Realia Business, S.A.
Cuentas Anuales e Informe de Gestión
del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2022
REALIA BUSINESS, S.A.
BALANCE DE SITUACIÓN AL 31 DE DICIEMBRE DE 2022
(Miles de Euros)
1
Notas de la
Ejercicio Ejercicio Notas de la
Ejercicio
Ejercicio
ACTIVO Memoria 2022 2021 PATRIMONIO NETO Y PASIVO Memoria 2022 2021
ACTIVO NO CORRIENTE 425.441 434.756 PATRIMONIO NETO Nota 12 629.162 595.520
Inmovilizado intangible Nota 5 21 42 FONDOS PROPIOS-
Aplicaciones informáticas 21 42 Capital 196.864 196.864
Inmovilizado material Nota 6 251 291 Prima de emisión 528.492 528.492
Inmuebles para uso propio 11 11 Reservas 331.543 329.265
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material 240 280 Legal y estatutarias 24.987 22.709
Inversiones inmobiliarias Nota 7 4.534 4.600 Otras reservas 306.556 306.556
Terrenos 1.903 1.809 Acciones y participaciones en patrimonio propias (7.526) (7.526)
Construcciones 2.410 2.479 Resultados de ejercicios anteriores (453.853) (474.351)
Otras instalaciones 221 312 Resultado del ejercicio 33.562 22.776
Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo Notas 9.1 y 18.2 360.388 361.025 Subvención, donación y legados recibidos 80 -
Instrumentos de patrimonio 329.192 311.562 PASIVO NO CORRIENTE 14.605 18.431
Créditos a empresas 31.196 49.463 Provisiones a largo plazo Nota 13.1 14.274 18.143
Activos por impuesto diferido Nota 16.4 60.211 68.765 Pasivos por impuesto diferido Nota 16.5 91 51
Otros activos no corrientes 36 33 Otros pasivos no corrientes 240 237
ACTIVO CORRIENTE 321.618 326.557 PASIVO CORRIENTE 103.292 147.362
Existencias Nota 10 283.896 283.069 Provisiones a corto plazo Nota 13.1 508 516
Terrenos y solares 193.662 197.718 Deudas a corto plazo Nota 14 315 356
Obras en curso de ciclo corto 34.048 - Otros pasivos financieros 315 356
Obras en curso de ciclo largo 29.926 52.919 Deudas con empresas del Grupo y asociadas a corto plazo Notas 14 y 18.2 76.581 126.532
Edificios construidos 25.937 31.941 Otras deudas con empresas del Grupo y asociadas 76.581 126.532
Anticipos a proveedores 323 491 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar Nota 15 25.556 19.666
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar Nota 9.4 13.540 12.594 Proveedores 10.044 7.514
Clientes, empresas del Grupo y asociadas Nota 18.2 2.740 4.106 Proveedores, empresas del Grupo y asociadas Nota 18.2 5.378 4.794
Deudores varios 920 2.472 Acreedores varios 1.482 1.510
Personal 1 1 Personal 111 124
Activos por impuesto corriente Nota 16.1 9.296 5.733 Otras deudas con las Administraciones Públicas Nota 16.1 1.684 2.660
Otros créditos con las Administraciones Públicas Nota 16.1 583 282 Anticipos de clientes Notas 10 6.857 3.064
Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo Notas 9.2 y 18.2 11.802 13.565 Periodificaciones a corto plazo 332 292
Créditos a empresas 11.802 13.565
Inversiones financieras a corto plazo Nota 9.2 830 1.367
Créditos a empresas 7 338
Otros activos financieros 823 1.029
Periodificaciones a corto plazo 333 26
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes Nota 11 11.217 15.936
TOTAL ACTIVO 747.059 761.313 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 747.059 761.313
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance de situación al 31 de diciembre de 2022.
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CUENTA DE RESULTADOS DEL EJERCICIO 2022
(Miles de Euros)
2
Notas de la Ejercicio Ejercicio
Memoria 2022 2021
OPERACIONES CONTINUADAS
Importe neto de la cifra de negocios Nota 17.1 48.847 99.915
Ventas 42.045 94.284
Prestación de servicios
6.802 5.631
Otros ingresos de explotación 237 157
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
237 157
Aprovisionamientos
Nota 17.2 (37.118) (36.508)
Consumo de terrenos y solares (32.188) (17.276)
Trabajos realizados por otras empresas
(22.644) (17.672)
Deterioro de terrenos y solares Nota 10 17.714 (1.560)
Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación 11.916 (34.468)
Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación
Nota 17.2 6.790 (40.379)
Deterioro de existencias de productos terminados y en curso de fabricación
Nota 10 y 17.2 5.126 5.911
Gastos de personal (3.641) (3.525)
Sueldos, salarios y asimilados (2.770) (2.719)
Cargas sociales Nota 17.4 (871) (806)
Otros gastos de explotación (2.352) (8.752)
Servicios exteriores Nota 17.5 (4.938) (5.426)
Tributos Nota 17.5 1.269 (2.118)
Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales
Nota 13.1 1.317 (1.208)
Amortización del inmovilizado
Notas 5, 6 y 7 (382) (396)
Excesos de provisiones
Nota 13.1 - 19
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
249 323
Deterioros y pérdidas Nota 6 y 7 249 323
Otros resultados 143 (8)
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 17.899 16.757
Ingresos financieros Nota 17.6 18.497 1.002
De participaciones en empresas del grupo Nota 18.1 17.656 -
De valores negociables y otros instrumentos financieros 841 1.002
- En empresas del Grupo y asociadas Nota 18.1
737
469
- En terceros 104 533
Gastos financieros Nota 17.6
(1.177) (40)
Por deudas con empresas del grupo y asociadas (1.123) (40)
Por deudas con terceros (54) -
Variación de valor razonable en instrumento financiero Nota 17.6 y 13.1 2.404 -
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros Notas 17.6 346 8.433
Deterioros y pérdidas Nota 9.1 y 9.2 346 8.433
RESULTADO FINANCIERO 20.070 9.395
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 37.969 26.152
Impuestos sobre beneficios Nota 16.3 (4.407) (3.376)
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS 33.562 22.776
RESULTADO DEL EJERCICIO 33.562 22.776
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de resultados al 31 de diciembre de 2022.
REALIA BUSINESS, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO DEL EJERCICIO 2022
(Miles de Euros)
3
Notas de la Ejercicio Ejercicio
Memoria 2022 2021
RESULTADO DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (I) Nota 3 33.562 22.776
TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II) - -
TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (III) - -
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III) 33.562 22.776
A) ESTADOS DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
(Miles de Euros)
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de ingresos y gastos reconocidos correspondiente al ejercicio 2022.
Subvención
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2020 196.864 528.492 329.265 (7.526) (464.600) (9.751) - 572.744
Total ingresos y gastos reconocidos - - - - - 22.776 22.776
Operaciones con accionistas:
- Aplicación de resultado 2020 - - - - (9.751) 9.751 -
- Ampliaciones y reducciones de capital - - - - - - -
- Operaciones con acciones propias - - - - - - -
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2021 196.864 528.492 329.265 (7.526) (474.351) 22.776 - 595.520
Total ingresos y gastos reconocidos - - - - - 33.562 33.562
Operaciones con accionistas:
- Aplicación de resultado 2021 - - 2.278 - 20.498 (22.776) -
- Ampliaciones y reducciones de capital - - - - - - -
- Operaciones con acciones propias - - - - - - -
- Otras operaciones 80 80
SALDO FINAL DEL EJERCICIO 2022 196.864 528.492 331.543 (7.526) (453.853) 33.562 80 629.162
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado total de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2022
Prima de
Emisión (Nota
12)
Reservas (Nota
12)
B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
(Miles de Euros)
Capital (Nota
12)
Acciones Propias
(Nota 12)
Resultados de
ejercicios
an
teriores
Resultado del
ejercicio
TOTAL
REALIA BUSINESS, S.A.
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2022
(Miles de Euros)
4
Notas de la Ejercicio Ejercicio
Memoria 2022
2021
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (I) 43.388
54.286
Resultado del ejercicio antes de impuestos
37.969 26.152
Ajustes al resultado: (44.084)
(12.361)
- Amortización del inmovilizado
Notas 5, 6 y 7 382
396
- Correcciones valorativas por deterioro Notas 6, 7, 9.1 y 10 (23.452)
(15.662)
- Variación de provisiones
(1.290)
3.867
- Resultados enajenaciones de instrumentos financieros -
- Ingresos financieros Nota 17.6 (18.497) (1.002)
- Gastos financieros
Nota 17.6 1.177 40
- Variación v alor razonable en instrumentos financieros
(2.404)
-
Cambios en el capital corriente 30.217
39.569
- Existencias Nota 10
22.014 45.413
- Deudores y otras cuentas a cobrar Nota 9.4 2506
711
- Otros activos corrientes (306) 478
- Acreedores y otras cuentas a pagar Nota 15
5.963 (6.961)
- Otros pasivos corrientes 40
(72)
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
19.286 926
- Pagos de intereses
(1.068) -
- Cobro de dividendos
17.656 -
- Cobros de intereses 334 444
- Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios Nota 16
2.548 482
- Otros cobros (pagos) de actividades explotación (184) -
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (II) 1.866 (195.574)
Pagos por inversiones (14.650) (195.587)
- Empresas del Grupo y asociadas Nota 9.1 (14.635) (194.701)
- Inmovilizado intangible - (33)
- Inmovilizado material (6) (22)
- Inversiones inmobiliarias -
(13)
- Otros activos financieros (9) (818)
Cobros por desinversiones 16.516 13
- Empresas del Grupo y asociadas
15.166 6
- Otros activos financieros 1.350 7
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (III) (49.973) 120.042
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio
Nota 12 80 -
- Subvenciones,donaciones y legados recibidos 80
-
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero Nota 14
(50.053) 120.042
- Emisión de deudas con empresas del Grupo y asociadas 2 120.000
- Emisión de otras deudas 2
42
- Devolución y amortización de deudas con empresas del Grupo y asociadas (50.000) -
- Otras deudas (57) -
AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (I+II+III+IV) (4.719) (21.246)
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio 15.936 37.182
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio Nota 11 11.217 15.936
Las Notas 1 a 21 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2022.
5
Realia Business, S.A.
Memoria del
ejercicio terminado el
31 de diciembre de 2022
1. Actividad de la Empresa
La Sociedad se constituyó el 14 de agosto de 1997 como consecuencia de la escisión de Proyectos y Desarrollos
Urbanísticos, S.A. (PRODUSA) en Produsa Este, S.L. y Produsa Oeste, S.L. Con fecha 13 de abril de 2000 la
Sociedad se transformó en Sociedad Anónima y cambió su denominación a Realia Business, S.A. con fecha 16
de junio de 2000. Su domicilio social se encuentra en la actualidad en la Avenida Camino de Santiago Nº40, de
Madrid.
En los ejercicios 2000, 2001 y 2005 se realizaron distintas operaciones corporativas con sociedades del grupo que
fueron recogidas en las cuentas anuales de los citados ejercicios y que proyectaron el grupo Realia a una
estructura y dimensión próxima a la actual.
Con fecha 5 de febrero de 2007, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la reestructuración del
Grupo Realia, mediante la constitución de una nueva Sociedad denominada “Realia Patrimonio, S.L.U”, cuyo único
socio es la propia Realia Business, S.A., y a la que se aporta la actividad patrimonial del Grupo Realia. La
información exigida legalmente en relación con esta operación se desglosó en las cuentas anuales del ejercicio
2007.
El objeto social y actividad principal de la Sociedad desde su constitución ha consistido en el desarrollo de todas
aquellas actividades dirigidas a la adquisición, enajenación, gravamen, arrendamiento, promoción, construcción,
urbanización, parcelación y explotación, por cualquier título admitido en derecho, de toda clase de bienes y
derechos de naturaleza inmobiliaria, rústicos o urbanos.
2. Bases de presentación de las cuentas anuales
2.1 Marco Normativo de información financiera aplicable a la Sociedad
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de
información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:
a. Código de Comercio y la restante legislación mercantil.
b. Plan General de Contabilidad aprobado por R.D. 1514/2007 de 16 de noviembre, que desde su publicación
ha sido objeto de varias modificaciones, la última de ellas mediante el Real Decreto 1/2021 de 12 de enero,
y sus normas de desarrollo, así como con el resto de la legislación mercantil vigente y sus adaptaciones
sectoriales.
c. Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de cuentas en
desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas complementarias.
d. El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.
6
2.2 Imagen fiel
Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y se presentan de
acuerdo con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación a la Sociedad, de forma
que muestran la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera, de los resultados de la Sociedad y de
los flujos de efectivo.
Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad, se someterán a la
aprobación por la Junta General Ordinaria de Accionistas, estimándose que serán aprobadas sin modificación
alguna.
Las cifras contenidas en todos los estados que conforman las cuentas anuales (balance, cuenta de pérdidas
y ganancias, estado de cambios en el patrimonio neto, estado de flujos de efectivo y la presente memoria), se
presentan en miles de euros, siendo el euro la moneda funcional de la Sociedad.
La Sociedad es cabecera de un Grupo de entidades dependientes y, de acuerdo con la legislación vigente,
está obligada a formular separadamente cuentas consolidadas, de acuerdo con lo dispuesto en las Normas
Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea. Las cuentas anuales consolidadas
del Grupo Realia del ejercicio 2022 han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad el 22 de
febrero de 2023. Las cuentas anuales individuales y consolidadas del ejercicio 2021, fueron aprobadas por la
Junta General de Accionistas de Realia Business, S.A. celebrada el 14 de junio de 2022 y depositadas en el
Registro Mercantil de Madrid.
2.3 Principios contables
Los Administradores han formulado estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los
principios y normas contables de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas
anuales. No existe ningún principio contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse.
2.4 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas se han utilizado estimaciones realizadas por los
Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos
que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren a:
- La vida útil de los activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias (Notas 4.a, 4.b y 4.c).
- El importe recuperable de los activos inmobiliarios y existencias (Notas 4.c y 4.g).
- La recuperabilidad de los activos por impuesto activo diferido (Nota 4.j).
- El valor razonable de determinados instrumentos financieros (Nota 4.f).
- El importe de determinadas provisiones (Notas 4.l, 4.m y 4.n).
Para la determinación de las pérdidas por deterioro se han tomado como base las valoraciones realizadas por
expertos independientes ajenos a la Sociedad (véase Notas, 4.b, 4.c y 4.g).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al cierre
del ejercicio 2022, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas
(al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
2.5 Agrupación de partidas
Determinadas partidas del balance de situación, de la cuenta de resultados, del estado de cambios en el
patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su
comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en las
correspondientes notas de la memoria.
7
2.6 Corrección de errores
En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya
supuesto la re expresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2021.
2.7 Cambios en criterios contables
Durante el ejercicio 2022 no se han producido cambios de criterios contables significativos respecto a los
criterios aplicados en el ejercicio 2021.
2.8 Metodología de la valoración de las existencias
La Sociedad valora los activos ligados a su actividad de promoción recogidos en el epígrafe de existencias, de
acuerdo con los Professional Standards de Valoración de julio de 2017 de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS). No se han producido modificaciones en la metodología de valoración en este ejercicio 2022
respecto de la aplicada en el ejercicio anterior.
2.9 Comparación de la información
De acuerdo con la legislación mercantil, se presenta, a efectos comparativos, con cada una de las partidas del
balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el patrimonio neto y del estado de
flujos de efectivo, además de las cifras del ejercicio 2022, las correspondientes al ejercicio anterior. En la
memoria también se incluye información cuantitativa del ejercicio anterior, salvo cuando una norma contable
específicamente establece que no es necesario
2.10 Activos y pasivos corrientes
La Sociedad ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el curso normal de la
explotación de la empresa. Los activos y pasivos corrientes con un vencimiento estimado superior a doce
meses son los siguientes:
Miles de Euros
2022 2021
Existencias
223.588
250.637
Total activos corrientes
223.588
250.637
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar
863
2.139
Total pasivos corrientes 863 2.139
3. Aplicación del resultado
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio formulada por los Administradores de la Sociedad y que se
someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas es la siguiente:
Miles de Euros
2022
A reserva legal 3.356
A compensar resultados negativos de ejercicios anteriores 30.206
Total 33.562
8
4. Normas de registro y valoración
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus cuentas anuales
del ejercicio 2022 de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, han sido las siguientes:
a) Inmovilizado intangible
Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de
producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y,
en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se amortizan en función de
su vida útil.
La Sociedad registra en este epígrafe los costes incurridos en la adquisición y desarrollo de programas de
ordenador, incluidos los costes de desarrollo de las páginas web. Los costes de mantenimiento de las
aplicaciones informáticas se registran en la cuenta de resultados del ejercicio en que se incurren. La
amortización de las aplicaciones informáticas se realiza aplicando el método lineal durante un periodo de 3
años.
Deterioro de valor de activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad procede a estimar
mediante el denominado “Test de deterioro” la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor
recuperable de dichos activos a un importe inferior al de su valor en libros. El importe recuperable se determina
como el mayor importe entre el valor razonable deducidos los costes de venta y el valor en uso.
El procedimiento implantado por la Dirección de la Sociedad para la realización de dicho test es el siguiente:
Los valores recuperables se calculan para cada unidad generadora de efectivo, si bien en el caso de
inmovilizaciones materiales, siempre que sea posible, los cálculos de deterioro se efectúan elemento a
elemento, de forma individualizada.
Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo o de la unidad
generadora de efectivo se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo
que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse
reconocido ninguna pérdida por deterioro en ejercicios anteriores. Dicha reversión de una pérdida por deterioro
de valor se reconoce como ingreso.
b) Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de producción, y
posteriormente se minora por la correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro, si las
hubiera, conforme al criterio mencionado en la Nota 4.a).
Las plusvalías o incrementos netos del valor resultante de las operaciones de actualización se amortizan en
los períodos impositivos que restan por completar la vida útil de los elementos patrimoniales actualizados.
Los gastos de conservación y mantenimiento de los diferentes elementos que componen el inmovilizado
material se imputan a la cuenta de resultados del ejercicio en que se incurren. Por el contrario, los importes
invertidos en mejoras que contribuyen a aumentar la capacidad o eficiencia o a alargar la vida útil de dichos
bienes se registran como mayor coste de los mismos.
Para aquellos inmovilizados que necesitan un período de tiempo superior a un año para estar en condiciones
de uso, los costes capitalizados incluyen los gastos financieros que se hayan devengado antes de la puesta
en condiciones de funcionamiento del bien y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a
préstamos u otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición o
fabricación del mismo.
Los trabajos que la Sociedad realiza para su propio inmovilizado se registran al coste acumulado que resulta
de añadir a los costes externos los costes internos, determinados en función de los consumos propios de
9
materiales, la mano de obra directa incurrida y los gastos generales de fabricación calculados según tasas de
absorción similares a las aplicadas a efectos de la valoración de existencias.
