Realia Business, S.A. y Sociedades Dependientes
Estados Financieros Consolidados e Informe de Gestión Consolidado correspondientes al ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2022
1
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2022
(Miles de euros)
ACTIVO
31/12/2022
31/12/2021
31/12/2022
31/12/2021
ACTIVO NO CORRIENTE:
PATRIMONIO NETO (Nota 16):
Activos intangibles (Nota 8)
Capital social
Inmovilizaciones materiales (Nota 9)
Prima de emisión
Inversiones inmobiliarias (Nota 10)
Reservas
Inversiones en empresas asociadas (Nota 11)
Acciones y participaciones en patrimonio propias
(7.526 )
(7.526 )
Activos financieros no corrientes (Nota 14.2)
Ajustes por valoración
(4.326 )
Créditos no corrientes a empresas asociadas
Resultado del ejercicio atribuido a la Dominante
Derivados (Nota 19)
Total patrimonio neto atribuible a la Sociedad Dominante
Activos por impuestos diferidos (Nota 21)
Intereses minoritarios (Nota 17)
Otros activos no corrientes (Nota 14.3)
Total Patrimonio Neto
Total activo no corriente
PASIVO NO CORRIENTE
Provisiones no corrientes (Nota 18)
Pasivos financieros no corrientes: (Nota 19)
Deudas con entidades de crédito
Derivados
Pasivos por impuestos diferidos (Nota 21)
Otros pasivos no corrientes (Nota 20.a)
Total pasivo no corriente
ACTIVO CORRIENTE
Existencias (Nota 13)
PASIVO CORRIENTE
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar (Nota 14.1)
Provisiones corrientes (Nota 18)
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
Pasivos financieros corrientes: (Nota 19)
Otros deudores
Deudas con entidades de crédito
Activos por impuesto corriente (Notas 21 y 14.1)
Derivados
Activos financieros corrientes (Nota 14.2)
Otros pasivos financieros corrientes
Créditos corrientes a empresas asociadas
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar (Nota 20.b)
Derivados (Nota 19)
Proveedores
Otros activos financieros corrientes
Otros acreedores
Otros activos corrientes (Nota 14.3)
Pasivos por impuesto corriente (Nota 21)
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 15)
Otros pasivos corrientes (Nota 20.d)
Total activo corriente
Total pasivo corriente
TOTAL ACTIVO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2022.
2
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADA DEL EJERCICIO 2022
(Miles de euros)
2022
2021
Importe neto de la cifra de negocios (Nota 23.a)
Otros ingresos de explotación (Nota 23.b)
Exceso de provisiones
Variación de existencias de productos terminados o en curso (Nota 23.c)
(40.335 )
Aprovisionamientos (Nota 23.c)
(54.848 )
(34.957 )
Gastos de personal (Nota 23.d)
(5.360 )
(5.763 )
Otros gastos de explotación (Nota 23.c)
(31.858 )
(33.972 )
Variación de provisiones de tráfico (Nota 23.j)
Resultados por enajenación de inversiones inmobiliarias
Dotación a la amortización (Notas 8 y 9)
(322 )
(292 )
Deterioro y resultados por enajenación de inmovilizado (Notas 8 y 9)
(44 )
(8 )
Otros resultados
(7 )
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
RESULTADO VARIACIÓN VALOR INVERSIONES INMOBILIARIAS (Notas 4.aa y, 10 y 23.f)
Ingresos financieros (Nota 23.g)
Gastos financieros (Nota 23.g)
(14.627 )
(14.206 )
Variación del valor razonable de instrumentos financieros (Nota 23.g)
(234 )
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros (Notas 23.g y 23.i)
RESULTADO FINANCIERO
(7.951 )
(13.575 )
Resultado de entidades valoradas por el método de la participación (Notas 11 y 23.e)
Resultado por deterioro
(1 )
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
Impuestos sobre beneficios (Nota 21)
(18.769 )
(22.089 )
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
Atribuible a:
Accionistas de la Sociedad Dominante (Nota 23.h)
Intereses minoritarios (Nota 17 y 23.h)
Beneficio por acción:
De operaciones continuadas € / acción
Básico
Diluido
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante de la cuenta
de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio 2022.
3
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2022
(Miles de euros)
2022
2021
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO (de la cuenta de pérdidas y ganancias)
Otro resultado global que podrá ser reclasificado a la cuenta de pérdidas y ganancias en
ejercicios posteriores:
INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO
Por coberturas de flujos de efectivo
Diferencias de conversión
(54 )
Efecto impositivo
(3.279 )
(237 )
Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto
TRANSFERENCIA A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
Por cobertura de flujos de efectivo
Diferencias de conversión
-
-
Efecto impositivo
(308 )
(631 )
Total transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
a) Atribuidos a la Sociedad Dominante
b) Atribuidos a intereses minoritarios
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
del resultado global consolidado del ejercicio 2022.
4
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2022
(Miles de euros)
Miles de euros
Capital
social
(Nota 16)
Prima de
emisión
(Nota 16)
Reservas
de la
sociedad
dominante
(Nota 16)
Acciones
propias
(Nota 16)
Reservas de
consolidación
(Nota 16)
Coberturas
Diferencias
conversión
Revaloriz.
de activos
(Nota 10)
Resultado
del
ejercicio
(Nota 3)
Patrimonio
atribuido a
los
accionistas
de la
sociedad
dominante
Intereses
minoritarios
(Nota 17)
Total
patrimonio
Saldos al 31 de diciembre de 2020
(135.336 )
(7.526 )
(5.226 )
(1.651 )
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio
(54 )
Distribución del resultado 2020
A reservas
(9.751 )
(2.113 )
A dividendos
(113 )
(113 )
Variaciones en el perímetro de consolidación
(174.751 )
(166.807 )
Otros movimientos
(5.067 )
Saldos al 31 de diciembre de 2021
(145.087 )
(7.526 )
(2.621 )
(1.705 )
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio
Distribución del resultado 2021
A reservas
(57.861 )
Dividendos a cuenta
(3.089 )
(3.089 )
Variaciones en el perímetro de consolidación
(61 )
(61 )
(1.639 )
(1.700 )
Otros movimientos
Saldos al 31 de diciembre de 2022
(122.311 )
(7.526 )
(1.704 )
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio
2022.
