Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A.
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio terminado el
31 de diciembre de 2023, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2023.
- Cuentas anuales individuales del ejercicio 2023, elaboradas
conforme a la Normativa mercantil española.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del rendimiento
(MAR) mencionadas en los documentos anteriores.
Nota: Toda la información contenida en estos documentos está en miles de euros, salvo que se indique lo contrario.
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2023
Contenido:
A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2023
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Estrategia y evolución previsible
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Actividades de I+D+I
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
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B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
B.1.4.-Motivo del informe
B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
B.2.1.- Consumos energéticos
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.1.3.- Centros de trabajo
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.3.- Centros de trabajo
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
B.3.2.2.- Territorio
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
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B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
B.3.3.6.- Transparencia
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético
B.3.4.3.- Información en tiempo real
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
B.3.5.2.- Transparencia
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
B.3.7.- Otras acciones sociales
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo,
ambos del ejercicio 2023
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2023
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2023
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
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A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2023
Son los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
546.321 miles de euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 0,25% en el ejercicio 2023.
- Las rentas de alquiler del año 2023 han sido superiores a las del año 2022 en un 5,82%
- El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 11.641 miles de
euros, frente a los 29.768 miles de euros del año anterior. El menor resultado se debe a
la práctica inexistencia de resultados extraordinarios, de los procedentes de venta de
promociones y a las reducidas plusvalías inmobiliarias obtenidas en el ejercicio 2023,
respecto al anterior 2022.
- El EBITDA ha sido de 14.867 miles de euros, frente a los 22.083 miles del ejercicio 2022,
lo que representa una disminución del 32,7%. Excluyendo los resultados atípicos y los
procedentes de ventas de promociones inmobiliarias, el EBITDA así corregido es de
14.872 miles de euros en el ejercicio 2023 frente a 13.502 miles de euros en el 2022
(+10,1%).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 1,39 % alcanzando
los 17,56 euros al cierre del año 2023 (17,32 euros a 31 de diciembre del 2022).
- El dividendo abonado a los accionistas en el ejercicio 2023 fue de 0,25 € por acción (0,20
€ en el 2022.
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades
filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD
Lloguer Social, S.A., que lo está en un 80 %. Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.A. (en
adelante PROCOSOSA) está participada en un 100% por SBD.
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Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en
adelante SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y PROCOSOSA.
Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código
de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad NiCrent Residencial, S.L., que es titular de
un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
Como sociedad holding cabecera del Grupo CEVASA, sus principales ingresos son los dividendos que
sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y aquellos otros por los servicios que les presta. Su
resultado depende especialmente de los primeros, y por tanto, de las decisiones sobre reparto de
dividendos de las filiales a la matriz.
Como en los pasados ejercicios y en aplicación de nuestra política, a la matriz del Grupo sólo se
traslada, mediante dividendos, una parte de los resultados de sus filiales y son aquellos generados en
actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas y, eventualmente, de venta
de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de viviendas pasan a integrarse
en las reservas de las sociedades en las que se han generado
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz el año 2023 ha sido positivo en 1.749 miles de euros, frente a un
resultado también positivo de 1.440 miles de euros en el ejercicio 2022.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2023 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
Aunque, respecto al año 2022, han aumentado significativamente los ingresos de CEVASA, su
resultado ha sido muy similar al de dicho ejercicio y ello porque, en términos netos, CEVASA recibe
más financiación de sus filiales de la que presta a las mismas y el aumento de los gastos financieros
por este concepto ha sido mayor en más de 1.477 miles de euros, puesto que todas estas financiaciones
internas se realizan a tipos de interés de mercado por aplicación de nuestra política de precios de
transferencia.
2023 2022 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 2.579 1.727 852 49,3%
Alquiler de edificios 183 143 39 27,5%
Dividendos de filiales 3.165 2.538 628 24,7%
Intereses financiación a filiales 347 139 208 149,7%
Cifra de negocios 6.274 4.547 1.727 37,98%
(en miles de euros)
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3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
En el año 2023, el Grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 13.700 miles
de euros, frente a los 37.665 miles de euros del año 2022 (-23.965 miles de euros). Esta disminución
se explica por los resultados no corrientes que se obtuvieron en el ejercicio 2022.
Respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del
resultado antes de impuestos han sido las siguientes:
1) La variación de resultados no corrientes explica cerca de 20.438 miles de euros de la reducción
del resultado antes de impuestos:
a) La cuenta de resultados del ejercicio 2023 incluye 745 miles de euros positivos en concepto
de variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados, frente a 15.539
miles de euros del año 2022 (-14.794 miles de euros).
b) En el año 2022, el Grupo CEVASA obtuvo, por un total de 5.714 miles de euros, unos
resultados extraordinarios derivados de un contencioso por el Impuesto Municipal sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMIVTNU), de los que 4.436
miles de euros de euros correspondieron a una devolución de impuestos previamente
satisfechos y 1.278 miles a intereses. En el año 2023 los resultados extraordinarios por
recuperación de impuestos pasados han sido de 70 mil euros (-5.644 miles de euros).
2) La variación de resultados corrientes explica los 3.527 miles de euros restantes en los que ha
disminuido el resultado del año 2023 respecto al del año 2022:
a) Durante el año 2023 prácticamente no se han escriturado ventas de unidades de
promociones inmobiliarias. En el año 2022 se escrituraron las ventas de la mayor parte de
las unidades de la promoción inmobiliaria que teníamos a la venta en Sabadell, que
aportaron un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la cuenta de resultados de aquel
año. La cuenta de resultados del año 2023 muestra una pérdida de 5 mil euros por este
concepto (-4.011 miles de euros).
b) Respecto a los resultados corrientes del resto de actividades del Grupo, que incluyen los
derivados de su patrimonio en alquiler y los gastos totales de gestión, administración y
estructura, éstos han aumentado en 484 mil euros. Las principales variaciones han sido las
siguientes:
i. Las rentas por alquileres del año 2023 han sido un 5,82% mayores que las del año
2022 (+1.059 miles de euros).
ii. Los resultados por impagados del periodo y recuperación de los de periodos
pasados ha sido en el año 2023 de -118 mil euros, frente a un ingreso de 102 mil
en el año 2022, en el que se recuperaron saldos anteriores con origen en
dotaciones extraordinarias por la COVID-19 (-220 mil euros).
iii. Los gastos corrientes a cargo del Grupo, que incluyen los imputables al negocio
de alquiler como los de estructura y administración general, han disminuido en su
conjunto en 618 mil euros, respecto a los del año 2022. No obstante, aunque han
disminuido efectivamente algunos gastos operativos como los de mantenimiento,
suministros y determinados servicios de profesionales externos, la principal
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explicación de esta disminución, por 400 mil euros, responde al reajuste de gastos
del ejercicio anterior a cargo de los arrendatarios de los edificios, como
consecuencia de liquidaciones en las que se han facturado diferencias respecto a
lo facturado a cuenta.
iv. El diferencial entre los gastos y otros resultados financieros de uno y otro año ha
sido de -267 miles de euros (-1.617 miles de euros en el año 2023 y -1.350 miles
de euros en el año anterior). Este aumento de los gastos financieros tiene su origen
en el aumento de los tipos de interés, a pesar de la disminución del volumen medio
de financiación externa respecto al año anterior.
En resumen, podemos afirmar que el aumento del resultado del negocio principal del Grupo (el alquiler),
ha permitido absorber el importante aumento de los gastos financieros.
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
Durante el año 2023 no varió el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA, que suma
328.554 m2 construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a
viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (36,4%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (38.5%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (25,1%).
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad
En el año 2023, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 19.252 miles de euros, frente a los
18.193 miles de euros del año anterior, lo que supone un aumento del 6,82% (vs. 6,10% del año
anterior).
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
M2 construidos en oferta a 31/12/2023
Viviendas/Locales/Oficinas
/Edificios industriales
Aparcamientos Trasteros
Total
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Los aumentos han sido positivos en todos los segmentos:
- Las rentas del residencial han subido un 4,1%, que puede compararse con el 5,3% del año anterior,
corregido por el efecto de variaciones en el número de viviendas en alquiler del parque.
- Las rentas de los locales han subido un 8,8% frente a un descenso del 6,2% en el año 2022.
- Las rentas de las oficinas han aumentado un 17,6% frente a descensos en los dos años anteriores,
y las rentas anuales del año 2023 se situaron en el valor máximo de los últimos cinco años.
Respecto a los porcentajes de ocupación, se mantienen en máximos en residencial (viviendas, plazas
de aparcamiento y trasteros en alquiler), con una media en el año 2023 del 97,60%, ponderada en
función de los m2 alquilados de cada tipología y considerando también desocupación el periodo en que
las unidades se encuentran en rotación de contratos.
2023 2022 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 15.701 15.090 611 4,1%
Viviendas 15.701 15.090 611 4,1%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 11.969 11.501 468 4,1%
Meridiano Cero en Barcelona 7.865 7.439 426 5,7%
La Sagrera en Barcelona 1.496 1.499 -3 -0,2%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 791 775 16 2,1%
Igualada (Barcelona) 298 314 -16 -4,9%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 78 73 5 6,8%
VPO Vic (Barcelona) 444 429 16 3,7%
Cornellà (Barcelona) 398 383 16 4,1%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 350 353 -3 -0,8%
Can Gambús 3 (Sabadell) 3 0 3 100,0%
Ciutat (Barcelona) 246 238 8 3,3%
De SBD Lloguer Social, SA 3.732 3.589 143 4,0%
VPO La Falla 557 552 5 0,9%
VPO La Serra 2 506 484 22 4,5%
VPO Espronceda 258 244 13 5,4%
VPO Can Llong 5 1.548 1.488 60 4,0%
VPO Can Llong 6 434 419 15 3,6%
VPO La Serra 4 430 402 28 7,1%
COMERCIAL 1.140 1.048 92 8,8%
Locales y parkings comerciales 1.140 1.048 92 8,8%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
1.037 959 79 8,2%
Meridiano Cero en Barcelona 794 735 60 8,1%
La Sagrera en Barcelona 50 47 3 5,7%
Sta.Coloma 26 27 -1 -4,3%
Cornellà (Barcelona) 15 14 1 8,4%
Cornellà (Barcelona) 28 0 28 100,0%
Ciutat (Barcelona) 126 137 -11 -8,2%
De SBD Lloguer Social, SA
103 90 13 14,9%
OFICINAS 1.995 1.697 298 17,6%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 183 143 39 27,5%
PARKINGS COMERCIALES 232 215 18 8,4%
TOTALES 19.252 18.193 1.059 5,82%
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
Las rotaciones de contratos en el año 2023 han sido similares a las del año 2022:
En cuanto al aumento de las rentas de las viviendas en el año 2023, habiéndose mantenido la
ocupación en un porcentaje similar al del año anterior, se debe tanto a actualizaciones por variación del
índice de referencia como a rentas más altas en los nuevos contratos. No obstante, el aumento se ha
visto limitado por las nuevas normativas vigentes y en los dos últimos años ha sido menor que el
aumento acumulado del IPC sin considerar las rentas aportadas por nuevos edificios en alquiler.
El aumento de las rentas de oficinas y locales se explica tanto por el aumento de las tasas de ocupación
como por el aumento de las rentas medias. Los dos datos reflejan la recuperación de estos dos
segmentos de nuestro parque inmobiliario, que habían estado muy castigados en los últimos años tras
el deterioro de la situación económica que ha venido acompañando a la Covid-19 y a la guerra en
2023 2022
Viviendas
99,46% 99,34%
Plazas de parking
88,56% 88,83%
Trasteros
98,22% 97,75%
Total residencial
97,60% 97,55%
Locales
78,71% 76,23%
Oficinas
92,18% 89,53%
Edificio industrial
100,00% 100,00%
Total patrimonio (*)
96,43% 96,09%
(*) No incluye plazas de garage en rotación
% ocupación s/ m2 útiles
Número
% s/total
fincas
Número
% s/total
fincas
Número
% s/total
fincas
Residencial 5.238 384 7,33% 674 12,87% 1.058 20,20%
Retail 103 8 7,77% 16 15,53% 24 23,30%
Oficinas 44 7 15,91% 25 56,82% 32 72,73%
Naves industriales 1 1,0 100,00% 0,0 0,00% 1,0 100,00%
Totales 5.386 400,0 7,43% 715,0 13,28% 1.115,0 20,70%
Nº fincas alquiladas en
nuevos contratos en 2023
Nº de fincas alquiladas en
contratos renovados en 2023
Total fincas alquiladas en
contratos nuevos y
renovados en 2023
Nº de fincas a
31/12/2023
Número
% s/total
fincas
Número
% s/total
fincas
Número
% s/total
fincas
Residencial 5.238 341 6,51% 959 18,31% 1.300 24,82%
Retail 103 7 6,80% 3 2,91% 10 9,71%
Oficinas 44 10 22,73% 6 13,64% 16 36,36%
Naves industriales 1 0,2 21,30% 0,0 0,00% 0,2 21,30%
Totales 5.386 358,2 6,65% 968,0 17,97% 1.326,2 24,62%
Nº de fincas a
31/12/2022
Nº fincas alquiladas en
nuevos contratos en 2022
Nº de fincas alquiladas en
contratos renovados en 2022
Total fincas alquiladas en
contratos nuevos y renovados
en 2022
Ucrania. Con estos aumentos, estos dos segmentos rompen la línea de estancamiento que los ha
venido caracterizando en los últimos años.
Alquiler residencial
En España, en el año 2023 el aumento del precio del alquiler, según el portal Idealista, ha sido del 10%
y el precio del m2 se sitúa en una media de 12€/m2. Las capitales que lideran el aumento de rentas
son Segovia con un 24,6%, Valencia 21% y Palma con un 20,2%. En Madrid y Barcelona fue del 12%.
Todos los distritos de Madrid se encuentran en máximos históricos situándose la media por m2 en 17,9€
en el año 2023. Por encima se encuentra el Barrio de Salamanca 22,5€, Centro 22,14€ y Chamberí
21€. El resto han experimentado aumentos entorno al 15%. En Barcelona, la media por m2 del alquiler
en el año 2023 fue de 15,94€/m2, frente a los 12,6€/m2 del año 2022, según informe de la Cambra de
la Propietat de Barcelona, alcanzando en diciembre Madrid y Barcelona máximo históricos de 20 y
18€/m2 respectivamente, según el portal Idealista. En la ciudad de Barcelona, el 65% de los barrios
han experimentado un aumento del precio superior al 10% y la media de las rentas se sitúa en los
1.100€/mes. En términos monetarios es el máximo alcanzado, si bien, en términos reales, en el año
2.007 y antes de la crisis, los precios medios estaban más o menos en el mismo nivel.
El aumento de los tipos de interés y las condiciones aplicados a los préstamos hipotecarios
incrementaron la demanda en el mercado del alquiler, y, ante la escasa oferta, favoreció el aumento de
los precios.
Respecto a Catalunya, el precio medio de alquiler subió un 9,3% en el año 2023. En el conjunto de
Barcelona las rentas medias subieron un 12%. En el barrio de Sant Andreu en concreto, en el cual se
encuentra el distrito de la Sagrera donde están nuestras promociones más grandes, el aumento ha sido
del 17%.
En la provincia de Barcelona las rentas más elevadas se sitúan en el ámbito metropolitano con alquiles
medios por encima de los 800 €: 1039 € en el Barcelonés, 898 € en el Garraf 898€, 866 € en el Baix
Llobregat 866€ y 819,3 € en el Maresme. Por capitales de provincia, Barcelona lidera lógicamente la
posición, seguida de Girona (698€/mes), Tarragona (602€/mes) y Lleida (505,7€/mes). Es significativa
la diferencia entre Barcelona y el resto del territorio donde los alquileres son más asequibles y esto
explica el éxodo que se está produciendo de muchas parejas jóvenes a otras localizaciones. En general
la rotación ha descendido y se firman menos contratos desde el año 2021. La provincia de Barcelona
acapara la mayoría de los contratos firmados, con un 76% del total, siendo el 66% en su área
metropolitana.
En el complejo Meridiano-Cero el alquiler más caro ha sido de 1.350€ al mes por una vivienda de 78,9
m2 útiles. En términos monetarios hemos alcanzado máximos históricos si bien en términos reales los
precios están al nivel que alcanzaron en el 2.007. Esta espiral alcista continuará en el 2024 mientras
no haya más oferta en alquiler en Barcelona, si bien la declaración de Barcelona como Área tensionada
de precios frenará seguramente esta escalada y veremos cómo afecta a los precios en general y a la
rotación de activos, a medio y a largo plazo.
Respecto al Grupo CEVASA, el aumento de las rentas del parque residencial en el año 2023 fue del
4,1%, por encima del aumento del IPC, pero que hubiera sido mayor de no haberse limitado por Ley la
actualización de las rentas de los contratos vigentes hasta el 2%. Para el 2024 las rentas solo podrán
aumentarse hasta un 3% y para finales de año el Gobierno a través del INE publicará un índice de
referencia para los alquileres, que en principio estará por debajo del IPC. Este nuevo índice afectará a
todos los contratos que se rigen por la LAU, y por ello afectará tanto a las rentas libres como a la
calificadas con protección oficial.
En cuanto a las promociones de viviendas de protección oficial, se actualizan las rentas en
cumplimiento de lo que establece el Decreto 17/2019 de la Generalitat de Catalunya tomando como
base los precios que figuran en las calificaciones definitivas y la variación entre los valores de los índices
en la fecha del contrato y el índice inicial. Con base a estas informaciones los precios aplicados a los
nuevos contratos firmados en 2023 fueron mayor en un 8,56% al de los firmados en el año 2022.
Los precios de mercado para las viviendas libres han experimentado en nuestro caso un aumento del
20% en el complejo de Meridiano Cero y un 15% en la promoción de la Sagrera.
Respecto a las viviendas bajo contratos de renta antigua (559 de un total de 1.180 del complejo
Meridiano-Cero al cierre del año 2023), este año se han resuelto 20 contratos, lo que supone un
aumento del 12% respecto al año anterior, en parte gracias a aplicar nuestra política de perseguir el
fraude.
Las limitaciones de la renta en los nuevos contratos que se aplicarán en las áreas tensionadas, con
precios de referencia, obligan a pactar separadamente lo que es renta de alquiler de las repercusiones
legales de gastos a cargo del arrendatario, cuando anteriormente en algunas promociones se pactaban
alquileres que incluían los dos conceptos. Todo ello teniendo en consideración las previsiones de la
Ley, que establece que no se podrá añadir a la renta los gastos si en el anterior contrato no estaban
separados de la renta. Por ello, en las promociones La Sagrera e Igualada, contrariamente a los
ejercicios anteriores, los gastos se han facturado a los inquilinos separadamente de la renta. Como
consecuencia de ello, parte de los ingresos que figuraban en años anteriores, en el año 2023 se hayan
transformado en menor gasto. Sin este desglose el aumento de rentas real en estas dos promociones
hubiera sido del 6% y del 2,65% respectivamente, y no los porcentajes negativos que muestra el cuadro
de este punto 4.1.c). También el aumento de CEVASA Patrimonio en Alquiler, SLU hubiera sido del
5%, en vez del 4,1%.
La rotación ha disminuido significativamente en el año 2023, un 37,33% con respecto a 2022. Esto,
sumado al límite de aumento en las rentas, ha perjudicado el aumento total de las rentas. Sin embargo,
la menor rotación de activos y la limitación en la actualización anual de las rentas de los contratos en
vigor se ha visto compensada en parte por un mayor incremento en los precios del alquiler de los
nuevos contratos, alcanzando un aumento este año con respecto al 2022, neto de gastos, del 3,90%
en CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., y del 3,85%, en nuestra filial de Sabadell.
Como se indica en el punto 3.2) de este Informe, una de las principales explicaciones de la
disminución de gastos en el año 2023, por 400 mil euros, responde al reajuste de gastos del ejercicio
anterior a cargo de los arrendatarios de los edificios, como consecuencia de liquidaciones en las que
se han facturado diferencias respecto a lo facturado a cuenta. El aumento de los gastos refacturados
responde en su mayoría a conceptos como suministros eléctricos y de gas, en aquellas promociones
en las cuales disponemos de sistemas centralizados de calefacción y agua caliente, que repercutimos
a los inquilinos. El aumento medio en las promociones de CEVASA Patrimonio en Alquiler, SLU ha
sido del 12,26% que equivale a 212 miles de euros, mientras que en nuestra filial de Sabadell este
aumento ha sido superior alcanzando el 22,22% que representa recuperar de los inquilinos 188 mil
euros más respecto al año anterior. En algunas promociones este aumento ha superado el 100%. No
es fácil la repercusión de estos aumentos ante la situación actual de las familias que ven que todo se
encarece y que el sueldo en años no ha aumentado en la misma proporción.
En el año 2023 hemos disminuido el número de días que transcurren entre la fecha en que nos
entregan las llaves de la vivienda tras finalización del contrato y la que comenzamos a cobrar la renta
del nuevo contrato (de una media de 34 días en 2022 a 32 días en 2023). Hemos mejorado aún más la
coordinación entre los departamentos de mantenimiento y el comercial.
La gestión del parque de viviendas en alquiler exige cada día mayores capacidades, especialmente
respecto a la gestión de la relación y de la diversidad. La mayor de nuestras promociones, el complejo
Meridiano-Cero en Barcelona, es una buena prueba de la diversidad que existe actualmente en
Catalunya, sobre todo en Barcelona y su área metropolitana.
La nueva Ley de la Vivienda (Ley 12/2023 de 24 de Mayo por el Derecho a la Vivienda) y perspectivas
para el año 2024
En el mes de mayo se publicó la nueva Ley de la Vivienda, que limita la actualización anual de las
rentas, una prórroga extraordinaria de uno o tres años, según sea el propietario persona física o gran
tenedor y se alargan todavía más los procesos de desahucio, por situaciones de vulnerabilidad de los
arrendatarios. A todo ello se suma el control futuro de los precios del alquiler en las áreas declaradas
de tensión de precios. El alquiler de larga duración pasa a ser un sector intervenido y regulado en toda
su extensión, con muy poco margen a la negociación.
La Ley de Vivienda discrimina a los grandes tenedores respecto a los pequeños. Salvo por motivos
ideológicos y viejos prejuicios no tiene ninguna explicación objetiva. La práctica habitual y la realidad
es que el gran tenedor aplica unos precios inferiores a los que aplican los particulares, simplemente
por el hecho que oferta un mayor volumen. Según la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona esta
diferencia sería del orden del 5%. Además, el servicio que presta un gran tenedor acostumbra a ser
más completo y profesional y, por tanto, es un agente más del sector que cubre una pequeña parte de
la oferta. No se le debería discriminar de esta forma, sino todo lo contrario ya que son las empresas las
que pueden impulsar, junto con la Administración, desarrollos importantes en alquiler.
Nos preocupa también de la nueva ley su repercusión en el estado de conservación de los inmuebles
en el futuro porque sólo permite aumentar un 10% el precio del alquiler de referencia, si el propietario
realiza una importante inversión destinada a su mejora. Es razonable pensar que muchos propietarios
no van a realizar una mejora sustancial por un aumento tan poco significativo si ello no se traduce en
una mayor rentabilidad. En los últimos años el producto en alquiler había mejorado mucho con respecto
a épocas anteriores porque el gasto en mejoras y reformas permitía un aumento del precio como
consecuencia de las mejoras realizadas. Si esto no es posible, los propietarios no invertirán en sus
viviendas y algunas empresas se replantearán la política de gasto, si éste no repercute en un aumento
del precio. Recordemos que, gracias a la LAU, a partir del año 1994 se frenó el proceso de deterioro
del parque. La nueva Ley supone volver a prácticas regulatorias contrarias a la mejora del parque en
alquiler.
Hubiera sido deseable que la Ley de la Vivienda hubiera tenido más consenso fruto de la participación
de todos los agentes del sector, con el fin de solucionar entre todos los problemas de fondo. Que la
política social en materia de vivienda suponga cargar sobre los propietarios la mayor parte de sus
costes no contribuirá a crear más parque de alquiler estable sino todo lo contrario y conseguirá al final
que el sector del alquiler residencial se convierta en una alternativa poco atractiva como instrumento
de ahorro e inversión. Por el contrario, creemos que debe consolidarse un parque en alquiler mucho
mayor que el actual, estable y dinámico a la vez, especialmente en las grandes ciudades. Para ello es
necesario estimular a los propietarios con medidas fiscales, entre otras, que realmente se perciban
como un beneficio y no como una carga frente a otras posibilidades de inversión, en principio, más
ventajosas y con menor riesgo.
Los efectos de la nueva ley en el mercado del alquiler ya se están notando, y por el momento, no van
en la línea de fomentar y asegurar un mercado de alquiler sólido, estable y de calidad. Se ha producido
una disminución significativa de la oferta del alquiler residencial de larga duración y, consecuentemente,
un aumento de los precios del alquiler.
La ley ha sido impugnada por varios partidos políticos por distintas razones y veremos en adelante su
recorrido. De momento, se está aplicando parcialmente, sobre todo en la vía judicial con un cierto
desconcierto por parte de todos los actores que intervienen en el sector, incluida la propia
administración de justicia.
Desde CEVASA vemos con recelo esta situación y con preocupación la implantación de las áreas
tensionadas de precio en Catalunya y la consecuente intervención en los precios del alquiler mediante
la aplicación de los índices de referencia, esta vez, según la fórmula de cálculo establecida por el
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para todo el territorio español, cuya fórmula de cálculo parece
que está basada en la información obtenida de la declaración del Impuesto sobre la renta de las
personas físicas.
Según un estudio de la Cambra de Comerç de Catalunya, en esta comunidad, el esfuerzo de las familias
para pagar el alquiler se situó en el 22% de su renta en el año 2023.
Si tomamos como ejemplo nuestro complejo Meridiano-Cero en Barcelona, por ser el más
representativo, vemos que el 84,61% de los nuevos arrendatarios tienen unos ingresos superiores a
los 3.000€ netos al mes. (familias y unidades de convivencia). Si tenemos en cuenta que el alquiler
medio de los contratos firmados en el año 2023 es de 1.107,70€ al mes vemos que el esfuerzo para
pagar el alquiler que realizan la gran mayoría de esas familias y unidades de convivencia estaría por
debajo del 35% y en un 66% de ellas se situaría entre el 20 y el 32%.
Todo esto muestra que el problema de los precios se limita a aquellas familias con bajos ingresos y,
para una mayoría, no es necesaria una actuación tan drástica y general como plantea la nueva Ley,
sino que hubiera sido más adecuado centrarse en ayudas específicas a los colectivos más vulnerables.
Continúan proliferando los contratos de temporada. Es un auténtico boom y su oferta se ha disparado
en detrimento de los alquileres de larga duración, que han descendido en prácticamente todas las
capitales de provincia. Son en la actualidad la vía de escape de muchos propietarios para evitar los
efectos de la nueva ley, ya que esta modalidad de contrato les permite fijar libremente la renta,
actualizarla según la evolución del IPC y no establecer prorrogas más allá del periodo inicial pactado.
Sin embargo, muchos de estos contratos se realizan en fraude de ley porque sus usuarios no son
estudiantes, desplazados temporales, etc.
Otra modalidad que sigue aumentando es el de los pisos compartidos, el llamado alquiler por
habitaciones. En Barcelona, este tipo de alquiler se ha incrementado un 63% y la media del alquiler
está en 380€/mes. Compartir piso es bastante más asequible que alquilar un estudio y una alternativa
ante la falta de oferta. Esta modalidad es más laboriosa desde el punto de vista de la gestión, pero
conlleva menos riesgos al poder someter su regulación al Código Civil. La oferta va en aumento, no
sólo desde propietarios particulares, sino también desde otros tenedores, como las empresas,
utilizando fórmulas como el Coliving, los apartamentos flexibles, el Cohousing, las “Branded
Residences”, etc. Crece de forma progresiva el parque dedicado a estas fórmulas y los proyectos de
alojamientos con dotación de espacios comunes, como alternativa al alquiler tradicional. Como
resultado de todo ello, la oferta de pisos en alquiler sometido a la LAU en Barcelona ha descendido
aproximadamente un 20%. Muchos de ellos se han convertido en alquileres temporales o sus
propietarios han preferido desinvertir para colocar su dinero en otro tipo de productos ya sean
inmobiliarios o de otro tipo sin tanta regulación y con mayor margen de maniobra.
Entramos en un periodo en el que el propietario tendrá menos flexibilidad y autonomía en la
determinación del precio del alquiler y por tanto su margen de maniobra será menor ante circunstancias
personalísimas de sus arrendatarios, si ello le puede perjudicar. Esto tampoco lo ha tenido en cuenta
el legislador en el momento de confeccionar la nueva Ley de la Vivienda y creemos que va en
detrimento de los arrendatarios.
La escasez de oferta continuará en el 2024 y por tanto la dinámica será muy parecida a la de 2023.
Seguirán subiendo las rentas, pero de forma más moderada que en el 2023. Ajustar los precios a los
vigentes de mercado en las renovaciones de contrato es complicado pues los incrementos son
significativos y en ocasiones es obligado negociar y fraccionar el aumento.
Por último, reclamar la necesidad de incrementar el volumen de producción de vivienda asequible que,
desde nuestro punto de vista, es el auténtico problema de vivienda. En Catalunya se deberían de estar
entregando, de acuerdo con el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge y con las estimaciones del INE
respecto al promedio de creación neta de hogares en los próximos 15 años, un total de
aproximadamente 35.000 viviendas cada año, de las cuales al menos el 40% deberían ser asequibles,
es decir en torno a 21.000 viviendas libres y 14.000 viviendas asequibles. Si bien el número de viviendas
libres efectivamente construidas se aproxima a las cifras estimadas, no ocurre lo mismo con las
viviendas asequibles, cuya producción real no alcanza ni siquiera el 10% de las que se estiman como
necesarias.