La Sociedad amortiza el inmovilizado material siguiendo el método lineal, aplicando porcentajes de
amortización anual calculados en función de los años de vida útil estimada de los respectivos bienes, según el
siguiente detalle:
Porcentaje de
Amortización
Construcciones
1%-4%
Instalaciones técnicas
2%-12%
Mobiliario y equipos proceso información
10%-25%
c) Inversiones inmobiliarias
El epígrafe inversiones inmobiliarias del balance de situación recoge los valores de terrenos, edificios y otras
construcciones que se mantienen bien, para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía
en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios
de mercado.
Estos activos se valoran de acuerdo con los criterios indicados en la Nota 4.b), relativa al inmovilizado material.
La Sociedad estima los deterioros sobre las inversiones inmobiliarias en base al valor razonable obtenido de
la valoración del experto independiente.
d) Arrendamientos
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los
mismos se deduzcan que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a
la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos
operativos.
Arrendamiento operativo
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se cargan a la cuenta de
resultados en el ejercicio en que se devengan.
Asimismo, el coste de adquisición del bien arrendado se presenta en el balance conforme a su naturaleza,
incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales se reconocen como
gasto en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el reconocimiento de los ingresos del
arrendamiento.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como un
cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a medida que
se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
Arrendamiento financiero
La Sociedad no ha realizado operaciones de arrendamiento financiero ni como arrendador ni como
arrendatario.
e) Permuta de activos
Se entiende por “permuta de activos” la adquisición de activos materiales o intangibles a cambio de la entrega
de otros activos no monetarios o de una combinación de éstos con activos monetarios.
Como norma general, en operaciones de permuta con carácter comercial, el activo recibido se valora por el
valor razonable del activo entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado
10
a cambio. Las diferencias de valoración que surgen al dar de baja el elemento entregado a cambio se
reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Se considera que una permuta tiene carácter comercial cuando la configuración de los flujos de efectivo del
activo recibido difiere (riesgo, calendario e importe) de la configuración de los del activo entregado o el valor
actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la empresa afectadas por la permuta
se ve modificado como consecuencia de la operación.
Cuando la permuta no tenga carácter comercial, el activo recibido se valora por el valor contable del bien
entregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio, con el límite
del valor razonable del activo recibido si éste fuera menor.
f) Instrumentos financieros
f.1) Activos financieros
A partir del 1 de enero de 2021 la Sociedad clasifica los activos financieros según las categorías definidas en
el Real Decreto 1/2021 a través del cual se modifican algunos aspectos del Plan General Contable regulado
en el Real Decreto 1514/2007.
En el momento de reconocimiento inicial, la Sociedad clasifica todos los activos financieros en una de las
categorías enumeradas a continuación, que determina el método de valoración inicial y posterior aplicable:
- Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias
- Activos financieros a coste amortizado
- Activos financieros a valor razonable con cambios en el patrimonio neto
- Activos financieros a coste
Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
Activos financieros a coste amortizado
La Sociedad clasifica un activo financiero en esta categoría, incluso cuando esté admitido a negociación en un
mercado organizado, si se cumplen las siguientes condiciones:
- La Sociedad mantiene la inversión bajo un modelo de gestión cuyo objetivo es recibir los flujos de efectivo
derivados de la ejecución del contrato.
- Las características contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo
que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal pendiente. Esto es, los flujos
de efectivo son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o común, sin perjuicio
de que la operación se acuerde a un tipo de interés cero o por debajo de mercado.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría los créditos por operaciones comerciales (“clientes
comerciales”) y los créditos por operaciones no comerciales (“otros deudores”).
Los activos financieros clasificados en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que, salvo
evidencia en contrario, se asume que es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la
contraprestación entregada, más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto es, los
costes de transacción inherentes se capitalizan.
No obstante, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tengan
un tipo de interés contractual explícito, así como los créditos al personal, los dividendos a cobrar y los
desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir en el corto plazo, se
valoran por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
11
Para la valoración posterior se utiliza el método del coste amortizado. Los intereses devengados se
contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias (ingresos financieros), aplicando el método del tipo de interés
efectivo.
Los créditos con vencimiento no superior a un año que, tal y como se ha expuesto anteriormente, se valoren
inicialmente por su valor nominal, continuarán valorándose por dicho importe, salvo que se hubieran
deteriorado.
En general, cuando los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero a coste amortizado se modifican
debido a las dificultades financieras del emisor, la Sociedad analiza si procede contabilizar una pérdida por
deterioro de valor.
Activos financieros a coste
La Sociedad incluye en esta categoría, en todo caso:
-Las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas (en los estados financieros
individuales).
Las inversiones incluidas en esta categoría se valoran inicialmente al coste, que es equivale al valor razonable
de la contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto
es, los costes de transacción inherentes se capitalizan.
En el caso de inversiones en empresas del grupo, si existiera una inversión anterior a su calificación como
empresa del grupo, multigrupo o asociada, se considerará como coste de dicha inversión el valor contable que
debiera tener la misma inmediatamente antes de que la empresa pase a tener esa calificación.
La valoración posterior es también a coste, menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones
valorativas por deterioro.
Se consideran empresas del Grupo cuando los estatutos sociales u otros acuerdos otorgan a Realia Business,
S.A. el control de la participada, y son empresas asociadas cuando la participación se encuentra por encima
del 20% o existe influencia significativa en la gestión.
La Sociedad es cabecera de un Grupo de sociedades, sobre las que tiene participación directa, que se detallan
en la Nota 9.1. Las principales magnitudes de las cuentas anuales del Grupo Realia, correspondientes al
ejercicio 2022, elaboradas de acuerdo con lo establecido en las Normas Internacionales de Información
Financiera adoptadas por la Unión Europea, son las siguientes:
Miles de Euros
2022 2021
Total activo 2.092.231 2.064.141
Patrimonio neto:
De la Sociedad Dominante
1.177.082
1.104.108
De los accionistas minoritarios
75.876
76.732
Importe neto de la cifra de negocios
113.336
161.815
Resultado del ejercicio:
De la Sociedad Dominante
58.139
57.861
De los accionistas minoritarios
3.333
13.563
Baja de balance de activos financieros
La Sociedad da de baja de balance un activo financiero cuando:
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- Expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo. En este sentido, se da de baja un
activo financiero cuando ha vencido y la Sociedad ha recibido el importe correspondiente.
- Se hayan cedido los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero. En este caso,
se da de baja el activo financiero cuando se han transferido de manera sustancial los riesgos y beneficios
inherentes a su propiedad. En particular, en las operaciones de venta con pacto de recompra, factoring y
titulizaciones, se da de baja el activo financiero una vez que se ha comparado la exposición de la Sociedad,
antes y después de la cesión, a la variación en los importes y en el calendario de los flujos de efectivo netos
del activo transferido, se deduce que se han transferido los riesgos y beneficios.
Deterioro del valor de los activos financieros
Activos financieros a coste amortizado
Al menos al cierre del ejercicio, la Sociedad analiza si existe evidencia objetiva de que el valor de un activo
financiero, o de un grupo de activos financieros con similares características de riesgo valorados
colectivamente, se ha deteriorado como resultado de uno o más eventos que hayan ocurrido después de su
reconocimiento inicial y que ocasionen una reducción o retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que
pueden venir motivados por la insolvencia del deudor.
En caso de que exista dicha evidencia, la pérdida por deterioro se calcula como la diferencia entre el valor en
libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los procedentes de la ejecución
de las garantías reales y personales, que se estima van a generar, descontados al tipo de interés efectivo
calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para los activos financieros a tipo de interés variable,
se emplea el tipo de interés efectivo que corresponda a la fecha de cierre de las cuentas anuales de acuerdo
con las condiciones contractuales. En el cálculo de las pérdidas por deterioro de un grupo de activos
financieros, la Sociedad utiliza modelos basados en fórmulas o métodos estadísticos.
Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe de dicha pérdida disminuyese
por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocen como un gasto o un ingreso, respectivamente,
en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tiene como límite el valor en libros del activo
que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se hubiese registrado el deterioro del valor.
Como sustituto del valor actual de los flujos de efectivo futuros la Sociedad utiliza el valor de mercado del
instrumento, siempre que éste sea lo suficientemente fiable como para considerarlo representativo del valor
que pudiera recuperar la empresa.
Activos financieros a coste
En este caso, el importe de la corrección valorativa es la diferencia entre su valor en libros y el importe
recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el
valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión, que para el caso de instrumentos de
patrimonio se calculan, bien mediante la estimación de los que se espera recibir como consecuencia del reparto
de dividendos realizado por la empresa participada y de la enajenación o baja en cuentas de la inversión en la
misma, bien mediante la estimación de su participación en los flujos de efectivo que se espera sean generados
por la empresa participada, procedentes tanto de sus actividades ordinarias como de su enajenación o baja
en cuentas. Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las inversiones en instrumentos de patrimonio,
la estimación de la pérdida por deterioro de esta clase de activos se calcula en función del patrimonio neto de
la entidad participada y de las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto
impositivo.
El reconocimiento de las correcciones valorativas por deterioro de valor y, en su caso, su reversión, se registran
como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro
tiene como límite el valor en libros de la inversión que estaría reconocida en la fecha de reversión si no se
hubiese registrado el deterioro del valor.
f.2) Pasivos financieros
En el momento de reconocimiento inicial, la Sociedad clasifica todos los pasivos financieros en una de las
categorías enumeradas a continuación:
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- Pasivos financieros a coste amortizado
- Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias
Los pasivos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
Pasivos financieros a coste amortizado
La Sociedad clasifica todos los pasivos financieros en esta categoría excepto cuando deban valorarse a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría los débitos por operaciones comerciales (“proveedores”)
y los débitos por operaciones no comerciales (“otros acreedores”).
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que, salvo
evidencia en contrario, se considera que es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la
contraprestación recibida ajustado por los costes de transacción que les sean directamente atribuibles. Esto
es, los costes de transacción inherentes se capitalizan.
No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen
un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre participaciones, cuyo
importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal, cuando el efecto de no actualizar
los flujos de efectivo no sea significativo.
Para la valoración posterior se utiliza el método de coste amortizado. Los intereses devengados se contabilizan
en la cuenta de pérdidas y ganancias (gasto financiero), aplicando el método del tipo de interés efectivo.
No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que, de acuerdo con lo dispuesto anteriormente,
se valoren inicialmente por su valor nominal, continuarán valorándose por dicho importe.
Baja de balance de pasivos financieros
La Sociedad da de baja de balance un pasivo financiero previamente reconocido cuando se da alguna de las
siguientes circunstancias:
- La obligación se haya extinguido porque se ha realizado el pago al acreedor para cancelar la deuda (a través
de pagos en efectivo u otros bienes o servicios), o porque al deudor se le exime legalmente de cualquier
responsabilidad sobre el pasivo.
- Se adquieran pasivos financieros propios, aunque sea con la intención de recolocarlos en el futuro.
- Se produce un intercambio de instrumentos de deuda entre un prestamista y un prestatario, siempre que
tengan condiciones sustancialmente diferentes, reconociéndose el nuevo pasivo financiero que surja; de la
misma forma se registra una modificación sustancial de las condiciones actuales de un pasivo financiero, como
se indica para las reestructuraciones de deuda.
La contabilización de la baja de un pasivo financiero se realiza de la siguiente forma: la diferencia entre el valor
en libros del pasivo financiero (o de la parte de él que se haya dado de baja) y la contraprestación pagada,
incluidos los costes de transacción atribuibles, y en la que se ha de recoger asimismo cualquier activo cedido
diferente del efectivo o pasivo asumido, se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que
tenga lugar.
Son pasivos financieros aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y que se han originado en
la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o también aquellos que, sin tener
un origen comercial, no pueden ser considerados como instrumentos financieros derivados.
Los débitos y partidas a pagar se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación recibida,
ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos pasivos se valoran
de acuerdo con su coste amortizado.
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Los instrumentos financieros derivados de pasivo se valoran a su valor razonable, siguiendo los mismos
criterios que los correspondientes a los activos financieros mantenidos para negociar descritos en el apartado
anterior.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.
f.3) Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el Patrimonio de una sociedad, una vez
deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad se registran en el Patrimonio Neto por el importe recibido,
neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la
contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del Patrimonio Neto. Los resultados
derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio, se reconocen
directamente en Patrimonio Neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en la cuenta de
resultados.
g) Existencias
Este epígrafe del balance de situación recoge los activos que la Sociedad:
1. Mantiene para su venta en el curso ordinario de su negocio,
2. Tiene en proceso de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad, o
3. Prevé consumirlos en el proceso de producción o en la prestación servicios.
Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás propiedades que se mantienen para su
venta o para su integración en una promoción inmobiliaria.
Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementado por los costes de urbanización si
los hubiese, así como otros gastos relacionados con la compra (impuesto de transmisiones, gastos de registro,
etc.) y desde el 1 de enero de 2008, los gastos financieros derivados de su financiación durante la ejecución
de las obras, o su valor razonable, si éste fuera menor. Al comienzo de las obras de la promoción, el coste
activado en los terrenos se traspasa a promociones en curso, comenzando el desarrollo de la misma.
Se consideran como obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las
mismas, cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. Se transfiere de “Promociones
en curso” a “Inmuebles terminados” el coste correspondiente a aquellas promociones inmobiliarias cuya
construcción haya finalizado en el ejercicio. En estos costes se incluyen los correspondientes al solar,
urbanización y construcción, así como aquellos asociados a su financiación.
En los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2022 y 2021, la Sociedad no ha capitalizado gastos
financieros como mayor valor de las existencias. (véase nota 10)
El valor en libros de las existencias de la Sociedad se corrige mediante la correspondiente provisión por
deterioro para adecuar el citado valor en libros al valor de mercado asignado por el experto independiente no
vinculado a la sociedad en su valoración al 31 de diciembre de 2022, cuando este valor de mercado ha sido
inferior al valor en libros.
A 31 de diciembre de 2022 y de 2021, TINSA determinó el valor razonable de las existencias aplicando la
metodología RICS.
El método utilizado es el residual dinámico que es el método básico, esencial y fundamental que se usa en la
valoración de suelos y terrenos, siendo el método más ampliamente aceptado por los agentes participantes en
el mercado inmobiliario. No obstante, al utilizar en su esquema de funcionamiento diferentes variables, los
15
datos a utilizar como variables, deben ser extraídos directamente del mercado, mediante la utilización de
manera instrumental del método de Comparación.
Mediante la aplicación del método de comparación, se obtienen, a través de un análisis del mercado
inmobiliario basado en informaciones concretas, los datos comparables necesarios para aplicar como variables
dentro del método residual dinámico. En la selección indicada se ha contrastado previamente los valores de
aquellas variables que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones
y ofertas que no cumplen las condiciones exigidas en la definición de valor razonables, como los que pudieran
incluir elementos especulativos o que recojan condiciones particulares y propias de un agente específico y que
estén alejadas de la realidad del mercado. Una vez definidas, determinadas y concretadas las variables a usar
en el método residual dinámico; el valor del suelo a fecha presente día de hoy se calcula considerando los
flujos futuros asociados al desarrollo y promoción de dicho suelo, tanto cobros como pagos, en base a hipótesis
de precios de mercado (fundamentalmente en precios de venta y de construcción) y periodos de urbanización,
construcción y comercialización conforme a las circunstancias propias de cada caso concreto.
En cualquier caso, la situación actual del mercado residencial podría ocasionar diferencias entre el valor
razonable de las existencias de la Sociedad y el valor de realización efectivo de las mismas.
h) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
Este epígrafe incluye el efectivo en caja, las cuentas corrientes bancarias y los depósitos y adquisiciones
temporales de activos que cumplen con todos los siguientes requisitos:
• Son convertibles en efectivo.
• En el momento de su adquisición su vencimiento no era superior a tres meses.
• No están sujetos a un riesgo significativo de cambio de valor.
• Forman parte de la política de gestión normal de tesorería de la Sociedad.
A efectos del estado de flujos de efectivo se incluyen como menos efectivo y otros activos líquidos equivalentes
los descubiertos ocasionales que forman parte de la gestión de efectivo de la Sociedad.
i) Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional utilizada por la Sociedad es el euro. Consecuentemente, las operaciones en otras divisas
distintas del euro se consideran denominadas en moneda extranjera y se registran según los tipos de cambio
vigentes en las fechas de las operaciones.
Al cierre del ejercicio, los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se convierten
aplicando el tipo de cambio en la fecha del balance de situación. Los beneficios o pérdidas puestos de
manifiesto se imputan directamente a la cuenta de resultados del ejercicio en que se producen.
j) Impuestos sobre Beneficios
El gasto o ingreso por Impuesto sobre Beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto
corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.
El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones fiscales
del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fiscales en la cuota
del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales compensables de
ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor importe del impuesto corriente.
El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de los activos
y pasivos por impuesto diferido. Estos incluyen las diferencias temporarias que se identifican como aquellos
importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre los importes en libros de
los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases imponibles negativas pendientes de compensación
y los créditos por deducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la
diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o
liquidarlos.
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Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles, excepto
aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y pasivos en una
operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una combinación de negocios,
así como las asociadas a inversiones en empresas dependientes, asociadas y negocios conjuntos en las que
la Sociedad puede controlar el momento de la reversión y es probable que no reviertan en un futuro previsible.
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se considere probable
que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las que poder hacerlos efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos directos en
cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en Patrimonio Neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las
oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura.
Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en balance y éstos son
objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales
futuros.
Desde el ejercicio 2007 la Sociedad está acogida al régimen de tributación de Grupos de sociedades, de
acuerdo con la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, siendo Realia Business, S.A. la Sociedad Dominante del
Grupo.
La aplicación del régimen de tributación consolidada supone que se integran en la entidad dominante (Realia
Business, S.A.) los créditos y débitos individuales de las sociedades del Grupo Fiscal por el Impuesto sobre
Sociedades.
k) Ingresos
La sociedad reconoce los ingresos derivados de un contrato cuando se produce la transferencia al cliente del
control sobre los bienes o servicios comprometidos y genera un derecho de cobro sobre el mismo. El cliente
obtiene el control del activo, cuando asume los riesgos y beneficios, se transfiere su posesión física y tiene la
propiedad.
Los ingresos que se obtienen a lo largo del tiempo se reconocen en función del grado de avance o progreso hacia
el cumplimiento completo de las obligaciones contractuales siempre que la sociedad disponga de información
fiable para realizar la medición del grado de avance.
Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se valoran por el importe
monetario o, en su caso, por el valor razonable de la contrapartida, recibida o que se espere recibir. La
contrapartida es el precio acordado para los activos a transferir al cliente, deducido: el importe de cualquier
descuento, rebaja en el precio u otras partidas similares que la sociedad pueda conceder, así como los intereses
incorporados al nominal de los créditos.
Para el registro contable de ingresos, la sociedad identifica los derechos y obligaciones exigibles entre las partes
en el contrato, los compromisos de transferir bienes o prestar servicios, determina el precio de la transacción, lo
asigna a las obligaciones a cumplir de cada bien o servicio comprometido en el contrato y reconocer el ingreso
cuando el cliente obtiene el control de ese bien o servicio. En este sentido, la Sociedad refleja la venta de bienes
e ingresos por servicios prestados sin incluir los importes correspondientes a los impuestos que gravan estas
operaciones, deduciéndose como menor importe de la operación todos los descuentos, incluidos o no en factura,
y que no obedecen a pronto pago, los cuales son considerados como gastos o ingresos financieros.