5
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2022
(Miles de euros)
2022
2021
Resultados antes de impuestos
Ajustes del resultado
(31.509 )
(29.710 )
a) Amortización del inmovilizado (Notas 8 y 9)
b) Otros ajustes del resultado
(31.831 )
(30.002 )
1. Variación de valor inversiones inmobiliarias (Nota 23.f)
(11.559 )
(38.073 )
2. Variación de provisiones de tráfico (Nota 23.j)
(24.298 )
(2.914 )
3. Ingresos financieros (Nota 23.g)
(2.733 )
(675 )
4. Gastos financieros (Nota 23.g)
5. Resultados entidades método de la participación
(2.585 )
(1.339 )
6. Otros
(5.283 )
(1.207 )
Cambios en el capital corriente
a) Existencias, deudores y otras cuentas a cobrar y otros activos corrientes (Notas 13 y 14)
b) Acreedores y otras cuentas a pagar y otros pasivos corrientes (Nota 20)
(7.730 )
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
(7.133 )
(5.446 )
a) Cobro de dividendos (Nota 11)
b) Cobros/Pagos por impuesto sobre beneficios
(12.124 )
(7.527 )
c) Otros cobros/pagos de actividades de explotación
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS OPERACIONES DE EXPLOTACIÓN
Pago por inversiones:
(16.923 )
(7.835 )
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10)
(16.828 )
(7.684 )
c) Otros activos financieros
(95 )
(151 )
Cobros por desinversiones:
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10)
c) Otros activos financieros (Nota 14.2)
Otros flujos de efectivo de actividades de inversión:
(2.328 )
a) Cobros de intereses (Nota 14.2)
b) Otros cobros/pagos de actividades de inversión
(3.003 )
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE INVERSIÓN
(9.929 )
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio:
(1.706 )
(189.074 )
c) Adquisición (Nota 16)
(1.706 )
(189.074 )
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero:
(62.505 )
a) Emisión
b) Devolución y amortización
(62.505 )
(91.203 )
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio (Nota 17)
(3.089 )
(1.039 )
Otros flujos de efectivo de actividades de financiación
(9.459 )
(10.180 )
a) Pagos de intereses
(9.926 )
(10.262 )
b) Otros cobros / (pagos) por operaciones de financiación
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE FINANCIACIÓN
(76.759 )
(155.282 )
EFECTO DE LAS VARIACIONES DEL TIPO DE CAMBIO Y OTROS
(7 )
AUMENTO / DISMINUCIÓN NETO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES
(16.447 )
(22.726 )
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL INICIO DEL PERIODO
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL PERIODO
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2022.
6
22
5) Normas e interpretaciones contables
b) Normas e interpretaciones emitidas por el IASB, pero que no son todavía aplicables en este
ejercicio
El Grupo tiene la intención de adoptar las normas, interpretaciones y modificaciones a las normas emitidas por el
IASB, que no son de aplicación obligatoria en la Unión Europea, cuando entren en vigor, si le son aplicables.
Norma, interpretación o modificación Fecha de aplicación
en la UE
Modificaciones a
NIIF 3 Combinaciones de negocios
NIC 16 Propiedad planta y equipo
NIC 37 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes
Mejoras anuales 2018 - 2020
1 enero 2022
23
Aunque el Grupo está actualmente analizando su impacto, en función de los análisis realizados hasta la fecha, el
Grupo estima que su aplicación inicial no tendrá un impacto significativo sobre sus estados financieros
consolidados.
Norma, interpretación o modificación
Fecha de
publicación diario
oficial UE
Fecha de
aplicación en
la UE
Fecha de
aplicación del
IASB
Modificación a la NIC 1 Presentación de estados
financieros: clasificación de pasivos financieros
como corrientes o no corrientes
Pendiente Pendiente 1 enero 2023
Información a Revelar sobre Políticas Contables
(Modificaciones a la NIC 1 y al Documento de
Práctica de las NIIF Nº 2)
2 marzo 2022 1 enero 2023 1 enero 2023
Definición de Estimaciones Contables
(Modificaciones a la NIC 8)
2 marzo 2022 1 enero 2023 1 enero 2023
Impuestos Diferidos relacionados con Activos y
Pasivos que surgen de una Transacción Única—
Modificaciones a la NIC 12
11 de agosto 2022 1 enero 2023 1 enero 2023
34
40
Prima de emisión
El texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite, expresamente, la utilización del saldo de la prima
de emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de su
saldo para otros fines. El importe de la prima de emisión asciende a 528.492 miles de euros a 31 de diciembre de
2022 (528.492 miles de euros a 31 de diciembre de 2021).
42
60
Método de la participación:
As Cancelas Siglo XXI, S.L.
2.585
-
2.585
1.372
-
1.372
Inversiones Inmob. Rústicas y Urbanas 2000, S.L.
-
-
-
(33)
-
(33)
58.139
3.333
61.472
57.861
13.563
71.424
i) Deterioro y resultado por enajenación de instrumentos financieros
El desglose del saldo de este epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada es el siguiente:
Miles de Euros
2022
2021
Resultado por enajenaciones y variaciones perímetro
806
190
806
190
61
63
64
65
68
69
70
30) Hechos posteriores
No se han producido hechos relevantes con posterioridad al cierre del ejercicio.
71
INFORME DE GESTIÓN DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2022
1. LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO:
Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil
FCC y desarrolla sus actividades de forma directa o a través de participaciones accionariales en diferentes
sociedades.
La actividad empresarial, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio:
a) ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a
Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales (principalmente una Nave Industrial). Los
activos se encuentran en el patrimonio de la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U. (participada 100% por Realia
Business, S.A.), y a través de las sociedades Hermanos Revilla, S.A. (87,76% de participación directa e indirecta
y un 100% de control) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación directa). Toda la actividad se desarrolla en
España.
Estas inversiones financieras representan en torno al 36,48% del total del activo del balance de la sociedad matriz
Realia Business, S.A.
b) PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través
de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo se realiza básicamente en España y en Rumania (tenencia de un
suelo urbano en Bucarest). Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Baleares
4) Andalucía y Canarias
c) ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad
VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. Esta sociedad posee una promoción terminada
de 85 viviendas de protección pública (VPPB) para alquiler en el término municipal de Tres Cantos (Madrid), que
se encuentra en fase de explotación y comercializada al 100% al cierre del ejercicio. Así mismo tiene otros 2
proyectos en curso, en el mismo municipio, para 195 viviendas de protección pública (VPPL y VPPB) en alquiler,
cuyo desarrollo se encuentra muy avanzado, esperando que 43 viviendas entren en explotación en el primer
trimestre 2023, y el resto en el 3er trimestre del mismo año.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus
accionistas más significativos se encuentra la sociedad FCyC, S.A., perteneciente al Grupo FCC y la sociedad
Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. con unas participaciones al cierre del ejercicio, comunicadas a la CNMV,
del 51,89% y del 23,23%, respectivamente.