También respecto al precio, si bien la compra venta de viviendas libres, o incluso protegidas, limita el
acceso a quienes pueden pagar una entrada y acreditar un puesto de trabajo estable y con ingresos
suficientes para pagar la hipoteca, las familias que pueden acceder a la compra en pocos años
dispondrán de una cuota hipotecaria de menor importe que el precio de alquiler en tanto que las familias
más desfavorecidas deberán mantener el pago del alquiler de manera indefinida con independencia de
la evolución de sus ingresos. Actualmente el alquiler es la forma de acceso a la vivienda con mayor
carga fiscal, especialmente el alquiler sobre suelo público cedido en derecho de superficie, donde la
carga total puede superar el 45% del precio del alquiler.
Desde CEVASA siempre hemos defendido las políticas de vivienda basadas en el alquiler, en especial
las políticas públicas en materia de vivienda asequible, pero lamentablemente estas políticas no pueden
desarrollarse imponiendo unas cargas tan gravosas y que acaban repercutiendo en el inquilino.
Consideramos que el ciudadano, especialmente los más vulnerables, deben de estar en el centro de
las políticas públicas de vivienda y que éstas se deben desarrollar buscando la formula menos gravosa
y más estable para los ciudadanos. Es necesario desarrollar políticas de vivienda definiendo claramente
objetivos y asignando las partidas presupuestarias necesarias para alcanzarlos.
Alquiler de oficinas
En términos de inversión los tipos de los bonos soberanos a 10 años han subido a niveles entorno al
4,5% y por tanto, la rentabilidad exigida (yield) a las oficinas es superior a la de años anteriores, lo que
ha incidido en una caída de los precios de estos activos. Entre las compras más significativas en el
mercado de Barcelona están los 13.088m2 del edificio de Siemens de la c/ Luis Muntadas, 5 a Europi
Property Group-Kefren Capital y Familia Arié a 15€/m2, los 5.174m2 de la c/ Milanesat, 21-27 comprado
por Meridian Capital a 19€/m2 y edificios significativos entregados este año está el de Alaba 111,
antiguo telefónica, comprado por Blakstone y el edificio Landmark de 20.338m2 de Ios Inmuebles, todos
ellos en las nuevas áreas de negocio.
En general la demanda de oficinas se ha estabilizado y tras la fase de adaptación tras el Covid-19
parece ser que la forma híbrida presencial/teletrabajo es la que se ha impuesto en la mayor parte de
las empresas aunque también se está viendo una vuelta a la forma presencial de trabajar. Algunas
empresas han reducido espacios por el teletrabajo y otras han ido a espacios flexibles, sobretodo,
filiales de empresas extranjeras. En ambos casos su repercusión no ha sido traumática, como algunos
auguraban.
La contratación en Barcelona ha sido menor (238.000m2) en el año 2023 que en el año 2022, con un
descenso del 39%. Los precios aumentan en las zonas prime por ser las más demandadas al tener
edificios “top” y no porque la economía crezca de forma vigorosa y haya un aumento significativo de la
demanda. Los activos mejor posicionados han mantenido ocupaciones altas del 95% y la contratación
ha sido menor en el resto. La tasa de disponibilidad en Barcelona se sitúa en el 10,21%, llegando hasta
el 20% en el 22@.
Ante un relativo exceso de oferta, los incentivos para el arrendatario en términos de descuentos son
del orden del 15-25% contribuyendo a una cierta disminución en las rentas unitarias contratadas. No
obstante, en general las rentas se mantienen estables con tendencia a la baja en las zonas alejadas
del centro.
En la ciudad de Barcelona la media de renta en el distrito de negocios es de 24,5€/m2, en el 22@ de
18,30€/m2, en el Centro 19,23€/m2 y en las zonas descentralizadas se sitúa entre los 10 y los 20€/m2
en función del estado de los edificios. En nuestro caso nos hemos mantenido en los 13€-14€/m2. Para
el 2024 prevemos que la situación se mantendrá en estos niveles sin grandes cambios.
Los ingresos por rentas de nuestras oficinas en alquiler han aumentado un 17,6% en el año 2023, como
resultado del aumento de la ocupación, que ya anunciábamos en el informe del año anterior. Así, al
cierre del año 2023 se situaba en un 95,34%, en las oficinas del complejo Meridiano-Cero y en un
95,61% en el parque total.
El elevado aumento de los ingresos se debe en parte a la ocupación plena de la oficina ubicada en la
c/ Buenos Aires en Barcelona, de 640m2, alquilada en el mes de marzo de 2022 al Grupo Quirón. Sin
tener en cuenta este factor el crecimiento total hubiera sido del 11,38%, que tiene su origen en el
aumento de la ocupación y no en el de las rentas unitarias contratadas.
Las altas tasas de ocupación de los edificios de oficinas del complejo Meridiano-Cero responden a la
singular situación de los edificios y también a la inversión y transformación realizada hace 8 años. Esto
nos ha permitido tener un producto atractivo para los que no necesitan estar en el centro de Barcelona.
Zonas
CBD Centro Descentralizadas 22@ Periferia Total
Parque de Oficinas (m2) 897.542,00 2.491.314,00 526.644,00 1.302.476,00 1.093.902,00 6.311.878,00
Superficie disponible (m2) 30.468 166.817 77.063 267.356 250.195 791.899
Tasas de disponibilidad 3,4% 6,7% 14,6% 20,5% 22,9% 12,5%
Tasa ocupacion oficinas Barcelona (2.023)
En nuestro afán de seguir manteniendo en la medida de lo posible la competitividad de nuestros
edificios respecto a edificios modernos, prevemos actualizarlos con servicios adicionales, como son la
instalación de un gimnasio y zona “lunch” en cada edificio.
Una actuación realizada en 2023 que merece mencionarse es la instalación en el parking de las oficinas
de 10 puntos de carga para vehículos eléctricos. De momento la demanda es muy baja y no absorbe
el número de plazas destinadas a ello.
En el año 2024 será complicado mantener una tasa de ocupación tan alta debido a algunas bajas ya
anunciadas, aunque intentaremos mantenernos como siempre en una tasa de disponibilidad inferior al
10%.
Alquiler de locales y edificios industriales
En el año 2023 el mercado del retail en Barcelona se mantuvo estable, dentro de un contexto
inflacionista y con unos precios de los suministros básicos por las nubes. El turismo continuó siendo el
catalizador de la actividad comercial de la ciudad. El e-comerce sigue al alza y el comercio de barrio se
está adaptando a esta nueva realidad con la aparición de las “super illes”. El Paseo de Gracia ha
desbancado al Portal de l´Àngel en cuanto a precio por m2, situándose en una horquilla de 245 a
345€/m2/mes. La primera y segunda líneas comerciales de la ciudad se sitúan en l´Eixample con
55€/m2/mes de media la primera y 16,4€/m2/mes la segunda. El resto se sitúan por debajo y el precio
depende del tránsito de la calle y del estado del local.
En el total de locales del Grupo la ocupación a finales de año era del 88,30%, siendo la de los del
complejo Meridiano-Cero del 84,28% (de un total de 9.453,03 m2) y del 96,38% en los locales en
Sabadell (de un total de 1.595m2).
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, en el año 2023 las rentas aumentaron un
8,8%, frente al 6,2% del año anterior.
La ocupación de los locales del Grupo CEVASA ha aumentado ligeramente, con incrementos de renta
moderados. El único hecho a destacar es la contratación del local ubicado en la planta baja del edificio
de viviendas que se encuentra en la c/ Bonavista, 84 de Cornellà (Barcelona). Se trata de un local de
720 m2 que se alquiló en el tercer trimestre del año a una fundación de reconocido prestigio en
Catalunya denominada “El Llindar”. Se encarga de darle una segunda oportunidad a muchos jóvenes
facilitándoles formación en diversas materias. En este caso la actividad que se desarrolla en el local es
de impresión en 3D y diseño gráfico.
En el año 2023 hemos comenzado la remodelación de un local sótano de 1.000 m2 situado en el
complejo Meridiano-Cero en Barcelona, construyendo en el mismo 150 trasteros. En la fecha de
redacción de este informe ha finalizado la construcción de los primeros 90 y se destinan exclusivamente
a los arrendatarios del complejo. Están tendiendo una buena acogida.
Respecto al edificio industrial que tenemos en el barrio de Bon Pastor de Barcelona, en el año 2023
sus rentas aumentaron un 27,5% respecto a las del ejercicio anterior, en el que se alquiló parte de la
superficie que se encontraba desocupada.
Por lo que se refiere al parking público ubicado en el cuarto sótano de los edificios de oficinas del
complejo Meridiano-Cero en Barcelona, los ingresos del año 2023 fueron supriores a los del año 2022
en un 8,4% respectivamente.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
Con el mismo parque en alquiler que en el año 2022, en general los gastos de explotación se han
mantenido muy contenidos en el ejercicio 2023, y, a excepción de los gastos de personal, que han
subido un 3%, la mayoría de los gastos operativos han disminuido, La explicación se encuentra en que,
en el año 2022 algunos de ellos aumentaron excepcionalmente, bien por razones de mercado (como
los de suministros) y otros a causa de proyectos en curso (como los de servicios externos). La vuelta
a situaciones más normales es la razón de su disminución.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios ha disminuido en el año 2023 un
2,7% (1.797 miles de euros en 2023 frente a 1.846 miles de euros en 2022), suponiendo el 9,33% de
las rentas por alquiler (10,14% en el año 2022). Del total, el mantenimiento correctivo supone el 36,35%
del gasto (59,13% en 2022), el preventivo, el 31,03% (23,53% en 2022) y las actualizaciones por
rotación, el 32,62% (17,35% en 2022). A estas últimas hay que añadir los importes que se activan como
mayor valor de los edificios, por mejora y actualización de los mismos, que en el año 2022 alcanzaron
la cifra de 995 miles de euros (701 miles de euros en 2022). La suma de estas inversiones y aquellos
gastos, por un total de 2.792 miles de euros supone un 14,5% del total de rentas por alquiler (14% en
2022), lo que muestra el esfuerzo que se realiza en mantener al día los edificios.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2023 al 2,71% de las rentas por alquiler,
mientras que el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) y en
renovaciones ha supuesto un 6,02% de las rentas, disminuyendo respecto al ejercicio anterior (7,31%).
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
Puesto que, con una sola excepción, en el año 2023 no se han escriturado ventas de promociones
inmobiliarias, la cuenta de resultados del año casi no recoge resultados por este concepto.
El Grupo tiene a la venta una promoción inmobiliaria de 76 viviendas que está construyendo en el
municipio de L´Hospitalet (Barcelona). Hasta el 31/12 el porcentaje de ventas formalizadas en contrato
privado es del 39,7%. Los altos costes de construcción y el estancamiento en los precios de venta nos
hacen ser prudentes respecto a la aportación de resultados de esta promoción, que previsiblemente se
producirá, parcialmente, en este ejercicio 2024.
Adicionalmente, en el primer semestre del año 2023 se solicitó la licencia de obras de una nueva
promoción del Grupo para la venta en Montgat (Barcelona) y se está trabajando en el proyecto de otra
nueva promoción en Terrassa (Barcelona).
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2023 es de 545.321 miles de euros
(501.236 miles de euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas en alquiler o
destinadas al alquiler y 44.085 miles de euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 536.207
miles de euros a 31 de diciembre de 2022. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en
determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 13.922 miles de
euros a 31/12/2023 (14.630 miles a 31/12/2022).
Si excluimos las inversiones realizadas a lo largo del ejercicio, el valor razonable de la cartera
inmobiliaria prácticamente no ha variado en el año 2023, con un aumento de tan solo el +0,25% (+0,12%
si incluimos en la ecuación el valor de los préstamos subsidiados vinculados a algunas inversiones
inmobiliarias). Debido al aumento de las yields de descuento, la mayoría de nuestros activos han visto
disminuido su valor, si bien en porcentajes muy pequeños y testimoniales. Sólo el aumento de valor de
nuestra cartera de viviendas de renta antigua ha compensado lo anterior. Recordemos que estas
viviendas aumentan de valor, por encima de la media, a medida que se aproximan las fechas en que
podrán actualizarse sus rentas.
En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2023 recoge un resultado positivo de 403 miles de euros
por ventas y variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y otros, frente a 19.587
miles de euros del ejercicio 2022.
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
Inversiones realizadas en 2023
Durante el año 2023 no se han adquirido nuevos inmuebles. Solo se han realizado inversiones en los
edificios en alquiler (1.032 miles de euros) o en suelos con ese destino (149 miles de euros). Asímismo
se realizaron inversiones (6.520 miles de euros), principalmente en las promociones para la venta que
tenemos en l´Hospitalet y en Montgat, los dos municipios en la provincia de Barcelona,
Adicionalmente a las dos promociones para la venta que se mencionan en el párrafo anterior ( la primera
de ellas en construcción y en venta y la segunda a la espera de licencia) se está trabajando en el
proyecto de una nueva promoción en Terrassa (Barcelona), calificada con protección oficial, que podría
destinarse al alquiler o a la venta.
Durante el ejercicio 2023 el Grupo participó junto con los otros socios en el desarrollo del principal
proyecto en el que participa, la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.. Están avanzando las
diferentes promociones previstas para la primera fase, que en junto a las otras fases culminarán con la
promoción y puesta en explotación alrededor de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y
municipios de su área metropolitana.
Ya dentro de este año 2024 y en el mes de febrero, el Grupo compró a El Corte Inglés una superficie
comercial de 5.500 m2 situada en el complejo Meridiano-Cero. Esta superficie se promovió en su día
por CEVASA y fue de su propiedad hasta su venta a El Corte Inglés. Con esta operación se recupera
la propiedad del edificio parcialmente alquilado. El resto del edificio se alquilará a un solo operador.
Proyectos en curso
a) Promociones en construcción
En el año 2023 el Grupo continuó con la construcción de una promoción para la venta en L´Hospitalet
(Barcelona), de 76 viviendas. Al cierre del ejercicio la construcción se encontraba ejecutada en un
(5) Resultados por
ventas y
variaciones del
valor razonable de
activos, distintos
de amortizaciones
(6)
Amortizaciones
(7) Variación
del importe
devengado
por IMIVTNU
(8)=(5)+(6)+(7)
TOTALES
Inversiones inmobiliarias
2.556,00 1.181,55 1.374,45
1.374,45 72,02 1.446,47
Derecho al cobro de subvenciones
-708,00 -708,00
-701,00 -701,00
-7,00
1.848,00 1.181,55 666,45 673,45 0,00 72,02 745,47 -7,00
Concesiones administrativas
-11,00 0,00 -11,00
-375,47
-22,11 0,00
-397,59
386,59
Activos inmob.uso propio
-109,00 0,00 -109,00
0,00
-5,58
-5,58
-109,00
Stocks inmobiliarios
6.678,00 6.525,79 -6,47
158,68 26,18 26,18
132,50
8.406,00 7.707,33 -6,47 705,13 324,16 -27,70 72,02 368,48 403,08
(en miles de euros)
(1) Diferencias
de valor según
tasaciones
(2)
Inversiones
2023
(3)
Desinversio
nes 2023
(4)=(1)-(2)-(3)
Variacion de la
plusvalía de los
activos en
cartera a
31/12/2023
Variaciones de valor en estado de PyG
(9)=(4)-(5)
Variaciones de
valor según
tasaciones no
registradas en
PyG
55,3% y vendida mediante contratos privados en un 39,7%. En el tercer trimestre de 2024 se prevé su
finalización, que hayan podido escriturarse gran parte de las ventas y que se materialice una parte del
resultado de esa promoción.
b) Promociones en desarrollo para la venta o el alquiler
Cumpliendo las previsiones del actual plan estratégico, con el proyecto ejecutivo finalizado y licencia
de obras concedida, en la fecha de redacción de este informe la promoción en Montgat (Barcelona), de
24 viviendas, se encuentra en licitación de obra y en precomercialización.
Respecto a la promoción que se prevé ejecutar en Terrassa (Barcelona), de 85 viviendas, al cierre del
ejercicio 2023 todavía no se había decidido su inicio.
c) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa, junto con Neinor
Homes, S.A., (“Neinor”), en el proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el
Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover
y poner en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su
área metropolitana.
NiCrent tiene una participación del 50% en el capital de HMB y, al mismo tiempo, se obliga a la
prestación de los servicios de gestión de las actividades de HMB (gestión de las promociones en curso
y de los edificios en alquiler) y de dar soporte administrativo y fiscal a la misma. Para la prestación de
estos servicios se apoya en Neinor y en CEVASA.
La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos años a medida que HMB acuerde aumentos de capital y requiera aportaciones de sus
accionistas. No se espera que tenga una incidencia significativa en la cuenta de resultados de CEVASA
en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación las viviendas a promover y
alquilar.
La participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión
de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
d) Servicios inmobiliarios y participación en joint ventures
Adicionalmente a los servicios prestados a HMB, CEVASA tiene formalizado un contrato de prestación
de servicios inmobiliarios con Culmia, que tiene en diferentes fases de promoción y construcción 867
viviendas de protección oficial en diferentes barrios madrileños y que derivan de resultar adjudicaría en
dos lotes del Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. CEVASA apoyó a Culmia en su
oferta y le prestará los servicios de gestión de ese parque de viviendas una vez estén construidas y
destinadas al alquiler.
Durante el ejercicio se han mantenido contactos con diferentes inversores institucionales ofreciendo
nuestros servicios, También respecto a la participación en diferentes proyectos empresariales.
Esperamos que alguno de estos proyectos pueda dar sus frutos este año 2024.
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
Con el fin de mostrar en qué medida los negocios que aportan rentas recurrentes al Grupo (actualmente
solo su negocio principal del Grupo, el arrendamiento de inmuebles en alquiler) son capaces de
absorber todos los gastos corrientes del Grupo, tanto aquellos relacionados directa o indirectamente
con dichos negocios como aquellos otros de soporte a dichos negocios o a otros diferentes, como el
de promoción inmobiliaria, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA excluyendo
del mismo los resultados atípicos y los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas
a la venta.
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
1
recomienda publicar a las
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
2
, asociación de la
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
CNMV
3
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA es muy sólida, como también
se prevé que sea en el futuro, gracias a una prudente política de endeudamiento. Con una financiación
interna y externa estables y a largo plazo, no contemplamos en el corto y medio plazo financiaciones
en los mercados de capitales.
Puesto que tampoco se contempla a corto plazo el recurso a los mercados financieros, se considera
innecesario la obtención de una calificación crediticia externa.
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTARIOS DE ALQUILERES Y
OTROS
21.371 20.440 19.427
TOTAL INGRESOS
21.371 100,0% 20.440 100,0% 19.427 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
-118 -0,6% 102 0,5% 374 1,9%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS
21.253 100,0% 99,4% 20.542 100,0% 100,5% 19.801 100,0% 101,9%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE LOS EDIFICIOS
EN ALQUILER Y DE NUEVOS PROYECTOS
-2.840 -13,4% -13,3% -3.646 -17,7% -17,8% -2.931 -14,8% -15,1%
MARGEN COMERCIAL
18.413 86,6% 86,2% 16.896 82,3% 82,7% 16.870 85,2% 86,8%
GASTOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL
-1.009 -4,7% -4,7% -885 -4,3% -4,3% -855 -4,3% -4,4%
EBITDA NEGOCIOS DISTINTOS PROMOCIÓN INMOBILIARIA
17.404 81,9% 81,4% 16.011 77,9% 78,3% 16.015 80,9% 82,4%
DIRECCIÓN, CONTABILIDAD, ADMINISTRACIÓN Y SERVICIOS (*)
-1.574 -7,4% -7,4% -1.531 -7,5% -7,5% -1.251 -6,3% -6,4%
GASTOS SOCIETARIOS GENERALES Y DE CONSEJO DE
ADINISTRACIÓN
-958 -4,5% -4,5% -978 -4,8% -4,8% -1.115 -5,6% -5,7%
EBITDA corregido exclutendo ventas y resultados atípicos
14.872 70,0% 69,6% 13.502 65,7% 66,1% 13.649 68,9% 70,3%
EBITDA anterior corregido efecto impagados
14.990 70,1% 13.400 65,6% 13.275 68,3%
miles de euros
2023 20212022
En la fecha de cierre del ejercicio 2023 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 73.860 miles de euros, frente a los
80.996 miles de euros el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2023 a
57.746 miles de euros (58.188 miles de euros al cierre de 2022), lo que suponía el 10,59% del valor
razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (545.321 miles de euros) -loan to value ratio- (10,85%
el 31/12/2022).
Excepto 3.056 miles de euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2023
(9.162 miles al cierre del 2022) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada
en préstamos a largo plazo era de 16,37 años (17,17 años al cierre de 2022). Las referencias de dichos
préstamos son las siguientes:
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
tres operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos cuatro años de un total de 35 millones de euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.3. Recurso al capital
No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
7.- Estrategia y evolución previsible
Core business
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política
de rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en
los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de
los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
Referencia
Totales
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 10.435
Euribor 1 año 45.825
IRPH 11.593
Total a tipo variable 67.853
Tipo fijo 0
Total préstamos a largo plazo
67.853
Total préstamos promotor
2.951
70.804
- De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios, especialmente
en lo que se refiere a vivienda protegida.
Respecto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y,
en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los
precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es
previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación, especialmente
en las unidades residenciales. Sin embargo, desde hace algunos años, el mercado de alquiler
residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican políticas cada vez más
regulatorias e intervencionistas. Aunque nuestra cualificación como “promotor social” nos ha
mantenido parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas cada vez nos afectan en mayor
medida. Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución de las rentas de alquiler.
- El 25,1% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua calificadas
de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por debajo de las de
mercado y sin posibilidad de actualización. Esta situación podrá corregirse paulatinamente a partir
del año 2025, año en que cambia su régimen legal.
- Respecto a los márgenes de la cartera inmobiliaria en alquiler, el Grupo mantiene unas elevadas
ratios de eficiencia en su gestión, aunque con poco margen de mejora, especialmente en un
contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto a una creciente demanda de
mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas obligaciones con origen normativo,
que presionan al alza los costes.
Ante una oferta paralizada, la demanda se mantiene fuerte y al alza, especialmente propulsada por los
más jóvenes, que, aunque siguen queriendo comprar para evitar la volatilidad del mercado del alquiler
y sus vaivenes, no tienen opción distinta al alquiler. La consecuencia no es otra que el aumento de los
precios de alquiler. La corrección de esta tendencia mediante políticas gubernamentales puede tener
dos caminos: el de la reducción de la demanda, favoreciendo el aumento de las rentas del trabajo de
estos colectivos para que puedan optar también por comprar la vivienda, o el camino del aumento de
la oferta, y no sólo la pública, que será insuficiente, si no también la del sector privado, dirigida a retener
a los propietarios que alquilan y que atraiga a nuevos inversores. Difícilmente se logrará el objetivo que
se pretende (la reducción de los precios de alquiler) sólo con políticas intervencionistas.
Como es normal, existen incertidumbres respecto a la evolución de las economías y de los mercados
inmobiliarios, pero lo que es especialmente preocupante es el cariz que tienen las políticas
gubernamentales españolas que afectan al segmento residencial del sector inmobiliario, que en nada
nos favorecen si no todo lo contrario. Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la
demanda y puede asegurarse que no habrá problemas de ocupación en el corto y medio plazo, no todo
es la ocupación. Las limitaciones de precios y otras medidas, de seguir en la línea actual, acabarán
afectándonos mucho más que ahora, y corremos el riesgo de perder competitividad respecto a otros
operadores del sector, mejor tratados fiscalmente o con sede en el extranjero. Además, las limitaciones
que afectan a la libre disposición de las viviendas pueden marginar a la vivienda respecto a otros
productos inmobiliarios y financieros afectando su precio de realización.
Respecto al previsible efecto en el Grupo CEVASA de los recientes cambios regulatorios, que en parte
se explican en el punto 4.1.c) de este informe, se puede indicar:
- Respecto a la reciente aprobación de la Ley Estatal de Vivienda, que regula el alquiler tradicional
en materias muy relevantes, como nos temíamos ha acabado derivando en un intervencionismo
excesivo que perjudica al propietario. El sector está especialmente preocupado por la instauración
de un régimen de regulación de precios en la vivienda libre, y la opinión generalizada es que en
lugar de impulsar la oferta garantizando un marco normativo estable a largo plazo, supondrá todo
lo contrario.
El problema del encarecimiento de los precios de la vivienda, sea en alquiler o en venta, se produce,
como es natural, en ciudades y entornos urbanos muy demandados y donde la oferta no puede
ahora ni podrá en el futuro, satisfacer a la demanda. Es un problema en todo el mundo y no sólo
español. En la medida en que las viviendas se alejan de dichas urbes el problema desaparece. Al
revés, si nos vamos a zonas alejadas el problema lo tiene el propietario ante una demanda muy
reducida, hasta el punto de, ante la falta de ingresos, no poder conservar la vivienda con las
mínimas condiciones de mantenimiento. Por lo tanto, políticas activas de mejora del transporte
público interurbano que reduzcan sustancialmente los tiempos de desplazamiento son también
políticas de vivienda. Por otro lado, no parece razonable que se apliquen políticas generalistas a
situaciones que no lo son.
- A final del año 2022 se promulgó el Real Decreto Ley 20/2022 de 27 de diciembre, que otorgó a los
arrendatarios el derecho a una prórroga de seis meses una vez finalizado el contrato de alquiler,
para aquellos contratos que terminaran antes del 30 de junio. También se prorrogó, hasta la citada
fecha, la suspensión de desahucios a solicitud del demandado. Estas medidas se anunciaron como
provisionales y excepcionales. Pues bien, respecto a la suspensión de desahucios, el Real
Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre extiende el periodo de suspensión de los desahucios y
lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual hasta el 31
de diciembre de 2024, en los casos ya previstos por la normativa actual, si bien se contempla la
posibilidad, hasta el 31 de enero de 2025, de solicitar la compensación por parte del arrendador o
propietario de la vivienda afectada, recogida en el Real Decreto-ley 37/2020.
- Adicionalmente a lo mencionado en el punto anterior, el Real Decreto-ley 8/2023:
o Establece la posibilidad de que el juez, en los procedimientos de desahucio de hogares
vulnerables y previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la
facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean
personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los
servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de
vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha
situación. Está claro que la Administración de Justicia aplicará siempre esta medida,
en beneficio del arrendatario, demorando tales lanzamientos y ocasionando la
acumulación de impagados en perjuicio del propietario.
o Establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes
desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2024 e introduce un mandato al Instituto
Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un
nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de
arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
En definitiva, todo son medidas en perjuicio de los propietarios de viviendas en alquiler. También es de
justicia admitir los esfuerzos de la Administración en apoyar a los promotores para la construcción de
vivienda a precio asequible, mediante la creación de una línea de avales públicos dirigidos a promotores
públicos o privados, con el fin de apoyarlos favoreciendo la financiación y el incremento del parque de
vivienda en alquiler social o a precio asequible, así como para mejorar el ya existente. Esta línea de
avales cubrirá parcialmente y por un plazo de hasta 35 años, la financiación que se otorgue a aquellos
promotores a través de préstamos dentro de la Facilidad ICO del Mecanismo de Recuperación y
Resiliencia (MRR) para promoción de vivienda social y se creará mediante convenio entre el Ministerio
de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Sobre esto, estamos seguros de
que cambiará el actual panorama de desinterés en financiar proyectos de vivienda social en alquiler,
tanto por las entidades financieras privadas como por las públicas. Sin embargo, si existía y existe
desconfianza de las entidades financieras en financiar dichos proyectos, alguna razón había, que no
es otra que el exceso de intervencionismo en rentas y precios, que en nada dan seguridad a los
financiadores respecto a la recuperación de dichos préstamos.
Services
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor nuestro know-how en la gestión
de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de servicios a
terceros.
Hemos demostrado durante muchos años ser capaces de cumplir con los más altos niveles de servicio
a los arrendatarios de los edificios y con los más exigentes estándares de gestión y control y de
reporting y de transparencia informativa, lo que es una garantía para clientes que puedan estar
interesados en nuestros servicios. Adicionalmente, podemos gestionar sociedades y vehículos de
inversión inmobiliaria, incluso sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no
podemos hacerlo, todo ello gracias a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de
apoyo.
Nuestras ratios de eficiencia (beneficio operativo vs. ingresos) son comparables a los mejores de entre
las grandes empresas de nuestro sector, gracias a la experiencia acumulada, a la mejora continua en
nuestros sistemas y a la automatización de procesos.
A corto plazo no prevemos que esta línea de negocio tenga aportaciones significativas a la cuenta de
resultados puesto que los contratos que tenemos firmados se refieren a edificios que están
construyéndose en la actualidad o están en fase de proyecto. A medida que vayan entrando en
explotación aumentarán los servicios prestados y la facturación. Somos optimistas respecto al potencial
de este negocio y a que sea, a medio y largo plazo, una significativa fuente de resultados.
Promoción inmobiliaria para la venta
Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con
el negocio de la promoción para la venta, con el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas
anuales en producción y venta,
Otro de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial.
Fuentes de financiación y costes financieros previsibles
El Grupo contempla en su Plan Estratégico un límite máximo de financiación externa, con el fin de
asegurar en todo momento que los ingresos corrientes del Grupo permiten cubrir sobradamente los
compromisos financieros derivados de préstamos y el pago de dividendos.
El Grupo tiene actualmente un bajo nivel de endeudamiento. Por ello, aunque en su totalidad se
encuentra contratado a tipos variables, el riesgo de tipo de interés está muy acotado. No obstante, se
tienen contratadas coberturas que cubren algo más del 50% de los actuales préstamos a largo plazo.
Por todo ello, no esperamos variaciones significativas en los gastos financieros derivados de la cartera
de préstamos al cierre del ejercicio 2023. Respecto a nuevos endeudamientos, como el que financia la
compra de una superficie comercial, realizada en el mes de febrero, se prevé que las rentas por alquiler
cubran los nuevos compromisos financieros.
