Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A.
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2021, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2021.
- Cuentas anuales individuales del ejercicio 2021,
elaboradas conforme a la Normativa mercantil
española.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los
documentos anteriores.
Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros está en miles de euros, salvo que se indique lo
contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello supoga error
alguno.
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INFORME DE GESTIÓN
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COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A. Y GRUPO CEVASA
INFORME INTEGRAL DEL EJERCICIO 2021
Contenido del informe:
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2021
2.- Tablas resumen de “EPRA Performance Measures”
3.- Organización del Grupo y Gobierno Corporativo
3.1.- Sociedades que integran el Grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.2.- Estructura accionarial de la matriz del Grupo
3.3.- Gobierno corporativo y remuneración del Consejo de Administración
4.- Análisis de las cuentas de resultados
4.1.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.2.- CEVASA individual: Resultados
5.- Evolución de los negocios
5.1.- Gestión del patrimonio en alquiler
5.2.- Servicios de gestión inmobiliaria
5.3.- Ingresos por rentas y EBIDTA. Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los
edificios en alquiler
a) Rentas de alquiler y morosidad
b) Costes directos de la actividad de alquiler
c) EBITDA
d) Inversiones realizadas en el ejercicio
6.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
7.-Situación patrimonial y estructura financiera
7.1.- Políticas prudentes respecto a la financiación externa y calificación crediticia
7.2. -Magnitudes de deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste de la financiación
7.3.- Recurso al capital
8.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
8.1.- EPRA Earnings
8.2.- EPRA Net Asset value metrics y conciliación con EPRA NAV y EPRA NNNAV
8.3. -EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
8.4.- EPRA vacancy rate
8.5.- EPRA Cost Ratios
8.6.- EPRA Capex disclosure
8.7. -CNMV Indicadores económico-financieros de recomendada publicación
9.- Negocio responsable. Información Anual no Financiera
9.1.- Políticas de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) del Grupo CEVASA
9.2.- Actuaciones realizadas en el ejercicio 2021
1.- Relacionadas con sostenibilidad y medioambiente
2.- Relacionadas con la sociedad en su conjunto y partes interesadas
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3.- Relacionadas con cuestiones sociales y relativas al personal
10.- Gestión de riesgos
11.- Estrategia y evolución previsible
12.- Políticas de remuneración al accionista y respecto a la acción
12.1.- Informació sobre la acción y evolución bursátil
12.2.- Política de dividendos
12.3.- Facilitar la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias
13.- Circunstancias y hechos importantes acaecidas tras el cierre del ejercicio
14.- Actividades de I+D+I
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1. Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2021
Son los siguientes:
- Durante el ejercicio, el valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) aumentó un
5,74%, alcanzando la cifra de 530.243 miles de euros. Un 25% de ese aumento se debió a nuevas
inversiones en los activos.
- Las rentas de alquiler del año 2021 han sido superiores en un 1,27% a las del año 2020.
- La ratio de impagados ha vuelto a niveles pre-pandemia y el total de saldos impagados durante
el ejercicio ha evolucionado positivamente. Se han eliminado una parte de las provisiones que se
hicieron el ejercicio 2020, cuando se aplicaron criterios de máxima prudencia ante la
incertidumbre de la situación sanitaria y económica.
- El resultado de explotación sólo ha sido un 13,5% mayor al del ejercicio 2020 (14.097 miles de
euros frente a 12.417).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 7,14 % alcanzando los
16,33 euros al cierre del año 2021 (15,26 euros a 31 de diciembre del 2020).
- El dividendo abonado a los accionistas se mantuvo en 0,20 € por acción.
2. Tablas resumen de EPRA performance measures
3. Organización del Grupo y Gobierno Corporativo
3.1. Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
2021 2020
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,27% 3,34%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,27% 3,34%
EPRA Vacancy Rate 4,59% 4,62%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 35,06% 34,72%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
34,32% 34,47%
A 31 de Diciembre
Miles Euros
Euros por
acción
Miles Euros
Euros por
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 457.946 19,78 431.363 18,63
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 385.346 16,64 354.300 15,30
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 378.206 16,33 353.401 15,26
2021 2020
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El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (CEVASA
o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD Lloguer Social,
S.A., que lo está en un 80 %. PROCOSOSA está participada en un 100% por SBD.
Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en adelante
SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. (en adelante PROCOSOSA).
Adicionalmente, aunque no norma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código de
Comercio, CEVASA participa en un 50% en NICrent Residencial, S.L., sociedad creada para participar en el
proyecto que se menciona en el apartado 6 de este Informe.
3.2. Estructura accionarial de la sociedad matriz del Grupo
El porcentaje total de acciones en manos de accionistas significativos, miembros del Consejo de Administración
y en autocartera es del 94,93% del capital social. Por lo que el free float de la Sociedad es en la actualidad del
4,96% del capital, repartido entre unos 250 accionistas aproximadamente.
Los mayores accionistas a 31/12/2021 son los siguientes:
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3.3. Gobierno corporativo y remuneración del Consejo de Administración
3.3.1.- Estructura organizativa
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA, compuesto
por ocho consejeros, que señala tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como administradora única.
SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están administradas por consejos de
administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a CEVASA.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creados cuatro Comisiones: la de Estrategia e Inversiones, la de
Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las responsabilidades legales y las
previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios de cada una de las comisiones.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También son
miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector general y director
del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que presta
servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades del Grupo en
función de su labor y responsabilidades.
3.3.2.- Gobierno Corporativo. Informe Anual de Gobierno Corporativo 2021
Respecto al gobierno corporativo de CEVASA y su Grupo, puede consultarse el Informe Anual de Gobierno
Corporativo del ejercicio, que la Sociedad hace público y al que puede accederse en la web de la Comisión
Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com, donde se informa de:
- La estructura de propiedad
- Aspectos relativos a la junta general
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL
16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,85%
6,85%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
73,91% 18,73% 92,64%
%
participación
directa
%
participación
indirecta
% TotalDenominación del partícipe
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- Estructura de la administración de la Sociedad
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo
- Los sistemas de control y gestión de riesgos
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF)
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo
- Otras informaciones de interés
3.3.2.- Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2021
La Sociedad publica en cada ejercicio el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros. El referido al
ejercicio 2021 puede consultarse también en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores
www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com.
4. Análisis de las cuentas de resultados
A lo largo del año 2021 se mantuvo el marco de excepcionalidad que ocasionó la pandemia, aunque lentamente
fue recuperándose la normalidad.
Por lo que respecta al segmento residencial del sector inmobiliario, tras la paralización inicial de las transacciones
y de la compraventa de viviendas en el año 2020, que ocasionó un estancamiento en los precios, durante el año
2021 se ha normalizado el mercado, aumentando las compraventas, especialmente de obra nueva, con un
incremento moderado de los precios.
Los segmentos de oficinas y retail sufrieron en mayor medida el impacto de la crisis con caídas de las tasas de
ocupación y de las rentas de mercado. Todavía no han recuperado los niveles previos al comienzo de la
pandemia.
A lo largo del año, el Grupo CEVASA ha continuado aplicando estrictas medidas preventivas con el fin de
mantener operativa su plantilla y, por ende, todos sus servicios. También hemos mantenido las medidas de apoyo
a los arrendatarios de nuestros edificios más afectados por la pandemia, con aplazamientos en las rentas de
alquiler y descuentos en casos puntuales.
4.1. Grupo CEVASA: Resultados consolidados
Considerando el contexto en que se han desarrollado las actividades del Grupo, cabe calificar como positivos los
resultados obtenidos en el año 2021. El Grupo obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 30.551 miles
de euros, frente a los 11.320 miles de euros del año 2020, si bien es cierto que una parte significativa del
incremento del resultado tiene su origen en resultados no corrientes.
Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de impuestos
han sido las siguientes:
1) El resultado de los negocios corrientes ha sido mayor que el del año 2020 en 1.680 mil euros:
a. Las rentas por alquileres han aumentado en 214 mil euros (+1,27%).
b. Los ingresos por servicios inmobiliarios han aumentado en 147 mil euros. Parte de ellos
compensan descuentos realizados en el año 2020, con motivo de la pandemia
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c. Los gastos de explotación y los de tipo estructural aumentaron en 975 miles de euros,
especialmente por:
i. el mayor número de actuaciones de mantenimiento, que se habían retrasado en los
peores meses de la pandemia para evitar contagios y la mayor rotación en contratos de
arrendamiento. (+393 mil euros - +26,29%).
ii. mayores gastos en concepto de servicios de terceros, especialmente por la puesta en
marcha de nuevos negocios y de nuevas funcionalidades en el Grupo (+380 mil euros).
iii. mayor IVA no deducible de los servicios de la matriz, consecuencia estos últimos de
aplicar en el año 2021 un régimen fiscal distinto al aplicado en 2020 (+120 mil euros).
iv. Los gastos de personal aumentaron en 239 mil euros (+7,65%), especialmente por
aumento de la plantilla media, que en su mayor parte se relaciona también con la puesta
en marcha de nuevos negocios.
d. Al cerrar el ejercicio 2020 y aplicando criterios de máxima prudencia realizamos dotaciones
extraordinarias por insolvencias que, parcialmente, hemos debido anular en el ejercicio 2021
considerando la positiva evolución de los impagados y la entrada en una fase de mayor
estabilidad en la evolución de la pandemia. Como consecuencia de todo lo anterior, la cuenta de
resultados muestra un resultado positivo por insolvencias de 374 miles de euros frente a uno
negativo de 984 miles de euros del año 2020 (+1.358 miles de euros).
e. La recuperación de determinadas provisiones por impuestos aportó 514 mil euros positivos a la
cuenta de resultados.
f. Adicionalmente, debido al aumento de valor de determinadas existencias inmobiliarias, se
revertieron provisiones por deterioro por 520 mil euros.
2) La variación de valor de las inversiones inmobiliarias y préstamos asociados aportó 16.791 miles de
euros a la cuenta de resultados, frente a 191 miles de euros del año anterior, debido a que en el ejercicio
2021 volvieron a aumentar los valores de mercado de la cartera inmobiliaria, cuando en el año 2020
dichos valores apenas sufrieron variación.
3) Adicionalmente, en el ejercicio 2021 se percibieron 1.240 miles de euros por subvenciones relacionadas
con inversiones realizadas en viviendas en ejercicios anteriores, que se han registrado en la cuenta de
resultados.
4) A pesar de que los gastos financieros derivados de la financiación externa de promociones en alquiler
disminuyeron en 97 miles de euros, como consecuencia de un menor volumen de financiación media, el
resultado obtenido en la gestión de activos financieros fue menor en el año 2021. En su conjunto, el
resultado financiero negativo fue mayor en 120 mil euros.
4.2. CEVASA individual: Resultados
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. es la sociedad cabecera del grupo CEVASA, y sus principales
ingresos provienen de los dividendos que sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y de los servicios
recurrentes que ésta presta a las mismas. Su resultado depende especialmente de los primeros y, por tanto, de
las decisiones sobre reparto de dividendos de sus filiales a la matriz.
En general, se aplican criterios de eficiencia financiero-fiscal y, actualmente, se trasladan a la matriz, vía
dividendos, los resultados generados en actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y
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oficinas y, eventualmente, de venta de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de
viviendas pasan a integrarse en las reservas de las sociedades en las que se han generado.
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no se
trasladan a la matriz. La consecuencia de esta política es que, en usencia de resultados extraordinarios, la matriz
tenga un resultado próximo a cero durante el ejercicio. Por ello, los resultados de la matriz deben analizarse con
base en los estados financieros consolidados que hemos comentado anteriormente.
El resultado obtenido por la matriz durante el año 2021 ha sido positivo en 678 miles de euros, frente a un
resultado prácticamente cero en el ejercicio 2020.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2021 y su comparación respecto al año anterior se
muestran en el siguiente cuadro:
5. Evolución de los negocios
5.1. Gestión de patrimonio inmobiliario en alquiler
5.1.a) Patrimonio inmobiliario y cartera de contratos
Al cierre del ejercicio 2021 el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA suma 328.554 m2
construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a viviendas y el resto a
otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área metropolitana
o municipios cercanos a la misma.
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
M2 construidos en oferta a 31/12/2021
Viviendas/Locales/Oficinas
/Edificios industriales
Aparcamientos Trasteros
Total
2021 2020 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.495 1.462 33 2,3%
Alquiler de edificios 93 117 -24 -20,9%
Dividendos de filiales 1.006 657 349 53,0%
Cifra de negocios 2.593 2.236 357 15,98%
(en miles de euros)
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Adicionalmente, el Grupo cuenta con una cartera de suelo, en su totalidad solares urbanizados o sin urbanizar,
con un aprovechamiento aproximado de un total de 125.000 m2 de techo, en su mayor parte residencial, de los
que unos 10.000 m2 están en construcción. La mayor parte de estos solares se sitúan en poblaciones con un
gran peso de viviendas de segunda residencia.
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler a muy
largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública. Sólo el 34,7% de las viviendas
del Grupo son de renta libre.
5.1.b) Focalización en el servicio al cliente y en la mejora continua
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar de calidad
a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Es por ello por lo que, desde hace
más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001.
Con un elevado número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al
cliente solo es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Con el fin de mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción
del cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado funcionamiento
de las instalaciones y de los inmuebles en general. Los objetivos se analizan sistemáticamente, unos mediante
encuestas de calidad y otros con ratios de servicio calculados en función de indicadores internos.
Las encuestas de satisfacción cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes:
atención a solicitudes, procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de
sugerencias, reclamaciones y quejas, etc. Todo ello nos permite tener una completa visión de cómo son
percibidos nuestros servicios y mejorarlos continuamente.
Los otros pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones y quejas
y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las comunidades y va
en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse comportamientos que puedan
suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los edificios que gestionamos existen unas
normas de comunidad que pedimos se cumplan por nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser
causa de resolución del contrato.
- Instalaciones competitivas y en perfecto estado:
o Aseguramiento de la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir posibles
mal funciones y evitar la interrupción del servicio. Todo esto es gestionado y controlado con gran
eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello nos
aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los planes de
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emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones sean sometidas
a mantenimientos preventivos regulares.
- Compromiso de edificios actualizados mediante inversiones continuas en renovación y actualización de
las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan y
actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que se
ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2021 se han realizado 210 actuaciones de
este tipo (176 en 2020).
- Ahorro energético y sostenibilidad de las instalaciones.
- Gestión rápida y satisfactoria de las peticiones de servicio e incidencias.
En el ejercicio 2021 se atendieron 2.679 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones corrientes
de mantenimiento correctivo (1.697 en 2020).
- Complementariamente ofrecemos a nuestros clientes la posibilidad de optar por nuestros servicios en
los casos de renovaciones extras que deseen hacer en las viviendas que ocupan, beneficiándose de
unos precios competitivos gracias a nuestras economías de escala y con la garantía de calidad de
nuestros servicios.
- Transparencia con los clientes.
- Acceso en tiempo real de nuestros clientes a documentación e informaciones económicas y pagos
directos en nuestra web.
5.2.- Ingresos por rentas y EBITDA. Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler.
a) Rentas de alquiler y morosidad
En el año 2021, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 17.148 miles de euros, frente a los 16.933 miles
de euros del mismo semestre del año anterior, lo que supone un aumento del 1,27%.
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Si bien en los primeros meses el impacto de la pandemia en los ingresos del Grupo CEVASA fue bajo, sin que
variasen significativamente las rentas de los edificios en alquiler, a medida que se ha alargado la situación de
crisis el impacto en los ingresos ha sido mayor, debido a la lenta recuperación de la actividad. Sin embargo, sigue
representando un impacto moderado.
2021 2020 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 14.097 13.759 339 2,5%
Viviendas 14.097 13.759 339 2,5%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 10.702 10.387 315 3,0%
Meridiano Cero en Barcelona 7.022 6.876 146 2,1%
La Sagrera en Barcelona 1.462 1.460 2 0,1%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 755 733 21 2,9%
Igualada (Barcelona) 276 263 13 4,8%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 71 69 1 2,0%
VPO Vic (Barcelona) 400 387 13 3,3%
Cornellà (Barcelona) 371 376 -5 -1,3%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 103 0 103 100,0%
Ciutat (Barcelona) 242 222 20 8,9%
De SBD Lloguer Social, SA 3.395 3.372 24 0,7%
VPO La Falla 539 539 -1 -0,1%
VPO La Serra 2 457 453 4 0,8%
VPO Espronceda 238 235 3 1,3%
VPO Can Llong 5 1.389 1.372 17 1,2%
VPO Can Llong 6 403 401 1 0,3%
VPO La Serra 4 371 371 -1 -0,2%
COMERCIAL 987 1.006 -19 -1,9%
Locales y parkings comerciales 987 1.006 -19 -1,9%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
904 928 -25 -2,7%
Meridiano Cero en Barcelona 704 722 -18 -2,5%
La Sagrera en Barcelona 45 44 0 1,0%
Sta.Coloma 26 26 0 0,6%
Cornellà (Barcelona) 6 15 -9 -60,5%
Ciutat (Barcelona) 124 122 2 1,4%
De SBD Lloguer Social, SA
83 77 6 7,9%
OFICINAS 1.732 1.819 -87 -4,8%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 93 117 -24 -20,9%
PARKINGS COMERCIALES 239 233 6 2,4%
TOTALES 17.148 16.933 214 1,27%
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
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En el primer semestre del año 2020 se observó un aumento interanual de las rentas de más del 3% sin que en
ese semestre se notara el impacto de la crisis en los ingresos. El impacto se observó en el segundo semestre
del año 2020 y primer semestre de 2021, cuando las rentas por alquiler sufrieron descenso. Contrariamente, en
el segundo semestre del año 2021, las rentas se han incrementado respecto a periodos anteriores.
Los resultados han sido diferentes en uno u otro segmento:
- Las rentas del residencial han subido un 2,5% (2,8% en 2020), que hubiera sido del 1,7% sin considerar
el efecto del nuevo edificio puesto en alquiler.
- Las rentas de los locales han descendido un 1,9%, frente a un descenso del 3,1% en el año 2020.
- Las rentas de las oficinas han descendido un 4,8%, frente a un aumento del 3,3% en el año 2020.
Respecto las rentas del parque con uso residencial, en el año 2021 se ha observado un relativo estancamiento
en las rentas de las viviendas de renta libre, donde los nuevos contratos se han formalizado a precios iguales y
en algunos casos menores a la de los contratos que sustituyen, en parte debido a las normativas vigentes en
Cataluña.
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, tras un máximo en el primer semestre de 2019 (526
miles de euros), los ingresos se han visto reducidos paulatinamente en los semestres siguientes. Así, hemos
pasado de unas rentas de 1.038 miles de euros en el ejercicio 2019 a unas rentas de 1.006 y 987 miles de euros
en los ejercicios 2020 y 2021, respectivamente.
Igual comportamiento está teniendo el parque de oficinas, donde todavía no hemos podido recuperar el nivel de
ingresos del año 2019 (1.732 miles de euros en 2021, 1819 miles en 2020, 1.880 miles en 2019).
Como se aprecia, la crisis ocasionada por la pandemia sigue afectando especialmente a nuestro parque con uso
comercial y de oficinas. Esperamos que la recuperación progresiva de la actividad nos permita recuperar en poco
tiempo el nivel de ingresos previos a la crisis.
El relativo estancamiento de las rentas se ha visto compensado por la reducción en el año 2021 del saldo de
impagados de clientes de arrendamientos (-187 miles de euros), que contrasta con el aumento en 888 miles de
euros del ejercicio anterior. Se debe a que progresivamente van haciéndose efectivos los aplazamientos de
rentas pactados durante la pandemia, en su mayoría considerados de dudoso cobro al cierre del ejercicio 2020.
La cuenta de resultados del año 2021 muestra un ingreso de 374 mil euros como suma de dotaciones a la
provisión por posibles insolvencias, reversiones de la misma e impagados irrecuperables, frente a un gasto de
984 mil euros en el ejercicio anterior, en el que, siguiendo criterios de máxima prudencia, calificamos como
dudosos no sólo los impagados que habitualmente veníamos considerando, sino también cualquier deuda que
se encontrara impagada y que se hubiese originado desde el comienzo de la pandemia y hasta el 31/12, incluso
aquellas deudas en las que se habían pactado aplazamientos. La suma de dichas dotaciones adicionales
ascendió a 604 miles de euros, que hemos revertido en 472 miles de euros en este ejercicio. El diferencial entre
las dotaciones extraordinarias en el pasado ejercicio y las reversiones en este, explican 1.076 miles de euros del
total diferencial entre estas partidas en la cuenta de resultados de los ejercicios 2021 y 2020. El resto (282 mil
euros) se explica principalmente por menor número de impagados de la facturación del ejercicio y menores
insolvencias de clientes.
Alquiler residencial
La actividad económica en España ha experimentado un repunte en el 2021, impulsada por un aumento del
consumo privado y esto se ha notado en una reducción de los impagados y reducción de la deuda de las familias.
14 de 137
El mercado laboral también acabó con signos positivos con una tasa de desempleo del 14% y con una tendencia
positiva. Sólo el dato de la inflación fue negativo (6,7% en diciembre), impulsada principalmente por el aumento
del precio de la energía, que esperemos que la tendencia se modere en el segundo semestre de 2.022.
En general los precios del alquiler, en el 2021 se estabilizaron con tendencia a la baja. La fuerte demanda
existente dirá si esta tendencia se mantiene o, continua en fase decreciente. En cuanto a los precios en general,
según el portal inmobiliario Idealista, el precio medio en España es de 10,6€/m2, un 4,5% menor al del año
anterior. Barcelona y Guipúzcoa han alcanzado los precios unitarios más elevados con cerca de los 14€/m2/mes
y Jaén el más bajo con 4,5€/m2/mes. Barcelona capital 15,5€/m2, San Sebastián 15,4€/m2, Madrid 14,6€/m2,
Bilbao 12,5€/m2 y Palma de Mallorca 11,5€/m2 registran los precios unitarios más altos.
Con respecto al esfuerzo que realizan los arrendatarios en pagar el alquiler, en función de sus ingresos netos
anuales, en el año 2021 la tasa de esfuerzo media se estimó en un 36,6%, frente a un 39,1% en el año 2.020.
Por capitales de provincia las mayores tasas se registran en Barcelona, Bilbao y Ceuta, por encima del 35%.
Concretamente y, según el estudio, Barcelona estaría en el 38,3% y Madrid en el 34,3%.
Generalmente las provincias con precios de alquiler más elevados coinciden en tener un aumento de su
población, menores tasas de paro y una renta media superior. Entre las primeras estarían Álava, Navarra,
Barcelona y Gerona con Madrid en octavo lugar, pese a tener un mayor aumento de población y mayores rentas
medias, pero con un alquiler medio menor y por tanto una tasa de esfuerzo por debajo de Barcelona.
Después de un año 2020 horribilis provocado por la pandemia y confinamiento hasta junio de 2020, a lo largo del
año 2021 se ha recuperado una cierta normalidad, a pesar de las restricciones todavía existentes y de los
problemas de empleo de muchas familias afectadas por la pandemia. Tanto el Gobierno, mediante decretos -
leyes, como las empresas del sector, aplicaron en su momento medidas correctoras para frenar situaciones de
impago e insolvencias en el periodo más virulento de la pandemia, y en el 2021, esta situación se ha normalizado.
Respecto a nuestros clientes, algunos han pagado anticipadamente los recibos que se habían fraccionado y otros
siguen pagando en función de los acuerdos alcanzados.
En el 2021 la contratación ha crecido exponencialmente en algunas de nuestras promociones que han tenido un
número de bajas muy superior al año anterior en algunos casos el doble). A destacar el aumento de rotaciones
en las promociones de la Av. Meridiana en Barcelona (1.180 viviendas) y en la de Can Llong 5 en Sabadell (223
viviendas), del 70% y del 100%, respectivamente, con respecto al 2020.
Este aumento de las rotaciones no ha supuesto una reducción de los ingresos respecto al año anterior, gracias
a la rapidez en las renovaciones de las viviendas y nuevo alquiler (en nuestro caso un mes). Durante este corto
tiempo se realizan los trabajos de repasos o reformas, según el estado del piso, y se comercializa de forma
paralela.
Las tasas de ocupación se han mantenido altas en una media del 97,6%, incluyendo como desocupación la
obligada por las actuaciones de renovación.
Aunque el aumento de las rotaciones ha moderado el aumento de los ingresos, es un síntoma claro de la
recuperación del pulso del sector en alquiler residencial y que la demanda vuelve a estar fuerte y sin síntomas
de decaimiento.
Se han cumplido las previsiones de ingresos y el aumento general de las rentas de unidades residenciales ha
sido del 2,5% y del 1,7%, si excluimos los ingresos obtenidos de la nueva promoción en Cornellá de Llobregat
(Barcelona), que entró en explotación en el mes de septiembre de este año.
15 de 137
La ley catalana de contención de rentas de alquiler (Ley 11/2020, de 18 de septiembre), basada en precios de
referencia, ha tenido un impacto dispar en los precios de los nuevos alquileres, según la zona. Se han mantenido
los precios preexistentes en algunas de ellas, y en otras sí que ha supuesto una reducción del precio final del
alquiler. En nuestro caso ha tenido poca influencia por ser mayoritariamente nuestro parque de viviendas de
protección oficial. Sin embargo, en las promociones de renta libre vemos que ha tenido su efecto, pues apenas
se han incrementado los precios y, en alguna promoción, han descendido las rentas por vivienda. En Barcelona.
la conversión de pisos turísticos en alquileres de temporada o alquiler de larga duración, ha ampliado la oferta,
contribuyendo también a frenar la subida de los precios.
Por sentencia de 10 de marzo de 2022, el Pleno del Tribunal Constitucional, por unanimidad, ha estimado
parcialmente el recurso de inconstitucionalidad que se había interpuesto contra varios artículos de la citada Ley
Catalana de Contención de Rentas, especialmente por razones competenciales. Esta Ley establecía que, en los
contratos de arrendamiento de vivienda firmados en las áreas de mercado residencial tenso, la renta pactada no
podía superar el menor de los siguientes importes: la renta del último contrato actualizada o el precio de
referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas. En cualquier caso, es muy posible que
lo dispuesto en dicha norma vuelva a cobrar vigencia, puesto que parece que va en la misma línea la ley estatal
en tramitación. Algunos contrarios a esta nueva ley opinan que tendrá efectos contrarios a los que pretende,
puesto que muchos propietarios optarán por vender ante una menor rentabilidad, con lo cual repercutirá en una
disminución de la oferta.
Somos de la opinión que la clave para frenar el aumento de los precios está en el aumento de la oferta y en la
colaboración entre el sector privado y el público, para la promoción de viviendas en alquiler a precios asequibles.
Cada vez consideramos más necesario un pacto nacional para la vivienda, que permita establecer las bases de
una política estable y garantista, tanto para los propietarios como para los inquilinos, donde se contemplen todos
los aspectos relacionados con la vivienda, en especial ajustar las políticas fiscales a las políticas de vivienda,
manteniendo una lógica y proporcional carga impositiva en el conjunto de la vivienda.
Otro problema, al que se deberá poner solución con la mayor urgencia es la escasa oferta de alquiler social a fin
de proteger a las familias con menos recursos y que no pueden acceder ni a viviendas a precio de mercado ni a
aquellas con precio regulado. Las ayudas económicas directas que puedan existir en cada momento se deberán
complementar con un mejor acompañamiento de estas familias por parte de los servicios sociales. Somos
conscientes de que en estos casos el problema no es la vivienda como tal, si no que son situaciones generadas
mayoritariamente por el mercado laboral, fruto de la precariedad, el desempleo y los bajos salarios.
Alquiler de oficinas
Se preveía que la inversión en el mercado de oficinas aumentara en el año 2021 y así ha sido. Barcelona sigue
atrayendo a muchas empresas tecnológicas, captando el 70% del total que se instala en España. En cuanto a
contratación, igualmente la Ciudad Condal ocupa la primera posición, 330.000 m2/anuales, siendo la operación
de la empresa Globo, la mayor operación de alquiler de una empresa privada en la ciudad, consistente en 17.000
m2 contratados a la alemana Freo en el Mile 22@, con preferencia para llegar a alquilar 30.000 m2, en el mismo
complejo. En el año 2021 los nuevos distritos de negocio absorbieron el 42,5% del total de las operaciones y en
estos el 22@ representa el 75%. La zona prime y el centro han ido perdiendo peso, del 44% en el año 2020
pasaron al 35% en el año 2021. De todas formas, la actividad sigue estando un 19% por debajo de los años
precovid.
La contratación muestra signos positivos en todos los rangos de superficie excepto los espacios de menos de
200 m2, que de un 36% de captación que tenían en el 2.020 pasaron al 34% en el 2021. Los espacios superiores
a los 1.000 m2 ya significan el 20%.
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La disponibilidad media en Barcelona se sitúa casi en el 10% y por zonas las más alta está en la periferia con un
15% y el centro y zona prime en un 5%.
Fuente: Savills Aguirre Newman
En cuanto a precios, según nuestra opinión, la horquilla de precios en edificios de oficinas en Barcelona está
entre los 24 y 10€/m2, sin gastos, con algunas excepciones. Los primeros son edificios nuevos o rehabilitados,
situados mayormente en el 22@ que es donde se ha concentrado el mayor volumen de contratación y donde
hay instaladas empresas como Amazon, T-Systems, Oracle, Facebook, Everis, Criteo y Henkel entre otras. Son
edificios con plantas de más de 700m2 y ofrecen servicios adicionales consistentes en restaurante, gimnasio,
peluquería, guardería, terrazas, así como estándares de calidad que no ofrecen otros. Difícilmente los edificios
preexistentes podrán competir con los nuevos sin dichos servicios e instalaciones, sin realizar en ellos
rehabilitaciones. Con el fin de mantener las tasas de ocupación habrá que replantarse en el futuro sacrificar
espacios de oficinas para ofrecer zonas comunes de ocio y relación entre usuarios.
