienda protegida. Esta Ley puede tener una incidencia negativa
en el desarrollo de futuros proyectos de la actividad del alquiler residencial en el Grupo Realia.
Uno de los principales mercados donde opera el Grupo Realia es en la Comunidad de Madrid donde está
previsto incrementar en 2024 el precio del módulo de vivienda protegida que permitirá a los promotores
hacer viables nuevos proyectos que aumenten la oferta de vivienda en el futuro, también se están dando
luz verde a distintos ámbitos urbanísticos que incrementaran el dinamismo en el sector, tanto promoviendo
nuevos proyectos como generando suelo urbano que permitan el incremento de la oferta, por último indicar
que se van a iniciar actuaciones de colaboración público-privada para poner en el mercado vivienda
destinada a un alquiler asequible.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia
del Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que
van cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde
desarrollarlo. El escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros
comerciales ira teniendo más peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes
de contratación de espacios tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas
(teletrabajo, desempleo…) como en locales y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y
3) Aparición de nuevas relaciones contractuales con los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos
la flexibilidad de los espacios contratados, así como la duración más corta de los contratos y la inclusión
de cláusulas anti situaciones excepcionales (Covid-19 o similares).
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas
de espacio y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y
actuaciones en la mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias
de digitalización, sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios destinados a oficinas, por la bajada en
niveles de ocupación y de inversión en este segmento. El resto de activos se espera hayan culminado la
penalización en su valoración y se encaminen a una zona de estabilidad o ligero repunte.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a
las cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía europea
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para continuar el proceso des inflacionista que permita cambiar la política monetaria generando un mayor
dinamismo inversor que provoque la recuperación de la actividad económica, del consumo, del empleo y
de la capacidad del ahorro
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su
excepcional portfolio inmobiliario, consolidado con la adquisición del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla
(sociedad absorbida por Planigesa), le hace tener una posición destacada; pero deberá acometer las
actuaciones descritas en el punto i) y actuar contra los riesgos del segmento de oficinas. En el área de
promociones, se deberá estar atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los
productos demandados, con objeto de poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar
su viabilidad y su rentabilidad, sobre todo estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de
obra y suministros), acometiendo estos proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de
rentabilidad tengan visibilidad y puedan acotarse; y por último en el desarrollo y explotación de promociones
destinadas al alquiler residencial se debe estar atento a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en
la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se
estima que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al
negocio, podrá acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad
del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero:
La Sociedad tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro de su
organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene
establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los tipos de interés
y tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez.
A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad.
a) Riesgo de crédito
Las actividades principales de la Sociedad son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el arrendamiento
de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien conlleva
automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Actualmente no existe ningún crédito comercial por venta de suelo.
Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo no es significativo. La dirección de la
Sociedad en función del plazo de impago o de insolvencias tiene provisionadas todas estas contingencias.
b) Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por un elevado nivel de liquidez. Ahora bien, en el sector inmobiliario,
la financiación al promotor es escasa y selectiva, con una mayor exigencia en la viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, requiriendo altos niveles de preventas; así como de la solidez financiera
del mismo, esto ha hecho que determinadas promotoras hayan acudido a fuentes de financiación alternativas,
pero con unos costes muy por encima de las tradicionales entidades bancarias.
La sociedad a 31 de diciembre de 2023 y 2022 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito.
Con fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. por importe de 120.000 miles de euros, devengando un interés referenciado
a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,10% y cuyo vencimiento
quedó establecido en un año con prórrogas anuales, actualmente, 21 de diciembre de 2024, si bien dicho plazo
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se considera tácitamente prorrogable por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación
mínima de dos meses. En el ejercicio 2022, se ha procedido a la devolución anticipada de 50.000 miles de
euros y durante el ejercicio 2023 se han amortizado anticipadamente 5.000 miles de euros de dicho préstamo,
siendo el saldo pendiente al cierre de ejercicio de 65.000 miles de euros.