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2023 las acciones de la Sociedad se negociaron en 84 sesiones bursátiles por un total
de 105.973 acciones (104 el año anterior por un total de 115.936).
El precio de la acción comenzó el año 2023 en 6.85 euros, negociándose a lo largo del año con un
precio mínimo de 5,60 euros, máximo de 7,45 y medio de 6,5515 euros, y cerrando en 6 euros.
Los precios a los que se negocia la acción están muy lejos del valor de los activos y no están
evolucionando a la par que el aumento de valor del Grupo CEVASA. Muestra de ello es que el precio
de cierre del ejercicio 2023 supone aproximadamente un 34,2% del valor liquidativo neto de la acción
(EPRA Net Disposal Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 39,5 % a comienzos de año.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 14 de junio de 2023 acordó el pago de un
dividendo a cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un
total por acción de 0,25 euros brutos, que se abonó el día 3 de julio. El importe pagado fue superior al
que se venía abonando en los pasados ejercicios (0,20 euros por acción).
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
Considerando el escaso free float, la liquidez de las acciones en el mercado se facilita por GVC
GAESCO VALORES, S.V., S.A., sociedad que opera con base a un contrato de liquidez, dentro de los
límites establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato. Esta información puede ser consultada en el apartado de nuestra web
(www.CEVASA.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2023 dicha sociedad realizó 74 operaciones de compraventa totalizando 10.429
acciones (67 operaciones en 2022 totalizando 8.721 acciones).
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2023 CEVASA tenía en autocartera un total de 98.177
acciones, lo que representaba un 0,422% el capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2023.
Con el fin de facilitar el conocimiento del valor por los inversores la Sociedad colabora con el Instituto
Español de Analistas Financieros, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar
cobertura de análisis independiente a valores que no venían siendo analizados de manera sistemática
por ninguna firma de análisis. Durante el ejercicio 2023. el Instituto ha venido publicando informes sobre
la situación y perspectivas de la Sociedad, con periodicidad trimestral y coincidiendo con la publicación
de resultados de la Sociedad. Estos informes están disponibles para su consulta por cualquier
interesado en la web de la Bolsa de Madrid y el Instituto los circulariza a los principales intermediarios
financieros y firmas de inversión.
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
A excepción de la compra de una superficie comercial de 5.500 m2 de la que se ha informado en el
apartado 4.4 de este informe, no se han producido otros hechos o circunstancias importantes tras el
cierre del ejercicio 2023.
10.- Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A 31 de Diciembre
Miles Euros
Euros por
acción
Miles Euros
Euros por
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 490.248 21,17 483.744 20,89
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 427.188 18,45 423.901 18,31
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 406.722 17,56 400.923 17,32
2023 2022
2023 2022
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,59% 3,32%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,59% 3,32%
EPRA Vacancy Rate 2,95% 4,38%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 30,97% 35,68%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
30,50% 35,15%
A2) EPRA Earnings
2023 2022
EPRA Earnings
Miles de
euros
Miles de
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 10.907 28.717
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA, excluye:
Adjustments to calculate EPRA Earnings, exclude :
(i) Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -745 -15.539
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii) Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos 5 -4.182
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv) Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals
-1 1.046
(v) Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi) Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -149 -81
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii) Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 209 3.610
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores -117 370
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 10.109 13.939
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.155 23.154
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,44 0,60
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 10.109 13.939
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,44 0,60
Company specific Adjusted EPS
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2023
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 388.998 388.998 388.998
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 388.998 388.998 388.998
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
2.262 2.262 2.262
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
15.462 15.462 15.462
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 406.722 406.722 406.722
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
84.131 84.131
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
-605 -605
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -63.060
NAV 490.248 427.188 406.722
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.156 23.156 23.156
NAV por acción (NAV per share) 21,17 18,45 17,56
en miles de €
EPRA Net Asset Value Metrics - 2022
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 384.004 384.004 384.004
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 384.004 384.004 384.004
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
1.584 1.584 1.584
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
15.335 15.335 15.335
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 400.923 400.923 400.923
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
83.950 83.950
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
-1.129 -1.129
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -59.842
NAV 483.744 423.901 400.923
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.154 23.154 23.154
NAV por acción (NAV per share) 20,89 18,31 17,32
en miles de €
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2023 (31/12/2023) 2022 (31/12/2022)
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
513.546 511.707
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.876 -5.421
Less: developments
Total Cartera en alquiler E 507.670 506.286
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 507.670 506.286
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent
anualizada
21.229 19.669
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.989 -2.876
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 18.240 16.793
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
18.240 16.793
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,59% 3,32%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,59% 3,32%
A5) EPRA vacancy rate
Ratio Desocupación EPRA
2023
(31/12/2023)
2022
(31/12/2022)
EPRA Vacancy Rate
Miles de
euros
Miles de
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 723 950
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 24.563 21.686
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 2,95% 4,38%
EPRA Vacancy Rate
A6) EPRA Cost Ratios
2023 2022
EPRA Cost Ratios
Miles de
euros
Miles de
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 6.125 6.452
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 5 46
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 5 46
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 6.619 7.292
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 101 107
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 6.518 7.185
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 21.371 20.440
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma
: ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 21.371 20.440
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 30,97% 35,68%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 30,50% 35,15%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
Additional Recommended EPRA Discloure
*
Gastos generales y operativos capitalizados
Overhead and operating expenses capitalised (incl. share of joint ventures)
*
Explicación de las políticas seguidas por la Compañía en cuanto a la capitalización de gastos
Companies should clearly explain their policy with regard to overheads capitalised even if they do not disclose the amount of overheads
capitalised or disclose a nil amount (see explanation)
Información adicional recomendada por EPRA
A7) EPRA Capex disclosure
Property-related CAPEX
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
149
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
1.033 701
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 1.182 701
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 1.182 701
2023
Miles de
euros
2022
Miles de
euros
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
2023 2022
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
incluye plusvalías y minusvalías de activos
inmobiliarios-
Resultado de explotación+
amortización + deterioros +
otras partidas que no
suponen entradas o salidas
de efectivo de las
operaciones
14.867 22.083
Cash-flow del ejercicio -1.116 5.019
Cash-flow de las actividades de operación 6.194 16.475
Cash-flow de las actividades de inversión 3.652 -763
Cash-flow de las actividades de financiación -10.962 -10.693
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
inmobiliarios-
Resultado total no financiero
de las operaciones
15.335 37.627
Ratio de liquidez
Activos corrientes/Pasivos
corrientes
3,54 2,64
Ratio de solvencia
(Patrimonio neto+pasivos no
corrientes)/Activos corrientes
12,74 12,44
Ratio de endeudamiento
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
financieras)/Capital
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
0,10 0,10
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 3,09 2,07
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
Return of Equity)
Resultado del
ejercicio/Patrimonio Neto
del ejercicio
2,9% 7,5%
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
Resultado del
ejercicio/Activos totales
medios
2,1% 5,4%
Ratio de impagados
Deterioro del
ejercicio/Ventas
0,4% -0,3%
Cotización al cierre del ejercicio 6,00 6,9
Capitalización bursátil (en miles de euros)
Precio de cotización al cierre
x número de acciones
emitidas al cierre
139.523 159.289
Price Earnings Ratios (PER)
Cotización de la
acción/beneficio por acción
12,0 5,4
Patrimonio Neto por acción
Patrimonio Neto/número de
acciones en circulación
16,7 16,5
Rentabilidad por dividendo
Retribución por acción
/cotización media
3,1% 2,9%
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA.
Con ellos se pretende una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la
contratación de proveedores locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, que compromete
y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales,
comerciales y profesionales. Con el fin de denunciar incumplimientos se tiene puesto a disposición
de todos ellos canales electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Con ello
prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el buen comportamiento social
y los derechos humanos.
Estamos comprometidos en trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales,
proveedores y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables
y para que todas nuestras actividades tengan, directa o indirectamente, el mínimo impacto ambiental,
fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la adecuada gestión
de los recursos.
Uno de los principios de la Política de Responsabilidad Social Corporativa (en adelante RSC) es la
mejora continua, mediante nuevas actuaciones y aumento de la intensidad de las ya existentes.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el
medio ambiente y su sostenibilidad.
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el medio
ambiente y en la seguridad y salud de la población. Por ello, los recursos de que disponemos,
destinados a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad.
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
La Comisión de Sostenibilidad orienta y supervisa los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad en materias de Environmental, Social and Governance (en adelante ESG), evaluando las
propuestas de la dirección y proponiendo al Consejo de Administración líneas de actuación.
Se muestra imprescindible avanzar en materias de ESG, entre otras cosas, por las siguientes:
a) Las normativas europeas y españolas están restringiendo determinadas financiaciones y
ayudas públicas a inversiones sostenibles.
b) Los participantes en los mercados financieros y especialmente los fondos de inversión
están obligados a facilitar a los inversores información sobre la sostenibilidad de las
inversiones que financian y a qué objetivos medioambientales contribuyen las inversiones
(especialmente los fondos de inversión, fondos de pensiones, banca, etc.). Si CEVASA
quisiera a futuro financiarse en esos mercados debería informar a los financiadores con
detalle de la calificación ESG de las inversiones que pretende financiar y, si es una
financiación corporativa, de si cuenta con alguna certificación ESG.
c) En el entorno RICS (estándares de valoración de inmuebles y carteras inmobiliarias)
existen notas sobre sostenibilidad y ESG, que tienen como objetivo que los tasadores
tengan en cuenta esos factores cuando valoran los activos (certificados de calidad, riesgos
futuros del activo respecto a estas materias, etc.). Es evidente que los activos de mayor
calidad en “ESG” deberían valer más.
d) Es un hecho que en el futuro aumentarán las obligaciones respecto a que las actuaciones
de las empresas tengan en mayor consideración los intereses de la sociedad, de sus
trabajadores y de otros grupos de interés en sus políticas empresariales, por lo menos tanto
como consideran los intereses de sus accionistas. De la obligación de informar se va a
pasar, poco a poco, a la obligación de hacer.
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
En las pasadas dos décadas se ha avanzado mucho en materia de gobernanza de las empresas,
especialmente respecto a las empresas cotizadas (primero como recomendaciones como el Código
Olivenza y después muchas de ellas trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital y otras). Sin tener
el carácter de obligación, desde hace varios años las vigentes recomendaciones en materia de
Gobierno Corporativo aplicables a las empresas cotizadas ya hacían incidencia en avanzar en materia
de ESG.
En los últimos años se ha avanzado también en normativas que afectan a cuestiones sociales y de
relación con los trabajadores (como las que obligan a planes de igualdad en las empresas o a disponer
de canales éticos o de denuncias). También se ha avanzado en materia de sostenibilidad
medioambiental. Por ejemplo, en nuestro sector, el Código Técnico de la Edificación, que data de 2006
y se centraba en cuestiones de seguridad y calidad de las construcciones, ha quedado obsoleto y
veremos como paulatinamente se le incorporan regulaciones en materia de sostenibilidad de los
edificios. También veremos pronto regulaciones que, además de a las nuevas construcciones,
afectarán al mantenimiento y renovación de las existentes en lo que a esta materia se refiere.
También ha avanzado en los últimos años en las normas que obligan a facilitar información no
financiera, comenzando por la que aplica a las empresas financieras y continuando por las no
financieras.
La normativa que aplica a las empresas no financieras en materia de implementación e información
sobre políticas y actuaciones en materias de ESG son las siguientes:
- La Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo: establece determinadas
obligaciones de divulgación de información no financiera e información sobre diversidad
por parte de grandes empresas y grupos.
Ley 11/2018 de Información No Financiera y diversidad, que traspuso a la normativa
española la directiva anterior:
Regulan la obligación de publicación del Estado de Información No Financiera (en adelante
EINF) y su contenido. En el futuro inmediato se deberá incluir también en estos informes, en el
apartado de información de riesgos, la exposición financiera de la empresa al cambio climático,
con identificación de aquellos riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático,
con su posible impacto, estrategia que se sigue, métricas, escenarios y objetivos utilizados para
evaluarlos y gestionarlos.
CEVASA, aun siendo una entidad de interés público (cotizada), por su dimensión (menos de
250 empleados), no está obligada a elaborar el EINF.
- Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo de 18 de junio de 2020
relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles,
conocido como Reglamento sobre Taxonomía
Mediante el mismo se obliga a las empresas que deben elaborar el EINF a:
o Divulgar en el EINF, los volúmenes y las proporciones de la cifra de negocios, CAPEX
y OPEX que pueden considerarse actividades económicas ambientales sostenibles, de
acuerdo a la taxonomía publicada.
o Divulgar a partir 01/01/2023 los indicadores clave de resultados, de acuerdo a los
anexos del Reglamento.
CEVASA no obligada por no estar obligada a EINF.
- Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de
2022 por la que se modifican el Reglamento (UE) 537/2014, la Directiva 2004/109/CE, la
Directiva 2006/43/CE y la Directiva 2013/34/UE, por lo que respecta a la presentación de
información sobre sostenibilidad por parte de las empresas.
Se encuentra pendiente de traslación a normativa española):
Regula la presentación de información sobre sostenibilidad y otros (ESG), ampliando los
sujetos obligados a las pymes cotizadas.
CEVASA estará obligada a partir del 01/01/2027 (Reporting ejercicio 2026).
- Artículo 48 del Código de comercio
Las sociedades que formulen cuentas consolidadas y que cumplan los requisitos que se
informan deben incluir en el informe de gestión consolidado un estado de información no
financiera consolidado.
Estamos trabajando para desarrollar un EINF completo que no sólo se ajuste a todos los requerimientos
legales cuando nos sea de aplicación. En un corto plazo y partiendo de las actividades que realiza el
Grupo:
- Evaluaremos, para cada actividad, el cumplimiento de los umbrales y criterios que la identifican como
actividad sostenible por contribuir a uno de los 6 objetivos que de informan en la Taxonomía
- Testearemos, para dichas actividades, que no perjudican significativamente a los demás objetivos
medioambientales.
- Estableceremos las acciones que debemos acometer para garantizar que cumplimos con los
estándares sociales mínimos.
- Respecto del total, calcularemos el porcentaje de ingresos, CAPEX y OPEX correspondientes a las
actividades ambientalmente sostenibles según la Taxonomía.
Adicionalmente a los KPI,s (Key Performance Indicator) obligatorios incluiremos los principales que
recomienda EPRA ( EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines), calculados
como sugieren.
También estamos avanzando en fijar unos objetivos claros de mejora y medibles en materia de ESG.
B.1.4.-Motivo del informe
Considerando todo lo anterior y aún sin estar obligada, CEVASA viene presentando desde hace un par
de años información no financiera en su informe de gestión integral, que es el “embrión” del futuro y
obligatorio EINF o informe de sostenibilidad.
En este documento se informa de las líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en
materias de RSC y ESG y también se facilitan informaciones sobre el desempeño del Grupo CEVASA
en esas materias (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de ejecución y
cumplimiento de los objetivos establecidos).
Con el fin de que las actuaciones realizadas puedan ser adecuadamente evaluadas y comparadas,
cuando es posible y relevante facilitan informaciones adecuadas a nuestras actividades empresariales
que tienen suficiente relevancia, Dichas informaciones se han elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en
la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea, los puntos del art.49 del Código de
comercio y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, la normativa europea clasifica al sector de la construcción y actividades
inmobiliarias como sector cuyas actividades pueden tener una contribución sustancial tanto a la
mitigación del cambio climático como a la adaptación a dicho cambio. Se estima que los edificios son
cerca del 35 % de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. Cerca del 70% de
esas emisiones corresponden a edificios ocupados y el 30% restante se asocia a los procesos de
construcción de nuevos edificios y de los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos con la reducción de las emisiones de efecto invernadero
y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa, esforzándonos en reducir los consumos,
y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables.
Cuando se estima que es lo más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los costes
asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones altamente eficientes
y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción, respecto
a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo hacemos más asequible la vivienda, sino que
también contribuimos a una economía más sostenible y saludable
B.2.1.- Consumos energéticos
Respecto a consumos, desde hace varios años recopilamos datos de manera automatizada, y, aunque
todavía no hemos establecido objetivos de reducción cuantificables sí pretendemos que año tras año
se observe una reducción de los mismos.
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.1.1.A.- Objetivo
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
Por ello, la energía eléctrica comercializada proviene al 100% de fuentes renovables, según nos
informan las compañías eléctricas con las que la tenemos contratada, con un contenido de carbono (kg
de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
2.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
En las actuaciones corrientes de mantenimiento de los edificios y las viviendas que los mantienen en
condiciones óptimas de utilización, se tiene siempre en consideración la eficiencia energética en la
sustitución de instalaciones. Ejemplos de ellos son los siguientes:
- En los últimos años venimos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de
viviendas por leds, con el fin de reducir los consumos eléctricos.
- De manera permanente hacemos un seguimiento respecto al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de
funcionamiento que puedan generar excesos de consumo.
- De manera periódica auditamos los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las
diferentes promociones, con el fin de ajustar las potencias contratadas a los consumos reales,
adecuando así los costes que se repercuten por este servicio a nuestros clientes.
También realizamos actuaciones no corrientes con el carácter de obras de mejora de sistemas de
aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las emisiones. En
los últimos años hemos realizado las siguientes:
- En el complejo Meridiano-cero, en los años 2021 y 2022 cambiamos las carpinterías de madera
por carpinterías de PVC.
- En el año 2023 y con el objetivo de contribuir a la reducción de las emisiones de CO2, hemos
instalado 10 puntos de carga para vehículo eléctrico en el aparcamiento público situado en la
calle Dublín de Barcelona. Dicho proyecto ha sido financiado, en parte, por el Plan europeo
Moves III, que prevé incentivos vinculados a la movilidad eléctrica, contribuyendo al tiempo a
la mejora de las instalaciones e infraestructuras en los edificios para cumplir con las directrices
europeas en materia de sostenibilidad. El sistema se encuentra a pleno rendimiento y permite
aumentar el número de puntos de carga en función de las necesidades.
2.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los tres últimos años:
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.634,44
10.313,51 48.835,36 29.451,50 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.069,87
1.906,23 421,96 2.282,53 811,79 7.704,36 10.943,00
Oficinas
25.759,04
25.261,80 497,24
Totales
328.463,35 10.313,51 50.741,59 29.873,46 25.129,66 140.236,03 60.728,86 11.440,24
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2023 y 31/12/2022 - M2 construidos
La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ello ha evolucionado positivamente en los últimos años,
principalmente como consecuencia de que las nuevas promociones que se han incorporado a la cartera
tienen calificaciones energéticas B en emisiones y en consumo de energía.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y más antigua de las promociones
del Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E. A pesar de las
recientes inversiones en la mejora de la envolvente y que permitió el ahorro de aproximadamente el
40% en los consumos y emisiones, mejorando una letra su calificación energética.
En general, tratándose de viviendas asequibles en alquiler debemos mantener un equilibrio entre las
inversiones de mejora y el impacto que esto puede representar en el precio del alquiler, o lo que es lo
mismo, el equilibrio entre la sostenibilidad y el impacto social. Esto resulta especialmente importante
ya que en todas estas actuaciones a pesar de que frecuentemente se anuncian subvenciones y ayudas
para este tipo de actuaciones, la realidad es tan compleja que acaba resultando prácticamente
imposible acceder a estas ayudas. Es mucho más fácil el acceso para edificios de pocos vecinos y con
capacidad económica que para grandes complejos residenciales con alto componente social.
Consumo directo de energía eléctrica
Aunque CEVASA tiene el control respecto a los suministros eléctricos de las zonas comunes de sus
edificios, en general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus propios eléctricos. Por ello, a
partir del año 2024, en los nuevos contratos que se firmen, incorporaremos una cláusula que nos
permita pedir a su suministrador información sobre sus consumos. También estamos evaluando la
posibilidad de contactar con todos nuestros clientes y solicitarles autorización con el mismo fin. Aunque
la respuesta sea parcial, si es representativa podremos hacer una extrapolación estadística de los
consumos totales.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
2.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sea posible técnicamente y económicamente. Respecto a esto último hay que tener presente que el
Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos
con poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
Cabe recordar que el ciclo completo de análisis de impacto medioambiental consiste en la propia fase
de construcción, el período de uso/explotación, y la fase de derribo. Actualmente el Código Técnico de
la Edificación se centra exclusivamente en el período de uso/explotación, que es el que mayor impacto
medioambiental conlleva. Sin embargo, se espera que la demanda futura y las sucesivas
actualizaciones del Código Técnico vayan en la línea de incidir tanto en la fase de construcción como
en la de derribo. Dicho lo anterior, en el presente más inmediato seguimos enfocando nuestros
esfuerzos en minimizar las emisiones de las nuevas promociones durante la fase de uso (eficiencia
energética del edificio). Sí que prevemos en un futuro a medio y largo plazo integrar soluciones y
estrategias tanto para la fase de construcción como para la de derribo, y nos hemos planteado como
reto aplicar alguna de ellas en una promoción futura (craddle-to-craddle, Levels, sellos como LEED o
BREEAM, contratación de servicios para monitorización y análisis de escombros generados, etc…).
Promoción 2019 2020 2021 2022 2023
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma
77,00 83,82 83,48 82,41 80,36
Conjunto Can Llong 5
36,09 42,44 43,23 40,47 38,37
Conjunto Can Llong 6
14,84 13,84 13,86 14,07 14,07
Conjunto Can Mercader - BV77
34,48 37,21 33,12 36,49 36,66
Conjunto Can Mercader - BV84
3,82 3,59 3,79
Conjunto Espronceda
69,60 58,36 67,61 62,29 62,39
Conjunto Igualada
35,75 28,95 28,35 28,29 27,47
Conjunto La Falla
55,53 62,96 60,89 55,95 54,53
Conjunto La Sagrera
40,21 42,16 47,60 50,50 49,21
Conjunto La Serra 2
67,47 66,63 66,92 66,09 62,35
Conjunto La Serra 4
23,30 25,02 47,56 38,18 23,46
Conjunto Meridiano Cero
43,28 44,84 46,57 43,14 42,71
Conjunto VIC
41,64 45,97 45,77 43,26 42,92
Media ponderada: 49,33 50,61 44,39 51,54 50,35
Kw por M2
2.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2023 se ha proseguido con la nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), iniciada en 2022,
consistente en un bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales
comerciales. Este edificio tiene inicialmente también, según proyecto, una calificación energética A en
emisiones y B en consumo de energía, aunque se han introducido algunas mejoras en el proyecto con
el ánimo de obtener la doble calificación energética A, que es la expectativa para el certificado
energético de fin de obra durante el 2024.
2.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos 5 ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4 edificios
residenciales. Respecto a consumo de energía, todas ellas obtuvieron la calificación letra B.
B.2.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
CEVASA continua con su política de migración progresiva a entornos cloud, reduciendo así los
servidores físicos y disminuyendo de esta forma el consumo eléctrico, no sólo por un menor número de
equipos de procesamiento y almacenamiento de datos, si no también reduciendo el número y potencia
de los dispositivos de refrigeración.
Respecto a la evolución de los consumos eléctricos de las dos plantas en las que se encuentran las
oficinas de todas las empresas del Grupo, que totalizan 525 m2, el consumo eléctrico total en el año
2023 fue de 133 KW, mientras que en el año 2022 fue de 146 KW.
Para el ejercicio 2024, tenemos como objetivo avanzar en nuestro proyecto “oficina sin papeles”, que
tiene como objetivo reducir el consumo de papel y consumibles derivados de la impresión de
documentos, posibilitando reducir al mínimo imprescindible las impresoras disponibles y el consumo
eléctrico.
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto 1.1.1. respecto a la reducción de los consumos de energía
de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos es la reducción de los
consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de reacondicionamiento de los edificios,
sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos cuantitativos.
2.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2023 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de conservación y
actualización de los edificios. Respecto a la viabilidad de incorporar en los edificios en alquiler nuevas
instalaciones que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia, vamos a estudiar las
opciones disponibles. A priori, parece que en la mayor parte de los casos no será posible.
2.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler, en los últimos
años y por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características. y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales consumidos en los tres últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de
los edificios en alquiler en los que se han consumido materiales.
Promoción 2022 2023
Meridiano Cero 5,05 5,85
"Cúbics" Sta. Coloma 1,78 1,38
Can Llong 5 0,71 1,61
Can Llong 6 2,48 6,24
Can Mercader - Bonavista 77 8,05 30,02
Can Mercader - Bonavista 84 17,20 89,90
Ciutat 7 78,40 67,98
Conjunto La Serra 4 53,41 92,40
Espronceda 3,08 3,08
Igualada 1,25 1,57
La Falla 2,11 0,00
La Sagrera 1,84 1,41
La Serra 2 1,15 1,02
VIC 2,86 4,08
MEDIA PONDERADA PROMOCIONES
5,49 10,19
M3 por cada 100 M2
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
2.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos a los
que habituales que tradicionalmente se vienen utilizando en la construcción. También somos firmes
partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no siempre es posible soportar sobrecostes que acaba soportando el cliente.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad y que los edificios tengan unos consumos energéticos lo
más reducidos posible, y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de
nuestras viviendas, puesto que finalmente son éstos los que acaban soportando los gastos del edificio
en sus rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, puesto que el empleo de materiales
e instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de materias
primas y energía.
El personal técnico dedicado a nuevas promociones es consciente del rápido avance que está sufriendo
el mercado residencial de primera mano en materia de sostenibilidad, ya sea por la labor de
concienciación individual paulatina como por la detección de un mayor número de clientes que tienen
en consideración este aspecto. Por ello recibe formación técnica especializada en centros acreditados
(e.g. Escola Sert) donde actualiza sus conocimientos en la materia. Forma parte de los objetivos del
Grupo CEVASA a largo plazo integrar estos conocimientos en las nuevas promociones, de manera que
éstos se conviertan en un estándar de nuestra empresa.
2.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
2.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
2023 2022 2021
Número de actuaciones 2320 2129 2064
MADERA 27,39 28,02 27,29
METAL 0,86 0,88 0,85
MATERIAL ALBAÑILERIA 34,24 35,02 31,44
PINTURAS 2,45 2,50 2,44
PLÁSTICOS 0,07 0,08 0,07
65,00 66,50 62,09
* Valores medios estimados
MATERIALES CONSUMIDOS EN LAS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO* (Kg)
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
2.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema supone una mejora de la calidad de vida de los usuarios, y repercute
positivamente en el medioambiente, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los
contenedores en la calle, mejora de los aspectos sanitarios, reducción de ruidos y emisión de gases,
etc.
Una de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano. Como residuo, generalmente la madera que se entrega, se recicla o se convierte
en biomasa combustible.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
2.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los tres últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
Los residuos generados son equivalentes a los materiales consumidos.
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
2.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado y realizando un control sobre la documentación generado en el proceso, algo
obligatorio por ley y necesario para la devolución de las fianzas de los vertederos/gestoras de residuos.
También procuramos que los edificios se diseñen con el fin de permitir un tratamiento diferencial a los
residuos que se prevén que generarán en el futuro.
2.3.2.B.- Principales actuaciones
La única promoción en marcha actualmente es la de Hospitalet, en construcción desde 2022. La fase
de obra puede permitir ciertas variaciones sobre el proyecto aprobado, con el ánimo de mejorar algún
aspecto del edificio a entregar. En este caso se han realizado mejoras de calado menor (como ejemplo,
modificación de las especificaciones de las carpinterías y vidrios, o colocación de persianas en las
aberturas de zonas de días…) que esperamos permitan la obtención de la doble calificación A al final
de obra.
2.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
2023 2022 2021
Número de actuaciones 2320 2129 2064
RESIDUOS INERTES:
Residuos de construcción y demolición (RCD,s) 34,24 35,02 34,11
RESIDIDUOS NO PELIGROSOS:
Madera 20,05 20,51 19,98
Metal 0,86 0,88 0,85
Plásticos 0,07 0,08 0,07
55,22 56,49 55,01
RESIDUOS GENERADOS EN LAS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO* (Kg)
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
Cabe mencionar que durante el ejercicio 2023 se procedió al derribo de dos naves industriales en el
municipio de Montgat (C/Marina 1-5), con la consiguiente gestión de residuos necesaria. Este derribo
forma parte de la promoción de 24 viviendas que tenemos prevista iniciar en el año 2024, y fue
contratada a una empresa especializada que lo ejecutó según lo previsto, aportando toda la
documentación requerida. Así mismo, estas naves disponían de cubiertas de fibrocemento con amianto,
que fueron gestionadas también adecuadamente.
B.2.3.3.- Centros de trabajo
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, nos esforzamos en mantener un entorno en el que todos pueden contribuir,
2023 2022
M2 EN CONSTRUCCIÓN 11.047,96 11.047,96
% EJECUTADO EN EL EJERCICIO 45,97% 9,33%
RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN
Obra de fábrica cerámica 186,05 37,76
Hormigón 185,19 37,59
Mezcla de pétreos 39,92 8,10
Yesos 19,94 4,05
Otros 5,08 1,03
Maderas 6,13 1,24
Plásticos 8,02 1,63
Papel y cartón 4,21 0,86
Metales 3,30 0,67
TOTAL 457,86 92,93
RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada
persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, puesto que desde
una visión cosmopolita y abierta a todas las culturas, costumbres y puntos de vista se aportan las
mejores ideas, especialmente en nuestro negocio principal, donde la diversidad cultural de nuestros
clientes es lo normal. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra
forma de trabajar y creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y
puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También estimulamos la participación y la generación de propuestas y para ello tenemos habilitados
canales de comunicación de sugerencias y de denuncias.
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, suponen contar con un equipo diverso y dinámico.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a sindicatos, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social,
edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta, complementado con el plan de igualdad, el
protocolo de prevención y actuación contra el acoso y el plan de diversidad e inclusión. Su
incumplimiento es una actuación sancionable.