Fuente: Savills Aguirre Newman
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El alargamiento de la pandemia, con la aparición de la variante Ómicron paralizó los planes de muchas empresas
con respecto a la gestión de espacios y a la vuelta al trabajo presencial y por tanto es pronto para predecir qué
ocurrirá una vez se normalice la situación.
El teletrabajo en nuestra opinión no está teniendo los efectos catastróficos que algunos apuntaban, al menos en
el corto y medio plazo, y entendemos que tampoco su adopción será igual en todos los sectores de actividad. La
tendencia apunta a que los sectores de actividad más tradicional volverán a la forma de trabajo presencial y en
cambio las empresas tecnológicas y más modernas lo adoptarán como modelo hibrido de trabajo, con
planteamientos de reducción de espacios.
.
En nuestro caso el primer trimestre del año 2021 fue muy activo en términos de contratación y, en cambio, hubo
muy poca actividad durante el resto del año, aunque se cumplió la previsión de ingresos en los edificios de
oficinas.
Durante el año hemos tenido bajas significativas por problemas de insolvencia de algún cliente y otros que han
salido por necesidad de mayor espacio. Nuestra superficie máxima en planta es de 350m2 y algunas clientes
necesitan espacios más grandes en una sola planta. Ello, les obliga a desplazarse a otros edificios. Las
desocupaciones por este sólo motivo nos han causado un aumento de la tasa de disponibilidad del 10%. Aun
así, la ocupación media en el año 2021 fue del 93,61%.
Tasa Ocupación/disponibilidad Oficinas
Considerando conjuntamente las superficies de oficinas y las superficies de aparcamiento a ellas vinculadas, los
ingresos por rentas del año 2021 fueron un 3.9% menores que las del año 2020. Este descenso se debe
únicamente a la baja de un contrato, en el mes de marzo, de una de nuestras oficinas situada en la c/ Buenos
Aires de Barcelona de 640€/m2, por el que anualmente facturábamos 117 miles de euros. La mayor oferta
disponible en la zona ha frenado una nueva contratación, lo que hemos aprovechado para mejorar el espacio
con nuevas inversiones, entre ellos la estética de la fachada del edificio.
Hemos mantenido los precios con cierta dificultad en 13€/m2 ante una mayor oferta y escasa demanda. La
fórmula de contratos con escalonamiento de rentas ha sido la solución para captar a nuevos clientes y recuperar
los precios en dos o tres años. Entendemos que bajar precios no es la solución para captar nuevos clientes sino
85
90
95
OCUPACION OFICINAS
%
2020 2021
18 de 137
invertir en mejora y modernización. La competencia entre edificios maduros será más intensa y no prevemos un
alza de los precios, en general, para el 2.022.
Alquiler de locales
Conjuntamente con los hoteles, el retail ha sido el sector más afectado por la crisis y es probable que no se
recupere el nivel de ingresos anteriores. Los alquileres han bajado de precio y la oferta ha aumentado. Los plazos
de rotación son más largos y el comercio on line es ya una competencia importante para algunos negocios. Las
zonas prime de la ciudad vuelven a estar ocupadas básicamente con negocios destinados a la restauración,
pero, las menos transitadas y comercialmente más débiles vemos locales vacíos y cerrados desde hace tiempo
que difícilmente a corto y medio plazo volverán a abrir.
Durante el año los ingresos y la tasa de ocupación de nuestro parque de locales se ha mantenido estables
recuperando paulatinamente el 100% de las rentas anteriores al Covid 19, con algunas excepciones. El descenso
en los ingresos del 1,9% se explica por la baja de un contrato de un local de 1000m2 alquilados al Corte Ingles
como almacén desde hacía 40 años. Su comercialización no será fácil al tratarse de un sótano y aunque para
ello hayamos habilitado un local en planta baja para facilitar su acceso y posible transformación en trasteros.
Nos mantenemos con una ocupación del 89% del total de m2 en locales, plantas bajas y sótanos. La mayor tasa
de disponibilidad es la del complejo Meridiano-Cero en Barcelona, que de un total de 54 locales hay 10 de
disponibles, contando el sótano referido anteriormente. Estos locales están situados en los pasillos interiores del
complejo y su comercialización, por la experiencia de estos últimos años, va acompañada de su
reacondicionamiento y reforma que en la mayor parte asumimos para facilitar su alquiler, una vez se tiene al
interesado. Son locales de 3ª y 4ª línea que no han tenido interés en estos dos últimos años y los pocos que
hemos alquilado ha sido a través de dicha formula.
En Cornellà se está comercializando el local de la nueva promoción de la c/ Bonavista 84 de 740 m2, que se
encuentra en una zona poco consolidada comercialmente.
Para el próximo año prevemos sólo el aumento de las rentas por aplicación de la inflación a las rentas
contratadas.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
Los gastos corrientes asociados a la explotación y gestión del parque inmobiliario se mantienen contenidos y
dentro de las ratios habituales. Salvo la partida de mantenimiento, las principales variaciones en las partidas de
gastos de la cuenta de resultados del Grupo CEVASA tienen su origen, una parte en la inflación y, en su mayor
parte, en nuevos negocios y actividades del Grupo, como se ha explicado con anterioridad.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios ha sido mayor que en años anteriores
(+26,4% respecto a 2020 y + 16,9% respecto a 2019). Ello se debe a haber acometido durante el ejercicio obras
que se retrasaron en el año 2020, unas con el fin de evitar contagios y otras debido a la casi nula rotación de los
contratos de vivienda en el año 2020. La disminución de las obras de renovación de viviendas y otras superficies
y la ralentización de la ejecución de los planes de mantenimiento en el 2020 ha dado lugar a lo inverso en el año
2021: un aumento de obras de renovación y la puesta al día en los planes de mantenimiento. También ha
aumentado en el ejercicio 2021 el porcentaje de IVA soportado no deducible de servicios de mantenimiento
intragrupo. Todo ello explica el aumento de los gastos de mantenimiento en la cuenta de resultados.
19 de 137
Por diversas razones, aún sin haber retrocedido, en el ejercicio 2021 se ha producido un estancamiento en los
resultados de nuestra política de reducir los costes unitarios de, entre otros, los gastos en mantenimiento de los
edificios, lo que repercute directamente en nuestros clientes, considerando que una gran parte de estos gastos
son a su cargo. Sin embargo, la incorporación constante de mejoras en nuestros sistemas de gestión contribuirá
a seguir mejorando los costes unitarios, manteniendo los altos niveles de eficiencia que caracterizan nuestra
gestión.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2021 al 2,42% de las rentas por alquiler, porcentaje en
descenso en los últimos años (3,36%, 2,95%, 2,74%, 2,50%, 2,53%, respectivamente en 2016, 2017,2018, 2019
y 2020).
En el ejercicio 2021 el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) ha supuesto un
5,25% de las rentas, aumentando respecto al ejercicio anterior (3,28%). También ha aumentado el gasto total en
reacondicionamiento de inmuebles en rotación (2,48% de las rentas frente al 2,18% del ejercicio anterior).
Casi todos los otros gastos de explotación de los edificios (personal, suministros, etc.) han aumentado respecto
al año 2020 en porcentajes similares al aumento del IPC y los aumentos globales superiores tienen su explicación
en una nueva promoción puesta en alquiler durante el ejercicio (nuevo edificio en alquiler en Cornellà).
El gasto por tributos ha disminuido globalmente, sin que esto sea consecuencia de una disminución de la presión
fiscal, sino a registrar el devengo de una devolución de impuestos por 187 mil euros, derivada de un contencioso
administrativo resuelto a nuestro favor.
c) EBITDA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el EBITDA
(Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses, impuestos y
depreciaciones.
Como se puede apreciar en el siguiente cuadro, debido a gastos relacionados con nuevos proyectos, ha
empeorado puntualmente la ratio EBITDA/Rentas. En cualquier caso, las ratios de eficiencia del Grupo CEVASA
continúan siendo mejores que los de la mayoría de las empresas inmobiliarias cotizadas del sector (Real Estate).
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d) Inversiones realizadas en el ejercicio 2021
A lo largo del año, el Grupo continuó desarrollando las dos promociones que tenía en curso, una destinada a
alquiler en Cornellà y otra destinada a la venta en Sabadell. Durante el año, en estas promociones se han
realizado inversiones por 1.197 miles de euros y 5.230 miles de euros, respectivamente.
La promoción en Cornellà destinada a alquiler de viviendas de protección oficial, finalizó las obras en el mes de
abril y entró en explotación el mes de septiembre después de completar el alta de los suministros y obtener los
permisos necesarios.
Respecto a la promoción destinada a la venta en Sabadell, sus obras finalizaron a final del año 2021. Se
encuentra vendida casi en su totalidad y la entrega de las viviendas se prevé para este primer trimestre del año
2022.
Durante el año 2021 no se han adquirido nuevos inmuebles y sólo se han realizado pequeñas inversiones en los
edificios en alquiler (+ 224 miles de euros). Adicionalmente, se realizaron pequeñas inversiones en el desarrollo
de otras promociones para la venta (+214 miles de euros).
En el ejercicio 2022 el Grupo tiene previsto comenzar la construcción de una promoción para la venta en
L´Hospitalet (Barcelona), de 76 viviendas, que cuenta con proyecto y licencia. El inicio previsto de estas obras
se retrasó al comercializarse inicialmente bajo la fórmula buit to rent, alternativa que se ha descartado al no recibir
ofertas suficientemente interesantes. Tras ello, en la actualidad se está comercializando para su venta minorista.
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTARIOS DE
ALQUILERES Y OTROS
19.427 19.041
TOTAL INGRESOS 19.427 100,0% 19.041 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados 374 1,9% -984 -5,2%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS 19.801 100,0% 101,9% 18.057 100,0% 94,8%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE
LOS EDIFICIOS EN ALQUILER Y DE NUEVOS -2.931 -14,8% -15,1% -2.823 -15,6% -14,8%
MARGEN COMERCIAL 16.870 85,2% 86,8% 15.234 84,4% 80,0%
GASTOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL -855 -4,3% -4,4% -780 -4,3% -4,1%
EBITDA NEGOCIOS 16.015 80,9% 82,4% 14.454 80,0% 75,9%
CONTABILIDAD, ADMINISTRACIÓN, SERVICIOS
AUXILIARES Y DIRECCIÓN -1.251 -6,3% -6,4% -1.123 -6,2% -5,9%
GASTOS SOCIETARIOS GENERALES Y DE
CONSEJO DE ADINISTRACIÓN -1.115 -5,6% -5,7% -855 -4,7% -4,5%
EBITDA DEL GRUPO 13.649 68,9% 70,3% 12.476 69,1% 65,5%
EBITDA corregido efecto impagados 13.275 68,3% 13.459 70,7%
2021 2020
miles de euros
21 de 137
Participación en el operador metropolitano “HABITATGE METROPOLIS BARCELONA, S.A.”
CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., (“Neinor”), resultaron los adjudicatarios del concurso para la selección
del socio privado del proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (HMB), impulsado por el Área Metropolitana de
Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona, al que habían presentado una oferta conjunta. HMB, de capital mixto
(50% público-50% privado), promoverá y pondrá en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en
los próximos seis años en Barcelona y municipios de su área metropolitana.
Para su participación en HMB, Neinor y CEVASA han creado la sociedad NiCrent Residencial, S.L. en el que se
distribuyen el capital por mitad. Inicialmente se ha planeado como la sociedad tenedora de las participaciones en
HMB y prestadora de los servicios de gestión de las actividades y de soporte administrativo y financiero a la
misma. Para la prestación de estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que subcontratará dichos
servicios. Sus resultados provendrán de dividendos de HMB y del diferencial entre lo facturado a HMB y el coste
de las subcontrataciones.
El proyecto HMB es una inversión estratégica a largo plazo, en el que CEVASA deberá invertir cerca de 30
millones de euros a lo largo de los próximos cuatro años. No se espera que tenga una incidencia significativa en
la cuenta de resultados de CEVASA en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación
las viviendas a promover y alquilar.
La inversión en HMB, en cualquier caso, es un paso muy importante en una de las líneas estratégicas en la que
creemos debemos avanzar en el futuro: la gestión de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos
una participación mayoritaria, mediante alianzas estratégicas y consolidando con ello nuestra posición de
referencia en el sector de vivienda protegida en alquiler. Ello nos permitirá mantener nuestro liderazgo en
eficiencia en lo que respecta a gestión integral de vivienda en alquiler.
6. Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
La caída de valor de nuestra cartera inmobiliaria, que se produjo en el primer semestre del año 2020 por el
empeoramiento entonces de las perspectivas respecto a la ocupación y rentas futuras a consecuencia de la
pandemia, se recuperó completamente en el segundo semestre. Los valores han continuado aumentando a lo
largo de este año 2021.
La cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA ha sido valorada a 31 de diciembre de 2021 en 530.243 miles de
euros (501.442 miles de euros a 31/12/2020), mientras que los derechos a percepciones futuras de subvenciones
en determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 14.963 miles de euros
(17.214 miles a 31/12/2020). El aumento conjunto de valor de estos activos respecto a la valoración a 31 de
diciembre de 2020 es de 26.550 miles de euros, lo que representa un incremento de valor del 5,12% respecto a
aquella fecha.
Parte del aumento de valor de los inmuebles tiene su origen en inversiones realizadas durante el ejercicio, que
no dan lugar a plusvalías. Otra parte se refiere a las existencias inmobiliarias que no se registran a valor razonable
y cuyos aumentos de valor por encima del coste no se registran en la cuenta de resultados. Adicionalmente, se
producen plusvalías o minusvalías derivadas de los impuestos potenciales asociados a potenciales
desinversiones (impuesto sobre plusvalía), previas al impuesto sobre sociedades. En el siguiente cuadro se
muestra como se han trasladado todas aquellas variaciones a la cuenta de resultados consolidada del Grupo
CEVASA:
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Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2021 recoge un resultado positivo de 17.261 miles de euros por
variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y variaciones del impuesto municipal devengado
por la plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana (IMIVTNU), frente a 148 miles de euros en el ejercicio 2020.
7. Situación patrimonial y estructura financiera
7.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA se mantiene muy sólida.
El Grupo financia con recursos propios la mayor parte de sus activos y la financiación externa se compone
mayoritariamente de préstamos subsidiados a muy largo plazo.
No contemplamos en el corto y medio plazo financiaciones que deban acometerse recurriendo al mercado de
capitales, y por ello se considera innecesaria, de momento, la obtención de una calificación crediticia externa,
que, de obtenerse sería buena, considerando la situación financiera del Grupo y su capacidad para cumplir con
sus compromisos financieros
7.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
En la fecha de cierre del ejercicio 2021 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las coberturas
financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 95.074 miles de euros, frente a los 87.141 miles de euros
el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2021 a 80.372 miles de euros (76.907
miles de euros al cierre de 2020), lo que suponía el 15,16% del valor razonable de los activos inmobiliarios del
Grupo (530.243 miles de euros) -loan to value ratio- (15,34% el 31/12/2020).
Excepto 11.121 euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2021 el vencimiento
medio ponderado de la deuda financiera instrumentada en préstamos era de 18,39 años. Las referencias de
dichos préstamos son las siguientes:
Inversiones inmobiliarias
18.126,00 1.420,70 16.705,30
16.705,30 2.191,44 18.896,74
0,00
Derecho al cobro de subvenciones
-2.251,00 -2.251,00
-2.217,00
-2.217,00 -34,00
15.875,00 1.420,70 14.454,30 14.488,30 0,00 2.191,44 16.679,74 -34,00
Concesiones administrativas
75,00 0,00 75,00
111,20
-26,20 0,00
85,00
-10,00
Activos inmob.uso propio
85,00 0,00 85,00 -23,44
-23,44
108,44
Stocks inmobiliarios
10.515,00 5.676,87 4.838,13
519,76
519,76 4.318,37
26.550,00 7.097,57 19.452,43 15.119,27 -49,65 2.191,44 17.261,06 4.382,81
(en miles de euros)
(1) DIFERENCIA DE
VALOR EN
TASACIONES
(2) Invesiones
en 2021
(3)=(1)-(2) VarIaciones de
valor con origen distinto a
inversiones (plusvalías
real)
EN CUENTAS DE
RESULTADOS
VARIACIÓN
VALOR Y
APLICACIONES
SUBVENCIONES
EN CUENTAS DE
RESULTADOS POR
AMORTIZACIONES
EN CUENTAS
DE
RESULTADOS
POR
VARIACIÓN
IMIVT
(4) Variaciones
de valor en
PyG2021
(5) Variaciones
de valor no
registradas en
PyG
23 de 137
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas dos
operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de interés para los
próximos cinco años de un total de 27,4 millones de euros de los préstamos que tiene indiciados al Euribor.
7.3. Recurso al capital
Los objetivos de inversión que se contemplan en el plan estratégico y que se tiene decidido acometer en los
próximos años se prevé financiarlos mayoritariamente con recursos ajenos y con el cash flow que genere el
parque en alquiler. No se contemplan nuevas emisiones de capital.
8. Ratios EPRA y otros indicadores financieros
Se incluyen a continuación las ratios que EPRA
1
recomienda publicar a las sociedades inmobiliarias con
patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
2
, asociación de la que somos miembros. También
publicamos los principales indicadores financieros que recomendó la CNMV
3
en la “guía para la elaboración del
informe de gestión de las entidades cotizadas”.
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Referencia
Totales
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 11.028
Euribor 1 año 56.159
IRPH 15.025
Total a tipo variable 82.212
Tipo fijo 1.442
Total préstamos
83.654
24 de 137
8.1. EPRA Earnings
2021 2020
EPRA Earnings
Miles de
euros
Miles de
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 24.846 9.258
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA,
excluye
:
Adjustments to calculate EPRA Earnings,
exclude
:
(i)
Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -16.680 -181
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii)
Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii)
Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -520
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv)
Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals 130
(v)
Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi)
Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados 2 -5
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii)
Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii)
Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.852 43
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix)
Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x)
Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 1.705 -44
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 13.336 9.070
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.153 23.154
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,58 0,39
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 13.336 9.070
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,58 0,39
Company specific Adjusted EPS
25 de 137
8.2. EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2021
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 358.019 358.019 358.019
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 358.019 358.019 358.019
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.424 1.424 1.424
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 18.762 18.762 18.762
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 378.206 378.206 378.206
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 78.959 78.959
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments 781 781
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -72.600
NAV 457.946 385.346 378.206
Fully dilluted number of shares 23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 19,78 16,64 16,33
en miles de €
26 de 137
EPRA Net Asset Value Metrics - 2020
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 337.576 337.576 337.576
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 337.576 337.576 337.576
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
1.381 1.381 1.381
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
14.443 14.443 14.443
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 353.401 353.401 353.401
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
76.202 76.202
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
1.761 1.761
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -77.063
NAV 431.363 354.300 353.401
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 18,63 15,30 15,26
en miles de €
27 de 137
8.3. EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2021 2020
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
495.392 479.432
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.428 -12.711
Less:
developments
Total Cartera en alquiler E 489.964 466.721
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 489.964 466.721
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada
18.524 17.983
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.509 -2.411
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 16.016 15.572
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add:
notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
16.016 15.572
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,27% 3,34%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,27% 3,34%
subsidios a percibir en el futuro como complemento de rentas por
alquiler de viviendas sociales
(*) Se incluye como mayor valor de los activos el valor actual de los
28 de 137
8.4. EPRA vacancy rate
8.5. EPRA Cost Ratios
Ratio Desocupación EPRA
2021 2020
EPRA Vacancy Rate
Miles de
euros
Miles de
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 954 897
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 20.770 19.423
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 4,59% 4,62%
EPRA Vacancy Rate
2021 2020
EPRA Cost Ratios
Miles de
euros
Miles de
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 5.532 6.126
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii)
Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 786 511
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 494 -20
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 494 -20
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 6.811 6.617
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 144 48
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 6.667 6.569
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 19.427 19.058
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma : ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 19.427 19.058
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 35,06% 34,72%
EPRA Cost Ratio (i ncluding direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 34,32% 34,47%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
29 de 137
8.6. EPRA Capex disclosure
Property-related CAPEX
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
1.186 1.186 4.215 4.215
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
224 224 259 259
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
11 11 20 20
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 1.421 1.421 4.495 4.495
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 1.421 1.421 4.495 4.495
2021
Miles de euros
2020
Miles de euros
30 de 137
8.7. CNMV-Indicadores económico-financieros de recomendada publicación
2021 2020
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
incluye plusvalías y minusvalías de activos
inmobiliarios-
Resultado de explotación+
amortización + deterioros +
otras partidas que no
suponen entradas o salidas
de efectivo de las
operaciones
13.649 12.476
Cash-flow del ejercicio 1.322 -802
Cash-flow de las actividades de operación 4.486 8.822
Cash-flow de las actividades de inversión -10.813 -1.819
Cash-flow de las actividades de financiación 7.649 -7.806
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
inmobiliarios-
Resultado total no financiero
de las operaciones
32.022 12.602
Ratio de liquidez
Activos corrientes/Pasivos
corrientes
2,01 2,44
Ratio de solvencia
(Patrimonio neto+pasivos no
corrientes)/Activos corrientes
11,49 15,55
Ratio de endeudamiento
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
financieras)/Capital
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
0,15 0,15
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 4,95 4,81
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
Return of Equity)
Resultado del
ejercicio/Patrimonio Neto
del ejercicio
6,9% 2,8%
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
Resultado del
ejercicio/Activos totales
medios
4,8% 2,0%
Ratio de impagados
Deterioro del
ejercicio/Ventas
-2,1% 5,8%
Cotización al cierre del ejercicio 7,0 7,0
Capitalización bursátil (en miles de euros)
Precio de cotización al cierre
x número de acciones
emitidas al cierre
162.777 162.777
Price Earnings Ratios (PER)
Cotización de la
acción/beneficio por acción
6,4 16,6
Patrimonio Neto por acción
Patrimonio Neto/número de
acciones en circulación
15,4 14,5
Rentabilidad por dividendo
Retribución por acción
/cotización media
2,9% 2,5%
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
31 de 137
9. Negocio responsable. Información Anual no Financiera
9.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el marco de
sus reglas y prácticas de gobierno corporativo.
Una de las Comisiones del Consejo es la de Sostenibilidad, que asumió las responsabilidades atribuidas
anteriormente a un grupo de trabajo dependiente del Consejo de Administración. La Comisión está integrada por
tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de Sostenibilidad tiene
las siguientes funciones básicas:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del Grupo con el
objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de los distintos
grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes, proveedores y
sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos, seguridad, salud
y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración, igualdad de oportunidades y
conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en materia de
sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en materia
de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de impulsar, en su caso,
planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de interés
social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en materia de
su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen en materia
de su competencia.
b) Principios y compromiso
32 de 137
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un equilibrio
entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, a los que, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA, se propone
una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la contratación de proveedores
locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes, proveedores,
empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, aplicable a administradores,
empleados y proveedores, que se encuentra complementado con canales electrónicos de denuncias y de
reclamaciones, donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal
o anónima. El código ético compromete y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus
actividades laborales y profesionales. Con ello prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que
amenacen el buen comportamiento social y los derechos humanos.
Uno de los principios de la política de RSC es la mejora continua, mediante nuevas actuaciones incrementando
la intensidad de las anteriores.
Nos comprometemos a trabajar activamente siempre con nuestros clientes, socios comerciales, proveedores y
demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables y para mejorar en la
medida de lo posible todas las actividades con el objetivo de que tengan el mínimo impacto ambiental y gestionar
de la mejor manera toda incidencia sobre el medio ambiente.
La colaboración de todos los empleados es esencial en este sentido y por ello en toda actuación los empleados
deben tener un comportamiento medioambiental adecuado, que fomente la prevención de la contaminación, la
minimización de los residuos y la adecuada gestión de los recursos
c) Difusión
La información correspondiente a líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materia de RSC
se hace pública a través de la página web corporativa.
Las informaciones sobre el desempeño (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de ejecución
y cumplimiento de los objetivos establecidos) del Grupo CEVASA en materia de RSC en cada uno de los
ejercicios se facilita en la información no financiera anual, que forma parte del Informe Anual Integral.
Con el fin de que los usuarios puedan conocer las actuaciones realizadas, y puedan ser adecuadamente
evaluadas y comparadas, cuando es posible y relevante se informa de diferentes KPI (Key Performance
33 de 137
Indicador), adecuados a nuestras actividades empresariales, que tienen una suficiente relevancia y que hemos
elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea y los
estándares de Global Reporting Initiative(GRI).
La información se facilita con transparencia y protegiendo el derecho a la intimidad, integridad e imagen de los
grupos con los que se relaciona CEVASA.
9.2 ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO 2021
1.- RELACIONADAS CON SOSTENIBILIDAD Y MEDIOAMBIENTE
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con impacto relevante en el medio ambiente y en la seguridad y
salud de la población. Los recursos de que disponemos, destinados a la prevención de riesgos ambientales,
están ajustados a dicha realidad. Tampoco se han realizado provisiones ni constituido garantías específicas para
cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el medio
ambiente y su sostenibilidad.
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos siempre
presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos considerando los
consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se diseñan y construyen para
alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que sean posibles. Hay que tener presente
que el Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos con
poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de gran parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones comparables no
centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua caliente y calefacción, que
generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio ambiente.
Respecto a los inmuebles en alquiler integrantes de nuestra cartera trabajamos permanentemente para reducir
los consumos energéticos y de agua de nuestros edificios. Además de acciones permanentes de mantenimiento
para que los edificios y las viviendas se encuentren en condiciones óptimas de utilización, realizamos
periódicamente obras de mejora de sistemas de aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de
reducir los consumos y las emisiones.
Respecto a centros de trabajo sostenibles, en nuestras oficinas tenemos implantados sistemas de recogida
selectiva de envases para que a través del reciclado puedan tener una nueva vida. Además, todo el papel y otros
consumibles que se desechan, se reciclan siempre que ello es posible.
1.1. Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
En cumplimiento del Real Decreto 235/2013, en España todos los inmuebles deben contar con una calificación
energética.
En las siguientes tablas y a fecha 31/12/2021, se muestran las calificaciones energéticas de nuestra cartera
inmobiliaria, por complejo inmobiliario, tipología de activo y m2 construidos:
34 de 137
Como se aprecia en el primer cuadro, la mayor parte de los complejos en cartera tienen calificaciones superiores
a la media (categorías A. B y C), si bien es cierto que el hecho de que la mayor y más antigua de las promociones
del Grupo (con 1.180 viviendas, plazas de aparcamiento, locales y edificios de oficinas) tenga categoría E ofrece
una imagen sesgada. En cualquier caso, hay que decir que en dicho complejo a lo largo de los últimos años se
Tipo de objeto Sin certificación A B C D E F
EDIFICIOS INDUSTRIALES 1
LOCALES COMERCIALES 4 1 13 2 6 77
OFICINAS 1 43
PLAZAS DE GARAJE 96 387 246 195 274 1.506
TRASTEROS 39 209 58 102 117
VIVIENDAS 84 341 259 174 1.370
Total: 5 220 950 565 478 1.838 1.549
Certificación Energetica por tipología (Uds.)
35 de 137
han realizado mejoras importantes, cambiando las luminarias anteriores de los edificios por leds. También se ha
cambiado la envolvente y cerramiento perimetral de los edificios. Esto último estimamos que ha supuesto una
reducción superior al 30% del consumo por calefacción y agua caliente (AC) de las viviendas alquiladas.
La nueva promoción de Cornellà (Barcelona) destinada a alquiler asequible que se ha acabado de construir
durante 2021 tiene calificación energética B en emisiones y B en consumo de energía.
La nueva promoción que se está construyendo para la venta en Sabadell (Barcelona) tendrá calificaciones
energéticas A en emisiones y B en consumo de energía.
1.2. Principales medidas para mejorar la eficiencia en los consumos de la energía y agua.
En el año 2021, las dos construcciones en ejecución (en Cornellà y en Sabadell) se han diseñado con el máximo
aislamiento en la envolvente de los edificios y con el uso de energías renovables para minimizar en el futuro los
consumos energéticos y las emisiones contaminantes.
Cartera de edificios en alquiler
En los últimos años hemos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de viviendas por leds. Esta
actuación está permitiendo reducir el consumo eléctrico por iluminación en más del 40%.
En el año 2021 hemos auditado el funcionamiento de las instalaciones de calefacción centralizadas de nuestras
promociones en Sabadell. Fruto de estas, se han sustituido la totalidad de las calderas de gas de una de las
promociones (Can Llong 5), consiguiendo un funcionamiento más eficiente. Se han implementado también
mejoras en la instalación centralizada de otra de las promociones (Can Llong 6), consiguiendo mejoras en el
funcionamiento y también, como en el caso anterior, un mejor servicio a nuestros clientes.
En la promoción que tenemos en Igualada hemos sustituido el al antiguo calorifugado de los tubos de calefacción
que transcurren por la cubierta del edificio, por uno nuevo, eliminando las pérdidas térmicas que se producían
por la obsolescencia del anterior aislamiento. Esta mejora incide directamente en el ahorro energético de la
instalación, pues las temperaturas se mantienen constantes, evitando que las calderas se pongan en
funcionamiento de forma recurrente.
En el complejo Meridiano 0, seguimos mejorando la eficiencia energética mediante el cambio de carpinterías de
madera por carpinterías de PVC, de aquellos pisos en los que no se realizó esta intervención.
Nuevas promociones residenciales
Las últimas promociones construidas, una de ellas situada en Cornellá y la otra situada en Sabadell, están
dotadas de red separativa de aguas fecales y pluviales. Este tipo de instalaciones están destinadas a favorecer
la reutilización de las aguas pluviales para el consumo propio de la promoción (riego de zonas ajardinadas, por
ejemplo).
