Realia Business, S.A. y Sociedades Dependientes
Estados Financieros Consolidados e Informe de Gestión Consolidado correspondientes al ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2023
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2023
(Miles de euros)
ACTIVO | 31/12/2023 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
ACTIVO NO CORRIENTE: | PATRIMONIO NETO (Nota 16): | ||||
Activos intangibles (Nota 8) | Capital social | ||||
Inmovilizaciones materiales (Nota 9) | Prima de emisión | ||||
Inversiones inmobiliarias (Nota 10) | Reservas | ||||
Inversiones en empresas asociadas (Nota 11) | Acciones y participaciones en patrimonio propias | ( | ( | ||
Activos financieros no corrientes (Nota 14.2) | Ajustes por valoración | ||||
Créditos no corrientes a empresas asociadas | Resultado del ejercicio atribuido a la Dominante | ||||
Derivados (Nota 19) | Total patrimonio neto atribuible a la Sociedad Dominante | ||||
Activos por impuestos diferidos (Nota 21) | Intereses minoritarios (Nota 17) | ||||
Otros activos no corrientes (Nota 14.3) | Total Patrimonio Neto | ||||
Total activo no corriente | |||||
PASIVO NO CORRIENTE | |||||
Provisiones no corrientes (Nota 18) | |||||
Pasivos financieros no corrientes: (Nota 19) | |||||
Deudas con entidades de crédito | |||||
Pasivos por impuestos diferidos (Nota 21) | |||||
Otros pasivos no corrientes (Nota 20.a) | |||||
ACTIVO CORRIENTE | Total pasivo no corriente | ||||
Existencias (Nota 13) | PASIVO CORRIENTE | ||||
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar (Nota 14.1) | |||||
Clientes por ventas y prestaciones de servicios | Provisiones corrientes (Nota 18) | ||||
Otros deudores | Pasivos financieros corrientes: (Nota 19) | ||||
Activos por impuesto corriente (Notas 21 y 14.1) | Deudas con entidades de crédito | ||||
Activos financieros corrientes (Nota 14.2) | Otros pasivos financieros corrientes | ||||
Créditos corrientes a empresas asociadas | Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar (Nota 20.b) | ||||
Derivados (Nota 19) | Proveedores | ||||
Otros activos financieros corrientes | Otros acreedores | ||||
Otros activos corrientes (Nota 14.3) | |||||
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 15) | Otros pasivos corrientes (Nota 20.d) | ||||
Total activo corriente | Total pasivo corriente | ||||
TOTAL ACTIVO | TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2023.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADA DEL EJERCICIO 2023
(Miles de euros)
2023 | 2022 | |
Importe neto de la cifra de negocios (Nota 23.a) | ||
Otros ingresos de explotación (Nota 23.b) | ||
Exceso de provisiones | ||
Variación de existencias de productos terminados o en curso (Nota 23.c) | ( | |
Aprovisionamientos (Nota 23.c) | ( | ( |
Gastos de personal (Nota 23.d) | ( | ( |
Otros gastos de explotación (Nota 23.c) | ( | ( |
Variación depreciación de existencias y provisiones de tráfico (Nota 23.j) | ( | |
Resultados por enajenación de inversiones inmobiliarias | ||
Dotación a la amortización (Notas 8 y 9) | ( | ( |
Deterioro y resultados por enajenación de inmovilizado (Notas 8 y 9) | ( | |
Otros resultados | ( | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | ||
RESULTADO VARIACIÓN VALOR INVERSIONES INMOBILIARIAS (Notas 4.aa y, 10 y 23.f) | ( | |
Ingresos financieros (Nota 23.g) | ||
Gastos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
Variación del valor razonable de instrumentos financieros (Nota 23.g) | ||
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros (Notas 23.g y 23.i) | ||
RESULTADO FINANCIERO | ( | ( |
Resultado de entidades valoradas por el método de la participación (Notas 11 y 23.e) | ||
Resultado por deterioro | ||
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS | ||
Impuestos sobre beneficios (Nota 21) | ( | |
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS | ||
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO | ||
Atribuible a: | ||
Accionistas de la Sociedad Dominante (Nota 23.h) | ||
Intereses minoritarios (Nota 17 y 23.h) | ||
Beneficio por acción: | ||
De operaciones continuadas € / acción | ||
Básico | ||
Diluido |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante de la cuenta
de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio 2023.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2023
(Miles de euros)
2023 | 2022 | |
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO (de la cuenta de pérdidas y ganancias) | ||
Otro resultado global que podrá ser reclasificado a la cuenta de pérdidas y ganancias en | ||
ejercicios posteriores: | ||
INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO | ||
Por coberturas de flujos de efectivo | ||
Diferencias de conversión | ( | |
Efecto impositivo | ( | ( |
Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto | ||
TRANSFERENCIA A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS | ||
Por cobertura de flujos de efectivo | ( | |
Efecto impositivo | ( | |
Total transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias | ( | |
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS | ||
a) Atribuidos a la Sociedad Dominante | ||
b) Atribuidos a intereses minoritarios |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
del resultado global consolidado del ejercicio 2023.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2023
(Miles de euros)
Miles de euros | Patrimonio | ||||||||||
| atribuido a | |||||||||||
| Reservas | los | ||||||||||
| de la | Resultado | accionistas | |||||||||
| Capital | Prima de | sociedad | Acciones | Reservas de | del | de la | Intereses | ||||
| social | emisión | dominante | propias | consolidación | Coberturas | Diferencias | ejercicio | sociedad | minoritarios | Total | |
(Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 19) | conversión | (Nota 3) | dominante | (Nota 17) | patrimonio | |
Saldos al 31 de diciembre de 2021 | ( | ( | ( | ( | |||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | |||||||||||
Distribución del resultado 2021 | |||||||||||
A reservas | ( | ||||||||||
Dividendos a cuenta | ( | ( | |||||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | ( | ( | ( | ( | |||||||
Otros movimientos | |||||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2022 | ( | ( | ( | ||||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | ( | ( | |||||||||
Distribución del resultado 2022 | |||||||||||
A reservas | ( | ||||||||||
A dividendos | ( | ( | |||||||||
Dividendos a cuenta | ( | ( | |||||||||
Ampliaciones y reducciones de capital | ( | ( | ( | ||||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | ( | ( | |||||||||
Otros movimientos | |||||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2023 | ( | ( | ( |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio
2023.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2023
(Miles de euros)
2023 | 2022 | |
Resultados antes de impuestos | ||
Ajustes del resultado | ( | |
a) Amortización del inmovilizado (Notas 8 y 9) | ||
b) Otros ajustes del resultado | ( | |
1. Variación de valor inversiones inmobiliarias (Nota 23.f) | ( | |
2. Variación depreciación de exisencias y provisiones de tráfico (Nota 23.j) | ( | |
3. Ingresos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
4. Gastos financieros (Nota 23.g) | ||
5. Resultados entidades método de la participación | ( | ( |
6. Otros | ( | ( |
Cambios en el capital corriente | ||
a) Existencias, deudores y otras cuentas a cobrar y otros activos corrientes (Notas 13 y 14) | ||
b) Acreedores y otras cuentas a pagar y otros pasivos corrientes (Nota 20) | ( | |
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación | ( | ( |
a) Cobro de dividendos (Nota 11) | ||
b) Cobros/Pagos por impuesto sobre beneficios | ( | ( |
c) Otros cobros/pagos de actividades de explotación | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS OPERACIONES DE EXPLOTACIÓN | ||
Pago por inversiones: | ( | ( |
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ( | ( |
c) Otros activos financieros | ( | ( |
Cobros por desinversiones: | ||
a)Empresas del grupo, asociadas y unidades de negocio | ||
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ||
c) Otros activos financieros (Nota 14.2) | ||
Otros flujos de efectivo de actividades de inversión: | ||
a) Cobros de intereses (Nota 14.2) | ||
b) Otros cobros/pagos de actividades de inversión | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE INVERSIÓN | ( | ( |
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio: | ( | ( |
c) Adquisición (Nota 16) | ( | ( |
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero: | ( | |
a) Emisión | ||
b) Devolución y amortización | ( | ( |
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio (Notas 3 y | ||
17) | ( | ( |
Otros flujos de efectivo de actividades de financiación | ( | ( |
a) Pagos de intereses | ( | ( |
b) Otros cobros / (pagos) por operaciones de financiación | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE FINANCIACIÓN | ( | ( |
EFECTO DE LAS VARIACIONES DEL TIPO DE CAMBIO Y OTROS | ( | |
AUMENTO / DISMINUCIÓN NETO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES | ( | |
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL INICIO DEL PERIODO | ||
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL PERIODO |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2023.