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable, con una antigüedad media
superior a los doce años y el 98% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2023 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.).
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto.
- Un día a la semana de teletrabajo en todos los puestos de trabajo que permiten esta modalidad,
favoreciendo la conciliación de la vida personal con la profesional.
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos de forma constante en la mejora continua de nuestros empleados valorando en cada
momento las circunstancias de cada uno de ellos e intentando buscar vías de solución.
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2023, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 66 colaboradores (64
en el ejercicio 2022), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 47% eran
hombres y un 53% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2023 y 2022 es la siguiente:
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2023 ha aumentado
ligeramente la plantilla, con una incorporación en el área Financiera. Se prevé el crecimiento de la
plantilla en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en plantilla es superior a los
diez años y más del 98% de nuestros contratos son indefinidos
Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
intermedios
7 4 11 7 4 11
Técnicos titulados, gestores comerciales y
técnicos
5 10 15 5 9 14
Otros 17 21 38 16 21 37
Total personal en plantilla 31 35 66 30 34 64
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 37 37 74 36 36 72
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
intermedios
7 4 11 7 4 11
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
5 11 16 5 9 14
Otros 18 20 38 17 21 38
Total personal en plantilla 32 35 67 31 34 65
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 38 37 75 37 36 73
Total
2023
Total
2022
Número medio de empleados
2023 2022
2023 2002
Total
2023
Total
2022
Nº de empleados a 31 de diciembre
En el año 2023 se han puesto en marcha nuevas medidas como el protocolo de actuación frente al
acoso, el plan de igualdad o el de diversidad. Aunque ya se contaba con un canal de denuncias, se ha
adaptado a la Ley 2/2023, de 20 de febrero, reguladora de la protección de las personas que informen
sobre infracciones normativas y de lucha contra la corrupción. Actualmente, el Grupo CEVASA cuenta
con un Sistema Interno de Información, del que forma parte el canal web de denuncias, que pone a
disposición de todas las personas relacionadas con las empresas del Grupo (empleados, clientes,
proveedores, etc.), para la presentación exclusivamente de denuncias, no solo de actuaciones
contrarias a la legalidad vigente o nuestro Código Ético y de Conducta, sino también aquellas otras
que, sin ser especialmente graves, suponen incumplimientos del Código Ético y de Conducta o de
procedimientos internos de obligado cumplimiento.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo CEVASA, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2023 y 2022, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2023:
Se han realizado las correspondientes evaluaciones de todas nuestras instalaciones por expertos
técnicos del Servicio de Prevención Ajeno ASPY.
miles € miles € miles € miles € miles € miles €
Alta Dirección
169
0
169
164
0
164
Directores técnicos y responables de
departamento o servicio
53 53 53 49 45 48
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
42 34 36 40 36 37
Otros
26
24
25
28
20
24
43 30 36 43 27 35
Totales
SUELDOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
(en miles de euros)
2022
2023
Hombres
Mujeres
Totales
Hombres
Mujeres
Se han registrado los Planes de Autoprotección (PAU´s) correspondientes a los tres edificios de oficinas
del complejo Meridiano-Cero en Barcelona. Se ha llevado a cabo simulacros de incendios, tanto
respecto a las oficinas de CEVASA en uno de esos edificios como a nivel global en los edificios.
Se ha llevado a cabo una formación específica para los conserjes en época estival sobre como evitar
el estrés térmico.
Adicionalmente a la implantación de un procedimiento de homologación de proveedores con soporte
web, en el que se exige, entre otras cosas, acreditar cumplir con requisitos en materia de seguridad y
salud, durante el año 2023 se ha trabajado en implantar una plataforma que de soporte a la coordinación
de actividades empresariales. En el mes de febrero de este año 2024 se ha acordado su
implementación efectiva y los procedimientos que deben seguirse. En la fecha de redacción de este
informe se ha completado de forma satisfactoria, con formación interna a todos los implicados,
especialmente a los conserjes de los edificios, que controlan los accesos a los edificios del personal de
los industriales contratados para la realización de obras en los mismos y de trabajos de mantenimiento
correctivo y preventivo de sus instalaciones. Con ello se refuerzan los mecanismos de prevención de
riesgos laborales en actuaciones que requieren la coordinación de varios industriales y también, en
aquellas otras en las que actúa un solo industrial.
AÑO 2022:
Durante el primer trimestre de 2022 se programaron todas las visitas que se debían realizar por parte
de los técnicos, de modo que se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros de
trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de
conserjería. También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes
informes de evaluaciones de riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada
una de las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y
controles periódicos de su evolución.
Asimismo, durante el año, se impartió formación en actualización de PRL y Primeros Auxilios a todo el
personal, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el
convenio de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El encargado de mantenimiento
también realizó formación complementaria de “recurso preventivo”, con la finalidad de poder tener dos
personas con esta formación ante suplencias del titular.
Durante el segundo trimestre de 2022, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo CEVASA,
como también se hicieron a todas las personas contratadas durante el ejercicio.
Adicionalmente, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de
trabajo ocurridos durante el período a nuestro personal, no habiendo nada destacable al respecto.
Otra de las formaciones básicas que se llevaron a cabo desde nuestro Servicio de Prevención Ajeno
(SPA) fue la de primeros auxilios para todo el personal de la Compañía.
Con la finalidad de poder cumplir con la normativa que hace referencia a los planes de autoprotección
(PAU,s), se ha trabajado en desarrollo del procedimiento para la coordinación con las diversas
empresas que componen nuestros edificios destinados a oficinas. Del mismo modo hemos formado los
equipos de emergencia de manera que tenemos más del 25% de nuestra plantilla con la
correspondiente formación en extinción de incendios y uso de desfibriladores.
Respecto la situación del personal de proveedores con los que trabajamos y prestan servicio en
nuestros edificios, recientemente se ha puesto en marcha una plataforma de Coordinación de
Actividades Empresariales (CAE), con el fin de controlar que todos ellos están convenientemente
contratados y cumplen con todos los requisitos legales para prestar sus servicios.
2.5.- Formación y desarrollo
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2023 y 2022 ha sido la siguiente:
AÑO 2023:
Área,
departamento
o función Tipo de Formación Nº de personas Total horas
Conserjería
Cómo combar estrés térmico 38
201
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área de Patrimonio
Excel básico-intermedio/Habilidades comunicavas 7
264
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área Financiera
Excel intermedio/Habilidades comunicavas 8
424
Formación interna sobre medidas y
procedimientos/ Office 365/ English
Mantenimiento
Excel básico-intermedio/Formación 8
156
interna sobre medidas y procedimientos
Servicios corporavos
Sistemas de construcción
5
893
excel intermedio/coaching empresarial
English/ Alemán
TOTAL 66
1938
AÑO 2022:
Se ha podido desarrollar más del 80% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2023.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros
empleados en los valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en
que se incorporan a la plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos, y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre 1 y 3 representantes designados por los mismos
en elecciones sindicales.
Departamento
Tipo de
Formación
Nº de personas
Total
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL/ Primeros
Auxilios/ Coaching
formativo
33
693
Administración
PRL/ Primeros Auxilios/ Extinción de
Incendios/DEA/Inglés
7
140
Mantenimiento
PRL/ Extinción/
Primeros Auxilios/
Recurso preventivo
Inglés 8
288
LAU
10
60
Servicios Corporativos
Competencias RR.HH,
Gestión Fundae, Project
Management, PRL,
extinción Incendios, Inglés
7
567
TOTAL
6
5
1748
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
Respecto a cuestiones laborales, los trabajadores de CEVASA pueden dirigir sus inquietudes y
peticiones, bien a los directores de las áreas en las que se encuentran, bien directamente al
departamento de personal. También a sus representantes sindicales, que las trasladaran después a
aquellos.
El Grupo dispone de una dirección de correo electrónico donde cualquier persona de la organización
puede realizar sugerencias de todo tipo respecto al funcionamiento y sistemas de la organización.
Las comunicaciones que afectan, bien a toda la organización, bien a parte de ella, se realizan por la
empresa mediante circularizaciones a los interesados y también mediante comunicaciones en el tablón
de anuncios.
En los últimos ejercicios y con el fin de hacer partícipes a los trabajadores de los retos, planes y
proyectos del Grupo, anualmente se realiza una reunión con todo el personal, en la que se informa de
la actualidad de la compañía.
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2023 aportarán a las arcas
públicas un total de 4.822 miles de euros (5.841 miles en 2022), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
- 1.747 miles de euros en impuestos locales y tasas (IBI, IAE, etc.) (1.753 miles en 2022).
- 694 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (649 miles en 2022).
- 0 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (905 miles en
2022).
- 605 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (612 miles en 2022). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad
de deducción.
- 1.776 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (1.882 miles en 2022). La
tributación hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 808 miles
en concepto de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de
arrendamiento de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo (862 miles en 2022). En el caso
de que las reservas con origen en resultados procedentes del arrendamiento de viviendas no
quedasen en dichas sociedades de manera indefinida (p.ej.: reinvirtiéndolos en nuevas viviendas)
y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 24,9% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (25,8% en 2022).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 1.969 miles de euros
(2.103 miles en 2022), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de
edificios de protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
Adicionalmente, en el ejercicio 2023 se percibieron 134 miles de euros en concepto de subvenciones
de inversiones de rehabilitación y mejora energética de la mayor de sus promociones, con más 1.180
viviendas en Barcelona.
B.3.2.2.- Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% del beneficio neto consolidado
del Grupo, excluyendo los resultados derivados de la variación de valor de los edificios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2023, se han otorgado donaciones a las siguientes entidades:
Casa Ronald McDonald: Obras de mejora de las casas de la fundación
Fundación Sergi – proyecto “Mujeres supervivientes”, dirigido a las mujeres víctimas de
violencia machista.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Entidad que tiene como finalidad la
cobertura integral de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en
Cataluña y las de sus familias. También hemos colaborado con la construcción del Pabellón de
la Victoria.
Fundació Sant Joan de Déu: Ayuda para cubrir las necesidades básicas de las mujeres que
se encuentran en el centro residencial de inclusión “La Llavor”.
Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a proporcionar segundas oportunidades a
jóvenes en riesgo.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en la “Jornada Escolar de Natación 2023”.
Associació La Sagrera es mou: Actuaciones para combatir la pobreza infantil en el barrio de
La Sagrera.
Fundació Habitat 3: Proyecto “Llar Casa Bloc”. Derecho a la vivienda para personas en
situación de vulnerabilidad.
Fundació CorAvant: Soporte a niños con cardiopatías, refugiados saharauis en los
campamentos de Tindouf.
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
El principal objeto social de CEVASA es la promoción de Viviendas de Protección Oficial en régimen
de arrendamiento. Orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a personas y unidades familiares y de convivencia que de otra manera verían seriamente
comprometida su economía. El precio medio de alquiler de nuestras viviendas de protección oficial con
renta limitada se sitúa muy por debajo de los precios de la vivienda libre en las zonas donde se
encuentran y suponen un esfuerzo menor al del estándar recomendado respecto a los ingresos
familiares.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar
de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Con un elevado
número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al cliente solo
es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin de
mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción del
cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado
funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
Estamos comprometidos en mantener nuestros edificios competitivos y en perfecto estado,
asegurando la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir
posibles malfunciones y evitar la interrupción de los servicios. Todo esto es gestionado y controlado
con gran eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello
nos aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los
planes de emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones
sean sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
También estamos comprometidos en la actualización de nuestros edificios, mediante inversiones
continuas en renovación y actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan
y actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que
se ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2023 se han realizado 155
actuaciones de este tipo (197 en 2022).
B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
En el ejercicio 2023 se atendieron 2.867 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.758 en 2022).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y
agilizar la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición
en nuestra web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
B.3.3.6.- Transparencia
Aplicamos políticas de total transparencia con los clientes, a los que informamos, personalmente o
a sus representantes (asociaciones de vecinos) de las consultas que nos realizan, especialmente
las relacionadas con los importes que les refacturamos en concepto de servicios y consumos.
También les facilitamos acceso en tiempo real a documentación e informaciones económicas. En
aras a una mayor agilidad disponen de muchas de ellas en tiempo real en el portal del cliente de
nuestra web, donde pueden también realizar pagos directos.
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de
nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros
controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento y mejora
permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de
nuestros clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas que
cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a solicitudes,
procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de sugerencias,
reclamaciones y quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias
entre nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la
relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2023 se han realizado un total de 678 encuestas (711 encuestas en el ejercicio 2021),
analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan
los siguientes procesos e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2023, la media de los indicadores supera el 90% sobre 100”, superando la
media del 2022 (89% sobre 100%).El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido
muy alto.
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
Frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo coste, que
es la causa de gran parte de la precariedad de muchos empleos, nuestra política es la de realizar
contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las subcontrataciones.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.CEVASA.com.
B.3.4.3.- Información en tiempo real
Desde hace años, en nuestra web tenemos a disposición de nuestros proveedores un Portal
específico con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la
agilización de los procesos administrativos y de facturación electrónica.
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión
y la mantengan en el largo plazo.
B.3.5.2.- Transparencia
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con inversores y accionistas,
poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del Grupo. Muchas
de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra web
www.CEVASA.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónicamente, a través de correo electrónico o
presencialmente cuando lo desean, para informarles de cuanto necesiten.
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
Dentro de sus Sistemas Internos de Información, CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto
de denuncias como de reclamaciones y sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las
que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima.
Respecto a la presentación de denuncias relativas a incumplimientos legales de nuestro código de
conducta., pueden presentarse a través de los siguientes canales:
- Correo postal remitido a la dirección siguiente: Avda Meridiana número 350, planta 5ª 08027 Barcelona
(a la atención del/de la Presidente/Presidenta de la Comisión de Auditoría)
- Correo electrónico a: canaldedenuncias@CEVASA.com
- Correo electrónico interno del superior jerárquico si el denunciante es un empleado del Grupo.
- A través del canal web, disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
Como en los años anteriores, tampoco en el año 2023 se ha recibido ninguna denuncia por ninguno
de los canales habilitados para ello. Sólo re ha recibido una queja de un cliente por dicho canal, de
manera errónea, puesto que este tipo de comunicaciones tienen otros canales de comunicación. No
obstante, la queja se atendió debidamente.
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
Puesto que tanto el personal del Grupo como otras partes interesadas están al corriente de la existencia
de los canales de denuncias, el hecho de no haber recibido ninguna desde su creación es un dato que
hay que valorar positivamente. No obstante, este año 2024 vamos a potenciar el conocimiento y difusión
de los canales de denuncias
B.3.7.- Otras acciones sociales
Participamos activamente en todas las iniciativas orientadas a contribuir a la promoción de vivienda
asequible y vivienda social, proponiendo medidas en beneficio de los ciudadanos, como es la reducción
de las cargas asociadas al alquiler de viviendas en sus diferentes modalidades con objeto de trasladar
esa reducción de cargar a una reducción del precio del alquiler. En este sentido participamos en
diferentes asociaciones de iniciativa pública y privada como el Consell d’Habitatge Social de Barcelona,
la Asociación de gestores de Políticas Sociales de Vivienda, la mesa de emergencia habitacional de
Sabadell o el Observatorio Metropolitano de l’Habitatge, entre otras.
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
En su nivel más alto (órganos de gobierno) el Grupo cumple con la práctica totalidad de las
recomendaciones de gobierno corporativo de sociedades cotizadas.
Como cualquier otra organización, el Grupo CEVASA tiene unos objetivos que cumplir, económicos,
sociales y medioambientales. No todo vale para alcanzar esos objetivos. Se debe cumplir con todas las
leyes que le son aplicables y con otras limitaciones. Considerando objetivos, limitaciones y recursos
financieros y humanos disponibles, el Grupo CEVASA tiene organizada cada una de sus
funcionalidades para lograr que, a través de la realización de tareas específicas de los miembros del
equipo, se consigan aquellos objetivos.
Como organización objeto de gobierno y gestión, en el Grupo CEVASA se han diseñado sus
estructuras, procesos y normas internas bajo un enfoque basado en procesos. Procesos y
procedimientos son el eje principal sobre el que giran todas las actividades que se llevan a cabo. Unos
y otros están perfectamente documentados para dejar constancia de cómo se deben hacer las cosas y
pueden ser consultados por las personas que desarrollan las tareas y cualquier otra persona de la
organización que desee y tenga acceso a los mismos.
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
Consejo de administración y comisiones
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
que define tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%. El Consejo de
Administración de la Sociedad a 31 de diciembre de 2023 y 2022 estaba formado por 8 consejeros, 6
de ellos hombres y 2 mujeres.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
Alta dirección
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2023 y 2022 estaba formada por 3
hombres, uno de ellos el consejero delegado.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
Los intereses de los trabajadores se tienen muy en cuenta en las decisiones que adoptan los órganos
de administración del Grupo CEVASA. La participación de los empleados se canaliza a través de los
sistemas de participación que se han descrito anteriormente a través de los canales de sugerencias y
a través de la estructura orgánica de la compañía. No se descartan otras formas de participación en el
futuro, ya que nuestro objetivo es incrementar el nivel de implicación y participación del conjunto de
empleados.
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2023
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IAR), de CEVASA y del ejercicio 2023 se aprueban conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2023 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IAR deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2023
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com, donde se
informa de:
- La estructura de propiedad.
- Aspectos relativos a la junta general.
- Estructura de la administración de la Sociedad.
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo.
- Los sistemas de control y gestión de riesgos.
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF).
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo.
- Otras informaciones de interés.
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2023
Al igual que el IAGC, el IAR forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que se
incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a
en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web
www.CEVASA.com.
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tiene implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
- Su prevención. Se tiene implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
Respecto a los riesgos relacionados con la sostenibilidad, que deben tratarse desde una amplia
perspectiva, hasta ahora sólo se han tratado en el sistema de gestión de riesgos desde la perspectiva
de potenciales incumplimientos de la normativa mercantil y financiera relacionada con la información
no financiera, sin perjuicio de que en el futuro se amplie el objeto de análisis con el foco puesto en la
integración de la política sobre riesgos de sostenibilidad en el proceso de toma de decisiones.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de prevención del
blanqueo de capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la
normativa sobre prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance”. Actualmente, las actividades
del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad.
Además, tenemos previsto certificar que el sistema cumple también las normas UNE-EN ISO
19601:2017 de sistemas de gestión de compliance penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de
gestión de compliance tributario.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2023, se informa de las características de los sistemas implantados en el Grupo CEVASA
y de la gestión realizada en el ejercicio 2023. Dicho Informe está disponible en la en la web de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com (apartado
“Accionistas e Inversores-Gobierno Corporativo-Informes Anuales de Gobierno Corporativo).
BALANCE
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes
Notas
31.12.2023 31.12.2022
A) ACTIVO NO CORRIENTE
93.246 90.944
I. Inmovilizado intangible
5
106 100
5. Aplicaciones informáticas
106 100
II. Inmovilizado material
6
131 136
2. Instalaciones técnicas y otro inmovilizado
131 136
III. Inversiones inmobiliarias
7
6.413 6.588
1. Terrenos y solares
4.235 4.258
2.Construcciones e instalaciones
2.178 2.330
IV. Inversiones en empresas del grupo a L/P 85.995 83.583
1.Instrumentos de patrimonio 9.12
77.130 77.142
2. Créditos a empresas del grupo 9.1/24
8.865 6.441
V. Inversiones financieras a L/P
9.1
273 221
5. Otros activos financieros
273 221
VI. Activos por impuesto diferido
12.3
328 316
B) ACTIVO CORRIENTE
10.159 9.279
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
8.025 7.037
1. Clientes por ventas y prestaciones de servicios 9.1
3 10
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas 9.1/24
1.263 402
3. Deudores varios 9.1
5 7
4. Deudores empresas de grupo 9.1/24
185 343
5. Personal 9.1
3 16
6. Activos por impuesto corriente 12
6.530 6.259
7. Otros créditos con las Administraciones Públicas 12
36
IV. Inversiones en empresas del grupo y asociadas a C/P
9.1/24
1.652 1.597
2. Créditos a empresas
1.652 1.597
V. Inversiones financieras a C/P
9.1
165 153
3. Valores representativos de deuda
165 153
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 317 492
1. Tesorería
317 492
TOTAL ACTIVO
103.405 100.223
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2023.
BALANCE
ACTIVO
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes Notas 31.12.2023 31.12.2022
A)PATRIMONIO NETO 54.932 58.952
A-1) Fondos propios
54.932 58.952
I. Capital
9.17
6.976 6.976
1. Capital escriturado
6.976 6.976
II. Prima de emisión 544 544
III. Reservas
9.21
46.337 50.689
1. Reserva legal y estatutarias
1.658 1.658
2. Otras reservas
44.679 49.031
IV. Acciones propias 9.22 -698 -713
V. Resultados de ejercicios anteriores 0 0
2. Resultados negativos de ejercicios anteriores
0 0
VII. Resultado del ejercicio 1.749 1.440
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
1.749 1.440
IX. Otros instrumentos de patrimonio neto 24 16
B) PASIVO NO CORRIENTE 44.664 31.414
I. Provisiones a largo plazo
14
930 877
1. Obligaciones por prestaciones a largo plazo
930 848
4. Otras provisiones
0 29
II. Deudas a largo plazo
9.1
25 25
5. Otros pasivos financieros
25 25
III. Deudas con empresas del grupo a largo plazo 9.1/24
43.236 30.126
IV. Pasivos por impuesto diferido
12.3
473 386
C) PASIVO CORRIENTE 3.809 9.857
II. Provisiones a corto plazo
14.5
13 10
III. Deudas a corto plazo
9.1
3.053 9.166
2. Deudas con entidades de crédito
3.053 9.164
5. Otros pasivos financieros
0 2
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 735 632
1. Proveedores 9.1
18 14
2. Proveedores empresas del grupo y asociadas 9.1/24
31 19
3. Acreedores varios 9.1
68 33
4. Acreedores empresas del grupo 9.1/24
22 0
5. Personal 9.1
400 365
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas 12
196 201
VII. Ajustes por periodificación 8 49
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 103.405 100.223
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2023.
BALANCE
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
CUENTAS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2023 2022
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios
13.5 - 26.1 6.274 4.548
b) Prestaciones de servicios
2.762 1.871
c) Ingresos por dividendos 24 3.165 2.538
d) Ingresos devengados procedentes de financiación a empresas del grupo
347 139
4. Aprovisionamientos
13.1 -4 -2
b.II) Consumo de otros aprovisionamientos -4 -2
5. Otros ingresos de explotación
13.5
7
5
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
7 5
6. Gastos de Personal
13.2
-2.019
-1.888
a) Sueldos, Salarios y Asimilados -1.678 -1.585
b) Cargas Sociales
-341 -303
7. Otros gastos de explotación
13.4
-1.026
-952
a) Servicios exteriores -966 -952
b) Tributos
-60 -20
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales
0 20
8. Ingresos por recuperación de gastos
18
15
9. Amortización del inmovilizado
5 / 6 / 7
-188 -186
10. Excesos de provisiones
16 0
11. Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
7/13.5 -23 11
a) Deterioros y pérdidas -23 11
12. Otros resultados
13.5
68
0
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+4+5+6+7+8+9+11)
3.123 1.551
12. Ingresos financieros 13.5 48 12
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros 9.13/13.5 48 12
b.II) En terceros
48
12
13. Gastos Financieros 9.13 -1.858 -410
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas 24
-1.718 -241
b) Por deudas con terceros
-140 -169
14. Variación de valor razonable en instrumentos financieros 9.13/13.5
12 -9
a) Cartera de negociación y otros 12 -9
17. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros 9.13 -12 -23
a) Deterioros y pérdidas
-12 -23
A.2) RESULTADO FINANCIERO (12+13+14+15+16) -1.810 -430
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
1.313 1.121
17. Impuestos sobre beneficios 12.2
436 319
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS (A.3+17)
1.749 1.440
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4+B) 1.749 1.440
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2023.
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
2023 2022
A) Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias
1.749
1.440
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
I. Por valoración instrumentos financieros
0 0
1. Activos financieros disponibles para la venta
0 0
III. Subvenciones, donaciones y legados recibidos
0 0
V.I Efecto impositivo
0 0
V.II. Ajuste Efecto impositivo 25% 0 0
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto (I+III+V.I+V.II)
0
0
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
VI. Por valoración instrumentos financieros
0 0
1. Activos financieros disponibles para la venta
0 0
VII. Por cobertura de flujos de efectivo
0 0
VIII. Subvenciones, donaciones y legados recibidos 0 0
IX. Efecto impositivo
0 0
C) Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
0
0
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (A+B+C) 1.749 1.440
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO EJERCICIO 2023
A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2023
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente
al ejercicio 2023.
Notas Escriturado Total
SALDO AJUSTADO 1 DE ENERO DE 2022 9.C
6.976 6.976 544 55.037 -718 -396 678 62.121
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
1.440 1.440
II. Operaciones con socios o propietarios.
-4.631 5 -4.626
4. (-) Distribución de dividendos. -4.631 -4.631
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas). 5 5
6. Incremento (reducción) de patrimonio neto resultante de una combinación de negocios.
20
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
283 396 -678 16 17
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2022
9.B
6.976 6.976 544 50.689 -713 0 1.440 16 58.952
I. Ajustes por cambios de criterio 2022 y anteriores.
II. Ajustes por errores 2022 y anteriores.
SALDO AJUSTADO 1 DE ENERO DE 2023
9.C
6.976 6.976 544 50.689 -713 0 1.440 16 58.952
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
1.749 1.749
II. Operaciones con socios o propietarios.
-5.789 -1 -5.790
4. (-) Distribución de dividendos. -5.789 -5.789
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas). -1 -1
6. Incremento (reducción) de patrimonio neto resultante de una combinación de negocios.
20
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
1.437 16 -1.440 8 21
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2023
9.B
6.976 6.976 544 46.337 -698 0 1.749 24 54.932
Resultados de
ejercicios
anteriores
Resultados del
ejercicio
TOTAL
Otros
intrumentos de
patrimonio neto
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO (AÑO 2023)
Capital
Prima de
emisión
Reservas
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2023.
(Acciones en
patrimonio
propias)
ESTADOS DE FLUJO DE EFECTIVO
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2023
2022
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
1. Resultado del ejercicio antes de impuestos
1.313 1.121
2. Ajustes del resultado 2.348 1.016
a) Amortización del inmovilizado (+) 5/ 6/ 7
188 186
b) Correcciones valorativas por deteriorio (+/-)
35 11
c) Variación de provisiones (+/-)
53 61
g) Ingresos financieros (-)
-48 -12
h) Gastos financieros (+) 1.858 410
j) Variación de valor razonable en instrumentos financieros (+/-)
-12 9
k) Otros ingresos y gastos (-/+) 13.4
274 351
3. Cambios en el capital corriente -906 37
b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-)
-752 751
c) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-)
-111 -758
d) Otros activos y pasivos corrientes (+/-) -43 0
e) Otros activos y pasivos no corrientes (+/-) 0 44
4. Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
26.1
-1.569 -2.454
a) Pagos de intereses (-)
-1.858 -410
c) Otros Cobros de intereses (+) 48 12
d) Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (+/-)
241 -2.056
5. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (+/-1+/-2+/-3+/-4)
1.186 -280
B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
6. Pagos por inversiones (-) 9.1 -2.553 -93
a) Empresas del grupo y asociadas 9.12
-2.480 -13
b) Inmovilizado intangible 5
-32 -31
c) Inmovilizado material 6
-5 -17
e) Otros activos financieros
-36 -32
7. Cobros por desinversiones (+)
0 5.487
a) Empresas del grupo y asociadas
0 5.487
8. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (7-6)
-2.553
5.394
C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
9. Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 9.2
-4 5
c) Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (-)
-36 -28
d) Enajenación de instrumentos de patrimonio propio (+)
32 33
10. Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero
9.1
6.985 -224
a) Emisión
3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (+) 13.110 1.331
b) Devolución y amortización de
2. Deudas con entidades de crédito y otras (-)
-6.111 -1.555
4. Otras deudas (-)
-14 0
11. Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio 9
-5.789 -4.631
a) Dividendos (-) -5.789 -4.631
12. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (+/-9+/-10-11) 1.192 -4.850
E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (+/-5+/-8+/-12+/-D)
-175 264
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL COMIENZO DEL EJERCICIO 492
228
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL EJERCICIO
317
492
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2023
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2023.
MEMORIA
1. ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
1.1 Domicilio y forma legal:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (en adelante, CEVASA o la Sociedad) se
constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo indefinido, el 22 de noviembre
de 1968. El domicilio social de CEVASA está ubicado en Avda. Meridiana, 350, 6ª planta en la
localidad de Barcelona.
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión
Bursátil (SIBE) o “mercado continuo”.