1.3. Consumo de materias primas, agua y recursos energéticos. Uso sostenible de los recursos
1.3.1. Consumo directo de energía eléctrica
36 de 137
En general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus suministros eléctricos y CEVASA no tiene el
control sobre los mismos. Sí respecto a las zonas comunes de los edificios en alquiler.
El gasto por consumo eléctrico por m2 construido y año derivado de instalaciones (ascensores, luminarias,
instalaciones eléctricas diversas, etc.) situadas en las zonas comunes de los complejos de nuestra cartera
inmobiliaria en alquiler se muestra en el siguiente cuadro para los últimos cinco ejercicios:
A consecuencia del aumento de precios de la energía, en el ejercicio 2021 ha aumentado puntualmente el gasto
medio en casi todas las promociones.
1.3.2. Consumo de materiales en construcción de nuevos edificios
Durante el presente ejercicio, el Grupo CEVASA ha tenido dos promociones en construcción. Con respecto a las
ejecuciones de obra que se han realizado en el año 2021, los materiales utilizados en dicho ejercicio son los
siguientes:
Promoción
M2 de superfices
zonas comunes
2017 2018 2019 2020 2021
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma 1.517,03 7,35 7,74 7,18 8,26 8,67
Conjunto Can Llong 5 4.896,63 3,47 3,74 3,82 4,38 6,02
Conjunto Can Llong 6 464,76 1,49 1,20 1,36 1,17 1,81
Conjunto Can Mercader - BV77 832,70 2,72 2,97 3,45 3,01
Conjunto Can Mercader - BV84 1.099,02 1,98
Conjunto Espronceda 421,86 7,57 8,13 8,35 7,53 9,30
Conjunto Igualada 638,91 3,74 3,87 4,12 3,32 3,19
Conjunto La Falla 1.325,98 4,67 4,66 5,04 5,36 7,92
Conjunto La Sagrera 1.846,32 3,87 3,76 3,76 4,12 4,87
Conjunto La Serra 2 781,31 8,58 9,44 8,66 8,46 9,85
Conjunto La Serra 4 492,40 11,14 11,02 11,49 12,48 21,72
Conjunto Meridiano Cero 16.149,41 3,79 4,21 4,22 4,59 4,83
Conjunto VIC 1.397,85 3,83 3,82 3,89 4,51 4,62
Total € por M2 5,41 5,36 5,40 5,64 6,75
Gasto en euros por M2
37 de 137
1.3.3. Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
Otro indicador relevante en el consumo de materiales es el destinado a las intervenciones de mantenimiento que
se realizan constantemente en los edificios en alquiler. De éstos, más del 99% de los materiales utilizados son
producidos en Cataluña y adquiridos a distribuidores en las cercanías de nuestros edificios, y gracias a esa
proximidad, en su distribución, contribuimos a reducir las emisiones de carbono.
En lo que a este apartado se refiere, se presentan a continuación los consumos de materiales estimados durante
el ejercicio 2021:
KG/M2.
CORNELLA SABADELL
6.224,59 8.466,04
ARIDOS PETREOS
1.490,0 2.225.913 8.271.262
CERAMICA
557,0 832.103 3.092.009
CEMENTO
192,0 286.829 1.065.827
MORTERO PREFABRICADO
132,0 197.195 732.756
CAL
51,0 76.189 283.110
HORMIGON PREFABRICADO
38,0 56.768 210.945
ACERO
35,0 52.287 194.291
MADERA
17,0 25.396 94.370
CERAMICA LIGERA
15,0 22.409 83.268
TERRAZO
14,0 20.915 77.717
ACERO GALVANIZADO
13,0 19.421 72.165
YESO
12,0 17.927 66.614
ALUMINIO LACADO
2,5 3.735 13.878
ADITIVOS
4,8 7.171 26.646
PVC
2,0 2.988 11.102
ALUMINIO ANODIZADO
0,5 747 2.776
TOTAL KG/m2
2.575,8
TOTAL KG
3.847.992 14.298.736
MATERIALES EMPLEADOS POR
M2.
según estudios Centre d' Iniciatives per a l'Edificació Sostenible
MATERIAL
M2. EDIFICIO
38 de 137
1.4. Cambio climático. Contaminación y emisiones
En el Grupo CEVASA trabajamos en la reducción de emisiones desde dos vertientes: esforzándonos en reducir
los consumos, así como trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables. Con ello contribuimos a reducir las emisiones de efecto invernadero y a frenar el cambio climático.
Según los proveedores de suministros del grupo, la energía eléctrica comercializada es 100% renovable, con un
contenido de carbono (kg de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh)
del 0,00.
En el año 2022 tenemos previsto que parte de las jornadas laborales se realicen mediante teletrabajo. No sólo
favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir los desplazamientos,
lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación atmosférica, como se ha demostrado a
lo largo del tiempo en que ha durado la pandemia.
1.5. Gestión sostenible de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio ambiente
mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
1.5.1. Residuos generados en construcción de edificios
En las siguientes tablas se presentan los principales residuos generados en la construcción de edificios durante
el ejercicio 2021 y por promoción:
MADERA 56.325,70
METAL 1.760,18
MATERIAL ALBAÑILERÍA 70.407,13
PINTURAS 5.029,08
PLÁSTICOS 150,87
MATERIALES CONSUMIDOS (kg)
39 de 137
RESIDUOS DE CONSTRUCCION 2021 (65,57% obra ejecutada en el ejercicio)
Super fície Constr uida 8. 466,04 m2.
Materials excavación (se consideren o no residuos, medidos sin esponjamiento)
Volumen (m3.)
Peso (toneladas)
Tierras de excavación
Grava y Arena Compacta 0 0,0 0
Grava y Arena Suelta 0 0,0 0
Arcillas 11.716 24.604 13.967
Tierra vegetal 0 1,7 1
Piedra suelta 0 0,0 0
Tierras contaminadas 0 0,0 0
Otros 0 0,0 0
TOTAL EXCAVACIÓN 11.716 24.605 13.968
Residuos de construcción totales
Sobrantes de ejecución 476,760 497,230
obra de fábrica cerámica 203,360 225,960
hormigón 202,420 144,590
mezcla de pétreos 43,630 65,510
yesos 21,810 53,950
otros 5,540 7,220
Embalajes 23,690 158,360
maderas 6,700 24,990
plásticos 8,780 57,480
papel y cartón 4,610 65,910
metales 3,600 9,980
Total residuos de edificación 500,45 655,59
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (AÑO EN CURSO)
fonaments/estructura
cimientos
estructura
cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 26,71 232,47
maderas 3,61 8,30
plásticos 22,38 11,07
papel y cartón 3,61 19,37
metales 15,88 2,77
otros 0,00 2,77
yeso 0,00 0,00
TOTALES 72,20 276,74
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (TOTAL OBRA)
fonaments/estructura
cimientos
estructura cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 40,74 354,53
maderas 5,51 12,66
plásticos 34,13 16,88
papel y cartón 5,51 29,54
metales 24,22 4,22
otros 4,22
yeso
TOTALES 110,11 422,05
82,29
467,66
70,15
18,71
4,68
187,06
32,74
60,79
acabados
53,96
306,64
46,00
12,27
3,07
122,66
21,47
39,86
CAN GAMBUS SABADELL
Volumen aparente (m3.)
acabados
40 de 137
RESIDUOS DE CONSTRUCCION 2021 (24% obra ejecutada en el ejercicio)
Superfície Construida 6. 224,59 m2.
Materiales excavación (se consideren o no residuos, medidos sin esponjamiento)
Volumen (m3.) Peso (toneladas)
Tierras de excavación
Grava y Arena Compacta 0 0,0 0
Grava y Arena Suelta 0 0,0 0
Arcillas 1.287 2.702,4 1.543
Tierra vegetal 0 1,3 1
Piedra suelta 0 0,0 0
Tierras contaminadas 0 0,0 0
Otros 0 0,0 0
TOTAL EXCAVACIÓN 1.287 2.703,7 1.544
Residuos de construcción totales
Sobrantes de ejecución 128,303 133,809
obra de fábrica cerámica 54,728 60,808
hormigón 54,473 38,910
mezcla de pétreos 11,742 17,628
yesos 5,866 14,521
otros 1,494 1,942
Embalajes 6,375 42,618
maderas 1,803 6,723
plásticos 2,361 15,468
papel y cartón 1,240 17,740
metales 0,971 2,687
Total residuos de edificación 134,68 176,43
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (AÑO EN CURSO)
fonaments/estructura
cimientos
estructura
cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 7,19 62,56
maderas 0,97 2,23
plásticos 6,02 2,98
papel y cartón 0,97 5,21
metales 4,27 0,74
otros 0,74
yeso
TOTALES 19,43 74,47
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (TOTAL OBRA)
fonaments/estructura
cimientos
estructura cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 29,95 260,67
maderas 4,05 9,31
plásticos 25,10 12,41
papel y cartón 4,05 21,72
metales 17,81 3,10
otros 3,10
yeso
TOTALES 80,96 310,31
60,50
343,84
51,58
13,75
3,44
137,54
24,07
44,70
acabados
14,52
82,52
12,38
3,30
0,83
33,01
5,78
10,73
CORNELLA de LLOBREGAT
Volumen aparente (m3.)
acabados
41 de 137
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de construcción
y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que se establece que, entre
otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
1.5.2. Residuos generados en actuaciones de mantenimiento
Otra de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento que se llevan a cabo en los
edificios en alquiler. Para el ejercicio 2021 se han estimado los siguientes:
1.5.3. Vertido y reciclaje
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el promotor
está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de tierras y residuos de
la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en el gestor de Residuos al
comienzo de las obras.
Respecto a los residuos de las obras de mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, se retiran con
sacos de cuya gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al
punto verde más cercano.
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos contaminantes
de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos urbanos.
Este sistema automático, además de significar un avance tecnológico en el ámbito de la recogida de residuos,
supone un aumento de la calidad de vida de los usuarios, así como una mejora medioambiental, con la
eliminación de los vehículos recolectores y de los contenedores en la calle, la mejora de los aspectos sanitarios,
la reducción de ruidos y emisión de gases, etc.
1.5.4. Centro de trabajo sostenible
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con las
exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje para separar
correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, cd’s, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
RUNA 70.407,13
MADERA 41.238,46
METAL 1.760,18
PLÁSTICOS 150,87
RESIDUOS GENERADOS (kg)
42 de 137
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de residuos
certificada.
2) RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
2.1 Información fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2021 aportarán a las arcas públicas un total
de 4.171 miles de euros, distribuidos entre los siguientes conceptos:
- 1.705 miles de euros en impuestos locales (IBI, IAE, etc.).
- 578 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social.
- 210 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas.
- 1.154 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible. Dos sociedades del Grupo CEVASA
tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas, actividad exenta y que supone que el Grupo
deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad de deducción.
- 524 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades, si bien es cierto que dos de las empresas
del grupo se han deducido un total de 1.647 miles de euros en concepto de bonificación por arrendamiento
de viviendas (régimen especial de arrendamiento de viviendas). En el caso de las reservas procedentes de
esta actividad no quedasen en dichas sociedades (p.ej.: reinvirtiendo en nuevas viviendas), se perdería el
50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 24,1% de sus rentas por servicios.
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 3.345 miles de euros, de las cuales
2.104 miles de euros en concepto de subvencjones relacionadas con la promoción de edificios de protección
oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años, y 1.241 miles de euros en
concepto de inversiones de rehabilitación y mejora energética del mayor de sus promociones, con más 1.180
viviendas en Barcelona.
2.1. Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo desarrolla
principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y en la ciudad de
Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o necesidad
económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales ámbitos, con
patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de instalaciones de CEVASA
para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% de los beneficios, priorizamos aquellas
que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos nuestras actividades
43 de 137
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se encuentran
nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con los Ayuntamientos.
2.2. Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes (EPRA
Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas a los sectores
más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2021, se han otorgado donaciones, entre otras, a las siguientes entidades:
'Hogar fuera del hogar' proyecto basado en ofrecer un hogar a familias con niños que sufren enfermedades de
larga duración en España, mediante las Casas Ronald McDonald de forma gratuita.
Habitat, Acciones para el mantenimiento de la vivienda, proyecto basado en ofrecer opciones que
faciliten el acceso a la vivienda a personas con riesgo de exclusión residencial y mantener la vivienda de
aquellas familias que se encuentran en riesgo de perderla debido a un desahucio.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia. Entidad que tiene como finalidad la cobertura integral
de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en Cataluña y las de sus familias.
Fundació Sant Joan de Déu. Entidad creada para dar cobertura a la actividad de investigación, tanto en ámbito
biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la salud y el bienestar de las personas enfermas.
44 de 137
Fundació El Llindar. Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza en obtener el
certificado de primera acogida.
Associació Adis. Servicio Dos becas para financiar las sesiones de terapia para niños de familias con pocos
recursos i colaboración en un proyecto de realidad virtual.
Fundació Club Natació Sant Andreu. Ayuda económica en los desplazamientos de los equipos y adquisición
de material para la enseñanza de la natación.
La Sagrera es Mou
Actuaciones vecinales de solidaridad en el barrio de La Sagrera (Barcelona), concienciación y dinamización
2.3. Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en nuestra
política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
45 de 137
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales sociedades
que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.) están calificadas por
la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la Ley 18/2007 del Dret a
l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan en aumentar la oferta de
viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual, estable en el tiempo y concertada con
el Gobierno catalán.
En nuestra actividad, orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos ofreciendo viviendas de alta calidad
a amplios segmentos de población, que de otra manera verían seriamente comprometida su economía familiar.
El precio medio de nuestras viviendas de protección oficial o de renta limitada se sitúa muy por debajo de la
media y por debajo de los estándares recomendados de coste del alquiler respecto a ingresos familiares.
2.4. Calidad en los servicios
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio más
favorable entre precio y servicios.
Las instalaciones centralizadas y otros sistemas de producción y ahorro energético contribuyen a hacer más
asequibles los costes asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones
altamente eficientes y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción,
respecto a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo hacemos más asequible la vivienda, sino que
también contribuimos a una economía más sostenible y saludable.
CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y servicios, empezando
por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como objetivo la excelencia en la relación
con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros servicios y hasta la finalización de nuestra
relación.
Grupo CEVASA está certificado con la norma sobre calidad ISO 9001:2015. Sometemos a permanente
evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de nuestros clientes sobre las instalaciones
y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros controles y procedimientos, encuestas y servicios están
orientados al mantenimiento y mejora permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros
clientes
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias entre nuestros
clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2021 se han realizado un total de 773 encuestas (673 encuestas en el ejercicio 2020), analizando
el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan los siguientes procesos
e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
46 de 137
Durante el ejercicio 2021, la media de los indicadores se ha mantenido en un 89% sobre 100%, con un repunte
al alza respecto al 2020. El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido muy alto.
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y agilizar la
resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición en nuestra web un Portal
del cliente con diversas funcionalidades.
2.5. Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
Nuestra política es la de realizar contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las
subcontrataciones, frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo
coste, causa de gran parte de los problemas de acceso y precariedad en los empleos de amplios segmentos de
población.
Exigimos de nuestros proveedores el cumplimiento de nuestro código ético y de conducta, que señala unas
pautas de actuación y conducta acordes con nuestra política de responsabilidad social corporativa.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos de nuestros
proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas.
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus proveedores dentro
de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de sus respectivas memorias.
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de
calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de proveedores y su
contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web www.cevasa.com muestra nuestras pautas
de actuación.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente con lo
establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya aplicadas,
encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
En el siguiente cuadro de facilita información sobre el periodo medio de pago a proveedores
- CEVASA individual
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores
32,21 30,35
Ratio de operaciones pagadas
32,85 31,01
Ratio de operaciones pendientes de pago
20,38 14,98
Importe (miles de euros) Importe (miles de euros)
Total pagos realizados
1.121 1016
Total pagos pendientes
61 43
47 de 137
- Grupo CEVASA en su conjunto
Adicionalmente a la información anterior, las sociedades del Grupo CEVASA han calculado, para todos los pagos
de facturas recibidas en el ejercicio, las diferencias (en días) entre las fechas de expedición de las facturas por
los proveedores, las fechas de recepción de las mismas por las sociedades del Grupo y las fechas en que dichas
facturas fueron pagadas. Dichas informaciones se muestran en la web de Cevasa www.cevasa.com, como
complemento a las que se ofrecen en este punto.
Desde hace años, hemos puesto a disposición de nuestros proveedores en nuestra web un Portal del Proveedor,
con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes.
2.6. Relación con accionistas
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que, junto con una
adecuada política retributiva, nuestros accionistas se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión y
la mantengan en el largo plazo.
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con los inversores en general y en particular
con sus accionistas, poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del
Grupo. Muchas de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra
web www.cevasa.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónica o presencialmente cuando lo desean, para informarles
de cuanto necesiten.
Somos conscientes de que el escaso free float actual y la consecuente escasa liquidez resta atractivo a la acción
y por ello esta es una preocupación permanente del Consejo de Administración.
2.7. Canales de Denuncias y Reclamaciones
CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto de denuncias como de reclamaciones y sugerencias,
abiertos a todas las personas y entidades con las que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores,
accionistas, etc., donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o
anónima. También presentar denuncias contra cualquiera de nuestros colaboradores, especialmente respecto a
incumplimientos legales o el incumplimiento de nuestro código de conducta. Este canal se encuentra disponible
en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores
35,10
27,76
Ratio de operaciones pagadas
35,38
29,16
Ratio de operaciones pendientes de pago
27,17
18,32
Importe (miles de euros) Importe (miles de euros)
Total pagos realizados
11.822
9.985
Total pagos pendientes
410
1.479
48 de 137
Con el fin de prevenir posibles incumplimientos legales, el Grupo tiene implantado un sistema de gestión de
riesgos y de “compliance” especialmente en sus vertientes penal y tributario Durante el año 2021 hemos trabajado
para poder perfeccionar el sistema y poder certificarlo ISO 19001 de ISO 19002 dentro de este ejercicio 2022.
3) RELACIONADAS CON CUESTIONES SOCIALES Y RELATIVAS AL PERSONAL
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en una relación
estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra organización. Por ello,
debemos mantener un entorno en el que todos pueden contribuir, desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes
y capacidades, valorando la contribución única que cada persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, que creemos fomenta
mentalidades abiertas a nuevas ideas, culturas y costumbres, así como a diversos puntos de vista. La
cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra forma de trabajar y creemos que las
mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por supuesto,
potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no solo por un principio
de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de calidad y de servicio hacia nuestros
clientes que solo es posible con la participación e implicación de los empleados.
También escuchamos a nuestros empleados y para ello tenemos habilitados para ellos canales de comunicación
de sugerencias y de denuncias.
1.1 Empleo
A lo largo del ejercicio 2021, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 60 colaboradores (59 en el
ejercicio 2020), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 55% eran hombres y un
45% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios 2021 y
2020 es la siguiente:
49 de 137
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2021 hemos incrementado la
plantilla y se prevé un importante crecimiento en los años venideros. Asimismo, la media de antigüedad en
plantilla es superior a los seis años y el 96% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente personal de
conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2021 han representado un 100% (mismo porcentaje
en el ejercicio anterior).
1.2 Formación
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos sus
departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones que han
de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
10 12 22 8 10 18
Otros 17 18 35 18 16 34
Total personal en plantilla 31 30 61 30 26 56
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 37 32 69 36 28 64
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 3 3
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
7 10 17 7 10 17
Otros 22 17 39 20 17 37
Total personal en plantilla 33 27 60 32 27 59
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 39 29 68 38 29 67
Número medio de empleados
2021 2020
2021 2020
Total
2021
Total
2020
Nº de empleados a 31 de diciembre
Total
2021
Total
2020
50 de 137
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo y sobre las
nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado, la formación impartida por externos durante el año 2021
ha sido la siguiente:
Departamento
Tipo de
Formación
Nº
de personas
Total
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL
11
22
Conserjes suplentes PRL inicial
11
22
Administración Plan General Contable actualización 1
15
Informática
Ciberataques
1
1
Varios
PRL Oficinas
5
12,5
Fincas
Signaturit
7
7
Varios
Blanqueo de capitales
25
75
TOTAL
61
154,5
Debido a la situación pandémica, durante los últimos dos años no hemos podido desarrollar nuestro programa
formativo con normalidad, pero esperamos ir consiguiendo objetivos en los próximos meses.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial nuestras
políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros empleados en los
valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en que se incorporan a la plantilla.
1.3 Igualdad de trato y oportunidades y reducción de la brecha salarial
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades que,
combinadas, crean equipos diversos y dinámicos.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión, afiliación
política, pertenencia a un sindicato, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social, edad,
discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la legislación. Y, en
consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa y profesional, no
discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás, mostrando sensibilidad hacia las
diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por razón de
sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en todo momento a
nuestro código ético y de conducta. Su incumplimiento es una actuación sancionable.
51 de 137
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la igualdad
en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan fielmente con lo que
cada uno aporta al conjunto. Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como
transparencia en los datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan
los planes de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
Aunque, hasta ahora el Grupo CEVASA no ha estado obligado a elaborar un plan de igualdad (Capítulo III Ley
Orgánica 3/2007 de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres), este año desarrollará un
programa de políticas de RR.HH. donde quedará integrado este plan, con lo que avanzaremos en ese sentido.
1.4 Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los empleados
y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe demostrar
siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la salud deben ser el
primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas de
prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto con la
persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo Cevasa, programan las actividades a
desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las empresas del grupo que
tienen personal.
Hombres Mujeres Media total
Consejo ejecutivo y alta dirección 166 166
Otros directivos 50 50
Responsables y técnicos 39 39 39
Administrativos y auxiliares 35 34 35
Conserjes, vigilantes y operarios mtto. 26 19 22
Totales: 44 25 35
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORÍA PROFESIONAL Y SEXO
Cifras en miles de euros
CATEGORÍA
SALARIOS MEDIOS
52 de 137
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2021 y 2020, relacionadas con la seguridad
y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2021.
Dentro del primer trimestre nuestro Servicio de Prevención Ajeno presentó su programación de actuación con las
actividades a realizar a lo largo del año.
Durante 2021 se han ido realizando visitas a todas nuestras promociones para realizar la Evaluación de Riesgos
correspondiente, emitiendo posteriormente el resumen de deficiencias detectadas. Las deficiencias se han
corregido con las correspondientes medidas correctoras en un porcentaje superior al 70%.
Las revisiones médicas han sido controladas para todo nuestro personal e incluso se han realizado desde el
primer momento a nuestras nuevas incorporaciones.
En todo momento nuestra Sociedad estuvo en contacto directo con técnicos de prevención con la finalidad de
estar “al día” en todo lo referente a las nuevas normativas sobre la COVID-19 y se ajustaron los protocolos de
actuación. Adicionalmente y como ya se venía haciendo, cada dos meses se realizó el reparto a todo el personal
de los equipos de protección individual (EPI,s) contra el virus, llevando un exhaustivo control para poder atender
a cualquier necesidad extraordinaria que pueda surgir en nuestro personal.
AÑO 2020:
En los meses de febrero, junio y julio de 2020, se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros
de trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de conserjería.
También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes informes de evaluaciones de
riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada una de
las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y controles
periódicos de su evolución.
Asimismo, durante el año, se dio formación de PRL a todas las personas que se incorporaron a la compañía en
el 2020, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el convenio
de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El responsable de mantenimiento también realizó
formación complementaria dada su figura de “recurso preventivo”.
Durante el primer trimestre de 2020, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo Cevasa.
Por otro lado, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de trabajo
ocurridos durante el período a nuestro personal.
Cabe destacar también que durante el período de la Covid-19, el Grupo Cevasa ha estado en permanente
contacto con técnicos externos de PRL, contratados para garantizar la prevención de riesgos y accidentes en
nuestros edificios, que nos han asesorado en las acciones a llevar a cabo para proteger al máximo a todo el
personal durante la pandemia.
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1.5 Compensación y retribución. Salario justo y flexibilidad.
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización de
servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo estable,
previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de servicios externos de
limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a las medias
nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por proporcionar
herramientas que ayuden a mejorar la calidad de vida de éstos y, por tanto, su productividad. Entre estas medidas
podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.)
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de Julio y Agosto.
- Aparcamiento gratuito en nuestro mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos para poder incorporar a corto plazo nuevas medidas. Tenemos previsto que parte de las jornadas
laborales se realicen mediante teletrabajo, lo que favorecerla la conciliación de la vida personal con la profesional.
1.6 Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA cuenta con
un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la Ley, que varía en función del número
de trabajadores oscilando entre 1 y 3 delegados sindicales.
1.7 Retribución del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formado por
6 hombres y 2 mujeres.
La Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formada por 4 hombres. En
el 2021 y 2020 dos de ellos forman parte de la Alta Dirección.
En los ejercicios 2021 y 2020 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración
y de la Dirección de las Sociedades del grupo:
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De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA una sociedad
cotizada, en este Informe Integral de Gestión se incluye, en una sección separada, el informe anual sobre
remuneraciones de los consejeros, donde consta información pormenorizada sobre este particular.
10. Gestión de riesgos
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance” y sistemas de gestión y control de todo
tipo de riesgos.
Partiendo de una definición de la tipología de riesgos del grupo (internos y externos) y de la identificación de los
más relevantes, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos (SIGR), supervisado por la
Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad matriz.
El sistema de gestión de riesgos del Grupo CEVASA se caracteriza por:
- Identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son identificados. Son
de distintas tipologías. Lo importante en la actualidad es el cambio del marco legal que regula las actividades del
Grupo: regímenes fiscales, regulación sobre arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda
de protección oficial, y de cambio del régimen fiscal.
- Monitorización. Información sobre las medidas tomadas para monitorizar cada uno de los riesgos identificados,
o dicho de otra forma, medidas para realizar un seguimiento de su evolución (desaparición o no del riesgo,
evolución y reevaluación de su impacto en el Grupo en caso de materializarse).
- Prevención. Información sobre las medidas adoptadas para prevenir la materialización de cada uno de los
riesgos, si es posible. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el cumplimiento normativo,
sistemas antivirus, etc.
- Compensación y mitigación. Información de las medidas establecidas para mitigar los efectos del riesgo si se
materializa. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son actuaciones
que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras de los daños que
pudiera ocasionar la materialización del riesgo
2021 2020
Remuneración Consejo de Administración: 518 374
Retribución fija 214 73
Dietas 142 137
Atenciones estatutarias 162 164
Remuneración equipo directivo 453 528
1) Alta dirección 348 428
2) Otros directivos 105 100
Total 971 902
Miles de Euros
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Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada uno de
los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a ocasionarlos, una
estimación económica de los mismos.
De manera continua los responsables realizan un seguimiento de los riesgos cuya gestión tienen encomendados,
y de forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte de los miembros del Comité
de Riesgos, que, tras reevaluar el mapa de riesgos, asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre
aquellas medidas que tuvieran que adoptarse para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos,
bien sean medidas de monitorización, prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las
recomendaciones del Comité de Riesgos y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que
tienen que ver con la estrategia empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el
Consejo de Administración de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta
Dirección del Grupo para su implantación.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de Calidad,
del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de blanqueo de capitales, y una parte
de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la normativa sobre prevención de delitos
societarios o en el seno de las organizaciones.
Actualmente, las actividades del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de
gestión de la calidad. Además, estamos trabajando para obtener los certificados UNE-EN ISO 19601:2017 de
sistemas de gestión de compliance penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de gestión de compliance
tributario.
Respecto a los riesgos financieros, en la memoria del Grupo CEVASA, en los apartados 17 y 24 de la memoria
del Grupo CEVASA se facilita información sucinta de tales riesgos y como se vienen gestionando.
11. Estrategia y evolución previsible
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo en alquiler,
principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política de
rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en los
que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de los
inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
El Grupo tiene una alta ocupación en sus edificios en alquiler, especialmente en los residenciales. El Grupo aplica
políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y, en la medida de lo posible, a
reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los precios de alquiler aconsejen lo contrario.
En general existe un gap positivo entre los precios de mercado o los que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es previsible un
aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación en las unidades residenciales. No así en
los espacios comerciales y de oficinas, muy afectados por la crisis postpandémica.
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No somos optimistas en lo que se refiere a la evolución de los precios de alquiler, dadas las crecientes políticas
regulatorias. Aunque nuestra cualificación como “promotor social” nos ha mantenido hasta ahora al margen de
algunas de aquellas medidas no somos inmunes y afecta especialmente a nuestro parque de vivienda libre.
Cerca del 28% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua calificadas de
protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por debajo de las de mercado y sin
posibilidad de actualización en los próximos años. Esta situación podrá corregirse paulatinamente a partir del
año 2025, año en que cambia su régimen legal.
Respecto a los márgenes del alquiler, el Grupo mantiene unas elevadas ratios de eficiencia en la gestión del
parque y en la gestión de sus gastos. No creemos que exista margen de mejora de los márgenes del negocio de
alquiler. Las mejoras que puedan obtenerse en el futuro muy posiblemente quedarán compensadas por los
mayores costes derivados de la mejora en el servicio y del cumplimiento de las crecientes obligaciones legales
que continuamente se van produciendo.
Una de las vías de crecimiento del Grupo será la de rentabilizar el know-how que acumulamos en la gestión de
parques de edificios en alquiler, prestando servicios integrales de gestión de edificios de terceros. A pesar de
que en este campo existe una creciente competencia, creemos que partimos de una fuerte posición,
especialmente en lo que se refiere a gestión de viviendas.