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INFORME DE GESTIÓN CONSOLIDADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2023
1. LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO:
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Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil
FCC y desarrolla sus actividades de forma directa o a través de participaciones accionariales en diferentes
sociedades.
La actividad empresarial, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio:
a) ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a
Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales. Los activos se encuentran en el patrimonio
de la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U. (participada 100% por Realia Business, S.A.), y a través de las
sociedades Planigesa, S.A. (sociedad absorbente de Hermanos Revilla S.A. con una participación directa e
indirecta del 87,40%) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación directa). Toda la actividad se desarrolla en
España.
Estas inversiones financieras representan en torno al 44,22%del total del activo del balance de la sociedad matriz
Realia Business, S.A.
b) PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través
de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo se realiza básicamente en España y en Rumania (tenencia de un
suelo urbano en Bucarest). Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Alicante
4) Andalucía y Canarias
c) ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad
VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. Durante 2023 se ha finalizado los dos proyectos
que tenía en marcha de Build to Rent (BTR) con 195 viviendas con protección pública (VPPL-VPPB) destinadas
al alquiler en el término municipal de Tres Cantos (Madrid). El primero de ellos “Residencial Nao” de 43 viviendas
inició su comercialización y explotación en el mes de abril, y se encuentra alquilado al 100%; y el segundo
“Residencial Provenza”, se finalizó en dos fases, la primera de 50 viviendas comenzó la comercialización y
explotación en el mes de julio, y está alquilada al 88%, y la segunda de 102 viviendas comenzó en el mes de
septiembre, y se encuentra alquilada al 27%. Adicionalmente, se ha continuado con la explotación del edificio
“Jardín de Tres Cantos” residencial de 85 viviendas que se encuentran al 100 % alquiladas. La inversión total
realizada en los tres proyectos de Build to Rent, con un total de 280 viviendas, ha ascendido a 59,5 M €.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus
accionistas más significativos se encuentra la sociedad FCyC, S.A., perteneciente al Grupo FCC y la sociedad
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. con unas participaciones al cierre del ejercicio, comunicadas a la CNMV,
al cierre del ejercicio 2023 del 66,26% y del 11,04%, respectivamente.
La descripción de su estructura organizativa se puede resumir:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de
Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
VICEPRESIDENCIA NO EJECUTIVA: En dependencia del Presidente no ejecutivo y a su vez miembro Consejo
de Administración
La gestión diaria del negocio de Promociones y Gestión de Suelo se realiza de forma conjunta desde la central
situada en Madrid, y desde la Delegación de zona de cada una de las áreas geográficas donde la sociedad tiene
presencia.
La gestión del control de las inversiones en empresas patrimonialistas se realiza mediante la representación y
participación en sus órganos de decisión (Consejos y Comités de Dirección), así como a través del control de los
distintos departamentos centrales de Realia Business y Realia Patrimonio.
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2. VARIACIONES EN LA CARTERA DE PARTICIPACIONES FINANCIERAS
Durante el ejercicio 2023 se han producido las siguientes alteraciones dentro de su cartera de participaciones
financieras:
• Con fecha 13 de julio de 2023 se fusionan las sociedades Hermanos Revilla, S.A. como sociedad
absorbente y Boane-2.003, S.A.U. como sociedad absorbida. De esta forma Boane-2003, S.A.U. causa
baja en el perímetro de consolidación. Esta operación no ha supuesto ningún cambio de porcentaje de
integración de la sociedad Hermanos Revilla, S.A. en el Grupo. Posteriormente, con fecha 7 de
septiembre de 2023 se fusionan las sociedades Planigesa, S.A. como sociedad absorbente y Hermanos
Revilla, S.A. como sociedad absorbida. De esta forma Hermanos Revilla, S.A. causa baja en el perímetro
de consolidación. Ambas fusiones se realizan con efectos 1 de enero de 2023. Esta operación ha
supuesto el cambio de porcentaje de integración de la sociedad Planigesa, S.A. en el Grupo, pasando a
integrar en un 87,40% cuando hasta este momento lo hacía al 87,76%.
• En septiembre de 2023, se formalizó en escritura pública la fusión entre la sociedad Planigesa, S.A. y
Hermanos Revilla, S.A. mediante la cual, Planigesa S.A. absorbió a Hermanos Revilla S.A. con la
consiguiente extinción de la sociedad absorbida mediante su disolución sin liquidación y la transmisión
de la totalidad del patrimonio a la sociedad absorbente.
• Durante el ejercicio 2023, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos a la sociedad
Guillena Golf, S.L por importe total de 500 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer
pérdidas de ejercicios anteriores. Estas operaciones no han supuesto ningún cambio de porcentaje de
integración de la sociedad en el Grupo.
• A principios de 2023 Realia Business S.A. participó en la subasta de venta de las participaciones sociales
que tenía Reyal Urbis, S.A. en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. Con
fecha 27 de abril de 2023, el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, dictó auto acordando la venta y
adjudicación judicial del pleno y completo dominio de 1.004 participaciones sociales titularidad de Reyal
Urbis, S.A. en la mercantil Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. representativas del
29,99% de su capital social y del préstamo participativo otorgado por Reyal Urbis, S.A a la sociedad, a
favor de Realia Business por un precio total de 3.190 miles de euros. Posteriormente, el 23 de junio de
2023 Realia Business, S.A. firmó con Inmuebles Carpe, S.L. escritura pública de compraventa de 111
participaciones sociales y de cesión de un contrato de crédito y de cuantos derechos de cobro se derivan
del mismo, por un importe total de 353 miles de euros. Tras estas dos compras, Realia ha conseguido el
100% de participación en la sociedad.