1.2 Objeto social y principales actividades:
El objeto social viene definido en el artículo dos de los estatutos sociales de la Sociedad, que
se detalla a continuación:
“La Sociedad tiene por objeto:
a) La administración, dirección y control de las sociedades participadas, así como la
prestación de servicios a las mismas de asesoramiento y apoyo, asistencia técnica e
informática, de ingeniería, promoción y publicidad, trabajos y estudios de “consulting”,
asesoramiento jurídico - mercantil, fiscal, contable, económico, administrativo, laboral y
financiero, administración de sus bienes muebles e inmuebles, y gestión económico –
administrativa de los mismos, todo ello por cuenta propia y través de profesionales en
plantilla, contratados o asociados.
b) La adquisición, tenencia, disfrute, administración, cesión y enajenación de inmuebles,
valores mobiliarios, derechos, títulos, pertenencias de propiedad industrial e intelectual
y otros semejantes, con exclusión de las actividades propias de las instituciones
financieras, de las actividades propias de las sociedades y agencia de valores
reguladas por la Ley del Mercado de Valores, así como de las actividades propias de
las instituciones de inversión colectiva.
c) La promoción o fomento de empresas mediante la participación temporal o permanente
en su capital, así como la suscripción de acciones o participaciones de sociedades de
carácter empresarial, todo ello por cuenta propia.
d) La construcción y promoción de Viviendas de Protección Pública para su explotación
en régimen de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la legislación
reguladora de dicha clase de viviendas. La Sociedad podrá extender el ámbito de sus
actividades inmobiliarias a cualquier clase de bienes inmuebles, incluidas edificaciones
de promoción privada, camping e instalaciones deportivas y de recreo; adquirir y
enajenar inmuebles por sistema normal de pago o por sistema de arrendamiento
financiero.
e) Ejercer ampliamente cualquier tipo de actividades turísticas, incluida la explotación de
establecimientos hoteleros.
f) El desarrollo de toda clase de operaciones de crédito e inversión, salvo las que
expresamente queden reservadas por la Ley a sociedades especiales y, en particular,
a las entidades de inversión, depósito y financiación sometidas a la vigilancia y
regulación por organismos administrativos, tales como el Banco de España o de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de algunas de las actividades
comprendidas en el objeto social algún título profesional o autorización administrativa o
inscripción en Registros Públicos, dichas actividades deberán realizarse por medio de persona
que ostente dicha titulación profesional y, en su caso, no podrán iniciarse antes de que se
hayan cumplido los requisitos administrativos exigidos.
El objeto social podrá ser desarrollado también por la Sociedad, total o parcialmente, de modo
indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo al de
esta Sociedad, o mediante la participación en Uniones y Agrupaciones Temporales de
Empresas”.
1.3 Sociedad dominante de un grupo de sociedades:
En la actualidad, CEVASA, es la cabecera de un grupo de sociedades con actividades
inmobiliarias, y su principal actividad es la prestación de servicios a las mismas.
De conformidad con la legislación vigente, CEVASA, como cabecera de grupo y atendido el
artículo 42 del Código de Comercio, está obligada a cumplir determinados requisitos, entre
ellos a formular separadamente cuentas anuales consolidadas, que por el hecho de estar sus
acciones admitidas a negociación en un mercado oficial de valores, deben ser preparadas
siguiendo las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión
Europea (NIIF-UE). De acuerdo con el contenido de dichas cuentas anuales consolidadas
preparadas conforme a NIIF-UE, el volumen total de reservas consolidadas (excluyendo capital
y ajustes por valoración) asciende a 379.954 miles de euros, los activos consolidados
ascienden a 557.601 miles de euros, el resultado consolidado después de impuestos del
ejercicio 2023 asciende a 11.641 miles de euros y el importe neto de la cifra de negocios
ascendió a 19.398 miles de euros.
Las cuentas consolidadas del ejercicio 2022 del Grupo Cevasa se encuentran depositadas en
el Registro Mercantil de Barcelona, y fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
14 de junio de 2023.
1.4 Moneda funcional:
La moneda funcional en que se elaboran las cuentas anuales de CEVASA y su Grupo es el
euro.
2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
2.1 Marco normativo e Imagen fiel
Las cuentas anuales de CEVASA muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación
financiera de la Sociedad al 31 de diciembre de 2023 y de los resultados de sus operaciones,
de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo, que se han producido en el
ejercicio finalizado en esa fecha.
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de la Sociedad, y han sido
confeccionadas a partir de los registros contables de la Sociedad, y se presentan de acuerdo
con el marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido
en el Código de Comercio y la restante legislación mercantil, el Plan General de Contabilidad
aprobado por el Real Decreto 1514/2007 (con las modificaciones introducidas por el Real
Decreto 1159/2010, por el Real Decreto 602/2016 y por el Real Decreto 1/2021, de 12 de
enero) y sus adaptaciones sectoriales, las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el
Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas en desarrollo del Plan General de Contabilidad
y sus normas complementarias, la Ley del Mercado de Valores y demás normativa emitida por
la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como el resto de la normativa contable
española que resulta de aplicación.
Las cuentas anuales del ejercicio 2022 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
14 de junio del año 2023 y depositadas en el Registro Mercantil de Barcelona.
2.2 Principios contables no obligatorios aplicados.
La Sociedad no ha aplicado principios contables no obligatorios.
2.3 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
Además de lo señalado en cada nota específica, para la elaboración de las cuentas anuales no
se han considerado otros supuestos clave acerca del futuro, que lleven asociado un riesgo
importante que pueda suponer cambios en el valor de los activos o pasivos en los próximos
ejercicios.
Como holding, el valor de la Sociedad está directamente relacionado con el valor de sus filiales.
La evolución de dichas filiales y de sus resultados está correlacionada con la evolución del
sector inmobiliario y de sus activos, en especial los de carácter residencial.
Por tanto, el valor de las principales filiales de CEVASA tiene una correlación directa con el
valor de sus activos inmobiliarios, que depende en gran medida del nivel de precios en el
mercado y de la demanda inmobiliaria.
Por lo que respecta a las actividades de promoción inmobiliaria para la venta y de promoción
de suelo, la mayor o menor rentabilidad de estas inversiones depende de la eficiente gestión de
estos proyectos en tiempo, de los costes de desarrollo y de la adecuada comercialización y
venta de los mismos a precios superiores a los de coste.
Los importes de estas participaciones y su comparación con sus valores según el patrimonio de
tales sociedades a 31 de diciembre de 2023 se muestran en la Nota 9.
Con ello, en la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por
los Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos,
gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se
refieren a:
- Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registrados en
ejercicios anteriores, de las inversiones inmobiliarias como consecuencia del menor o mayor
valor obtenido de las valoraciones inmobiliarias efectuadas por expertos independientes
respecto al valor contable registrado de dichos activos (Nota 4.3).
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las valoraciones
efectuadas periódicamente por expertos independientes. Dichas valoraciones se han realizado
a 31 de diciembre de 2023 y 2022 de acuerdo con los métodos descritos en la Nota 4.3.
- La vida útil de las inversiones inmobiliarias, el inmovilizado material y el inmovilizado
intangible (Notas 4.1, 4.2 y 4.3).
- El valor recuperable de las participaciones mantenidas en empresas del Grupo y asociadas
(Nota 4.6) así como de otros activos financieros.
- Medición de los activos y pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Nota
4.10).
- El cálculo de provisiones para riesgos y gastos a largo plazo (véase Nota 4.12).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información
disponible al cierre del ejercicio 2023, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar
en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se
realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
Para la elaboración de las cuentas anuales cerradas a 31 de diciembre de 2023 no se han
realizado cambios significativos en las estimaciones contables que afecten a los activos de la
Sociedad respecto el ejercicio 2022.
2.4 Comparación de la información
Los Administradores de la Sociedad presentan a efectos comparativos con cada partida del balance,
de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de flujos de efectivo, del estado de cambios en el
patrimonio neto y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2023, las correspondientes al
ejercicio anterior.
2.5 Agrupación de partidas
2.5.1 Información del desglose de las partidas objeto de agrupación en el balance:
Las cuentas y grupos contables se han agrupado para su presentación en el balance, cuenta
de resultados y resto de estados financieros conforme a lo establecido en los modelos
publicados en la normativa vigente aplicable a la Sociedad para las cuentas anuales no
abreviadas. Su desagregación figura en otras notas de esta memoria.
2.6 Elementos recogidos en varias partidas
2.6.1 Identificación de los elementos patrimoniales registrados en dos o más partidas del
balance:
Ni en el año 2023 ni el año 2022 existen registrados elementos patrimoniales en varias
partidas.
2.7 Cambios en criterios contables
Durante el presente ejercicio no ha habido cambios en criterios contables.
2.8 Corrección de errores
Durante el presente ejercicio no se han corregido errores provenientes de ejercicios anteriores.
2.9 Situación financiera
Respecto a la situación financiera, debe considerarse el Grupo CEVASA en su conjunto y las
sociedades filiales como instrumentos para el desarrollo de cada uno de los negocios del
mismo. Por ello, la Dirección de la Sociedad prioriza el análisis de las necesidades y los
excesos de tesorería del Grupo en su conjunto, con carácter prioritario al de cada una de las
sociedades que lo integran, puesto que la sociedad matriz controla completamente sus
posiciones financieras y determina qué liquidez traspasar de una sociedad a otra, primando
siempre las necesidades del Grupo.
Las actividades y negocios del Grupo generan beneficios y cash flows suficientes para atender
todos los compromisos financieros de cada sociedad y del grupo en su conjunto.
3. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
3.1 Información sobre la propuesta de resultado:
La propuesta de distribución del resultado del ejercicio formulada por los Administradores de la
Sociedad y que se someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas es la siguiente:
AÑO 2023
Base de reparto:
Beneficio del ejercicio 2023 tras el Impuesto sobre Sociedades
1.749
Distribución:
- A Reserva Voluntaria
1.749
4. NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de
sus cuentas anuales del ejercicio 2023, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de
Contabilidad, han sido las siguientes:
4.1 Inmovilizado intangible
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y,
posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización
acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.
Cuando una aplicación informática no amortizada en su totalidad se considera obsoleta y deja
de utilizarse en la gestión del negocio de CEVASA, se da de baja de los registros por el valor
contable.
Los costes de mantenimiento de los sistemas informáticos se registran con cargo a la cuenta
de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren.
La amortización de las aplicaciones informáticas se realiza linealmente en un período de cuatro
años desde la entrada en explotación de cada aplicación.
Los inmovilizados intangibles son activos de vida útil definida y, por lo tanto, deberán ser objeto
de amortización sistemática en el periodo durante el cual se prevé, razonablemente, que los
beneficios económicos inherentes al activo produzcan rendimientos para la empresa. Cuando
la vida útil de estos activos no pueda estimarse de manera fiable se amortizarán en un plazo de
diez años, sin perjuicio de los plazos establecidos en las normas particulares sobre el
inmovilizado intangible. En todo caso, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de
deterioro de valor, para, en su caso, comprobar su eventual deterioro.
La entidad reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida que haya
podido producirse en el valor registrado de estos activos, como consecuencia de su deterioro.
4.2 Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente a valor de coste.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción
de este tipo de activos, que son activos que necesariamente precisan un período de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos
activos, hasta el momento en que los mismos estén sustancialmente preparados para su uso
previsto. Los ingresos procedentes de inversiones, obtenidos en la inversión temporal de
préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados, se deducen de los
costes por intereses aptos para la capitalización.
Los demás costes en concepto de intereses se reconocen como resultados en el período en
que se incurren.
En caso de adquirir activos en régimen de arrendamiento financiero, se registrarán en la
categoría de activo a que corresponda el bien arrendado, amortizándose a lo largo de sus vidas
útiles previstas siguiendo el mismo método que para los activos en propiedad, o, si no existiera
razonable certeza de que se obtendrá la propiedad al finalizar el arrendamiento, se
amortizarían en el período más corto entre su vida útil o el plazo por al que se hubiera pactado
el arrendamiento.
CEVASA no tiene la obligación de desmantelar activos fijos tangibles al final de su vida útil.
Las amortizaciones del “Inmovilizado material” se calculan en función de la vida útil de los
activos. La amortización de un ejercicio se calcula en función del siguiente cálculo:
Base de amortización/nº de años de vida útil que restan al activo
La base de amortización es la que resulta de minorar el valor de coste con las dotaciones
acumuladas a la amortización, el valor residual de los activos y los saldos existentes en la
provisión por deterioro.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles se detallan en la nota 6.3
de la presente memoria.
El beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un activo se calcula como la
diferencia entre el importe de la venta y el importe en libros del activo, y se reconoce en la
cuenta de resultados de la Sociedad.
Las sustituciones o renovaciones de elementos que aumentan la vida útil del bien, o su
capacidad económica, se contabilizan como mayor importe del inmovilizado material, con la
consiguiente baja contable de los elementos sustituidos o renovados.
Por el contrario, todos aquellos costes destinados al mantenimiento y reparaciones de las
instalaciones, de tipo ordinario, se contabilizan como gasto del período.
Deterioro de valor de activos intangibles y materiales
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad
procede a estimar la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable
de dichos activos a un importe menor al de su valor en libros.
El importe recuperable se determina como el mayor importe entre el valor razonable menos los
costes de venta y el valor en uso.
4.3 Inversiones inmobiliarias
Como inversiones inmobiliarias se califican aquellos edificios propiedad de CEVASA que no
están ocupados por la misma y que se tienen para generar rentas o plusvalías. Estos edificios
son explotados en régimen de alquiler. También se incluyen en este apartado aquellos solares
destinados a promociones con este fin.
La valoración inicial de las “Inversiones inmobiliarias”, se realiza por el método de coste (precio
de adquisición o de construcción).
Las renovaciones de elementos, entendidas como aquellas operaciones mediante las que se
recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación, se capitalizan,
integrándose como mayor valor del bien. Simultáneamente a la operación anterior se da de
baja el elemento sustituido, por su coste, la amortización acumulada y las pérdidas por
deterioro de valor, registrándose, en su caso, el correspondiente resultado producido en esta
operación. Si la renovación afectase a una parte de un elemento cuyo valor en libros no pueda
identificarse claramente, el coste de la renovación se toma como indicativo de cuál era el coste
del elemento que se sustituye.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
calculan de manera lineal en función de los años que restan de vida útil, sobre el valor de coste
menos su valor residual; entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios
y otras construcciones tienen una vida útil indefinida y que, por tanto, no son objeto de
amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
realizan con contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles de estos
activos se detallan en la nota 7.4 de la presente memoria.
Como valor recuperable de las inversiones inmobiliarias la normativa considera el mayor entre
el valor en uso y el valor razonable menos los costes de venta, y permite considerar este último
como valor recuperable y no calcular el primero cuando los Administradores consideren que no
hay ninguna razón para creer que el valor en uso diferirá significativamente del valor razonable.
Este es el caso de CEVASA.
Con el fin de detectar posibles deterioros de valor, se llevan a cabo semestralmente tasaciones
inmobiliarias independientes. Si el valor de tasación es menor que el valor neto contable se
registra una pérdida por deterioro. En el caso de aumento de valor se revierte la provisión
registrada previamente de forma que el valor registrado no supere nunca el valor que tendría el
activo si no se hubiese deteriorado en ejercicios precedentes.
Las valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación
publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo
con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional
de Estándares de Valoración (IVSC).
La Sociedad tiene una única inversión inmobiliaria que se concreta en un edificio industrial en
alquiler construido sobre un solar con un aprovechamiento urbanístico mayor del consumido en
la construcción de aquel edificio.
La metodología utilizada por los tasadores externos (Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U. para los ejercicios 2023 y 2022) para determinar el valor de mercado de la
única inversión inmobiliaria de CEVASA (un edificio industrial) fue fundamentalmente por
descuento de flujos de caja, que consiste en estimar las rentas netas resultantes del contrato
de alquiler existente hasta la finalización del mismo, estimar un valor residual o de mercado del
inmueble al término del contrato, y actualizar los flujos futuros y el valor residual calculado,
aplicando tasas de descuento de mercado, a una rentabilidad (“yield”) estimada exigida a
productos similares por los operadores del mercado inmobiliario, en este caso el 9,50% (8,75%
en el ejercicio 2022).
La valoración del edificio industrial, por sus particularidades y su situación arrendaticia, se ha
hecho bajo la hipótesis de venta de todo el edificio al vencimiento del contrato actual. En el
precio de venta se ha considerado el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Respecto a la edificabilidad remanente, se ha realizado la valoración mediante el Método
Residual Dinámico. Dicho método descuenta, del valor total de mercado en venta del edificio a
construir, los costes totales de construcción y, en su caso, el coste de urbanización. Al valor
obtenido, se le aplica la tasa de descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el
riesgo que conlleva la promoción. La cifra neta o residual resultante representa el valor de
mercado del activo objeto de valoración. Se ha considerado una sola fase con una duración
total de 24 meses y se ha tenido en cuenta una tasa de descuento del 12%. Para determinar el
precio de producto terminado, se ha utilizado el Método de Capitalización de rentas aplicando a
la renta actual el IPC correspondiente a cada año. Así, a la renta de mercado adoptada de 6,50
€/m2/mes se capitaliza a una tasa de rentabilidad del 5,75%, se obtiene un precio de producto
terminado para la planta baja de la hipotética nave de 1.357€/m2. A los ingresos obtenidos se
le han de deducir unos estimados costes de construcción y asociados, así como la Tasa
Interna de Retorno.
Las variables clave de dicho método son la determinación de los ingresos netos, el período de
tiempo durante el cual se descuentan los mismos, la aproximación al valor que se realiza al
final de cada período y la tasa interna de rentabilidad objetivo utilizada para descontar los flujos
de caja.
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias de CEVASA al 31 de diciembre de 2023
y a 31 de diciembre de 2022, calculados en función de las tasaciones realizadas por Savills
Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones S.A.U., tasador independiente no vinculado al
Grupo CEVASA, ascienden a 6.485 y 6.730 miles de euros, respectivamente.
4.4 Arrendamientos
Los únicos arrendamientos que realiza CEVASA son arrendamientos operativos de sus
inmuebles en alquiler. En las operaciones de arrendamiento operativo, la propiedad del bien
arrendado y sustancialmente todos los riesgos y ventajas que recaen sobre el bien
permanecen en el arrendador.
Como la entidad actúa como arrendadora, presenta el coste de adquisición de los bienes
arrendados en el epígrafe de Inversiones inmobiliarias. Estos activos se amortizan de acuerdo
con lo señalado en la nota 4.3 anterior y los ingresos procedentes de los contratos de
arrendamiento se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se abonan o
cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se devengan.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se
tratará como un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del
arrendamiento, a medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
4.5 Permutas
Ni durante el ejercicio 2023 ni durante el 2022 se han realizado permutas.
4.6 Instrumentos financieros
4.6.1 Activos financieros
4.6.1.1 Clasificación
Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
a. Activos financieros a coste amortizado: incluye activos financieros, incluso los
admitidos a negociación en un mercado organizado, para los que la Sociedad mantiene la
inversión con el objetivo de percibir los flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato,
y las condiciones contractuales del activo dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de
efectivo que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal
pendiente.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría:
i) Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación
de servicios por operaciones de tráfico con cobro aplazado, y
ii) Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.
b. Activos financieros a coste: se incluyen en esta categoría las siguientes inversiones: a)
instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas; b) instrumentos de
patrimonio cuyo valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad, y los derivados que
tengan como subyacente a estas inversiones; c) activos financieros híbridos cuyo valor
razonable no pueda estimarse de manera fiable, salvo que se cumplan los requisitos para su
contabilización a coste amortizado; d) aportaciones realizadas en contratos de cuentas en
participación y similares; e) préstamos participativos con intereses de carácter contingente; f)
activos financieros que deberían clasificarse en la siguiente categoría pero su valor razonable
no puede estimarse de forma fiable.
Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por una relación de
control, y empresas asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una influencia
significativa. Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye a aquellas
sociedades sobre las que, en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno o
más socios.
Respecto a las inversiones en empresas del grupo y asociadas, al cierre de cada ejercicio se
realizan las correcciones valorativas necesarias, que equivalen a las diferencias entre los
valores en libros de las participaciones y los importes recuperables de las mismas. Como mejor
evidencia del importe recuperable de estas inversiones se toma en consideración el patrimonio
neto de la entidad participada corregido por plusvalías tácitas netas existentes en la fecha de la
valoración, que corresponden a elementos identificables en el balance de la participada.
Las correcciones valorativas por deterioro, y, en su caso, su reversión, se registran como un
gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias, salvo cuando
previamente se hayan realizado ajustes valorativos por aumento de valor que se hubieran
imputado al patrimonio neto. En tal caso, las correcciones valorativas por deterioro minorarán el
patrimonio neto hasta compensar completamente los aumentos de patrimonio realizados
anteriormente por esos mismos conceptos.
La contabilización de las sociedades del Grupo se realiza por el método de adquisición. A
excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., el
resto de sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración
empresarial por aportación de las diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que
el coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor contable
o de coste de los activos y pasivos aportados. Dichos activos y pasivos se registraban en
CEVASA por su valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban
y aportaron a su valor razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos
recibidos las sociedades que se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha
operación.
c. Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias: incluye los activos financieros mantenidos para negociar y aquellos activos
financieros que no han sido clasificados en ninguna de las categorías anteriores. Asimismo, se
incluyen en esta categoría los activos financieros que así designa opcionalmente la Sociedad
en el momento del reconocimiento inicial, que en caso contrario se habrían incluido en otra
categoría, debido a que dicha designación elimina o reduce significativamente una
incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en caso contrario.
4.6.1.2 Valoración inicial
Los activos financieros se registran, en términos generales, inicialmente al valor razonable de
la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente
atribuibles. No obstante, se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio los
costes de transacción directamente atribuibles a los activos registrados a valor razonable con
cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Asimismo, en el caso de inversiones en el patrimonio de empresas del Grupo que otorgan
control sobre la sociedad dependiente, los honorarios abonados a asesores legales u otros
profesionales relacionados con la adquisición de la inversión se imputan directamente a la
cuenta de pérdidas y ganancias.
4.6.1.3 Valoración posterior
Los activos financieros a coste amortizado se registrarán aplicando dicho criterio de valoración
imputando a la cuenta de pérdidas y ganancias los intereses devengados aplicando el método
del tipo de interés efectivo.
Los activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias se
valoran a su valor razonable, registrándose en la cuenta de pérdidas y ganancias el resultado
de las variaciones en dicho valor razonable.
Las inversiones clasificadas en la categoría b) del apartado 4.6.1.1 anterior se valoran por su
coste, minorado, en su caso, por el importe acumulado de las correcciones valorativas por
deterioro. Dichas correcciones se calculan como la diferencia entre su valor en libros y el
importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los
costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión.
Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las inversiones en instrumentos de
patrimonio, se toma en consideración el patrimonio neto de la entidad participada, corregido por
las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto impositivo. En
este sentido, en la estimación de las plusvalías tácitas, los Administradores de la Sociedad han
considerado las valoraciones realizadas por un tercero experto independiente sobre el valor
razonable de las inversiones inmobiliarias y de las existencias de las sociedades participadas.
El informe de valoración del experto independiente, que ha sido realizado siguiendo,
mayoritariamente, la misma metodología que la descrita en la Nota 4.3 (método de descuento
de flujos de caja), sólo contiene las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de
los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y
correcta de la información proporcionada por la Sociedad.
4.6.1.4 Deterioro
Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un “test de deterioro” para los activos
financieros que no están registrados a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el importe recuperable del
activo financiero es inferior a su valor en libros. El registro del deterioro se registra en la cuenta
de pérdidas y ganancias.
Cuando algunos clientes o deudores de la Sociedad incurren en alguna de las siguientes
situaciones:
a) Son reclamados judicialmente
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas
c) Mantiene deudas de antigüedad superior a 6 meses
d) Se tiene dudas razonables que nos hacen dudar de la voluntad o capacidad de pago de los
mismos.
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con la
Sociedad es de dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la
misma, contra la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin
incurrir los deudores y clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son
totalmente irrecuperables por diversas razones o que intentar su recuperación sería más
costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con cargo a la
cuenta de resultados del ejercicio.
Salvo algunos deudores comerciales, la Sociedad considera que el resto de activos financieros
son plenamente recuperables y no existe evidencia alguna de deterioro de los mismos.
4.6.1.5 Criterios para el registro de la baja de activos y pasivos financieros
La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos
sobre los flujos de efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido
sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, tales como en ventas en
firme de activos, cesiones de créditos comerciales en operaciones de “factoring” en las que la
empresa no retiene ningún riesgo de crédito ni de interés o las titulizaciones de activos
financieros en las que la empresa cedente no retiene financiaciones subordinadas ni concede
ningún tipo de garantía o asume algún otro tipo de riesgo.
Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo
financiero por un importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos
financieros en las que se retenga sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su
propiedad, tales como el descuento de efectos, el “factoring con recurso”, las ventas de activos
financieros con pactos de recompra a un precio fijo o al precio de venta más un interés y las
titulizaciones de activos financieros en las que la empresa cedente retiene financiaciones
subordinadas u otro tipo de garantías que absorben sustancialmente todas las pérdidas
esperadas.
4.6.2 Pasivos financieros
Los pasivos financieros asumidos o incurridos por la Sociedad se clasifican dentro de la
categoría de Pasivos financieros a coste amortizado: son aquellos débitos y partidas a pagar
que tiene la Sociedad y que se han originado en la compra de bienes y servicios por
operaciones de tráfico de la empresa, o aquellos que, sin tener un origen comercial, no siendo
instrumentos derivados, proceden de operaciones de préstamo o crédito recibidos por la
Sociedad.
Estos pasivos se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación recibida,
ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos
pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.
Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan
por su importe neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes
reconocidos y, además, tienen la intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el
activo y cancelar el pasivo simultáneamente.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los
han generado.
4.6.3 Naturaleza de los activos y pasivos financieros designados inicialmente como a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias:
En los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad tiene registrado como activo financiero a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias los activos adquiridos durante el
ejercicio 2017 representativos de obligaciones de terceros y que se detallan en la nota 9.1, así
como el importe de aportaciones realizadas al fondo de pensiones externo que se explica en la
nota 4.14.
4.6.4 Contratos de garantías financieras, criterios de valoración seguidos:
CEVASA tiene prestadas garantías a sus filiales y asociadas, en operaciones de financiación
de sus operaciones.
A fecha 31 de diciembre de 2023 CEVASA avala préstamos hipotecarios por un total de 37.369
miles de euros, a favor de dos de sus filiales, CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD
Lloguer Social, S.A., que financian promociones en alquiler de viviendas de protección oficial.
Todas estas garantías son operaciones fuera de balance y no están registradas en las cuentas
de CEVASA. Dado el carácter de este tipo de avales, los proyectos que financian y la cualidad
de filiales de los prestatarios, la Sociedad no registra provisión alguna respecto a estos riesgos.
4.6.5 Criterios para la determinación de los ingresos procedentes de las diferentes categorías
de instrumentos financieros, intereses, primas o descuentos, dividendos, etc.:
El reconocimiento de un ingreso financiero tiene lugar como consecuencia de un incremento de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
activo, o la depreciación o disminución de un pasivo.
El reconocimiento de un gasto financiero tiene lugar como consecuencia de una disminución de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
pasivo, o la depreciación o disminución de un activo.
En el reconocimiento de ingresos y gastos financieros se siguen los principios de devengo y
correlación de ingresos y gastos.
4.6.6 Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio de la
sociedad, una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de patrimonio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por
el importe recibido, neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de
la contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto.
Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de
patrimonio propio, se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se
registre resultado alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Estas acciones propias en autocartera se califican como instrumentos de patrimonio propio,
aunque se adquieren para dar liquidez al accionista y sin intención de mantenerlas en
autocartera indefinidamente y por tanto con el propósito de venderlas en caso de demanda
insatisfecha de acciones en el mercado. Dichas acciones se valoran en las cuentas por el
importe de su adquisición aplicando el método de precio medio ponderado a las ventas.
4.7 Coberturas
La Sociedad no tiene instrumentos financieros calificados contablemente como de cobertura.
4.8 Existencias
CEVASA no tiene existencias registradas en su balance ni a cierre del ejercicio 2023 ni a cierre
del ejercicio anterior.
4.9 Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional de CEVASA es el euro y lo ha sido a lo largo de los ejercicios 2023 y
2022. Ni en uno ni en otro ejercicio se han realizado transacciones en moneda extranjera.
4.10 Impuesto sobre Sociedades
4.10.1 Criterios de registro y valoración de activos y pasivos por impuesto diferido:
El gasto por Impuesto sobre Sociedades del ejercicio se calcula mediante la suma del gasto
corriente que resulta de la aplicación de los tipos de gravamen sobre las bases imponibles del
ejercicio de la Sociedad y después de aplicar las deducciones que fiscalmente son admisibles,
más el gasto derivado de la variación de los activos y pasivos por impuestos diferidos
generados en el ejercicio.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen aquellos importes que se prevén
pagaderos o recuperables por las diferencias temporarias entre los importes en libros de los
activos y pasivos y sus valores fiscales, así como por bases imponibles negativas pendientes
de compensación y los créditos por limitaciones temporales de deducción de gastos y por
deducciones fiscales, no aplicados fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la
diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera
recuperarlos o liquidarlos.
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias
imponibles, excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de
otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado
contable y no es una combinación de negocios.
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se
considere probable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las
que poder hacerlos efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos
directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en patrimonio
neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados,
efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas
sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos
diferidos no registrados en balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que
pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.
La Sociedad se encuentra sujeta al Impuesto de Sociedades bajo el régimen de tributación de
Consolidación Fiscal según el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre.
Las Sociedades que constituyen el Grupo a efectos fiscales para el presente ejercicio son las
descritas en la Nota 12.11. En consecuencia, el gasto por impuesto sobre Sociedades recoge
aquellas ventajas derivadas de este régimen fiscal. Se registran activos y pasivos por impuesto
diferido cuando se realizan ajustes de consolidación fiscal, difiriendo de tributación los
resultados por operaciones intragrupo, en tanto los valores contables sean diferentes de los
fiscales considerados a nivel consolidado. Estos activos y pasivos muestran los importes que
las sociedades del grupo deberían abonar o pagar en caso de disolución del grupo fiscal o de
venta a terceros de los activos y/o pasivos con diferente valor contable y fiscal.
4.11 Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se registran cuando se produce la corriente real de bienes o servicios
que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente
monetaria o financiera derivada de ellos.
Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se
valoran por el importe monetario recibido o, en su caso, por el valor razonable de la
contraprestación recibida, o que se espera recibir, y que salvo evidencia en contrario será el
precio acordado deducido cualquier descuento, impuestos y los intereses incorporados al
nominal de los créditos. Se incluirá en la valoración de los ingresos la mejor estimación de la
contraprestación variable cuando no se considera altamente probable su reversión.