La rentabilización de inmuebles en alquiler requiere compatibilizar el elevado nivel de servicio al cliente con unas
óptimas ratios de eficiencia. Nuestras ratios son comparables a los mejores de entre las grandes empresas de
nuestro sector a pesar de nuestra menor dimensión. La clave está en nuestra política de mejora continua en
nuestros sistemas de apoyo a la gestión y en la automatización de procesos y tareas repetitivas, permitiendo que
nuestra cualificada plantilla destine menos tiempo a trabajos administrativos y lo dedique a trabajos y actividades
de mayor valor añadido. Ejemplos de ello son los potentes sistemas de apoyo en los procesos directamente
relacionados con el servicio al cliente, como son los comerciales y de contratación, los de seguimiento de
expedientes contenciosos, los de gestión de las incidencias de mantenimiento y reparación de los activos en
alquiler o el portal web que ponemos a disposición de nuestros clientes. También aquellos sistemas de gestión
general, como son la facturación electrónica, la digitalización de documentos, el portal web a disposición de
nuestros proveedores, apps de gestión de gastos en desplazamientos y controles de presencia, sistemas de
control de gestión en tiempo real y basados en nuevas tecnologías, etc. El siguiente paso es la aplicación a
nuestras actividades de herramientas de inteligencia artificial o el big data.
Adicionalmente a la gestión del parque inmobiliario, cumplimos con los altos y crecientes estándares informativos,
de gestión y control, que se exigen a las sociedades cotizadas, gracias a contar con una excelente plantilla de
profesionales y sistemas de apoyo. CEVASA dispone de capacidades para gestionar nuevas sociedades y
vehículos de inversión inmobiliaria, excepto en aquellos casos que se requiera la intervención de una entidad
sujeta a supervisión.
El gran déficit de viviendas asequibles en alquiler y el problema que ello supone ha hecho reaccionar a las
Administraciones Públicas y en los últimos años se han puesto en marcha unas pocas iniciativas de impulso y
creación de este tipo de viviendas, especialmente sobre suelos públicos en concesión administrativa o en
derecho de superficie. Una de estas iniciativas es el proyecto de promover más de 4.500 viviendas en alquiler
asequible en los próximos seis años en Barcelona y su área metropolitana, a través de la sociedad de capital
mixto Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona y el
Ayuntamiento de esa ciudad. CEVASA participa indirectamente en un 25%, prestando también determinados
servicios aquella sociedad. Se trata de un proyecto a largo plazo que, si bien no supondrá aportaciones relevantes
a la cuenta de resultados de CEVASA en los primeros años, sus resultados se verán a medio plazo.
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Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con el negocio
de la promoción para la venta sobre suelos de menor interés para el alquiler.
Tanto en su aplicación a uno o al otro de los negocios mencionados, la movilización de nuestra cartera de suelo,
financiada íntegramente con fondos propios, debe convertirse en una fuente importante de aportación de valor
al Grupo.
Se mantienen grandes incertidumbres respecto a la evolución de la economía española y de los mercados
inmobiliarios. Adicionalmente, siguen abiertas grandes incógnitas sobre las políticas gubernamentales,
especialmente las que afectan al sector inmobiliario en todas sus variantes: de vivienda, fiscales, etc. Todo ello
parece aconsejar la demora en la toma de decisiones y es una de las causas del lento crecimiento de los parques
residenciales en alquiler. En cualquier caso, todo ello puede ser también una fuente de oportunidades.
Una modificación legislativa que va a incidir muy negativamente en el Grupo es la reducción del 85 al 40% de la
bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían en el Impuesto de Sociedades las entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas. La repercusión anual directa es del orden de 750 mil euros de menor bonificación,
que, considerando el mantenimiento en el 50% de la exención de dividendos satisfechos contra estos resultados,
queda en la mitad de la cifra anterior en caso de distribución a los accionistas. Se trata de una medida del todo
incomprensible. Es la única bonificación eliminad. Como a todas las sociedades y grupos con facturación elevada
a las entidades dedicadas al arrendamiento ya les aplicaba la tributación mínima del 15% y no era necesario
reducir la bonificación con ese objetivo y su incidencia recaudatoria es minúscula. Con todo, va a perjudicar
seriamente el desarrollo de un sector empresarial profesionalizado de inversión y gestión de vivienda en alquiler
y, finalmente, recaerá, como otras medidas, en los propios arrendatarios. Consideramos que la reversión de esta
medida e incluso la mejora en otras facetas impositivas debería considerarse dentro de las políticas de vivienda,
en especial, teniendo en cuenta que estas medidas repercuten fundamentalmente en las políticas de vivienda
dirigidas a las familias con menor poder adquisitivo, a quienes acabarán afectando el incremento de costes que
representan las cargas impositivas a las que se somete a las viviendas asequibles, en especial a las
desarrolladas sobre derecho de superficie o concesión administrativa.
12. Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
12.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil (SIBE) o
“mercado continuo”.
Durante el año 2021 las acciones de la Sociedad se negociaron en 125 sesiones bursátiles (108 el año anterior),
con un total de 148.066 títulos.
El precio de la acción comenzó el año 2021 en 7 euros, negociándose a lo largo del año con un precio mínimo
de 6,80 euros, máximo de 8,20 y medio de 7,2566, y cerrando en el mismo precio al que abrió el año (7 euros).
Este último precio supone aproximadamente un 43% del valor liquidativo neto de la acción (EPRA Net Disposal
Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 46 % a comienzos de año.
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12.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al accionista con
entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general. Este
dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales del grupo se
retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando en los
últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo consolidado
del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 16 de junio de 2021 acordó el pago de un dividendo a
cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un total por acción de
0,20 céntimos de euros brutos, que se pagó el pasado día 2 de julio. El dividendo pagado ha sido del mismo
importe que el satisfecho en el ejercicio anterior.
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12.3. Facilitar la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias
La Sociedad mantiene con GVC GAESCO VALORES, S.V., S.A. un contrato de liquidez dentro de los límites
establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo con los cierres
trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el marco de dicho contrato,
informaciones que pueden ser consultadas en el apartado “Accionistas e inversores – hechos relevantes” de
nuestra web (www.cevasa.com), con enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo largo del
ejercicio 2021 dicha sociedad realizó 68 operaciones de compraventa totalizando 6.949 acciones.
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el contrato de
liquidez, al cierre del ejercicio 2021 CEVASA tenía en autocartera un total de 100.315 acciones, lo que
representaba un 0,434% del capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el ejercicio
2021.
13. Circunstancias y hechos importantes acaecidas tras el cierre del ejercicio
Tras la fecha de cierre del ejercicio, cuando la pandemia del COVID-19 parecía haberse superado, la guerra
desencadenada por la aberrante invasión de Ucrania por Rusia, ha ocasionado en Europa una crisis humanitaria
sin precedentes y el comienzo de una nueva crisis económica que se vislumbra peor que la anterior, y que, sin
duda nos va a afectar a todos sin excepción, también al Grupo CEVASA. No se espera que la situación tenga
efectos relevantes en el negocio y las operaciones del Grupo en el corto plazo.
14. Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en sentido estricto.
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BALANCE
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COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes Notas
31.12.2021 31.12.2020
A) ACTIVO NO CORRIENTE 96.571 95.301
I. Inmovilizado intangible 5 93 71
5. Aplicaciones informáticas
93 71
II. Inmovilizado material 6 128 131
2. Instalaciones técnicas y otro inmovilizado
128 131
III. Inversiones inmobiliarias 7 6.729 6.434
1. Terrenos y solares
4.247 3.800
2.Construcciones e instalaciones
2.482 2.634
IV. Inversiones en empresas del grupo a L/P 89.093 88.112
1.Instrumentos de patrimonio 9.12
77.165 75.199
2. Créditos a empresas del grupo 9.1/24
11.928 12.913
V. Inversiones financieras a L/P 9.1 207 144
5. Otros activos financieros
207 144
VI. Activos por impuesto diferido 12.3 321 409
B) ACTIVO CORRIENTE 7.366 6.537
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 5.392 6.053
1. Clientes por ventas y prestaciones de servicios 9.1
1 22
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas 9.1/24
396 445
3. Deudores varios 9.1
4 48
4. Deudores empresas de grupo 9.1/24
1.129 1.768
5. Personal 9.1
2 2
6. Activos por impuesto corriente 12
3.860 3.767
V. Inversiones financieras a C/P 9.1 163 340
3. Valores representativos de deuda
163 160
5. Otros activos financieros
0 180
IV. Inversiones en empresas del grupo y asociadas a C/P 9.1/24 1.583 0
2. Créditos a empresas
1.583 0
VI. Periodificaciones a C/P 0 1
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 228 144
1. Tesorería
228 144
TOTAL ACTIVO 103.937 101.839
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2021.
BALANCE
ACTIVO
62 de 137
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes Notas
31.12.2021 31.12.2020
A)PATRIMONIO NETO 62.121 65.826
A-1) Fondos propios
62.121 65.826
I. Capital 9.16 6.976 6.976
1. Capital escriturado
6.976 6.976
II. Prima de emisión 544 544
III. Reservas 9.20 55.037 59.420
1. Reserva legal y estatutarias
1.658 1.658
2. Otras reservas
53.380 57.762
IV. Acciones propias 9.20 -718 -718
V. Resultados de ejercicios anteriores -396 -394
2. Resultados negativos de ejercicios anteriores
-396 -394
VII. Resultado del ejercicio 678 -2
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
678 -2
B) PASIVO NO CORRIENTE 30.036 11.366
I. Provisiones a largo plazo 14 843 784
1. Obligaciones por prestaciones a largo plazo
814 743
4. Otras provisiones
29 41
II. Deudas a largo plazo 9.1 25 1.467
2. Deudas con entidades de crédito
0 1.442
5. Otros pasivos financieros
25 25
III. Deudas con em presas del grupo a largo plazo 9.1/24 28.797 8.756
IV. Pasivos por impuesto diferido 12.4 371 359
C) PASIVO CORRIENTE 11.780 24.646
III. Deudas a corto plazo 9.1 10.722 4.287
2. Deudas con entidades de crédito
10.719 4.284
5. Otros pasivos financieros
2 2
IV. Deudas con empresas del grupo a corto plazo 9.1/24 0 19.644
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 1.054 716
1. Proveedores 9.1
15 7
2. Proveedores empresas del grupo y asociadas 9.1/24
13 11
3. Acreedores varios 9.1
45 25
4. Acreedores empresas del grupo 9.1/24
8 189
5. Personal
343 326
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas 12
630 158
VII. Ajustes por periodificación 4 0
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 103.937 101.839
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2021.
BALANCE
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
63 de 137
CUENTAS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
64 de 137
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2.021 2.020
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios
13.5 - 26.1 2.806 2.410
b) Prestaciones de servicios 1.587 1.579
c) Ingresos por dividendos 24 1.006 657
d) Ingresos devengados procedentes de financiación con empresas del grupo 213 174
4. Aprovisionamientos
13.1 -2 -2
b.II) Consumo de otros aprovisionamientos -2 -2
5. Otros ingresos de explotación
13.5 5 95
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 5 95
6. Gastos de Personal
13.2 -1.591 -1.452
a) Sueldos, Salarios y Asimilados -1.376 -1.239
b) Cargas Sociales -215 -213
7. Otros gastos de explotación
13.4 -1.125 -923
a) Servicios exteriores -1.041 -862
b) Tributos -63 -61
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales -20 0
8. Ingresos por recuperación de gastos
13 14
9. Amortización del inm ovilizado
5 / 6 / 7 -182 -176
10. Excesos de provisiones
514 0
11. Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
7/13.5 447 205
a) Deterioros y pérdidas 447 205
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+4+5+6+7+8+9+11)
885 171
12. Ingresos financieros
13.5 2 2
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros 9.13/13.5 2 2
b.II) En terceros 2 2
13. Gastos Financieros
9.13 -289 -413
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas 24 -193 -306
b) Por deudas con terceros -96 -107
14. Variación de valor razonable en instrumentos financieros
9.13/13.5 3 5
a) Cartera de negociación y otros 3 5
17. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
9.13 -20 0
a) Deterioros y pérdidas -20 0
A.2) RESULTADO FINANCIERO (12+13+14+15+16)
-304 -406
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
581 -235
17. Impuestos sobre beneficios
12.1 97 233
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS (A.3+17)
678 -2
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4+B)
678 -2
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2021.
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
65 de 137
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
66 de 137
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
2.021 2.020
A) Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias
678 -2
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
I. Por valoración instrumentos financieros
0 0
1. Activos financieros disponibles para la venta 0 0
III. Subvenciones, donaciones y legados recibidos
0 0
V.I Efecto impositivo
0 0
V.II. Ajuste Efecto impositivo 25%
0 0
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto (I+III+V.I+V.II)
0 0
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
VI. Por valoración instrumentos financieros
0 0
1. Activos financieros disponibles para la venta 0 0
VII. Por cobertura de flujos de efectivo
0 0
VIII. Subvenciones, donaciones y legados recibidos
0 0
IX. Efecto impositivo
0 0
C) Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
0 0
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (A+B+C)
678 -2
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO EJERCICIOS 2021 Y 2020
A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CORRESPONDIENTE A LOS EJERCICIOS 2021 Y 2020
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente
al ejercicio 2021.
67 de 137
Notas Escriturado Total
SALDO A 1 DE ENERO DE 2020 9.B
6.976 6.976 544 64.049 -711 -547 153 70.464
I. Total ingresos y gastos reconocidos. -2 -2
II. Operaciones con socios o propietarios. -4.629 -7 -4.636
4. (-) Distribución de dividendos.
-4.631 -4.631
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas).
2 -7 -5
III. Otras variaciones del patrimonio neto. 153 -153
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2020
9.B
6.976 6.976 544 59.420 -718 -394 -2 65.826
I. Ajustes por cambios de criterio 2020 y anteriores.
II. Ajustes por errores 2020 y anteriores.
0
SALDO AJUSTADO 1 DE ENERO DE 2021
9.C
6.976 6.976 544 59.420 -718 -394 -2 65.826
I. Total ingresos y gastos reconocidos. 678 678
II. Operaciones con socios o propietarios. -4.383 -4.383
4. (-) Distribución de dividendos.
-4.631 -4.631
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas).
1 1
6. Incremento (reducción) de patrimonio neto resultante de una combinación de negocios.
20
247 247
III. Otras variaciones del patrimonio neto. -2 2 0
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2021
9.B
6.976 6.976 544 55.037 -718 -396 678 62.121
TOTAL
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2021.
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO INDIVIDUAL (AÑOS 2021 Y 2020)
Capital
Prima de
emisión
Reservas
(Acciones en
patrimonio
propias)
Resultados de
ejercicios
anteriores
Ajustes por
cambios de valor
Subvenciones,
donaciones y
legados
recibidos
Resultados del
ejercicio
68 de 137
ESTADOS DE FLUJO DE EFECTIVO
69 de 137
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2021 2020
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
1. Resultado del ejercicio antes de impuestos 582
-235
2. Ajustes del resultado -103 413
a) Amortización del inmovilizado (+) 5/ 6/ 7 182 176
b) Correcciones valorativas por deteriorio (+/-) -427 -205
c) Variación de provisiones (+/-) -278 58
g) Ingresos financieros (-) -2 -176
h) Gastos financieros (+) 289 413
j) Variación de valor razonable en instrumentos financieros (+/-) -3 -5
k) Otros ingresos y gastos (-/+) 13.4 136 152
3. Cambios en el capital corriente 688 -1.035
b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-) 666 -979
c) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-) 16 -59
d) Otros activos y pasivos corrientes (+/-) 1 3
e) Otros activos y pasivos no corrientes (+/-) 5 0
4. Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación 26.1 -192 -1.681
a) Pagos de intereses (-) -289 -107
c) Otros Cobros de intereses (+) 2 2
d) Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (+/-) 95 -1.576
5. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (+/-1+/-2+/-3+/-4) 975 -2.538
B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
6. Pagos por inversiones (-) 9.1 -7.684 -1.187
a) Empresas del grupo y asociadas 9.12 -7.585 -947
b) Inmovilizado intangible 5 -44 -44
c) Inmovilizado material 6 -5 -16
e) Otros activos financieros -50 -180
7. Cobros por desinversiones (+) 1.165
0
a) Empresas del grupo y asociadas 985
0
e) Otros activos financieros 180 0
8. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (7-6) -6.519 -1.187
C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
9. Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 9.2 1 -5
c) Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (-) -25 -29
d) Enajenación de instrumentos de patrimonio propio (+) 26 24
10. Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero 9.1 10.238 8.057
a) Emisión
2. Deudas con entidades de crédito y otras (+) 4.993 2.864
3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (+) 5.245 6.593
b) Devolución y amortización de
2. Deudas con entidades de crédito y otras (-) 0 -1.400
3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (-)
11. Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio 9 -4.631 -4.631
a) Dividendos (-) -4.631 -4.631
12. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (+/-9+/-10-11) 5.608 3.421
0
E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (+/-5+/-8+/-12+/-D) 64 -304
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL COMIENZO DEL EJERCICIO 164
448
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL EJERCICIO 228 144
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DE LOS EJERCICIOS 2021 Y 2020
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2021.
El total efectivo al comienzo del ejercicio 2021 ya recoge los saldos correspondientes a la fusión por absorción de Cevasa Hoteles, S.A. a efectos 01.01.2021.
70 de 137
MEMORIA
71 de 137
1. ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
1.1 Domicilio y forma legal:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (en adelante, CEVASA o la Sociedad) se
constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo indefinido, el 22 de noviembre
de 1968. El domicilio social de CEVASA está ubicado en Avda. Meridiana, 350, 6ª planta en la
localidad de Barcelona.
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión
Bursátil (SIBE) o “mercado continuo”.
1.2 Objeto social y principales actividades:
El objeto social viene definido en el artículo dos de los estatutos sociales de la Sociedad, que
se detalla a continuación:
“La Sociedad tiene por objeto:
a) La administración, dirección y control de las sociedades participadas, así como la
prestación de servicios a las mismas de asesoramiento y apoyo, asistencia técnica e
informática, de ingeniería, promoción y publicidad, trabajos y estudios de “consulting”,
asesoramiento jurídico - mercantil, fiscal, contable, económico, administrativo, laboral y
financiero, administración de sus bienes muebles e inmuebles, y gestión económico –
administrativa de los mismos, todo ello por cuenta propia y través de profesionales en
plantilla, contratados o asociados.
b) La adquisición, tenencia, disfrute, administración, cesión y enajenación de inmuebles,
valores mobiliarios, derechos, títulos, pertenencias de propiedad industrial e intelectual
y otros semejantes, con exclusión de las actividades propias de las instituciones
financieras, de las actividades propias de las sociedades y agencia de valores
reguladas por la Ley del Mercado de Valores, así como de las actividades propias de
las instituciones de inversión colectiva.
c) La promoción o fomento de empresas mediante la participación temporal o permanente
en su capital, así como la suscripción de acciones o participaciones de sociedades de
carácter empresarial, todo ello por cuenta propia.
d) La construcción y promoción de Viviendas de Protección Pública para su explotación
en régimen de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la legislación
reguladora de dicha clase de viviendas. La Sociedad podrá extender el ámbito de sus
actividades inmobiliarias a cualquier clase de bienes inmuebles, incluidas edificaciones
de promoción privada, camping e instalaciones deportivas y de recreo; adquirir y
enajenar inmuebles por sistema normal de pago o por sistema de arrendamiento
financiero.
e) Ejercer ampliamente cualquier tipo de actividades turísticas, incluida la explotación de
establecimientos hoteleros.
f) El desarrollo de toda clase de operaciones de crédito e inversión, salvo las que
expresamente queden reservadas por la Ley a sociedades especiales y, en particular,
a las entidades de inversión, depósito y financiación sometidas a la vigilancia y
regulación por organismos administrativos, tales como el Banco de España o de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
72 de 137
Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de algunas de las actividades
comprendidas en el objeto social algún título profesional o autorización administrativa o
inscripción en Registros Públicos, dichas actividades deberán realizarse por medio de persona
que ostente dicha titulación profesional y, en su caso, no podrán iniciarse antes de que se
hayan cumplido los requisitos administrativos exigidos.
El objeto social podrá ser desarrollado también por la Sociedad, total o parcialmente, de modo
indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo al de
esta Sociedad, o mediante la participación en Uniones y Agrupaciones Temporales de
Empresas”.
1.3 Sociedad dominante de un grupo de sociedades:
En la actualidad, CEVASA, es la cabecera de un grupo de empresas con actividades
inmobiliarias, y su principal actividad es la prestación de servicios a las mismas.
De conformidad con la legislación vigente, CEVASA, como cabecera de grupo y atendido el
artículo 42 del Código de Comercio, está obligada a cumplir determinados requisitos, entre
ellos a formular separadamente cuentas anuales consolidadas, que por el hecho de estar sus
acciones admitidas a negociación en un mercado oficial de valores, deben ser preparadas
siguiendo las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión
Europea (NIIF-UE). De acuerdo con el contenido de dichas cuentas anuales consolidadas
preparadas conforme a NIIF-UE, el volumen total de reservas consolidadas (excluyendo capital
y ajustes por valoración) asciende a 350.706 miles de euros, los activos consolidados
ascienden a 540.607 miles de euros, el resultado consolidado después de impuestos del
ejercicio 2021 asciende a 25.376 miles de euros y el importe neto de la cifra de negocios
ascendió a 17.310 miles de euros.
Las cuentas consolidadas del ejercicio 2020 del Grupo Cevasa se encuentran depositadas en
el Registro Mercantil de Barcelona, y fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
16 de junio de 2021.
1.4 Moneda funcional:
La moneda funcional en que se elaboran las cuentas anuales de CEVASA y su Grupo es el
euro.
2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
2.1 Marco normativo e Imagen fiel
Las cuentas anuales de CEVASA muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación
financiera de la Sociedad al 31 de diciembre de 2021 y de los resultados de sus operaciones,
de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo, que se han producido en el
ejercicio finalizado en esa fecha.
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de la Sociedad, y han sido
confeccionadas a partir de los registros contables de la sociedad, y se presentan de acuerdo
con el marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido
en el Código de Comercio y la restante legislación mercantil, el Plan General de Contabilidad
aprobado por el Real Decreto 1514/2007 (con las modificaciones introducidas por el Real
Decreto 1159/2010, por el Real Decreto 602/2016 y por el Real Decreto 1/2021, de 12 de
enero) y sus adaptaciones sectoriales, las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el
Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas en desarrollo del Plan General de Contabilidad
y sus normas complementarias, la Ley del Mercado de Valores y demás normativa emitida por
la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como el resto de la normativa contable
73 de 137
española que resulte de aplicación.
Las cuentas anuales del ejercicio 2020 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
16 de junio del año 2021 y depositadas en el Registro Mercantil de Barcelona.
2.2 Principios contables no obligatorios aplicados.
La Sociedad no ha aplicado principios contables no obligatorios.
2.3 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
Además de lo señalado en cada nota específica, para la elaboración de las cuentas anuales no
se han considerado otros supuestos clave acerca del futuro, que lleven asociado un riesgo
importante que pueda suponer cambios en el valor de los activos o pasivos en los próximos
ejercicios.
Como holding, el valor de la Sociedad está directamente relacionado con el valor de sus filiales.
La evolución de dichas filiales y de sus resultados está correlacionada con la evolución del
sector inmobiliario y de sus activos, en especial los de carácter residencial.
Por tanto, el valor de las principales filiales de CEVASA tiene una correlación directa con el
valor de sus activos inmobiliarios, que depende en gran medida del nivel de precios en el
mercado y de la demanda inmobiliaria.
Por lo que respecta a las actividades de promoción inmobiliaria para la venta y de promoción
de suelo, la mayor o menor rentabilidad de estas inversiones depende de la eficiente gestión de
estos proyectos en tiempo, de los costes de desarrollo y de la adecuada comercialización y
venta de los mismos a precios superiores a los de coste.
Los importes de estas participaciones y su comparación con sus valores según el patrimonio de
tales sociedades a 31 de diciembre de 2021 se muestran en la Nota 9.
En la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por los
Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y
compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren a:
- Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registrados en
ejercicios anteriores, de las inversiones inmobiliarias como consecuencia del menor o mayor
valor obtenido de las valoraciones inmobiliarias efectuadas por expertos independientes
respecto al valor contable registrado de dichos activos (Nota 4.3).
El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las valoraciones
efectuadas periódicamente por expertos independientes. Dichas valoraciones se han realizado
a 31 de diciembre de 2021 y 2020 de acuerdo con los métodos descritos en la Nota 4.3.
- La vida útil de las inversiones inmobiliarias, el inmovilizado material y el inmovilizado
intangible (Notas 4.1, 4.2 y 4.3).
- Medición de los activos y pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Nota
4.10).
- El cálculo de provisiones para riesgos y gastos a largo plazo (véase Nota 4.12).
- La evaluación de posibles pérdidas por deterioro de determinados activos.
A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información
disponible al cierre del ejercicio 2021, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar
en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se
74 de 137
realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
Para la elaboración de las cuentas anuales cerradas a 31 de diciembre de 2021 no se han
realizado cambios significativos en las estimaciones contables que afecten a los activos de la
Sociedad respecto el ejercicio 2020.
2.4 Comparación de la información
Los Administradores de la Sociedad presentan a efectos comparativos con cada partida del balance,
de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de flujos de efectivo, del estado de cambios en el
patrimonio neto y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2021, las correspondientes al
ejercicio anterior.
2.5 Agrupación de partidas
2.5.1 Información del desglose de las partidas objeto de agrupación en el balance:
Las cuentas y grupos contables se han agrupado para su presentación en el balance, cuenta
de resultados y resto de estados financieros conforme a lo establecido en los modelos
publicados en la normativa vigente aplicable a la Sociedad para las cuentas anuales no
abreviadas. Su desagregación figura en otras notas de esta memoria.
2.6 Elementos recogidos en varias partidas
2.6.1 Identificación de los elementos patrimoniales registrados en dos o más partidas del
balance:
Ni en el año 2021 ni el año 2020 existen registrados elementos patrimoniales en varias
partidas.
2.7 Cambios en criterios contables
Con fecha 30 de enero de 2021 se publicó el Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, por el que
se modifica el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 6 de
noviembre. Los cambios en el Plan General de Contabilidad son de aplicación para los
ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2021 y se centran, principalmente, en las normas
de registro y valoración de instrumentos financieros y de reconocimiento de ingresos. Así, a
partir del 1 de enero de 2021 resultan de aplicación los nuevos criterios de clasificación y
valoración de los instrumentos financieros y de reconocimiento de ingresos, los cuales se
muestran en la nota núm. 4 de la presente memoria. De acuerdo con el apartado 6 de la
disposición transitoria segunda del Real Decreto 1/2021, la Sociedad ha optado por aplicar
dichos cambios de forma prospectiva y ha supuesto únicamente el cambio de nomenclatura en
el desglose de los activos y pasivos financieros y, por tanto, no han tenido ningún impacto
patrimonial en la Sociedad.
El siguiente cuadro recoge una conciliación a 1 de enero de 2021 para cada clase de activo y
pasivo financiero entre la categoría de valoración inicial con el correspondiente importe en
libros determinado de acuerdo con la normativa anterior y la nueva categoría de valoración con
su importe determinado de acuerdo con los nuevos criterios.
75 de 137
Valor en libros
Estados
Financieros
31/12/2020
Coste
amortizado
VR con
cambios en
rtdo
Coste
Préstamos y partidas a cobrar
-Créditos comerciales
2.284 2.284
-Créditos no comerciales a largo plazo
144 22 122
-Créditos no comerciales a corto plazo
182 182
Grupo y asociadas
-Inversiones en empresas del grupo
75.199 75.199
-Créditos a empresas del grupo a largo plazo
12.913 12.913
Inversiones financieras a corto plazo
Valores representativos de deuda
160 160
Total clasificación y valoración s/ EF 31/12/2020
90.882
Total clasificación s/ nuevos criterios 31/12/2020
(**)
15.401 282 75.199
Ajustes de valoración registrados en Patrimonio
por nuevos criterios al 1.1.21
- - -
Saldos iniciales según nueva clasificación y
valoración al 1.1.21
15.401 282 75.199
Activos financieros
Miles de Euros
Clasificación según nuevos criterios a
31/12/2020
76 de 137
Clasificación
según nuevos
criterios a
31/12/2020
Valor en libros
Estados
Financieros
31/12/2020
Coste
amortizado
Préstamos y otras partidas a pagar
-Créditos comerciales 232 233
-Otros a largo plazo 25 25
-Otros a corto plazo 329 328
Grupo y asociadas
- Deudas con empresas del grupo a largo plazo 8.756 8.756
- Deudas con empresas del grupo a corto plazo 19.644 19.644
Deudas con entidades de crédito
- Deudas con entidades de crédito 5.726 5.726
Total clasificación y valoración s/ EF 31/12/2020
34.712
Total clasificación s/ nuevos criterios 31/12/2020
(**)
34.712
Ajustes de valoración registrados a Patrimonio por
nuevos criterios al 1.1.21
-
Saldos iniciales según nueva clasificación y
valoración al 1.1.21
34.712
Pasivos financieros
Miles de Euros
Por otro lado, no se han puesto de manifiesto impactos en la situación financiera ni en los
resultados de la Sociedad como consecuencia de la aplicación de las modificaciones del Plan
General Contable en materia de reconocimiento de ingresos por ventas y prestaciones de
servicios incluidas en el RD 1/2021.
2.8 Corrección de errores
Durante el ejercicio 2021 no se han corregido errores provenientes de ejercicios anteriores.
2.9 Situación financiera – Fondo de maniobra
El balance de situación al 31 de diciembre de 2021 presenta un fondo de maniobra negativo.
En este sentido, y respecto a la situación financiera, debe considerarse el Grupo CEVASA en
su conjunto y las sociedades filiales como instrumentos para el desarrollo de cada uno de los
negocios del mismo, y por ello la Dirección de la Sociedad prioriza el análisis de las
necesidades y los excesos de tesorería del Grupo en su conjunto, con carácter prioritario al de
cada una de las sociedades que lo integran, puesto que la sociedad matriz controla
completamente sus posiciones financieras y determina qué liquidez traspasar de una sociedad
a otra, primando siempre las necesidades del Grupo.