Las operaciones más significativas realizadas durante el ejercicio 2022 fueron:
• Con fecha 2 de diciembre de 2022 se elevo a público una ampliación de capital realizada por Valaise
S.L. en la que el socio único, Realia Business, S.A., adquirió 200.000 participaciones sociales, por su
valor total de 2.000 miles de euros más la prima de asunción por importe de 18.000 miles de euros.
• En los meses de enero y junio del ejercicio 2022, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó
aportaciones de fondos a la sociedad Guillena Golf, por importes de 250 miles de euros y 400 miles
de euros, respectivamente, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer perdidas de ejercicios
anteriores. Estas operaciones no han supuesto ningún cambio de porcentaje de integración de la
sociedad en el Grupo.
• Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. ejecuta el contrato privado de compraventa
firmado en 2021 y adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios Índice, S.A., de forma que
se incrementa el porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa del 50,50% al
90,42%. Esta operación supone un decremento en el epígrafe de intereses minoritarios por importe
de 1.639 miles de euros. La inversión realizada es de 1.700 miles de euros.
3. PERIODO MEDIO DE PAGO PROVEEDORES
75
A continuación, se detalla la información requerida por la por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en los Estados financieros Consolidados en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2023
2022
Días
Días
Periodo medio de pago a proveedores
63
59
Ratio de operaciones pagadas
67
65
Ratio de operaciones pendientes de pago
38
38
Miles de euros
Total pagos realizados
72.345
62.845
Total pagos pendientes
13.810
18.924
2023
2022
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
60.970
52.785
Ratio
Ratio
84
84
Número total de facturas pagadas en el período
9.075
8.896
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
6.951
7.326
Ratio
Ratio
77
82
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas en el ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del estado de situación financiera.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación)
y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo
hasta el último día del periodo al que se refieren los estados financieros) y, en el denominador, el importe total de
pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se
establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y conforme a las disposiciones
transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse las condiciones establecidas
en la Ley 11/2013 de 26 de julio. El Grupo realiza sus pagos los días 15 de cada mes o siguiente día hábil.
4. MAGNITUDES PRINCIPALES DE 2023
76
El Grupo Realia ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio de 2023 de 152,24 M.€, frente a los 135,19
M.€ obtenidos en el mismo periodo de 2022 (+12,6%).
En el área de patrimonio el incremento de los ingresos ha sido del 1,4% que se justifica: por las
actualizaciones de rentas de los contratos existentes (+4,0%), así como por las mayores rentas generadas
por la actividad de alquiler residencial Build to Rent (BTR) (51,9%) y que han contrarrestado los resultados
atípicos positivos obtenidos en 2022 (+1,00 M.€); sin este ingreso extraordinario de 2022, el incremento de
los ingresos alcanzaría un 2,6%..
En el área de promoción, los ingresos han aumentado un 37,6%, a pesar de haberse realizado en 2022
ventas de suelos por importe de 12,50 M.€, sin tener en cuenta esta operación el incremento interanual
hubiera sido del 94,9%.
Adicionalmente, el Grupo ha obtenido ingresos por prestación de servicios y otros por importe de 4,19 M.€
(-4,6% respecto a 2022).
Los gastos operacionales han alcanzado 77,76 M.€ con una disminución del 3,4% respecto a 2022 (80,54
M. €); principalmente por los costes asociados a la venta de suelo realizada en 2022 y por la disminución
de los costes de explotación de los edificios en arrendamiento.
Los gastos generales se sitúan en 5,30 M.€, con un incremento del 16,7% respecto al mismo periodo del
2022 (4,54 M.€), motivado por el efecto de la aplicación de altas tasas de inflación al cierre de 2022.
Respecto a las provisiones, en el ejercicio de 2023 se ha producido una dotación neta de -10,47
M.€, frente a una reversión neta de +24,30 M.€ en el mismo periodo de 2022. Los movimientos
más significativos son:
1.
Reversión, de las provisiones asociadas a las entregas del producto terminado residencial
por importe de 1,61 M.€., frente a las revertidas en el mismo periodo de 2022 (17,05 M.€)
de las que 3,63 M.€ son por producto residencial y 13,42 M.€. por venta de suelo.
2.
Dotación de provisión de existencias (suelos y promociones) por importe de 10,29 M.€.,
frente a la reversión realizada en el mismo periodo de 2022 (5,79 M.€).
3.
Dotación por riesgos (clientes, litigios, garantía decenal del producto entregado, etc.) por
importe de 1,79 M.€, frente a la reversión realizada en el mismo periodo de 2022 (1,68 M.€).
El EBITDA en el ejercicio 2023 asciende a 69,18 M.€, frente a 50,11 M € en 2022, un 38,1% superior.
El Resultado Bruto de Explotación – “EBITDA Ajustado” (incluye las provisiones asociadas al activo
circulante), disminuye un 21,1%, situándose en 58,71 M.€, frente a los 74,41 M.€ del ejercicio de
2022, debido principalmente a la variación de provisiones comentadas en el punto anterior.
El impacto por valoración de los activos patrimoniales (NIC 40) recogido en los estados financieros, según
la valoración realizada por expertos independientes a 31 de diciembre de 2023, ha supuesto un resultado
negativo de 24,14 M.€ (-1,6% variación valor respecto a dic. 2022), frente a los 11,56 M.€ positivos en el
ejercicio de 2022. Esta valoración recoge los impactos del incremento en las yields exigidas por los
inversores por el encarecimiento de los costes de capital..
El resultado financiero en el ejercicio de 2023 ha sido negativo por importe de 18,58 M.€, frente a un importe
negativo de 7,95 en el mismo periodo de 2022. Esta variación negativa interanual de 10,63 M.€, se justifica
por un incremento de 5,22 M.€ de coste financiero ordinario debido al alza de tipos de interés y por 5,41
M.€ de menor resultado financiero extraordinario positivo obtenido en 2023 frente a 2022.
Sin considerar el impacto de estos otros ingresos financieros atípicos u extraordinarios, el resultado
financiero ordinario del Grupo en el ejercicio de 2023 asciende a -17,61 M.€ frente a los -12,40 M.€
del mismo periodo de 2022, lo cual supone un incremento del 42,0%, debido al alza de los costes por
la financiación referenciada al euribor.
En resumen, el beneficio antes de impuestos a diciembre de 2023 asciende a 17,57 M.€, frente a los
80,24 M.€. en el mismo periodo de 2022 (-78,1%). Esta variación se origina principalmente por:
77
1. Incremento del resultado operativo obtenido en 2023 (+ 19,82 M €).
2. Impacto negativo de la variación de provisiones, principalmente de existencias, realizada en
2022, frente a 2023, (-34,8 M €).
3. Menor resultado por valoración de los activos patrimoniales (-35,70 M.€).
4.Y al incremento del resultado financiero negativo, como consecuencia del encarecimiento del
coste financiero en 2023 motivado por el alza del euribor, y por los ingresos financieros
extraordinarios en el ejercicio de 2022 (-10,63 M.€).
El BDI a 31 de diciembre de 2023 se sitúa en 25,57 M.€, lo que supone una disminución del 58,4%
respecto a los 61,47 M.€ del mismo periodo de 2022. Este resultado recoge los impactos de la
sentencia del Tribunal Constitucional que declara la inconstitucionalidad de determinadas medidas
que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de
diciembre, entre las que destaca la fijación de limites más severos para la compensación de bases
imponibles negativas. Esta sentencia ha permitido al Grupo activar un mayor crédito fiscal por bases
imponibles negativas por 15,0 M € en 2023.