El reconocimiento de los ingresos se produce cuando (o a medida que) se produce la
transferencia al cliente del control sobre los bienes o servicios comprometidos.
Los ingresos reconocidos a lo largo del tiempo, por corresponder a bienes o servicios cuyo
control no se transfiere en un momento del tiempo, se valoran considerando el grado de
realización de la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando se disponga de
información fiable para realizar la medición del grado de realización. En caso contrario solo se
reconocerán ingresos en un importe equivalente a los costes incurridos que se espera que
sean razonablemente recuperados en el futuro.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de
interés efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En
cualquier caso, los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad
al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y
ganancias.
En relación con los dividendos recibidos, cualquier reparto de reservas disponibles se calificará
como una operación de «distribución de beneficios» y, en consecuencia, originará el
reconocimiento de un ingreso en el socio, siempre y cuando, desde la fecha de adquisición, la
participada o cualquier sociedad del Grupo participada por esta última haya generado
beneficios por un importe superior a los fondos propios que se distribuyen. El juicio sobre si se
han generado beneficios por la participada se realizará atendiendo exclusivamente a los
beneficios contabilizados en la cuenta de pérdidas y ganancias individual desde la fecha de
adquisición, salvo que de forma indubitada el reparto con cargo a dichos beneficios deba
calificarse como una recuperación de la inversión desde la perspectiva de la entidad que recibe
el dividendo.
Las partidas de la cuenta de resultados que exigen alguna aclaración adicional son las
siguientes:
Ingresos de explotación: Los ingresos de explotación de la Sociedad provienen:
- De las rentas por el arrendamiento de un edificio industrial propiedad de la Sociedad.
- De la prestación de servicios de administración, dirección y control de CEVASA a sus
empresas filiales.
- Dividendos recibidos de las sociedades filiales.
- Ingresos devengados procedentes de financiación a empresas del grupo y asociadas.
Los ingresos por prestación de servicios se reconocen considerando el grado de realización de
la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando el resultado de la transacción pueda ser
estimado con fiabilidad.
Los ingresos por dividendos y los ingresos devengados procedentes de financiación con
empresas del grupo y asociadas se presentan como ingresos de explotación atendiendo al
objeto social de la Sociedad como sociedad holding, incluyéndose en el importe neto de la cifra
de negocios de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.
De producirse ventas, el reconocimiento de los ingresos por las mismas se produciría en el
momento en que se transfirieran al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes
a la propiedad del bien vendido, no manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni
reteniendo el control efectivo sobre el mismo.
Gastos de explotación:
"Aprovisionamientos": Las adquisiciones de mercaderías se encuentran contabilizadas por su
coste efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible. Los descuentos concedidos por los
proveedores de la Sociedad por pronto pago, son considerados como ingresos financieros.
"Gastos de personal": Coste efectivo del personal empleado en la Sociedad por conceptos tales
como sueldos y salarios, retribuciones a largo plazo mediante sistemas de aportación definida,
indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en este
epígrafe, tanto los importes devengados por varios conceptos en el ejercicio por los miembros
del Consejo de Administración en calidad de consejeros, como aquellos otros devengados por
el Consejero Delegado.
La Sociedad publica anualmente un Informe Anual de Retribuciones del Consejo, al que se
puede acceder en su web www.cevasa.com y en la de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (CNMV) www.cnmv.es. En dicho informe se explica con detalle la política de
remuneraciones de los consejeros y se detallan todos los conceptos retribuidos, incluso
individualmente.
"Otros gastos de explotación": El importe total recogido bajo el epígrafe "Servicios exteriores"
corresponde al importe efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible, al cual asciende el
total de servicios recibidos de terceros por conceptos tales como los de reparaciones y
conservación, suministros, asesorías diversas y asistencia en contenciosos, publicidad,
seguros y otros. También se incluyen aquí los gastos de la oficina administrativa, tales como
material de oficina, comunicaciones, servicios de mantenimiento, etc.
El importe recogido bajo el epígrafe “Tributos” recoge el importe total de los impuestos
devengados en el ejercicio, siendo la mayor parte de ellos de carácter local. Los principales
tributos incluidos en este epígrafe son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto
sobre Actividades Económicas (IAE).
"Amortización del inmovilizado": Es la suma de las amortizaciones del inmovilizado intangible,
material e inversiones inmobiliarias en función de la vida útil de dichos activos, que, en general,
coinciden con los períodos máximos fijados en las tablas de amortización aprobadas por la Ley
27/2014 y por el Real Decreto 634/2015 por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto
sobre Sociedades.
“Deterioro y resultado por enajenación de inmovilizado”: Corresponde a la corrección valorativa
por deterioro o reversión de anteriores dotaciones por deterioro en los inmovilizados intangibles
y materiales y en las inversiones inmobiliarias.
4.12 Provisiones y contingencias
En la fecha de formulación de las cuentas anuales, los Administradores de la Sociedad
diferencian entre provisiones y pasivos contingentes:
a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de
sucesos pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos,
pero que resultan indeterminados en cuanto a su importe y/ o momento de cancelación.
b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos
pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más
eventos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la
probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que lo contrario. Los pasivos
contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos
en las notas de la memoria, en la medida en que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe
necesario para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible
sobre el suceso y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la
actualización de dichas provisiones como un gasto financiero conforme se va devengando.
4.13 Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental
Dada la actividad de la Sociedad, no existen elementos patrimoniales de naturaleza
medioambiental.
4.14 Criterios para el registro y valoración de los gastos de personal
Los gastos de personal se registran por el coste efectivo del personal empleado en la Sociedad
por conceptos tales como sueldos y salarios devengados en el ejercicio, retribuciones a largo
plazo mediante sistemas de aportación definida, retribuciones a liquidar con instrumentos de
patrimonio, indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en
este epígrafe, los importes devengados en el ejercicio por los miembros del Consejo de
Administración por dietas de asistencia a las reuniones del Consejo, dietas por especial
dedicación, premios de permanencia y Atenciones Estatutarias.
Complemento de previsión social a favor de la Alta Dirección
A finales del ejercicio 2016 el Consejo de Administración acordó retribuir adicionalmente a los
miembros de la Alta Dirección mediante un sistema complementario de previsión social, que
funciona como instrumento de fidelización, perdiéndose el derecho en caso de cese voluntario
del directivo o si concurre despido procedente. A partir del ejercicio 2016, la Sociedad está
realizando aportaciones anuales a un fondo de pensiones externo equivalentes al 8,26% de su
salario fijo. Estas aportaciones se registran como una provisión a largo plazo, y se
materializarán como retribución en cuanto se cumplan los requisitos para ello o se alcance la
edad de jubilación.
Premios por permanencia a los miembros del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad, a excepción del Consejero Delegado, tiene
establecido un mecanismo de compensación a fin de premiar a los consejeros con una
antigüedad mínima de 10 años en el momento en que cesen en su cargo. Adicionalmente, el
presidente del Consejo de Administración tendrá derecho a una gratificación adicional por
permanencia de 10.000 euros brutos por año en el cargo de presidente, con un máximo de
100.000 euros brutos, a abonar en el momento en el que pierda la condición de consejero de
CEVASA. A estos efectos, se computarán todos los años en el cargo de presidente, aunque no
hayan sido consecutivos.
De esta forma, cada consejero, excepto el Consejero Delegado, tendrá derecho a percibir una
gratificación por permanencia de 100.000 euros brutos, que le será abonada en el momento en
que pierda dicha condición, siempre que esta circunstancia se produzca tras haber ejercido el
cargo de consejero un mínimo de 10 años y siempre que la pérdida de condición de consejero
o el cese en el cargo de presidente no se produzca como consecuencia de un incumplimiento
de los deberes de lealtad, diligencia o buena fe conforme a los que aquéllos deben
desempeñar su cargo.
Con estas premisas, la Sociedad va dotando anualmente a un fondo interno y se registran
como provisiones a largo plazo las mencionadas cantidades que, en caso de cumplirse las
condiciones, se materializarán como retribuciones al Consejo de Administración.
4.15 Pagos basados en instrumentos de patrimonio propio
Una parte de los servicios prestados por el Consejero Delegado a la Sociedad se remunera
mediante la entrega de acciones propias.
La Sociedad reconoce el valor de las acciones a entregar devengadas durante el ejercicio
como un gasto de personal, con contrapartida de Patrimonio Neto, valoradas a su valor
razonable referido a la fecha del acuerdo de concesión. Una vez reconocidos, no se realizarán
ajustes adicionales.
Los pasivos reconocidos con respecto a los Planes de incentivos a Largo Plazo se valoran al
valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados que se espera que el Grupo genere en
relación con los servicios prestados por los empleados hasta la fecha del cierre del ejercicio.
Los potenciales pagos futuros basados en acciones a liquidar mediante instrumentos de
patrimonio a empleados se contabilizan en el momento que es probable su existencia, en base
a la estimación por el Grupo del número de instrumentos de patrimonio que llegará a
consolidarse, por su valor razonable en la fecha de la concesión.
El impacto de la revisión de las estimaciones previas, en su caso, se contabiliza en la cuenta
de resultados de modo que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el ajuste
correspondiente en las reservas.
4.16 Subvenciones, donaciones y legados
No se han percibido subvenciones durante los ejercicios 2023 y 2022.
4.17 Combinaciones de negocios
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se ha producido ninguna combinación de negocios.
4.18 Negocios conjuntos y compromisos adquiridos
Un negocio conjunto es una actividad económica controlada conjuntamente por dos o más
personas físicas o jurídicas. A estos efectos, control conjunto es un acuerdo estatutario o
contractual en virtud del cual dos o más personas, que serán denominadas en la presente
norma partícipes, convienen compartir el poder de dirigir las políticas financieras y de
explotación sobre una actividad económica con el fin de obtener beneficios económicos, de tal
manera que las decisiones estratégicas, tanto financieras como de explotación, relativas a la
actividad requieran el consentimiento unánime de todos los partícipes.
Los negocios conjuntos pueden ser:
1. Negocios conjuntos que no se manifiestan a través de la constitución de una empresa
ni el establecimiento de una estructura financiera independiente de los partícipes, como
son las uniones temporales de empresa y las comunidades de bienes y entre las que
se distinguen:
- Explotaciones controladas de forma conjunta.
- Activos controlados de forma conjunta.
2. Negocios conjuntos que se manifiestan a través de la constitución de una persona
jurídica independiente o empresas controladas de forma conjunta o multigrupo.
El 28 de junio de 2021 CEVASA y Neinor Homes constituyeron la sociedad NiCRent
Residencial, S.A., sociedad controlada conjuntamente en la que ambos socios participan en un
50%. Dicha Sociedad participa con un 50% en Habitatge Metròplis Barcelona, S.A. (HMB) en la
que también participan el Ayuntamiento de Barcelona (25%) y el Área Metropolitana de
Barcelona (25%). HMB tiene como objetivo promover 4.500 viviendas con protección oficial en
Barcelona y su área metropolitana. NiCRent tiene el compromiso de aportar un mínimo de 57,9
millones de euros a HMB y un máximo de 69,5 millones de euros (+20%), habiendo aportado a
31 de diciembre de 2023 un total de 12 millones de euros. Adicionalmente a las aportaciones
ya realizadas, el resto de aportaciones previstas son las siguientes:
Total mínimo
estimado
FASE 1
Realizadas en
2021
FASE 2 FASE 3 FASE 4
Por el socio privado 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
Por el socio público 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
115,79 24,00 21,18 35,30 35,30
millones de euros
El 50% de las aportaciones anteriormente descritas a realizar por el socio privado, deberá
hacerlas CEVASA.
4.19 Criterios empleados en transacciones entre partes vinculadas.
La Sociedad realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado.
Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo
que los Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por
estos conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro.
A) Transacciones con filiales y empresas asociadas
El origen de las transacciones con empresas del grupo y asociadas ha sido:
1) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, centraliza la
administración a nivel de Grupo mediante la prestación a sus filiales de
determinados servicios, que son:
- Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
- Asistencia financiera y legal.
- Servicios de gestión administrativa y contable.
- Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
- Servicios de gestión del personal.
- Servicios de asesoría legal.
- Servicios informáticos.
2) Gestión patrimonial y administrativa: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer Social,
S.A. determinados servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus activos y
pasivos, relacionados con su parque de viviendas en alquiler.
3) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de
cobertura de riesgo en relación a la realización de determinadas operaciones
financieras.
4) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, Cevasa Patrimonio en Alquiler,
S.L.U. presta servicios de mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las
sociedades del Grupo.
5) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo: Las sociedades del Grupo
CEVASA y CEVASA realizan préstamos entre ellas con el fin de optimizar el
rendimiento financiero en activos y pasivos. Asimismo, CEVASA y sus asociadas
participadas directamente mantienen líneas de financiación entre ellas.
6) Servicios de arrendamiento operativo: Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
alquila dos plantas de oficinas de su propiedad a la Sociedades del Grupo, entre
ellas a CEVASA.
7) Dividendos: Las filiales de CEVASA reparten dividendos a la matriz.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de
mercado.
B) Transacciones con otras partes vinculadas
1) Retribuciones a los Órganos de Administración: Los miembros del órgano de
administración de CEVASA perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones estatutarias.
También se provisionan a su favor premios por permanencia, a percibir tras desarrollar
su labor durante un plazo mayor de diez años y cesar en sus cargos.
El Consejero Delegado de CEVASA, percibe una remuneración por sus funciones
ejecutivas y no percibe dietas por su pertenencia al Consejo de Administración ni
genera derecho al premio de permanencia.
En los ejercicios 2023 y 2022 el Consejero Delegado de CEVASA ha devengado una
retribución consistente en una asignación fija y variable en función del cumplimiento de
objetivos, que se abona, en todo caso, parte en metálico y parte en acciones de la
Sociedad.
2) Operaciones con Administradores y Directivos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas
a ellos, y operaciones con accionistas significativos y personas, físicas o jurídicas,
vinculadas a los mismos: El precio regulador de todos los servicios realizados es a
precio o valor de mercado y su detalle se muestra en la nota 24 de la presente memoria.
4.20 Activos no corrientes mantenidos para la venta
CEVASA no tiene, ni ha tenido en los ejercicios 2023 y 2022, activos no corrientes mantenidos
para la venta.
4.21 Operaciones interrumpidas
Ni en el año 2023 ni en el 2022 se han realizado operaciones interrumpidas.
4.22. Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a
aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, resuelva sus relaciones
laborales. Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable
se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una
expectativa válida frente a terceros sobre el despido.
4.23. Clasificación corriente / no corriente
Se consideran activos corrientes aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con
carácter general se considera de un año. También aquellos otros activos cuyo vencimiento,
enajenación o realización se espera que se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre
del ejercicio. Los activos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los
derivados financieros cuyo plazo de liquidación sea superior al año y el efectivo y otros activos
líquidos equivalentes también se clasifican como activos corrientes. Los activos que no
cumplen estos requisitos se califican como no corrientes.
Del mismo modo, son pasivos corrientes los vinculados al ciclo normal de explotación, los
pasivos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros
cuyo plazo de liquidación sea superior al año y en general todas las obligaciones cuya
vencimiento o extinción se producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican como no
corrientes.
5. INMOVILIZADO INTANGIBLE
5.1 Análisis del movimiento durante el ejercicio de cada partida del balance:
Los movimientos del inmovilizado intangible de la Sociedad durante los ejercicios 2023 y 2022
son los siguientes:
Saldo a 01.01.2023 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2023
Aplicaciones Informáticas
Inversión
443 32 475
Amortización acumulada
-343 -26 -369
Importe neto total:
100 6 106
Saldo a 01.01.2022 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2022
Aplicaciones Informáticas
Inversión
412 31 443
Amortización acumulada
-319 -24 -343
Importe neto total:
93 7 100
5.2 Activos afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado intangible de CEVASA no está afecto ni a garantías ni a reversión. Asimismo,
no existe restricción alguna en su titularidad.
5.3 Vidas útiles o coeficientes de amortización, método de amortización empleado:
El coeficiente de amortización del inmovilizado intangible de la Sociedad es del 25%, y el
método de amortización es el lineal.
5.4 Cambios significativos que afecten a la estimación del valor residual, vidas útiles y
amortización:
No ha habido cambios en las estimaciones relativas al inmovilizado intangible que tengan
incidencia en las vidas útiles, valores residuales y métodos de amortización de estos.
5.5 Características de las inversiones en inmovilizado intangible adquirido a empresas del
grupo y asociadas:
El inmovilizado intangible de CEVASA no ha sido adquirido a empresas del grupo ni a
empresas asociadas.
5.6 Características de las inversiones en inmovilizado intangible cuyos derechos pudieran
ejercitarse fuera de territorio español:
Todas las inversiones en el inmovilizado intangible se han efectuado en territorio español.
5.7 Importe de los gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado intangible de
CEVASA, ni en el ejercicio 2023 ni en el ejercicio 2022.
5.8 En caso de corrección valorativa por deterioro; naturaleza del inmovilizado, importe,
sucesos que han ocasionado el deterioro y criterio empleado para determinar el valor razonable
menos los costes de ventas:
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado intangible de CEVASA.
5.9 En caso de pérdidas por deterioro agregadas y no indicadas en la nota anterior, detalle de
las principales clases de inmovilizado afectado por la pérdida por deterioro:
No se han producido tales pérdidas.
5.10 Información de la pérdida por deterioro de activos intangibles incluida en las UGE’s:
Ningún activo intangible incluido en las unidades generadoras de efectivo (en adelante UGE’s)
de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni durante el 2023 ni en el 2022.
5.11 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
El inmovilizado intangible de CEVASA está afecto directamente a la actividad de la misma.
100 de 139
5.12 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
A 31 de diciembre de 2023 los bienes del inmovilizado intangible totalmente amortizados en
uso ascienden a 280 miles de euros de valor contabilizado bruto, y corresponden en su
totalidad a aplicaciones informáticas. A 31 de diciembre de 2022 ascendían a 267 miles de
euros.
5.13 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inmovilizado intangible.
5.14 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de compra ni de venta de inmovilizado intangible.
5.15 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no ha habido enajenaciones del inmovilizado intangible de
la Sociedad.
5.16 Importe agregado de los desembolsos por investigación más desarrollo reconocidos como
gastos durante el ejercicio:
Ni en el ejercicio 2023 ni en el ejercicio 2022 se han llevado a cabo desembolsos para
investigación y desarrollo.
5.17 Identificación del inmovilizado con vida útil indefinida distintos al fondo de comercio:
La Sociedad no tiene elementos del inmovilizado intangible de vida útil indefinida.
5.18 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado intangible.
5.19 Fondo de comercio:
La Sociedad no tiene registrado fondo de comercio alguno.
6. INMOVILIZADO MATERIAL
6.1 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle del inmovilizado material a 31 de diciembre de 2023 se detalla a continuación:
COSTE A
31/12/2023
AMORTIZ.
ACUMULADA
A 31/12/2023
IMPORTE
NETO A 31/12/2023
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM. DECOR.DE OFICINA
611 506 105
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
335 309 26
Total
946 815 131
El movimiento del inmovilizado material durante los ejercicios el 2023 y 2022 se detalla a
continuación:
101 de 139
TOTAL NETO
A 01.01.2023 Inversiones Bajas/Ventas A 31.12.2023 A 01.01.2023 Amortización Bajas/Ventas A 31.12.2023 Saldo
611 611 504 2 506 105
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
330 5 335 301 8 309 26
Total
941 5 0 946 805 10 0 815 131
MOVIMIENTOS AÑO 2023 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
TOTAL NETO
A 01.01.2022 Inversiones Bajas/Ventas A 31.12.2022 A 01.01.2022 Amortización Bajas/Ventas A 31.12.2022 Saldo
597 14 611 502 2 504 107
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
327 3 330 294 7 301
29
Total
924 17 0 941 796 9 0 805 136
MOVIMIENTOS AÑO 2022 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
6.2 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación:
Ni durante el año 2023 ni el 2022 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o
rehabilitación, incluidos como mayor coste de los activos inmovilizados de la Sociedad.
6.3 Vidas útiles del inmovilizado material:
El método de amortización utilizado es el lineal y las vidas útiles son las siguientes:
Grupos de Vidas
elementos útiles
Mobiliario e instalaciones 6,7 a 10 años
Equipos de proceso de información 4 años
Turismos 6 años
6.4 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
de amortización del inmovilizado material de la Sociedad.
6.5 Características de las inversiones en inmovilizado material adquirido a empresas del grupo
y asociadas:
No se han llevado a cabo inversiones en el inmovilizado material, adquiridos a empresas del
grupo y asociadas.
6.6 Características del inmovilizado material situado en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en el inmovilizado material se han efectuado en territorio
español.
6.7 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado material de la
Sociedad, ni en el ejercicio 2023 ni en el 2022.
6.8 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza del inmovilizado,
importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio empleado para
determinar el valor razonable menos los costes de venta:
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado material de la Sociedad.
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6.9 Principales clases de inmovilizados afectados por las pérdidas por deterioro:
Ni durante el ejercicio 2023 ni en el 2022 se han producido pérdidas por deterioro del
inmovilizado material.
6.10 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
6.11 Información de la pérdida por deterioro del inmovilizado material incluido en las UGE’s:
Ningún inmovilizado incluido en las UGE’s de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni
durante el año 2023 ni en el 2022.
6.12 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
Todo el inmovilizado de la Sociedad está afecto directamente a la actividad de la misma.
6.13 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
Al cierre del ejercicio 2023, el detalle de los bienes totalmente amortizados que se encuentran
en uso es el siguiente:
- Instalaciones: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 15 miles de euros
(mismo importe en ejercicio anterior).
- Mobiliario de oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 141 miles de
euros (mismo importe en ejercicio anterior).
- Equipos oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 94 miles de euros
(mismo importe en ejercicio anterior).
- Equipos proceso información: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 269
miles de euros (mismo importe en ejercicio anterior).
6.14 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado material de Sociedad no está afecto a garantías ni a posibilidad de reversión.
Asimismo, no existe ningún tipo de restricción a la titularidad.
6.15 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados relacionados con elementos del
inmovilizado material.
6.16 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta de inmovilizado material.
6.17 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado.
6.18 Arrendamientos financieros y similares sobre inmovilizados:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros o similares sobre su inmovilizado
material.
6.19 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
CEVASA no tiene contabilizados inmuebles entre su inmovilizado material.
6.20 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
No se ha enajenado ningún elemento durante los ejercicios 2023 y 2022.
103 de 139
7. INVERSIONES INMOBILIARIAS
7.1 Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se da a las mismas:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad son las siguientes:
1) Edificio Industrial en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
Este edificio de 10.943 m2 construidos se halla contabilizado por un valor bruto contable total
de 8.561 miles de euros, de los cuales 1.867 miles de euros corresponden al coste del solar y
6.694 miles de euros al edificio construido.
2) Solar no edificado en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
El solar sobre el que se levanta el edificio anterior no está completamente edificado y tiene una
edificabilidad remanente no agotada de 13.494 m2. Esta edificabilidad remanente se halla
contabilizada dentro de las inversiones inmobiliarias, por un importe de 2.918 miles de euros.
El mencionado solar no genera ingresos para la Sociedad.
No existe ningún tipo de restricción ni en la titularidad ni sobre la posible enajenación.
7.2 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle de las inversiones inmobiliarias a 31 de diciembre de 2023 se detalla a continuación:
COSTE
BRUTO
ACTUALIZ.
RDL 7/1996
IMPORTE
BRUTO
AMORTIZ.
ACUMULADA
A 31/12/2023
DETERIORO
A 31/12/2023
IMPORTE
NETO A
31/12/2023
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 550 2.368
Edificios en explotación:
-Solares
1.867 1.867 1.867
-Construcciones
6.690 4 6.694 4.516 2.178
Totales
11.475 4 11.479 4.516 550 6.413
El movimiento de las inversiones inmobiliarias durante los ejercicios 2023 y 2022 se detalla a
continuación:
TOTAL NETO
A 01.01.2023 A 31.12.2023 A 01.01.2023 Amortización A 31.12.2023 A 01.01.2023 Dotac./aplic. A 31.12.2023 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 527 23 550 2.368
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 0 0 1.867
-Construcciones
6.694 6.694 4.364 152 4.516 2.178
Totales:
11.479 11.479 4.364 152 4.516 527 23 550 6.413
MOVIMIENTOS AÑO 2023 AMORTIZACIÓN DETERIORO
TOTAL NETO
A 01.01.2022 A 31.12.2022 A 01.01.2022 Amortización A 31.12.2022 A 01.01.2022 Dotac./aplic. A 31.12.2022 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 504 23 527 2.391
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 34 -34 0 1.867
-Construcciones
6.694 6.694 4.212 152 4.364 2.330
Totales:
11.479 11.479 4.212 152 4.364 538 -11 527 6.588
MOVIMIENTOS AÑO 2022 AMORTIZACIÓN DETERIORO
104 de 139
7.3 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación: Ni en el año 2023 ni en el
2022 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o rehabilitación, incluidos
como mayor coste de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.4 Vidas útiles de las inversiones inmobiliarias: El método de amortización utilizado es el lineal
y las vidas útiles se detallan a continuación:
Grupos de Vidas
elementos útiles
Construcciones 33,3 años
7.5 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
de amortización de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.6 Características de las inversiones en inversiones inmobiliarias adquiridas a empresas del
grupo y asociadas:
No se han llevado a cabo adquisiciones de inversiones inmobiliarias a empresas del grupo y
asociadas.
7.7 Características de las inversiones inmobiliarias situadas en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en las inversiones inmobiliarias se han efectuado en
territorio español.
7.8 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en las inversiones inmobiliarias de la Sociedad ni en
el ejercicio 2023 ni en el 2022.
7.9 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza de la inversión
inmobiliaria, importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio
empleado para determinar el valor razonable menos los costes de venta:
En el ejercicio 2023 se han producido dotaciones por deterioro de las inversiones inmobiliarias
de la Sociedad por importe de 23 miles de euros (reversiones de deterioro por 11 miles de
euros en el ejercicio 2022). En las fechas de cierre de ambos ejercicios, las mencionadas
inversiones inmobiliarias han sido valoradas por un tasador experto independiente.
7.10 Principales clases de inversiones inmobiliarias afectadas por las pérdidas por deterioro:
El detalle del deterioro registrado a 31 de diciembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 es el
siguiente (en miles de euros):
2023 2022
Suelo no edificado "Bon Pastor" 550 527
Total deterioro suelo 550 527
7.11 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
105 de 139
7.12 Información de la pérdida por deterioro de inversiones inmobiliarias incluidas en las
UGE’s:
En los ejercicios 2023 y 2022 se han producido los deterioros (o recuperaciones de deterioro)
que se detallan en la nota 7.2.
7.13 Características de las inversiones inmobiliarias no afectas directamente a la explotación:
La totalidad de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad están afectas directamente a su
actividad.
7.14 Importe y características de las inversiones inmobiliarias completamente amortizadas en
uso:
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 no había inversiones inmobiliarias en uso que estuvieran
completamente amortizadas.
7.15 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad no están afectas a garantías ni a posibilidad de
reversión. Asimismo, no tienen ningún tipo de restricción a la titularidad, aunque estas
inversiones están alquiladas a terceros bajo contratos de arrendamiento.
7.16 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con las inversiones inmobiliarias:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inversiones inmobiliarias.
7.17 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta ni de compra de inversiones inmobiliarias.
7.18 Otras circunstancias relacionadas con las inversiones inmobiliarias; arrendamientos,
seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten a las inversiones inmobiliarias.
7.19 Arrendamientos financieros y similares sobre inversiones inmobiliarias:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros sobre sus inversiones inmobiliarias.
7.20 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
El detalle entre el valor del suelo y de la construcción de las inversiones inmobiliarias figura en
la nota 7.2 de la presente memoria.
7.21 Resultado del ejercicio por enajenación de las inversiones inmobiliarias:
Ni en el año 2023 ni en el 2022 se han enajenado inversiones inmobiliarias.
7.22 Ingresos provenientes de las inversiones y gastos para su explotación:
Los ingresos obtenidos por el arrendamiento del único edificio que forma parte de las
inversiones inmobiliarias fueron de 183 miles de euros en el ejercicio 2023 y de 143 miles de
euros en el ejercicio anterior (Nota 8 y 26).
7.23 Existencia e importe de las restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias:
La Sociedad no tiene restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias.
7.24 Obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de inversiones
inmobiliarias:
CEVASA no tiene obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de
inversiones inmobiliarias.
106 de 139
8. ARRENDAMIENTOS Y OTRAS OPERACIONES DE NATURALEZA SIMILAR
Arrendamientos financieros
CEVASA no tiene formalizados contratos de arrendamiento financiero, ni como arrendador ni
como arrendatario.
Arrendamientos operativos
A) La Sociedad, como arrendadora, informa de lo siguiente:
8.1 Descripción general de los bienes y de los acuerdos significativos de arrendamiento:
La Sociedad tiene en arrendamiento un edificio industrial en Barcelona con una superficie
construida de 10.943 m2, situado en el barrio de Bon Pastor (véase Nota 7).
En el ejercicio 2023 se han obtenido unas rentas de 183 miles de euros (Nota 13.5). En el
ejercicio 2022 fueron de 143 miles de euros.
8.2 El importe de las cuotas contingentes reconocidas como ingresos del ejercicio:
Ni en el ejercicio 2023 ni en el 2022 se han reconocido como ingresos cuotas contingentes.
B) La Sociedad como arrendataria:
8.3 Descripción general:
CEVASA es arrendataria de la oficina donde ejerce su actividad. Está ubicada en la localidad
de Barcelona, en la Avda. Meridiana, 350, 6ª planta. La Sociedad arrendadora de la
mencionada oficina es Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U, una sociedad perteneciente al
Grupo CEVASA.