El Plan de negocio del Grupo contempla la generación corriente de beneficios y cash flow,
77 de 137
suficiente para atender todos los compromisos financieros de cada sociedad y del grupo en su
conjunto.
3. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
3.1 Información sobre la propuesta de resultado:
La propuesta de distribución del resultado del ejercicio formulada por los Administradores de la
Sociedad y que se someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas es la siguiente:
AÑO 2021
Base de reparto:
Beneficio del ejercicio 2021 tras el Impuesto sobre Sociedades
678
Distribución:
- A compensación de resultados negativos de ejercicios anteriores
396
- A Reserva Voluntaria
282
4. NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de
sus cuentas anuales del ejercicio 2021, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de
Contabilidad, han sido las siguientes:
4.1 Inmovilizado intangible
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y,
posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización
acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.
Cuando una aplicación informática no amortizada en su totalidad se considera obsoleta y deja
de utilizarse en la gestión del negocio de CEVASA, se da de baja de los registros por el valor
contable.
Los costes de mantenimiento de los sistemas informáticos se registran con cargo a la cuenta
de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren.
La amortización de las aplicaciones informáticas se realiza linealmente en un período de cuatro
años desde la entrada en explotación de cada aplicación.
Los inmovilizados intangibles son activos de vida útil definida y, por lo tanto, deberán ser objeto
de amortización sistemática en el periodo durante el cual se prevé, razonablemente, que los
beneficios económicos inherentes al activo produzcan rendimientos para la empresa. Cuando
la vida útil de estos activos no pueda estimarse de manera fiable se amortizarán en un plazo de
diez años, sin perjuicio de los plazos establecidos en las normas particulares sobre el
inmovilizado intangible. En todo caso, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de
deterioro de valor, para, en su caso, comprobar su eventual deterioro.
La entidad reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida que haya
podido producirse en el valor registrado de estos activos, como consecuencia de su deterioro.
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4.2 Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente a valor de coste. Dicho valor está compuesto por
el precio de adquisición actualizado por aplicación de aquellos coeficientes autorizados en las
diferentes leyes de actualización de balances que han ido publicándose desde su adquisición,
a excepción de la última ley de actualización de balances del año 2013, que no se aplicó,
menos la amortización acumulada y cualquier pérdida por deterioro de valor reconocida.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción
de este tipo de activos, que son activos que necesariamente precisan un período de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos
activos, hasta el momento en que los mismos estén sustancialmente preparados para su uso
previsto. Los ingresos procedentes de inversiones, obtenidos en la inversión temporal de
préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados, se deducen de los
costes por intereses aptos para la capitalización.
Los demás costes en concepto de intereses se reconocen como resultados en el período en
que se incurren.
En caso de adquirir activos en régimen de arrendamiento financiero, se registrarán en la
categoría de activo a que corresponda el bien arrendado, amortizándose a lo largo de sus vidas
útiles previstas siguiendo el mismo método que para los activos en propiedad, o, si no existiera
razonable certeza de que se obtendrá la propiedad al finalizar el arrendamiento, se
amortizarían en el período más corto entre su vida útil o el plazo por al que se hubiera pactado
el arrendamiento.
CEVASA no tiene la obligación de desmantelar activos fijos tangibles al final de su vida útil.
Las amortizaciones del “Inmovilizado material” se calculan en función de la vida útil de los
activos. La amortización de un ejercicio se calcula en función del siguiente cálculo:
Base de amortización/nº de años de vida útil que restan al activo
La base de amortización es la que resulta de minorar el valor de coste con las dotaciones
acumuladas a la amortización, el valor residual de los activos y los saldos existentes en la
provisión por deterioro.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles se detallan en la nota 6.3
de la presente memoria.
El beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un activo se calcula como la
diferencia entre el importe de la venta y el importe en libros del activo, y se reconoce en la
cuenta de resultados de la Sociedad.
Las sustituciones o renovaciones de elementos que aumentan la vida útil del bien, o su
capacidad económica, se contabilizan como mayor importe del inmovilizado material, con la
consiguiente baja contable de los elementos sustituidos o renovados.
Por el contrario, todos aquellos costes destinados al mantenimiento y reparaciones de las
instalaciones, de tipo ordinario, se contabilizan como gasto del período.
Deterioro de valor de activos intangibles y materiales
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad
procede a estimar mediante el denominado “test de deterioro” la posible existencia de pérdidas
de valor que reduzcan el valor recuperable de dichos activos a un importe menor al de su valor
en libros.
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El importe recuperable se determina como el mayor importe entre el valor razonable menos los
costes de venta y el valor en uso.
4.3 Inversiones inmobiliarias
Como inversiones inmobiliarias se califican aquellos edificios propiedad de CEVASA que no
están ocupados por la misma y que se tienen para generar rentas o plusvalías. Estos edificios
son explotados en régimen de alquiler. También se incluyen en este apartado aquellos solares
destinados a promociones con este fin.
La valoración inicial de las “Inversiones inmobiliarias”, se realiza por el método de coste (precio
de adquisición o de construcción).
Las renovaciones de elementos, entendidas como aquellas operaciones mediante las que se
recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación, se capitalizan,
integrándose como mayor valor del bien. Simultáneamente a la operación anterior se da de
baja el elemento sustituido, por su coste, la amortización acumulada y las pérdidas por
deterioro de valor, registrándose, en su caso, el correspondiente resultado producido en esta
operación. Si la renovación afectase a una parte de un elemento cuyo valor en libros no pueda
identificarse claramente, el coste de la renovación podrá tomarse como indicativo de cuál era el
coste del elemento que se sustituye.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
calculan de manera lineal en función de los años que restan de vida útil, sobre el valor de coste
menos su valor residual; entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios
y otras construcciones tienen una vida útil indefinida y que, por tanto, no son objeto de
amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
realizan con contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles de estos
activos se detallan en la nota 7.4 de la presente memoria.
Con el fin de detectar posibles deterioros de valor, se llevan a cabo semestralmente tasaciones
inmobiliarias independientes. Si el valor de tasación es menor que el valor neto contable se
registra una pérdida por deterioro. En el caso de aumento de valor se revierte la provisión
registrada previamente de forma que el valor registrado no supere nunca el valor que tendría el
activo si no se hubiese deteriorado en ejercicios precedentes.
Las valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación
publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo
con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional
de Estándares de Valoración (IVSC).
La Sociedad tiene una única inversión inmobiliaria que se concreta en un edificio industrial en
alquiler construido sobre un solar con un aprovechamiento urbanístico mayor del consumido en
la construcción de aquel edificio.
La metodología utilizada por los tasadores externos (Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U. para los ejercicios 2021 y 2020) para determinar el valor de mercado de la
única inversión inmobiliaria de CEVASA (un edificio industrial) fue fundamentalmente por
descuento de flujos de caja, que consiste en estimar las rentas netas resultantes del contrato
de alquiler existente hasta la finalización del mismo, estimar un valor residual o de mercado del
inmueble al término del contrato, y actualizar los flujos futuros y el valor residual calculado,
aplicando tasas de descuento de mercado, a una rentabilidad (“yield”) estimada exigida a
productos similares por los operadores del mercado inmobiliario, en este caso el 8,25%.
La valoración del edificio industrial, por sus particularidades y su situación arrendaticia, se ha
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hecho bajo la hipótesis de venta de todo el edificio al vencimiento del contrato actual. En el
precio de venta se ha considerado el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Respecto a la edificabilidad remanente, se ha realizado la valoración mediante el Método
Residual Dinámico. Dicho método descuenta, del valor total de mercado en venta del edificio a
construir, los costes totales de construcción y, en su caso, el coste de urbanización. Al valor
obtenido, se le aplica la tasa de descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el
riesgo que conlleva la promoción. La cifra neta o residual resultante representa el valor de
mercado del activo objeto de valoración. Se ha considerado una sola fase con una duración
total de 24 meses y se ha tenido en cuenta una tasa de descuento del 12%. Para determinar el
precio de producto terminado, se ha utilizado el Método de Capitalización de rentas aplicando a
la renta actual el IPC correspondiente a cada año. Así, a la renta de mercado adoptada de 5,5
€/m2/mes se capitaliza a una tasa de rentabilidad del 5,50%, se obtiene un precio de producto
terminado para la planta baja de la hipotética nave de 1.200€/m2. A los ingresos obtenidos se
le han de deducir unos estimados costes de construcción y asociados, así como la Tasa
Interna de Retorno.
Las variables clave de dicho método son la determinación de los ingresos netos, el período de
tiempo durante el cual se descuentan los mismos, la aproximación al valor que se realiza al
final de cada período y la tasa interna de rentabilidad objetivo utilizada para descontar los flujos
de caja.
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias de CEVASA al 31 de diciembre de 2021
y a 31 de diciembre de 2020, calculados en función de las tasaciones realizadas por Savills
Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones S.A.U., tasador independiente no vinculado al
Grupo CEVASA, ascienden a 6.729 y 6.434 miles de euros, respectivamente.
Los trabajos que la Sociedad realiza para su propio inmovilizado se registran al coste
acumulado que resulta de añadir a los costes externos los costes internos, determinados en
función de los consumos propios de materiales, la mano de obra directa incurrida y los gastos
generales de producción.
4.4 Arrendamientos
Los únicos arrendamientos que realiza CEVASA son arrendamientos operativos de sus
inmuebles en alquiler. En las operaciones de arrendamiento operativo, la propiedad del bien
arrendado y sustancialmente todos los riesgos y ventajas que recaen sobre el bien
permanecen en el arrendador.
Como la entidad actúa como arrendadora, presenta el coste de adquisición de los bienes
arrendados en el epígrafe de Inversiones inmobiliarias. Estos activos se amortizan de acuerdo
con lo señalado en la nota 4.3 anterior y los ingresos procedentes de los contratos de
arrendamiento se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se abonan o
cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se devengan.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se
tratará como un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del
arrendamiento, a medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
4.5 Permutas
Ni durante el ejercicio 2021 ni durante el 2020 se han realizado permutas.
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4.6 Instrumentos financieros
4.6.1 Activos financieros
4.6.1.1 Clasificación
Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
a. Activos financieros a coste amortizado: incluye activos financieros, incluso los
admitidos a negociación en un mercado organizado, para los que la Sociedad mantiene la
inversión con el objetivo de percibir los flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato,
y las condiciones contractuales del activo dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de
efectivo que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal
pendiente.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría:
i) Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación
de servicios por operaciones de tráfico con cobro aplazado, y
ii) Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.
b. Activos financieros a coste: se incluyen en esta categoría las siguientes inversiones: a)
instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas; b) instrumentos de
patrimonio cuyo valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad, y los derivados que
tengan como subyacente a estas inversiones; c) activos financieros híbridos cuyo valor
razonable no pueda estimarse de manera fiable, salvo que se cumplan los requisitos para su
contabilización a coste amortizado; d) aportaciones realizadas en contratos de cuentas en
participación y similares; e) préstamos participativos con intereses de carácter contingente; f)
activos financieros que deberían clasificarse en la siguiente categoría pero su valor razonable
no puede estimarse de forma fiable.
Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por una relación de
control, y empresas asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una influencia
significativa. Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye a aquellas
sociedades sobre las que, en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno o
más socios.
Respecto a las inversiones en empresas del grupo y asociadas, al cierre de cada ejercicio se
realizan las correcciones valorativas necesarias, que equivalen a las diferencias entre los
valores en libros de las participaciones y los importes recuperables de las mismas. Como mejor
evidencia del importe recuperable de estas inversiones se toma en consideración el patrimonio
neto de la entidad participada corregido por plusvalías tácitas netas existentes en la fecha de la
valoración, que corresponden a elementos identificables en el balance de la participada.
Las correcciones valorativas por deterioro, y, en su caso, su reversión, se registran como un
gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias, salvo cuando
previamente se hayan realizado ajustes valorativos por aumento de valor que se hubieran
imputado al patrimonio neto. En tal caso, las correcciones valorativas por deterioro minorarán el
patrimonio neto hasta compensar completamente los aumentos de patrimonio realizados
anteriormente por esos mismos conceptos.
La contabilización de las sociedades del Grupo se realiza por el método de adquisición. A
excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., el
resto de sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración
empresarial por aportación de las diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que
el coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor contable
o de coste de los activos y pasivos aportados. Dichos activos y pasivos se registraban en
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CEVASA por su valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban
y aportaron a su valor razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos
recibidos las sociedades que se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha
operación.
c. Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias: incluye los activos financieros mantenidos para negociar y aquellos activos
financieros que no han sido clasificados en ninguna de las categorías anteriores. Asimismo, se
incluyen en esta categoría los activos financieros que así designa opcionalmente la Sociedad
en el momento del reconocimiento inicial, que en caso contrario se habrían incluido en otra
categoría, debido a que dicha designación elimina o reduce significativamente una
incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en caso contrario.
4.6.1.2 Valoración inicial
Los activos financieros se registran, en términos generales, inicialmente al valor razonable de
la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente
atribuibles. No obstante, se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio los
costes de transacción directamente atribuibles a los activos registrados a valor razonable con
cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Asimismo, en el caso de inversiones en el patrimonio de empresas del Grupo que otorgan
control sobre la sociedad dependiente, los honorarios abonados a asesores legales u otros
profesionales relacionados con la adquisición de la inversión se imputan directamente a la
cuenta de pérdidas y ganancias.
4.6.1.3 Valoración posterior
Los activos financieros a coste amortizado se registrarán aplicando dicho criterio de valoración
imputando a la cuenta de pérdidas y ganancias los intereses devengados aplicando el método
del tipo de interés efectivo.
Los activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias se
valoran a su valor razonable, registrándose en la cuenta de pérdidas y ganancias el resultado
de las variaciones en dicho valor razonable.
Las inversiones clasificadas en la categoría b) anterior se valoran por su coste, minorado, en su
caso, por el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro. Dichas
correcciones se calculan como la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable,
entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el
valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión. Salvo mejor evidencia del
importe recuperable de las inversiones en instrumentos de patrimonio, se toma en
consideración el patrimonio neto de la entidad participada, corregido por las plusvalías tácitas
existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto impositivo. En este sentido, en la
estimación de las plusvalías tácitas, los Administradores de la Sociedad han considerado las
valoraciones realizadas por un tercero experto independiente sobre el valor de mercado de las
inversiones inmobiliarias o existencias de las sociedades participadas. El informe de valoración
del experto independiente, que ha sido realizado siguiendo, mayoritariamente, la misma
metodología que la descrita en la Nota 4.3 (método de descuento de flujos de caja), sólo
contiene las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de los resultados de las
valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y correcta de la
información proporcionada por la Sociedad.
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4.6.1.4 Deterioro
Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un “test de deterioro” para los activos
financieros que no están registrados a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el importe recuperable del
activo financiero es inferior a su valor en libros. El registro del deterioro se registra en la cuenta
de pérdidas y ganancias.
Cuando algunos clientes o deudores de la Sociedad incurren en alguna de las siguientes
situaciones:
a) Son reclamados judicialmente
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas
c) Mantiene deudas de antigüedad superior a 6 meses
d) Se tiene dudas razonables que nos hacen dudar de la voluntad o capacidad de pago de los
mismos
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con la
Sociedad es de dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la
misma, contra la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin
incurrir los deudores y clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son
totalmente irrecuperables por diversas razones o que intentar su recuperación sería más
costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con cargo a la
cuenta de resultados del ejercicio.
Salvo algunos deudores comerciales, la Sociedad considera que el resto de activos financieros
son plenamente recuperables y no existe evidencia alguna de deterioro de los mismos.
4.6.1.5 Criterios para el registro de la baja de activos y pasivos financieros
La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos
sobre los flujos de efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido
sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, tales como en ventas en
firme de activos, cesiones de créditos comerciales en operaciones de “factoring” en las que la
empresa no retiene ningún riesgo de crédito ni de interés o las titulizaciones de activos
financieros en las que la empresa cedente no retiene financiaciones subordinadas ni concede
ningún tipo de garantía o asume algún otro tipo de riesgo.
Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo
financiero por un importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos
financieros en las que se retenga sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su
propiedad, tales como el descuento de efectos, el “factoring con recurso”, las ventas de activos
financieros con pactos de recompra a un precio fijo o al precio de venta más un interés y las
titulizaciones de activos financieros en las que la empresa cedente retiene financiaciones
subordinadas u otro tipo de garantías que absorben sustancialmente todas las pérdidas
esperadas.
4.6.2 Pasivos financieros
Los pasivos financieros asumidos o incurridos por la Sociedad se clasifican dentro de la
categoría de Pasivos financieros a coste amortizado: son aquellos débitos y partidas a pagar
que tiene la Sociedad y que se han originado en la compra de bienes y servicios por
operaciones de tráfico de la empresa, o aquellos que, sin tener un origen comercial, no siendo
instrumentos derivados, proceden de operaciones de préstamo o crédito recibidos por la
Sociedad.
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Estos pasivos se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación recibida,
ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos
pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.
Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan
por su importe neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes
reconocidos y, además, tienen la intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el
activo y cancelar el pasivo simultáneamente.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los
han generado.
4.6.3 Naturaleza de los activos y pasivos financieros designados inicialmente como a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias:
En los ejercicios 2021 y 2020, la Sociedad tiene registrado como activo financiero a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias los títulos adquiridos durante el
ejercicio 2017 representativos de obligaciones de terceros y que se detallan en la nota 9.1, así
como el importe de aportaciones realizadas al fondo de pensiones externo que se explica en la
nota 4.14.
4.6.4 Contratos de garantías financieras, criterios de valoración seguidos:
CEVASA tiene prestadas garantías a sus filiales y asociadas, en operaciones de financiación
de sus operaciones.
A fecha 31 de diciembre de 2021 CEVASA avala préstamos hipotecarios por un total de 41.693
miles de euros, a favor de tres de sus filiales, CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U., SBD
Lloguer Social, S.A. y CEVASA PROYECTOS, S.L.U, que financian promociones en alquiler de
viviendas de protección oficial. Todas estas garantías son operaciones fuera de balance y no
están registradas en las cuentas de CEVASA. Dado el carácter de este tipo de avales, los
proyectos que financian y la cualidad de filiales de los prestatarios, la Sociedad no registra
provisión alguna respecto a estos riesgos.
4.6.5 Criterios para la determinación de los ingresos procedentes de las diferentes categorías
de instrumentos financieros, intereses, primas o descuentos, dividendos, etc.:
El reconocimiento de un ingreso financiero tiene lugar como consecuencia de un incremento de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
activo, o la depreciación o disminución de un pasivo.
El reconocimiento de un gasto financiero tiene lugar como consecuencia de una disminución de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
pasivo, o la depreciación o disminución de un activo.
En el reconocimiento de ingresos y gastos financieros se siguen los principios de devengo y
correlación de ingresos y gastos.
4.6.6 Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio de la
sociedad, una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de patrimonio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por
el importe recibido, neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de
la contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto.
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Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de
patrimonio propio, se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se
registre resultado alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Estas acciones propias en autocartera se califican como instrumentos de patrimonio propio,
aunque se adquieren para dar liquidez al accionista y sin intención de mantenerlas en
autocartera indefinidamente y por tanto con el propósito de venderlas en caso de demanda
insatisfecha de acciones en el mercado. Dichas acciones se valoran en las cuentas por el
importe de su adquisición aplicando el método de precio medio ponderado a las ventas.
4.7 Coberturas
La Sociedad no tiene instrumentos financieros calificados contablemente como de cobertura.
4.8 Existencias
CEVASA no tiene existencias registradas en su balance ni a cierre del ejercicio 2021 ni a cierre
del ejercicio anterior.
4.9 Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional de CEVASA es el euro y lo ha sido a lo largo de los ejercicios 2021 y
2020. Ni en uno ni en otro ejercicio se han realizado transacciones en moneda extranjera.
4.10 Impuesto sobre beneficios
4.10.1 Criterios de registro y valoración de activos y pasivos por impuesto diferido:
El gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio se calcula mediante la suma del gasto
corriente que resulta de la aplicación de los tipos de gravamen sobre las bases imponibles del
ejercicio de la Sociedad y después de aplicar las deducciones que fiscalmente son admisibles,
más el gasto derivado de la variación de los activos y pasivos por impuestos diferidos
generados en el ejercicio.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen aquellos importes que se prevén
pagaderos o recuperables por las diferencias temporarias entre los importes en libros de los
activos y pasivos y sus valores fiscales, así como por bases imponibles negativas pendientes
de compensación y los créditos por limitaciones temporales de deducción de gastos y por
deducciones fiscales, no aplicados fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la
diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera
recuperarlos o liquidarlos.
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias
imponibles, excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de
otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado
contable y no es una combinación de negocios.
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se
considere probable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las
que poder hacerlos efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos
directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en patrimonio
neto.
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En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados,
efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas
sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos
diferidos no registrados en balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que
pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.
La Sociedad se encuentra sujeta al Impuesto de Sociedades bajo el régimen de tributación de
Consolidación Fiscal según el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre.
Las Sociedades que constituyen el Grupo a efectos fiscales para el ejercicio 2021 son las
descritas en la Nota 9. En consecuencia, el gasto por impuesto sobre Sociedades recoge
aquellas ventajas derivadas de este régimen fiscal. Se registran activos y pasivos por impuesto
diferido cuando se realizan ajustes de consolidación fiscal, difiriendo de tributación los
resultados por operaciones intragrupo, en tanto los valores contables sean diferentes de los
fiscales considerados a nivel consolidado. Estos activos y pasivos muestran los importes que
las sociedades del grupo deberían abonar o pagar en caso de disolución del grupo fiscal o de
venta a terceros de los activos y/o pasivos con diferente valor contable y fiscal.
4.11 Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se registran cuando se produce la corriente real de bienes o servicios
que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente
monetaria o financiera derivada de ellos.
Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se
valoran por el importe monetario recibido o, en su caso, por el valor razonable de la
contraprestación recibida, o que se espera recibir, y que salvo evidencia en contrario será el
precio acordado deducido cualquier descuento, impuestos y los intereses incorporados al
nominal de los créditos. Se incluirá en la valoración de los ingresos la mejor estimación de la
contraprestación variable cuando no se considera altamente probable su reversión.
El reconocimiento de los ingresos se produce cuando (o a medida que) se produce la
transferencia al cliente del control sobre los bienes o servicios comprometidos.
Los ingresos reconocidos a lo largo del tiempo, por corresponder a bienes o servicios cuyo
control no se transfiere en un momento del tiempo, se valoran considerando el grado de
realización de la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando se disponga de
información fiable para realizar la medición del grado de realización. En caso contrario solo se
reconocerán ingresos en un importe equivalente a los costes incurridos que se espera que
sean razonablemente recuperados en el futuro.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de
interés efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En
cualquier caso, los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad
al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y
ganancias.
En relación con los dividendos recibidos, cualquier reparto de reservas disponibles se calificará
como una operación de «distribución de beneficios» y, en consecuencia, originará el
reconocimiento de un ingreso en el socio, siempre y cuando, desde la fecha de adquisición, la
participada o cualquier sociedad del Grupo participada por esta última haya generado
beneficios por un importe superior a los fondos propios que se distribuyen. El juicio sobre si se
han generado beneficios por la participada se realizará atendiendo exclusivamente a los
beneficios contabilizados en la cuenta de pérdidas y ganancias individual desde la fecha de
adquisición, salvo que de forma indubitada el reparto con cargo a dichos beneficios deba
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calificarse como una recuperación de la inversión desde la perspectiva de la entidad que recibe
el dividendo.
Las partidas de la cuenta de resultados que exigen alguna aclaración adicional son las
siguientes:
Ingresos de explotación: Los ingresos de explotación de la Sociedad provienen:
- De la prestación de servicios de administración, dirección y control de CEVASA a sus
empresas filiales.
- Dividendos recibidos de las sociedades filiales.
- Ingresos devengados procedentes de financiación con empresas del grupo y
asociadas.
- Por prestación de servicios financieros a filiales, tales como la prestación de garantías.
- De las rentas por el arrendamiento de un edificio industrial propiedad de la Sociedad.
Los ingresos por prestación de servicios se reconocen considerando el grado de realización de
la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando el resultado de la transacción pueda ser
estimado con fiabilidad.
Los ingresos por dividendos y los ingresos devengados procedentes de financiación con
empresas del grupo y asociadas se presentan como ingresos de explotación atendiendo al
objeto social de la Sociedad como sociedad holding, incluyéndose en el importe neto de la cifra
de negocios de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.
De producirse ventas, el reconocimiento de los ingresos por las mismas se produciría en el
momento en que se transfirieran al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes
a la propiedad del bien vendido, no manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni
reteniendo el control efectivo sobre el mismo.
Gastos de explotación:
"Aprovisionamientos": Las adquisiciones de mercaderías se encuentran contabilizadas por su
coste efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible. Los descuentos concedidos por los
proveedores de la Sociedad por pronto pago, son considerados como ingresos financieros.
"Gastos de personal": Coste efectivo del personal empleado en la Sociedad por conceptos tales
como sueldos y salarios, retribuciones a largo plazo mediante sistemas de aportación definida,
indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en este
epígrafe, los importes devengados en el ejercicio por el Consejo de Administración, tanto por el
salario y otros conceptos retributivos del Consejero Delegado, dietas de asistencia a las
reuniones del Consejo como dietas por especial dedicación, importe a satisfacer en concepto
de Atenciones Estatutarias, así como dotaciones al fondo de premios por permanencia.
"Otros gastos de explotación": El importe total recogido bajo el epígrafe "Servicios exteriores"
corresponde al importe efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible, al cual asciende el
total de servicios recibidos de terceros por conceptos tales como los de reparaciones y
conservación, suministros, asesorías diversas y asistencia en contenciosos, publicidad,
seguros y otros. También se incluyen aquí los gastos de la oficina administrativa, tales como
material de oficina, comunicaciones, servicios de mantenimiento, etc.
El importe recogido bajo el epígrafe “Tributos” recoge el importe total de los impuestos
devengados en el ejercicio, siendo la mayor parte de ellos de carácter local. Los principales
tributos incluidos en este epígrafe son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto
sobre Actividades Económicas (IAE).
"Amortización del inmovilizado": Es la suma de las amortizaciones del inmovilizado intangible,
88 de 137
material e inversiones inmobiliarias en función de la vida útil de dichos activos, que, en general,
coinciden con los períodos máximos fijados en las tablas de amortización aprobadas por la Ley
27/2014 y por el Real Decreto 634/2015 por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto
sobre Sociedades.
“Deterioro y resultado por enajenación de inmovilizado”: Corresponde a la corrección valorativa
por deterioro o reversión de anteriores dotaciones por deterioro en los inmovilizados intangibles
y materiales y en las inversiones inmobiliarias.
4.12 Provisiones y contingencias
En la fecha de formulación de las cuentas anuales, los Administradores de la Sociedad
diferencian entre provisiones y pasivos contingentes:
a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de
sucesos pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos,
pero que resultan indeterminados en cuanto a su importe y/ o momento de cancelación.
b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos
pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más
eventos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la
probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que lo contrario. Los pasivos
contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos
en las notas de la memoria, en la medida en que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe
necesario para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible
sobre el suceso y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la
actualización de dichas provisiones como un gasto financiero conforme se va devengando.
4.13 Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental
Dada la actividad de la Sociedad, no existen elementos patrimoniales de naturaleza
medioambiental.
4.14 Criterios para el registro y valoración de los gastos de personal
Los gastos de personal se registran por el coste efectivo del personal empleado en la Sociedad
por conceptos tales como sueldos y salarios devengados en el ejercicio, retribuciones a largo
plazo mediante sistemas de aportación definida, indemnizaciones y seguridad social a cargo de
la empresa. Se incluyen también en este epígrafe, los importes devengados en el ejercicio por
los miembros del Consejo de Administración por dietas de asistencia a las reuniones del
Consejo, dietas por especial dedicación, premios de permanencia y Atenciones Estatutarias.
Complemento de previsión social a favor de la Alta Dirección
A finales del ejercicio 2016 el Consejo de Administración acordó retribuir adicionalmente a los
tres miembros de la Alta Dirección mediante un sistema complementario de previsión social,
que funciona como instrumento de fidelización, perdiéndose el derecho en caso de cese
voluntario del directivo o si concurre despido procedente. A partir del ejercicio 2016, la
Sociedad está realizando aportaciones anuales a un fondo de pensiones externo equivalentes
89 de 137
al 8,26% de su salario fijo. Estas dotaciones se registran como una provisión a largo plazo, y se
materializarán como retribución en cuanto se cumplan los requisitos para ello o se alcance la
edad de jubilación.
Excepcionalmente, para el Consejero Delegado y como consecuencia del cambio en su
relación laboral, la aportación anual por importe equivalente al 8,26% de su retribución fija, se
ha materializado en el ejercicio 2021 mediante su abono al consejero y aportación paralela por
su parte del importe recibido a un plan personal de previsión.
Premios por permanencia a los miembros del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad, a excepción del Consejero Delegado, tiene
establecido un mecanismo de compensación a fin de premiar a los consejeros con una
antigüedad mínima de 10 años en el momento en que cesen en su cargo. Adicionalmente, el
presidente del Consejo de Administración tendrá derecho a una gratificación por permanencia
de 10.000 euros brutos por año en el cargo de presidente, con un máximo de 100.000 euros
brutos, a abonar en el momento en el que pierda la condición de consejero de CEVASA. A
estos efectos, se computarán todos los años en el cargo de presidente, aunque no hayan sido
consecutivos.