El Resultado Neto atribuible alcanzó 24,70 M.€ a 31 de diciembre de 2023, un 57,5 inferior al
obtenido en el mismo periodo del ejercicio anterior (58,14 M.€), debido a lo expuesto en los puntos
anteriores netos del efecto impositivo y socios minoritarios.
ENDEUDAMIENTO
A 31 de diciembre de 2023, el Grupo Realia tiene una deuda financiera neta de 516,90 M.€, frente a
los 519,14 M.€ de diciembre de 2022 (-0,4%).
El Grupo Realia ha situado su deuda financiera bruta en 569,72 M.€ a 31 de diciembre de 2023, frente
a los 554,79 M.€ del mismo periodo del ejercicio 2022 (+2,7%). , y una tesorería y equivalentes a 31
de diciembre de 2023 que asciende a 52,82 M.€, frente a los 35,65 M.€ de diciembre de 2022 (+
48,2%); que se destinarán, junto al cash-flow que se genere; al repago de la deuda, la finalización de
las promociones en curso, inicio de nuevas promociones,), la realización de capex de los actuales
activos y a la adquisición de nuevos proyectos.
El tipo medio ponderado de los préstamos (incluyendo derivados) se sitúa en el 3,16% a 31 de
diciembre de 2023, frente al 2,33% en el mismo periodo del año 2022.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
El valor razonable de los activos patrimoniales alcanza los 1.548,5 M.€ a diciembre de 2023; frente a los 1.556,6
M.€ de diciembre 2022 (-0,5%). Las valoraciones de los activos patrimoniales se han visto afectadas por el
incremento de los tipos de interés que conllevan un alza de las rentabilidades solicitadas por los inversores.
Las inversiones realizadas en el ejercicio del ejercicio 2023 por importe de 16,90 M.€, se corresponden con:
o Activos en renta por importe de 7,54 M.€. (incluye inversiones de la sociedad As Cancelas XXI
consolidada por el método de la participación).
o Activos residenciales (BTR) por importe de 9,36 M.€.
Si estas inversiones no se hubieran realizado y homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2023, el
valor razonable de los activos patrimoniales disminuiría 1,6% (-25,0 M.€)
El valor razonable de los activos residenciales (suelos, promociones en curso y producto terminado) asciende
a 348,0 M.€ a diciembre de 2023, frente a la valoración de diciembre de 2022 que alcanzó la cifra de 373,9
M.€ (-6,9%). Si homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2023 (eliminando las inversiones
78
realizadas y ajustando el producto entregado y la venta de suelo), el valor razonable de los activos
residenciales disminuiría 1,4% (-4,9 M.€).
El 82% del valor de los activos corresponde a la actividad patrimonial (1.548,5 millones de euros) y el 18%
(348,0 millones de euros) al negocio residencial.
VALOR LIQUIDATIVO NETO (NNAV)
EL NNAV del grupo Realia, tras el reparto de 0,05 euros/acción de dividendos en julio de 2023, asciende
a 1.185 M.€ al cierre de 2023, frente a los 1.192 del año 2022 (-0,6%), lo que supone un NNAV/acción
de 1,46 € frente a los 1,47 € al cierre de 2022 (-0,7%).
El cálculo del NNAV por acción del ejercicio partiendo del patrimonio neto de los estados financieros
consolidados es;
PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO ATRIBUIDO A DOMINANTE (M.€) 1.168
Ajustes:
+ Plusvalías netas Inmovilizado material (uso propio) -
+ Plusvalías netas Existencias 17
PATRIMONIO NETO ATRIBUIDO A DOMINANTE AJUSTADO (M.€) 1.185
Número acciones (deducida autocartera) 811.089.229
NNAV POR ACCIÓN (euros) 1,46
NEGOCIO PATRIMONIAL
Los ingresos del área patrimonial por alquileres de los inmuebles de Realia ascienden a 89,47 M.€ al 31 de
diciembre de 2023, con un aumento del 1,4% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente (88,24 M.€.),
que se justifica: por las actualizaciones de rentas de los contratos existentes (+4%), así como por las mayores
rentas generadas por la nueva actividad residencial Build to Rent (BTR) (51,9%) y que se han contrarrestado
por los resultados atípicos positivos obtenidos en 2022 (+1,00 M.€); sin este ingreso extraordinario de 2022,
el incremento de los ingresos alcanzaría un 2,6%.
El margen bruto del negocio patrimonial se ha incrementado un 3,7% (62,82 M.€) frente al obtenido en el
mismo periodo del ejercicio 2022 (60,59 M.€), debido al aumento de las rentas (+4,6%) y por la disminución
de los gastos de explotación en los edificios (-3,6%), motivado principalmente por la reducción y
optimización en 2023 de los costes de suministros energéticos.
La ocupación global de los inmuebles de uso terciario en explotación, incluyendo la sociedad consolidada por
el método de la participación (As Cancelas Siglo XXI, SL), se sitúa en el 90,8% a diciembre de 2023 frente al
92,2% de diciembre 2022.
El Grupo continúa con la explotación del Build to Rent (BTR), habiendo incorporado en este ejercicio los dos
proyecto que tenían en curso en 2022, el primero de 43 viviendas inició su explotación en julio de 2023 y el
segundo de 152 viviendas que inició su explotación en octubre de 2023, gestionando a 31 de diciembre de
2023 un total de 280 viviendas en Tres Cantos (Madrid), frente a las 85 viviendas en explotación en el mismo
periodo de 2022. La ocupación global de los inmuebles de uso residencial al cierre de 2023 se sitúa en el
69,4%, frente al 100,0% de diciembre 2022. La sociedad espera alcanzar una ocupación superior al 90% a lo
largo del primer semestre 2024.
La evolución del negocio patrimonial no solo se ha visto influenciado por el Covid 19, sino también por las
79
nuevas tendencias de consumo y laborales que se han incorporado a la sociedad, tales como teletrabajo, e-
commerce, flex spaces, eficiencia energética, sostenibilidad…etc. Todos ellos nos llevan a un nuevo modelo
de gestión de los activos y de las relaciones con los cliente
Se ha continuado trabajado en actualizar nuestros edificios, modernizando sus prestaciones (Eficiencia
energéticas, sostenibilidad, zonas de Hospitality, servicios comunes, instalaciones, gimnasios…), así como la
adecuación de espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda (co-working, Flexible space….)
todo ello con el objetivo de estar en la vanguardia de las demandas más actualizadas de nuestros actuales y
futuros los clientes. El importe destinado a capex en nuestros edificios ha ascendido a 7,5 millones de euros.
NEGOCIO DE PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A. El total de ingresos del área de
promoción y suelo a 31 de diciembre de 2023 han ascendido a 58,58 M.€ (+37,6%), frente a 42,56 M.€ del mismo
periodo de 2022.