8.4 Importe total de los pagos futuros mínimos del arrendamiento correspondiente a los
arrendamientos operativos significativos:
Pagos en el 2024
Oficina en Barcelona
Oficina Avda. Meridiana, 350 29
8.5 El importe total de los pagos futuros mínimos que se esperan recibir, al cierre del ejercicio,
por subarriendos operativos no cancelables:
CEVASA no tiene subarrendados bienes sobre los que es titular de un contrato de
arrendamiento.
8.6 Las cuotas de arrendamientos y subarrendamientos operativos reconocidas como gastos e
ingresos del ejercicio:
Durante los ejercicios 2023 y 2022 CEVASA pagó en concepto de gastos por alquileres de
inmuebles y otros 43 miles de euros en cada ejercicio.
9. INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A) Información sobre la relevancia de los instrumentos financieros en la situación
financiera y resultados de la empresa.
107 de 139
9.1 Categorías de activos y pasivos financieros:
9.1.1. Activos financieros
Los activos financieros de la Sociedad diferentes a las participaciones en empresas del
Grupo y efectivo y otros activos líquidos equivalentes son los que se detallan a
continuación:
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Activos a valor razonable con cambios
en pérdidas y ganancias:
Cartera de negociación
165 153 165 153
Otros
250
198
250 198
Activos financieros a coste amortizado
8.888
6.464
3.111
2.375
11.999 8.839
Total:
9.138 6.662 165 153 3.111 2.375 12.414 9.190
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO
PLAZO
INSTRUMENTOS FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Créditos / Derivados / Otros Valores representativos de deuda Créditos / Derivados / Otros
a) En la categoría Activos financieros a coste amortizado a largo plazo se recogen
varios depósitos a largo plazo constituidos, principalmente ante las
Administraciones Públicas, por 23 miles de euros a cierre del ejercicio 2023 (misma
cifra en ejercicio anterior), así como un saldo a favor de la Sociedad por créditos a
empresas del Grupo por 8.865 miles de euros a 31 de diciembre de 2023 (6.441
miles de euros a 31 de diciembre de 2022). Ver nota 9.1.2.a.
Depósitos a largo plazo: El movimiento y detalle de los depósitos, en los ejercicios
2023 y el 2022, son los siguientes:
Saldo a
01.01.2023
Aplicaciones o
mayor depósito
Saldo a
31.12.2023
Fianzas constituidas
7 7
Depósitos formalizados ante la Generalitat
15 15
Otros depósitos
1 1
Total:
23 0 23
Saldo a
01.01.2022
Aplicaciones o
mayor depósito
Saldo a
31.12.2022
Fianzas constituidas
7 7
Depósitos formalizados ante la Generalitat
15 15
Otros depósitos
1 1
Total:
23 0 23
AÑO 2023
AÑO 2022
b) En la categoría Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y
ganancias a largo plazo se recoge el valor razonable de las aportaciones
realizadas a los fondos de pensiones descritos en la nota 4.14, que a 31 de
diciembre de 2023 ascendían en su conjunto a 250 miles de euros (198 miles de
euros en el ejercicio 2022). En la Nota 9.2 de la memoria se incluye información
sobre los métodos empleados en la determinación del valor razonable.
c) El importe registrado como Activos financieros a valor razonable con cambios en
pérdidas y ganancias a corto plazo corresponde íntegramente al valor razonable de
1.741 títulos de un bono perpetuo emitido por el Banco Santander. Los cambios
producidos en el valor razonable de estos activos durante el ejercicio 2023
ascienden a un ingreso de 12 miles de euros (gasto por 9 miles de euros en el
ejercicio anterior).
108 de 139
d) En la categoría de activos financieros a coste amortizado a corto plazo se recogen
los saldos de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar. El movimiento y
detalle de estas partidas durante los ejercicios 2023 y 2022 se detallan a
continuación:
Saldo a 01.01.2023 Movimientos Saldo a 31.12.2023
Clientes por ventas y prest. de servicios
10 -7 3
Clientes, empresas del grupo y asociadas
402 861 1.263
Deudores varios
7 -2 5
Deudores empresas del grupo
343 -158 185
Personal
16 -13 3
Total: 778 681 1.459
Saldo a 01.01.2022 Movimientos Saldo a 31.12.2022
Clientes por ventas y prest. de servicios
1 9 10
Clientes, empresas del grupo y asociadas
396 6 402
Deudores varios
4 3 7
Deudores empresas del grupo
1.129 -786 343
Personal
2 14 16
Total: 1.532 -754 778
AÑO 2023
AÑO 2022
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que
pueden no ser realizables son provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta
de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por deterioro del
valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte
esta provisión, también contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan
efectivamente. Esto responde a una política de máxima prudencia, por cuanto se
dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría
de un cálculo de probabilidades de impago. El importe total provisionado al cierre
del año 2023 es de 2 mil euros, mismo importe en ejercicio anterior.
Asimismo, se recoge en esta misma categoría un crédito concedido a la asociada
NiCRent Residencial, S.L. por un importe de 1.652 miles de euros a 31 de
diciembre de 2023 (1.597 miles de euros a 31 de diciembre de 2022).
9.1.2. Pasivos financieros
Los Pasivos financieros de la Sociedad distintos de los fiscales e impuestos diferidos
durante los ejercicios 2023 y 2022 son los que se detallan a continuación:
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Pasivos financieros a coste amortizado
43.261 30.151 3.053 9.164 539 433
46.853 39.748
Total: 43.261 30.151 3.053 9.164 539 433 46.853 39.748
Créditos, derivados y otros
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO PLAZO
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Créditos, derivados y otros Deudas con entidades de crédito
Los pasivos financieros han sido contratados en condiciones de mercado por lo que se
estima que su valor razonable no difiere de su valor nominal.
a) En la categoría de pasivos financieros a coste amortizado a largo plazo se recoge
un importe recibido en concepto de fianza por 25 miles de euros en el ejercicio
2023 (mismo importe en el ejercicio anterior).
109 de 139
b) En esta misma categoría pero clasificado como “Deudas con empresas del grupo y
asociadas” se recogen los importes netos adeudados a las filiales de CEVASA por
préstamos recibidos.
Los préstamos a largo plazo con las empresas del Grupo tienen un vencimiento
indefinido.
El detalle de los créditos y préstamos mantenidos con empresas del Grupo y
asociadas a cierre del presente ejercicio y del anterior es el siguiente:
Saldo a
Saldo a
31.12.2023
31.12.2022
ACTIVOS
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. 3.874 4.260
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. 4.991 2.181
8.865 6.441
Empresas asociadas a corto plazo :
NICRENT Residencial, S.L. 1.652 1.597
1.652 1.597
TOTAL ACTIVOS
10.517
8.038
PASIVOS
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 15.643 10.267
SBD Lloguer Social, S.A. 27.578 19.845
Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. 15 14
43.236 30.126
TOTAL PASIVOS
43.236
30.126
9.2 Activos financieros y pasivos financieros valorados a valor razonable
La información sobre el valor razonable de los activos y pasivos financieros valorados según
este criterio, y los criterios aplicados para su determinación, al cierre de los ejercicios 2023 y
2022 es la siguiente:
2023
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo
250
Valores representativos de deuda a corto plazo
165
Totals: 415
2022
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo
198
Valores representativos de deuda a corto plazo
153
Totals: 351
Los niveles de jerarquía de valor razonable detallados en la tabla anterior se definen
atendiendo a las variables utilizadas en su determinación:
- Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos,
por activos o pasivos idénticos a los que la empresa puede acceder en la fecha de
valoración.
110 de 139
- Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para
instrumentos similares u otras metodologías de valoración en las que todas las
variables significativas están basadas en datos de mercado observables directa o
indirectamente.
- Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos
de mercado observables.
9.3 Reclasificaciones:
CEVASA no ha llevado a cabo reclasificaciones de sus activos y pasivos financieros.
9.4 Clasificación por vencimientos y disponibilidad:
El detalle de los activos y pasivos distintos de los fiscales que vencen en los próximos cinco
años es el siguiente:
Vencimiento
2024
Vencimiento
2025-2030
Activos financieros
3.276
9.138
Deudores comerciales y otras ctas.a cobrar 1.459
Créditos a empresas del grupo y asociadas 1.652 8.865
Inversiones financieras 165 250
Depósitos formalizados 23
Pasivos financieros
3.592
43.261
Créditos de empresas del grupo 43.236
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a pagar 539
Deudas con entidades de crédito 3.053
31-12-2023
Vencimiento
2023
Vencimiento
2024-2029
Activos financieros
2.528
6.662
Deudores comerciales y otras ctas.a cobrar 778
Créditos a empresas del grupo y asociadas 1.597 6.441
Inversiones financieras 153 198
Depósitos formalizados 23
Pasivos financieros
9.597
30.151
Créditos de empresas del grupo 30.126
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a pagar 431
Deudas con entidades de crédito 9.164
Otros pasivos financieros 2
31-12-2022
111 de 139
9.5 Transferencias de activos financieros:
Ni en el año 2023 ni en el 2022 la Sociedad ha llevado a cabo transferencias de activos
financieros.
9.6 Activos cedidos y aceptados en garantía:
La Sociedad no ha cedido ni aceptado activos financieros en garantía.
9.7 Correcciones por deterioro del valor originadas por el riesgo de crédito:
Para cada clase de activos financieros, las variaciones derivadas de pérdidas por deterioro
registradas durante los ejercicios 2023 y 2022 han sido las siguientes:
Ejercicio 2023
Clases de Activos Financieros
Deterioro Acumulado al
Inicio del Ejercicio
Deterioro (Neto
Reversiones) Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro Acumulado al
Final del Ejercicio
Instrumentos de patrimonio -43 -12 -55
Deudores comerciales -2 -2
-45 -12 -57
Ejercicio 2022
Clases de Activos Financieros
Deterioro Acumulado al
Inicio del Ejercicio
Deterioro (Neto
Reversiones) Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro Acumulado al
Final del Ejercicio
Instrumentos de patrimonio -20 -23 -43
Deudores comerciales -22 20 -2
-42 -3 -45
Miles de Euros
Miles de Euros
No existen, a 31 de diciembre de 2023 y 2022, activos financieros vencidos o en mora, no
deteriorados, de carácter significativo.
9.8 Impago e incumplimiento de condiciones contractuales:
No ha habido impagos significativos ni incumplimientos de condiciones contractuales en los
activos y pasivos financieros de la Sociedad.
9.9 Deudas con características especiales:
CEVASA no tiene deudas con características especiales.
9.10 Contabilidad de coberturas:
Ni el ejercicio 2023 ni en el ejercicio 2022 se han contratado instrumentos de cobertura.
9.11 Valor razonable:
El valor razonable de los instrumentos financieros registrados en las cuentas de la Sociedad,
tanto a 31 de diciembre de 2023 como a 31 de diciembre de 2022 coincide con los importes
contabilizados.
9.12 Empresas del grupo, multigrupo y asociadas:
Se facilitan a continuación, diferentes informaciones sobre estas participaciones en fechas 31
de diciembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022:
112 de 139
Capital social
Reservas
Resultado
año 2023
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2023
Deterioro
Neto
Dependientes:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 96.508 6.349 2.646 107.502 33.099 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 542 -600 4.961 4.819 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 18.605 -245 19.360 19.334 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 21.978 -3.915 19.807 63.500 13.931 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 582 -55 827
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
Asociadas:
Denominación y
forma jurídica:
NiCRent Residencial, S.L.
63 50% 11.855 -61 11.857 6.002 -55 5.947
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en terceras
Denominación y
forma jurídica:
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
24.000 25% (*) -107 195 24.087
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A 4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
46.163 153.440 2.810 -600 22.453 232.094 77.185 -55 77.130
(*) Participación indirecta
INFORMACIÓN SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA EJERCICIO 2023
Sociedades:
% de
participación
Coste participación
a 31.12.2023
Totales:
113 de 139
Capital social
Reservas
Resultado
año 2022
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2022
Deterioro
Neto
Dependientes:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 88.320 10.703 -1.000 2.758 102.781 33.099 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 465 -400 5.084 4.819 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 15.703 2.902 19.605 19.334 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 18.665 2.972 17.048 56.485 13.931 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 595 -13 882
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
Asociadas:
Denominación y
forma jurídica:
NiCRent Residencial, S.L.
63 50% 11.900 -45 11.918 6.002 -43 5.959
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en terceras
Denominación y
forma jurídica:
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
24.000 25% (*) -56 -51 23.893
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A 4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
46.163 139.146 16.933 -1.400 19.806 220.648 77.185 -43 77.142
(*) Participación indirecta
Totales:
INFORMACIÓN SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA EJERCICIO 2022
Sociedades:
% de
participación
Coste participación
a 31.12.2022
114 de 139
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L., SBD Lloguer Social, S.A. y Cevasa Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U. están obligadas a auditar sus cuentas anuales del ejercicio 2023. En la
fecha de formulación de las presentes cuentas anuales todavía no se han emitido los
correspondientes informes de auditoría.
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. somete sus cuentas anuales a auditoría voluntaria,
aunque en la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales todavía no se ha emitido
el correspondiente informe de auditoría.
Los datos relativos a todas las Sociedades del Grupo han sido obtenidos de las cuentas
anuales no auditadas.
A 31 de diciembre de 2023 se ha dotado un deterioro en la participación que CEVASA posee
de NiCRent Residencial, S.L. de 12 mil euros, en base a los fondos propios de ésta a la
mencionada fecha, ascendiendo el deterioro acumulado a 55 mil euros (a 31 de diciembre de
2022 la dotación por deterioro registrado fue de 23 mil euros, ascendiendo el deterioro
acumulado a 43 mil euros).
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se han realizado compraventas de participaciones de
empresas del grupo y asociadas, ni se han realizado correcciones valorativas de las mismas,
salvo las relativas a empresas asociadas que se mencionan en los párrafos anteriores.
El detalle de los dividendos percibidos de las filiales durante el presente ejercicio y el ejercicio
anterior se encuentra en la nota número 24 de la presente memoria.
Ninguna de las sociedades anteriores cotiza en ningún mercado cotizado.
9.13 Información relacionada con la cuenta de pérdidas y ganancias y el patrimonio neto:
Respecto a los movimientos de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias relacionados con
Instrumentos Financieros:
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Participaciones en empresas del grupo y asociadas 3.165 2.538 12 23
Préstamos a/de empresas del grupo y asociadas 347 139 1.718 241
Activos financieros cartera de negociación 12 9
Intereses bancarios/bonificaciones bancarias 48 12 140 169
Total: 3.512 2.677 60 12 1.870 442
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Ingresos financieros Gastos
Cifra de negocios e calculados por aplicación del método financieros
ingresos financieros del tipo de interés efectivo y deterioros
115 de 139
9.14 Compromisos de inversiones en empresas asociadas
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en la nota 4.18 de
esta memoria, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso
público que allí se menciona, se han comprometido a través de la sociedad constituida al efecto
para participar en ese proyecto (NiCRent Residencial, S.L.) a aportar a HMB el capital
necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área
metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área
Metropolitana de Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a
desarrollar sean viables económicamente, como se prevé inicialmente. Dicho capital se estima
en 57,9 millones de euros. Como garantía de tal compromiso, en julio de 2021 NiCRent
Residencial,S.L, realizó un depósito de 3,1 millones de euros.
9.15 Otro tipo de información:
Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 no existían, ni se han formalizado durante esos
ejercicios, compromisos firmes de venta ni contratos de compra o venta de activos no
financieros, que de acuerdo con el apartado 4.6 de la norma de registro y valoración relativa a
instrumentos financieros, se reconozcan y valoren según lo dispuesto en dicha norma. Además
de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter sustantivo que
afecten a los activos financieros.
B) Información sobre la naturaleza y el nivel de riesgo procedente de instrumentos
financieros.
9.16 Información cualitativa y cuantitativa sobre el riesgo de crédito, riesgo de liquidez y riesgo
de mercado (riesgo de tipo de cambio, de tipo de interés y otros riesgos de precio):
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección
Financiera, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a
las variaciones en los tipos de interés y otros riesgos de precio, así como a los riesgos de
crédito y liquidez. A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a
la Sociedad:
- Riesgo de crédito: Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos
equivalentes en entidades financieras de elevado nivel crediticio.
- Riesgo de liquidez: Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos
de pago que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su
balance (317 miles de euros a 31/12/2023), así como de líneas de crédito por un total
disponible y no dispuesto a nivel de Grupo a 31/12/2023, de 10.444 miles de euros, cuyo
vencimiento se produce durante el ejercicio 2024 y se prevé renovar a su vencimiento.
- Riesgo de mercado: El mayor riesgo para la Sociedad y sus sociedades participadas, directa
o indirectamente, al 31 de diciembre de 2023, se corresponde con la incertidumbre todavía
existente respecto a la evolución del conflicto bélico de Ucrania y sus consecuencias en la
economía y mercados financieros y de activos inmobiliarios.
116 de 139
C) Fondos propios
9.17 Número de acciones o participaciones en el capital y valor nominal de cada una de ellas,
distinguiendo por clases, así como los derechos otorgados a las mismas y las restricciones que
puedan tener. También, en su caso, se indicará para cada clase los desembolsos pendientes,
así como la fecha de exigibilidad. Esta misma información se requerirá respecto a otros
instrumentos de patrimonio distintos del capital:
El capital social de la Sociedad a 31 de diciembre de 2023, íntegramente desembolsado,
asciende a 6.976 miles euros, compuesto por 23.253.800 acciones ordinarias. La totalidad de
las acciones están representadas por anotaciones en cuenta y tienen un valor nominal de 0,3
euros cada una.
9.18 Ampliaciones y reducciones de capital, ampliación de capital en curso indicando el número
de acciones o participaciones a suscribir, su valor nominal, la prima de emisión, el desembolso
inicial, los derechos que incorporarán y restricciones que tendrán; así como la existencia o no
de derechos preferentes de suscripción a favor de socios, accionistas u obligacionistas; y el
plazo concedido para la suscripción:
Ni en el ejercicio 2023 ni el 2022 se han hecho ampliaciones ni reducciones de capital.
9.19 Importe del capital autorizado por la junta de accionistas para que los administradores lo
pongan en circulación, indicando el periodo al que se extiende la autorización:
El Consejo de Administración de CEVASA no tiene autorización de la Junta General para
realizar aumentos en el capital social y poner nuevas acciones en circulación.
9.20 Derechos incorporados a las partes de fundador, bonos de disfrute, obligaciones
convertibles e instrumentos financieros similares, con indicación de su número y de la
extensión de los derechos que confiere:
No existen derechos de tal clase.
9.21 Circunstancias específicas que restringen la disponibilidad de las reservas:
Las reservas con algún tipo de limitación legal en cuanto a su disponibilidad son las siguientes:
Reserva legal: Salvo lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital y de acuerdo con el
artículo 214 de la misma ley, sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas.
Aunque el saldo contabilizado en esta cuenta a 31 de diciembre de 2023 es de 1.658 miles de
euros, el total indisponible es de 1.395 miles de euros.
Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la
disposición de sus reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas
que se mantienen en autocartera. El importe de esta limitación es de 698 miles de euros. Los
movimientos durante el presente ejercicio se deben a adquisiciones por un coste de 36 miles
de euros, a ventas por un coste de 35 miles de euros y a entregas correspondientes a
remuneraciones basadas en acciones propias del ejercicio anterior por 16 miles de euros (ver
nota 18 de la presente memoria).
117 de 139
Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a
cabo acogiéndonos a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades
Anónimas de 17.07.1951, hoy derogada. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la
citada Ley, no se requería el cumplimiento de los requisitos del art. 98 de la misma, era
obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva legal, por el importe
nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta reserva asciende a 2.070
miles de euros.
Reserva art. 167 del Texto Refundido de la pasada Ley Sociedades Anónimas y art. 335 c) de
la Ley de Sociedades de Capital: La disposición de estas reservas debe cumplir ciertos
requisitos y recoge el importe de las reducciones de capital realizadas con cargo a reservas
libres, vía amortización de acciones de la autocartera, a partir de la entrada en vigor del texto
refundido de la anterior Ley de Sociedades Anónimas y de la actual Ley de Sociedades de
Capital. En estos casos, el importe del valor nominal de las acciones amortizadas debe
destinarse a esta reserva, de la que solo será posible disponer con los mismos requisitos que
los exigidos para la reducción del capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende
a 1.739 miles de euros.
9.22 Número, valor nominal y precio medio de adquisición de las acciones o participaciones
propias en poder de la Sociedad o de un tercero que obre por cuenta de ésta, especificando su
destino final previsto e importe de la reserva por adquisición de acciones de la Sociedad
dominante:
El 31 de diciembre de 2023 la Sociedad era titular de 98.177 acciones propias, adquiridas por
un total de 698 miles de euros (713 miles de euros a 31 de diciembre de 2022), lo que
representa un coste medio de adquisición de 7,11 euros/acción y un porcentaje del 0,42%
sobre el capital social de la Sociedad.
La variación del epígrafe “Acciones y participaciones en patrimonio propias” durante los años
2023 y 2022 es el siguiente:
Saldo a 01.01.2023 Adquisiciones
Enajenaciones/
entregas
Saldo a 31.12.2023
713 36 -51 698
Saldo a 01.01.2022 Adquisiciones Enajenaciones Saldo a 31.12.2022
718 28 -33 713
En la Junta General de 14 de junio de 2022 se autorizó al Consejo de Administración, durante
un plazo de 5 años, a adquirir acciones propias, siempre que no se supere en autocartera el
10% del capital social, a unos precios máximo y mínimo del 115% y 85% de su valor de
cotización en la fecha de adquisición, respectivamente.
118 de 139
En el ejercicio 2023, la Sociedad ha adquirido 5.553 acciones propias por un total de 36 miles
de euros (6,47 euros de coste medio unitario de adquisición), ha vendido 4.876 acciones
propias por un coste de 35 miles de euros y ha entregado al Consejero Delegado 2.200
acciones por un coste de 16 miles de euros.
En el ejercicio 2022, la Sociedad adquirió 4.053 acciones propias por un total de 28 miles de
euros (7,01 euros de coste medio unitario de adquisición) y vendió 4.668 acciones propias por
un coste de 33 miles de euros.
9.23 La parte de capital que, en su caso, es poseído por otra empresa, directamente o por
medio de sus filiales, cuando sea igual o superior al 3%:
Según las informaciones facilitadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), al
31 de diciembre de 2023, las personas y sociedades con un porcentaje de participación en el
capital social de la Sociedad superior al 3%, directo o indirecto, se detallan en el siguiente
cuadro:
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL
16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,58%
6,58%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
67,06% 25,32% 92,37%
%
participación
directa
%
participación
indirecta
% TotalDenominación del partícipe
9.24 Acciones de la Sociedad admitidas a cotización:
A 31 de diciembre de 2023 y a 31 de diciembre de 2022, la totalidad de acciones que integran
el capital social de la Sociedad estaban admitidas a negociación en el mercado continuo. Lo
siguen estando en la fecha de formulación de las cuentas anuales.
9.25 Opciones emitidas u otros contratos por la Sociedad sobre sus propias acciones, que
deban calificarse como fondos propios, describiendo sus condiciones e importes
correspondientes:
CEVASA no tiene formalizados contratos ni ha emitido opciones sobre sus acciones que
pudieran calificarse como fondos propios.
9.26 Circunstancias específicas relativas a subvenciones, donaciones y legados otorgados por
socios o propietarios:
Ni en los ejercicios 2023 ni 2022 y tampoco en los anteriores la Sociedad ha recibido ninguna
subvención, donación o legado de sus accionistas.
119 de 139
10. EXISTENCIAS
La Sociedad no tiene registradas existencias ni a cierre del presente ejercicio ni a cierre del
ejercicio anterior.
11. MONEDA EXTRANJERA
Ni al cierre del ejercicio 2023 ni al cierre del 2022 existían saldos en moneda extranjera ni se
habían realizado transacciones en monedas distintas al euro en ninguno de los años citados.
12. SITUACIÓN FISCAL
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas al 31 de diciembre
de 2023 y a 31 de diciembre de 2022 es la siguiente:
Hacienda Pública deudora por I.S. 6.530
Hacienda Pública por devolución de impuestos(IBI) 36
Total:
6.566
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 59
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 110
Organismos de la Seguridad Social acreedores 27
Total: 196
Ejercicio 2023
Hacienda Pública deudora por I.S. 6.259
Total:
6.259
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 72
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 107
Organismos de la Seguridad Social acreedores 22
Total: 201
Ejercicio 2022
A 31 de diciembre de 2023, el importe que totaliza el concepto Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2023 y 2022, por 2.411 miles de euros y 4.119 miles de euros,
respectivamente.
A 31 de diciembre de 2022, el importe que totaliza el concepto Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2022 y 2021, por 4.112 miles de euros y 2.147 miles de euros
(incluyendo el importe asumido de la fusión de CEVASA HOTELES, S.A. en el ejercicio 2021),
respectivamente.
120 de 139
A) Impuesto sobre Sociedades
12.1 Conciliación del importe neto de ingresos y gastos del ejercicio con la base imponible del
Impuesto sobre Sociedades (I.S.):
Saldo de ingresos y gastos del ejercicio: 1.749
Impuesto sobre Sociedades: -436
(1) Diferencias Permanentes:
con origen en el ejercicio:
- Dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación -3.006
- Gastos fiscalmente no deducibles 83
- Resultados directamente imputados a reservas y computables -2
(2) Diferencias Temporarias:
con origen en el ejercicio:
- Remuneraciones a largo plazo 65
- Eliminación rtdos. operaciones intragrupo (consolidación fiscal) -348
con origen en ejercicios anteriores:
- Recuperación deterioro de las inversiones inmobiliarias 23
- Limitación deducción gtos.amortización años 2013 y 2014 -34
Base imponible individual dentro del grupo fiscal
-1.906
(resultado fiscal)
Miles de euros
Cuenta de Pérdidas y
Ganancias
Ingresos y gastos
directamente imputables al
A continuación, se detalla el cálculo de la cuota a ingresar/devolver en concepto de Impuesto
sobre Sociedades del ejercicio 2023:
Base imponible del ejercicio 2023 al 25% (negativa)
-1.906
Cuota íntegra 25% s/base imponible (negativa)
-477
(-) Retenciones y pagos a cuenta
1.906
(-) Deducción por donaciones a entidades Ley 19/2002, 23 de diciembre
28
Miles de euros
Importe a devolver -2.411
12.2 Desglose del gasto o ingreso por impuestos sobre beneficios:
Todos los resultados obtenidos por la Sociedad corresponden a operaciones continuadas.
El total del ingreso contabilizado por Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2023 se desglosa
de la siguiente manera:
121 de 139
Corriente
Diferido
Total
(1) Beneficio del ejercicio antes de Impuestos
1.313
(2) Gasto por Impuesto sobre beneficio antes de aplicación diferencias ((1)*0,25)
328 328
Variaciones del gasto por Impuesto sobre Sociedades por:
(3) Eliminaciones permanentes por gastos fiscalmente no deducibles
21 21
(4) Exención doble imposición dividendos internos
-751 -751
(5) Eliminaciones derivadas de la consolidación fiscal
- Otras eliminaciones
-87 87
(6) Por ingresos y gastos del ejercicio 2022 no computables o deducibles en el ejercicio, e
ingresos y gastos de otros ejercicios computables o deducibles en el ejercicio 2023
(diferencias temporarias)
- Remuneraciones a largo plazo
16 -16
- Recuperación gastos de amortización no deducibles ejercicios 2013 y 2014
-9 9
- Recuperación deterioro de las inversiones inmobiliarias
6 -6
(7) Reducciones y deducciones
- Deducción por donaciones a entidades Ley 49/2002, de 23 de diciembre
-27 -27
- Deducción diferencial tipo impositivo recuperación gastos de amortización
2 -2
Importe por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2023 (2+3+4+5+6+7) -501 72 -429
Gasto diferido ejercicio anterior
-7 -7
Total gasto (-) ó ingreso (+) por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2023: -501 65 -436
Miles de euros
Gasto por Impuesto s/Sociedades 2023
12.3 Detalle de los impuestos diferidos, distinguiendo entre activos (diferencias temporarias,
créditos por bases imponibles negativas y otros créditos) y pasivos (diferencias temporarias):
Las partidas de mayor relevancia contabilizadas como impuestos diferidos son:
A) Activos
En la fecha de cierre del ejercicio 2023, CEVASA tiene registrados los siguientes activos por
impuesto sobre sociedades diferido:
- 11 miles de euros como consecuencia de la limitación temporal de la deducibilidad de las
amortizaciones, generados en los ejercicios 2013 y 2014.
- 180 miles de euros, como consecuencia de la no deducción temporal en el Impuesto sobre
Sociedades de las remuneraciones/retribuciones a largo plazo.
- 137 miles de euros como consecuencia de la no deducción temporal en el Impuesto sobre
Sociedades del deterioro de las inversiones inmobiliarias.
B) Pasivos
Se registran 473 miles de euros en concepto de impuesto diferido, originados por la eliminación
de resultados en operaciones internas, en aplicación del régimen de consolidación fiscal que
aplica la Sociedad y su Grupo.
12.4 El importe de las diferencias temporarias imponibles por inversiones en dependientes,
asociadas y negocios conjuntos cuando no se haya registrado en balance el correspondiente
pasivo por impuesto diferido, en los términos señalados en la norma de registro y valoración:
En el balance no se han originado diferencias temporarias imponibles procedentes de
inversiones en sociedades dependientes, asociadas ni en negocios conjuntos.
122 de 139
12.5 El importe de los activos por impuesto diferido, indicando la naturaleza de la evidencia
utilizada para su reconocimiento, incluida, en su caso, la planificación fiscal, cuando la
realización del activo depende de ganancias futuras superiores a las que corresponden a la
reversión de las diferencias temporarias imponibles, o cuando la empresa haya experimentado
una pérdida, ya sea en el presente ejercicio o en el anterior, en el país con el que se relaciona
el activo por impuesto diferido:
Se comenta en la nota 12.3 A) del presente informe.