De esta forma, cada consejero, excepto el Consejero Delegado, tendrá derecho a percibir una
gratificación por permanencia de 100.000 euros brutos, que le será abonada en el momento en
que pierda dicha condición, siempre que esta circunstancia se produzca tras haber ejercido el
cargo de consejero un mínimo de 10 años y siempre que la pérdida de condición de consejero
o el cese en el cargo de presidente no se produzca como consecuencia de un incumplimiento
de los deberes de lealtad, diligencia o buena fe conforme a los que aquéllos deben
desempeñar su cargo.
Con estas premisas, la Sociedad va dotando anualmente como provisiones a largo plazo las
mencionadas cantidades que, en caso de cumplirse las condiciones para ello, se materializarán
como retribuciones al Consejo de Administración si bien se ha dejado constancia que un
consejero ha renunciado a toda retribución por el ejercicio de su cargo.
4.15 Pagos basados en acciones
En la Sociedad no se realizan pagos basados en acciones.
4.16 Subvenciones, donaciones y legados
No se han percibido subvenciones durante los ejercicios 2021 y 2020.
4.17 Combinaciones de negocios y operaciones financieras entre empresas del grupo
Durante el ejercicio 2021 no se produjo ninguna combinación de negocios.
Con fecha 16 de junio de 2021 de conformidad con los artículos 30.1 y 49 de la Ley de
Modificaciones Estructurales (L.M.E.) de las Sociedades Mercantiles Ley 3/2009 LME se
acuerda formular un proyecto común de fusión por absorción de Cevasa Hoteles, S.L.U.
(“Sociedad Absorbida”, la cual se encontraba íntegramente participada por Compañía Española
de Viviendas en Alquiler, S.A.) por parte de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(“Sociedad Absorbente”).
Con fecha 25 de noviembre de 2021, se formalizó en escritura pública la fusión por absorción
de CEVASA HOTELES, S.L.U. (sociedad absorbida), por la mercantil CEVASA (sociedad
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absorbente). La fecha a partir de la cual las operaciones se consideran realizadas, a efectos
contables, por cuenta de la sociedad beneficiaria, CEVASA, es el 1 de enero de 2021. Esta
fusión se realizó en el marco de una operación de racionalización del Grupo CEVASA y con el
fin de suprimir una sociedad que estaba inoperativa. La mencionada fusión se inscribió en el
Registro Mercantil de Barcelona, con efecto día 29 de noviembre de 2021.
En la contabilización de la operación se ha aplicado la normativa en vigor, especialmente lo
dispuesto en la Norma de Registro y valoración 21ª “Operaciones entre empresas del grupo”,
según redacción del RD 1159/2010, de 17 de setiembre, que exige que los efectos contables
de la fusión se produzcan a inicio del ejercicio, en aquellos casos en que las sociedades
absorbidas hubiesen formado parte de un grupo que viniese elaborando cuentas consolidadas
(como es el caso).
Además, dicha normativa prescribe que los elementos patrimoniales transferidos desde las
filiales absorbidas a la matriz deben quedar registrados en la misma, con los mismos valores
que estos tuvieran en el balance consolidado.
Así las cuentas a integrar y fusionar deberán incorporar los efectos de las operaciones
históricas realizadas entre la Sociedad absorbente y la absorbida, con el fin de que los valores
de los elementos patrimoniales a integrar se encuentren debidamente ajustados.
Por tanto, esta particular operación, se contabilizó aplicando el principio anterior, para lo cual,
se registraron en la matriz los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos al valor
que tenían en las cuentas consolidadas cerradas a 31 de diciembre de 2020.
El fondo de comercio o diferencia negativa de la combinación se determinó por la diferencia
entre aquellos valores de los activos adquiridos y pasivos asumidos registrados, y el coste de la
combinación, que en este caso se identificó como el coste registrado en las cuentas
individuales de CEVASA, de la participación en la sociedad absorbida, todo ello referido a la
fecha de adquisición a efectos contables, el 1 de enero de 2021.
En el caso de la absorción de CEVASA HOTELES, S.L.U., surgió una diferencia negativa, que
se registró dentro del apartado de reservas, como “reservas de fusión”, por la diferencia entre
el valor de los activos y pasivos incorporados al patrimonio de CEVASA y el valor contabilizado
de la participación de la filial absorbida. Así, las reservas de aquella sociedad, generadas tras
su constitución, se trasladaron tras el proceso de fusión a las cuentas de CEVASA. El importe
de la mencionada reserva de fusión asciende a 247.053,48 euros.
De acuerdo con lo previsto en el Real Decreto Legislativo 27/2014 de 27 de noviembre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades, se optó por someter
la operación al Régimen Fiscal previsto en el Capítulo VII del título VII de la citada Ley.
Tomando en consideración que la sociedad absorbida se encontraba inoperativa, no han
existido impactos significativos en la cifra de ingresos y de resultados de la Sociedad
directamente imputables a esta fusión durante el ejercicio 2021.
Adicionalmente, los activos y pasivos asumidos por CEVASA en esta operación de fusión se
detallan en la Nota 20 de esta memoria.
4.17.1 Régimen fiscal de la operación
La operación de fusión se ha acogido al régimen tributario especial previsto en el capítulo VII
del título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre del Impuesto de Sociedades, según
establece el artículo 89 de la mencionada Ley al existir motivos económicos validos que
amparan la realización de dicha operación.
La información requerida según el artículo 86 de la citada Ley en relación con la operación de
fusión arriba descrita se detalla a continuación:
91 de 137
a) Periodos impositivos en los que la entidad transmitente adquirió los bienes
transmitidos:
La Sociedad absorbida no tenía activos en su propiedad.
b) Último balance cerrado por la entidad transmitente:
c) Relación de bienes adquiridos incorporados a los libros de contabilidad por un valor
diferente a aquel por el que figuraba en las entidades transmitentes:
Ninguno
d) Relación de beneficios fiscales disfrutados por la entidad transmitente, respecto de los
que la entidad deba asumir el cumplimiento de determinados requisitos.
92 de 137
Los beneficios fiscales transmitidos por Cevasa Hoteles, S.A. estaban registrados en
su balance y corresponden a:
Euros
Limitación 30% amortización ejercicio 2013/2014 14.137
4.18 Negocios conjuntos
Ni en el año 2021 ni en el 2020 la Sociedad ha realizado negocios conjuntos con otras
entidades.
4.19 Criterios empleados en transacciones entre partes vinculadas.
Durante los ejercicios 2021 y 2020 CEVASA ha realizado con partes vinculadas las siguientes
operaciones:
1) Transacciones entre sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
a) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, presta a sus
filiales determinados servicios, que son:
1) Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
2) Asistencia financiera y legal.
3) Servicios de gestión administrativa y contable.
4) Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
5) Servicios de gestión del personal.
6) Servicios de asesoría legal.
7) Servicios informáticos.
b) Gestión patrimonial y administrativa de activos: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer
Social, S.A. determinados servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus
activos y pasivos, relacionados con su parque de viviendas en alquiler.
c) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de
cobertura de riesgo en relación a la realización de determinadas operaciones
financieras, especialmente en préstamos bancarios.
d) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, CEVASA Patrimonio en Alquiler,
S.L.U. presta servicios de mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las
Sociedades del Grupo, entre ellas a Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
e) Servicios de arrendamiento operativo: La filial de CEVASA, CEVASA Patrimonio en
Alquiler 2, S.L.U. alquila dos plantas de oficinas de su propiedad a las Sociedades del
Grupo, entre ellas a Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
f) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo, individuales y otros derivados de
la existencia de líneas de crédito multiempresa: Las sociedades del Grupo CEVASA
integradas por consolidación global realizan préstamos entre ellas con el fin de
optimizar el rendimiento financiero de activos y pasivos.
g) Préstamo a empresas asociadas: CEVASA ha concedido un crédito a la asociada
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
93 de 137
h) Dividendos: CEVASA percibe dividendos de sus filiales.
A pesar de que el Grupo tributa en el régimen especial de consolidación fiscal y no está
obligado a ello, todas estas operaciones están debidamente documentadas según los
criterios establecidos en el art. 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre del Impuesto
sobre Sociedades.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor
razonable de mercado.
2) Transacciones con otras partes vinculadas
Adicionalmente, respecto a otras partes vinculadas, durante el ejercicio 2021, la Sociedad
ha realizado las siguientes operaciones:
3) Retribuciones a los órganos de Administración: Los miembros del Consejo de
Administración de CEVASA perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones
estatutarias. También vienen devengando a su favor premios por permanencia a
percibir tras desarrollar su labor durante un plazo mayor de diez años y cesar en sus
cargos. Excepto el Consejero Delegado, que únicamente percibe atenciones
estatutarias por su condición de miembro del Consejo de Administración. Se deja
constancia que un consejero ha renunciado a toda retribución por le ejercicio de su
cargo.
4) Prestaciones de servicios de sociedades vinculadas a accionistas significativos de la
Sociedad: En el año 2021, la empresa Montania Creative, S.L., propiedad de un
accionista significativo y directivo de CEVASA (D. Albert Víctor Vaqué), prestó servicios
de publicidad y de marketing a la misma, por un importe de 51 miles de euros (55 miles
de euros en 2020).
El precio aplicado a estos servicios es a precio o valor de mercado.
5) Pagos de dividendos a partes vinculadas: Las acciones de la Sociedad están
representadas por medio de anotaciones en cuenta y los dividendos no se satisfacen
directamente a los accionistas de la Sociedad, sino a través de las entidades
depositarias, que son las encargadas de su abono posterior a los accionistas que
constan como tales en sus registros en la fecha de los pagos. Por ello, la Sociedad no
conoce con exactitud y certeza el total de dividendos abonados a partes vinculadas,
aunque pueda realizar una aproximación en función de las informaciones de que
dispone.
6) Devolución de préstamo, pago de intereses y otros: La Sociedad mantiene un préstamo
corporativo concedido por Banco Santander, S.A., accionista significativo, una línea de
crédito y dos avales urbanísticos.
4.20 Activos no corrientes mantenidos para la venta
CEVASA no tiene, ni ha tenido en los ejercicios 2021 y 2020, activos no corrientes mantenidos
para la venta.
4.21 Operaciones interrumpidas
Ni en el año 2021 ni en el 2020 se han realizado operaciones interrumpidas.
94 de 137
4.22. Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a
aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, resuelva sus relaciones
laborales. Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable
se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una
expectativa válida frente a terceros sobre el despido.
4.23. Clasificación corriente / no corriente
Se consideran activos corrientes aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con
carácter general se considera de un año. También aquellos otros activos cuyo vencimiento,
enajenación o realización se espera que se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre
del ejercicio, los activos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los
derivados financieros cuyo plazo de liquidación sea superior al año y el efectivo y otros activos
líquidos equivalentes. Los activos que no cumplen estos requisitos se califican como no
corrientes.
Del mismo modo, son pasivos corrientes los vinculados al ciclo normal de explotación, los
pasivos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros
cuyo plazo de liquidación sea superior al año y en general todas las obligaciones cuya
vencimiento o extinción se producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican como no
corrientes.
5. INMOVILIZADO INTANGIBLE
5.1 Análisis del movimiento durante el ejercicio de cada partida del balance:
Los movimientos del inmovilizado intangible de la Sociedad durante los ejercicios 2021 y 2020
son los siguientes:
Saldo a 01.01.2021 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2021
Aplicaciones Informáticas
Inversión
368 44 412
Amort.Acum.
-297 -22 -319
Importe neto total:
71 22 93
Saldo a 01.01.2020 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2020
Aplicaciones Informáticas
Inversión
324 44 368
Amort.Acum.
-280 -17 -297
Importe neto total:
44 27 71
5.2 Activos afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado intangible de CEVASA no está afecto ni a garantías ni a reversión. Asimismo,
no existe restricción alguna en su titularidad.
5.3 Vidas útiles o coeficientes de amortización, método de amortización empleado:
El coeficiente de amortización del inmovilizado intangible de la Sociedad es del 25%, y el
método de amortización es el lineal.
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5.4 Cambios significativos que afecten a la estimación del valor residual, vidas útiles y
amortización:
No ha habido cambios en las estimaciones relativas al inmovilizado intangible que tengan
incidencia en las vidas útiles, valores residuales y métodos de amortización de los mismos.
5.5 Características de las inversiones en inmovilizado intangible adquirido a empresas del
grupo y asociadas:
El inmovilizado intangible de CEVASA no ha sido adquirido a empresas del grupo ni a
empresas asociadas.
5.6 Características de las inversiones en inmovilizado intangible cuyos derechos pudieran
ejercitarse fuera de territorio español:
Todas las inversiones en el inmovilizado intangible se han efectuado en territorio español.
5.7 Importe de los gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado intangible de
CEVASA, ni en el ejercicio 2021 ni en el ejercicio 2020.
5.8 En caso de corrección valorativa por deterioro; naturaleza del inmovilizado, importe,
sucesos que han ocasionado el deterioro y criterio empleado para determinar el valor razonable
menos los costes de ventas:
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado intangible de CEVASA.
5.9 En caso de pérdidas por deterioro agregadas y no indicadas en la nota anterior, detalle de
las principales clases de inmovilizado afectado por la pérdida por deterioro:
No se han producido tales pérdidas.
5.10 Información de la pérdida por deterioro de activos intangibles incluida en las UGE’s:
Ningún activo intangible incluido en las unidades generadoras de efectivo (en adelante UGE’s)
de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni durante el 2021 ni en el 2020.
5.11 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
El inmovilizado intangible de CEVASA está afecto directamente a la actividad de la misma.
5.12 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
A 31 de diciembre de 2021 los bienes del inmovilizado intangible totalmente amortizados en
uso ascienden a 230 miles de euros de valor contabilizado bruto, y corresponden en su
totalidad a aplicaciones informáticas. A 31 de diciembre de 2020 ascendían a 219 miles de
euros.
5.13 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inmovilizado intangible.
5.14 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de compra ni de venta de inmovilizado intangible.
5.15 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no ha habido enajenaciones del inmovilizado intangible de
la Sociedad.
5.16 Importe agregado de los desembolsos por investigación más desarrollo reconocidos como
gastos durante el ejercicio:
Ni en el ejercicio 2021 ni en el ejercicio 2020 se han llevado a cabo desembolsos para
investigación y desarrollo.
96 de 137
5.17 Identificación del inmovilizado con vida útil indefinida distintos al fondo de comercio:
La Sociedad no tiene elementos del inmovilizado intangible de vida útil indefinida.
5.18 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado intangible.
5.19 Fondo de comercio:
La Sociedad no tiene registrado fondo de comercio alguno.
6. INMOVILIZADO MATERIAL
6.1 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle del inmovilizado material a 31 de diciembre de 2021 se detalla a continuación:
C
OSTE A
31/12/2021
AMORTIZ.
ACUMULADA
A 31/12/2021
IMPORTE
NETO A 31/12/2021
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM. DECOR.DE OFICINA
597 502 95
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
327 294 33
Total
924 796 128
El movimiento del inmovilizado material durante los ejercicios el 2021 y 2020 se detalla a
continuación:
TOTAL NETO
A 01.01.2021 Inversiones Bajas/Ventas A 31.12.2021 A 01.01.2021 Amortización Bajas/Ventas A 31.12.2021 Saldo
597 597 501 1 502
95
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
322 5 327 287 7 294
33
TURISMOS
20 20 0 20 20 0
0
Total
939 5 20 924 808 8 20 796 128
TOTAL NETO
A 01.01.2020 Inversiones Traspasos A 31.12.2020 A 01.01.2020 Amortización Traspasos A 31.12.2020 Saldo
595 2 597 499 2 501
96
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
308 14 322 282 5 287
35
TURISMOS
20 20 20 20
0
Total
923 16 0 939 801 7 0 808 131
MOVIMIENTOS AÑO 2021 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
MOVIMIENTOS AÑO 2020 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
6.2 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación:
Ni durante el año 2021 ni el 2020 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o
rehabilitación, incluidos como mayor coste de los activos inmovilizados de la Sociedad.
6.3 Vidas útiles del inmovilizado material:
El método de amortización utilizado es el lineal y las vidas útiles son las siguientes:
97 de 137
Grupos de Vidas
elementos útiles
Mobiliario e instalaciones
6,7 a 10 años
Equipos de proceso de información
4 años
Turismos 6 años
6.4 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
de amortización del inmovilizado material de la Sociedad.
6.5 Características de las inversiones en inmovilizado material adquirido a empresas del grupo
y asociadas:
No se han llevado a cabo inversiones en el inmovilizado material, adquiridos a empresas del
grupo y asociadas.
6.6 Características del inmovilizado material situado en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en el inmovilizado material se han efectuado en territorio
español.
6.7 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado material de la
Sociedad, ni en el ejercicio 2021 ni en el 2020.
6.8 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza del inmovilizado,
importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio empleado para
determinar el valor razonable menos los costes de venta:
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado material de la Sociedad.
6.9 Principales clases de inmovilizados afectados por las pérdidas por deterioro:
Ni durante el ejercicio 2021 ni en el 2020 se han producido pérdidas por deterioro del
inmovilizado material.
6.10 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
6.11 Información de la pérdida por deterioro del inmovilizado material incluido en las UGE’s:
Ningún inmovilizado incluido en las UGE’s de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni
durante el año 2021 ni en el 2020.
6.12 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
Todo el inmovilizado de la Sociedad está afecto directamente a la actividad de la misma.
6.13 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
Al cierre del ejercicio 2021, el detalle de los bienes totalmente amortizados que se encuentran
en uso es el siguiente:
- Instalaciones: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 15 miles de euros
(misma cifra en ejercicio anterior).
- Mobiliario de oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 141 miles de
euros (139 miles de euros en ejercicio anterior).
- Equipos oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 94 miles de euros
98 de 137
(92 miles de euros en ejercicio anterior).
- Equipos proceso información: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 269
miles de euros (misma cifra en ejercicio anterior).
- Elementos de transporte: no existen bienes totalmente amortizados a cierre del presente
ejercicio. A cierre del ejercicio 2020 el valor de los bienes totalmente amortizados ascendía a
20 miles de euros, correspondientes a un bien vendido durante 2021.
6.14 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado material de Sociedad no está afecto a garantías ni a posibilidad de reversión.
Asimismo, no existe ningún tipo de restricción a la titularidad.
6.15 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados relacionados con elementos del
inmovilizado material.
6.16 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta de inmovilizado material.
6.17 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado.
6.18 Arrendamientos financieros y similares sobre inmovilizados:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros o similares sobre su inmovilizado
material.
6.19 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
CEVASA no tiene contabilizados inmuebles entre su inmovilizado material.
6.20 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
Durante el ejercicio 2021 se ha vendido un vehículo que estaba totalmente amortizado; su
impacto en el resultado del ejercicio es inferior a 1 miles de euros. En el año 2020 no se
enajenó ningún elemento.
7. INVERSIONES INMOBILIARIAS
7.1 Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se da a las mismas:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad son las siguientes:
1) Edificio Industrial en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
Este edificio de 10.943 m2 construidos se halla contabilizado por un valor bruto contable total
de 8.561 miles de euros, de los cuales 1.867 miles de euros corresponden al coste del solar y
6.694 miles de euros al edificio construido.
2) Solar no edificado en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
El solar sobre el que se levanta el edificio anterior no está completamente edificado y tiene una
edificabilidad remanente no agotada de 13.494 m2. Esta parte no edificada y la edificabilidad
remanente se hallan contabilizadas dentro de las inversiones inmobiliarias, por un importe de
99 de 137
2.918 miles de euros.
El mencionado solar no genera ingresos para la Sociedad.
No existe ningún tipo de restricción ni en la titularidad ni sobre la posible enajenación.
7.2 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle de las inversiones inmobiliarias a 31 de diciembre de 2021 se detalla a continuación:
COSTE
BRUTO
ACTUALIZ.
RDL 7/1996
IMPORTE
BRUTO
AMORTIZ.
ACUMULADA
A 31/12/2021
DETERIORO
A 31/12/2021
IMPORTE
NETO A
31/12/2021
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 504 2.414
Edificios en explotación:
-Solares
1.867 1.867 34 1.833
-Construcciones
6.690 4 6.694 4.212 2.482
Totales
11.475 4 11.479 4.212 538 6.729
El movimiento de las inversiones inmobiliarias durante los ejercicios 2021 y 2020 se detalla a
continuación:
TOTAL NETO
A 01.01.2021 A 31.12.2021 A 01.01.2021 Amortización A 31.12.2021 A 01.01.2021 Dotac./aplic. A 31.12.2021 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 717 -213 504 2.414
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 268 -234 34 1.833
-Construcciones
6.694 6.694 4.060 152 4.212 2.482
Totales:
11.479 11.479 4.060 152 4.212 985 -447 538 6.729
TOTAL NETO
A 01.01.2020 A 31.12.2020 A 01.01.2020 Amortización A 31.12.2020 A 01.01.2020 Dotac./aplic. A 31.12.2020 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 678 39 717 2.201
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 512 -244 268 1.599
-Construcciones
6.694 6.694 3.908 152 4.060 2.634
Totales:
11.479 11.479 3.908 152 4.060 1.190 -205 985 6.434
MOVIMIENTOS AÑO 2021 AMORTIZACIÓN DETERIORO
MOVIMIENTOS AÑO 2020 AMORTIZACIÓN DETERIORO
7.3 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación: Ni en el año 2021 ni en el
2020 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o rehabilitación, incluidos
como mayor coste de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.4 Vidas útiles de las inversiones inmobiliarias: El método de amortización utilizado es el lineal
y las vidas útiles se detallan a continuación:
Grupos de Vidas
elementos útiles
Construcciones 33,3 años
7.5 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
de amortización de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.6 Características de las inversiones en inversiones inmobiliarias adquiridas a empresas del
grupo y asociadas:
100 de 137
No se han llevado a cabo adquisiciones de inversiones inmobiliarias a empresas del grupo y
asociadas.
7.7 Características de las inversiones inmobiliarias situadas en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en las inversiones inmobiliarias se han efectuado en
territorio español.
7.8 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en las inversiones inmobiliarias de la Sociedad ni en
el ejercicio 2021 ni en el 2020.
7.9 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza de la inversión
inmobiliaria, importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio
empleado para determinar el valor razonable menos los costes de venta:
En el ejercicio 2021 se han producido reversiones de deterioro de las inversiones inmobiliarias
de la Sociedad por importe de 447 miles de euros (205 miles de euros en el ejercicio 2020). En
las fechas de cierre de ambos ejercicios, las mencionadas inversiones inmobiliarias han sido
valoradas por un tasador experto independiente.
7.10 Principales clases de inversiones inmobiliarias afectadas por las pérdidas por deterioro:
El detalle del deterioro registrado a 31 de diciembre de 2021 y a 31 de diciembre de 2020 es el
siguiente (en miles de euros):
2021 2020
Suelo no edificado "Bon pastor" 504 717
Suelo edificado "Bon Pastor" 34 268
Total deterioro suelo 538 985
7.11 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
7.12 Información de la pérdida por deterioro de inversiones inmobiliarias incluidas en las
UGE’s:
En los ejercicios 2021 y 2020 se han producido los deterioros (o recuperaciones de los
mismos) que se detallan en la nota 7.2.
7.13 Características de las inversiones inmobiliarias no afectas directamente a la explotación:
La totalidad de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad están afectas directamente a la
actividad de la misma.
7.14 Importe y características de las inversiones inmobiliarias completamente amortizadas en
uso:
Al cierre de los ejercicios 2021 y 2020 no había inversiones inmobiliarias en uso que estuvieran
completamente amortizadas.
7.15 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad no están afectas a garantías ni a posibilidad de
reversión. Asimismo, no tienen ningún tipo de restricción a la titularidad aunque estas
inversiones están alquiladas a terceros bajo contratos de arrendamiento.
7.16 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con las inversiones inmobiliarias:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inversiones inmobiliarias.
101 de 137
7.17 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta ni de compra de inversiones inmobiliarias.
7.18 Otras circunstancias relacionadas con las inversiones inmobiliarias; arrendamientos,
seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten a las inversiones inmobiliarias.
7.19 Arrendamientos financieros y similares sobre inversiones inmobiliarias:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros sobre sus inversiones inmobiliarias.
7.20 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
El detalle entre el valor del suelo y de la construcción de las inversiones inmobiliarias figura en
la nota 7.2 de la presente memoria.
7.21 Resultado del ejercicio por enajenación de las inversiones inmobiliarias:
Ni en el año 2021 ni en el 2020 se han enajenado inversiones inmobiliarias.
7.22 Ingresos provenientes de las inversiones y gastos para su explotación:
Los ingresos obtenidos por el arrendamiento del único edificio que forma parte de las
inversiones inmobiliarias fueron de 93 miles de euros en el ejercicio 2021 y de 117 miles de
euros en el ejercicio anterior (Nota 8 y 26).
7.23 Existencia e importe de las restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias:
La Sociedad no tiene restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias.
7.24 Obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de inversiones
inmobiliarias:
CEVASA no tiene obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de
inversiones inmobiliarias.
8. ARRENDAMIENTOS Y OTRAS OPERACIONES DE NATURALEZA SIMILAR
Arrendamientos financieros
CEVASA no tiene formalizados contratos de arrendamiento financiero, ni como arrendador ni
como arrendatario.
Arrendamientos operativos
A) La Sociedad, como arrendadora, informa de lo siguiente:
8.1 Descripción general de los bienes y de los acuerdos significativos de arrendamiento:
La Sociedad tiene en arrendamiento un edificio industrial en Barcelona con una superficie
construida de 10.943 m2, situado en el barrio de Bon Pastor (véase Nota 7).
En el ejercicio 2021 se han obtenido unas rentas de 93 miles de euros (Nota 13.5). En el
ejercicio 2020 fueron de 117 miles de euros.
8.2 El importe de las cuotas contingentes reconocidas como ingresos del ejercicio:
Ni en el ejercicio 2021 ni en el 2020 se han reconocido como ingresos cuotas contingentes.
B) La Sociedad como arrendataria:
102 de 137
8.3 Descripción general:
CEVASA es arrendataria de la oficina donde ejerce su actividad. Está ubicada en la localidad
de Barcelona, en la Avda. Meridiana, 350, 6ª planta. La Sociedad arrendadora de la
mencionada oficina es Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U, una sociedad perteneciente al
Grupo CEVASA.
8.4 Importe total de los pagos futuros mínimos del arrendamiento correspondiente a los
arrendamientos operativos significativos:
Pagos en el 2022
Oficina en Barcelona
Oficina Avda. Meridiana, 350 28
8.5 El importe total de los pagos futuros mínimos que se esperan recibir, al cierre del ejercicio,
por subarriendos operativos no cancelables:
CEVASA no tiene subarrendados bienes sobre los que es titular de un contrato de
arrendamiento.
8.6 Las cuotas de arrendamientos y subarrendamientos operativos reconocidas como gastos e
ingresos del ejercicio:
Durante los ejercicios 2021 y 2020 CEVASA pagó en concepto de gastos por alquileres, 40 y
36 miles de euros, respectivamente.
9. INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A) Información sobre la relevancia de los instrumentos financieros en la situación
financiera y resultados de la empresa.
9.1 Categorías de activos y pasivos financieros:
9.1.1. Activos financieros
Los activos financieros de la Sociedad diferentes a las participaciones en empresas del
Grupo y efectivo y otros activos líquidos equivalentes son los que se detallan a
continuación:
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Activos a valor razonable con cambios
en pérdidas y ganancias:
Cartera de negociación
163 160
163 160
Otros
184 122
184 122
Activos financieros a coste amortizado
11.951 12.935 3.115 2.466
15.066 15.401
Total: 12.135 13.057 163 160 3.115 2.466 15.413 15.683
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO
PLAZO INSTRUMENTOS FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Créditos / Derivados / Otros
Valores representativos de deuda
Créditos / Derivados / Otros
a) En la categoría Activos financieros a coste amortizado a largo plazo se recogen
varios depósitos a largo plazo constituidos, principalmente ante las
Administraciones Públicas, por 23 miles de euros a cierre del ejercicio 2021 (22
miles de euros en ejercicio anterior), así como un saldo a favor de la Sociedad por
créditos a empresas del Grupo por 11.928 miles de euros a 31 de diciembre de
2021 (12.913 miles de euros a 31 de diciembre de 2020). Ver nota 9.1.2.a.
103 de 137
Depósitos a largo plazo: El movimiento y detalle de los depósitos, en los ejercicios
2021 y el 2020, es el siguiente:
b) En la categoría Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y
ganancias a largo plazo se recoge el valor razonable de las aportaciones
realizadas al fondo de pensiones descrito en la nota 4.14, que a 31 de diciembre
de 2021 ascendían a 184 miles de euros (122 miles de euros en el ejercicio 2020).
En la Nota 9.2 de la memoria se incluye información sobre los métodos empleados
en la determinación del valor razonable
c) El importe registrado como Activos financieros a valor razonable con cambios en
pérdidas y ganancias a corto plazo corresponde íntegramente al valor razonable de
1.741 títulos de un bono perpetuo emitido por el Banco Santander. Los cambios
producidos en el valor razonable de estos activos durante el ejercicio 2021
ascienden a un ingreso de 3 miles de euros (5 miles de euros de gasto en el
ejercicio anterior).
d) En la categoría de activos financieros a coste amortizado a corto plazo se recogen
los saldos de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar. El movimiento y
detalle de estas partidas durante los ejercicios 2021 y 2020 se detallan a
continuación:
Saldo a
01.01.2021
Aplicaciones o
mayor depósito
Proceso de fusión
Nota 4.1
Saldo a
31.12.2021
Fianzas constituidas 6 1 7
Depósitos formalizados ante la Generalitat 15 15
Otros depósitos 1 1
Total:
22 0 1 23
Saldo a
01.01.2020
Aplicaciones o
mayor depósito
Saldo a
31.12.2020
Fianzas constituidas 6 6
Depósitos formalizados ante la Generalitat 15 15
Otros depósitos 1 1
Total:
22 22
AÑO 2020
AÑO 2021
104 de 137
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que
pueden no ser realizables son provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta
de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por deterioro del
valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte
esta provisión, también contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan
efectivamente. Esto responde a una política de máxima prudencia, por cuanto se
dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría
de un cálculo de probabilidades de impago. El importe total provisionado al cierre
del año 2021 es de 20 mil euros, sin tener importe alguno a cierre del año 2020.