Durante el ejercicio 2023, se ha iniciado las entregas de dos promociones nuevas, además de continuar con las
entregas del stock del producto terminado en las distintas promociones; habiéndose entregado a 31 de diciembre
de 2023 un total de 143,5 unidades por un importe de 57,51 M.€, frente a 41,88 M € de 2022 que correspondían
a 97,5 unidades por importe de 29,37 M.€ y a la venta de suelo por importe de 12,50 M.€, este último supuso un
impacto positivo en el resultado de explotación de 2,83 M.€ .
El margen bruto de esta actividad a 31 de diciembre de 2023 asciende a 10,42 M.€ que supone un 17,8% s/ los ingresos
totales del área, frente a los -7,29 M.€ (-17,1% s/ los ingresos totales del área) del mismo periodo del ejercicio
2022. Si tenemos en cuenta las provisiones asociadas a la actividad, el margen bruto ajustado a 31 de diciembre de
2023 asciende a 1,10 M.€ que supone un 1,9% s/ los ingresos totales del área, frente a los 16,87 M.€ (39,6% s/ los
ingresos totales del área) del mismo periodo del ejercicio 2022.
Realia cuenta a 31 de diciembre de 2023 con un stock de 401,5 unidades (viviendas y locales) terminadas o en
curso y pendientes de entrega, de las cuales 80 de ellas se encuentran reservadas o vendidas. Además, cuenta
con 25 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial.
Al cierre del ejercicio 2023, Realia tiene 324 unidades en comercialización correspondientes a las promociones en
curso “Levante Dreams – 48 unidades” en San Juan - Alicante, “Parque del Ensanche III– 114 unidades” en Alcalá
de Henares – Madrid, “ Benevivere” – 98 unidades en Valdemoro – Madrid, y “Hato Verde Soul” – 64 unidades en
Guillena-Sevilla, de las que se encuentran reservadas/vendidas el 20,4%. Adicionalmente, a principios de 2024
comenzará la comercialización de tres nueva promociones con 169 unidades situadas,una en las Palmas de Gran
Canarias y dos en Valencia.
Realia cuenta, a 31 de diciembre de 2023, con una cartera de suelo, en sus distintos estadios urbanísticos,
de 7.035.874 m
2
de superficie bruta y con una edificabilidad estimada de 1.730.832 m
2
edificables. El 26,6%
de ellos son suelos finalistas y el 51,9% están en Madrid.
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2023 y su
evolución se reflejan en los siguientes datos:
Cotización al cierre 2023 (€/accion)
1,06
Cotización al cierre 2022 (€/ acción)
1,07
Variación de cotización (%)
-0,93%
Capitalización bursátil al cierre 2023(€)
869,48 M.€.
Cotización máxima del periodo (€ / acción)
1,095
80
Cotización mínima del periodo (€ / acción)
0,982
Cotización media del periodo (€ / acción)
1,044
Efectivo medio diario negociado (€)
58,7 miles €
Volumen medio diario de contratación (acciones)
56,0 miles €
Con fecha 21 de julio 2023, la sociedad matriz Realia Business S.A. hizo efectivo el pago de un dividendo con
cargo a reservas de libre disposición según acuerdo tomado en la Junta General de Accionistas de fecha 14 de
junio 2023 por importe de 0,05 € brutos por acción.
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
Nº Acciones
Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2021
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2023
9.176.469
7.526
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2023 es de 0,82 €/acción (0,82 €/acción en 2022). El
número de acciones en autocartera representa el 1,119% del total.
5. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Durante el año 2023 la economía española tuvo un comportamiento mejor del previsto con un incremento del
PIB del 2,5%, basado en el impulso del consumo tanto público como privado, si bien desde hace unos meses
se perciben síntomas de desaceleración.
Para 2024, se prevé un avance del PIB del 1,5%, las previsiones parten de la hipótesis de un mantenimiento
de los precios energéticos en torno a sus niveles actuales. Por otra parte, al impacto de la política monetaria
se une ahora la fiscal, dejando atrás el importante impulso expansivo de los últimos años (el único apoyo
coyuntural que permanece procederá de los fondos europeos). Finalmente, el contexto exterior seguirá siendo
relativamente desfavorable, por la atonía de los intercambios a nivel global y la persistencia de fuertes
incertidumbres geopolíticas.
Habida cuenta del menor tirón de la demanda, y de la ausencia de un nuevo shock energético, la desinflación
debería afianzarse en 2024 y creará un terreno propicio al descenso de los tipos de interés a partir del segundo
semestre. Se estima un descenso del Euribor a finales de año hasta el 3%. Si bien se trata todavía de valores
contractivos, el cambio de tendencia favorecerá una progresiva mejora de las expectativas económicas en el
transcurso del año tanto en España como en el resto de la zona euro.
Todo ello debería generar un efecto de arrastre favorable de cara al año que viene. Se prevé que el crecimiento
del PIB se eleve hasta el 2% en 2025. La inversión debería recuperar algo de dinamismo, gracias al cambio
de tendencia en los tipos de interés y al bajo nivel de endeudamiento de las empresas.
En todo caso, España seguirá creciendo por encima de la media europea.
La tasa general de inflación ha cerrado 2023 al 3,1% frente al 5,7% del 2022, debido principalmente al impacto
de la reducción de los costes energéticos. La inflación subyacente, por su parte, mantiene una tendencia
descendente situándose en diciembre en un 3,8% frente al 7% del año 2022. Este proceso de desescalada de
la inflación parece que continuará, aunque en 2024 estará condicionada, entre otros, por el calendario de
retirada de las medidas anti-inflación tomadas por el gobierno.
81
Las incertidumbres acerca de las perspectivas macroeconómicas de la economía española y europea, a corto
y a medio plazo, sigue siendo elevada. Entre las distintas fuentes de incertidumbre existentes, destacan:
- La persistencia de fuertes incertidumbres geopolíticas, derivadas de la invasión de Ucrania, el conflicto
Israel-palestino y la intensificación de las tensiones en torno al mar Rojo podría desencadenar una nueva
disrupción de las cadenas de suministro y de los intercambios comerciales, dificultando el proceso de
desinflación, algo que de persistir podría generar un nuevo incremento de costes de producción.
- Ante el riesgo de interrupción de la desescalada de los precios, el BCE podría demorar el recorte de tipos.
Un encarecimiento de los costes financieros más pronunciado de lo que se contempla en el escenario
actual plantearía un riesgo mayor de impago para los sectores más vulnerables e inestabilidad en los
mercados financieros.
- A medio y largo plazo, la persistencia de un déficit público elevado es un factor de vulnerabilidad para la
economía española, en un contexto de reactivación de las reglas fiscales europeas y de retirada del
apoyo del banco central, tanto en materia de tipos como de compra de deuda.
- Por otra parte, si bien la deuda privada ha alcanzado valores reducidos a nivel agregado, algunas
empresas y sectores se enfrentan a cargas financieras elevadas, en un contexto de tipos de interés altos
en relación a la era de relajación monetaria. Finalmente, preocupa la atonía de la inversión en bienes de
equipo, una circunstancia que no ayuda a alentar las perspectivas de crecimiento de la productividad de
la economía española, y que plantea un desafío de cara al impacto macroeconómico de los fondos
europeos.
- Las dificultades para valorar la intensidad que el impacto del tensionamiento monetario introducido hasta
la fecha podría tener sobre el crecimiento del PIB, la evolución de los precios y el comportamiento de los
mercados financieros.