Los ingresos por las ventas de unidades inmobiliarias y el coste de las mismas se reconocen en el momento de
la entrega de llaves a los clientes, siempre que se transfieran los riesgos y beneficios al comprador, siendo en
este momento cuando se da de baja el importe registrado como anticipo en el epígrafe “Anticipos de Clientes” del
balance de situación adjunto.
Los ingresos por venta de terrenos y solares se reconocen en el momento de transferencia de los riesgos y
beneficios al comprador, que normalmente coincide con la escrituración y traspaso de la propiedad.
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Los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición se
registran como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias. Los intereses se reconocen utilizando el método
del tipo de interés efectivo y los dividendos cuando se declara el derecho a recibirlos. Si los dividendos distribuidos
proceden inequívocamente de resultados generados con anterioridad a la fecha de adquisición porque se hayan
distribuido importes superiores a los beneficios generados por la participada desde la adquisición, no se
reconocerán como ingresos, y minorarán el valor contable de la inversión.
l) Provisiones y contingencias
Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:
a. Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados, cuya
cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados en cuanto
a su importe y/ o momento de cancelación.
b. Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya
materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de
la voluntad de la Sociedad.
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de
que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen
en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos en las notas de la memoria, en la medida en
que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para
cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus
consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como un
gasto financiero conforme se va devengando.
La Sociedad provisiona los gastos previstos desde la terminación de la promoción hasta la liquidación definitiva
y vencimiento de la responsabilidad por defectos de calidad, vicios ocultos, reparaciones extraordinarias,
costes del servicio postventa y otras contingencias en los inmuebles entregados, terminados y pendientes de
venta.
La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no existan dudas
de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista un vínculo
legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la Sociedad no esté obligada a
responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el importe por el que, en su
caso, figurará la correspondiente provisión.
m) Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a aquellos
empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las
indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio
en el que se adopta la decisión del despido.
n) Compromisos por pensiones
La Sociedad mantiene un compromiso con los empleados de la misma que tienen al menos 1 mes de
antigüedad, formalizado a través de un plan de pensiones externalizado de aportación definida en relación con
prestaciones en forma de capital. Desde junio de 2017, el Plan de Pensiones está adscrito a Pensions Caixa
97, F.P., siendo las entidades gestora y depositaria Vida Caixa, S.A.U. de Seguros y Reaseguros y Cecabank
respectivamente. Desde el mes de julio, y en base al “principio de no discriminación” establecido en la ley
12/2022 de 30 de junio, la aportación anual consiste en el 1% de su retribución fija anual desde el cumplimiento
del mes de antigüedad y hasta el cumplimiento de los dos años, momento a partir del cual la aportación a
realizar es del 7% de la retribución fija anual más el 3% de la retribución variable anual, excluyendo las
cantidades percibidas como incentivos o comisiones (véase Nota 17.4). Dichos compromisos por pensiones
se encuentran cubiertos con una póliza de seguro para las aportaciones superiores a los límites establecidos
por la Ley 35/2006. No existen otros planes de pensiones ni compromisos adicionales.
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o) Negocios conjuntos
La Sociedad integra en cada partida del balance de situación y de la cuenta de resultados la parte proporcional
a su participación de los correspondientes saldos de los balances y cuentas de resultados de las Comunidades
de Bienes en las que participa.
La integración de las Comunidades de Bienes se ha realizado practicando la homogeneización, las
conciliaciones y reclasificaciones necesarias, así como las oportunas eliminaciones tanto de los saldos activos
y pasivos, como de los ingresos y gastos recíprocos.
Las principales magnitudes, al 31 de diciembre de 2022 y 2021, de la Comunidad de Bienes que se integra en
los estados financieros de Realia Business, S.A. es la que se relaciona a continuación:
Miles de Euros
Comunidad de
Bienes 2022
Comunidad de
Bienes 2021
Importe neto de la cifra de negocios 1.511 1.196
Resultado de explotación 273 97
Activos 615 1.671
Pasivos 338 152
La Comunidad de Bienes que integra el balance y cuenta de resultados de la Sociedad al 31 de diciembre de
2022, no se ve sometida a auditoría.
p) Transacciones con vinculadas
La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios
de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los Administradores de la Sociedad
consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de
consideración en el futuro. Los principales saldos y transacciones con empresas vinculadas se desglosan en
la Nota 18.
q) Estado de flujos de efectivo
En el estado de flujos de efectivo, se utilizan las siguientes expresiones con los siguientes significados:
Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de sus equivalentes.
Flujos de efectivo de las actividades de explotación: pagos y cobros de las actividades típicas de la
entidad, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o financiación.
Flujos de efectivo de las actividades de inversión: pagos y cobros que tienen su origen en
adquisiciones y enajenaciones de activos no corrientes.
Flujos de efectivo de las actividades de financiación: pagos y cobros procedentes de la colocación
y cancelación de pasivos financieros, instrumentos de patrimonio o dividendos.
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5. Inmovilizado intangible
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2022 y 2021, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
Miles de Euros
Aplicaciones
Informáticas
Anticipo
inmovilizado
intangible
Total
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2020
694
14
708
Adiciones
5
28
33
Retiros
(101)
-
(101)
Traspasos
42
(42)
-
Saldos al 31 de diciembre de 2021
640
0
640
Adiciones
-
-
-
Retiros
-
-
-
Traspasos
-
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
640
0
640
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2020
(664)
-
(664)
Dotaciones
(35)
-
(35)
Retiros
101
-
101
Saldos al 31 de diciembre de 2021
(598)
-
(598)
Dotaciones
(21)
-
(21)
Retiros
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
(619)
(619)
Activo intangible neto -
Saldos al 31 de diciembre de 2021
42
-
42
Saldos al 31 de diciembre de 2022
21
-
21
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad tenía elementos del inmovilizado intangible totalmente
amortizados que seguían en uso conforme al siguiente detalle:
Miles de Euros
2022 2021
Inmovilizado intangible 593
519
593
519
20
6. Inmovilizado material
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2022 y 2021, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
Miles de Euros
Inmuebles
para Uso
Propio
Instalaciones
técnicas y
otro
Inmovilizado
Material
Total
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2020
73
862
935
Adiciones
-
6
6
Retiros
-
(3)
(3)
Saldos al 31 de diciembre de 2021
73
865
938
Adiciones
-
6
6
Retiros
-
(6)
(6)
Saldos al 31 de diciembre de 2022
73
865
938
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2020
(9)
(542)
(551)
Dotaciones
-
(45)
(45)
Retiros
-
2
2
Saldos al 31 de diciembre de 2021
(9)
(585)
(594)
Dotaciones
(1)
(46)
(47)
Retiros
-
6
6
Saldos al 31 de diciembre de 2022
(10)
(625)
(635)
Pérdidas por deterioro -
Saldos al 31 de diciembre de 2020
(51)
-
(51)
Dotación
(2)
-
(2)
Saldos al 31 de diciembre de 2021
(53)
-
(53)
Dotación
1
1
Saldos al 31 de diciembre de 2022
(52)
(52)
Activo material neto -
Saldos al 31 de diciembre de 2021
11
280
291
Saldos al 31 de diciembre de 2022
11
240
251
Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad tenía elementos del inmovilizado material totalmente amortizados que
seguían en uso conforme al siguiente detalle:
Miles de Euros
2022 2021
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material 104
106
104
106
21
La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los
diversos elementos de su inmovilizado material. Al cierre del ejercicio 2022 no existía déficit de cobertura alguno
relacionado con dichos riesgos.
7. Inversiones inmobiliarias
El movimiento habido en este capítulo del balance de situación en los ejercicios 2022 y 2021, así como la
información más significativa que afecta a este epígrafe han sido los siguientes:
Miles de Euros
Terrenos y
solares
Inmuebles para
arrendamiento
Otras
instalaciones
Total
Inversiones
inmobiliarias
Coste -
Saldos al 31 de diciembre de 2020 5.408
10.546
3.057
19.011
Adiciones -
-
13
13
Saldos al 31 de diciembre de 2021 5.408
10.546
3.070
19.024
Adiciones -
-
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022 5.408
10.546
3.070
19.024
Amortización acumulada -
Saldos al 31 de diciembre de 2020 -
(2.604)
(1.327)
(3.931)
Dotaciones -
(206)
(110)
(316)
Saldos al 31 de diciembre de 2021 -
(2.810)
(1.437)
(4.247)
Dotaciones -
(206)
(108)
(314)
Saldos al 31 de diciembre de 2022 -
(3.016)
(1.545)
(4.561)
Pérdidas por deterioro -
Saldos al 31 de diciembre de 2020 (3.716)
(5.428)
(1.358)
(10.502)
Dotaciones/Aplicaciones 117
171
37
325
Saldos al 31 de diciembre de 2021 (3.599)
(5.257)
(1.321)
(10.177)
Dotaciones/Aplicaciones 94
137
17
248
Saldos al 31 de diciembre de 2022 (3.505)
(5.120)
(1.304)
(9.929)
Inversiones inmobiliarias netas -
Saldos al 31 de diciembre de 2021 1.809
2.479
312
4.600
Saldos al 31 de diciembre de 2022 1.903
2.410
221
4.534
Al cierre del ejercicio 2022 y 2021, la Sociedad no tenía elementos de inversiones inmobiliarias totalmente
amortizados que seguían en uso.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad al 31 de diciembre de 2022 y 2021, calculado
en función de las valoraciones realizadas por expertos independientes no vinculados al Grupo, asciende a 4.534
y 4.600 miles de euros, respectivamente.
22
Durante el ejercicio 2022, la sociedad ha procedido a valorar por expertos independientes las inversiones
inmobiliarias de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of
Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña. Para el cálculo de dicho valor razonable, se han utilizado tasas de
descuento aceptables para un potencial inversor, y consensuadas con las aplicadas por el mercado para bienes
de similares características y ubicaciones.
Durante el ejercicio 2022 se han revertido provisiones netas por deterioro de inversiones inmobiliarias por importe
de 248 miles de euros (325 miles de euros durante el ejercicio 2021).
Ubicación y uso
Las inversiones incluidas en este epígrafe del balance de situación adjunto, que se corresponden con inmuebles
destinados a su explotación en régimen de alquiler, y el uso de las mismas, son las siguientes:
- El edificio de oficinas María Tubau (Madrid), tiene una la superficie bruta alquilable de 1.539 metros cuadrados
y 5 plazas de garaje, encontrándose el mismo actualmente ocupado.
- El campo de Golf Hato Verde (Sevilla), consta de una superficie bruta para la práctica de deporte de 339.136
metros cuadrados, y una superficie bruta edificada de 2.661 metros cuadrados, ambas alquiladas y en
explotación por una empresa del Grupo.
Ingresos y gastos relacionados
En los ejercicios 2022 y 2021 los ingresos derivados de rentas provenientes de las inversiones inmobiliarias
propiedad de la Sociedad, ascendieron a 266 miles de euros y 253 miles de euros respectivamente (Nota 17.1), y
los ingresos por repercusión de los gastos de explotación por todos los conceptos relacionados con las mismas
ascendieron a 32 miles de euros (32 miles de euros en 2021).
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 no existe ningún tipo de restricciones para la realización de nuevas
inversiones inmobiliarias ni para el cobro de los ingresos derivados de las mismas ni tampoco en relación con los
recursos obtenidos de una posible enajenación.
8. Arrendamientos
8.1 Arrendamiento operativo (arrendatario)
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 la Sociedad tiene contratado con los arrendadores las siguientes cuotas
de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta repercusión
de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente:
Arrendamientos Operativos Valor Nominal
Cuotas Mínimas 2022 2021
Menos de un año
70
66
Entre dos y cinco años
11
21
Más de cinco años
-
1
81 88
Las cuotas por arrendamiento del ejercicio 2022 comprenden, fundamentalmente, al alquiler de la sede social
en Avenida Camino de Santiago, 40 formalizado con la Sociedad FEDEMES, S.L. (Grupo FCC).
23
8.2 Arrendamiento operativo (arrendador)
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 la Sociedad tiene contratadas con los arrendatarios las siguientes cuotas
de arrendamiento mínimas, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, sin tener en cuenta repercusión
de gastos comunes, incrementos futuros por IPC, ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente:
Arrendamientos Operativos Cuotas Mínimas
Miles de Euros
Valor Nominal
2022 2021
Menos de un año
147
185
Entre uno y cinco años
-
47
Más de cinco años
-
-
147 232
Las cuotas por arrendamiento del ejercicio 2022 comprenden, fundamentalmente, el alquiler del edificio sito
en C/ María Tubau de Madrid y el Campo de Golf sito en Guillena (Sevilla).
9. Inversiones financieras (largo y corto plazo) y otros activos no corrientes
9.1 Inversiones financieras a largo plazo
El saldo de las cuentas del epígrafe “Inversiones en empresas del Grupo y/o asociadas a largo plazo” al cierre
de los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
Ejercicio 2022
Miles de euros
Instrumentos Financieros a Largo
Plazo
Instrumentos de
Patrimonio
Imposiciones a
largo plazo
Total
Inversiones en Empresas del Grupo
y asociadas
329.192
-
329.192
Créditos a empresas
-
31.196
31.196
Total
329.192
31.196
360.388
Ejercicio 2021
Miles de euros
Instrumentos Financieros a Largo
Plazo
Instrumentos de
Patrimonio
Imposiciones a
largo plazo
Total
Inversiones en Empresas del Grupo
y asociadas
311.562
-
311.562
Créditos a empresas
-
49.463
49.463
Total
311.562
49.463
361.025
24
1) Participación:
Objeto social
% Participación
2022 2021
Compañía Domicilio Directa Efectiva Directa Efectiva
Grupo
Servicios Índice, S.A.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Promoción
Inmobiliaria
90,42% 90,42% 50,50% 50,50%
Hermanos Revilla, S.A.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 31,01% 32,56% 31,01% 32,56%
Valaise, S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Realia Patrimonio, S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Arrendamiento 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Realia Contesti S.R.L.
Candiano Popescu, 63
(Bucarest)
Promoción
Inmobiliaria
100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Guillena Golf S.L.U.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Prestación serv.
Inmob.
100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Inversiones Inmobiliarias,
Rústicas y Urbanas 2000,
S.L.
Av. Camino de Santiago, 40
(Madrid)
Promoción
Inmobiliaria
66,70% 66,70% 66,70% 66,70%
Asociadas
Desarrollo Urbanístico
Sevilla Este, S.L. en
liquidación
Aljarafe Center, Plaza de las
Naciones, Edificio de
Oficinas (Mairena de Aljarafe
- Sevilla)
Promoción
Inmobiliaria
30,52% 30,52% 30,52% 30,52%
Ninguna de las sociedades participadas cotiza en Bolsa.
2) Situación patrimonial:
Al 31 de diciembre de 2022:
Compañía
Miles de Euros
Capital
Resultado
Resto de
Patrimonio
Total
Patrimonio
Dividendos
Recibidos
Explotación
Neto
Servicios Índice, S.A. (b)
4.160
(49)
(49)
(54)
4.057
-
Hermanos Revilla, S.A. (a)
54.881
20.316
14.742
163.113
232.736
8.326
Valaise S.L.U. (b)
2.910
414
279
26.081
29.270
-
Realia Patrimonio, S.L.U. (a)
90.000
21.954
24.982
58.938
173.920
13.589
Realia Contesti, S.R.L (b)
3.997
21
28
(601)
3.424
-
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y
Urbanas 2000, S.L. (b)
20
(16)
(114)
34.492
34.398
-
Guillena Golf, S.L.U. (b)
4
(501)
(375)
766
395
-
Total Grupo
155.972
42.139
39.493
282.735
478.200
17.656
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L., en
liquidación (b) (c)
1.392
-
-
(220.087)
(218.695)
-
Total asociadas
1.392
-
-
(220.087)
(218.695)
-
Total
157.364
42.139
39.493
62.648
259.505
17.656
(a) Cuentas anuales auditadas por Ernst & Young, S.L en 2022
(b) Cuentas anuales no auditadas.
(c) Datos a mayo de 2018
25
Al 31 de diciembre de 2021:
Compañía
Miles de Euros
Capital
Resultado
Resto de
Patrimonio
Total
Patrimonio
Dividendos
Recibidos
Explotación
Neto
Servicios Índice, S.A. (b)
4.160
27
27
(81)
4.106
-
Hermanos Revilla, S.A. (a)
54.881
36.457
26.849
163.114
244.844
-
Valaise S.L.U. (b)
910
287
167
7.920
8.997
-
Realia Patrimonio, S.L.U. (a)
90.000
28.763
13.590
56.316
159.906
-
Realia Contesti, S.R.L (b)
3.997
58
62
(664)
3.395
-
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y
Urbanas 2000, S.L. (b)
20
(31)
(103)
34.595
34.512
-
Guillena Golf, S.L.U. (b)
4
(418)
(418)
533
119
-
Total Grupo
153.972
65.143
40.174
261.733
455.879
-
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L., en
liquidación (b) (c)
1.392
-
-
(220.087)
(218.695)
-
Total asociadas
1.392
-
-
(220.087)
(218.695)
-
Total
155.364
65.143
40.174
41.646
237.184
-
(a) Cuentas anuales auditadas por Ernst & Young, S.L en 2021
(b) Cuentas anuales no auditadas.
(c) Datos a mayo de 2018
3) Inversiones:
A 31 de diciembre de 2022:
Compañía
Miles de Euros
Valor en Libros
Coste
(Deterioro)
Reversión del
Ejercicio
(Notas 16.2 y
17.6)
Deterioro
Acumulado
Total
Grupo:
Servicios Índice, S.A.
8.198
(106)
(4.530)
3.668
Hermanos Revilla, S.A.
153.736
-
-
153.736
Valaise, S.L.U.
29.010
-
-
29.010
Realia Patrimonio, S.L.U.
118.781
-
-
118.781
Realia Contesti, S.R.L.
13.611
20
(10.187)
3.424
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
20.179
-
-
20.179
Guillena Golf, S.L.U.
7.143
(375)
(6.749)
394
Total Grupo
350.658
(461)
(21.466)
329.192
Asociadas:
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L. en liquidación
61.401
-
(61.401)
-
Total asociadas
61.401
-
(61.401)
-
Total (Nota 18.2)
412.059
(461)
(82.867)
329.192
26
A 31 de diciembre de 2021:
Compañía
Miles de Euros
Valor en Libros
Coste
(Deterioro)
Reversión del
Ejercicio
(Notas 16.2 y
17.6)
Deterioro
Acumulado
Total
Grupo:
Servicios Índice, S.A.
6.498
14
(4.424)
2.074
Hermanos Revilla, S.A.
157.995
-
-
157.995
Valaise, S.L.U.
9.010
-
-
9.010
Realia Patrimonio, S.L.U.
118.781
-
-
118.781
Realia Contesti, S.R.L.
13.611
17
(10.207)
3.404
Inversiones Inmobiliarias, Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
20.179
8.630
-
20.179
Guillena Golf, S.L.U.