Asimismo, a 31 de diciembre de se recoge en esta misma categoría un crédito
concedido a la asociada NICRENT RESIDENCIAL, S.L. por un importe de 1.583
miles de euros.
9.1.2. Pasivos financieros
Los Pasivos financieros de la Sociedad distintos de los fiscales e impuestos diferidos
durante los ejercicios 2021 y 2020 son los que se detallan a continuación:
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Pasivos financieros a coste amortizado 0 1.442 28.822 8.781 10.719 4.284 426 20.205 39.967 34.712
Total: 0 1.442 28.822 8.781 10.719 4.284 426 20.205 39.967 34.712
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO PLAZO
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Deudas con entidades de crédito Créditos, derivados y otros Deudas con entidades de crédito Créditos, derivados y otros
Los pasivos financieros han sido contratados en condiciones de mercado por lo que se
estima su valor razonable no difiere de su valor nominal.
a) En la categoría de pasivos financieros a coste amortizado a largo plazo se recoge
un importe recibido en concepto de fianza por 25 miles de euros en el ejercicio
2021 (mismo importe en el ejercicio anterior).
b) En esta misma categoría pero clasificado como “Deudas con empresas del grupo y
asociadas” se recogen los importes netos adeudados a las filiales de CEVASA por
préstamos recibidos.
Saldo a 01.01.2021 Movimientos
Proceso de fusión
Nota 4.17
Saldo a 31.12.2021
Clientes por ventas y prest. de servicios 22 -20 -1 1
Clientes, empresas del grupo y asociadas 445 -49 396
Deudores varios 49 -45 4
Deudores empresas del grupo 1.768 -554 -85 1.129
Personal 2 2
Total: 2.286 -668 -86 1.532
Saldo a 01.01.2020 Movimientos Saldo a 31.12.2020
Clientes por ventas y prest. De servicios
22 22
Clientes, empresas del grupo y asociadas 426 19 445
Deudores varios 48 1 49
Deudores empresas del grupo 829 939 1.768
Personal 3 -1 2
Total: 1.306 980 2.286
AÑO 2020
AÑO 2021
105 de 137
Los préstamos a largo plazo con las empresas del Grupo tienen un vencimiento
indefinido.
El detalle de los saldos a cierre del presente ejercicio y del anterior es el siguiente:
Durante el presente ejercicio se ha reclasificado a largo plazo el crédito recibido de SBD
Lloguer Social, S.A. puesto que se ha firmado un nuevo contrato que contempla como
vencimiento el 17 de abril de 2024.
9.2 Activos financieros y pasivos financieros valorados a valor razonable
La información sobre el valor razonable de los activos y pasivos financieros, y los criterios
aplicados para su determinación, al cierre de los ejercicios 2021 y 2020 es la siguiente:
Ejercicio 2021
Ejercicio 2020
Saldo a Saldo a
31.12.2021 31.12.2020
ACTIVOS
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. 3.891 4.305
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. 8.037 8.608
11.928 12.913
Empresas asociadas a corto plazo :
SBD Lloguer Social, S.A. 1.583 0
1.583 0
PASIVOS
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 9.039 3.892
Cevasa Hoteles, S.L.U. 0 4.850
SBD Lloguer Social, S.A. 19.744 0
PROCOSOSA 14 14
28.797 8.756
Empresas del grupo a corto plazo :
SBD Lloguer Social, S.A. 0 19.644
0 19.644
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo 184
Valores representativos de deuda a corto plazo 163
Totals: 347
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo 122
Valores representativos de deuda a corto plazo 160
Totals: 282
106 de 137
Los niveles de jerarquía de valor razonable detallados en la tabla anterior se determinan
atendiendo a las variables utilizadas en su determinación:
- Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos,
por activos o pasivos idénticos a los que la empresa puede acceder en la fecha de
valoración.
- Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para
instrumentos similares u otras metodologías de valoración en las que todas las
variables significativas están basadas en datos de mercado observables directa o
indirectamente.
- Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos
de mercado observables.
9.3 Reclasificaciones:
CEVASA no ha llevado a cabo reclasificaciones de sus activos y pasivos financieros.
9.4 Clasificación por vencimientos y disponibilidad:
El detalle de los activos y pasivos distintos de los fiscales que vencen en los próximos cinco
años es el siguiente:
Vencimiento
2022
Vencimiento
2023-2028
Activos financieros
3.278 12.135
Deudores comerciales y otras ctas.a cobrar 1.532
Créditos a empresas del grupo 1.583 11.928
Inversiones financieras 163 184
Otros activos financieros
Depósitos formalizados 23
Pasivos financieros
11.145 28.822
Créditos de empresas del grupo 28.797
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a pagar 424
Deudas con entidades de crédito 10.719
Otros pasivos financieros 2
31-12-2021
107 de 137
Vencimiento
2021
Vencimiento
2022-2027
Activos financieros
2.626 13.057
Deudores comerciales y otras ctas.a cobrar 2.286
Créditos a empresas del grupo 12.913
Inversiones financieras 160 122
Otros activos financieros 180
Depósitos formalizados 22
Pasivos financieros
24.489 10.223
Créditos de empresas del grupo 19.644 8.756
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a pagar 558
Deudas con entidades de crédito 4.284 1.442
Otros pasivos financieros 3
31-12-2020
9.5 Transferencias de activos financieros:
Ni en el año 2021 ni en el 2020 la Sociedad ha llevado a cabo transferencias de activos
financieros.
9.6 Activos cedidos y aceptados en garantía:
La Sociedad no ha cedido ni aceptado activos financieros en garantía.
9.7 Correcciones por deterioro del valor originadas por el riesgo de crédito:
Para cada clase de activos financieros, las variaciones derivadas de pérdidas por deterioro
registradas en este epígrafe durante los ejercicios 2021 y 2020 han sido las siguientes:
Ejercicio 2021
Miles de Euros
Clases de Activos Financieros
Deterioro
Acumulado al
Inicio del
Ejercicio
Deterioro
(Neto
Reversiones)
Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro
Acumulado al
Final del
Ejercicio
Deudores comerciales (2) (20) - (22)
Instrumentos de patrimonio - (20) - (20)
(2) (40) - (42)
Ejercicio 2020
108 de 137
Miles de Euros
Clases de Activos Financieros
Deterioro
Acumulado al
Inicio del
Ejercicio
Deterioro
(Neto
Reversiones)
Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro
Acumulado al
Final del
Ejercicio
Deudores comerciales (2) - - (2)
(2) - - (2)
No existen, a 31 de diciembre de 2021 y 2020, activos financieros vencidos o en mora, no
deteriorados, de carácter significativo.
9.8 Impago e incumplimiento de condiciones contractuales:
No se han dado impagos significativos ni incumplimientos de condiciones contractuales en los
activos y pasivos financieros de la Sociedad.
9.9 Deudas con características especiales:
CEVASA no tiene deudas con características especiales.
9.10 Contabilidad de coberturas:
Ni el ejercicio 20201 ni en el ejercicio 2020 se han contratado instrumentos de cobertura.
9.11 Valor razonable:
El valor razonable de los instrumentos financieros registrados en las cuentas de la Sociedad,
tanto a 31 de diciembre de 2021 como a 31 de diciembre de 2020 coincide con los importes
contabilizados.
9.12 Empresas del grupo, multigrupo y asociadas:
Se facilitan a continuación, diferentes informaciones sobre estas participaciones en fechas 31
de diciembre de 2021 y 31 de diciembre de 2020:
109 de 137
Capital social
Reservas
Resultado
año 2021
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2021
Deterioro
Neto
Dependientes:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 83.389 5.966 2.354 93.709 33.099 0 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 702 -600 5.121 4.819 0 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 15.012 691 16.703 19.334 (**) 0 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 15.363 3.302 14.916 51.381 13.931 0 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 614 -18 896 0 0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
Asociadas:
Denominación y
forma jurídica:
Nicrent Residencial, S.L.
63 50% 11.936 -36 11.963 6.002 -20 5.982
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en terceras
Denominación y
forma jurídica:
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
24.000 25% (*) -38 -18 23.944 0 0
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A 4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
46.163 130.295 10.589 -600 17.270 203.717 77.185 0 77.165
(*) Participación indirecta
(**) Las plusvalías tácitas de esta Sociedad, no registradas en su balance a 31/12/2021 ascienden a 21.122 miles de euros sin considerar el efecto impositivo.
Totales:
INFORMACIÓN SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA
Sociedades:
% de
participación
Coste participación
a 31.12.2021
110 de 137
Capital social
Reservas
Resultado
año 2020
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2020
Deterioro
Neto
Dependientes:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 78.194 5.597 1.624 87.415 33.099 0 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 354 -350 5.023 4.819 0 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 14.815 197 16.012 19.334 (**) 0 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Hoteles, S.L.U.
1.000 100% 3.216 47 4.263 4.016 0 4.016
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión hotelera
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 12.760 2.603 15.267 48.430 13.931 0 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 635 -21 914 0 0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
23.100 113.639 8.777 -350 16.891 162.057 75.199 0 75.199
(*) Participación indirecta
(**) Las plusvalías tácitas de esta Sociedad, no registradas en su balance a 31/12/2020 ascienden a 17.707 miles de euros sin considerar el efecto impositivo.
Coste participación
a 31.12.2020
Totales:
INFORMACIÓN SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA
Sociedades:
% de
participación
111 de 137
Si bien al cierre de los ejercicios 2021 y 2020, el valor en libros de la sociedad Cevasa
Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. es menor que su patrimonio neto contable, no se han registrado
deterioros de la misma porque dicha sociedad tiene plusvalías inmobiliarias no registradas,
superiores a la posible provisión.
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L. y SBD Lloguer Social, S.A., están obligadas a auditar sus
cuentas anuales del ejercicio 2021, aunque, en la fecha de formulación de las presentes
cuentas anuales todavía no se han emitido los correspondientes informes de auditoría por parte
de su auditor Deloitte, S.L (PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. en el ejercicio 2020).
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. somete sus cuentas anuales a auditoría voluntaria,
aunque en la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales todavía no se ha emitido
el correspondiente informe de auditoría.
Los datos relativos al resto de sociedades han sido obtenidos de las cuentas anuales no
auditadas por no estar obligadas a someter sus cuentas anuales a auditoría obligatoria.
Con fecha 9 de junio de 2021 se formalizó en escritura publicada la constitución de la mercantil
NICRENT RESIDENCIAL, S.L. Dicha sociedad está participada en un 50% de su capital por
CEVASA y el resto 50% por NEINOR HOMES, S.A.
En el año 2021, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., resultaron los adjudicatarios del
concurso para la selección del socio privado del proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona”
(HMB), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona, al
que habían presentado una oferta conjunta. HMB, de capital mixto (50% público-50% privado),
promoverá y pondrá en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en los
próximos 6 años en Barcelona y municipios de su área metropolitana.
Para su participación en HMB, Neinor Homes y CEVASA han creado la sociedad NiCrent
Residencial, S.L. en el que se distribuyen el capital por mitad. Inicialmente se ha planeado
como la sociedad tenedora de las participaciones en HMB y prestadora de los servicios de
gestión de las actividades y de soporte administrativo y financiero a la misma. Para la
prestación de estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que subcontratará dichos
servicios. Sus resultados provendrán de dividendos de HMB y del diferencial entre lo facturado
a HMB y el coste de las subcontrataciones.
Con carácter previo a presentar la oferta de licitación al concurso de HMB, CEVASA y Neinor
Homes, S.A. firmaron un acuerdo contractual que regula las obligaciones de ambas partes
respecto a sus derechos y obligaciones respecto a dicho consurso en el caso de ser
adjudicatarios, que regula cuestiones como:
- La actividad, duración y obligaciones financieras derivadas de su participación conjunta
en el proyecto HMB.
- La sociedad conjunta que debería crearse (finalmente NICrent Residencial, S.L.), sus
actividades, gestión y funcionamiento y los compromisos de financiación de dicha
sociedad por las partes.
- Adopción de decisiones y régimen de gobierno de la Sociedad Conjunta.
- Derechos económicos de las partes respecto a los servicios que NICRent Residencial,
S.L. debe prestar a HMB y la subcontratación de esos servicios, unos en CEVASA y
otros en Neinor Homes, S.A.
- Regulación de eventuales situaciones de bloqueo.
112 de 137
- Duración del contrato.
A 31 de diciembre de 2021 se ha deteriorado la participación que CEVASA posee de NICRENT
RESIDENCIAL, S.L. en 20 mil euros, en base a los fondos propios de ésta en la mencionada
fecha.
NICRENT RESIDENCIAL, S.L. posee el 50% de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A., de
manera que CEVASA posee de manera indirecta el 25% de esta última.
Tal y como se detalla en la nota número 20 de la presente memoria, con efectos contables a 1
de enero de 2021, CEVASA absorbió a la filial CEVASA Hoteles, S.L.U., que controlaba
previamente al 100% de manera directa.
Durante el año 2020 no se realizaron compraventas de participaciones ni correcciones
valorativas de las mismas.
El detalle de los dividendos percibidos de las filiales durante el presente ejercicio y el ejercicio
anterior se encuentra en la nota número 24 de la presente memoria.
Ninguna de las sociedades anteriores cotiza en ningún mercado cotizado.
9.13 Información relacionada con la cuenta de pérdidas y ganancias y el patrimonio neto:
Respecto a los movimientos de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias relacionados con
Instrumentos Financieros:
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Participaciones en empresas del grupo y asociadas 1.006 657 20
Préstamos a/de empresas del grupo y asociadas 213 174 193 306
Activos financieros cartera de negociación 5 7
Intereses bancarios/bonificaciones bancarias 96 107
Total: 218 181 1.006 657 309 413
Gastos
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
financieros
del tipo de interés efectivo ingresos financieros y deterioros
Ingresos financieros
calculados por aplicación del método Cifra de negocios e
9.14 Compromisos de inversiones en empresas asociadasas
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en el Informe de
Gestión, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso público
que allí se menciona, se han comprometido a través de la sociedad constituida al efecto para
participar en ese proyecto (NiCRent Residencial, S.L.) a aportar a HMB el capital necesario
para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área metropolitana,
a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana
de Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean
113 de 137
viables económicamente, como se prevé inicialmente. Dicho capital se estima en 57,9 millones
de euros. Como garantía de tal compromiso, el pasado mes de julio NiCRent Residencial,S.L.,
realizó un depositó de 3,1 millones de euros.
9.15 Otro tipo de información:
Al cierre de los ejercicios 2021 y 2020 no existían, ni CEVASA ha formalizado durante esos
ejercicios, compromisos firmes de venta ni contratos de compra o venta de activos no
financieros, que de acuerdo con el apartado 4.6 de la norma de registro y valoración relativa a
instrumentos financieros, se reconozcan y valoren según lo dispuesto en dicha norma. Además
de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter sustantivo que
afecten a los activos financieros.
B) Información sobre la naturaleza y el nivel de riesgo procedente de instrumentos
financieros.
9.16 Información cualitativa y cuantitativa sobre el riesgo de crédito, riesgo de liquidez y riesgo
de mercado (riesgo de tipo de cambio, de tipo de interés y otros riesgos de precio):
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección
Financiera, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a
las variaciones en los tipos de interés y otros riesgos de precio, así como a los riesgos de
crédito y liquidez. A continuación se indican los principales riesgos financieros que impactan a
la Sociedad:
- Riesgo de crédito: Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos
equivalentes en entidades financieras de elevado nivel crediticio.
- Riesgo de liquidez: Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos
de pago que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su
balance (228 miles de euros a 31/12/2021), así como de líneas de crédito por un total
disponible y no dispuesto a nivel de Grupo a 31/12/2021, de 6.585 miles de euros.
- Riesgo de mercado: La Sociedad no tiene instrumentos financieros con riesgos derivados de
variaciones en los tipos de interés, en los tipos de cambio o en los precios de mercado.
C) Fondos propios
9.17 Número de acciones o participaciones en el capital y valor nominal de cada una de ellas,
distinguiendo por clases, así como los derechos otorgados a las mismas y las restricciones que
puedan tener. También, en su caso, se indicará para cada clase los desembolsos pendientes,
así como la fecha de exigibilidad. Esta misma información se requerirá respecto a otros
instrumentos de patrimonio distintos del capital:
El capital social de la Sociedad a 31 de diciembre de 2021, íntegramente desembolsado,
asciende a 6.976 miles euros, compuesto por 23.253.800 acciones ordinarias. La totalidad de
las acciones están representadas por anotaciones en cuenta y tienen un valor nominal de 0,3
euros cada una.
9.18 Ampliaciones y reducciones de capital, ampliación de capital en curso indicando el número
de acciones o participaciones a suscribir, su valor nominal, la prima de emisión, el desembolso
114 de 137
inicial, los derechos que incorporarán y restricciones que tendrán; así como la existencia o no
de derechos preferentes de suscripción a favor de socios, accionistas u obligacionistas; y el
plazo concedido para la suscripción:
Ni en el ejercicio 2021 ni en el 2020 se han llevado a cabo ampliaciones ni reducciones de
capital en la Sociedad.
9.19 Importe del capital autorizado por la junta de accionistas para que los administradores lo
pongan en circulación, indicando el periodo al que se extiende la autorización:
El Consejo de Administración de CEVASA no tiene autorización de la Junta General para
realizar aumentos en el capital social y poner nuevas acciones en circulación.
9.20 Derechos incorporados a las partes de fundador, bonos de disfrute, obligaciones
convertibles e instrumentos financieros similares, con indicación de su número y de la
extensión de los derechos que confiere:
No existen derechos de tal clase.
9.21 Circunstancias específicas que restringen la disponibilidad de las reservas:
Las reservas con algún tipo de limitación legal en cuanto a su disponibilidad son las siguientes:
Reserva legal: Salvo lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital y de acuerdo con el
artículo 214 de la misma ley, sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas.
Aunque el saldo contabilizado en esta cuenta a 31 de diciembre de 2021 es de 1.658 miles de
euros, el total indisponible es de 1.395 miles de euros.
Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la
disposición de sus reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas
que se mantienen en autocartera. El importe de esta limitación es de 718 miles de euros. Los
movimientos durante el presente ejercicio se deben a adquisiciones por un coste de 25 miles
de euros y a ventas por un coste de 25 miles de euros.
Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a
cabo acogiéndonos a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades
Anónimas de 17.07.1951, hoy derogada. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la
citada Ley, no se requería el cumplimiento de los requisitos del art. 98 de la misma, era
obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva legal, por el importe
nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta reserva asciende a 2.070
miles de euros.
Reserva art. 167 del Texto Refundido de la pasada Ley Sociedades Anónimas y art. 335 c) de
la Ley de Sociedades de Capital: La disposición de estas reservas debe cumplir ciertos
requisitos y recoge el importe de las reducciones de capital realizadas con cargo a reservas
libres, vía amortización de acciones de la autocartera, a partir de la entrada en vigor del texto
refundido de la anterior Ley de Sociedades Anónimas y de la actual Ley de Sociedades de
Capital. En estos casos, el importe del valor nominal de las acciones amortizadas debe
destinarse a esta reserva, de la que solo será posible disponer con los mismos requisitos que
los exigidos para la reducción del capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende
a 1.739 miles de euros.
115 de 137
9.22 Número, valor nominal y precio medio de adquisición de las acciones o participaciones
propias en poder de la Sociedad o de un tercero que obre por cuenta de ésta, especificando su
destino final previsto e importe de la reserva por adquisición de acciones de la Sociedad
dominante:
El 31 de diciembre de 2021 la Sociedad era titular de 100.315 acciones propias, adquiridas por
un total de 718 miles de euros (718 miles de euros a 31 de diciembre de 2020), lo que
representa un coste medio de adquisición de 7,155 euros/acción y un porcentaje del 0,43%
sobre el capital social de la Sociedad.
La variación del epígrafe “Acciones y participaciones en patrimonio propias” durante los años
2021 y 2020 es el siguiente:
Saldo a 01.01.2021 Adquisiciones Ventas Saldo a 31.12.2021
718 25 -25 718
Saldo a 01.01.2020 Adquisiciones Ventas Saldo a 31.12.2020
711 29 -22 718
En la Junta General de 20 de junio de 2018 se autorizó al Consejo de Administración, durante
un plazo de 5 años, a adquirir acciones propias, siempre que no se supere en autocartera el
10% del capital social, a unos precios máximo y mínimo del 115% y 85% de su valor de
cotización en la fecha de adquisición, respectivamente.
En el ejercicio 2021, la Sociedad ha adquirido 3.471 acciones propias por un total de 25 miles
de euros (7,19 euros de coste medio unitario de adquisición) y ha vendido 3.478 acciones
propias por un coste de 25 miles de euros.
En el ejercicio 2020, la Sociedad adquirió 3.993 acciones propias por un total de 29 miles de
euros (7,4 euros de coste medio unitario de adquisición) y vendió 3.145 acciones propias por
un coste de 22 miles de euros.
9.23 La parte de capital que, en su caso, es poseído por otra empresa, directamente o por
medio de sus filiales, cuando sea igual o superior al 3%:
Según las informaciones facilitadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), al
31 de diciembre de 2021, las personas y sociedades con un porcentaje de participación en el
capital social de la Sociedad superior al 3%, directo o indirecto, se detallan en el siguiente
cuadro:
116 de 137
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL 16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,85%
6,85%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
73,91% 18,73% 92,64%
%
participación
directa
%
participación
indirecta
% TotalDenominación del partícipe
9.24 Acciones de la Sociedad admitidas a cotización:
A 31 de diciembre de 2021 y a 31 de diciembre de 2020, la totalidad de acciones que integran
el capital social de la Sociedad están admitidas a negociación en el mercado continuo.
9.25 Opciones emitidas u otros contratos por la Sociedad sobre sus propias acciones, que
deban calificarse como fondos propios, describiendo sus condiciones e importes
correspondientes:
CEVASA no tiene formalizados contratos ni ha emitido opciones sobre sus acciones que
pudieran calificarse como fondos propios.
9.26 Circunstancias específicas relativas a subvenciones, donaciones y legados otorgados por
socios o propietarios:
Ni en los ejercicios 2021 ni 2020 y tampoco en los anteriores la Sociedad ha recibido ninguna
subvención, donación o legado de sus accionistas.
10. EXISTENCIAS
La Sociedad no tiene registradas existencias ni a cierre del presente ejercicio ni a cierre del
ejercicio anterior.
11. MONEDA EXTRANJERA
Ni al cierre del ejercicio 2021 ni al cierre del 2020 existían saldos en moneda extranjera ni se
habían realizado transacciones en monedas distintas al euro en ninguno de los años citados.
12. SITUACIÓN FISCAL
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas al 31 de diciembre
de 2021 y a 31 de diciembre de 2020 es la siguiente:
117 de 137
Ejercicio 2021
Organismos de la Seguridad Social deudores
Hacienda Pública deudora por I.S. 3.860
Total: 3.860
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 500
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 107
Organismos de la Seguridad Social acreedores 23
Total: 630
Ejercicio 2020
Organismos de la Seguridad Social deudores
Hacienda Pública deudora por I.S. 3.767
Otros
Total: 3.767
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 59
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 82
Organismos de la Seguridad Social acreedores 17
Total: 158
A 31 de diciembre de 2021, el importe que totaliza el epígrafe Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2021 y 2020, por 2.148 miles de euros y 1.712 miles de euros
(incluyendo el importe asumido de la fusión de CEVASA HOTELES, S.A.), respectivamente.
Este último importe se cobró en enero de 2022.
A 31 de diciembre de 2020, el importe que totaliza el epígrafe Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2020 y 2019, por 1.853 miles de euros y 1.914 miles de euros,
respectivamente. Este último importe se cobró en enero de 2021.
A) Impuesto sobre Beneficios
12.1 Conciliación del importe neto de ingresos y gastos del ejercicio con la base imponible del
Impuesto sobre beneficios (I.S.):
118 de 137
Saldo de ingresos y gastos del ejercicio: 678 0
Impuesto sobre beneficios: -97
(1) Diferencias Permanentes:
con origen en el ejercicio:
- Dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación -955
- Gastos fiscalmente no deducibles 60
- Ingresos fiscalmente no computables (en origen en Cevasa Hoteles, S.L.U.) -514
- Resultados directamente imputados a reservas y computables 2
(2) Diferencias Temporarias:
con origen en el ejercicio:
- Remuneraciones a largo plazo 60
- Provisiones por créditos comerciales no deducibles 20
- Eliminación rtdos. operaciones intragrupo (consolidación fiscal) -50
con origen en ejercicios anteriores:
- Recuperación deterioro de las inversiones inmobiliarias -447
- Limitación deducción gtos.amortización años 2013 y 2014 -34
Base imponible individual dentro del grupo fiscal -1.277
(resultado fiscal)
Miles de euros
Cuenta de Pérdidas y
Ganancias
Ingresos y gastos
directamente imputables
al patrimonio neto
0
A continuación, se detalla el cálculo de la cuota a ingresar/devolver en concepto de Impuesto
sobre beneficios del ejercicio 2021:
Base imponible del ejercicio 2020 al 25% (negativa)
-1.277
Cuota íntegra 25% s/base imponible (negativa)
-320
(-) Retenciones y pagos a cuenta
-1.810
(-) Deducción por donaciones a entidades Ley 19/2002, 23 de diciembre
-18
-2.148Importe a devolver
Miles de euros
12.2 Desglose del gasto o ingreso por impuestos sobre beneficios:
Todos los resultados obtenidos por la Sociedad corresponden a operaciones continuadas.
El total del ingreso contabilizado por impuesto sobre beneficios del ejercicio 2021 se desglosa
de la siguiente manera:
119 de 137
Corriente Diferido Total
(1) Beneficio del ejercicio antes de Impuestos 581 581
(2) Gasto por Impuesto sobre beneficio antes de aplicación diferencias ((1)*0,25) 145 145
Variaciones del gasto por Impuesto sobre Sociedades por:
(3) Eliminaciones permanentes por gastos fiscalmente no deducibles -113 -113
(4) Eliminaciones derivadas de la consolidación fiscal
- Dividendos intragrupo -239 -239
- Otras eliminaciones -13 13
(5) Reducciones y deducciones
- Deducción por donaciones a entidades Ley 49/2002, de 23 de diciembre -18 -18
Importe por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2021 (2+3+4+5) -237 13 -225
Gasto diferido ejercicio anterior 128 128
Total gasto (-) ó ingreso (+) por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2021: -109 13 -97
Gasto por Impuesto s/Sociedades 2021
Miles de euros
12.3 Detalle de los impuestos diferidos, distinguiendo entre activos (diferencias temporarias,
créditos por bases imponibles negativas y otros créditos) y pasivos (diferencias temporarias):
Las partidas de mayor relevancia contabilizadas como impuestos diferidos son:
A) Activos
En la fecha de cierre del ejercicio 2021, CEVASA tiene registrados los siguientes activos por
impuesto sobre sociedades diferido:
- 31 miles de euros como consecuencia de la limitación temporal de la deducibilidad de las
amortizaciones, según la nueva normativa fiscal, generados en los ejercicios 2013 y 2014.
- 151 miles de euros, como consecuencia de la no deducción temporal en el I.S. de las
remuneraciones/retribuciones a largo plazo.
- 134 miles de euros como consecuencia de la no deducción temporal en el IS del deterioro de
las inversiones inmobiliarias.
- 5 miles de euros como consecuencia de la no deducibilidad temporal de la provisión por
insolvencias de tráfico.
B) Pasivos
Se registran 371 miles de euros en concepto de impuesto diferido, originados por la eliminación
de resultados en operaciones internas, en aplicación del régimen de consolidación fiscal que
aplica la Sociedad y su Grupo.
12.4 El importe de las diferencias temporarias imponibles por inversiones en dependientes,
asociadas y negocios conjuntos cuando no se haya registrado en balance el correspondiente
pasivo por impuesto diferido, en los términos señalados en la norma de registro y valoración:
En el balance no se han originado diferencias temporarias imponibles procedentes de
inversiones en sociedades dependientes, asociadas ni en negocios conjuntos.
120 de 137
12.5 El importe de los activos por impuesto diferido, indicando la naturaleza de la evidencia
utilizada para su reconocimiento, incluida, en su caso, la planificación fiscal, cuando la
realización del activo depende de ganancias futuras superiores a las que corresponden a la
reversión de las diferencias temporarias imponibles, o cuando la empresa haya experimentado
una pérdida, ya sea en el presente ejercicio o en el anterior, en el país con el que se relaciona
el activo por impuesto diferido:
Se comenta en la nota 12.3 A) del presente informe.
Los activos por impuesto diferido de la Sociedad no generarán ganancias futuras superiores a
las que corresponden a la reversión de las diferencias temporarias imponibles.
12.6 Naturaleza, importe y compromisos adquiridos en relación con los incentivos fiscales
aplicados durante el ejercicio:
Durante el ejercicio 2021 no se han aplicado incentivos fiscales relevantes.
12.7 Impuesto a pagar en las distintas jurisdicciones fiscales:
La Sociedad paga el impuesto sobre beneficios en una única jurisdicción fiscal, el territorio
español.
12.8 Diferencias permanentes señalando su importe y naturaleza:
Las diferencias permanentes en el ejercicio 2021 han sido de 60 mil euros en concepto de
gastos no deducibles por donaciones y 2 mil euros en concepto de resultados imputados
directamente a reservas por la venta de acciones propias. Por otro lado, se originan diferencias
permanentes por los dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación por 955 mil euros,
e ingresos fiscalmente no computables por 514 mil euros que provienen de la prescripción de
una provisión registrada contablemente en este ejercicio por la que ya se tributó en la
liquidación del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2020.