- La incertidumbre acerca de la velocidad de la transmisión de las recientes reducciones de precios de
algunas materias primas a los precios del conjunto de la cesta del consumo, se espera, que la traslación
del abaratamiento sea incompleta y relativamente lenta.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están
sometidas a incertidumbres por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de diversa
índole y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera
que en 2024 se produzca:
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la rentabilidad que ofrezcan, el incremento de
los costes de construcción debido al espiral inflacionista que hemos vivido ha impactado en los márgenes
del promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías
de producto, en función de donde la demanda quiere situarse y en qué tipo de producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y
comercial de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán
las dificultades y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas,
donde las entidades financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la
rentabilidad de la operación propuesta.
82
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe
ser financiado con fondos propios.
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran
en determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por
encima de las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno
encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos
perseguidos. Las incertidumbres legislativas en el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la
Vivienda, está provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de
decisiones, e incluso algunos de los “players” estén desinvirtiendo en este segmento de actividad. Durante
2023, se aprobó la nueva Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, y recoge entre otras modificaciones, la
limitación del precio de los alquileres, la creación de un nuevo índice de revisión de precios y la regulación
de los plazos de descalificación de la vivienda protegida. Esta Ley puede tener una incidencia negativa
en el desarrollo de futuros proyectos de la actividad del alquiler residencial en el Grupo Realia.
Uno de los principales mercados donde opera el Grupo Realia es en la Comunidad de Madrid donde está
previsto incrementar en 2024 el precio del módulo de vivienda protegida que permitirá a los promotores
hacer viables nuevos proyectos que aumenten la oferta de vivienda en el futuro, también se están dando
luz verde a distintos ámbitos urbanísticos que incrementaran el dinamismo en el sector, tanto promoviendo
nuevos proyectos como generando suelo urbano que permitan el incremento de la oferta, por último indicar
que se van a iniciar actuaciones de colaboración público-privada para poner en el mercado vivienda
destinada a un alquiler asequible.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia
del Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que
van cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde
desarrollarlo. El escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros
comerciales ira teniendo más peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes
de contratación de espacios tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas
(teletrabajo, desempleo…) como en locales y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y
3) Aparición de nuevas relaciones contractuales con los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos
la flexibilidad de los espacios contratados, así como la duración más corta de los contratos y la inclusión
de cláusulas anti situaciones excepcionales (Covid-19 o similares).
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas
de espacio y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y
actuaciones en la mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias
de digitalización, sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios destinados a oficinas, por la bajada en
niveles de ocupación y de inversión en este segmento. El resto de activos se espera hayan culminado la
penalización en su valoración y se encaminen a una zona de estabilidad o ligero repunte.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a
las cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía europea
para continuar el proceso des inflacionista que permita cambiar la política monetaria generando un mayor
dinamismo inversor que provoque la recuperación de la actividad económica, del consumo, del empleo y
de la capacidad del ahorro
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su excepcional
portfolio inmobiliario, consolidado con la adquisición del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla (sociedad
absorbida por Planigesa), le hace tener una posición destacada; pero deberá acometer las actuaciones descritas
en el punto i) y actuar contra los riesgos del segmento de oficinas. En el área de promociones, se deberá estar
83
atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los productos demandados, con objeto de
poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar su viabilidad y su rentabilidad, sobre todo
estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros), acometiendo estos
proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de rentabilidad tengan visibilidad y puedan acotarse;
y por último en el desarrollo y explotación de promociones destinadas al alquiler residencial se debe estar atento
a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se estima
que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al negocio, podrá
acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad
del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero: Igual que individual actualizando datos
Los principios básicos definidos por el Grupo Realia en el establecimiento de su política de gestión de los riesgos
más significativos son los siguientes:
• Cumplir con todo el sistema normativo del Grupo.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establezcan para cada mercado en el que operan, su
predisposición al riesgo de forma coherente con la estrategia definida.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establecen los controles de gestión de riesgos necesarios
para asegurar que las transacciones en los mercados se realizan de acuerdo con las políticas, normas y
procedimientos del Grupo.
La Sociedad Dominante tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro
de su organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
Riesgos financieros
El concepto de riesgo financiero hace referencia a la variación que por factores de mercados y otros, tienen los
instrumentos financieros contratados por el Grupo y su repercusión en los estados financieros.
La filosofía de gestión de riesgos del Grupo Realia Business es consistente con la estrategia de negocio, buscando
en todo momento la máxima eficiencia y solvencia, para lo cual hay establecidos criterios estrictos de control y
gestión de los riesgos financieros, consistentes en identificar, medir, analizar y controlar los riesgos incurridos por
la operativa del Grupo, estando la política de riesgos correctamente integrada en la organización del mismo.
Dada la actividad del Grupo y las operaciones a través de las cuales ejecuta estas actividades, se encuentra
actualmente expuesto a los siguientes riesgos financieros:
Riesgo de crédito
Las actividades principales del Grupo Realia Business son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el
arrendamiento de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien
conlleva automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo se
incrementó durante el periodo del Covid-19, donde el Grupo apoyó durante 2020-2021 a sus arrendatarios hasta
que se reestableció la normalidad en las actividades económicas en nuestro país.
El saldo de clientes impagados y de dudoso cobro ha ascendido al cierre del ejercicio a 2.841 miles de euros, frente
a 909 miles de euros del cierre de 2022. El Grupo provisiona los riesgos derivado de la insolvencia de sus clientes
una vez deducidas las garantías que posee. Al cierre del ejercicio, el importe de las provisiones por riesgos de
insolvencia ascienden a 2.143 miles de euros.
Riesgo de tipo de interés
84
El Grupo tiene contratos de cobertura de tipos de interés con 4 de las 5 entidades que componen el Crédito
Sindicado de Realia Patrimonio, S.L.U. cuyo importe de 440.494 miles de euros. El importe total cubierto es del
74% del saldo vivo del préstamo; al 31 de diciembre de 2023 ascendía a 324.213 miles de euros (al cierre de 2022
ascendía a 340.949 miles de euros) y el vencimiento es el 27 de abril de 2024. El tipo de instrumento de cobertura
es un IRS más una opción de floor del euribor al 0%.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda que
permita minimizar el coste de la misma en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta de
resultados. El análisis comparativo del coste financiero y las tendencias de curvas de tipos hace que la compañía
opte o no, por cubrir el riesgo de tipo de interés en aras a minimizar el coste de la deuda para el citado periodo.
La Dirección de la Sociedad Dominante sigue muy de cerca las tendencias de las curvas de tipo para los próximos
años y no descarta la conveniencia de realizar nuevas coberturas de tipo de interés en un futuro.
Durante el ejercicio 2023, esta cobertura valorada a mercado ha supuesto un impacto positivo en pérdidas y
ganacias de 8.413 miles de euros (1.230 negativos en 2022) y positivo en el patrimonio neto de 2.488 miles de
euros (8.139 miles de euros al cierre de 2022).