Los activos por impuesto diferido de la Sociedad no generarán ganancias futuras superiores a
las que corresponden a la reversión de las diferencias temporarias imponibles.
12.6 Naturaleza, importe y compromisos adquiridos en relación con los incentivos fiscales
aplicados durante el ejercicio:
Durante el ejercicio 2023 no se han aplicado incentivos fiscales relevantes.
12.7 Impuesto a pagar en las distintas jurisdicciones fiscales:
La Sociedad paga el Impuesto sobre Sociedades en una única jurisdicción fiscal, el territorio
español.
12.8 Diferencias permanentes señalando su importe y naturaleza:
Las diferencias permanentes en el ejercicio 2023 han sido de 83 mil euros en concepto de
gastos no deducibles por donaciones. Por otro lado, se han originado diferencias permanentes
por los dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación por 3.006 mil euros, y 2 mil
euros en concepto de resultados imputados directamente a reservas por la venta de acciones
propias.
12.9 Cambios en los tipos impositivos aplicables respecto a los del ejercicio anterior y sus
efectos en los impuestos diferidos registrados en ejercicios anteriores:
Para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022 el tipo
impositivo ha sido del 25%. Los créditos fiscales a favor de la Sociedad se encuentran
reconocidos al 25%.
12.10 Información relativa a las provisiones derivadas del Impuesto sobre Sociedades, así
como sobre las contingencias de carácter fiscal y sobre acontecimientos posteriores al cierre
que supongan una modificación de la normativa fiscal que afecta a los activos y pasivos
fiscales registrados. Ejercicios pendientes de comprobación:
Desde el cierre del ejercicio no ha habido cambios en la normativa que afecte al importe
provisionado como Impuesto sobre Sociedades devengado.
12.11 Cualquier otra circunstancia de carácter sustantivo en relación con la situación fiscal:
Desde el ejercicio fiscal 2010 la Sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades en régimen
consolidado con las siguientes sociedades de su Grupo: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.;
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. y Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. A partir de 1
de enero de 2015 se incorporaron al grupo fiscal las sociedades SBD Lloguer Social, S.A. y
Projectes y Construcció Social a Sabadell, S.L.
123 de 139
CEVASA tiene pendientes de inspección las liquidaciones por el Impuesto de Sociedades de
los ejercicios 2019 a 2023. No se espera que se devenguen pasivos de consideración
adicionales a los que se encuentran registrados por la Sociedad como consecuencia de
eventuales inspecciones.
C) Otros tributos
12.12 Otras circunstancias de carácter significativo en relación con otros tributos; en particular
cualquier contingencia de carácter fiscal, así como los ejercicios pendientes de comprobación:
CEVASA tiene pendientes de inspección los ejercicios 2020 a 2023 para todos los otros
impuestos que le son aplicables. No se espera que se devenguen pasivos adicionales de
consideración para la Sociedad como consecuencia de eventuales inspecciones.
13. INGRESOS Y GASTOS
13.1 Desglose de las partidas de la cuenta de pérdidas y ganancias ”Consumo de mercaderías”
y ”Consumo de materias primas y otras materias consumibles”, distinguiendo entre compras y
variación de existencias:
Los 4 mil euros que aparecen en la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de 2023
(2 mil euros en ejercicio anterior) como “Consumo de otros aprovisionamientos” corresponden a
consumibles de informática.
13.2 Gastos de personal y desglose de la partida de la cuenta de pérdidas y ganancias “Cargas
sociales”, distinguiendo entre aportaciones y dotaciones para pensiones y otras cargas
sociales:
La distribución del coste de personal de los ejercicios 2023 y 2022, por conceptos, es la
siguiente:
2023 2022
Sueldos, salarios y retribuciones a consejeros ejecutivos 1.263 1.214
Cargas sociales por Seguridad Social 265 237
Retribuciones al consejero ejecutivo liquidadas con instrumentos
de patrimonio 24 16
Otros gastos sociales 37 25
Dietas y Atenciones Estatutarias al Consejo de Administración 361 334
Importes devengados 1.950 1.826
Retribuciones a largo plazo mediante
sistemas de aportación definida
35 32
Planes de empleo simplificados 4 10
Premios por permanencia
al Consejo de Administración 30 20
Importes provisionados
69 62
TOTAL 2.019 1.888
El importe registrado como planes de empleo simplificados se detalla en la nota 14 B) de la
presente memoria.
124 de 139
13.3 Importe de la venta de bienes y prestación de servicios producidos por permuta de bienes
y no monetarios y servicios:
Todas las contraprestaciones relacionadas con los servicios prestados por la Sociedad han
sido monetarias.
13.4 Información acerca de otros gastos de explotación:
“Otros gastos de explotación" se desglosan de la siguiente forma:
2023
2022
Alquileres y rentings
43 43
Conservación de edificios.
3 9
Mantenimiento equipos informáticos
129 127
Servicios de profesionales independientes
394 374
Seguros
65 60
Servicios bancarios
10 25
Publicidad y propaganda
5 0
Suministros: Agua, electricidad. y otros.
26 30
Otros gastos y servicios
291 284
Total servicios exteriores
966 952
Tributos varios
60 20
(+/-) Pérdidas deterioro y variac.provisiones por operac.comerciales
0 -20
Total
1.026
952
13.5 Desglose de los ingresos devengados durante el ejercicio
Durante los ejercicios 2023 y 2022 los ingresos devengados se encuentran registrados en los
conceptos siguientes:
Concepto
2023 2022
Importe neto de la cifra de negocios:
6.274
4.548
Prestación servicios de gestión
2.579
1.727
Ingresos procedentes de alquileres de locales
183
144
Dividendos empresas del grupo
3.165
2.538
Ingresos devengados procedentes de financiación a empr. grupo
347
139
Otros ingresos de explotación:
7
5
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
7
5
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado:
0
11
Reversión del deterioro
0
11
Otros resultados:
68
0
Ingresos financieros:
60
12
Ingresos de valores negociables y otros
48
12
Ingresos por variación de valor razonable en instrumentos financieros
12
0
Total:
6.409
4.576
INGRESOS
125 de 139
14. PROVISIONES Y CONTINGENCIAS
A) Provisiones a largo plazo
14.1 Análisis del movimiento del balance durante el ejercicio:
A 01.01.2023
Dotaciones o
Aplicaciones
Cancelaciones y
variaciones
A 31.12.2023
Provisión por otras responsabilidades
29 -29 0
Provisión premios por permanencia
650 30 680
Provisión retribuciones a largo plazo
198 35 17 250
Total: 877 65 -12 930
A 01.01.2022
Dotaciones o
Aplicaciones
Cancelaciones y
variaciones
A 31.12.2022
Provisión por otras responsabilidades
29 29
Provisión premios por permanencia
630 20 650
Provisión retribuciones a largo plazo
184 32 -18 198
Total: 843 52 -18 877
Los importes provisionados se detallan en la nota 14.3.
14.2 Información acerca del aumento, durante el ejercicio, en los saldos actualizados al tipo de
descuento por causa del paso del tiempo, así como el efecto que haya podido tener cualquier
cambio en el tipo de descuento:
Ni en el ejercicio 2023 ni en el 2022 se produjeron variaciones en los importes provisionados
derivados del simple transcurso del tiempo o por modificaciones en las tasas de descuento.
14.3 Una descripción de la naturaleza de la obligación asumida:
La provisión por “Otras responsabilidades” corresponde a posibles reclamaciones de terceros.
Las obligaciones asumidas por los conceptos de “Provisión premios de permanencia” y
“Provisión retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección” se describen en la nota 4.14 de esta
memoria.
Respecto a la provisión por retribuciones futuras al Consejo de Administración, en concepto de
dotaciones al fondo para premios de permanencia se tienen dotados a 31 de diciembre de
2023 680 miles de euros. Estos premios serán percibidos en las fechas indeterminadas en que
los consejeros cesen en sus cargos.
La provisión por retribuciones a largo plazo a los miembros de la Alta Dirección, en concepto de
aportaciones a un fondo de pensiones mediante sistemas de aportación definida, se detalla en
la nota 17 de la presente memoria.
126 de 139
14.4 Una descripción de las estimaciones y procedimientos de cálculo aplicados para la
valoración de los correspondientes importes, así como de las incertidumbres que pudieran
aparecer en dichas estimaciones. En su caso, se justificarán los ajustes que haya procedido
realizar:
Respecto al fondo para premios por permanencia en favor de los miembros del Consejo y las
retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección, queda indeterminado tanto su efectivo devengo
como el momento de su pago.
En la fecha del cierre de cada ejercicio se dotan dichas provisiones por los importes en que se
estima que deben realizarse en función de los acuerdos adoptados en su día por el Consejo de
Administración, en el marco de la política de retribuciones a favor de miembros del Consejo y
de la Alta Dirección.
Respecto a las últimas, en los ejercicios 2023 y 2022 se produjeron pequeñas variaciones en
los importes previamente provisionados (aumento en 17 mil euros en 2023 y disminución en 18
miles de euros en 2022) como consecuencia de la naturaleza de estas retribuciones a largo
plazo. Si se llegan a cumplir todos los condicionantes para ello, los importes que se abonarían
se corresponderán con el valor liquidativo de los fondos de inversión en el que se invierten las
aportaciones al fondo de pensiones. Este valor depende del valor de mercado de los activos
financieros que lo componen y está sujeto a variaciones de valor.
14.5 Indicación de los importes de cualquier derecho de reembolso, señalando las cantidades
que, en su caso, se hayan reconocido en el activo de balance por estos derechos:
No existen derechos de reembolso, totales o parciales, en caso de hacer efectivos los importes
provisionados.
B) Provisiones a corto plazo
El Convenio de la construcción establece para el presente ejercicio y siguientes, que una parte
de la subida salarial se materializará en una aportación al Plan de Pensiones de Ocupación
Sectorial de la Construcción. Los procedimientos para las aportaciones a este plan de empleo
simplificado se han acabado de definir recientemente, con lo que próximamente se depositarán
en la entidad designada para ello (VidaCaixa). Al cierre de los ejercicios 2023 y 2022 la
Sociedad ha calculado el importe devengado para cada ejercicio que deberá desembolsar en el
corto plazo por este concepto (4 y 10 mil euros, respectivamente), y lo ha registrado contra
gastos de personal (ver nota 13.2).
C) Contingencias
Los Administradores de las Sociedad estiman que no existen contingencias significativas para
la Sociedad.
15. NOTA SOBRE EL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
El Estado de Flujos de Efectivo informa sobre el origen y la utilización de los activos monetarios
representativos de efectivo y otros activos líquidos equivalentes, clasificando los movimientos
por actividades e indicando la variación neta de dicha magnitud en el ejercicio.
127 de 139
Se entiende por efectivo y otros activos líquidos equivalentes, los que como tales figuran en el
epígrafe del activo del balance.
El Estado de Flujos de efectivo se ha elaborado por el método indirecto, de acuerdo con los
criterios señalados en las normas en vigor de elaboración de las cuentas anuales.
El importe reflejado como cobros (pagos) por Impuesto sobre Sociedades contempla los pagos
a cuenta efectivamente realizados por la Sociedad correspondientes al Grupo consolidado.
16. INFORMACIÓN SOBRE EL MEDIO AMBIENTE
La Sociedad no desarrolla ninguna de las actividades con impacto medioambiental importante,
y que se relacionan en la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental,
a la que hace referencia el RD 1.514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan
General de Contabilidad. Por esta razón, en las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio
2023 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia.
La Sociedad cumple con toda la normativa medioambiental que le es de aplicación,
incorporando en lo posible y en la medida que económicamente le es posible, instalaciones
encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental.
17. RETRIBUCIONES A LARGO PLAZO AL PERSONAL
A 31 de diciembre de 2023 se tienen provisionadas retribuciones a largo plazo al personal de
Alta Dirección, por aportaciones a fondos de pensiones que únicamente se harán efectivas en
la fecha en que se alcance la edad de jubilación, y que ascienden en la mencionada fecha a
250 miles de euros. El importe provisionado en el ejercicio 2023 fue de 35 miles de euros y de
32 miles de euros en 2022. Ver nota 14.3 de la presente memoria.
18. TRANSACCIONES CON PAGOS BASADOS EN INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO
Durante el ejercicio 2022 se acordó una nueva retribución al Consejero Delegado, para los
ejercicios 2022 y siguientes, consistente en la entrega de acciones propias. Para el ejercicio
2023 las acciones cedidas ascienden a 3.300 (2.200 en ejercicio anterior); el valor razonable de
las mismas a la fecha del acuerdo asciende a 24 mil euros (16 mil euros en ejercicio anterior), y
han sido efectivamente entregadas en enero de 2024 (las acciones cedidas en ejercicio anterior
fueron efectivamente entregadas en enero de 2023).
Adicionalmente, en el ejercicio 2023 se ha aprobado el establecimiento de un plan de
incentivos a largo plazo mediante la entrega de acciones de la Sociedad, cuyos beneficiarios
serán determinados directivos de la Sociedad y su Grupo, incluyendo al Consejero Delegado.
Este plan será objeto de liquidación y pago único al concluir el ejercicio cerrado a 31 de
diciembre de 2028. A 31 de diciembre de 2023 no se ha registrado provisión alguna por este
concepto, en función de las condiciones establecidas para devengar estos incentivos. En el
Informe Anual de Retribuciones que forma parte del Informe de gestión se detallan las
condiciones que deben darse para devengar derechos por los directivos afectados.
128 de 139
19. SUBVENCIONES, DONACIONES Y LEGADOS
Durante los ejercicios 2023 y 2022 la Sociedad no ha recibido subvenciones, ni donaciones ni
legados.
20. COMBINACIONES DE NEGOCIOS
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se ha llevado a cabo ninguna combinación de negocios.
21. NEGOCIOS CONJUNTOS
En los apartados 4.18 y 9.12 de esta memoria se informa detalladamente de la participación de
la Sociedad en NiCRent Residencial, S.L., sociedad en la que CEVASA participa
conjuntamente con Neinor Homes, S.L.
22. ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA Y OPERACIONES
INTERRUMPIDAS
No ha habido operaciones interrumpidas durante los ejercicios 2023 y 2022, considerando
como operación interrumpida o en discontinuidad una línea de negocio que se ha decidido
abandonar y/o enajenar cuyos activos, pasivos y resultados pueden ser distinguidos
físicamente, operativamente y a efectos de información financiera.
23. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE
Tras la fecha de cierre del ejercicio, no se han producido hechos que puedan afectar a las
presentes cuentas anuales.
24. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS
1) OPERACIONES REALIZADAS EN LOS EJERCICIOS 2023 Y 2022:
A) Realizadas con sociedades filiales y asociadas
A.I) Con base contractual:
Los contratos operativos que CEVASA tiene formalizados con sociedades filiales o asociadas,
son los siguientes:
- Contrato marco de prestación de servicios de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las
empresas del Grupo CEVASA a excepción de las asociadas. Regula la prestación de
los siguientes servicios de CEVASA a sus sociedades filiales:
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Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
Asistencia financiera legal.
Servicios de gestión administrativa y contable.
Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
Servicios de gestión del personal.
Servicios de asesoría legal.
Servicios informáticos.
- Contrato de gestión patrimonial de activos y pasivos, de fecha 9 de febrero de 2005,
entre CEVASA y la que era (hasta el 21 de noviembre de 2014) sociedad asociada
SBD Lloguer Social, S.A. Regula la prestación de servicios a dicha sociedad,
relacionados con su parque de viviendas en alquiler. Durante el ejercicio 2023
CEVASA facturó por dichos servicios un total de 316 miles de euros (272 miles de
euros en 2022).
- Contrato marco de prestación de garantías, firmado el 1 de enero de 2007 entre todas
las empresas del Grupo CEVASA. Regula la prestación de garantías entre las
sociedades del Grupo y su remuneración.
Con base a este contrato CEVASA avala en 4 préstamos hipotecarios a su filial
CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. El importe medio pendiente de devolución de
dichos préstamos durante el año 2023 fue de 7.814 miles de euros (8.739 miles de
euros en 2022).
Adicionalmente CEVASA avaló en el ejercicio 2023 a SBD Lloguer Social, S.A. en dos
préstamos hipotecarios con un saldo medio dispuesto de 25.950 miles de euros
(28.065mismo importe en 2022).
- Contrato marco de financiación, de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las empresas
del Grupo CEVASA a excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. Regula las condiciones de realización de préstamos entre las
empresas del Grupo y su remuneración.
- Contrato de préstamo entre SBD Lloguer Social, S.A. y CEVASA, en virtud del cual
CEVASA recibe préstamos de su filial.
- Contrato de alquiler de oficina, de fecha 1 de octubre de 2006 entre CEVASA y
CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., arrendataria la primera de dos plantas de
oficinas propiedad de la segunda.
- Contrato marco de financiación entre la sociedad asociada NiCRent Residencial, S.L. y
CEVASA, de fecha 21 de junio de 2021.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de
mercado.
Las cuentas de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2023 y 2022 muestran el efecto de las
operaciones intragrupo realizadas en dichos ejercicios:
130 de 139
Tipo de operación
Contrapartida
Ingreso
del ejercicio
Gasto
del ejercicio
Ingreso
del ejercicio
Gasto
del ejercicio
Prestación de servicios
P1 1.481 164 1.039 144
P2 489 29 254 29
CP 293 151
SBD 316 3 272 3
Por préstamos intragrupo
P1 704 138
y a empresas asociadas
P2 164 59
CP 114 64
SBD 1.013 103
PC 1
NC 69 16
Total: 2.926 1.914 1.855 417
P1: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. SBD: SBD Lloguer Social, S.A.
P2: Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. NC: NiCRent Residencial, S.L.
CP: Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. PC: Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
2023 2022
A.II) Dividendos percibidos:
Los dividendos recibidos por CEVASA de sus filiales, en los ejercicios 2023 y 2022, son los
siguientes:
Filial Tipo Importe Tipo Importe
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L.U. Con cargo a reservas voluntarias 2.500 A cuenta 2022 1.000
Complementario 2021 1.036
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L.U. A cuenta 2023 600 A cuenta 2022 400
Complementario 2022 65 Complementario 2021 102
Total: 3.165 Total: 2.538
2023 2022
B) Remuneraciones a la Alta Dirección y al Consejo de Administración:
Tienen la consideración de operaciones vinculadas las remuneraciones al equipo directivo y a
los miembros del Consejo de Administración.
A continuación, se adjunta un cuadro con las remuneraciones reconocidas a favor de dichas
personas en los ejercicios 2023 y 2022:
131 de 139
2023
2022
Remuneración Consejo de Administración
(incluye al Consejero Delegado):
610 583
Retribución fija y variable 226 237
Remuneraciones en acciones propias 24 16
Dietas 146 148
Atenciones estatutarias 214 182
Remuneración Alta Dirección (distinta del
Consejero Delegado):
338 327
Alta Dirección
338
327
Total CEVASA
948
910
En la fecha de cierre de los ejercicios 2023 y 2022 el Consejo de Administración de la sociedad
estaba formado por 8 miembros (6 hombres y 2 mujeres). Adicionalmente, la Alta Dirección
estaba formada por el Consejero Delegado y 2 directivos.
Adicionalmente a los importes devengados por el Consejo de Administración, la dotación a la
provisión por premios de permanencia en el ejercicio 2023 ha sido de 30 miles de euros,
quedando la dotación acumulada en un total de 680 miles de euros a 31 de diciembre de 2023.
La dotación en el ejercicio 2022 fue de 20 miles de euros.
Durante los años 2023 y 2022 CEVASA no ha satisfecho importe alguno ni en concepto de
anticipos ni en concepto de préstamos, al equipo directivo y a los miembros del Consejo de
Administración.
C) Realizadas con sociedades vinculadas a accionistas significativos y consejeros y
personas, físicas o jurídicas, con ellos vinculadas
Durante los ejercicios 2023 y 2022 los miembros del Consejo de Administración y personas
vinculadas a ellos no han realizado con la Sociedad operaciones ajenas al tráfico ordinario o en
condiciones distintas a las de mercado. Las operaciones corrientes realizadas se detallan a
continuación.
En el año 2023 la empresa Montania Creative, S.L., propiedad de un accionista y directivo de
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (D. Albert Víctor Vaqué), prestó servicios de
publicidad y marketing a la misma. Los importes totales facturados a CEVASA por dicha
Sociedad ascendieron a 68 miles de euros en el ejercicio 2023. En el año 2022 la empresa
Montania Creative, S.L. prestó servicios a CEVASA por un importe total de 58 miles de euros.
Durante el año 2022 la Sociedad mantuvo un préstamo corporativo con Banco Santander, S.A.,
accionista significativo, con vencimiento diciembre 2022. Los intereses devengados durante el
ejercicio 2022 ascendieron a 12 miles de euros.
132 de 139
Adicionalmente, Banco Santander, S.A. tiene concedida a la Sociedad una línea de crédito de
6.000 miles de euros, dispuesta a 31 de diciembre de 2023 en 1.245 miles de euros (5.125
miles de euros a 31 de diciembre de 2022). Los intereses devengados en el 2023 ascendieron
a 66 miles de euros (72 miles de euros en 2022).
Asimismo, Banco Santander, S.A. tiene prestados 2 avales urbanísticos a la Sociedad por un
conjunto de 517 miles de euros a cierre del ejercicio 2023 (mismo importe a cierre de 2022),
que han supuesto unos gastos por comisiones de 6 miles de euros en ambos ejercicios.
D) Pagos de dividendos a partes vinculadas
En el año 2023, la Sociedad Dominante ha distribuido un dividendo a sus accionistas de 5.789
miles de euros. En el año 2022 se pagó un dividendo por 4.631 miles de euros.
E) Modificación o resolución de contratos
Durante los ejercicios 2023 y 2022 la Sociedad no ha llevado a cabo conclusiones,
modificaciones o extinciones anticipadas de contratos ajenos al tráfico ordinario de la Sociedad
con cualquiera de sus socios o Administradores o persona que actúe por cuenta de ellos.
2) SALDOS CON PARTES VINCULADAS EN LAS FECHAS DE CIERRE DE LOS
EJERCICIOS 2023 Y 2022:
Son los siguientes:
Saldos deudores Saldos acreedores Saldos deudores Saldos acreedores
Clientes empresas grupo y asociadas
1.263 402
Deudores empresas del grupo
185 343
Proveedores empresas grupo
31 19
Acreedores empresas del grupo
22
Préstamos a empresas grupo a largo plazo
8.865 6.441
Préstamos a empresas asociadas a corto plazo
1.652 1.597
Préstamos de empresas grupo a largo plazo
43.236 30.126
Atenciones estatutarias
214 182
Provisiones por premios permanencia
680 650
Provisiones por retribuciones a largo plazo
250 198
Préstamos con ent.de crédito a corto plazo
Línea de crédito dispuesta
1.245 5.125
Totales:
11.965 45.678 8.783 36.300
2023 2022
133 de 139
3) INFORMACIÓN RELATIVA A CONFLICTOS DE INTERESES DE LOS MIEMBROS
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
A los efectos previstos en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital se informa que
durante el ejercicio 2023 y hasta la fecha de emisión de este informe, los miembros del
Consejo de Administración no han comunicado al Consejo de Administración ninguna situación
de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas, pudieran tener con el interés
de la Sociedad que la comunicada en CEVASA por el consejero dominical en representación
del Banco de Santander con ocasión de la línea de crédito existente de 6.000 miles de euros
(ver nota 24.1 C).
25. OTRA INFORMACIÓN
RECURSOS HUMANOS DE LA SOCIEDAD
La distribución del personal de la Sociedad, por sexos y categorías al cierre de los ejercicios
2023 y 2022 es la siguiente:
Hombres
Mujeres
Total
Hombres
Mujeres
Total
Alta dirección
2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento y otros mandos intermedios
5 4 9 5 4 9
Personal técnico titulado, gestores
comerciales y administrativos
3 5 8 4 4 8
Total: 10 9 19 11 8 19
Personal al cierre
31/12/2023 31/12/2022
El detalle del número medio de personas empleadas, tomando como referencia la jornada
completa, en los ejercicios 2023 y 2022 es el siguiente:
Hombres
Mujeres
Total
Hombres
Mujeres
Total
Alta dirección
2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento y otros mandos intermedios
5,00 4,00 9,00 5,25 3,75 9,00
Personal técnico titulado, gestores
comerciales y administrativos
3,00 4,55 7,55 3,25 3,75 7,00
Total: 10,00 8,55 18,55 10,50 7,50 18,00
Nº medio personas empleadas
AÑO 2023 AÑO 2022
Durante los ejercicios 2023 y 2022, la Sociedad no ha tenido personas empleadas con
discapacidad mayor o igual al 33%.
134 de 139
CANTIDADES SATISFECHAS POR TODOS LOS CONCEPTOS A LOS AUDITORES DE LA
SOCIEDAD.
Los honorarios totales de Deloitte, S.L. por la auditoría de las cuentas anuales individuales de
CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2023 han sido de 22 mil y 19 mil
euros (más gastos y suplidos), respectivamente. Asimismo, los honorarios relacionados con la
auditoría del etiquetado y presentación de estados financieros de acuerdo con el FEUE
ascienden a 17 mil euros. No se han recibido otros servicios por parte de los citados auditores.
Los honorarios totales de Deloitte, S.L. por la auditoría de las cuentas anuales individuales de
CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2022 fueron de 22 mil y 18 mil euros
(más gastos y suplidos), respectivamente. Asimismo, los honorarios relacionados con la
auditoría del etiquetado y presentación de estados financieros de acuerdo con el FEUE
ascendieron a 16mil euros. No se recibieron otros servicios por parte de los citados auditores.
26. INFORMACIÓN SEGMENTADA
26.1 Información sobre segmentos: Adicionalmente a la percepción de dividendos y de
intereses financieros de sus filiales las dos únicas actividades de la Sociedad son la prestación
de servicios y el alquiler de edificios industriales.
A continuación, se detalla la distribución por segmentos del importe de la cifra de negocios de
los ejercicios 2023 y 2022:
2023 2022
1) Ingresos derivados de la calidad de sociedad holding
6.091 4.404
3.165 2.538
Intereses devengados 347
139
Servicios prestados a filiales 2.579
1.727
2) Arrendamiento de edificios
183 144
Total: 6.274 4.548
Dividendos percibidos
Toda la actividad se desarrolla en territorio español.
27.- INFORMACIÓN SOBRE EL PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES
A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la
Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre y el artículo 9 Dos de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de
creación y crecimiento de empresas) elaborada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de
enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en
relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales:
135 de 139
2023 2022
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 27,41 25,83
Ratio de operaciones pagadas 29,40 26,48
Ratio de operaciones pendientes de pago 8,56 9,75
Importe
(miles de euros)
Importe
(miles de euros)
Total pagos realizados 946 989
Total pagos pendientes 100 40
A continuación, se detalle el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del
plazo legal establecido:
2023 2022
Volumen monetario (miles de euros) 885 926
Porcentaje sobre el total de pagos realizados 94% 94%
Nº de facturas 838 885
Porcentaje sobre el total de pagos realizados 96% 95%
136 de 139
NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN
137 de 139
En el informe anual del ejercicio 2023, concretamente, en el informe de gestión, se incluyen
determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa contable, que
tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición de la
European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las
recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la
European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se están convirtiendo
en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por accionistas e inversores
para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado siguiendo los criterios y
recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o EPRA BPR), que
pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
138 de 139
Medida alternativa de rendimiento
Definición y método de cálculo
Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida en que
los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value)
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se materialicen a
largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y ajustando
determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante sobre el
valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una estrategia de inversión
a largo plazo.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV,
EPRA NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin embargo, el
NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la información más
relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas inmobiliarias se han
convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas ajenas a la propiedad, esto se
ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y la financiación del balance ha pasado de
los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital. Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de
las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres
nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and
EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos financieros y
ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de los pasivos, neto de
cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn ls
fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no recuperables de los
arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la cartera (de las inversiones
inmobiliarias) incrementado con los costes estimados que tendrían compradores
por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores comparar
una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta en
contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos, tales
como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo los
imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas totales de
alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer
costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las ganancias
(Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses, amortizaciones y
resultados imputables a variaciones de valor de los activos.
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los procedentes
de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la
cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen
las rentas procedentes de inversiones o desinversiones hechas entre los dos
peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones por rescisión anticipada de
contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de
activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de transacción)
exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes" relacionados
con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo pignorados en
garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de activos del Grupo
incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.
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DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO
ANUAL INTEGRADO DEL EJERICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE
DE 2023
Los miembros del Consejo de Administración de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las cuentas anuales individuales de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” (balance, cuenta de pérdidas y ganancias, estado
de cambios en el patrimonio neto, estado de flujos de efectivo y memoria,
que se acompañan con una nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento -MAR-), , correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de
diciembre de 2023, formuladas por el Consejo de Administración en su
reunión de 21 de marzo de 2024 y elaboradas conforme a los principios de
contabilidad que resultan de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera y de los resultados de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.”, y que el informe de gestión complementario de
las cuentas anuales individuales incluye un análisis fiel de la evolución y los
resultados empresariales y de la posición de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.”, así como la descripción de los principales riesgos
e incertidumbres a los que se enfrentan.
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Jaume Dedeu Bargalló
Presidente
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Donato Muñoz Montes
Consejero Delegado
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Manuel Valiente Margeli
Consejero
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María Vaqué Boix
Consejera
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Carlos Manzano Cuesta
Consejero
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Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.,
representada por Bru Pellissa i Vaqué
Consejero
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Montserrat Guillén i Estany
Consejera
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Angel Segarra i Ferré
Consejero