6.493
(418)
(6.374)
119
Total Grupo
332.567
8.243
(21.005)
311.562
Asociadas:
Desarrollo Urbanístico Sevilla Este, S.L. en liquidación
61.401
-
(61.401)
-
Total asociadas
61.401
-
(61.401)
-
Total (Nota 18.2)
393.968
8.243
(82.406)
311.562
Los deterioros registrados en el ejercicio se basan en la estimación del valor razonable de las participaciones,
realizadas con arreglo a los criterios descritos en la Nota 4 f).
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2022 son las que se detallan a continuación:
a) Reparto dividendos Hermanos Revilla
Durante el mes de enero de 2022, la Sociedad Hermanos Revilla S.A., repartió a la sociedad un dividendo a
cuenta de 8.326 miles de euros de los resultados de 2021, de los cuales 4.259 miles de euros han minorado
el valor de la participación por ser resultados anteriores a la compra de las participaciones. El resto se ha
registrado como ingreso financiero.
b) Ampliación de capital de Valaise.
Con fecha 2 de diciembre de 2022, Valaise realizó una ampliación de capital en la que el socio único, Realia
Business, S.A., suscribió 200.000 participaciones sociales, por su valor total de 2.000 miles de euros más la
prima de asunción por importe de 18.000 miles de euros.
c) Aportación de fondos a Guillena Golf, S.L
En los meses de enero y junio del ejercicio 2022, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de
fondos por importes de 250 miles de euros y 400 miles de euros, respectivamente, con el objetivo de dotar de
liquidez y reponer pérdidas de ejercicios anteriores.
d) Compra acciones Servicios Índice S.A.
Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios
Índice, S.A., de forma que se incrementa el porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa
del 50,50% al 90,42%.
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2021 fueron las que se detallan a
continuación:
a) Adquisición Hermanos Revilla, S.A
Con fecha 21 de diciembre de 2021, Realia Business, S.A. adquiere 6.398.034 acciones representativas del
31,01% de la sociedad Hermanos Revilla, S.A. por importe de 157.985 miles de euros.
27
b) Adquisición Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
Con fecha 26 de febrero de 2021, Realia Business, S.A. adquiere a Martinsa Fadesa, S.A., en liquidación,
1.116 participaciones representativas del 33,33% de la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas
2000, S.L. por 1 euro de valor nominal y los derechos y obligaciones derivados del contrato de crédito que
tiene con la misma por importe de 3.999.999 euros. Tras esta adquisición, Realia alcanza un porcentaje de
participación en la sociedad del 66,70%.
c) Aportación de fondos a Guillena Golf, S.L
En el mes de julio del ejercicio 2021, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó una aportación de fondos por
importe de 150 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer pérdidas de ejercicios anteriores.
d) Compromiso compra acciones Servicios Índice S.A.
En el segundo semestre de 2021 la Sociedad suscribió un contrato privado de compraventa, sujeto a condición
suspensiva, de acciones de Servicios Índice S.A., sociedad ya participada en un 50,5 %, que representan un
39,92 % de su capital social, por importe de 1.700 miles de euros.
4) Créditos a largo plazo a empresas del grupo.
El 28 de enero de 2019, la Sociedad concedió a su participada, Valaise, S.L.U. un crédito por importe de 9.000
miles de euros con vencimiento enero de 2020, y prorrogable por plazos de un año hasta el 28 de enero de
2024. Posteriormente, el 2 de octubre de 2019, el 1 de junio de 2021 y el 23 de septiembre de 2022, se firmaron
novaciones de dicho crédito incrementando la cuantía del mismo en 10.000 miles de euros, 9.000 miles de
euros y 17.000 miles de euros, respectivamente, hasta alcanzar un importe máximo de 45.000 miles de euros.
Adicionalmente, han realizado novaciones del mismo respecto al diferencial de tipo a aplicar, siendo la última
el 4 de noviembre de 2022 donde se establece que a partir de enero de 2023 se aplicara un tipo de interés del
Euribor año más 0,65%.
El 1 de diciembre de 2022 el Socio único, Realia Business S.A., acuerda suscribir y desembolsar una
ampliación de capital de Valaise S.L.U. por importe de 2.000 miles de euros, mediante la emisión de 200.000
participaciones de 10 € y una prima de asunción de 18.000 miles de euros (90 €/participación), todo ello
mediante la compensación del crédito dispuesto que ostenta contra Valaise en virtud del contrato suscrito el
28 de enero de 2019 y sus anexos.
Las partes pactan reducir el límite del contrato de crédito en 20.000 millones de euros, hasta 25.000 millones
de euros, siendo el importe dispuesto a 31 de diciembre de 2022 de 11.579 miles de euros (19.294 a 31 de
diciembre de 2021) (Nota 18.2). Dicho crédito tiene por objeto la adquisición de parcelas en Tres Cantos
(Madrid) y liquidez para el desarrollo, sobre dichas parcelas, de viviendas de protección pública destinadas al
alquiler.
Con fecha 27 de julio 2021, la Sociedad concedió a su participada, Realia Patrimonio, S.L., un crédito por
importe de 30.000 miles de euros con vencimiento en mayo de 2025. El tipo de interés aplicable es el que se
encuentre vigente en el préstamo sindicado de su filial y el importe dispuesto a 31 de diciembre de 2022
asciende a 19.446 miles de euros (30.000 miles de euros a 31 de diciembre de 2021). Dicho crédito tiene por
objeto la amortización voluntaria, parcial y anticipada realizada con fecha 27 de julio de 2021 del préstamo
sindicado suscrito por Realia Patrimonio S.L. con distintas entidades financieras.
9.2 Inversiones financieras a corto plazo e inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo
El saldo de las cuentas del epígrafe “Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo” e
“Inversiones financieras a corto plazo” al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
28
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Instrumentos Financieros a Corto Plazo Créditos y Otros
Créditos con
Empresas Grupo/
Asociadas
(Nota 18.2)
Préstamos y partidas a cobrar
7
11.802
Otros activos financieros
823
-
830
11.802
Ejercicio 2021
Miles de Euros
Instrumentos Financieros a Corto Plazo Créditos y Otros
Créditos con
Empresas Grupo/
Asociadas
(Nota 18.2)
Préstamos y partidas a cobrar
338
13.565
Otros activos financieros
1.029
-
1.367
13.565
Dentro de la categoría de préstamos y partidas a cobrar, se encuentran registrados principalmente créditos
a empresas del grupo y asociadas que devengan intereses a tipo de mercado.
A 31 de diciembre de 2022 la sociedad tiene concedidos créditos a corto plazo a empresas del grupo y
asociadas por importe de 11.802 miles de euros (13.565 a 31 de diciembre de 2021), que principalmente son
9.090 miles de euros (8.999 miles de euros a 31 de diciembre de 2021) se corresponden, con el principal
más los intereses, de los créditos concedidos a la sociedad del Grupo Inversiones Inmobiliarias Rústicas y
Urbanas 2000, S.L. (anteriormente Asociada); y 1.685 miles de euros y 722 miles de euros resultan del
régimen de consolidación fiscal que la sociedad mantiene con las sociedades Realia Patrimonio, S.L.U. y
Hermanos Revilla S.A.(4.327 miles de euros a 31 de diciembre de 2021 de Realia Patrimonio S.L.U).
La partida de Otros activos financieros recoge a 31 de diciembre de 2022 principalmente el importe de las
cantidades depositadas en juzgados derivado de sentencias judiciales de litigios en la promoción Fuente San
Luis (Valencia) por importe de 705 miles de euros. Adicionalmente, se recoge el depósito de 86 miles de
euros por el pago de la plusvalía por la venta del suelo de Pinto Frenos y que se ha recurrido por considerarse
una venta que no devenga el impuesto al producirse pérdidas. Durante el ejercicio, se ha producido la
adjudicación de la parcela RC 1.9 en Valdemoro acordándose la devolución del depósito entregado en 2021
por importe de 120 miles de euros.
Adicionalmente, el saldo de préstamos y partidas a cobrar de 2021 por importe de 338 miles de euros se ha
cancelado durante el ejercicio por la resolución favorable de un litigio que ha supuesto la reversión de 806
miles de euros reflejado en el epígrafe de “deterioro y pérdidas” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta
(Nota 17.6).
9.3 Información sobre naturaleza y nivel de riesgo de los instrumentos financieros
Información cualitativa
La Sociedad tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro de su
organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene
establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los tipos de interés
y tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez.
29
A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad.
a) Riesgo de crédito
Las actividades principales de la Sociedad son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el arrendamiento
de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien conlleva
automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Actualmente no existe ningún crédito comercial por venta de suelo.
Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo no es significativo. La dirección de la
Sociedad en función del plazo de impago o de insolvencias tiene provisionadas todas estas contingencias.
b) Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por un elevado nivel de liquidez. Ahora bien, en el sector inmobiliario,
la financiación al promotor es escasa y selectiva, con una mayor exigencia en la viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo, esto ha hecho que
determinadas promotoras hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
La sociedad a 31 de diciembre de 2022 y 2021 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito. Con
fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. por importe de 120.000 miles de euros, devengando un interés referenciado
a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,10% y cuyo vencimiento
quedó establecido en un año, esto es, 21 de diciembre de 2022, si bien dicho plazo se ha considerado
tácitamente prorrogado por un año adicional, al no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de
dos meses, el destino de este préstamo fue la adquisición del 31,01% de la participación de Hermanos Revilla
S.A. (Nota 9.1). Durante 2022 se han amortizado anticipadamente 50.000 miles de euros de dicho préstamo.
Realia no ha acudido al sistema financiero en busca de apalancamiento, y estima que dada la solvencia de la
compañía y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos no tendría problema de obtener liquidez y
a costes competitivos del conjunto de entidades financieras.
Asimismo, al cierre de 2022 Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 218 millones
de euros (179 millones de euros en 2021).
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses de Realia Business
elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de servicios prestados a
sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 87 millones de euros que junto con unas previsiones
de pago de 50 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un
cash flow neto operacional positivo de 37 millones de euros, que junto con la actual posición de tesorería de
la Sociedad por importe de 11 millones de euros, irá destinada a nuevos proyectos inmobiliarios, oportunidades
de suelos, nuevas inversiones en sociedades del Grupo para la actividad build to rent y el servicio a la deuda.
c) Riesgo de solvencia
A 31 de diciembre de 2022 Realia Business, S.A., tiene como endeudamiento financiero el préstamo concedido
por la empresa del grupo Fomento de Construcciones y Contratas, S.A., continua sin endeudamiento financiero
bancario y dispone de tesorería y equivalentes por importe de 11.217 miles de euros (15.936 miles euros en
2021).
Miles de euros
2022
2021
Deuda financiera con empresas del Grupo (Nota 14)
70.080
120.040
Tesorería y Equivalentes (Nota 11)
11.217
15.936
Endeudamiento financiero neto
58.863
104.104
Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad mantiene un fondo de maniobra positivo de 218 millones de euros.
30
d) Riesgo de tipo de interés
La Sociedad no tiene operaciones de cobertura para gestionar su exposición a fluctuaciones en los tipos de
interés. Su deuda financiera se limita al cierre del ejercicio a un préstamo intragrupo otorgado por Fomento de
Construcciones y Contratas S.A.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda
que permita minimizar el coste de la deuda en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta
de resultados.
e) Riesgo de tipo de cambio
Respecto al riesgo de tipo de cambio, la Sociedad no presenta endeudamiento en monedas distintas del euro
y sus inversiones financieras en mercados con otras monedas son reducidas, por lo que el riesgo no es
significativo.
f) Riesgo de Mercado
Todas las previsiones económicas realizadas para el año 2022, se han visto alteradas por lo acontecido
durante el año. El fuerte repunte de la inflación con una subida desmesurada de los costes energéticos, la
aparición de alteraciones en la cadena de suministros globales provocando escasez de materias primas, y el
inicio de la invasión de Ucrania ha obstaculizado una sólida reactivación económica. La retirada de estímulos
monetarios más rápido de lo previsto ante el repunte inflacionista y el aumento de la aversión al riesgo tras el
conflicto bélico y las tensiones geopolíticas han provocado un endurecimiento de las condiciones financieras
globales desde el principio de 2022.
Aunque el PIB de la economía española cerró 2022 con un crecimiento del 5,5%, por encima de las últimas
estimaciones realizadas por el Banco de España, la alta tasa de inflación que alcanzó el 5,7% y una inflación
subyacente del 7%, nos sitúa en un contexto económico incierto que no favorece el consumo y la inversión,
esperando para 2023 y 2024 tasas de crecimiento del PIB del 1,3% y del 2,7% respectivamente.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están
sometidas a una gran incertidumbre por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de
diversa índole y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera
que en 2023 se produzca:
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la crisis de “las materias primas” del “mercado
laboral de la construcción”, de la espiral inflacionista que se está viviendo y la caída del ahorro; que de seguir
manteniéndose, implicará altos costes de producción, con su correspondiente repercusión en los márgenes
del promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías de
producto, pues el Covid-19 ha hecho replantearse a la demanda, donde quiere situarse y en qué tipo de
producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán las
dificultades y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas, donde
las entidades financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la rentabilidad de la
operación propuesta.
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe
ser financiado con fondos propios.
31
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran
en determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno
encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos
perseguidos. Las incertidumbres legislativas con el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la
Vivienda que continúa en trámite parlamentario, sin que exista certeza de sus contenidos y alcance, esta
provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de decisiones, e incluso
algunos de los “players” estén desinvirtiendo en este segmento de actividad. El anteproyecto de Ley Estatal
por el Derecho a la Vivienda, recoge entre otras modificaciones, la limitación del precio de los alquileres y la
regulación de los plazos de descalificación de la vivienda protegida. Depende de la redacción final de la
citada ley el que la actividad del “Build to Rent” pueda verse afectada más o menos negativamente y por
tanto también afectaría al Grupo Realia.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia
del Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que van
cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde desarrollarlo.
El escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros comerciales ira teniendo
más peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes de contratación de
espacios tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas (teletrabajo, desempleo…)
como en locales y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y 3) Aparición de nuevas
relaciones contractuales con los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos la flexibilidad de los
espacios contratados, así como la duración más corta de los contratos y la inclusión de cláusulas anti
situaciones excepcionales (Covid-19 o similares)..
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas de
espacio y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y
actuaciones en la mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias de
digitalización, sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios debido a un incremento en las yields
exigidas por los inversores por el encarecimiento de los costes de capital.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a
las cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía española
para recuperar el crecimiento de su PIB que permita la recuperación de la actividad económica, del consumo,
del empleo y de la capacidad del ahorro.
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su
excepcional portfolio inmobiliario, reforzada tras la compra del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla, le
hace tener una posición destacada; pero deberá acometer las actuaciones descritas en el punto i). En el área
de promociones, se deberá estar atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los
productos demandados, con objeto de poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar
su viabilidad y su rentabilidad, sobre todo estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de
obra y suministros), acometiendo estos proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de
rentabilidad tengan visibilidad y puedan acotarse; y por último en el desarrollo y explotación de promociones
destinadas al alquiler residencial se debe estar atento a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en
la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se
estima que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al
negocio, podrá acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la
actividad del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento
.
32
9.4 Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
El epígrafe “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” incluye los siguientes conceptos:
Miles de Euros
2022 2021
Clientes y Deudores Empresas del Grupo y Asociadas (Nota 18.2)
2.740
4.106
Deudores varios
920
2.472
Personal
1
1
Activos por impuesto corriente (Nota 16.1)
9.296
5.733
Otros Créditos con las Administraciones Públicas (Nota 16.1)
583
282
Total deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
13.540
12.594
Durante el ejercicio 2022, el saldo de Clientes y deudores con empresas del Grupo/Asociadas, han disminuido en
1.366 miles de euros, principalmente por el cobro de facturas de servicios prestados a empresas del Grupo
El epígrafe “Deudores varios”, recoge saldo derivados de la actividad ordinaria de la sociedad. La principal
variación del ejercicio 2022 ha sido la baja deudores por 2.160 miles de euros correspondiente a los anticipos
entregados por la compra de un terreno de Valdemoro (R7) tras la sentencia firme que declara la ineficiencia del
contrato. Con fecha 7 de junio de 2018, la sociedad se adjudicó por subasta judicial e importe de 2.300 miles de
euros la finca RC 1.9 sita en la unidad de ejecución UDE Oeste-Norte de Valdemoro. Tras haber sido anulada
judicialmente dicha subasta, la parcela se ha vuelto a subastar en enero de 2020, habiendo resultado la sociedad
adjudicataria de la misma en un importe de 2.490 miles de euros. Con fecha 30 de diciembre de 2021, se ha
dictado decreto de adjudicación de la parcela, adquiriendo firmeza en el mes de enero de 2022. En 2022 se cobró
el importe que quedaba pendiente de intereses y costas. Los Administradores estiman que el importe registrado
en libros de deudores se aproxima a su valor razonable.
Adicionalmente, durante el ejercicio 2022 se han incrementado los activos por impuesto corriente en 3.563 miles
de euros, principalmente, por un lado, por lo pagos a cuenta del impuesto de sociedades de 2022, y por otro, por
el cobro de la liquidación del impuesto de sociedades de 2020.
10. Existencias
La composición de las existencias al 31 de diciembre de 2022 y 2021 es la siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Coste Deterioro Neto Coste Deterioro Neto
Terrenos y solares
584.598
(390.936)
193.662
613.233
(415.515)
197.718
Obras en curso de construcción de ciclo corto 34.048 -
34.048 - - -
Obras en curso de construcción de ciclo largo
62.535
(32.609)
29.926
83.946
(31.027)
52.919
Edificios construidos 31.878 (5.941)
25.937 37.725 (5.784) 31.941
Anticipos a proveedores 323 -
323 491 - 491
Total
713.382
(429.486)
283.896
735.395
(452.326)
283.069
El valor razonable de las existencias al 31 de diciembre de 2022 y 2021, calculado en función de las valoraciones
realizadas por valoradores independientes no vinculados al Grupo, conforme a lo establecido en la Nota 4.g,
asciende a 303.146 miles de euros y 311.178 miles de euros, respectivamente.
33
En el ejercicio 2022, la Sociedad ha revertido deterioros de existencias para adecuar su valor contable hasta su valor
de mercado, lo que ha supuesto una reversión neta de deterioro de terrenos y solares de 17.714 miles de euros
(dotación neta por deterioro de 1.560 miles de euros en el ejercicio 2021) y una reversión neta de deterioro de
productos terminados y en curso de fabricación por las entregas de producto terminado y por la adecuación de su
valor contable a su valor de mercado por importe de 5.126 miles de euros (reversión neta de 5.911 miles de euros
en el ejercicio 2021) registrados en los epígrafes de “deterioros de terrenos y solares” y “deterioro de existencias de
productos terminados y en curso de fabricación” de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.