12.9 Cambios en los tipos impositivos aplicables respecto a los del ejercicio anterior y sus
efectos en los impuestos diferidos registrados en ejercicios anteriores:
Para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2021 y 31 de diciembre de 2020 los tipos
impositivos han sido del 25%. Los créditos fiscales a favor de la Sociedad se encuentran
reconocidos al 25%.
12.10 Información relativa a las provisiones derivadas del impuesto sobre beneficios, así como
sobre las contingencias de carácter fiscal y sobre acontecimientos posteriores al cierre que
supongan una modificación de la normativa fiscal que afecta a los activos y pasivos fiscales
registrados. Ejercicios pendientes de comprobación:
Desde el cierre del ejercicio no ha habido cambios en la normativa que afecte al importe
provisionado como Impuesto sobre beneficios devengado.
12.11 Cualquier otra circunstancia de carácter sustantivo en relación con la situación fiscal:
Desde el ejercicio fiscal 2010 la Sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades en régimen
consolidado con las siguientes sociedades de su Grupo: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.;
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. y Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. A partir de 1
de enero de 2015 se incorporaron al grupo fiscal las sociedades SBD Lloguer Social, S.A. y
Projectes y Construcció Social a Sabadell, S.L.
CEVASA tiene pendientes de inspección las liquidaciones por el Impuesto de Sociedades de
los ejercicios 2017 a 2021. Respecto a la liquidación del ejercicio 2016, la sociedad del grupo
121 de 137
CEVASA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U. (incluida en el régimen especial de
consolidación fiscal del Impuesto sobre sociedades) tiene iniciada una actuación de inspección
parcial en la que se cuestiona la procedencia de la compensación de bases imponibles
negativas, originadas por dicha Sociedad antes de su incorporación al régimen de
consolidación fiscal y compensadas, en parte, en el ejercicio 2016, con su base imponible
individual positiva dentro del grupo fiscal. Ambas sociedades han facilitado a la inspección toda
la documentación solicitada. A fecha de redacción del presente documento no se ha recibido
resolución por parte de la inspección.
C) Otros tributos
12.12 Otras circunstancias de carácter significativo en relación con otros tributos; en particular
cualquier contingencia de carácter fiscal, así como los ejercicios pendientes de comprobación:
CEVASA tiene pendientes de inspección los ejercicios 2018 a 2021 para todos los otros
impuestos que le son aplicables. No se espera que se devenguen pasivos adicionales de
consideración para la Sociedad como consecuencia de eventuales inspecciones.
13. INGRESOS Y GASTOS
13.1 Desglose de las partidas de la cuenta de pérdidas y ganancias ”Consumo de mercaderías”
y ”Consumo de materias primas y otras materias consumibles”, distinguiendo entre compras y
variación de existencias:
Los 2 mil euros que aparecen en la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de 2021
(mismo importe en ejercicio anterior) como “Consumo de otros aprovisionamientos”
corresponden a consumibles de informática.
13.2 Gastos de personal y desglose de la partida de la cuenta de pérdidas y ganancias “Cargas
sociales”, distinguiendo entre aportaciones y dotaciones para pensiones y otras cargas
sociales:
La distribución del coste de personal de los ejercicios 2021 y 2020, por conceptos, es la
siguiente:
2021 2020
Sueldos, salarios y retribuciones a consejeros ejecutivos 1019 909
Cargas sociales por Seguridad Social 186 172
Otros gastos sociales 9 10
Dietas y Atenciones Estatutarias al Consejo de Administración 317 290
Importes devengados 1.531 1.381
Retribuciones a largo plazo mediante
sistemas de aportación definida 20 31
Premios por permanencia
al Consejo de Administración 40 40
Importes provisionados 60 71
TOTAL 1.591 1.452
13.3 Importe de la venta de bienes y prestación de servicios producidos por permuta de bienes
122 de 137
y no monetarios y servicios:
Todas las contraprestaciones relacionadas con los servicios prestados por la Sociedad han
sido monetarias.
13.4 Información acerca de otros gastos de explotación:
“Otros gastos de explotación" se desglosan de la siguiente forma:
2021 2020
Alquileres y rentings
40 36
Conservación de edificios.
2 3
Mantenimiento equipos informáticos
102 103
Servicios de profesionales independientes
525 413
Seguros
54 40
Servicios bancarios
23 16
Publicidad y propaganda
2 0
Suministros: Agua, electricidad. y otros.
23 24
Otros gastos y servicios
271 227
Total servicios exteriores
1.042 862
Tributos varios
63 61
(+/-) Pérdidas deterioro y variac.provisiones por operac.comerciales
20
Total
1.125 923
13.5 Desglose de los ingresos devengados durante el ejercicio
Durante los ejercicios 2021 y 2020 los ingresos devengados se encuentran registrados en los
conceptos siguientes:
Concepto
2021 2020
Importe neto de la cifra de negocios: 2.806 2.410
Dividendos empresas del grupo
1.006 657
Prestación servicios de gestión
1.495 1.462
Ingresos devengados procedentes de financiación con empr. grupo
213 174
Ingresos procedentes de alquileres de locales
92 117
Otros ingresos: 5 95
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
5 95
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado: 447 205
Reversión del deterioro
447 205
Ingresos financieros:
5 7
Ingresos de activos financieros cartera de negociación
5 7
Total:
3.263 2.717
INGRESOS
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a los ejercicios 2021 y
2020, distribuida por categorías de actividades y mercados geográficos, se detalla en la nota 26
de la presente memoria.
123 de 137
14. PROVISIONES Y CONTINGENCIAS
A) Provisiones a largo plazo
14.1 Análisis del movimiento del balance durante el ejercicio:
A 01.01.2021
Dotaciones o
Aplicaciones
Cancelaciones y
variaciones
A 31.12.2021
Provisión por otras responsabilidades
41 -12 29
Provisión premios por permanencia
590 40 630
Provisión retribuciones a largo plazo
153 20 11 184
Total: 784 60 -1 843
A 01.01.2020
Dotaciones o
Aplicaciones
Cancelaciones y
variaciones
A 31.12.2020
Provisión por otras responsabilidades
41 41
Provisión premios por permanencia
550 40 590
Provisión retribuciones a largo plazo
120 31 2 153
Total: 711 71 2 784
Los importes provisionados se detallan en la nota 14.3.
14.2 Información acerca del aumento, durante el ejercicio, en los saldos actualizados al tipo de
descuento por causa del paso del tiempo, así como el efecto que haya podido tener cualquier
cambio en el tipo de descuento:
Ni en el ejercicio 2021 ni en el 2020 se produjeron variaciones en los importes provisionados
derivados del simple transcurso del tiempo o por modificaciones en las tasas de descuento.
14.3 Una descripción de la naturaleza de la obligación asumida:
La provisión por “Otras responsabilidades” corresponde a posibles reclamaciones de terceros.
Las obligaciones asumidas por los conceptos de “Provisión premios de permanencia” y
“Provisión retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección” se describen en la nota 4.14 de esta
memoria.
Respecto a la provisión por retribuciones futuras al Consejo de Administración, en concepto de
dotaciones al fondo para premios de permanencia se tienen dotados a 31 de diciembre de
2021 630 miles de euros. Estos premios serán percibidos en las fechas indeterminadas en que
los consejeros cesen en sus cargos.
Respecto a la provisión por retribuciones a largo plazo a los miembros de la Alta Dirección, en
concepto de aportaciones a un fondo de pensiones mediante sistemas de aportación definida,
se tienen dotados a 31 de diciembre de 2021, 184 miles de euros.
14.4 Una descripción de las estimaciones y procedimientos de cálculo aplicados para la
valoración de los correspondientes importes, así como de las incertidumbres que pudieran
aparecer en dichas estimaciones. En su caso, se justificarán los ajustes que haya procedido
realizar:
124 de 137
Respecto al fondo para premios por permanencia en favor de los miembros del Consejo y las
retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección, queda indeterminado tanto su efectivo devengo
como el momento de su pago.
En la fecha del cierre de cada ejercicio se dotan dichas provisiones por los importes en que se
estima que deben realizarse en función de los acuerdos adoptados en su día por el Consejo de
Administración, en el marco de la política de retribuciones a favor de miembros del Consejo y
de la Alta Dirección.
Respecto a las últimas, en los ejercicios 2021 y 2020 se produjeron pequeñas variaciones en
los importes previamente provisionados (11 mil euros en 2021 y 2 miles de euros en 2020)
como consecuencia de la naturaleza de las provisiones por retribuciones a largo plazo. Si se
llegan a cumplir todos los condicionantes para ello, los importes que se abonarían se
corresponden con el valor liquidativo del fondo de inversión en el que se invierten las
aportaciones al fondo de pensiones. Este valor depende del valor de mercado de los activos
financieros que lo componen y está sujeto a variaciones de valor.
14.5 Indicación de los importes de cualquier derecho de reembolso, señalando las cantidades
que, en su caso, se hayan reconocido en el activo de balance por estos derechos:
No existen derechos de reembolso, totales o parciales, en caso de hacer efectivos los importes
provisionados.
B) Provisiones a corto plazo
A 31 de diciembre de 2021 y a 31 de diciembre de 2020 la Sociedad no tiene registradas
provisiones a corto plazo.
C) Contingencias
Los Administradores de las Sociedad estiman que no existen contingencias significativas para
la Sociedad.
15. NOTA SOBRE EL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
El Estado de Flujos de Efectivo informa sobre el origen y la utilización de los activos monetarios
representativos de efectivo y otros activos líquidos equivalentes, clasificando los movimientos
por actividades e indicando la variación neta de dicha magnitud en el ejercicio.
Se entiende por efectivo y otros activos líquidos equivalentes, los que como tales figuran en el
epígrafe del activo del balance.
El Estado de Flujos de efectivo se ha elaborado por el método indirecto, de acuerdo a los
criterios señalados en las normas en vigor de elaboración de las cuentas anuales.
El importe reflejado como cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios contempla los pagos a
cuenta efectivamente realizados por la Sociedad correspondientes al Grupo consolidado.
16. INFORMACIÓN SOBRE EL MEDIO AMBIENTE
125 de 137
La Sociedad no desarrolla ninguna de las actividades con impacto medioambiental importante,
y que se relacionan en la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental,
a la que hace referencia el RD 1.514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan
General de Contabilidad. Por esta razón, en las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio
2020 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia.
La Sociedad cumple con toda la normativa medioambiental que le es de aplicación,
incorporando en lo posible y en la medida que económicamente le es posible, instalaciones
encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental.
17. RETRIBUCIONES A LARGO PLAZO AL PERSONAL
A 31 de diciembre de 2021 se tienen provisionadas retribuciones a largo plazo al personal de
Alta Dirección, por aportaciones a un fondo de pensiones que únicamente se harán efectivas al
término de la jubilación legal de este personal, y que ascienden en la mencionada fecha a 184
miles de euros. El importe provisionado en el ejercicio 2021 fue de 20 miles de euros y de 31
miles de euros en 2020.
18. TRANSACCIONES CON PAGOS BASADOS EN INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO
CEVASA no ha realizado en los años 2021 y 2020 transacciones con pagos basados en
instrumentos de patrimonio.
19. SUBVENCIONES, DONACIONES Y LEGADOS
Durante los ejercicios 2021 y 2020 la Sociedad no ha recibido subvenciones, ni donaciones ni
legados.
20. COMBINACIONES DE NEGOCIOS
Durante el ejercicio 2020 no se llevó a cabo ninguna combinación de negocios.
Con efectos contables a 1 de enero de 2021, CEVASA absorbió a la filial CEVASA Hoteles,
S.L.U., que controlaba previamente al 100% de manera directa.
Aunque la fusión se formalizó en escritura pública el 25 de noviembre de 2021 y se inscribió en
el Registro Mercantil de Barcelona con efecto 29 de noviembre de 2021, las operaciones
realizadas por la filial desde el 1 de enero de 2021 y hasta la definitiva inscripción de la fusión,
se entienden realizadas por CEVASA a efectos contables, y por aquella pero por cuenta de
ésta a efectos mercantiles.
Los activos adquiridos y pasivos asumidos en las mencionadas absorciones fueron las
siguientes:
126 de 137
A) ACTIVO NO CORRIENTE 4.866.833,24
IV. Inversiones en empresas del grupo a L/P 4.850.218,62
2. Créditos a empresas del grupo 4.850.218,62
V. Inversiones financieras a L/P 2.476,76
5. Otros activos financieros 2.476,76
VI. Activos por impuesto diferido 14.137,86
B) ACTIVO CORRIENTE 19.021,50
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 500,00
3. Deudores varios 500,00
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 18.521,50
1. Tesorería 18.521,50
B) PASIVO NO CORRIENTE -514.190,25
I. Provisiones a largo plazo 514.190,25
4. Otras provisiones 514.190,25
C) PASIVO CORRIENTE -108.361,63
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 108.361,39
1. Proveedores 7.245,98
3. Acreedores varios 3.498,17
4. Acreedores empresas del grupo 73.194,19
5. Pasivos por impuesto corriente 24.423,05
VII. Ajustes por periodificación 0,24
(1) VALOR TOTAL DE LOS ACTIVOS Y PASIVOS RECIBIDOS 4.263.302,86
(2) VALOR NETO CONTABLE DE LA PARTICIPACIÓN EN CEVASA 4.016.249,40
(3)= (1)-(2) RESERVA DE FUSIÓN 247.053,46
Por tanto, el coste del valor contable de la participación cancelada fue menor que el valor de
los activos identificables adquiridos menos el valor de los pasivos asumidos. En consecuencia
y conforme a lo establecido en las normas de registro y valoración, dicho importe fue registrado
como una reserva de fusión en el balance de CEVASA.
Puesto que la fusión se realizó con efectos contables el 1 de enero de 2021, todas las
operaciones del ejercicio 2021 realizadas por CEVASA HOTELES, S.L.U desde aquella fecha y
hasta la formalización jurídica de la fusión, se han registrado en el Estado de Resultados
Integral del ejercicio. Así, el resultado generado por la filial absorbida en ese período se
entiende realizado por CEVASA.
127 de 137
21. NEGOCIOS CONJUNTOS (INFORMACIÓN SOBRE NEGOCIOS CONJUNTOS CON
SOCIEDADES EN LAS QUE LA CEVASA NO TUVIERA PARTICIPACIÓN (UNIONES
TEMPORALES DE EMPRESAS –UTE-, AGRUPACIONES DE INTERÉS ECONÓMICO -AIE-
ETC.)
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no se llevó a cabo ningún negocio conjuntamente con
sociedades no integrantes del Grupo CEVASA.
22. ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA Y OPERACIONES
INTERRUMPIDAS
No ha habido operaciones interrumpidas durante los ejercicios 2021 y 2020, considerando
como operación interrumpida o en discontinuidad una línea de negocio que se ha decidido
abandonar y/o enajenar cuyos activos, pasivos y resultados pueden ser distinguidos
físicamente, operativamente y a efectos de información financiera.
23. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE
Tras la fecha de cierre del ejercicio, cuando la pandemia del COVID-19 parecía haberse
superado, la guerra desencadenada por la aberrante invasión de Ucrania por Rusia, ha
ocasionado en Europa una crisis humanitaria sin precedentes y el comienzo de una nueva
crisis económica que se vislumbra peor que la anterior, y que, sin duda nos va a afectar a todos
sin excepción, también al Grupo CEVASA. No se espera que la situación tenga efectos
relevantes en el negocio y las operaciones del Grupo en el corto plazo.
24. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS
1) OPERACIONES REALIZADAS EN LOS EJERCICIOS 2021 Y 2020:
A) Realizadas con sociedades filiales y asociadas
A.I) Con base contractual:
Los contratos operativos que CEVASA tiene formalizados con sociedades filiales o asociadas,
son los siguientes:
- Contrato marco de prestación de servicios de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las
empresas del Grupo CEVASA a excepción de las asociadas. Regula la prestación de
los siguientes servicios de CEVASA a sus sociedades filiales:
Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
Asistencia financiera legal.
Servicios de gestión administrativa y contable.
Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
Servicios de gestión del personal.
Servicios de asesoría legal.
Servicios informáticos.
128 de 137
- Contrato de gestión patrimonial de activos y pasivos, de fecha 9 de febrero de 2005,
entre CEVASA y la que era (hasta el 21 de noviembre de 2014) sociedad asociada
SBD Lloguer Social, S.A. Regula la prestación de servicios a dicha sociedad,
relacionados con su parque de viviendas en alquiler. Durante los ejercicios 2021 y 2020
CEVASA facturó por dichos servicios un total de 272 miles de euros y 255 miles de
euros respectivamente.
- Contrato marco de prestación de garantías, firmado el 1 de enero de 2007 entre todas
las empresas del Grupo CEVASA. Regula la prestación de garantías entre las
sociedades del Grupo y su remuneración.
Con base a este contrato CEVASA avala en 4 préstamos hipotecarios a su filial
CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. El importe medio dispuesto de dichos
préstamos durante el año 2021 fue de 8.739 miles de euros. En el año 2020 fue de
9.363 miles de euros.
Adicionalmente CEVASA avaló en el ejercicio 2021 a SBD Lloguer Social, S.A. en dos
préstamos hipotecarios con un saldo medio dispuesto de 28.065 miles de euros
(29.533 miles de euros en 2020).
En el ejercicio 2021 CEVASA también ha avalado a CEVASA PROYECTOS, S.L.U. en
un préstamo hipotecario con un saldo medio dispuesto de 4.878 miles de euros. A
principios de 2022 ya no existe dicho aval.
En el ejercicio 2020 CEVASA facturó por prestar garantías 93,6 miles de euros.
- Contrato marco de financiación, de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las empresas
del Grupo CEVASA a excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. Regula las condiciones de realización de préstamos entre las
empresas del Grupo y su remuneración.
- Contrato de préstamo entre SBD Lloguer Social, S.A. y CEVASA, en virtud del cual
CEVASA recibe préstamos de su filial.
- Contrato marco de financiación entre NICRENT RESIDENCIAL, S.L. y CEVASA, de
fecha 21 de junio de 2021.
- Contrato de alquiler de oficina, de fecha 1 de octubre de 2006 entre CEVASA y
CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., arrendataria la primera de dos plantas de
oficinas propiedad de la segunda.
Todas estas operaciones están debidamente documentadas según los criterios establecidos en
el art.18 de la ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de
mercado.
Las cuentas de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2021 y 2020 muestran el efecto de las
operaciones intragrupo realizadas en dichos ejercicios:
129 de 137
Tipo de operación
Contrapartida
Ingreso
del ejercicio
Gasto
del ejercicio
Ingreso
del ejercicio
Gasto
del ejercicio
Prestación de servicios
P1 1.015 117
y garantías
P2 200 27
CP 72
SBD 255 3
Por préstamos intragrupo
P1 94 5 20
P2 56 69
CP 149 100
SBD 99 214
NC 8
Total: 213 193 1.716 381
P1: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. SBD: SBD Lloguer Social, S.A.
P2: Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. NC: NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
CP: Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
2021 2020
A.II) Dividendos percibidos:
Los dividendos recibidos por CEVASA de sus filiales, en los ejercicios 2021 y 2020, son los
siguientes:
Filial Tipo Importe Tipo Importe
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L.U. 402
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L.U. A cuenta 2021 600 A cuenta 2020 350
Complementario 2020 4 Complementario 2019 260
CEVASA, HOTELES, S.L.U. Resultado 2019 47
Total: 1.006 Total: 657
2021 2020
B) Remuneraciones a la Alta Dirección y al Consejo de Administración:
Tienen la consideración de operaciones vinculadas las remuneraciones al equipo directivo y a
los miembros del Consejo de Administración.
A continuación, se adjunta un cuadro con las remuneraciones devengadas a favor de dichas
personas en los ejercicios 2021 y 2020:
130 de 137
2021 2020
Remuneración Consejo de Administración: 531 374
Retribución fija 214 130
Dietas 142 80
Atenciones estatutarias 175 164
Remuneración Equipo Directivo: 453 528
Alta Dirección
348 428
Otros directivos 105 100
Total CEVASA 984 902
Adicionalmente a los importes devengados, la dotación a la provisión por premios de
permanencia en el ejercicio 2021 ha sido de 40 miles de euros, quedando la dotación
acumulada en un total de 630 miles de euros a 31 de diciembre de 2021. La dotación en el
ejercicio 2020 fue también de 40 miles de euros.
Durante los años 2021 y 2020 CEVASA no ha satisfecho importe alguno ni en concepto de
anticipos ni en concepto de préstamos, al equipo directivo y a los miembros del Consejo de
Administración.
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019, CEVASA tiene y tenía contratado un seguro de
responsabilidad civil que cubre a la totalidad de los consejeros y miembros de la Alta Dirección
de CEVASA. El importe de la prima fue de 41 miles de euros en el presente ejercicio (26 miles
de euros en el ejercicio anterior).
En la fecha de cierre de los ejercicios 2021 y 2020 el Consejo de Administración de la sociedad
estaba formado por 8 miembros (6 hombres y 2 mujeres). Adicionalmente, el equipo directivo
estaba formado por 4 hombres, 2 de los cuales formaban parte, junto con el consejero-
delegado, de la Alta Dirección.
C) Realizadas con sociedades vinculadas a accionistas significativos y consejeros y
personas, físicas o jurídicas, con ellos vinculadas
Durante los ejercicios 2021 y 2020 los miembros del Consejo de Administración y personas
vinculadas a ellos no han realizado con la Sociedad operaciones ajenas al tráfico ordinario o en
condiciones distintas a las de mercado. Las operaciones corrientes realizadas se detallan a
continuación.
En el año 2021 la empresa Montania Creative, S.L., propiedad de un accionista y directivo de
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (D. Albert Víctor Vaqué), prestó servicios de
publicidad y marketing a la misma. Los importes totales facturados a CEVASA por dicha
Sociedad ascendieron a 51 miles de euros en el ejercicio 2021. En el año 2020 la empresa
Montania Creative, S.L. prestó servicios a CEVASA por un importe total de 55 miles de euros.
La Sociedad mantiene un préstamo corporativo con Banco Santander, S.A., accionista
significativo, con vencimiento diciembre 2022. A 31 de diciembre de 2021 el capital pendiente
de amortizar es de 1.442 miles de euros (2.863 miles de euros en 2020). Los intereses
devengados durante el ejercicio 2021 ascienden a 33 miles de euros (54 miles de euros en
ejercicio anterior).
131 de 137
Adicionalmente en el ejercicio 2021, Banco Santander, S.A. concedió a la Sociedad una línea
de crédito de 6.000 miles de euros, dispuesta a 31 de diciembre de 2021 en 4.314 miles de
euros. Los intereses devengados en el 2021 ascendieron a 19 miles de euros.
Asimismo, Banco Santander, S.A. ha prestado 2 avales urbanísticos a la Sociedad por un
conjunto de 517 miles de euros a cierre del ejercicio 2021 (mismo importe a cierre de 2020),
que han supuesto unos gastos por comisiones de 6 miles de euros en ambos ejercicios.
D) Pagos de dividendos a partes vinculadas
En el año 2021, la Sociedad Dominante ha distribuido un dividendo a sus accionistas de 4.631
miles de euros. En el año 2020 se pagó un dividendo por el mismo importe.
2) SALDOS CON PARTES VINCULADAS EN LAS FECHAS DE CIERRE DE LOS
EJERCICIOS 2021 Y 2020:
Son los siguientes:
Saldos deudores Saldos acreedores Saldos deudores Saldos acreedores
Clientes empresas grupo y asociadas 396 445
Deudores empresas del grupo 1.129 1.768
Proveedores empresas grupo 13 11
Acreedores empresas del grupo 8 189
Préstamos a empresas grupo a largo plazo 11.928 12.913
Préstamos a empresas asociadas a corto plazo 1.583
Préstamos de empresas grupo a largo plazo 28.797 8.756
Préstamos de empresas grupo a corto plazo 19.644
Atenciones estatutarias 177 164
Provisiones por premios permanencia 630 590
Provisiones por retribuciones a largo plazo 184 153
Préstamos con ent.de crédito a largo plazo 1.442
Préstamos con ent.de crédito a corto plazo 1.442 1.421
Línea de crédito dispuesta 4.314
Totales:
15.036 35.565 15.126 32.370
2021 2020
3) INFORMACIÓN RELATIVA A CONFLICTOS DE INTERESES DE LOS MIEMBROS
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
A los efectos previstos en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital se informa que
durante el ejercicio 2021 y hasta la fecha de emisión de este informe, los miembros del
Consejo de Administración no han comunicado al Consejo de Administración ninguna situación
de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas, pudieran tener con el interés
de la Sociedad.
132 de 137
25. OTRA INFORMACIÓN
RECURSOS HUMANOS DE LA SOCIEDAD
La distribución por sexos y categorías al cierre de los ejercicios 2021 y 2020 del personal de la
Sociedad es la siguiente:
Hombres Mujeres Total Hombres Mujeres Total
Personal directivo (*) 5 0
5
5 0
5
Personal técnico, administrativo y otros 7 8
15
4 6
10
Total: 12 8 20 9 6 15
(*) incluye al consejero-delegado.
Personal al cierre
31/12/2021 31/12/2020
El detalle del número medio de personas empleadas, tomando como referencia la jornada
completa, en los ejercicios 2021 y 2020 es el siguiente:
Durante los ejercicios 2021 y 2020, la Sociedad no ha tenido personas empleadas con
discapacidad mayor o igual al 33%.
CANTIDADES SATISFECHAS POR TODOS LOS CONCEPTOS A LOS AUDITORES DE LA
SOCIEDAD.
Los honorarios totales de Deloitte, S.L. por la auditoría de las cuentas anuales individuales de
CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2021 son de 20 mil y 17 mil euros
(más gastos y suplidos), respectivamente. No se han recibido otros servicios por parte de los
citados auditores.
Los honorarios totales de Pricewaterhouse Coopers Auditores,S.L. por la auditoría de las
cuentas anuales individuales de CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio
2020 fueron de 18,4 miles de euros para cada auditoría (más gastos y suplidos). No se han
recibido otros servicios por parte de los citados auditores.
26. INFORMACIÓN SEGMENTADA
26.1 Información sobre segmentos: Adicionalmente a la percepción de dividendos y de
intereses financieros de sus filiales las dos únicas actividades de la Sociedad son la prestación
de servicios y el alquiler de edificios industriales.
Hombres Mujeres Total Hombres Mujeres Total
Personal directivo (*) 4,5 0,0
4,5
4,5 0,0
4,5
Personal técnico, administrativo y otros 4,6 6,0
10,6
4,0 5,5
9,5
Total: 9,1 6,0 15,1 8,5 5,5 14,0
(*) incluye al consejero-delegado.
Nº medio personas empleadas
AÑO 2021 AÑO 2020
133 de 137
A continuación, se detalla la distribución por segmentos del importe de la cifra de negocios de
los ejercicios 2021 y 2020:
2021 2020
1.006 657
Prestación de servicios 1.495 1.462
Alquileres 92 117
Ingresos devengados financiación
(empresas grupo)
213 174
Total: 2.806 2.410
Participaciones en empresas del grupo
(dividendos pagados por las filiales)
Toda su actividad de desarrolla en territorio español.
27.- INFORMACIÓN SOBRE LOS PLAZOS DE PAGO EFECTUADOS A PROVEEDORES.
Disposición adicional 3ª “Deber de información de la ley 15/2010 de 5 de julio 2010.
De acuerdo con la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016 se ofrece la siguiente
información:
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 32,21 30,35
Ratio de operaciones pagadas 32,85 31,01
Ratio de operaciones pendientes de pago 20,38 14,98
Importe (miles de euros) Importe (miles de euros)
Total pagos realizados 1.121 1.016
Total pagos pendientes 61 43
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NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES
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En el informe anual del ejercicio 2021, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de gestión,
se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa
contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición
de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las
recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la
European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se están convirtiendo
en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por accionistas e inversores
para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado siguiendo los criterios y
recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o EPRA BPR), que pueden
consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
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Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value) - Utilizado
hasta el ejercicio 2019
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
estrategia de inversión a largo plazo.
EPRA NNNAV ("triple net asset value") -
Utilizado hasta el ejercicio 2019
Hace ajustes a EPRA NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor información relevante sobre
el actual valor razonable de todos los activos y pasivos dentro de una compañía inmobiliaria.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA
NRV, EPRA NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
comparar una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer
costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
grupo de activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.
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El Consejo de Administración de Consejo de Administración de COMPAÑÍA
ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A., en cumplimiento de la
normativa mercantil vigente, ha formulado con fecha 29 de marzo de 2022 las
Cuentas Anuales y el Informe de Gestión del ejercicio 2021 siguiendo los
requerimientos y formato establecido en el Reglamento Delegado UE 2019/815 de
la Comisión Europea. Dichas cuentas anuales y el informe de gestión se encuentran
integrados en un fichero HTLM que los contiene, y que tiene el código hash
52FC6F103EDD02257441B4103BD85E8988EDC3C58A46CD4AFC8D6790C39C337F.
Los consejeros de la Sociedad por la presente diligencia declaran firmadas las
Cuentas Anuales y el Informe de Gestión del ejercicio 2021 formuladas por
unanimidad, con vistas a su verificación por los auditores y posterior aprobación por
la junta general de accionistas
D. Jaume Dedeu i Bargalló
Dª. Montserrat Guillen i Estany
D. Donato Muñoz Montes
D. Carlos Manzano Cuesta
D. Ángel Segarra Ferré
Taller de Turisme i Medi
Ambient, S.L.,
representado por Bru Pellissa Vaqué
D. Manuel Valiente Marguelí
D. María Vaqué Boix
La presente diligencia se firma por todos los consejeros presentes físicamente en la
reunión. El consejero Carlos Manzano presente por vía telemática ha manifestado
expresamente su conformidad a la formulación como figura en el acta.
D. Francisco Pérez-Crespo Payá
Secretario del Consejo de Administración