El siguiente cuadro muestra la estructura de este riesgo financiero al cierre de los ejercicios 2023 y 2022,
detallando el riesgo cubierto a tipo de interés fijo:
Miles de Euros
2023
%
2022
%
Deuda a tipo de interés fijo
344.213
60%
364.539
64%
Deuda a tipo de interés variable
231.281
40%
208.077
36%
Total Deuda Financiera (*)
575.494
100%
572.616
100%
(*) Esta deuda financiera no incorpora intereses ni gastos de formalización
Como puede observarse el riesgo de tipo de interés se ha limitado a través de la contratación de instrumentos
derivados que actúan como cobertura de las financiaciones, asegurando un tipo fijo máximo a pagar por los
préstamos asociados a activos para alquiler.
El análisis de sensibilidad en resultado y patrimonio frente a variaciones en el tipo de interés para el grupo Realia
es el siguiente:
Impacto en Resultado (Antes de Impuestos)
Millones €
2023
+1%
-0,25%
Gasto financiero al coste medio
4,62
-1,16
Variación en cobertura
Impacto en Resultado:
-
-
Impacto en Patrimonio
0,80
-0,20
De este modo, una subida en un punto en el EURIBOR se ve amortiguada por el efecto de las coberturas.
Los movimientos asumidos en los puntos básicos para el análisis de la sensibilidad de los tipos de interés se
basan en la situación de volatilidad que viene refeljando el mercado.
Por último, habría que mencionar el próximo vencimiento (27 de Abril 2024) de la actual cobertura de tipos del
Grupo Realia y en el caso de no contratar nuevas cobertura tendríamos un impacto negativo en la cuenta de
resultados de aproximadamente 3,2 millones de euros por cada incremento del Euribor en 100 pb.
Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por el elevado nivel de liquidez que aporta. Si lo analizamos en el sector
inmobiliario vemos que esa liquidez también ha sido elevada, pero solo para proyectos con bajo nivel de riesgo
comercial y para promotores que acrediten solvencia financiera, esto ha hecho que determinadas promotoras
hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy superiores. La situación actual
de incertidumbre sociopolítica y de inflación nos esta llevando a incrementar los costes financieros y la finalización
de la “barra libre” para la financiación que ofrecía el BCE. Se esta luchando por bajar las altas tasas de inflación
85
que hay en la Eurozona, reduciendo la liquidez y frenando el consumo. Estas actuaciones han traído impactos en
en el sector inmobiliario donde la inversión ha disminuido considerablemente, y no se espera que se recupere
hasta que vuelva a ser positiva la rentabilidad esperada frente al coste de capital.
El Grupo Realia Business se apalancó financieramente, mediante un préstamo de 120 millones de euros
concedido por Fomento de Construcciones y Contratas,S.A con la finalidad de financiar parcialmente la compra
del 37,11% de las acciones de la sociedad Hermanos Revilla, S.A.( sociedad absorbida por Planigesa en 2023)
durante 2022 se amortizaron 50 millones de euros del mencionado préstamo y durante el ejercicio 2023 se han
amortizado anticipadamente 5 millones de euros. Adicionalmente, con fecha 17 de julio de 2023, la sociedad
Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. concedió un préstamo a la Sociedad Dominante con un periodo de
disponibilidad de tres meses desde la fecha de formalización y hasta un importe máximo de 40.000 miles de euros,
devengando un interés referenciado a Euribor a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial
de 1,15% y cuyo vencimiento quedó establecido el 23 de julio de 2024, si bien dicho plazo se considera tácitamente
prorrogable por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el
destino de este préstamo es atender necesidades corporativas. Durante 2023 se han dispuesto 34.000 miles de
euros en el periodo de disposición estableciéndose este como saldo dispuesto a 31 de diciembre e importe máximo
del préstamo.
Cuando alguna de sus sociedades ha precisado renovar o refinanciar alguna de las líneas ya existentes no ha
tenido ningún problema para hacerlo dentro del sistema bancario tradicional y a unos tipos de interés muy
competitivos, todo ello debido a la solvencia del Grupo y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos y
activos. Es significativo que la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U., ha mantenido el diferencial de 120 p.b.a pagar
sobre euribor., pues su LTV se mantiene por debajo del 40%.
Asimismo, al cierre de 2023 el Grupo Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 207.765
miles de euros.
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses del Grupo Realia
Business elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de servicios prestados a
sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 155 millones de euros que junto con unas previsiones de
pago de 112 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un cash flow
operacional positivo de 43 millones de euros, que junto con la actual posición de tesorería del Grupo por importe
de 53 millones de euros, permitirá atender el servicio a la deuda (intereses más amortizaciones), acometer y
cumplir los objetivos de nuevas inversiones previstas en desarrollo de nuevos proyectos de alquiler residencial,
en capex de los edificios destinados al arrendamiento, así como oportunidades de inversión que surjan en el
mercado.
Riesgo de tipo de cambio
Una consecuencia del posicionamiento en los mercados internacionales del Grupo Realia Business ha sido la
exposición que surge de las posiciones netas de divisas contra el euro o de una moneda extranjera contra otra
cuando la inversión y financiación de una actividad no puede realizarse en la misma divisa. Dada la escasa
actividad internacional que el grupo tiene en mercados fuera de la zona euro, la exposición al riesgo de tipo de
cambio es poco significativa.
Riesgo de solvencia
A 31 diciembre de 2023 el endeudamiento financiero neto con entidades de créditos y otros pasivos financieros
con empresas del Grupo, más la valoración de los derivados del Grupo Realia Business ascendía a 516.903 miles
de euros (519.141 miles de euros a 31 de diciembre de 2022) tal como se muestra en el siguiente cuadro:
Miles de euros
Diciembre 2023
Diciembre 2022
Entidades de crédito y otros pasivos financieros
Préstamos garantía hipotecaria
440.494
453.026
Sindicado
440.494
453.026
Préstamos bilaterales
135.000
119.590
Gastos formalización y ajustes valor NIIF 9
(5.643)
(9.861)
Intereses
5.125
3.445
Derivados
(5.252)
(11.410)
86
Endeudamiento financiero bruto
569.724
554.790
Tesorería y equivalentes
52.821
35.649
Endeudamiento financiero neto
516.903
519.141
Los ratios más representativos, a efectos de medir la solvencia, son los indicados a continuación:
Consolidado
Ratios endeudamiento
Endeudamiento financiero neto / GAV (Valor de liquidación) (LTV)
27,3%
Ratio Cobertura
EBITDA/Gasto financiero
3,3
El fondo de maniobra al cierre del ejercicio 2023 es positivo por importe de 207.765 miles de euros (en 2022 fue
positivo por importe de 283.667 miles de euros).
6. MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la
comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. El Grupo presenta sus resultados de
acuerdo con la normativa contable generalmente aceptada (NIIF), así como ciertas Medidas Alternativas de
Rendimiento que proporcionan información financiera adicional útil a la hora de evaluar su rendimiento y que son
utilizadas en la toma de decisiones financieras y para evaluar el rendimiento del Grupo. A continuación, se expone
esa información adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión.
EBITDA
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación deducido el impacto de dotaciones a la amortización y
las variaciones de provisiones de tráfico.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y amortización, al ser
variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía a compañía dependiendo
de las políticas contables y del valor contable de los activos. El EBITDA es la mejor aproximación al Flujo de Caja
Operativo antes de impuestos y refleja la generación de caja antes de la variación del Fondo de Maniobra y es un
indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar negocios (valoración por múltiplos), así como
por agencias de rating.