El movimiento en coste bruto habido durante los ejercicios anuales terminados al 31 de diciembre de 2022 y 2021
en el epígrafe de existencias ha sido el siguiente:
Terrenos y
Solares
Promociones
en Curso de
Ciclo Largo
Promociones
en Curso de
Ciclo Corto
Edificios
Construidos
Deterioros
netos
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2020
618.275
61.927
60.080
40.036
(456.677)
323.641
Adiciones
12.073
4.904
12.699
49
(5.141)
24.584
Bajas
-
-
-
(75.139)
9.492
(65.647)
Traspasos
(17.115)
17.115
(72.779)
72.779
-
-
Saldo al 31 de diciembre de 2021
613.233
83.946
-
37.725
(452.326)
282.578
Adiciones
3.402
11.499
11.972
(6.695)
20.178
Bajas
(22.950)
(204)
(25.564)
29.535
(19.183)
Traspasos
(9.087)
(32.706)
22.076
19.717
-
-
Saldo al 31 de diciembre de 2022
584.598
62.535
34.048
31.878
(429.486)
283.573
Terrenos y solares
Durante el ejercicio 2022, la Sociedad ha puesto en marcha una nueva promoción en San Juan de Alicante, con
denominación comercial “Levante Dreams” compuesta de 48 viviendas adosadas. Esto ha supuesto el traspaso
de “Terrenos y Solares” a “Obras en curso de ciclo largo” por importe total de 9.141 miles de euros.
Se ha traspasado de “Obras en curso de ciclo largo” a “Obras en curso de ciclo corto” tres promociones, una en
Alcalá de Henares “Realia Parque del Ensanche II”, en Barcelona “Glories BCN” y Essencia de Sabadell II en
Sabadell, por importe de 41.792 miles de euros al ser las fechas previstas de entrega antes de 12 meses.
Adicionalmente se ha traspasado de “Obras en curso de ciclo corto” a “Edificios terminados” un importe de 19.717
miles de euros correspondiente a la promoción terminada “Essencia de Sabadell Fase II”.
Por último, se han producido altas de “Terrenos y solares” por la incorporación de la parcela RC-1.9 de Valdemoro
por importe de 2.512 miles de euros y bajas de “Terrenos y solares”, por la venta del suelo de Pinto Frenos Knorr,
por importe de 21.422 miles de euros, una parcela de Nou Nazareth en San Juan de Alicante por importe de 683
miles de euros, el suelo cedido a la Junta de Compensación de Valdebebas por importe de 794 miles de euros y
una parcela en Ayamonte por 51 miles de euros.
Durante el ejercicio 2021, la Sociedad puso en marcha 2 nuevas promociones en “Essencia de Sabadell II – 55
unidades”, y “Realia Parque del Ensanche II – 80 unidades” en Alcalá de Henares – Madrid. Esto ha supuesto el
traspaso de “Terrenos y Solares” a “Obras en curso de ciclo largo” por importe total de 17.115 miles de euros.
Adicionalmente, reactivo la promoción “Glorias - 48 unidades” en Barcelona.
Adicionalmente, durante 2021 se traspasó de “Obras en curso de ciclo corto” a “Edificios terminados” un importe
de 72.779 miles de euros correspondiente a las promociones terminadas “Realia Parque del Ensanche I”,
“Valdebebas Único”, y “Essencia de Sabadell I”. Por último, se produjo altas de “Terrenos y solares”
fundamentalmente por la adquisición de una parcela de uso terciario en Valdebebas por importe de 9.939 miles
de euros.
Anticipos a proveedores
El detalle del epígrafe de “Anticipos a proveedores” a 31 de diciembre de 2022 y 2021, es el siguiente:
34
Suelos
Provincia
Miles de Euros
2022
2021
Valdebebas
Madrid
-
473
El Molar
Madrid
323
18
Total
323
491
Los anticipos a proveedores de 2022 corresponden al suelo sito en el Molar donde la sociedad pretende
incrementar su participación actual.
Los anticipos a proveedores de 2021 corresponden básicamente a gastos de urbanización girados por la Junta de
Compensación de Valdebebas. Durante este ejercicio, la Junta de Compensación de Valdebebas ha realizado la
venta del suelo de uso comercial lo que se ha materializado en una rebaja de los anticipos registrados.
Existencias en garantía de créditos hipotecarios
No existen a 31 de diciembre de 2022 ni a 31 de diciembre de 2021 existencias en garantía de créditos
hipotecarios.
Compromisos de venta
Los compromisos de venta de promociones y suelos contraídos con clientes a 31 de diciembre de 2022 y 2021
(formalizados en arras y contratos) ascienden a 41.639 miles de euros y 25.539 miles de euros, respectivamente.
De las cantidades citadas en el párrafo anterior, 6.857 y 3.064 miles de euros corresponden a “Anticipos de
clientes” y se encuentran registrados en el epígrafe “Acreedores comerciales” del balance de situación adjunto
(véase Nota 15).
Gastos financieros capitalizados
Tal y como se describe en la Nota 4.g, la Sociedad capitaliza los gastos financieros incurridos durante el ejercicio
que estén relacionados con aquellas existencias que tienen un ciclo de producción superior a un año. Durante el
ejercicio 2022 y 2021 no se han capitalizado gastos por este concepto.
El detalle de los gastos financieros capitalizados es el siguiente:
Miles de Euros
31.12.2022 31.12.2021
Intereses
Capitalizados en
el Ejercicio
Intereses
Capitalizados
Acumulados
Intereses
Capitalizados
en el Ejercicio
Intereses
Capitalizados
Acumulados
Terrenos y solares - 5.932 - 7.599
Obras en curso de construcción de ciclo
largo
- 1.732 - 1.489
Obras en curso de construcción de ciclo
corto
- 525 - -
Edificios construidos - 331 - 640
Total - 8.520 - 9.728
11. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” se compone del siguiente detalle a cierre de los
ejercicios 2022 y 2021:
35
Miles de Euros
2022
2021
Cuentas corrientes
11.211
15.931
Otros activos líquidos equivalentes
6
5
Total
11.217
15.936
A 31 de diciembre de 2022 y a 31 de diciembre de 2021 no existen importes pignorados por este concepto.
12. Patrimonio neto y Fondos propios
A 31 de diciembre de 2022 y 2021 el capital social de la Sociedad Dominante se compone de 820.265.698
acciones, todas ellas al portador de 0,24 euros el valor nominal cada una, totalmente suscritas y desembolsadas.
Los accionistas más representativos a 31 de diciembre de 2022, según las participaciones declaradas a la
Comisión Nacional del Mercado de Valores (en adelante, CNMV) son los siguientes:
Accionistas % Participación
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. 23,23%
FC y C, S.A. (filial 80,03% FCC,S.A.) 51,89%
Resto 24,88%
100%
Con fecha 30 de junio de 2020, tuvo lugar en México una operación de fusión inversa entre Control Empresarial
de Capitales S.A. de CV y Inversora Carso S.A. de CV, propietaria del 99,99 % de la anterior sociedad, en virtud
de la cual la primera se convierte en accionista de Realia Business S.A.
La Fusión obedece a una reestructuración
corporativa, con el objetivo de simplificar la estructura empresarial y reducir costes, ya que se eliminan estructuras
empresariales duplicadas y se centralizan e integran en una sola sociedad holding (CEC) las funciones de gestión
y administración de las entidades participadas.
De acuerdo al hecho relevante comunicado por Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. con fecha 8 de
octubre de 2021, la filial inmobiliaria de FCC, FCyC, S.L.(en la actualidad FCyC S.A.) llegó a un acuerdo con
Control Empresarial de Capitales, S.A. de C.V. (“CEC”) para la adquisición por parte de FCyC, S.A. de un
porcentaje del 13,11% del capital social de Realia Business, S.A. (“Realia”) a CEC por un importe en efectivo de
83,9 millones de euros (equivalente a un precio de 0,78 euros/acción), logrando una participación directa de control
en Realia de un 50,1%, lo que supone su consolidación global en el Grupo FCC. Posteriormente, durante el
ejercicio 2022, se ha ido incrementando esta participación.
También en el mes de octubre de 2021, CEC vendió a Soinmob Inmobiliaria Española, SAU el 23,23% del capital
social de Realia Business, S.A. por un importe efectivo de 148,6 millones de euros (equivalente a un precio de
0,78 euros/acción).
Adicionalmente, y de acuerdo con las declaraciones realizadas a la CNMV, Control Empresarial de Capitales S.A.
de Capital Variable participa en el Grupo FCC y en Soinmob Inmobiliaria Española, por tanto, tendría una
participación efectiva, directa e indirecta, de Realia Business, S.A. del 61,71%.
Los accionistas más representativos a diciembre de 2021, según las participaciones declaradas a CNMV eran los
siguientes:
36
Accionistas % Participación
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. 23,23%
FC y C, S.L.U. (filial 80,03%% FCC,S.A.) 50,10%
Resto 26,67%
100%
Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, las acciones de la Sociedad cotizan en las Bolsas de Valores de Madrid y
Barcelona. La cotización de las acciones de la Sociedad al 31 de diciembre de 2022 y la cotización media del
último trimestre han ascendido a 1,07 y 1,03 euros por acción, respectivamente (0,80 y 0,75 euros por acción,
respectivamente a 31 de diciembre de 2021).
12.1 Reserva legal
De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, la sociedad anónima debe destinar una cifra igual al 10% del
beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La reserva
legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya
aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta
reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles
suficientes para este fin.
Al cierre del ejercicio 2022, la reserva legal asciende a 24.987 miles de euros (22.709 miles de euros a 31 de
diciembre de 2021), no encontrándose totalmente constituida.
12.2 Acciones Propias
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
Nº Acciones Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2020
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2021
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
9.176.469
7.526
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2022 es de 0,82 €/acción (0,82 €/acción en 2021). El
número de acciones en autocartera representa el 1,119% del total.
12.3 Reserva indisponible
Al 31 de diciembre de 2022 y 2021 existen reservas indisponibles por importe de 43.764 miles de euros, las cuales
se generaron el 15 de junio de 2000 debido al traspaso de capital a reservas ocasionado por la reducción de
capital de la sociedad Produsa Este, S.A., actualmente Realia Business, S.A. y un importe de 112 miles de euros
constituido con motivo de la entrada en vigor del euro en el ejercicio 2002 (mismo importe a 31 de diciembre de
2021).
37
12.4 Prima de emisión
El texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite, expresamente, la utilización del saldo de la prima
de emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de su
saldo para otros fines. El importe de la prima de emisión asciende a 528.492 miles de euros a 31 de diciembre de
2022 (528.492 miles de euros en 2021).
13. Provisiones y contingencias
13.1 Provisiones
El detalle de las provisiones del balance de situación al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, así como los
principales movimientos registrados durante dichos ejercicios, son los siguientes:
A largo plazo
Miles de Euros
Provisiones a Largo Plazo Garantías
Otras
Provisiones
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2020
4.300
10.114
14.414
Adiciones
3.120
1.261
4.381
Aplicaciones y reversiones
-
(709)
(709)
Traspasos
57
-
57
Saldo al 31 de diciembre de 2021
7.477
10.666
18.143
Adiciones
11
11
Aplicaciones y reversiones
(3.386)
(186)
(3.572)
Traspasos
(308)
(308)
Saldo al 31 de diciembre de 2022
3.783
10.491
14.274
El importe registrado como “Garantías” al cierre de 2022, corresponde en primer lugar a la estimación realizada
por la Sociedad para hacer frente a los gastos previstos desde la terminación de la promoción hasta la liquidación
definitiva y vencimiento de la responsabilidad por defectos de calidad, vicios ocultos, reparaciones extraordinarias,
costes del servicio postventa y otras contingencias en los inmuebles entregados en los últimos diez años,
derivadas de reclamaciones de terceros o de litigios en curso.
Durante de 2022 se han revertido 2.403 miles de euros que garantizaba la regularización del precio de una
compraventa de participaciones financieras, de la empresa Servicios Índice, S.A., al desaparecer el riesgo con la
recompra de dicha participación. Adicionalmente, se han revertido 1.317 miles de euros por la resolución favorable
de litigios relacionados con defectos constructivos, de los cuales el principal 903 miles de euros ha sido por la
resolución de la demanda interpuesta por la Comunidad de propietarios de Jardín del Vivero I al llegar a un acuerdo
transaccional que fue homologado en el Juzgado.
El importe registrado como “Otras Provisiones”, corresponde principalmente a posibles reclamaciones derivadas
de cambios en el planeamiento urbanístico actual o en su tramitación que reduzcan la edificabilidad en algunos
ámbitos donde está posicionada la sociedad.
38
A corto plazo
Miles de Euros
Provisiones a Corto Plazo
Provisiones por
Garantías
Saldo al 31 de diciembre de 2020
378
Aplicaciones/Reversiones
195
Traspasos
(57)
Saldo al 31 de diciembre de 2021
516
Aplicaciones/Reversiones
(316)
Traspasos
308
Saldo al 31 de diciembre de 2022
508
El importe reflejado se corresponde con las “Garantías” señaladas anteriormente que se prevé impliquen una
salida de recursos a corto plazo.
13.2 Contingencias
La Sociedad interviene como parte demandada en determinados contenciosos por las responsabilidades propias
de la actividad que desarrolla. Los litigios que mantiene, que en número pueden ser significativos, son de importes
poco relevantes considerados individualmente y no existe ninguno que resulte especialmente destacable. En
cualquier caso, la Sociedad estima que el riesgo por litigios está adecuadamente provisionado en las cuentas
anuales adjuntas y no existen riesgos posibles cuyo desglose sea necesario.
14. Pasivos financieros
El saldo de los epígrafes “Deudas a corto plazo” y “Deudas con empresas del Grupo y asociadas a corto plazo” al
cierre de los ejercicios 2022 y 2021, es el siguiente:
Ejercicio 2022
Clases
Categorías
Instrumentos Financieros a Corto
Plazo
Deudas con
Entidades de
Crédito y
asimiladas
Otros Total
Deudas y partidas a pagar Grupo y
asociadas (Nota 18.2)
-
76.581
76.581
Otros pasivos financieros
-
315
315
Total
-
76.896
76.896
39
Ejercicio 2021
Clases
Categorías
Instrumentos Financieros a Corto
Plazo
Deudas con
Entidades de
Crédito y
asimiladas
Otros Total
Deudas y partidas a pagar Grupo y
asociadas (Nota 18.2)
-
126.532
126.532
Otros pasivos financieros
-
356
356
Total
-
126.888
126.888
El movimiento experimentado por las deudas y partidas a pagar a corto plazo durante los ejercicios 2022 y 2021,
es como sigue:
Ejercicio 2022 31.12.2021 Disposiciones Netas Amortizaciones 31.12.2022
Deudas y partidas Grupo y asociadas -
Otra deuda con empresas del Grupo C/P
126.532
49
(50.000)
76.581
Otros pasivos financieros -
Otros pasivos financieros
356
(41)
-
315
Total
126.888
8
(50.000)
76.896
Ejercicio 2021 31.12.2020 Disposiciones Netas Amortizaciones 31.12.2021
Deudas y partidas Grupo y asociadas -
Otra deuda con empresas del Grupo C/P
6.511
120.021
-
126.532
Otros pasivos financieros -
Otros pasivos financieros
331
25
-
356
Total
6.842
120.046
-
126.888
Deuda con entidades de crédito
La sociedad a 31 de diciembre de 2022 y 2021 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito.
Deudas con empresas del Grupo
Con fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. por importe de 120.000 miles de euros, devengando un interés referenciado a
Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un 1,10% y cuyo vencimiento quedó establecido en
un año, esto es, 21 de diciembre de 2022, si bien dicho plazo se entenderá tácitamente prorrogado por un año
adicional, si no media denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el destino de este préstamo
ha sido la adquisición del 31,01% de la participación de Hermanos Revilla S.A. (nota 9.1). En el ejercicio 2022, se
ha procedido a la devolución anticipada de 50.000 miles de euros y al cierre queda un saldo de intereses
devengados pendiente de pago por 80 miles de euros.
El saldo de deudas con empresas del Grupo incluye además las cuentas acreedoras correspondientes al saldo
de las deudas impositivas de consolidación fiscal, por importe de 6.501 miles de euros (6.491 miles de euros a 31
de diciembre de 2021).
40
15. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
El detalle de este epígrafe al 31 de diciembre de 2022 y 2021 es el siguiente:
Miles de Euros
2022 2021
Proveedores -
Proveedores por compra de suelo
3.170
3.170
Resto Proveedores
6.874
4.344
Proveedores empresas del Grupo y asociadas
5.378
4.794
Acreedores varios
1.482
1.510
Personal
111
124
Otras deudas con las Administraciones Públicas (Nota
16.1)
1.684 2.660
Anticipos de clientes (Notas 4.k )
6.857
3.064
25.556
19.666
El epígrafe de Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar incluye principalmente los importes pendientes
de pago por ejecuciones de obra y costes asociados, compras de suelos, así como los importes de las entregas
a cuenta de clientes recibidos antes del reconocimiento de la venta de los inmuebles.
Los Administradores consideran que el importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor
razonable.
A continuación, se detalla la información requerida por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y por la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2022
2021
Días
Días
Periodo medio de pago a proveedores
60
74
Ratio de operaciones pagadas
67
78
Ratio de operaciones pendientes de pago
34
38
Miles de euros
Miles de euros
Total pagos realizados
25.210
24.331
Total pagos pendientes
6.792
3.193
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
21.632
22.253
Ratio
Ratio
86
91
Número total de facturas pagadas en el período
2.708
2.432
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
2.339
1.826
Ratio
Ratio
86
75
41
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“proveedores” y “Acreedores Varios” del pasivo corriente del balance de situación.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el servicio hasta el pago material de la
operación) y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Así mismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el
servicio hasta el último día del periodo al que se refieren las cuentas anuales) y, en el denominador, el importe
total de pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2022 según la Ley 3/2004, de 29 de
diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y
conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse
las condiciones establecidas en la Ley 11/2013 de 26 de julio. La Sociedad realiza todos sus pagos los días 15 de
cada mes.
16. Administraciones Públicas y situación fiscal
Desde el ejercicio 2007, la Sociedad tributa en régimen de consolidación fiscal, del que es matriz del Grupo fiscal.
El Grupo de consolidación fiscal, regulado en el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,
está formado por la sociedad matriz y todas las sociedades dependientes, anónimas o limitadas, residentes en
territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o indirecta de al menos el 75 % del capital.
Durante el ejercicio 2022 se ha incorporado al Grupo fiscal las sociedades Hermano Revilla S.A y Boane S.A.U.
El número del Grupo fiscal asignado es el n º 135/07.