La descripción de su estructura organizativa se puede resumir:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de
Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
CONSEJERO DELEGADO: En dependencia directa del Consejo de Administración y a su vez miembro del mismo.
La gestión diaria del negocio de Promociones y Gestión de Suelo se realiza de forma conjunta desde la central
situada en Madrid, y desde la Delegación de zona de cada una de las áreas geográficas donde la sociedad tiene
presencia.
La gestión del control de las inversiones en empresas patrimonialistas se realiza mediante la representación y
participación en sus órganos de decisión (Consejos y Comités de Dirección), así como a través del control de los
distintos departamentos centrales de Realia Business y Realia Patrimonio.
72
2. VARIACIONES EN LA CARTERA DE PARTICIPACIONES FINANCIERAS
Durante el ejercicio 2022 se han producido las siguientes alteraciones dentro de su cartera de participaciones
financieras:
• En los meses de enero y junio de 2022 el socio único ha realizado en Guillena Golf, S.A.U. dos aportaciones
dinerarias por importe de 250 y 400 miles de euros respectivamente, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer
perdidas de ejercicios anteriores. Estas operaciones no han supuesto ningún cambio de porcentaje de integración
de la sociedad en el Grupo.
• Con fecha 17 de marzo de 2022 Realia Business, S.A. ejecuta el contrato privado de compraventa firmado en
2021 y adquiere las acciones de Nozar en la empresa Servicios Índice, S.A., de forma que se incrementa el
porcentaje de participación en el consolidado de dicha empresa del 50,50% al 90,42%. Esta operación supone un
decremento en el epígrafe de intereses minoritarios por importe de 1.639 miles de euros. La inversión realizada
es de 1.700 miles de euros.
3. PERIODO MEDIO DE PAGO PROVEEDORES
A continuación, se detalla la información requerida por la por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en los Estados financieros Consolidados en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
.
2022
2021
Días
Días
Periodo medio de pago a proveedores
59
67
Ratio de operaciones pagadas
65
68
Ratio de operaciones pendientes de pago
38
57
Miles de euros
Total pagos realizados
62.845
53.958
Total pagos pendientes
18.924
11.165
2022
2021
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
52.785
43.131
Ratio
Ratio
84
80
Número total de facturas pagadas en el período
8.896
8.916
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
7.326
6.791
Ratio
Ratio
82
76
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas desde la fecha de entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del estado de situación financiera.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
73
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación)
y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo
hasta el último día del periodo al que se refieren los estados financieros) y, en el denominador, el importe total de
pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se
establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y conforme a las disposiciones
transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse las condiciones establecidas
en la Ley 11/2013 de 26 de julio. El Grupo realiza sus pagos los días 15 de cada mes o siguiente día hábil.
4. MAGNITUDES PRINCIPALES DE 2022
Realia ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio 2022 de 135,19 M.€, frente a los 180,07 M.€
obtenidos en el mismo periodo de 2021 (-24,9%).
En el área de patrimonio los ingresos al cierre de ejercicio han sido de
88,24 M.€ que suponen un
incremento del 7,9% respecto a 2021, debido a: 1) Las actualizaciones de rentas, el aumento de
recuperación de gastos comunes y la finalización de las bonificaciones por efectos del covid-19; 2) las
mayores rentas generadas por la nueva actividad residencial Build to Rent (BTR); y 3) el resultado obtenido
por la venta de inmovilizado por la devolución de una plusvalía municipal.
En el área de promoción, los ingresos han sido de 42,56 M.€ un 55,1%, inferior a los obtenidos en diciembre
de 2021, motivado principalmente por el menor número de unidades entregadas de promociones (98 unid.
en 2022, frente a 291 unid. en 2021), debido fundamentalmente al calendario de finalización de obras, pues
el Grupo Realia, siguiendo la normativa contable, no reconoce ningún ingreso por las ventas de sus
unidades inmobiliarias hasta que no transmite el conjunto de derechos y obligaciones sobre los mismos a
sus compradores, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa.
Adicionalmente, el Grupo ha obtenido ingresos por prestación de servicios y otros por importe de 4,39 M.€
(+24,4%).
Los gastos generales evolucionan favorablemente alcanzando los 4,54 M.€ (-17,3%) respecto al mismo
periodo del 2021 (5,49 M.€), debido a sinergias producidas en la reordenación funcional de la sociedad
Hermanos Revilla.
Respecto a las provisiones, al cierre del ejercicio 2022 se ha producido una reversión neta de +24,30 M.€,
frente a una reversión neta de +2,94 M.€ en el mismo periodo de 2021. Los movimientos más significativos
son:
1.
Reversión de provisiones asociadas a la venta de producto terminado de promoción y suelo por
importe de 17,05 M.€., frente a las aplicadas en el mismo periodo de 2021 (6,45 M.€).
2.
Reversión neta de provisión de existencias derivada de las valoraciones realizadas por experto
independiente, por importe de 5,57 M.€., frente a la dotación realizada en el mismo periodo de
2021 (1,92 M.€).
3.
Reversión por riesgos (clientes, litigios, garantía decenal del producto entregado, etc.) por importe
de 1,68 M.€, frente a la dotación realizada en el mismo periodo de 2021 (1,59 M.€).
El Resultado Bruto de Explotación – “EBITDA Ajustado” (por las provisiones asociadas al activo circulante
por importe de 24,30 M.€), creció un 9,5%, situándose en 74,41 M.€, frente a los 67,98 M.€ del ejercicio
2021. El Grupo ha obtenido en el ejercicio 2022 un Resultado Bruto de Explotación (EBITDA Ajustado)
positivo en todas sus actividades (promoción, patrimonio y servicios).
El impacto por valoración de los activos patrimoniales (NIC 40) recogido en los estados financieros, según
74
la valoración realizada por expertos independientes a 31 de diciembre de 2022, ha supuesto un resultado
positivo de 11,56 M.€, frente a los 38,07 M.€ positivos del ejercicio 2021. Las valoraciones de los activos
patrimoniales se han visto afectadas por el incremento de los tipos de interés que conllevan un alza de las
rentabilidades solicitadas por los inversores.