Con fecha 17 de julio de 2023, la Sociedad ha formalizado un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. con un período de disponibilidad de tres meses desde la fecha de
formalización y por importe máximo de 40.000 miles de euros, devengando un interés referenciado a Euribor
a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,15% y cuyo vencimiento quedó
establecido el 23 de julio de 2024, si bien dicho plazo se considera tácitamente prorrogable por un año adicional
de no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el destino de este préstamo es
atender necesidades corporativas. Durante 2023 se han dispuesto 34.000 miles de euros estableciéndose este
importe como importe máximo del préstamo y quedando al cierre un saldo de intereses devengados pendiente
de pago por 795 miles de euros.
Asimismo, al cierre de 2023 Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 188 millones
de euros (218 millones de euros en 2022).
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses de Realia Business
elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de sociedades del grupo, arroja
una previsión de cobros de 63 millones de euros que junto con unas previsiones de pago de 62 millones de
euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un cash flow neto operacional
positivo de 1 millón de euros, que junto con la actual posición de tesorería de la Sociedad por importe de 31
millones de euros, irá destinada a nuevos proyectos inmobiliarios, oportunidades de suelos, nuevas inversiones
en sociedades del Grupo para la actividad build to rent y el servicio a la deuda.
c) Riesgo de solvencia
A 31 de diciembre de 2023 Realia Business, S.A., tiene como endeudamiento financiero los préstamos
concedidos por la empresa del grupo Fomento de Construcciones y Contratas, S.A., continua sin
endeudamiento financiero bancario y dispone de tesorería y equivalentes por importe de 31.097 miles de euros
(11.217 miles euros en 2022).
Miles de euros
2023 2022
Deuda financiera con empresas del Grupo (Nota 14) 99.099 70.080
Tesorería y Equivalentes (Nota 11) 31.097 11.217
Endeudamiento financiero neto 68.002 58.863
Al cierre del ejercicio 2023, la Sociedad mantiene un fondo de maniobra positivo de 188 millones de euros.
d) Riesgo de tipo de interés
La Sociedad no tiene operaciones de cobertura para gestionar su exposición a fluctuaciones en los tipos de
interés. Su deuda financiera se limita al cierre del ejercicio a dos préstamos intragrupo otorgado por Fomento
de Construcciones y Contratas S.A.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda
que permita minimizar el coste de la deuda en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta
de resultados.
e) Riesgo de tipo de cambio
Respecto al riesgo de tipo de cambio, la Sociedad no presenta endeudamiento en monedas distintas del euro
y sus inversiones financieras en mercados con otras monedas son reducidas, por lo que el riesgo no es
significativo.
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6. MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la
comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. A continuación se expone esa información
adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión:
EBITDA = Resultado bruto de explotación
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación ajustado del impacto de dotaciones a la
amortización y deterioros.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y
amortización, al ser variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía
a compañía dependiendo de las políticas contables y del valor contable de los activos. El EBITDA es la
mejor aproximación al Flujo de Caja Operativo antes de impuestos y refleja la generación de caja antes
de la variación del Fondo de Maniobra y es un indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora
de valorar negocios (valoración por múltiplos), así como por agencias de rating.
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero neto como
la deuda con entidades de crédito corrientes y
no corrientes más los otros pasivos financieros corrientes y no corrientes (que incluye préstamos
concedido por empresas del grupo) excluyendo de éstos la financiación procedente de préstamos
participativos y las deudas por proveedores de inmovilizado menos el saldo de Efectivo y otros activos
líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas
financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento
de una compañía.
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las
plusvalías implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los
impuestos que se devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en
el momento del cálculo.
7.- PREVISIONES PARA EL AÑO 2024
A pesar de la incertidumbre sociopolítica y financiera que se vive actualmente y que probablemente persista a lo
largo de 2024, las líneas de actuación Realia Business para este año se deben centrar en:
1) Mantenimiento de la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el
inicio de nuevos proyectos pero con una especial atención a la rentabilidad de los mismos, a la
minimización del riesgo y a la viabilidad de su comercialización, teniendo para ello presente la
evolución de la demanda y el escenarios macro de la economía española que son vitales para el
desarrollo de la actividad promotora.
