![](data:image/png;base64,iVBORw0KGgoAAAANSUhEUgAAA/cAAAQTCAIAAACulk6CAAAACXBIWXMAABYlAAAWJQFJUiTwAAAgAElEQVR42uzda5Dd533Y99/v+f/PWSwWWAAkQfACkIBlXSxZlmzLTiKLtus41qRRL277ppiyM+llph234+m7Zqbt+G070xdpM22nl+lkGsaZyWWqJE1cx1Za02QudSNb1pWSCIAE7ySICwHs7jn/59cXZxcEKVEW2RGMEJ/PjChg9+yexXOwg+//2ef/PFlV8QOy+sTZIzIioyKqIqpy9x17j2hvfkhmVEVEZt74wjIzAACA79v4g/vUFRXRoyqyolrVKusrI6pW6Z4Rf3TB196jAQCAP+bKj4iIFtFXU/aZUdGieq/Kvb5/W77X3kS+0AcAgNuy8lddXrtBXxVVEdkyK+rNfP/Osu+9h4U6AABwO1b+amF97cZ67v2vKlr2vUX5N2q+bl6mfyPx32l2HwAAeCf5g7v7tmoZERmrFfmrZfoV39HsN99oe+Ny4Lt/rVofAAC+Dz/QFTs9Iiti6rGcpsVie2d7a3tra1pOO8vdufzW2mw2m89ma2tra2trs9ks8+2T95nZe5f4AADwx1/5VVHRrl7bPv/cS+fPn7986eJiZ2vn+rXt7Z2tnWVEj4hhGNbW1vbvXz+wceDgwYMHD24cOLCxubl5+PDh9fX1H+AunwAAcIdXflXE7nb3bW9z+92dclar7rNqdbNtRU0RbXEtrz7Tt17JcX718vj0Uy/93h+eOf/cC9tvvF6La5FtmA9talOrqBiHHIY2tPl8bb6xf9+RI4eOHTt28uGTDzz4wKFDh44cOTKOQ2ur+3ffHv2rCX476wMAwFs6+fuZL6+KqN5z2WsYomVURO89q0VlZlSLHpWtT315Yef6hfHCt4bn/vfp4lfb2vrOxscubPzEC/2DT78wfevrT73w7NNXt6/N1urAtLFYj+jRaqcyl4uh92mxuL7Y2u49NjY27rvvvg9+8IM//hOfvOuuw4cPH5zN1m4cpJX5HcdpqXwAAHiXlV9V0XNqsTXV+pDL6GPk1LNyahmtWo/pal59Nl/4rXjmN+LC12O5FeuH+jRVXM6DD7T7PtMf/MU3xh9/6ttbX/id3/rql//f9X3r++eH2lr16foy1rPN2rSIWLZsEblcLi9evLRcLo4cOfIjP/Lhn/nMn3rooYcPHDg4jkPmavv8qsree2vtRtyrfAAAeDeVH73HomI2W7adIaJvD222WkfT+7TcuVwv/2587b9rL/9erB1oG/e2nFWMMS16m6rvtGsXchjqh362PvLnr08/9U+/+Mzn//r//PJr147ec2Q2i3nPKXplz6gpsmWrinEce/XLly5duvT6wc2Dn/70p3/+53/u+PEHW2ursr/5K989SlflAwDAu6n8qlgsY3stNmrZlsN25qwiWkR75ffqqf+xXvgHEZnze6LdtdWuRCyzYl6ttdliOcuoMd6Yrr3Sh/Xhg//WtY//heX29b/+V/7m7zz5d9bn9+zbPNDbMOvD2Psy+tBaVVREa2315NevX7t48fX7jh37xV/8xZ/5mU9vbm6uZvRVPgAAvMfKj1rtdr+sGjIypuhDREUuFtO5vxLf+p/a5Wf77EjND85iHtPUczvGXm1tu3aG5XzWeuUiekTLmnZq++Xh4Mfq0//F1fj47/6Tp//e3/vftq5e2XfwwJDDMGW04caW+a21aVqO4zhNyz7VtWtXo+JHP/6xz372z3zoQx+apj4Mb67VkfgAAPAuK7+qsk/VMvoQi6j59a1vz576y8Mzfy8WV2I8WG0thla1aL0ts2po4zRVjBU11DIipoyKGGus3G7TpeU0G37sV984/K/9wbdf+O3P/51Xnn9+OLQv18Y2ZWbW7vFZ0VpbLpettYjo07SzvbNcLk+cOP7Zz372Uz/1EzeHvcoHAICV4dd+7df+yAf1mHpMGS0jW+aUvV/+1vC1/6Y9+xvVe80O19CiLbMvWlRvPXNoNWu9V7aMzOiZGTlkZERkDFOb53JRr/3TcX3n7od+/O77P3ThwuWXX3mxMuazee/9pltq39RaG8Yxoi5dunz+/PnMOHnyYbfeAgDAe6n8yMjIjMyYphzaG2eXX/8fxue+UL33+cFoY/bqLSrmOc0ye0a26JUtojKmzCFrqGrVWrVoPaoNQ9uInSt18Wtrs9nhh370wNGHLl+88spLL7ehzWaztzx55o01PBE5jmNmu3Tp4nPPn19bm584cSKs2AEAgHes/IoeU0VGZNS0Wqaz+5/IFlGxyOuvTl/779v538haxnwzsrWqli2iRQ2rHs+MjOrZKioyI4devWevISJqqCGqqk0x29euX60rz87WZkeOf2z94H2XXr3w6muvDeMsWm/ZYooY2hTVMjPjRslny2EYrrxx5fxzzx8+ctfRe4/m0G40fq02/nzLRQIAANyplV9Rq0Nte/SInrtvjN0N6iNy+40885cX3/xrs6pYO1DD0CparCb7I6NH1irII1qsEr8yazUVX1mVlVmZsayh92jDsL/vXMirZ8d9m4ce/FibH3z++RcuXbo8X5tNLceoqaqyt2i5N51fUZExDMMwjK+/fvG5555/8PgDhw8dGochvts5uCofAIA7u/KzZw1VvUfPbKuVMhnZKiN6LbbyxSeWX/8vhz60+UblsPvuWh1IuzfXnqucj4gph7FXZbUhWq6m9bNFTb1NLfZFH6JNMc7yjRdycWF++MT+Yx9bVj3/7PlpMdU4zlstpmjDbuCvCn61OKeqMnNtbe3ZZ5/d2b7+8MMnNzY2bi771YNXt+0CAMAd5a0RvNrZJqK11rJVtIqsqIplLK+Nr301nvpvl1tX2757aqiYInpFVLXIFruraar67oqZmrIto2poNUTlVK2qVeUyW0TbN8UQmRE51CzW74lL32zP/P2ja69+6k/85Mc+8Ynr16/OFjVNQxvGrFlWRfXcs0r8YRiGYTh69Og/+2e//8Uv/v4bV964cRlQb+VlBgDgzq38FkNERmtDDdlbVOsxVPZqU79+MZ/+W+2F3xk27u95tSraOEQMtbugp6Ki+l5Pt1aZrdaHZc2mqcXUh95bi2rVe2Ubeo+63OJam6qyFmtry5b18hPD+f/z/nuO/Kmf/8w9992zdfVaVcxyGipa9d1LkIiqaq313nvvVbVv377ZbPaFL/zDc+eemaYpInrvEfGd5+MCAMCdWPkVFVmZ02oCvEWNVVVtOS3iytfqpb8f+x9eazH260PNFjFVtozhRnxHRLbWWouMqIjazhgjhogxat565HIZ1RfTxWnx7Oza9Xb16nLncl9eGZeLmN9Xi2Wc/8LsxX944p61n/7Jn7603atmNbVlq502Vgy1d0mxXC4zc7Uap6oOHTryyiuv/u4TTzz//PNVsfdDhd15fa8xAAB3mvHm3/SsVhE1VWtZVbnMyrG36cq5fvavLXZeys0Px85iGDdzWcsa5tVydZPuapvNiNWc/mrafRgW0Zer3q7lViwuDcupDfeMmw8sN48u+10tro21k6+dma6+nP3FaJHXzuQL/+Dg8Z/52Z//zB989avPPP3tw0cOZbUx13qfKmq1YmcYhqqapmn1i8x25MiRL//hlz/y4Q/fffc9Gxv7byzaEfoAANzplR+Ru/vsZAyxd0/t8kJ76R/Fy/+4r98XsViM0eP6LNbWc6NqJ2qKmyp6qojY2xBnWuu5lTuL3Lmc81k/9ienB/50u/tT49oHhhyXs+xRbdrZmV6ty98YXvp/8sXf6a/+QT3/ZJz77Y37/vRnfuon//JT39pp41pbm2qZGUMbVu2+CvfW2mqJzjjO1tb2vXjh9S9+8YsPP/zQD//wB968bul9GAYvMwAAd27l78Z5jC0yp75srbcar5wdXvy93N6KQ3e35fa+mMc467NF23kjxkW0jGmMih6rLfUjYndT+2VOsXNxGUN76JdmD/9yHvl4zDZyWK+YR0bLnYq1HHZmcbCG43HoT+RDvzw995v19OeHp//G7MQv/eRPfOqJf/KPn3vh5XFfG8cpc7fpVwt1btyDm5mrt29ubr74wovPPvvs8eMPrq2t3Xiv1xgAgDu88nusds6MjGExVvbl9bj81bjytZgfGPoic4io3oeI1YL8lr1lZI+KiDZNPcYaWk6Lmq3VG2dz3z3DB/58PfBz04EHh/FQVcvavRdgiFlFZQ4Z2WctYi3mh3J+b+w/Wa8+3l/43QNH/8xHP/7RZ86dj7Xq7c1dfPbOwa29xTgZURmxf33/xYsXn3rqmz/0Qz/00EMnbiS+0AcA4I6u/NVsfose0Wp1uNX2a3X52337Qsz27R2Au3pcWz22IiJ7VIsYqm2vlvLHOKs3nmv7H8gP