El resultado financiero alcanza los -7,95 M.€, que supone una mejora del 41,4% respecto al ejercicio 2021
(-13,57 M.€), esta mejora del resultado financiero negativo se debe a la obtención durante 2022 de
“Otros ingresos financieros” que podemos resumir en:
1. Una mayor valoración de los derivados financieros realizada por expertos independientes que en
el ejercicio 2022 ha sido de +0,73 M.€, frente a -0,23 M.€ del mismo periodo de 2021.
2. En el cobro de 2,52 M.€ de intereses de demora en la resolución favorable de un litigio fiscal, así
como 2,40 M.€ por la variación en el valor razonable de un pasivo financiero.
Sin considerar el impacto de estos otros ingresos financieros, el resultado financiero ordinario del Grupo
al cierre del ejercicio 2022, este hubiera alcanzado el importe de -12,40 M.€ frente a los -11,92 M.€ del
mismo periodo de 2021, lo cual supondría un incremento del 3,9%, debido al aumento de costes por la
financiación referenciada al euribor.
En resumen, el beneficio antes de impuestos a diciembre de 2022 asciende a 80,24 M.€, frente a los 93,52
M.€. en el mismo periodo de 2021 (-14,2%). Este descenso se debe a un menor incremento en la
valoración de los activos patrimoniales por importe de -26,51 M. €, mitigado por una mejora del resultado
de explotación de 6,37 M €, y del resultado financiero y de las particiones en sociedades puesta en
equivalencia por importe de total de 6,86 M.€.
El BDI a 31 de diciembre de 2022 se sitúa en 61,47 M.€, lo que supone una disminución del 13,9% respecto
a los 71,43 M.€ del mismo periodo de 2021.
El Resultado Neto atribuible alcanzó 58,14 M.€ a 31 de diciembre de 2022, un 0,5% superior al obtenido
en el mismo periodo del ejercicio anterior (57,86 M.€), debido fundamentalmente a la mejora del resultado
de explotación, financiero y de sociedades puestas en equivalencia, así como al incremento de la
atribución de resultados por la adquisición de la participación en diciembre de 2021 del 37,11% en la
sociedad de Hermanos Revilla.
ENDEUDAMIENTO
El Grupo Realia ha situado su deuda financiera bruta en 554,79 M.€ a 31 de diciembre de 2022, frente a
los 627,43 M.€ del mismo periodo del ejercicio 2021 (-11,6%). Esta disminución de deuda se produce
principalmente por las distintas amortizaciones realizadas con la generación de cash-flow del Grupo.
Destaca la amortización de 50 M € del préstamo intragrupo de 120 M € otorgado para la adquisición del
37,11% de acciones de la sociedad Hermanos Revilla en diciembre de 2021.
La tesorería y equivalentes a 31 de diciembre de 2022 asciende a 35,65 M.€, frente a los 52,10 M.€ a 31
de diciembre de 2021; que se destinarán, junto al cash-flow que se genere; al repago de la deuda, la
finalización de las promociones en curso, inicio de nuevas promociones, desarrollo de la actividad “Build
to Rent” (BTR), la realización de capex en los actuales activos que permitan cubrir las exigencias de los
arrendatarios en cuanto a sostenibilidad y bienestar (tecnología, salud laboral…) y a la adquisición de
nuevos proyectos.
Consecuentemente, a 31 de diciembre de 2022, el Grupo Realia tiene una deuda financiera neta de 519,14
M.€, frente a los 575,33 M.€ de diciembre de 2021 (-9,8%).
El tipo medio ponderado del endeudamiento (incluyendo derivados) se sitúa en el 2,33% al 31 de diciembre
de 2022, frente al 1,58% en el mismo periodo del año 2021.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
El valor razonable de los activos patrimoniales alcanza los 1.556,6 M.€ a diciembre de 2022; frente a los
1.523,6 M.€ de diciembre 2021 (+2,2%). En este incremento se encuentra recogidos:
75
1. Inversiones de capex realizadas en los activos en renta por importe de 2,8 M.€. destinados a
mantener los activos actualizados tanto en su habitabilidad, como la incorporación de nuevas
tecnologías y actuaciones encaminadas a reforzar la sostenibilidad de los mismos.
2. Inversiones realizadas en los activos en desarrollo (BTR) por importe de 18,6 M. €. que
corresponden a 2 nuevos proyectos para la construcción de 195 viviendas con protección pública
(VPPL-VPPB) destinadas al alquiler en el término municipal de Tres Cantos (Madrid)-
Si estas inversiones no se hubieran realizado y homogeneizamos los activos existentes a diciembre de
2022, el valor razonable de los activos patrimoniales se incrementa 0,76% (11,6 M.€). Las valoraciones
de los activos patrimoniales se han visto afectadas por el incremento de los tipos de interés que conllevan
un alza de las rentabilidades solicitadas por los inversores.
El valor razonable de los activos residenciales (suelos, promociones en curso y producto terminado)
asciende a 373,9 M.€ a diciembre de 2022, frente a la valoración de diciembre de 2021 que alcanzó la
cifra de 382,1 M.€ (-2,1%). Si homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2022 (eliminando
las inversiones realizadas y ajustando el producto entregado y la venta de suelo), el valor razonable de
los activos residenciales en términos “like for like” disminuiría un 0,8% (3,1 M.€).
Las principales variaciones de los activos residenciales son:
o Adquisición de suelo “parcela RC 1.9” en Valdemoro (Madrid), por importe de 3,2 M.€.
o Inversiones realizadas en las promociones en curso y suelo durante el ejercicio 2022 por importe
de 23,8 M.€.
o Disminución de la valoración en 22,5 M.€ del producto terminado por las entregas realizadas y
de 9,5 M.€ por la venta de suelo.
El valor de liquidación neto (NNAV) (ver APMS punto 6), a diciembre de 2022, es de 1.192 millones de
euros frente a 1.129 millones a la misma fecha de 2021. En términos unitarios se sitúa en 1,47 euros por
acción, un 5,8% superior al valor del ejercicio precedente, que era de 1,39 euros por acción.
El 81% del valor de los activos corresponde a la actividad patrimonial (1.556,6 millones de euros) y el
19% (373,9 millones de euros) al negocio residencial.
NEGOCIO PATRIMONIAL
Las rentas por alquileres de los activos patrimoniales de Realia ascienden a 66,89 M.€ en el ejercicio 2022 (un
49,5% de los ingresos totales del Grupo), con un aumento del 4,6% respecto al mismo periodo del ejercicio
precedente (63,95 M. €.), que se justifica: 1) por las actualizaciones de rentas y por el fin de las bonificaciones
concedidas por el covid-19 y 2) mayores rentas generadas por la nueva actividad residencial Build to Rent (BTR).