EBITDA
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2023
2022
+ Resultado de explotación
58.528
74.048
+ Dotación amortización
186
322
- Variación provisiones tráfico
(10.463)
24.299
69.177
50.071
EBITDA AJUSTADO - Resultado Bruto de Explotación
Resultado (Beneficio o Pérdida) de explotación deducido el impacto de la variación de las provisiones no
asociadas al activo circulante.
87
EBITDA AJUSTADO miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2023
2022
+ Resultado de explotación 58.528 74.048
+ Dotación amortización 186 322
+ Deterioro y otros resultados - 44
58.714 74.414
MARGEN BRUTO (ajustado por provisiones):
Resultados atribuibles directamente a la actividad. Se calcula como la diferencia entre el total de ingresos
de explotación (importe neto de la cifra de negocios, otros ingresos de explotación y Resultado por venta
de patrimonio inmobiliario) y los costes operativos (variación de existencias de productos terminados o en
curso, aprovisionamiento, otros gastos de explotación -deducida la parte imputada a gastos generales-,
resultado por enajenación de inmovilizado y otros resultados), deducido el impacto de la variación de las
provisiones no asociadas al activo circulante.
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2023
2022
+ Resultado de explotación 58.528 74.048
+ Dotación amortización
186
322
+ Deterioro y otros resultados - 44
+ Gastos Generales 5.303 4.540
64.017
78.954
Desglose por áreas:
Patrimonial
61.668
60.730
Promoción 1.109 16.870
Otros 1.240 1.354
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero bancario neto como la deuda con entidades de crédito corrientes y no
corrientes más la valoración de derivados, excluyendo de éstos deuda financiera las que no tienen origen bancario
como deudas con empresa del grupo, fianzas, dividendos y deudas por proveedores de inmovilizado menos el
saldo de Efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto bancario es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas
financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento de una
compañía
Endeudamiento Financiera Neto Bancario
miles de euros
Datos balance de situación
2023
2022
+ Deudas entidades de crédito no corrientes
408.897
465.677
- Activos por derivados no corriente (Nota 14.2)
-
4.540
+ Deudas entidades de crédito corrientes
66.185
25.896
- Activos por derivados corriente (Nota 14.2)
5.252
6.870
- Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
52.821
35.649
417.009
444.514
Adicionalmente, existen otros pasivos financieros corriente y no corrientes que forman parte del endeudamiento
financiero pero que no tiene origen bancario.
Endeudamiento Financiero sin origen bancario
miles de euros
88
Datos balance de situación
2023
2022
+ Deudas financieras con empresas del Grupo 99.894
70.080
+ Deudas financieras con terceros
-
4.547
+ Otras Deudas (proveedores de inmovilizado, fianzas…) 6.287
9.637
106.181
84.264
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las plusvalías
implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los impuestos que se
devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en el momento del cálculo:
Net Net Asset Value (NNAV) millones de euros
2023
2022
Patrimonio neto atribuido a dominante 1.167,54
1.177,08
+ Plusvalías netas de inmovilizado material
-
-
+ Plusvalías netas de existencias 16,90
14,66
1.184,44
1.191,74
LOAN TO VALUE (LTV):
Se determina como cociente entre el endeudamiento financiero neto EFN y el GAV valor de reposición de los
activos (valor de mercado de los activos incrementado por los costes de transacción, determinado por un experto
independiente (CB Richard Ellis y TINSA, ambos según metodología de valoración RICS).
Con origen bancario:
Loan to Value (LTV)
miles de euros
Cociente entre
2023
2022
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) bancario 417.009
444.514
GAV Valor de reposición de activos 1.943.531
1.977.642
21,46%
22,48%
Total deuda financiera:
Loan to Value (LTV) miles de euros
Cociente entre
2023
2022
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) total 523.190 528.778
GAV Valor de reposición de activos 1.943.531 1.977.642
26,92% 26,74%
GAV (Valor de Liquidación):
Valor de mercado de los Activos determinado por expertos independientes (Tinsa y CBRE).
La conciliación del GAV valor de reposición de los activos con el GAV valor de liquidación reflejado en los estados
financieros consolidados del Grupo es:
89
Valoración expertos independientes
millones de euros
GAV. Valor de Reposición 2023 2022
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB 1.604,53 1.615,84
Valor de tasación de activos TINSA 339,00 361,80
1.943,53 1.977,64
- Costes de transacción millones de euros
2023 2022
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB 47,05 47,18
47,05 47,18
GAV. Valor de Liquidación. millones de euros
2023 2022
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB 1.557,48 1.568,66
Valor de tasación de activos TINSA 339,00 361,80
Total 1.896,48 1.930,46
Conciliación con Cuentas Anuales Consolidadas
millones de euros
GAV. Valor de Liquidación. 2023 2022
Valor de tasación de activos patrimoniales Richard Ellis CB (1)
1.557,48
1.568,66
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación -50,60 -51,50
- Valoración de inmovilizado material (autoconsumo) - -
- Valoración de existencias R Ellis -6,80 -9,70
+ Valor contable de Anticipos de inversiones inmobiliarias no valorados 1,86 1,69
Valor de mercado Inversiones Inmobiliarias Cuentas Anuales del Grupo (Nota 10) 1.501,94 1.509,15
Valor de tasación de activos de promoción TINSA (2)
339,00
361,80
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación
-
-
- Valoración existencias R Ellis 6,80 9,70
Valor de mercado de Existencias Cuentas Anuales del Grupo (Nota 13) 345,80 371,50
Total GAV. Valor de Liquidación (1+2) 1.896,48 1.930,46
7. POLÍTICA DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades de investigación y desarrollo.
8. HECHOS POSTERIORES
Con fecha 18 de enero de 2024 el Tribunal Constitucional (TC) ha dictado Sentencia que declara la
inconstitucionalidad de determinadas medidas que fueron introducidas en el Impuesto sobre Sociedades por
el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre (RDL 3/2016), al considerarse inadecuado el vehículo
normativo empleado para su aprobación. En particular, las modificaciones del impuesto sobre sociedades
enjuiciadas son: la fijación de topes más severos para la compensación de bases imponibles negativas; la
introducción ex novo de un límite a aplicación de las deducciones por doble imposición; y la obligación de
integrar automáticamente en la base imponible los deterioros de participaciones que hayan sido deducidos
en ejercicios anteriores.
Los principales impactos que la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto Ley 3/2016 han tenido
en la determinación del impuesto sobre Sociedades de Realia son:
90
-Ampliación del límite de compensación al 70%, que permite incrementar la aplicación créditos fiscales
activados.
- Reestimar la recuperabilidad de los créditos fiscales que permite activar bases imponibles negativas por
importe de 15.000 miles de euros.
9. INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros de 2023 se
incluyen, como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el
artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente,
como otra información relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe de
gestión consolidado. Están disponibles en la página web corporativa de Realia (www.realia.es) y en la web
de la CNMV (www.cnmv.es).
91
92
93
94
95
Anexo III: Detalle Comunidad de Bienes.
Ejercicio 2023
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
729
50,00%
Realia Business, S.A.
Ejercicio 2022
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
3.022
50,00%
Realia Business, S.A.