Con fecha 10 de diciembre de 2018, la Sociedad como dominante del grupo fiscal número 135/07 recibió
notificación de inicio de actuaciones de comprobación e inspección de los ejercicios 2014 y 2015 para el Impuesto
sobre Sociedades consolidado y del periodo comprendido entre noviembre de 2014 y diciembre de 2015 para el
Impuesto sobre el Valor Añadido. Estas actuaciones tenían carácter general incluida la comprobación de la
totalidad de las bases o cuotas pendientes de compensar o de las deducciones pendientes de aplicación de
acuerdo a lo dispuesto en el artículo 66. Bis 2 de la Ley General Tributaria, lo que ha dado lugar a la revisión de
las bases negativas generadas desde el ejercicio 2008 hasta 2015. Las actuaciones inspectoras finalizaron el 12
de noviembre de 2020, con la firma de la correspondiente acta en conformidad. Los resultados de la inspección
no han supuesto ninguna liquidación económica, ni para la sociedad matriz ni para las dependientes. No obstante,
la inspección abrió un expediente sancionador por importe de 143 miles de euros, a la empresa matriz, la cual ha
procedido a la correspondiente reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo
Regional de Madrid. Con fecha 24 de octubre de 2022, dicho Tribunal Económico Administrativo nos comunicó la
estimación de las alegaciones presentadas por la sociedad y con fecha 23 de enero de 2023, la Agencia Tributaria
comunicó el acuerdo de ejecución de resolución económico- administrativo, procediendo a la devolución de las
cantidades pagadas por la sociedad.
42
16.1 Saldos corrientes con las Administraciones Públicas
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas es la siguiente:
Saldos deudores
Miles de Euros
2022 2021
Hacienda Pública deudora por IVA/IGIC 580 279
Organismos de la Seguridad Social 3 3
Hacienda Pública deudora por IS (Impuesto de Sociedades) 9.296 5.733
Total (Nota 9.4) 9.879 6.015
El saldo deudor con Hacienda Pública por el Impuesto de Sociedades a 31 de diciembre de 2022 corresponde a
la liquidación del Impuesto de Sociedades del ejercicio por importe de 4.067 miles de euros. y a la liquidación del
Impuesto sobre Sociedades del ejercicio anterior por importe de 5.229 miles de euros (5.152 miles de euros y 581
miles de euros al 31 de diciembre de 2021).
Saldos acreedores
Miles de Euros
2022 2021
Hacienda Pública acreedora por retenciones 185
101
Hacienda Pública acreedora IVA e IGIC 1.096
656
Organismos de la Seguridad Social acreedores 61
55
Otros 342
1.848
Total (Nota 15) 1.684
2.660
El apartado de Otros recoge básicamente tributos locales (plusvalías municipales, IAEs, etc.).
43
16.2 Conciliación resultado contable y base imponible fiscal
La conciliación entre el resultado contable y la base imponible de Impuesto sobre Sociedades es la siguiente:
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Aumentos
Disminuciones
Total
Resultado antes de impuestos
37.969
Impuesto sobre Sociedades:
Diferencias permanentes -
(16.906)
Aportaciones seguro vida
11
Recargos y sanciones
143
Dividendos
16.774
Otros gastos no deducibles
Diferencias temporales
(11.736)
Con origen en el ejercicio -
Deterioro cartera de valores (Nota 9.1)
461
Otras provisiones
486
Reversión provisión cartera carácter deducible
Provisión de deterioro existencias
Con origen en ejercicios anteriores -
Otras provisiones
5
7.300
Gastos financieros
4.552
Amortización no deducible
30
Ajuste fiscal Cartera de Valores
Insolvencias
806
Base Imponible previa sociedad matriz grupo fiscal
9.327
Base Imponible resto sociedades grupo fiscal
33.193
Compensación de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores grupo fiscal
(10.630)
Base imponible grupo fiscal
31.890
44
Ejercicio 2021
Miles de Euros
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Aumentos
Disminuciones
Total
Resultado antes de impuestos
26.152
Impuesto sobre Sociedades:
Diferencias permanentes -
(53)
Aportaciones seguro vida
3
Recargos y sanciones
7
Otros gastos no deducibles
(63)
Diferencias temporales
(14.691)
Con origen en el ejercicio -
4.442
Deterioro cartera de valores (Nota 9.1)
417
Otras provisiones
2.647
Reversión provisión cartera carácter deducible
Provisión de deterioro existencias
1.378
Con origen en ejercicios anteriores -
(19.133)
Otras provisiones
Gastos financieros
(2.065)
Amortización no deducible
(30)
Ajuste fiscal Cartera de Valores
(8.660)
Insolvencias
(8.378)
Base Imponible previa sociedad matriz grupo fiscal
11.408
Base Imponible resto sociedades grupo fiscal
17.810
Compensación de bases imponibles negativas de ejercicios anteriores grupo
fiscal
(14.399)
Base imponible grupo fiscal
14.819
Las principales diferencias permanentes y temporales de los ejercicios 2022 y 2021 se producen por:
Ajustes efectuados en 2022:
• Durante el ejercicio 2022, se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de 486 miles de euros por
dotaciones a provisiones por deterioro de existencias.
• Ajuste negativo en el ejercicio 2022 de 4.552 miles de euros por aplicación de lo establecido en la
normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo 16, por la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, que supone una limitación general en la deducción de los “gastos financieros netos” y que se
convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en
ejercicios futuros de manera similar a la compensación de las bases imponibles negativas.
En este sentido, los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio
operativo del ejercicio. A estos efectos, la norma entiende por “gastos financieros netos” el exceso de
gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios
devengados en el período impositivo. En todo caso, serán deducibles, sin límite alguno, gastos
financieros netos del periodo impositivo por importe de hasta 1 millón de euros.
• Ajuste negativo en el ejercicio de 2022 de 806 miles de euros correspondientes a la reversión de
provisiones por insolvencias ajustadas en ejercicios anteriores.
• Por aplicación de lo establecido en la normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo
13.2 por la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, en la que se introdujo que no serán deducibles las pérdidas
por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital o en los fondos propios de
entidades (véase Nota 9.1), durante el ejercicio 2022 se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de
461 miles de euros.
• Ajuste negativo de 7.300 miles de euros correspondientes a la reversión de provisiones de deterioro de
existencias por importe de 3.512 miles de euros y reversión de provisión para gastos y responsabilidades
por importe de 3.788 miles de euros.
45
Ajustes efectuados en 2021:
• Durante el ejercicio 2021, se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de 2.647 miles de euros por
dotaciones a provisiones para riesgos y gastos y 1.378 miles de euros por deterioro de existencias.
• Ajuste negativo en el ejercicio 2021 de 2.065 miles de euros por aplicación de lo establecido en la
normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo 16, por la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, que supone una limitación general en la deducción de los “gastos financieros netos” y que se
convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en
ejercicios futuros de manera similar a la compensación de las bases imponibles negativas.
En este sentido, los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio
operativo del ejercicio. A estos efectos, la norma entiende por “gastos financieros netos” el exceso de
gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios
devengados en el período impositivo. En todo caso, serán deducibles, sin límite alguno, gastos
financieros netos del periodo impositivo por importe de hasta 1 millón de euros.
• Ajuste negativo en el ejercicio de 2021 de 8.378 miles de euros correspondientes a la reversión de
provisiones por insolvencias ajustadas en ejercicios anteriores.
• Por aplicación de lo establecido en la normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo
13.2 por la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, en la que se introdujo que no serán deducibles las pérdidas
por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital o en los fondos propios de
entidades (véase Nota 9.1), durante el ejercicio 2021 se ha procedido a efectuar un ajuste positivo de
417 miles de euros por la depreciación de la cartera y un ajuste negativo de 8.660 miles de euros por
reversiones de provisiones de cartera de ejercicios anteriores de la sociedad Inversiones Inmobiliarias,
Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
El detalle de las bases imponibles pendientes de compensar del Grupo fiscal al cierre de los ejercicios 2022 y
2021 es el siguiente:
Ejercicio 2022
Miles de
euros
Ajustes
Tota bases
Bases Imponibles
Negativas
consolidación Compensación
Total
bases
negativas
Crédito
fiscal
Ejercicio Cabecera Dependientes
Total
Bases
(Dividendos/
Cartera)
Bases
del
Grupo
Activadas Activado
2008
18.835
(15.807)
3.028
59.636
-
-
-
-
2009
36.987
(27.005)
9.981
11.475
-
-
-
-
2010
48.622
10.229
58.852
550
-
30.070
-
-
2011
45.296
1.347
46.642
17.725
-
64.637
53.625
13.406
2012
257.906
(24.581)
233.325
11.968
-
245.293
87.163
21.791
2013
46.942
(31.337)
15.605
13.879
-
29.485
-
-
2014
(5.155)
15.177
10.023
21.066
-
31.089
17.732
4.433
2015
9.739
(19.646)
(9.907)
-
3.918
-
-
-
2016
(39.081)
(25.294)
(64.375)
-
63.213
-
--
-
2017
(6.993)
(12.550)
(19.543)
-
11.730
-
-
-
2018
(4.464)
(12.632)
(17.096)
-
9.656
-
-
-
2019
(14.702)
(6.372)
(21.074)
-
10.537
-
-
-
2020
22.182
(10.748)
11.434
-
-
11.434
-
-
2021
(11.409)
(17.391)
(28.800)
-
14.399
-
-
-
2022
(9.326)
(33.193)
(42.519)
-
10.630
-
-
-
Total
395.379
(209.803)
185.576
136.299
124.083
412.008
158.520
39.630
46
Ejercicio 2021
Miles de euros
Ajustes
Tota bases
Bases Imponibles
Negativas
consolidación
Compensación
Total
bases
negativas
Crédito
fiscal
Ejercici
o
Cabecera
Dependient
es
Total
Bases
(Dividendos/
Cartera)
Bases
del Grupo
Activadas
Activado
2008
18.835
(15.807)
3.028
59.636
-
-
-
-
2009
36.987
(27.005)
9.981
11.475
-
-
-
-
2010
48.622
10.229
58.852
550
-
30.070
656
163
2011
45.296
1.347
46.642
17.725
-
64.637
64.367
16.092
2012
257.906
(24.581)
233.325
11.968
-
245.293
87.163
21.791
2013
46.942
(31.337)
15.605
13.879
-
29.485
-
-
2014
(5.155)
15.177
10.023
21.066
-
31.089
17.732
4.433
2015
9.739
(19.646)
(9.907)
-
3.918
-
-
-
2016
(39.081)
(25.294)
(64.375)
-
63.213
-
--
-
2017
(6.993)
(12.550)
(19.543)
-
11.730
-
-
-
2018
(4.464)
(12.632)
(17.096)
-
9.656
-
-
-
2019
(14.702)
(6.372)
(21.074)
-
10.537
-
-
-
2020
22.182
(10.748)
11.434
-
-
11.434
-
-
2021
(11.409)
(17.391)
(28.800)
-
14.399
-
-
-
Total
404.705
(176.610)
228.095
136.299
113.453
411.738
169.918
42.479
A cierre de 2022 la Sociedad mantiene créditos fiscales no activados por importe de 60.493 miles de euros (60.459
miles de euros a cierre de 2021), correspondientes con bases imponibles negativas (véase Nota 16.4). Todos los
créditos fiscales recogidos en los estados financieros, activados y no activados, generados hasta el 31 de
diciembre de 2015, que suponen el 97% de los créditos totales, de la sociedad y su grupo fiscal, han sido
inspeccionados y reconocida su deducibilidad de acuerdo a la normativa fiscal vigente.
16.3 Conciliación entre Resultado contable y gasto por Impuesto sobre Sociedades
La conciliación entre el resultado contable y el gasto por Impuesto sobre Sociedades, en 2022 y 2021, es la
siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Resultado contable antes de impuestos
37.969
26.152
Diferencias permanentes
(16.906)
(53)
Diferencias temporales no activadas
(3.367)
(12.595)
Total base
17.696
13.504
Cuota al 25%
(4.424)
(3.376)
Otros
17
-
Total ingreso/(gasto) por impuesto reconocido en la cuenta de resultados
(4.407)
(3.376)
El desglose del gasto por Impuesto sobre Sociedades correspondiente a los ejercicios 2022 y 2021 es el
siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Impuesto corriente
(6.517)
(3.900)
Impuesto diferido neto (Notas 16.4 y 16.5)
2.093
524
Ajuste por impuesto
17
-
Total ingreso/(gasto) por impuesto
(4.407)
(3.376)
47
16.4 Activos por impuesto diferido registrados
El detalle del saldo de esta cuenta al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
Miles de Euros
Impuestos anticipados
2022
2021
Diferencias temporales:
Gastos financieros no deducibles
13.597
14.638
Gastos amortización no deducibles
15
22
Provisión para gastos
-
604
Otros
114
114
Crédito fiscal activado
46.485
53.387
Total activos por impuesto diferido
60.211
68.765
Al 31 de diciembre de 2022, existen registrados créditos (39.630 miles de euros) y deducciones fiscales (6.855
miles de euros) por un importe total de 46.485 miles de euros (53.387 miles de euros al 31 de diciembre de 2021),
los cuales, aunque el periodo de recuperación de una parte de los mismos, pudiera ser superior a 10 años, se
encuentran registrados en el balance de situación por considerar los administradores de la Sociedad que,
conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros de la Sociedad y a las plusvalías tacitas de los activos
del Grupo es probable que dichos activos sean recuperados.
El total del ‘Crédito fiscal activado’ a 31 de diciembre de 2022 asciende a 46.485 miles de euros (53.387 miles de
euros a 31 de diciembre de 2021) y corresponde a la cuota de las bases imponibles negativas de los ejercicios
2010, 2011, 2012 y 2014 por importe de 39.630 miles de euros (42.479 miles de euros a 31 de diciembre 2021),
tal y como se detalla en la Nota 16.2, así como la cantidad de 6.855 miles de euros (10.908 miles de euros a 31
de diciembre de 2021) correspondientes a las deducciones pendientes de compensar, según el siguiente detalle:
Miles de Euros
Deducciones Pendientes
Total
Deducciones
Ajustes
Deducciones
no activadas
Deducciones
activadas
Total
Deducciones
Sociedades
Grupo Fiscal
Consolidación
Cabecera
Dependientes
(Dividendos)
2008
15.120
439
15.559
(15.120)
-
439
439
2009
3.000
4.755
7.755
(3.000)
-
4.755
4.755
2010
483
15
498
(450)
-
48
48
2011
2.298
3.103
5.401
(5.401)
-
-
-
2012
2.414
771
3.185
(3.185)
-
-
-
2013
1.610
1.062
2.672
(2.432)
-
240
240
2014
4.558
1.969
6.527
(5.265)
-
1.262
1.262
2015
6
105
111
-
-
111
111
29.489
12.219
41.708
(34.853)
-
6.855
6.855
Todos los créditos fiscales recogidos en los estados financieros, generados hasta el 31 de diciembre de 2015, que
suponen el 97% de los créditos totales, de la sociedad y su grupo fiscal, han sido inspeccionados y reconocido su
deducibilidad de acuerdo a la normativa fiscal vigente.
Según la Disposición Transitoria 24.3 de la Ley 27/2014, del Impuesto de Sociedades, el desglose de las
deducciones con limitación temporal para su aplicación según su vencimiento correspondientes a reinversión de
beneficios extraordinarios es el siguiente:
Miles de euros
Fecha límite de
compensación
Deducciones
Pendientes
2021
Deducciones
Pendientes
2021
2024
4.755
4.763
2025
15
15
Total
4.770
4.778
48
16.5 Pasivos por impuesto diferido
Atendiendo a la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021,
publicada en el BOE de 31 de diciembre de 2020, se contempla una exención prevista para los dividendos y
plusvalías por el artículo 21 de la LIS, cuando proceden de participaciones superiores al 5% o un coste superior a
20 millones, y que sean españolas o residentes en un país con convenio de doble imposición o tributación nominal
mínima del 10%, que hasta ahora estaban exentas al 100%, se limita, desde los ejercicios iniciados a partir de 1
de enero de 2021, a un 95% de la renta puesta de manifiesto, lo que, en la práctica, supone la tributación efectiva
de un 1,25% del dividendo distribuido o de la plusvalía materializada.
Por todo ello, la Sociedad ha procedido a evaluar en las Cuentas Anuales, y de conformidad con la normativa
aplicable, si deberán registrar los correspondientes impuestos diferidos de pasivo por las reservas de las filiales y
asociadas de la Sociedad no distribuidas.
El detalle del saldo de esta cuenta al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Ajustes de consolidación
91
51
Total pasivos por impuesto diferido
91
51
16.6 Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras
Según establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente liquidados hasta
que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades fiscales o haya transcurrido el
plazo de prescripción de cuatro años. Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad tiene abiertos a inspección los
ejercicios 2018 a 2022 para todos los impuestos estatales. Los Administradores de la Sociedad consideran que
se han practicado adecuadamente las liquidaciones de los mencionados impuestos, por lo que, aún en caso de
que surgieran discrepancias en la interpretación normativa vigente por el tratamiento fiscal otorgado a las
operaciones, los eventuales pasivos resultantes, en caso de materializarse, no afectarían de manera significativa
a las cuentas anuales adjuntas.
17. I
ngresos y gastos
17.1 Importe neto de la cifra de negocios
La totalidad de la cifra de ventas se ha realizado en territorio nacional.
El desglose de las ventas por tipología de ingreso, para los ejercicios 2022 y 2021, es el siguiente:
Miles de Euros
Actividad 2022 2021
Ingresos por venta de promociones y suelo
41.777
94.031
Ingresos por arrendamientos (Nota 7)
268
253
Ingresos por prestaciones de servicios
6.802
5.631
48.847
99.915
Durante el ejercicio, la sociedad ha comenzado la entrega de las viviendas de una nueva promoción terminada
“Essencia de Sabadell II” sita en Sabadell (Barcelona) y ha continuado con la entrega de la promoción Realia
Parque del Ensanche I sita en Alcalá de Henares, Valdebebas Único en Madrid, Brisas de Son Dameto en
Palma de Mallorca así como restos de otras promociones.
Los ingresos por arrendamiento incluyen 2 miles de euros por el alquiler de un activo clasificado como
existencias.
49
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a los ejercicios 2022 y 2021, distribuida
por mercados geográficos, es la siguiente:
Miles de Euros
Mercados Geográficos 2022 2021
España:
Andalucía
2.608
8.491
Baleares
6.513
12.714
Cataluña
10.215
14.744
Madrid
28.492
60.400
Valencia
1.019
3.087
Castilla y León
-
479
48.847
99.915
17.2 Aprovisionamientos y variación de productos terminados y en curso
El detalle de los aprovisionamientos y variación de existencias de producto terminado y en curso, al 31 de
diciembre de 2022 y 2021, es el siguiente:
Miles de Euros
2022 2021
Consumos y aprovisionamientos
(54.832)
(34.948)
Deterioro de terrenos y solares
17.714
(1.560)
Variación de existencias de prod. terminado y curso
6.790
(40.379)
Deterioro de existencias de prod. terminado y curso
5.126
5.911
(25.202)
(70.976)
El menor volumen de entregas realizadas durante 2022, justifica la variación de existencias de producto
terminado y curso respecto al ejercicio 2021. La variación en consumos y aprovisionamiento se debe
fundamentalmente a la baja de costes por la entrega del solar de Pinto por importe de 21.422 miles de euros.
17.3 Detalle de compras según procedencia
La totalidad de las compras efectuadas por la Sociedad durante los ejercicios 2022 y 2021 se han realizado
en territorio nacional.