El margen bruto ajustado por provisiones (ver APMs) del negocio patrimonial se ha incrementado un 9,3% (60,73
M.€) frente al obtenido en el mismo periodo del ejercicio 2021 (55,56 M.€), debido al aumento de las rentas
(4,6%), al aumento de la repercusión de gastos comunes (14,8%) así como al resultado obtenido por la venta de
inmovilizado debido a la devolución de una plusvalía municipal y compensado por un incremento en los gastos
de explotación originados por la crisis energética y la inflación (10,0%).
La evolución del negocio patrimonial durante el ejercicio 2022 se ha visto influenciado por el fin de las medidas
socio-económicas del Covid 19, pero también por las nuevas tendencias de consumo y laborales que se han
incorporado a la sociedad, tales como teletrabajo, e-commerce, flex spaces, eficiencia energética,
sostenibilidad…etc. Todos ellos nos llevan a un nuevo modelo de gestión de los activos y de las relaciones con
los cliente.
La ocupación global de los inmuebles en explotación, incluyendo la sociedad consolidada por el método de la
participación (As Cancelas Siglo XXI, SL), se sitúa en el 92,4% a diciembre 2022 frente al 92,5% de diciembre
2021, que supone prácticamente un mantenimiento de la ocupación global de los activos. En 2022 no se ha
producido ninguna nueva adquisición de activos patrimoniales en renta, aunque si que se ha finalizado la puesta
en explotación de una nave destinada a supermercado dentro de los suelos ubicados en la Noria (Murcia), que
ha supuesto incrementar la superficie en explotación en 3.015 m2. La superficie bruta alquilable del grupo Realia,
asciende a 403.880 m2 de activos de uso terciario y 9.973 m2 de activos de uso residencial.
76
La valoración al cierre de 2022 de los activos patrimoniales, incluyendo 115.075 m2 edificables de suelo de uso
terciario pendiente de desarrollo y 24.578 m2 edificable de uso residencial en desarrollo y alcanzó la cifra de
1.556,6 millones de euros y que respecto a la misma fecha de 2021, en términos homogéneos (like for like) ha
supuesto un incremento del 0,76%.
Se ha trabajado en actualizar nuestros edificios, modernizando sus prestaciones (Eficiencia energéticas,
sostenibilidad, zonas de Hospitality, servicios comunes, instalaciones, gimnasios…), así como la adecuación de
espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda (co-working, Flexible space….) todo ello con el
objetivo de estar en la vanguardia de las demandas más actualizadas de nuestros actuales y futuros los clientes.
El importe destinado a capex en nuestros edificios ha ascendido a 2,8 millones de euros..
NEGOCIO DE PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A. Los datos conjuntos de esta
actividad son: a 31 de diciembre de 2022 se han entregado 98 unidades por un importe de 29,37 M. €, frente a
las 291 unidades que se entregaron en el mismo periodo de 2021 por importe de 94,12 M.€ debido
fundamentalmente al calendario de finalización de obras. Este descenso se produce como consecuencia de la
ralentización del lanzamiento de nuevas promociones durante la etapa del Covid 19, así como por la política de
optimizar las rentabilidades y minimizar los riesgos en todas las nuevas promociones.
Realia cuenta a 31 de diciembre de 2022 con un stock de 272 unidades (viviendas y locales) terminadas o en
curso y pendientes de entrega, de las cuales 94 de ellas se encuentran reservadas o vendidas. Además, cuenta
con 25 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial.
Realia continua con la comercialización de 176 unidades correspondientes a las promociones en curso “Levante
Dreams – 48 unidades” en San Juan - Alicante, “Glorias - 48 unidades” en Barcelona y “Parque del Ensanche II
– 80 unidades” en Alcalá de Henares – Madrid, de las que se encuentran reservadas/vendidas el 47,2%.
Realia cuenta, a 31 de diciembre de 2022, con una cartera de suelo, en sus distintos estadios urbanísticos, de
6.964.002 m2 de superficie bruta y con una edificabilidad estimada de 1.736.158 m2 edificables. El 27,6% de
ellos son suelos finalistas y el 51,6% están en Madrid.
A Diciembre 2022, el valor razonable de los activos residenciales (suelos, promociones en curso y producto
terminado) asciende a 373,9 M.€ a diciembre de 2022, frente a la valoración de diciembre de 2021 que alcanzó
la cifra de 382,1 M.€ (-2,1%). Si homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2022 (eliminando las
inversiones realizadas y ajustando el producto entregado y la venta de suelo), el valor like for like razonable de
los activos residenciales disminuiría un 0,8%. La valoración ha sido realizada por experto independiente (TINSA)
bajo la modalidad RICS
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2022 y su evolución se
reflejan en los siguientes datos:
Cotización al cierre 2022(€ / acción)
1,070
Cotización al cierre 2021 (€/ acción)
0,796
Variación de cotización (%)
34,4%
Capitalización bursátil al cierre 2022(€)
877,68 M.€.
Cotización máxima del periodo (€ / acción)
1,1
Cotización mínima del periodo (€ / acción)
0,792
Cotización media del periodo (€ / acción)
0,927
Efectivo medio diario negociado (€)
90,5 miles €
Volumen medio diario de contratación (acciones)
93,0 miles €
77
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la Junta General de
Accionistas celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
El movimiento registrado durante el ejercicio ha sido el siguiente:
Nº Acciones
Miles Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2020
9.176.469
7.526
Saldos al 31 de diciembre de 2021
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2022
9.176.469
7.526
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2022 es de 0,82 €/acción (0,82 €/acción en 2021). El
número de acciones en autocartera representa el 1,119% del total.
5. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Todas las previsiones económicas realizadas para el año 2022, se han visto alteradas por lo acontecido durante
el año. El fuerte repunte de la inflación con una subida desmesurada de los costes energéticos, la aparición de
alteraciones en la cadena de suministros globales provocando escasez de materias primas, y el inicio de la
invasión de Ucrania ha obstaculizado una sólida reactivación económica. La retirada de estímulos monetarios más
rápido de lo previsto ante el repunte inflacionista y el aumento de la aversión al riesgo tras el conflicto bélico y las
tensiones geopolíticas han provocado un endurecimiento de las condiciones financieras globales desde el principio
de 2022.