/Qdx7Bdr/z0xRFWPGKbsQ6xKPzNqley7sZ7zXL8v7/uFXL9/zGGaxUd/7Ef/wf/xm6+98npby2GIrO/e6xlRvUfE5cuXvvzlL3/0oz/y8MMP3Vjb03u3az4AAHdu5ffIlr1Vj2q12lXz2gt1+du53In5gVWaR9y8Dj+jojIiK2vZW/aMXFa7/urOfL72kX8v7v9zOT/SW1WuHhe72++80/R6tlq7a7r7U2NtxzA+dOL4z37mMy+/enmYDcPwvSblqyojt7a3ZrNxHMfFYjGOY9x0FC4AANyhlb/aqHL1q8yhYhHXnslrz2QOlcNNaf/mL/fqvbeoHlkVWS12Xhs++O9PD/4LbXaoWvas1RY8FcuMISMjc7Ur5t5nyYiMyKperfdhPsXGUHVgbf1P/9KfuXbtSrah5RDfc+3NaoF+7/3Qoc1w/C0AACp/pUVEVI+WEZlVO1fijWdy6/WY7a+95e9vUy0iKqpVtKzFEL0tFnnXR2cP/5uLcXcWPytaZFRVq4ys1XG6u9cUb9nsskVlrPbynMYeQ7ZjDz445FbGEDHc2N3/bbP6N0/Y39hT/8ZWPDd+AQAAd4i3nn1bldF6tGgZUbH1al19NqbtGvffmHd/e+XfmP1vWZGtT1U79YF/t/Z/oOVmRWT0FtEiM4cWY6621H8nldHHqNkQy9X1RkRFDVXD6nriu3/Qd1uWcyP3vcYAANzRlb+3ZL7tLsrZejmuv1IRNYzVKrK+M/Fb5VCZNUUtorL6YnHk3jj+52qcL4dFi2GsseXqvtnK6lG9Z7/xGd6+2WXLGnLKPkZWDIuoMXtU3vxThJsff/Oc/c3vXX1aiQ8AwJ3prevysyJyrIjqES23L7SdyxEZtYjstbd9ZlRG1O4JWlVRvTKij0Pf7rWIez/V5xs92jyGKXOqqUXt3rVbq4315zcv17kpylcXDlNW79GiYmytKrJNqx8YZPzRC2/2ov/GwbfNih0AAO7syq8e0aJWM+dVO1dzuVXRK3Zumk3PqFW1R0b04Ub6L3Pajhj3rX+i+ryNEVFjVUb0iIoWMUQuI2rs3331TWZGtaG3FjG1KYc+VKyW9PdcZI0Rb99n5zvzfW92f+9oLgdjAQBwh1d+xhgRlcuo1YL4qxHLaGNE7qZ8ROxOzO8apqysaj0iekRfu2c4/ImI3iNajHs74d/4iCFiuOke2uG7fEW7Z2YNqw/LiIihxfB9/nluanpxDwCAyt+L6rqxm071iB6xmhl/yy75Nx6/iuqKjKrMIWYHY74vxzcffeOI2pu32n/HtTeZ75jn31+0m7kHAIC3LJ1ZbWN5Yxf76MuqZUbL/o5T6VNOkZWVUT2j5bg/hn3TapW9e18BAOCPvfL36r7duLm2x+re1e91sFSP1Ur+1cm4O1O2Hu88JQ8AANz6yo/IyF5RkcPuvbbfq9jbqu8zhp7LWr4ei2sZf8SFAQAAcMsrf2XY33It+vQ9lt5krRI/MrJHj53X89pzGW8eomWhPAAA/HFWfsZbjr7K2cFs61G98h07P29afZ+RsdzOi1+O22ZJ/mpjTS8zAAB3buWvDp/auwO3YnYg2r6oqb/z6pvM3qpXRrVqMWvTWK//Qe/TjdD/Y4zs2uNlBgDgjjK+tYujIjIqI3tWjYdjdigyKnpFZWVk9ai2uj23WmVF9dUKn4pqOfSYTRe/mm88E/uPVw5Vq88WPTIiW0RF9Nx94+oy4c21PTeuL3L3dN2o1Rae1XP1M4a9jTjfvgpolfKrA3Trbe9YLpdra2teaQAA7hxvm6VvLTIyKoaKWq4/0A+ciDbEtN2jRx8iqmePahl9dWNu7W7Hk9mzhpjmUVfPzp7+W316o8eiV0UsKhY9eq+Kql6xrOq17LWsWkZVRVX1ql7Ro/fq1Wuaatmreu/Ro2rZa7l6xztMzFdV32v9N9+0+u/169e9zAAA3FHGt/dyRFZOGS2GtX2H48D9fdxoy+2cj8vWoi/bsH+KaehVwzJ6VMwqW/aMyCm2W5tmeai+/euLEz85HvrEUJvZZqsLgha9omXEfMrIIXJ1gTFVrlb9Z4seraqqZx8q+hRtnKattlM7Qxtby8jpnf4YVRXRI6IqWstxHCOi915Vi8XCywwAwB1f+bvdHDns7xsnYt/defnsFAcyWou1iGW0qWJeNWVURmVV5WpRzTD29dg337nw9fiDv7j9U39x3/qBijGqZVTlsnK7ahxqiJ41rk7WbUMtWywzs2LWY4jobaqI+fZY67H94jPnX78+TH27DdGGdvN0fe4t3akeu3v8REzTdNddR44du3c2m7XWeu/TNHmZAQC4oyv/5t6viNh/IjZOxuWzkW3s1yNmEVd7DJEZPSOyYoroGVExRcxjOY8x5od+OF56Ir76l+Kj/+F04GRG1G6JzyNrGhcZO1HziDZERlTFOEVbxXiLofVFXntuduiB7e3lE7/35ZffuDoOyzEyq0XEaqn+6iu8cUHSWouo7e2t2Xz2yU9+4tixYzfW7s9mMy8zAAB3buVXRtYyModolRnR24EHpkM/0l/6x7PFtWhDjxhqFn1YzpZDVtYQ2SqqqobVLbZtimlRszZN97VzfzP6G+0j/1Ec+mhkVrSp56xXjLOKceoRrbeMqFn2zIiWParatWenV/7vnT5vG//6s89fuzZdP3hwI4Yaphoq9xK/blyKRETLNk1Tay0ijt57z7333jubjatJ/8wchsHLDADAnVv5EZHZYzVlHhkxxWwzDn801h+si19dHj6R1Ydl9hY5rTbJWWa1Hlk9hpi1FtX6cuhZy5wdjaHF838/t16qU4/WsUdifmSMzDZUxZRTtmo5RmSPKdqyZWYf4+JT9a3/NS99afbj//lW1fPnz07Lxf5xljHLIbPiu1Z+VMxms2maxnE8evTo4cOHbmy2k5kbGxteZgAA7tzKz4pl5FAR2aOyKnrO4tAPt6Ofmi5/u/qytbaIiJyG3vaWxFdGG7JVDlMue0WvtlazaMuem9GWcfEr7Wt/qV58vI5+qu7+xLT/RIzrQx8yKnpEVsuK7dfj0tf7a1+uF/9RXPxGPPjpOvjBi69fev75p+fzfeMwz2lROawW+NTuFcje/+/1/vXr1w8f3jx69J79+/ev+r6qMnfvxAUAgDu08iOixzBU9YyMyGiREevH8tinp1f/SV79ZpvfvRz2Db1a5bTaAb8yI6YWlcvWp9ayLcdqQ+V2xjzbRvVe116Jrd/ur38xN0/F5gdr34lhtlHj2lSVi+tt59W4cqZf+mZdO59br8bBD8bJf2VR+58584fXr9S+gwcqFjW0qow3d9nfS/vVvbhVFRXZ77336JEjh4eheV0BAFD5bxqiRa52paxcHWM17o/DH8v7Hunf/Gqv5VAROURM0VsOLbL3mKpV1tBWlwarLS1X0+0VMYw1DNl38vrLef2VuvClGg5OwzzGIafsU2/ThdjZir7MfiXWDsYDn54Offzl1y6ee+bsbLZ/jIyqGFq+vfB77Z2TNbR27dq1zc3N+x+478CBjVX1Z+Z3OT4LAADuuMrPGCJqdVZWrt7QIqLW781jP9de+d26/LVhvt7bWJWZvaL3ahnZel9tfxM9qmXG6qjcKSozpoiIYV+O+2NaxvJ6WzxXvTKWWTG19SEX2Q5lziOnOvzJvP+z13fmT5/55uU3rm/uXx9yZ4ohq8funjq7K/JXh2kNw9B7Xy6n3uuhhx46evTobPbmnyhT5QMAoPLf8VHzOvyh4aFf7l/6yqJfGePQFDkM0WuKGrLWI5fRFpVT9DGiRU4R1aJnDRFrtdpnM3diqGhrrdZj9cOC1iNn1RdVY995va0/EPd/bvvAJ156/tyLzzwzHzeyRY9eMVZNez8auDE/n5nZe8/MN65evf/++0+efHj//v1V0VpErBblx2pFj9gHAOCO8n0uYW+175564M/GA//S1nSppu1qix7D0HOM3rLa7ue5cWJVZWZEqxiqxqrVXpa9qldFVItoU+tDTWOPqFlMV2tYq3t/dnn3T7/w+stf/9bXF9vL/fP9U/ReQ9XqTuB665eUwzAuFovlcjmfzz/8kQ9ubh5YxXxV3nR2FgAAqPzvJqPGGGL//dPH/uO19YeqXxyrVY+qeeQUw7Vqy6oha8yW2ZarSfQpYhqmPu7EsMiMVvOh5kOfRR+nWJtN2fvOMMVQy9i+knf/eH/os29Mh5775vmXXry6b+3QOCynuBrZWyxztfFP5mpT/Bv33A7DeOXKGx/+yAcfeOD+tbW1vGmNjvl7AABU/vdSERG9VZtvnpz/6H821Xy69lLWdg2ziln0HrGIqIpZRN3YxD4rsyKjZ/aIXlURLVrU2Hvs9JgtxkNRa8tr5/KuH4kP/Ntb+z/+3Nlnnzv77dm4jGG5qOWs7W81q1pErXburN57xO5Jt4