17.4 Cargas sociales
El saldo de la cuenta “Cargas sociales” de los ejercicios 2022 y 2021 presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
2022
2021
Cargas sociales:
Aportaciones planes de pensiones (Nota 4.n)
(170)
(164)
Seguridad Social y otras cargas sociales
(701)
(642)
(871)
(806)
50
17.5 Servicios exteriores y tributos
La composición del epígrafe de “Servicios exteriores” y “Tributos” de la cuenta de resultados correspondientes
a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2022 y 2021 es la siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Arrendamientos y cánones
(143)
(118)
Reparación y conservación
(114)
(39)
Servicios profesionales independientes
(180)
(174)
Primas de seguros
(52)
(81)
Gastos bancarios y similares
(25)
(58)
Publicidad, propaganda y relaciones públicas
(245)
(229)
Suministros
(25)
(26)
Otros servicios
(4.155)
(4.701)
Tributos
1.269
(2.118)
Total servicios exteriores y tributos
(3.670)
(7.544)
La disminución de Otros servicios se debe principalmente al menor importe de entregas de productos respecto
al año anterior y por consiguiente menor devengo de comisiones de comercialización asociada a la entrega
del producto realizado en 2022 y 2021.
Respecto a los tributos, durante 2022 se han producido reversiones de gastos derivados de la sentencia del
Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 que declaró la inconstitucionalidad y nulidad de determinados
preceptos de la normativa reguladora de la plusvalía municipal.
17.6 Ingresos y gastos financieros
El importe de los ingresos y gastos financieros durante los ejercicios 2022 y 2021 ha sido el siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Ingresos de valores negociables en empresas del grupo y
asociadas (Nota 18.1)
18.393 469
Ingresos de valores negociables en terceros
-
-
Otros ingresos
104
533
Total ingresos financieros
18.497
1.002
Gastos financieros por intereses de deuda con empresas del
Grupo (Nota 18.1)
(1.123) (40)
Otros Gastos financieros
(54)
-
Total gastos financieros
(1.177)
(40)
Variación del valor razonable en instrumentos financieros
2.404
-
Deterioro de participaciones de capital con empresas del Grupo y
asociadas (Nota 9.1)
(461) 8.243
Resultado enajenaciones y otros deterioros (Nota 9.2)
806
190
Resultado financiero
20.070
9.395
51
18. Operaciones y saldos con partes vinculadas
18.1 Operaciones con vinculadas
El detalle de operaciones realizadas con partes vinculadas durante los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
Ejercicio 2022
Miles de Euros
Empresas del
Grupo (a)
Empresas
Asociadas
(b)
Ventas
165
-
Prestación de servicios
6.443
279
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
123
-
Aprovisionamientos
(5.941)
-
Servicios exteriores
(462)
-
Ingresos financieros por dividendos (Nota 17.6)
17.656
-
Ingresos financieros por préstamos (Nota 17.6)
737
Gastos financieros (Nota 17.6)
(1.123)
-
Deterioro y pérdidas de instrumentos financieros (Nota 9.1)
(461)
-
17.137
279
Ejercicio 2021
Miles de Euros
Empresas
del Grupo (a)
Empresas
Asociadas
(b)
Ventas
155
-
Prestación de servicios
3.528
2.061
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
94
1
Aprovisionamientos
(1.571)
(10.591)
Servicios exteriores
(129)
(129)
Ingresos financieros (Nota 17.6)
469
-
Gastos financieros (Nota 17.6)
(40)
-
Deterioro y pérdidas de instrumentos financieros (Nota 9.1)
8.243
-
10.479
(8.658)
(a) Incluye las operaciones realizadas con las empresas del Grupo FCC, a partir del 31/10/21.
(b) Incluye las operaciones realizadas con las empresas del Grupo FCC, hasta 31/10/21.
18.2 Saldos con vinculadas
El importe de los saldos en balance con vinculadas, al 31 de diciembre de 2022 y 2021, es el siguiente:
52
Al cierre del ejercicio 2022
Miles de Euros
Empresas del
Grupo (a)
Empresas
Asociadas
Inversiones a largo plazo:
Instrumentos de patrimonio (Nota 9.1)
329.192
-
Créditos a empresas (Nota 9.1)
31.196
-
Deudores comerciales (Nota 9.4)
2.682
58
Inversiones a corto plazo:
Créditos a empresas (Nota 9.2)
11.802
-
Otros pasivos no corrientes
(28)
-
Deudas a corto plazo (Nota 14)
(76.581)
-
Acreedores comerciales
(5.378)
(1)
292.885
57
Al cierre del ejercicio 2021
Miles de Euros
Empresas del
Grupo (a)
Empresas
Asociadas
Inversiones a largo plazo:
Instrumentos de patrimonio (Nota 9.1)
311.562
-
Créditos a empresas (Nota 9.1)
49.463
-
Deudores comerciales (Nota 9.4)
4.051
55
Inversiones a corto plazo:
Créditos a empresas (Nota 9.2)
13.565
-
Otros pasivos no corrientes
(25)
-
Deudas a corto plazo (Nota 14)
(126.532)
-
Acreedores comerciales
(4.793)
(1)
247.291
54
18.3 Retribuciones al Consejo de Administración y a la alta dirección
Las retribuciones percibidas durante los ejercicios 2022 y 2021 por el número medio de los miembros del
Consejo de Administración y la Alta Dirección de Realia Business, S.A., clasificadas por conceptos, han sido
las siguientes:
Ejercicio 2022
Miles de
Euros
Número
Medio
personas
Sueldos
Otras
retribuciones
Atenciones
estatutarias
Planes de
Pensiones
Primas de
Seguros
Consejo de Administración
6
-
355
321
-
-
Alta Dirección
4
710
4
-
45
3
TOTAL
10
710
359
321
45
3
53
Ejercicio 2021
Miles de
Euros
Número
Medio
personas
Sueldos
Otras
retribuciones
Atenciones
estatutarias
Planes de
Pensiones
Primas de
Seguros
Consejo de Administración
6
-
355
321
-
-
Alta Dirección
4
664
3
-
43
2
TOTAL
10
664
358
321
43
2
La información individualizada de las remuneraciones de cada Consejero se hace constar en el Informe Anual de
Retribuciones de la Sociedad del ejercicio 2022.
La Sociedad Dominante tiene contratado una póliza de responsabilidad civil para dar cobertura a consejeros,
directivos y apoderados por la que pagó una prima de 17 miles de euros en 2022 y 30 miles de euros en 2021.
18.4 Situaciones de conflicto de interés de los Administradores.
Al cierre del ejercicio 2022 los miembros del Consejo de Administración de Realia Business, S.A. no han
comunicado a los demás miembros del Consejo situación alguna de conflicto, directo o indirecto, que ellos o
personas vinculadas a ellos, según se define en la Ley de Sociedades de Capital, pudieran tener con el interés de
la Sociedad, salvo lo indicado a continuación:
- D. Juan Rodríguez Torres, D. Gerardo Kuri Kaufmann, Dª Esther Alcocer Koplowitz y Dª Alicia Alcocer
Koplowitz se abstuvieron de participar en la deliberación y de votar en acuerdos relacionados con la
adjudicación de contratos a empresas del Grupo FCC.
19. Información sobre medio ambiente
Dadas las actividades a las que se dedica la Sociedad, ésta no tiene responsabilidades, gastos, activos ni
provisiones o contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el
patrimonio, la situación financiera y los resultados de la Sociedad.
20. Otra información
20.1 Personal
El número medio de personas empleadas durante los ejercicios 2022 y 2021, detallado por categorías, es el
siguiente:
Número Medio de
Personas Empleadas
Categorías
2022
2021
Alta dirección
4
4
Directivos y titulados superiores
24
23
Técnicos y titulados medios
5
6
Personal administrativo
9
8
42
41
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 el número de personas empleadas en la Sociedad ascendía a 42 y 40
personas respectivamente.
54
Asimismo, la distribución por sexos al término de los ejercicios 2022 y 2021, detallado por categorías, es el
siguiente:
Categorías
2022
2021
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Alta dirección
3
1
3
1
Directivos y titulados superiores
16
9
14
9
Técnicos y titulados medios
3
1
4
1
Personal administrativo
5
4
4
4
27
15
25
15
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad no mantiene en plantilla ningún empleado con discapacidad
mayor o igual al 33%.
20.2 Honorarios de auditoría
Los honorarios durante el ejercicio 2022 relativos a los servicios de auditoría de cuentas y a otros servicios
prestados por el auditor de la Sociedad, Ernst & Young, S.L., o por una empresa del mismo grupo o vinculada
con el auditor, han sido los siguientes:
Ejercicio 2022
Descripción
Servicios
Prestados por el
Auditor de Cuentas
y por Empresas
Vinculadas
Servicios de auditoría
68
Otros servicios no relacionados con la auditoría
-
Total servicios de auditoría y relacionados
68
Ejercicio 2021
Descripción
Servicios
Prestados por el
Auditor de Cuentas
y por Empresas
Vinculadas
Servicios de auditoría
66
Otros servicios no relacionados con la auditoría
4
Total servicios de auditoría y relacionados
70
21. Hechos posteriores
No se han producido hechos relevantes con posterioridad al cierre del ejercicio.
55
Informe de Gestión de Realia Business S.A. del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2022
1. LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO
Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil
FCC y desarrolla sus actividades de forma directa o a través de toma de participaciones accionariales en diferentes
sociedades.
La actividad empresarial, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio:
a) ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a
Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales (principalmente una Nave Industrial). Los
activos se encuentran en el patrimonio de la sociedad Realia Patrimonio, S.L. (participada 100% por Realia
Business, S.A.), y a través de las sociedades Hermanos Revilla, S.A. (87,76% de participación directa e indirecta
y un 100% de control) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación directa). Toda la actividad se desarrolla en
España.
Estas inversiones financieras representan en torno al 36,48% del total del activo del balance de la sociedad Realia
Business, S.A.
b) PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través
de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo, se realiza básicamente en España y en Rumania (tenencia de un
suelo urbano en Bucarest). Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Baleares
4) Andalucía y Canarias
c) ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad
VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. Esta sociedad posee una promoción terminada
de 85 viviendas de protección pública (VPPB) para alquiler en el término municipal de Tres Cantos (Madrid), que
se encuentra en fase de explotación y comercializada al 100% al cierre del ejercicio. Así mismo tiene otros 2
proyectos en curso, en el mismo municipio, para 195 viviendas de protección pública (VPPL y VPPB) en alquiler,
cuyo desarrollo se encuentra muy avanzado, esperando que 43 viviendas entren en explotación en el primer
trimestre 2023, y el resto en el 3er trimestre del mismo año.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus
accionistas más significativos se encuentra la sociedad FCyC, S.A., perteneciente al Grupo FCC y la sociedad
Soinmob Inmobiliaria Española S.A.U. con unas participaciones, comunicadas a la CNMV, al cierre del ejercicio
2022 del 51,89% y del 23,23%, respectivamente.
La descripción de su estructura organizativa se puede resumir:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de
Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
CONSEJERO DELEGADO: En dependencia directa del Consejo de Administración y a su vez miembro del mismo.
La gestión diaria del negocio de Promociones y Gestión de Suelo se realiza de forma conjunta desde la central
situada en Madrid, y desde la Delegación de zona de cada una de las áreas geográficas donde la sociedad tiene
presencia.
La gestión del control de las inversiones en empresas patrimonialistas, se realiza mediante la representación y
participación en sus órganos de decisión (Consejos y Comités de Dirección), así como a través del control de los
distintos departamentos centrales de Realia Business y Realia Patrimonio.
56
2. VARIACIONES EN LA CARTERA DE PARTICIPACIONES FINANCIERAS
Durante el ejercicio 2022 se han producido las siguientes alteraciones dentro de su cartera de participaciones
financieras:
• Con fecha 2 de diciembre de 2022 se elevo a público una ampliación de capital realizada por Valaise
S.L. en la que el socio único, Realia Business, S.A., adquirió 200.000 participaciones sociales, por su
valor total de 2.000 miles de euros más la prima de asunción por importe de 18.000 miles de euros.
• En los meses de enero y junio del ejercicio 2022, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó
aportaciones de fondos a la sociedad Guillena Golf, por importes de 250 miles de euros y 400 miles
de euros, respectivamente, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer perdidas de ejercicios
anteriores.
• Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. ejecuta el contrato privado de compraventa
firmado en 2021 y adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios Índice, S.A., de forma que
se incrementa el porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa del 50,50% al
90,42%. Esta operación supone un decremento en el epígrafe de intereses minoritarios por importe
de 1.639 miles de euros. La inversión realizada es de 1.700 miles de euros.
3. PERIODO MEDIO DE PAGO
A continuación, se detalla la información requerida por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y por la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2022
Días
Periodo medio de pago a proveedores
60
Ratio de operaciones pagadas
67
Ratio de operaciones pendientes de pago
34
Miles de euros
Total pagos realizados
25.211
Total pagos pendientes
6.793
Total pagos realizados en un período inferior al máx establecido
en la normativa de morosidad
21.632
Ratio
86
Número total de facturas pagadas en el período
2.708
Número de facturas pagadas en un período inferior al máx
establecido en la normativa de morosidad
2.339
Ratio
86
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“proveedores” y “Acreedores Varios” del pasivo corriente del balance de situación.
57
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el servicio hasta el pago material de la
operación) y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Así mismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se entregue el bien o preste el
servicio hasta el último día del periodo al que se refieren las cuentas anuales) y, en el denominador, el importe
total de pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad en el ejercicio 2020 según la Ley 3/2004, de 29 de
diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y
conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse
las condiciones establecidas en la Ley 11/2013 de 26 de julio y con fecha de pago a proveedores los días 15 o
posterior hábil de cada mes
4. MAGNITUDES PRINCIPALES DEL AÑO 2022:
Las principales magnitudes de la sociedad durante el ejercicio 2022 han sido:
Realia Business ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio 2022 de 49,1 millones de euros, frente a
los 100,1 millones de euros del año 2021, lo que supone una disminución del 50,95%. Durante 2022 se ha
realizado la entrega de 98 unidades por importe de 29,3 millones de euros y venta de suelo por 12,5 M €.
El Resultado de explotación (ajustado por amortizaciones y deterioros no asociados al activo circulante) se
sitúa en 18,0 millones de euros en el ejercicio 2022, frente a los 16,8 millones de euros del ejercicio 2021,
lo que supone una mejora del 7,1%.
Durante el ejercicio 2022, la sociedad ha realizado una dotación neta de provisiones en sus existencias de
terrenos y solares por importe de 17,7 millones de euros, derivada de la venta de suelo y por las
valoraciones realizadas por experto independiente. En el ejercicio 2021 por este mismo concepto, dotó 1,6
millones de euros.
También hemos tenido reversiones netas de provisiones de promociones en curso y terminado por importe
de 5,1 millones de euros, frente a la reversión de 5,9 millones de euros de 2021.
Por último, también se ha procedido a revertir provisiones por operaciones comerciales por importe de 1,3
millones de euros frente a la dotación de 1,2 millones de euros del ejercicio precedente.
El conjunto de estas provisiones ha supuesto en 2022 un impacto positivo de 24,2 millones de euros, frente
al impacto positivo del 2021 de 3,1 millones de euros.
Los ingresos financieros durante el ejercicio 2022 han sido de 18,5 millones de euros, frente a los 1,0
millones de euros del año 2021. Este incremento de los ingresos financieros corresponde mayoritariamente
a los dividendos a cuenta cobrados de las sociedades del grupo, Realia Patrimonio y Hermanos Revilla.
El Resultado financiero de Realia, al 31 de diciembre de 2022 ha sido de 20,1 millones de euros frente a
9,4 millones de euros del ejercicio 2021.Durante 2022, la sociedad ha recibido dividendos por importe de
17,7 M € de las empresas del grupo Realia Patrimonio y Hermanos Revilla, mientras que durante el
ejercicio 2021 no hubo cobro de dividendos sino un resultado financiero positivo de 8,4 M € derivado de la
inversión realizada en la participada Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L., alcanzando
un porcentaje de participación en la sociedad del 66,70%.
El Resultado antes de impuestos a 31 de diciembre 2022 alcanza 38,0 millones de euros y el resultado
después de impuestos alcanza la cifra de 33,6 millones de euros, frente a 2021 que se obtuvo un resultado
positivo de 26,2 millones de euros y 22,8 millones de euros respectivamente. El incremento del resultado
58
antes y después de impuestos se justifica principalmente por los mayores ingresos financieros obtenidos
comentado en el punto anterior.
ENDEUDAMIENTO BANCARIO E INTRAGRUPO
Durante el ejercicio 2022, al igual que en el ejercicio precedente, Realia Business S.A. no tenía endeudamiento
bancario alguno.
Con motivo de la compra realizada por Realia Business S.A. del 31,01% de acciones de la sociedad Hermanos
Revilla, acaecida el 21 de diciembre, por importe de 158,0 millones de euros, la sociedad matriz del Grupo
mercantil al que pertenece, Fomento de Construcciones y Contratas S.A, concedió un préstamo intragrupo por
importe de 120 millones de euros para financiar parcialmente la compra, el resto de 38 millones de euros se
financió con tesorería disponible.
De acuerdo al hecho relevante publicado, los parámetros fundamentales fueron::
Importe: 120 millones de euros
Duración: 1 año, prorrogable por otro más.
Euribor 6 Meses
Diferencial: 1,1%
A lo largo del ejercicio 2022, se ha procedido a amortizar 50 M.€ del citado préstamo intragrupo, con cargo a la
generación de caja de Realia, por tanto, el saldo vivo a 31 de diciembre de 2022 es de 70 M.€. El vencimiento
actual es el 21 de diciembre 2023.
POSICION DE TESORERIA
Al cierre de 2022 la sociedad Realia Business, S.A. tiene un saldo positivo de tesorería de 11,2 millones de euros
que le permitirá afrontar, junto con los flujos futuros previstos, las necesidades financieras que requiera el
desarrollo de su negocio, así como sus inversiones en sociedades participadas y adquisiciones de nuevos activos.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
Dado que la actividad de Realia Business S.A., se realiza directamente y a través de sus participaciones
financieras, a continuación se reflejan los parámetros de las valoraciones realizadas a 31 de diciembre 2022, por
dos expertos independientes, bajo la metodología RICS:
Al cierre de 2022, los activos patrimoniales y de existencias del Grupo Realia, incluidos los de las
sociedades consolidadas por el método de la participación, tienen un valor de mercado de 1.930,5 millones
de euros, un 1,3% superior al valor de mercado de 2021. En términos homogéneos de activos (like for like),
eliminando las incorporaciones y salida de activos, así como las inversiones realizadas a lo largo de 2022,
la variación respecto a 2021 sería positiva en un 0,44%. Durante 2022, se ha procedido a enajenar la
parcela sita Pinto (Madrid), junto a otros 2 pequeños restos de parcelas ubicadas en San Juan (Alicante)
y Valdebebas (Madrid), todas ellas por importe global de 12,5 millones de euros y un impacto positivo en
el resultado antes de impuestos de la sociedad de 2,7 millones de €.
El valor de liquidación neto (NNAV) (ver APMS punto 6), a diciembre de 2022, es de 1.192 millones de
euros frente a 1.129 millones a la misma fecha de 2021. En términos unitarios se sitúa en 1,47 euros por
acción, un 5,8% superior al valor del ejercicio precedente, que era de 1,39 euros por acción.