Aunque el PIB de la economía española cerró 2022 con un crecimiento del 5,5%, por encima de las últimas
estimaciones realizadas por el Banco de España, la alta tasa de inflación que alcanzó el 5,7% y una inflación
subyacente del 7%, nos sitúa en un contexto económico incierto que no favorece el consumo y la inversión,
esperando para 2023 y 2024 tasas de crecimiento del PIB del 1,3% y del 2,7% respectivamente.
Ante estas perspectivas, la economía española, junto al resto de economías de nuestro entorno, están sometidas
a una gran incertidumbre por los aspectos macro financieros, geopolíticos y socio-económicos de diversa índole
y severidad.
A pesar de las de las dificultades del actual entorno macroeconómico en el que nos encontramos, se espera que
en 2023 se produzca:
a) Mantenimiento de la venta de vivienda nueva, que permite continuar con las promociones en marcha. El
endurecimiento en el acceso a la financiación puede provocar que se alarguen los plazos de venta y,
consecuentemente, que se produzca un ajuste en los precios.
b) El inicio de los nuevos proyectos, estará condicionado por la crisis de “las materias primas” del “mercado laboral
de la construcción”, de la espiral inflacionista que se está viviendo y la caída del ahorro; que de seguir
manteniéndose, implicará altos costes de producción, con su correspondiente repercusión en los márgenes del
promotor y/o en el alza de los precios finales y su impacto final en la demanda.
c) La evolución del mercado será dispar, según las distintas zonas geográficas, localizaciones y tipologías de
producto, pues el Covid-19 ha hecho replantearse a la demanda, donde quiere situarse y en qué tipo de producto.
d) Escasa y selectiva financiación para el promotor, con una mayor exigencia de viabilidad económica y comercial
de las nuevas promociones, así como de la solidez financiera del mismo. Asimismo, aumentarán las dificultades
y requisitos exigibles a los compradores para el acceso a la financiación de sus viviendas, donde las entidades
financieras pondrán especial hincapié en la solvencia del comprador y en la rentabilidad de la operación propuesta.
78
e) Poca financiación para la compra de suelo pues actualmente las entidades financieras entienden que debe ser
financiado con fondos propios.
f) Consolidación de otros agentes financieros, como fuentes de financiación alternativa, y que pueden entran en
determinados proyectos, a los que les piden unas altas rentabilidades y unas tasas de interés muy por encima de
las tradicionales entidades bancarias.
g) En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno encaminadas a
impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos perseguidos. Las
incertidumbres legislativas con el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda que continúa en
trámite parlamentario, sin que exista certeza de sus contenidos y alcance, esta provocando en inversores,
promotores y compradores paralización en la toma de decisiones, e incluso algunos de los “players” estén
desinvirtiendo en este segmento de actividad. El anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, recoge
entre otras modificaciones, la limitación del precio de los alquileres y la regulación de los plazos de descalificación
de la vivienda protegida. Depende de la redacción final de la citada ley el que la actividad del “Build to Rent” pueda
verse afectada más o menos negativamente y por tanto también afectaría al Grupo Realia.
h) En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) la incidencia del
Covid-19 ha sido determinante para que pensemos hacia donde van las tendencias del futuro, y que van
cambiando los actuales modelos de negocio y por tanto de las necesidades de espacio donde desarrollarlo. El
escenario previsible seria: 1) las rentas se mantendrán en oficinas y en los centros comerciales ira teniendo más
peso la renta variable ligada a las ventas de los operadores 2) Los volúmenes de contratación de espacios
tenderán a ser estables o con ligera tendencia la baja tanto en oficinas (teletrabajo, desempleo…) como en locales
y centros comerciales (bajada del consumo, @comerce….) y 3) Aparición de nuevas relaciones contractuales con
los inquilinos, donde se incorporarán en los contratos la flexibilidad de los espacios contratados, así como la
duración más corta de los contratos y la inclusión de cláusulas anti situaciones excepcionales (Covid-19 o
similares).
i) En línea con los expuesto en el punto h, será necesario que los arrendadores tengan que introducir nuevas
técnicas de gestión de los activos y en alguno de los casos adecuar los mismos a las nuevas demandas de espacio
y necesidades de los arrendatarios, para ello, se deberán acometer inversiones en capex y actuaciones en la
mayoría de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias de digitalización,
sostenibilidad y eficiencia de los mismos.
j) Tendencia a la baja en la valoración de los activos inmobiliarios debido a un incremento en las yields exigidas
por los inversores por el encarecimiento de los costes de capital.
k) La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a las
cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía española para
recuperar el crecimiento de su PIB que permita la recuperación de la actividad económica, del consumo, del
empleo y de la capacidad del ahorro.
El Grupo Realia estima que sus esfuerzos los debe encaminar en las tres líneas de negocio que actualmente
desarrolla directamente o a través de sus sociedades participadas. En el área patrimonial, donde su excepcional
portfolio inmobiliario, reforzada tras la compra del 37,1% de la sociedad Hermanos Revilla, le hace tener una
posición destacada; pero deberá acometer las actuaciones descritas en el punto i). En el área de promociones, se
deberá estar atento a la evolución de la demanda, su localización y la tipología de los productos demandados, con
objeto de poder adecuar nuestros nuevos proyectos de promociones y analizar su viabilidad y su rentabilidad,
sobre todo estando atentos a los riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros), acometiendo
solo los proyectos cuando el riesgo de comercialización, así como el de rentabilidad tengan visibilidad y puedan
acotarse; y por último en el desarrollo y explotación de promociones destinadas al alquiler residencial se debe
estar atento a todo el cambio regulatorio y su posibles impactos en la rentabilidad y seguridad jurídica de negocio.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se estima
que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al negocio, podrá
acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad
del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
79
Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero:
Los principios básicos definidos por el Grupo Realia en el establecimiento de su política de gestión de los riesgos
más significativos son los siguientes:
• Cumplir con todo el sistema normativo del Grupo.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establezcan para cada mercado en el que operan, su
predisposición al riesgo de forma coherente con la estrategia definida.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establecen los controles de gestión de riesgos necesarios
para asegurar que las transacciones en los mercados se realizan de acuerdo con las políticas, normas y
procedimientos del Grupo.
La Sociedad Dominante tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro
de su organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
Riesgos financieros
El concepto de riesgo financiero hace referencia a la variación que por factores de mercados y otros, tienen los
instrumentos financieros contratados por el Grupo y su repercusión en los estados financieros.