2) Continuar con la gestión del banco de suelo que tiene el grupo, y que se vayan consolidando como
suelo urbano, con el consiguiente incremento de valor.
3) Fortalecimiento de las acciones que posibiliten la generación de caja y le den estabilidad financiera
a la compañía y permita el desarrollo de la actividad, sin verse afectado por las vicisitudes de los
mercados financieros.
4) Adquisición de nuevos activos y/o suelos con recorrido de valor, bien por la gestión o por el mercado.
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5) Gestión y explotación de las 280 viviendas con protección pública (VPPB-VPPL) destinadas al
alquiler. Además de analizar posibles adquisiciones o desarrollo de nuevos suelos con el mismo
objetivo de viviendas residenciales en alquiler.
6) Apoyar a sus sociedades filiales patrimoniales para adecuar sus edificios y su negocio a las nuevas
tendencias del mercado de oficinas y centros comerciales, atendiendo especialmente las demandas
de eficiencia energética y de sostenibilidad de los mismos.
7) Adecuar nuestra relación comercial con los arrendatarios adecuando los contratos a las exigencias
del mercado, tales como la flexibilidad de espacios, duración, etc.
En resumen, el año 2024 presenta interrogantes de distintas índoles (social, económica, financiera, etc.) por lo
que dependerá el desarrollo de nuestros objetivos de cómo y cuándo se vayan solucionando dichas interrogantes
y como le afecten a nuestro Sector Inmobiliario, tanto en su línea de promoción como patrimonial; por lo que el
Grupo Realia estará expectante de dicha evolución para ir tomando decisiones en aras a maximizar la creación
de valor del Grupo y por ende de sus accionistas. Esto será posible por: a) la estabilidad financiera de Realia y su
capacidad de endeudamiento que le permitirá aprovechar cualquier oportunidad de negocio y crecimiento ; b) la
tipología de activos que posee el Grupo Realia donde la mayoría de los activos de oficinas se encuentran en zonas
prime, así como el conjunto de centros comerciales que posee, que son centros ubicados en el casco urbano de
las ciudades c) el banco de suelo que posee el grupo que le asegura una continuidad en la actividad promotora y
d) por los bajos costes generales que soporta y donde su reducido equipo profesional cuenta con una alta
cualificación y experiencia en situaciones tan complicadas dentro del sector inmobiliario, como las vividas en otros
ciclos recesivos.
8.- POLÍTICA DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades de investigación y desarrollo.
9.- HECHOS POSTERIORES
El 18 de enero de 2024 el Tribunal Constitucional (TC) ha dictado Sentencia que declara la inconstitucionalidad
de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el Real Decreto-ley
3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), al considerarse inadecuado el vehículo normativo empleado para su
aprobación. En particular, las modificaciones del impuesto sobre sociedades enjuiciadas son: la fijación de
topes más severos para la compensación de bases imponibles negativas; la introducción ex novo de un límite
a aplicación de las deducciones por doble imposición; y la obligación de integrar automáticamente en la base
imponible los deterioros de participaciones que hayan sido deducidos en ejercicios anteriores.
Los principales impactos que la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto Ley 3/2016 han tenido
en la determinación del impuesto sobre Sociedades de Realia son:
- Ampliación del límite de compensación al 70%, que permite incrementar la aplicación créditos fiscales
activados.
- Reestimar la recuperabilidad de los créditos fiscales que permite activar nuevos créditos fiscales, por importe
de 15 millones de euros.
10.- INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros del año 2023 se
incluyen, como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el artículo
538 de la Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente, como otra
información relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe de gestión individual.
Están disponibles en la página web corporativa del Realia (www.realia.es) y en la web de la CNMV (www.cnmv.es).