El 81 % del valor de los activos corresponde a la actividad patrimonial (1.556,6 millones de euros) y el 19%
(373,9 millones de euros) al negocio residencial.
Todos los activos inmobiliarios de la sociedad Realia Business, S.A. y del resto de sociedades
dependientes, están libres de cargas hipotecarias, salvo los activos inmobiliarios de la sociedad participada
Realia Patrimonio, S.L.U. que están hipotecados como garantía de su préstamo sindicado.
59
NEGOCIO PATRIMONIAL
Esta actividad se realiza a través de las participaciones en las sociedades filiales Realia Patrimonio, Hermanos
Revilla, Valaise y la sociedad puesta en equivalencia As Cancelas Siglo XXI.
Los ingresos por rentas operativas en el ejercicio 2022, incluyendo a As Cancelas S XXI , ascienden a
71,42 M.€ con una subida del 5,2% respecto al mismo periodo de 2021 (67,87 M.€).
El margen bruto del negocio patrimonial se ha incrementado un 9,6% (64,34 M.€) frente al obtenido en el
mismo periodo del ejercicio 2021 (58,72 M.€), debido al aumento de las rentas (5,2%), al aumento de la
repercusión de gastos comunes (14,0%) así como al resultado obtenido por la venta de inmovilizado
debido a la devolución de una plusvalía municipal y compensado por un incremento en los gastos de
explotación originados por la crisis energética y la inflación (10,4%).
En 2022 no se ha producido ninguna adquisición de nuevos activos patrimoniales de uso terciario, no
obstante se ha terminado y puesto en explotación una ampliación en el centro comercial La Noria (Murcia)
que ha supuesto una inversión de 1,65 millones de euros para incrementar en 3.015 m2 nuestro parque de
alquiler. Se continúa invirtiendo en la modernización de las prestaciones de algunos de ellos, tales como
eficiencia energética, sostenibilidad, zonas de hospitality, servicios comunes, gimnasios…) así como la
adecuación de los espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda que plantea el mercado
(coworking, Flexible space..), todo ello con el ánimo de estar en la vanguardia de las demandas más
actualizadas de nuestros clientes actuales y futuros. El importe realizado en 2022 en capex de nuestros
edificios ha ascendido a 2,8 millones de euros.
Asimismo, durante 2022 se continua con la explotación de viviendas en alquiler (BtR), esta línea de negocio
se realiza a través de la sociedad Valaise, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. Al cierre
2022 hay en explotación 85 viviendas de protección pública (VPPB) en el término municipal de Tres Cantos
(Madrid) alquiladas al 100%. Así mismo tiene otros 2 proyectos en curso, en el mismo municipio, para 195
viviendas de protección pública (VPPL y VPPB) en alquiler, con una inversión prevista de 42,9 millones de
euros y donde ya se ha invertido 33,5 millones de euros. La puesta en explotación de ambos proyectos
esta prevista para el primer y tercer trimestre 2023, respectivamente.
NEGOCIO DE PROMOCIÓN
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A.
Los datos conjuntos de esta actividad son:
En 2022 se han entregado 98 unidades por un importe de 29,3 millones de euros, mientras que en 2021
fueron 291 unidades por importe de 94,1 millones de euros, lo que representa un decremento interanual
del 68,8%. Adicionalmente en el ejercicio, se ha procedido a enajenar una parcela sita Pinto (Madrid), junto
a otros 2 pequeños restos de parcelas ubicadas en San Juan (Alicante) y Valdebebas (Madrid), todas
ellas por importe global de 12,5 millones de euros. Esta variación negativa obedece a la adaptación del
calendario de lanzamientos de nuevas promociones efectuada por la pandemia, así como a la política de
maximizar las rentabilidades de las promociones, minimizar el riesgo y la adaptación de nuestros proyectos
a las demandas de los potenciales clientes, tanto en la tipología de producto como en las ubicaciones.
Realia cuenta, a diciembre de 2022, con un stock de 272 unidades (viviendas, locales y oficinas) terminadas
o en curso y pendientes de entrega (94 de ellas vendidas o señaladas). Además, cuenta con 40 parcelas
unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial.
La cartera de suelo del Grupo Realia, al cierre de 2022, asciende a 6.964.002 m2 en sus distintos estadios
de consolidación urbanística, y con una edificabilidad estimada de 1.736.158 m² edificables. La variación
más significativa ha sido la disminución de 15.508 m2 por la venta de la parcela de Pinto (Madrid).
A diciembre de 2022 el valor razonable de los suelos, promociones en curso y producto terminado que
configuran el importe del epígrafe de existencias, alcanza el valor de 371,5 millones de euros. Se han
valorado principalmente por TINSA, bajo la metodología RICS.
60
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2022 y su evolución se
reflejan en los siguientes datos:
Cotizacion al cierre 2022 (€7accion)
1,070
Cotización al cierre 2021 (€/ acción)
0,796
Variación de cotización (%)
34,4%
Capitalización bursátil al cierre 2022(€)
877,68 M.€.
Cotización máxima del periodo (€ / acción)
1,1
Cotización mínima del periodo (€ / acción)
0,7920
Cotización media del periodo (€ / acción)
0,9274
Efectivo medio diario negociado (€)
90,5 miles €
Volumen medio diario de contratación (acciones)
93,0 miles €
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
Nº Acciones
Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2020
9.176.469
7.526
Adquisiciones
Saldos al 31 de diciembre de 2021
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
9.176.469
7.526
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2022 es de 0,82 €/acción (0,82 €/acción en 2021). El
número de acciones en autocartera representa el 1,119% del total.
5. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Todas las previsiones económicas realizadas para el año 2022, se han visto alteradas por lo acontecido
durante el año. El fuerte repunte de la inflación con una subida desmesurada de los costes energéticos, la
aparición de alteraciones en la cadena de suministros globales provocando escasez de materias primas, y
el inicio de la invasión de Ucrania ha obstaculizado una sólida reactivación económica. La retirada de
estímulos monetarios más rápido de lo previsto ante el repunte inflacionista y el aumento de la aversión al
riesgo tras el conflicto bélico y las tensiones geopolíticas han provocado un endurecimiento de las
condiciones financieras globales desde el principio de 2022.
Aunque el PIB de la economía española cerró 2022 con un crecimiento del 5,5%, por encima de las últimas
estimaciones realizadas por el Banco de España, la alta tasa de inflación que alcanzó el 5,7% y una inflación
subyacente del 7%, nos sitúa en un contexto económico incierto que no favorece el consumo y la inversión,
esperando para 2023 y 2024 tasas de crecimiento del PIB del 1,3% y del 2,7% respectivamente.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están
sometidas a una gran incertidumbre por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de
diversa índole y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera
que en 2023 se produzca:
61
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la crisis de “las materias primas” del “mercado
laboral de la construcción”, de la espiral inflacionista que se está viviendo y la caída del ahorro; que de seguir
manteniéndose, implicará altos costes de producción, con su correspondiente repercusión en los márgenes
del promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías
de producto, pues el Covid-19 ha hecho replantearse a la demanda, donde quiere situarse y en qué tipo de
producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán
las dificultades y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas,
donde las entidades financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la rentabilidad
de la operación propuesta.
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe
ser financiado con fondos propios.
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran
en determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno
encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos
perseguidos. Las incertidumbres legislativas con el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la
Vivienda que continúa en trámite parlamentario, sin que exista certeza de sus contenidos y alcance, esta
provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de decisiones, e incluso
algunos de los “players” estén desinvirtiendo en este segmento de actividad. El anteproyecto de Ley Estatal
por el Derecho a la Vivienda, recoge entre otras modificaciones, la limitación del precio de los alquileres y la
regulación de los plazos de descalificación de la vivienda protegida. Depende de la redacción final de la
citada ley el que la actividad del “Build to Rent” pueda verse afectada más o menos negativamente y por
tanto también afectaría al Grupo Realia.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia
del Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que van
cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde desarrollarlo.
El escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros comerciales ira teniendo
más peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes de contratación de
espacios tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas (teletrabajo, desempleo…)
como en locales y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y 3) Aparición de nuevas
relaciones contractuales con los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos la flexibilidad de los
espacios contratados, así como la duración más corta de los contratos y la inclusión de cláusulas anti
situaciones excepcionales (Covid-19 o similares)..
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas de
espacio y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y
actuaciones en la mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias de
digitalización, sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios debido a un incremento en las yields
exigidas por los inversores por el encarecimiento de los costes de capital.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a
las cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía española
62
para recuperar el crecimiento de su PIB que permita la recuperación de la actividad económica, del consumo,
del empleo y de la capacidad del ahorro.
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su
excepcional portfolio inmobiliario, reforzada tras la compra del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla, le
hace tener una posición destacada; pero deberá acometer las actuaciones descritas en el punto i). En el área
de promociones, se deberá estar atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los
productos demandados, con objeto de poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar
su viabilidad y su rentabilidad, sobre todo estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de
obra y suministros), acometiendo estos proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de
rentabilidad tengan visibilidad y puedan acotarse; y por último en el desarrollo y explotación de promociones
destinadas al alquiler residencial se debe estar atento a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en
la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se
estima que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al
negocio, podrá acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la
actividad del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero:
La Sociedad tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro de su
organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera, la cual tiene
establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los tipos de interés
y tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez.
A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad.
a) Riesgo de crédito
Las actividades principales de la Sociedad son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el arrendamiento
de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien conlleva
automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Actualmente no existe ningún crédito comercial por venta de suelo.
Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo no es significativo. La dirección de la
Sociedad en función del plazo de impago o de insolvencias tiene provisionadas todas estas contingencias.
b) Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por un elevado nivel de liquidez. Ahora bien, en el sector inmobiliario,
la financiación al promotor es escasa y selectiva, con una mayor exigencia en la viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo, esto ha hecho que
determinadas promotoras hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
La sociedad a 31 de diciembre de 2022 y 2021 no mantiene ninguna deuda con entidades de crédito. Con
fecha 21 de diciembre de 2021, la Sociedad formalizó un préstamo con la empresa del grupo Fomento de
Construcciones y Contratas, S.A. por importe de 120.000 miles de euros, devengando un interés referenciado
a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial del 1,10% y cuyo vencimiento
quedó establecido en un año, esto es, 21 de diciembre de 2022, si bien dicho plazo se ha considerado
tácitamente prorrogado por un año adicional, al no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de
dos meses, el destino de este préstamo fue la adquisición del 31,01% de la participación de Hermanos Revilla
S.A. (nota 9.1)
63
Realia no ha acudido al sistema financiero en busca de apalancamiento, y estima que dada la solvencia de la
compañía y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos no tendría problema de obtener liquidez y
a costes competitivos del conjunto de entidades financieras.
Asimismo, al cierre de 2022 Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 218 millones
de euros (179 millones de euros en 2021).
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses de Realia Business
elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de servicios prestados a
sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 87 millones de euros que junto con unas previsiones
de pago de 50 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un
cash flow neto operacional positivo de 37 millones de euros, que junto con la actual posición de tesorería de
la Sociedad por importe de 11 millones de euros, irá destinada a nuevos proyectos inmobiliarios, oportunidades
de suelos, nuevas inversiones en sociedades del Grupo para la actividad build to rent y el servicio a la deuda.
c) Riesgo de solvencia
A 31 de diciembre de 2022 Realia Business, S.A., tiene como endeudamiento financiero el préstamo concedido
por la empresa del grupo Fomento de Construcciones y Contratas, S.A., continua sin endeudamiento financiero
bancario y dispone de tesorería y equivalentes por importe de 11.217 miles de euros (15.936 miles euros en
2021).
Miles de euros
2022
2021
Deuda financiera con empresas del Grupo
70.080
120.040
Tesorería y Equivalentes (Nota 11)
11.217
15.936
Endeudamiento financiero neto
58.863
104.104
Al cierre del ejercicio 2022, la Sociedad mantiene un fondo de maniobra positivo de 218 millones de euros.
d) Riesgo de tipo de interés
La Sociedad no tiene operaciones de cobertura para gestionar su exposición a fluctuaciones en los tipos de
interés. Su deuda financiera se limita al cierre del ejercicio a un préstamo intragrupo otorgado por Fomento de
Construcciones y Contratas S.A.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda
que permita minimizar el coste de la deuda en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta
de resultados.
e) Riesgo de tipo de cambio
Respecto al riesgo de tipo de cambio, la Sociedad no presenta endeudamiento en monedas distintas del euro
y sus inversiones financieras en mercados con otras monedas son reducidas, por lo que el riesgo no es
significativo.
6. MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la
comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. A continuación se expone esa información
adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión:
EBITDA = Resultado bruto de explotación
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación deducido el impacto de dotaciones a la
amortización y deterioros.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y
amortización, al ser variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía
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a compañía dependiendo de las políticas contables y del valor contable de los activos. El EBITDA es la
mejor aproximación al Flujo de Caja Operativo antes de impuestos y refleja la generación de caja antes
de la variación del Fondo de Maniobra y es un indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora
de valorar negocios (valoración por múltiplos), así como por agencias de rating.
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero neto como la deuda con entidades de crédito corrientes y
no corrientes más los otros pasivos financieros corrientes y no corrientes, excluyendo de éstos la
financiación procedente de préstamos participativos y las deudas por proveedores de inmovilizado menos
el saldo de Efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas
financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento
de una compañía.
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las
plusvalías implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los
impuestos que se devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en
el momento del cálculo.
7.- PREVISIONES PARA EL AÑO 2023
A pesar de la incertidumbre sociopolítica y financiera que se vive actualmente y que probablemente persista y/o
se incremente a lo largo de 2023, las líneas de actuación Realia Business para este año se deben centrar en:
1) Mantenimiento de la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el
inicio de nuevos proyectos pero con una especial atención a la rentabilidad de los mismos, a la
minimización del riego y a la viabilidad de su comercialización, teniendo para ello presente la
evolución de la demanda y el escenarios macro de la economía española que son vitales para el
desarrollo de la actividad promotora.
2) Continuar con la gestión del banco de suelo que tiene el grupo, y que se vayan consolidando como
suelo urbano, con el consiguiente incremento de valor.
3) Fortalecimiento de las acciones que posibiliten la generación de caja y le den estabilidad financiera
a la compañía y permita el desarrollo de la actividad, sin verse afectado por las vicisitudes de los
mercados financieros.
4) Adquisición de nuevos activos y/o suelos con recorrido de valor, bien por la gestión o por el mercado.
5) Continuidad y desarrollo de la nueva actividad de promociones destinadas al alquiler, donde se
pondrán en explotación 2 nuevas promociones con (195 viviendas). Además, es posible la
adquisición o desarrollo de nuevos suelos con el mismo objetivo de viviendas residenciales en
alquiler.
6) Apoyar a sus sociedades filiales patrimoniales para adecuar sus edificios y su negocio a las nuevas
tendencias del mercado de oficinas y centros comerciales, atendiendo especialmente las demandas
de eficiencia energética y de sostenibilidad de los mismos.
7) Adecuar nuestra relación comercial con los arrendatarios adecuando los contratos a las exigencias
del mercado, tales como la flexibilidad de espacios, duración, etc.
En resumen, el año 2023 presenta interrogantes de distintas índoles (social, económica, financiera, etc.) por lo
que dependerá el desarrollo de nuestros objetivos de cómo y cuándo se vayan solucionando dichas interrogantes
y como le afecten a nuestro Sector Inmobiliario, tanto en su línea de promoción como patrimonial; por lo que el
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Grupo Realia estará expectante de dicha evolución para ir tomando decisiones en aras a maximizar la creación
de valor del Grupo y por ende de sus accionistas. Esto será posible por: a) la estabilidad financiera de Realia y su
capacidad de endeudamiento que le permitirá aprovechar cualquier oportunidad de negocio y crecimiento ; b) la
tipología de activos que posee el Grupo Realia donde la mayoría de los activos de oficinas se encuentran en zonas
prime, así como el conjunto de centros comerciales que posee, que son centros ubicados en el casco urbano de
las ciudades c) el banco de suelo que posee el grupo que le asegura una continuidad en la actividad promotora y
d) por los bajos costes generales que soporta y donde su reducido equipo profesional cuenta con una alta
cualificación y experiencia en situaciones tan complicadas dentro del sector inmobiliario, como las vividas en otros
ciclos recesivos.
8.- POLÍTICA DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades de investigación y desarrollo.
9.- HECHOS POSTERIORES
No se han producido hechos relevantes con posterioridad al cierre del ejercicio.
10.- INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros del año 2022 se
incluyen, como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el
artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente, como
otra información relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe de gestión
consolidado. Están disponibles en la página web corporativa del Realia (www.realia.es) y en la web de la
CNMV (www.cnmv.es).
DILIGENCIA QUE PONGO YO, JESÚS RODRIGO FERNÁNDEZ, Secretario del Consejo de Administración de REALIA
BUSINESS, S.A., para hacer constar que:
Las Cuentas Anuales y el Informe de Gestión correspondientes al ejercicio 2022 han sido elaborados siguiendo el
Formato Electrónico Único Europeo (FEUE), conforme a lo establecido en el Reglamento Delegado (UE)
2019/815, con número de identificación
9457b794928e221c0813d7ccdc2blb679257c02736f78bbc90c4a070daf47143 y han sido formulados por el
Consejo de Administración de Realia Business, S.A. en su sesión de 22 de febrero de 2023, con la asistencia y
voto favorable de todos los Sres. Consejeros, lo cuales se relacionan más abajo. Al haber asistido parte de los
Consejeros por videoconferencia, dichos Estados Financieros solo se suscriben por el Consejero que ha asistido
presencialmente, quien firma la presente hoja, si bien en el Acta de la reunión figura el voto favorable y unánime
de todos los Consejeros a su formulación.
Asimismo, a los efectos del Real Decreto 1.362/2007, de 19 de octubre (art.8.1.b), los Administradores de Realia
Business, S.A. han realizado la siguiente declaración de responsabilidad, de la que ha quedado constancia expresa
en Acta:
Que, hasta donde alcanza su conocimiento, las Cuentas Anuales elaboradas con arreglo a los principios de
contabilidad aplicables, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados del
emisor y de las empresas comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, y que el Informe de Gestión
incluye el análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición del emisor y de las empresas
comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, junto con la descripción de los principales riesgos e
incertidumbres a que se enfrentan.
D. JUAN RODRÍGUEZ TORRES
Presidente no ejecutivo
Consejero dominical
Dª ESTHER ALCOCER KOPLOWITZ
Vocal del Consejo de Administración
Consejera dominical
D. ELÍAS F RERES CASTIEL
Vocal del Consejo de Administración
Consejero independiente
Fdo.: Jesús Rodf1go Fernández
SECRETARIO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
D. GERARDO KURI KAUFMANN
Consejero Delegado
Consejero ejecutivo
Dª ALICIA ALCOCER KOLPLOWITZ
Vocal del Consejo de Administración
Consejera dominical
Dª XIMENA CARAZA CAMPOS
Vocal del Consejo de Administración
Consejera independiente