La filosofía de gestión de riesgos del Grupo Realia Business es consistente con la estrategia de negocio, buscando
en todo momento la máxima eficiencia y solvencia, para lo cual hay establecidos criterios estrictos de control y
gestión de los riesgos financieros, consistentes en identificar, medir, analizar y controlar los riesgos incurridos por
la operativa del Grupo, estando la política de riesgos correctamente integrada en la organización del mismo.
Dada la actividad del Grupo y las operaciones a través de las cuales ejecuta estas actividades, se encuentra
actualmente expuesto a los siguientes riesgos financieros:
Riesgo de crédito
Las actividades principales del Grupo Realia Business son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el
arrendamiento de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien
conlleva automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios el riesgo se
había incrementado a lo largo de 2020 por la incertidumbre del Covid-19, durante el ejercicio 2021 el Grupo continuo
apoyando a los arrendatarios pero en menor medida que el ejercicio anterior, y en 2022 han finalizado todos esos
apoyos al restablecerse la normalidad de las actividades económicas en nuestro país y consecuentemente en
nuestros edificios de oficinas y centros comerciales.
El saldo de clientes impagados y dudoso cobro ha ascendido a 513 miles de euros frente a 828 miles de euros de
2021, y no se estima problemas que hagan pensar en variaciones significativas a corto plazo.
Riesgo de tipo de interés
El Grupo tiene contratos de cobertura de tipos de interés con 4 de las 5 entidades que componen el Crédito
Sindicado de Realia Patrimonio, S.L.U. por importe de 453.026 millones de euros. El importe total cubierto es del
75% del saldo vivo del préstamo; al 31 de diciembre de 2022 ascendía a 340.949 miles de euros (a 2021 ascendía
a 356.524 miles de euros) y el vencimiento es el 27 de abril de 2024. El tipo de instrumento de cobertura es un
IRS más una opción de floor del euribor al 0%.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda que
permita minimizar el coste de la misma en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta de
resultados. El análisis comparativo del coste financiero y las tendencias de curvas de tipos hace que la compañía
opte o no, por cubrir el riesgo de tipo de interés en aras a minimizar el coste de la deuda para el citado periodo.
La Dirección de la Sociedad Dominante sigue muy de cerca las tendencias de las curvas de tipo para los próximos
años y no descarta la conveniencia de realizar nuevas coberturas de tipo de interés en un futuro.
Durante el ejercicio 2022, esta cobertura valorada a mercado, ha supuesto un impacto negativo en pérdidas y
80
ganancias de 1.230 miles de euros y positivo en el patrimonio neto de 8.139 miles de euros.
El siguiente cuadro muestra la estructura de este riesgo financiero al cierre de los ejercicios 2022 y 2021,
detallando el riesgo cubierto a tipo de interés fijo:
Miles de Euros
2022
%
2021
%
Deuda a tipo de interés fijo
364.539
64%
380.114
60%
Deuda a tipo de interés variable
208.077
36%
254.665
40%
Total Deuda Financiera (*)
572.616
100%
634.779
100%
(*) Esta deuda financiera no incorpora intereses ni gastos de formalización
Como puede observarse el riesgo de tipo de interés se ha limitado a través de la contratación de instrumentos
derivados que actúan como cobertura de las financiaciones, asegurando un tipo fijo máximo a pagar por los
préstamos asociados a activos para alquiler. El efecto de estos instrumentos hace que una subida de un punto en
el Euribor, tipo genérico de referencia de las financiaciones, se vea amortiguada en un 64% por el efecto de los
mismos.
El análisis de sensibilidad en resultado y patrimonio frente a variaciones en el tipo de interés para el grupo Realia
es el siguiente:
Impacto en Resultado (Antes de Impuestos)
Millones €
2022
+1%
-0,25%
Gasto financiero al coste medio
-2,1
-0.5
Variación en cobertura
Impacto en Resultado:
-
-
Impacto en Patrimonio
4,01
-1,01
De este modo, una subida en un punto en el EURIBOR se ve amortiguada por el efecto de las coberturas.
Los movimientos asumidos en los puntos básicos para el análisis de la sensibilidad de los tipos de interés se
basan en la situación actual del mercado, que muestra una volatilidad superior a la de ejercicios anteriores.
Por último, habría que mencionar el posible impacto negativo en las cuentas del Grupo Realia, por el próximo
vencimiento (27 de Abril 2024) de la actual cobertura de tipos y que cada incremento del Euribor en 100 pb,
supondría un impacto negativo adicional por coste financiero de aproximadamente 3,4 millones.
Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por el elevado nivel de liquidez que aporta. Si lo analizamos en el sector
inmobiliario vemos que esa liquidez también ha sido elevada, pero solo para proyectos con bajo nivel de riesgo
comercial y para promotores que acrediten solvencia financiera, esto ha hecho que determinadas promotoras
hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy superiores. La situación actual
de incertidumbre sociopolítica y de inflación nos esta llevando a incrementar los costes financieros y la finalización
de la “barra libre” para la financiación que ofrecía el BCE. Se esta luchando por bajar las altas tasas de inflación
que hay en la Eurozona, reduciendo la liquidez y frenando el consumo. Estas actuaciones traen impactos en en
el sector inmobiliario donde se espera que la inversión disminuya hasta que vuelva a encontrarse la rentabilidad
esperada frente al coste de capital, por tanto se espera que los valores de los activos puedan sufrir algún ajuste a
la baja en el corto plazo y por tanto también un ajuste en la demanda.
El Grupo Realia Business se apalanco financieramente, mediante un préstamo de 120 millones de euros
concedido por Fomento de Construcciones y Contratas,S.A con la finalidad de financiar parcialmente la compra
del 37,11% de las acciones de la sociedad Hermanos Revilla, S.A., durante 2022 se ha amortizado 50 M. € del
mencionado préstamo.
Cuando alguna de sus sociedades ha precisado renovar o refinanciar alguna de las líneas ya existentes no ha
tenido ningún problema para hacerlo dentro del sistema bancario tradicional y a unos tipos de interés bajos y muy
competitivos, todo ello debido a la solvencia del Grupo y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos y
activos. Es significativo que la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U., ha mantenido el diferencial a pagar sobre
euribor hasta los 120 p.b., pues su LTV ha bajado del 40%.
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Asimismo, al cierre de 2022 el Grupo Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 283.667
miles de euros.
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses del Grupo Realia
Business elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de servicios prestados a
sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 183 millones de euros que junto con unas previsiones de
pago de 106 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un cash flow
operacional positivo de 77 millones de euros, que junto con la actual posición de tesorería del Grupo por importe
de 36 millones de euros, permitirá atender el servicio a la deuda (intereses más amortizaciones), acometer y
cumplir los objetivos de nuevas inversiones previstas en desarrollo de nuevos proyectos de alquiler residencial,
en capex de los edificios destinados al arrendamiento , así como oportunidades de inversión que surjan en el
mercado.