vFzvXr1x5++KFPfvLH1tf31Z7Y20Zz9WC5DwCAyv/ulb/c3Zp+XzzwZ+sTf6HmQ26/mHU5YhaxsbpJt+/urrP6tNkqW2/R295amz7FzjK2p9iJmNqwzKi4+JXYeDg+/p/EfT975syLX/rG+eu5vr5vM2JcrDbVqYiYRb3l/NpVzV+/fv3YsaOf/aVfWO2If6PvbzzsxtlYAABwR/n+7r6tjMidIdtUs6Hi5L+RGfkH//Vi67U2b2NbixhqdS0Q0aO1yMzIWtaq+CszW0TLWC2vz3kbYqcP157Ku07Fp/6rvOtTX/nKV778tW9OsbO+f1zWzrytj5VRW9HWemXWTsYQewW/XC6uXn3jxPEHf+Zn/lTm6h6At/S9uAcA4E72XWa7q2pvUn53//uqZcTUc61Vn3LZYh5br+X53+jf/F/q2tM52xyGAz2iR89sUdWiooaI6hGRkRWtMiorerWeOU2Li/XGleHYT9cn/tPrB3/iS9/4xjPf+OZyZ7E+m2cN1+Z9mHKtchlTz6zMYW+vnIjY2tqqqpMnH/7Ej318c3OjtVXct+/4I8R31j8AANzJlf/2t0VVZIvoUy0iZhmRW68sX/v96cxfGV56YhZjrd3VW7S+HbG/xrFPV1psRCwyWtWQ0TMXU0Sf5rOd1xb91fHkv5of+Hcuto989Rvf/ua5M9Vr/zhrVRXZh4xebbVaJ6P33lrLiuVyub2ztba29oEPfODDH/7Q5uaB1XaZqwOw4juW6Oh7AABU/juqN4+iWlb1itZyyFr25bXlxS/nM58fnv2t3Lk4zQ+38WCvXLbrY7RWmREVy6hWbaiM2nkjFxfbxvE49S/Hfb/4/NZ9X/vKmVdfeWGnFsNsbRZDq157pb5q9N776uir7a2tqH7X3XedOnXyxIkTBw9uZtbqFtvWmml7AAB4d5UfVRFVGVV7K3l6RFZGTbWIK2fqxcfjpf8rLnyp7WzX2uE+zMY+RltGVmWPnn2xU9NWru9vR3+83/svXj78J595/vLZM89eef1iyz7Ox4iWsboqiNUM/SrxM3OxWCyXi4396w888MCJE8ePHr1nbW1fZq525V89Jp1zCwAA767yoyp6RVUNLTIqqi+jRUWLqozel5fr9a/kc78VL/1uW7ywnHbGmuWwuWiLqOtDj5odjEMP1bGfvnboF17cevC58y89/+zTi63t+Xw2DK1lq5oyMtvQ+2ovzux9uVgsImMcx7vvuuvBB+9/8MEHNzcPrpbltNYsvgcAgP8flV9VUT171TDE6q7aZWQuamy9DTH1rKiMrQv91SfbhX+089oXx53nhu22kz1mG23jxPKuT14/8tOX89QLFxbPPfvslZdeGIfct//gNPXWsmX0PvXMqFZTn6bl6vSrtX3zzc2D99xzz4kTxw8fPjQMw6rmb94U3zFYAADw3ip/ddhVVUVGZSwie0Vb1JjVhqiIqFZDRPSppuXi5S+1S79dF7/cYv/iwE9c2v+JV3buffnC8pXXXrx44flhWuxba222MVXPqui9ZVUOlS2rWkRruX9j49Dm5r3H7jl+/Pj6+nprmTet1//OrfFVPgAAvLvKr9W5VpW9V2Zl9Mhp6hVt7BlRbaiK7BGt9YrWtqutRd++/vSsHb4yHfz2M68+/dTXr1x4obXWhiFbtIhFZWvDEFPvU7Q2DPN9s/n6vvnBgxtH7jp89913Hzt2b+yu0c8bp9h+56b45vIBAOC9VX7v0VuN0SuH3aOtqk8tq2dWb5k9chnRMoeoKfssMqKqWtRycXV769rOznR9uXNte2u6Pm1NO1NV9WkZ4yzWN9baMJ/P24F9840DB9f3H4i9021vXnz/tlU6b/utxAcAgHdb+dEjhoroFcO07BU5tsqMnr0vslW2+arMh1zWYhbj3kf0KVuLnqsN97NnRbRhd51/RsYYU0b2yqhskZFVb5ukv3mvzLd/YVUqHwAA3mPlR0RWRFTkje3zM6Jy9725++a939/0DDd9ijc/7uZ35t6O/PnmL7/zC32Hyv8e7wUAAJUPAAC8HzRDAAAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAL5oolQAABVmSURBVABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AADgexhv5ZOdPn363LlzTz75pHEHAID3SeVHxKOPPvrYY48Zd24Tp06devzxx48fP24o4DZ0/vz5Rx555MyZM4YC4N0Wzq2u/M3NzZMnTxp6bh/Hjx/3dxJuZ75DAd4D6/IBAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAAD84GRV3bInO3369Llz55588knjDgAAPzjjLX6+Rx999LHHHjPu3CZOnTr1+OOPHz9+3FDAbej8+fOPPPLImTNnDAXAuy2cW135m5ubJ0+eNPTcPo4fP+7vJNzOfIcCvAfW5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABYGW/x8/3mb/7m3/27f9e4c/v41V/91Y2NDeMAt6GrV69GxOnTpw0FwO1e+SdPnvzQhz5k3LlN/Pqv//ov/MIvHD161FDAbeiVV17523/7b3/uc58zFADvtnCyqm7Z850+ffpzn/ucWRluH5l55syZkydPGgq4DZ09e/bUqVO38t8pgPdN4ViXDwAA7zcqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQCAH5TxFj/f5cuXz549a9y5fZw/f94gwO387elfDYD3IKvqlj3Z6dOnz5079+STTxp3AAD4wbnVc/m/8iu/8sQTTxh3bpfL3MwzZ86cPHnSUMBt6OzZs6dOnbqVs1EA75vCsS4fAADeb1Q+AACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAA4I/HeIuf7/Lly2fPnjXu3D7Onz9vEOB2/vb0rwbAe5BVdcue7PTp0+fOnXvyySeNOwAA/ODc6rn8X/mVX3niiSeMO7fLZW7mmTNnTp48aSjgNnT27NlTp07dytkogPdN4ViXDwAA7zcqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAMBKVtUte7LTp0+fO3fuySefNO4AfJ9u5b9TAO+TxM8cb/FTPvroo4899pih5zZx6tSpxx9//Pjx44YCbkPnz59/5JFHjAPAe3CrK39zc/PkyZPGndvH8ePH/Z0EAN5nrMsHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAsDLe4ud76qmn/upf/avGndvH5z//+aNHjxoHuA298sorBgHgn4/KP3v27FNPPWXcuX184Qtf2NjYMA5wG7p69apBAHhvsqpu2ZOdPn36c5/73OnTp407t8s3QOaZM2dOnjxpKOA2dPbs2VOnTt3Kf6cA3jeFY10+AAC836h8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAAD++ZdVdcue7PTp0+fOnXvyySeNOwAA/OCMt/j5Hn300ccee8y4c5s4derU448/fvz4cUMBt6Hz588/8sgjZ86cMRQA77ZwbnXlb25unjx50tBz+zh+/Li/k3A78x0K8B5Ylw8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAAC8n2RV3bInO3369Llz55588knjDgAAPzjjLX6+Rx999LHHHjPu3CZOnTr1+OOPHz9+3FDAbej8+fOPPPLImTNnDAXAuy2cW135m5ubJ0+eNPTcPo4fP+7vJNzOfIcCvAfW5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+/H/t2jFq60oAhlEJ3BnSuXMxarKLNKm1goGswEVWFad2cJXCTbCyBzUagTp3Bte6xV1BzMu8ueKcDQz8WOizGAAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAf60yn9f3/X6/tzvlOBwOm83GDlCgy+VSVZW3BsA/UPkppb7v7U45TqfTer22AxTodrtVVXU8Hk0B8FP1PM/ZDosxtm0bY7Q7pTwAdT0MQwjBFFCglFLTNDnfUwCLKRz38gEAYGlUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAcK9V5vOu12tKye6UY5omI0DJj6e3BsAd6nmesx0WYxzHses6uwMAwO/J/S1/t9udz2e7U8rf3LoehiGEYAooUEqpaZqcX6MAFlM47uUDAMDSqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwAAf60yn/f5+Xk8Hu1OOV5fX9frtR2gQLfbraqqGKMpAEqv/BDC4+Oj3SnE+/v78/PzZrMxBRTocrl8fHy0bWsKgJ8WTj3Pc7bzYoxt2/oqQznquh6GIYRgCihQSqlpmpzvKYDFFI57+QAAsDQqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQBA5QMAAP+2VebzrtdrSsnulGOaJiNAyY+ntwbAHep5nrMdFmMcx7HrOrsDAMDvyf0tf7fbnc9nu1PK39y6HoYhhGAKKFBKqWmanF+jABZTOO7lAwDA0qh8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAPBfq+d5znZYjHEcx67r7A4AAL9nlfm8l5eXt7c3u1OIpmm+vr62260poEDTND09PQ3DYAqAnxZO7sp/eHgIIZiecmy3W79JKJknFOAO7uUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAEDlAwAAKh8AAFD5AABALqvM5/V9v9/v7U45DofDZrOxAxTocrlUVeWtAfAPVH5Kqe97u1OO0+m0Xq/tAAW63W5VVR2PR1MA/FQ9z3O2w2KMbdvGGO1OKQ9AXQ/DEEIwBRQopdQ0Tc73FMBiCse9fAAAWBqVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAA3GuV+bzr9ZpSsjvlmKbJCFDy4+mtAXCHep7nbIfFGMdx7LrO7gAA8Htyf8vf7Xbn89nulPI3t66HYQghmAIKlFJqmibn1yiAxRSOe/kAALA0Kh8AAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACAygcAAJUPAACofAAAQOUDAAAqHwAAUPkAAKDyAQAAlQ8AAKh8AABA5QMAACofAABUPgAAoPIBAACVDwAAqHwAAEDlAwCAygcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AACofAABQ+QAAgMoHAABUPgAAoPIBAACVDwAAKh8AAFD5AACAygcAAFQ+AACg8gEAQOUDAAAqHwAAUPkAAIDKBwAAVD4AAKh8AABA5QMAACofAABQ+QAAgMoHAACVDwAAqHwAAEDlAwAAKh8AAFD5AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAAA/Uc/znO2wGGNK6fv72+4AALCQygcAADJwYwcAAFQ+AACg8gEAAJUPAACofAAAQOUDAIDKBwAAVD4AAKDyAQAAlQ8AAKh8AABQ+QAAgMoHAAD+T38AsRW/t8upjmwAAAAASUVORK5CYII=)
Medida alternativa de rendimiento
Definición y método de cálculo
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida en que
los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value)
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se materialicen a
largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y ajustando
determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante sobre el
valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una estrategia de inversión
a largo plazo.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV,
EPRA NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin embargo, el
NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la información más
relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas inmobiliarias se han
convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas ajenas a la propiedad, esto se
ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y la financiación del balance ha pasado de
los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital. Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de
las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres
nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and
EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos financieros y
ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de los pasivos, neto de
cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn ls
fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no recuperables de los
arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la cartera (de las inversiones
inmobiliarias) incrementado con los costes estimados que tendrían compradores
por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores comparar
una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta en
contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos, tales
como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo los
imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas totales de
alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las ganancias
(Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses, amortizaciones y
resultados imputables a variaciones de valor de los activos.
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los procedentes
de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la
cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen
las rentas procedentes de inversiones o desinversiones hechas entre los dos
peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones por rescisión anticipada de
contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de
activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de transacción)
exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes" relacionados
con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo pignorados en
garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de activos del Grupo
incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.