Riesgo de tipo de cambio
Una consecuencia del posicionamiento en los mercados internacionales del Grupo Realia Business ha sido la
exposición que surge de las posiciones netas de divisas contra el euro o de una moneda extranjera contra otra
cuando la inversión y financiación de una actividad no puede realizarse en la misma divisa. Dada la escasa
actividad internacional que el grupo tiene en mercados fuera de la zona euro, la exposición al riesgo de tipo de
cambio es poco significativa.
Riesgo de solvencia
A 31 diciembre de 2022 el endeudamiento financiero neto con entidades de créditos y otros pasivos financieros
con empresas del Grupo, más la valoración de los derivados del Grupo Realia Business ascendía a 519.141 miles
de euros (575.327 miles de euros a 31 de diciembre de 2021) tal como se muestra en el siguiente cuadro:
Miles de euros
Diciembre 2022
Diciembre 2021
Entidades de crédito y otros pasivos financieros
Préstamos garantía hipotecaria
453.026
465.189
Sindicado
453.026
465.189
Préstamos bilaterales
119.590
169.590
Gastos formalización y ajustes valor NIIF 9
(9.861)
(14.066)
Intereses
3.445
2.035
Derivados
(11.410)
4.675
Endeudamiento financiero bruto
554.790
627.423
Tesorería y equivalentes
35.649
52.096
Endeudamiento financiero neto
519.141
575.327
Los ratios más representativos, a efectos de medir la solvencia, son los indicados a continuación:
Consolidado
Ratios endeudamiento
Endeudamiento financiero neto / GAV (Valor de liquidación) (LTV)
27,4%
Ratio Cobertura
EBITDA/Gasto financiero
3,4
El fondo de maniobra al cierre del ejercicio 2022 es positivo por importe de 283.667 miles de euros (en 2021 fue
positivo por importe de 259.569 miles de euros).
6. MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la
comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. El Grupo presenta sus resultados de
acuerdo con la normativa contable generalmente aceptada (NIIF), así como ciertas Medidas Alternativas de
Rendimiento que proporcionan información financiera adicional útil a la hora de evaluar su rendimiento y que son
82
utilizadas en la toma de decisiones financieras y para evaluar el rendimiento del Grupo. A continuación, se expone
esa información adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión.
EBITDA
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación deducido el impacto de dotaciones a la amortización y
las variaciones de provisiones de tráfico.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y amortización, al ser
variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía a compañía dependiendo
de las políticas contables y del valor contable de los activos. El EBITDA es la mejor aproximación al Flujo de Caja
Operativo antes de impuestos y refleja la generación de caja antes de la variación del Fondo de Maniobra y es un
indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar negocios (valoración por múltiplos), así como
por agencias de rating.
EBITDA
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2022
2021
+ Resultado de explotación
74.048
67.677
+ Dotación amortización
322
292
- Variación provisiones tráfico
24.299
2.914
50.071
65.055
EBITDA AJUSTADO - Resultado Bruto de Explotación
Resultado (Beneficio o Pérdida) de explotación deducido el impacto de la variación de las provisiones no
asociadas al activo circulante.
EBITDA AJUSTADO
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2022
2021
+ Resultado de explotación
74.048
67.677
+ Dotación amortización
322
292
+ Deterioro y otros resultados
44
8
74.414
67.977
MARGEN BRUTO (ajustado por provisiones):
Resultados atribuibles directamente a la actividad. Se calcula como la diferencia entre el total de ingresos
de explotación (importe neto de la cifra de negocios, otros ingresos de explotación y Resultado por venta
de patrimonio inmobiliario) y los costes operativos (variación de existencias de productos terminados o en
curso, aprovisionamiento, otros gastos de explotación -deducida la parte imputada a gastos generales-,
resultado por enajenación de inmovilizado y otros resultados), deducido el impacto de la variación de las
provisiones no asociadas al activo circulante.
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2022
2021
+ Resultado de explotación
74.048
67.677
+ Dotación amortización
322
292
+ Deterioro y otros resultados
44
8
+ Gastos Generales
4.540
5.490
78.954
73.467
Desglose por áreas:
Patrimonial
60.730
55.560
Promoción
16.870
16.740
Otros
1.354
1.167
83
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero bancario neto como la deuda con entidades de crédito corrientes y no
corrientes más la valoración de derivados, excluyendo de éstos deuda financiera las que no tienen origen bancario
como deudas con empresa del grupo, fianzas, dividendos y deudas por proveedores de inmovilizado menos el
saldo de Efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto bancario es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas
financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento de una
compañía
Adicionalmente, existen otros pasivos financieros corriente y no corrientes que forman parte del endeudamiento
financiero pero que no tiene origen bancario.
Endeudamiento Financiero sin origen bancario
miles de euros
Datos balance de situación
2022
2021
+ Deudas financieras con empresas del Grupo
70.080
120.040
+ Deudas financieras con terceros
4.547
4.502
+ Otras Deudas (proveedores de inmovilizado, fianzas…)
9.637
5.151
84.264
129.693
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las plusvalías
implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los impuestos que se
devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en el momento del cálculo:
Net Net Asset Value (NNAV)
millones de euros
2022
2021
Patrimonio neto atribuido a dominante
1.177,08
1.104,11
+ Plusvalías netas de inmovilizado material
-
4,10
+ Plusvalías netas de existencias
14,66
21,39
1.191,74
1.129,60
LOAN TO VALUE (LTV):
Se determina como cociente entre el endeudamiento financiero neto EFN y el GAV valor de reposición de los
activos (valor de mercado de los activos incrementado por los costes de transacción, determinado por un experto
independiente (CB Richard Ellis y TINSA, ambos según metodología de valoración RICS).
Endeudamiento Financiera Neto Bancario
miles de euros
Datos balance de situación
2022
2021
+ Deudas entidades de crédito no corrientes
465.677
497.123
+ Pasivos por derivados no corriente
-
2.289
- Activos por derivados no corriente (Nota 14.2)
4.540
-
+ Deudas entidades de crédito corrientes
25.896
1.083
+ Pasivos por derivados corriente
-
2.386
- Activos por derivados corriente (Nota 14.2)
6.870
-
- Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
35.649
52.096
444.514
450.785
84
Con origen bancario:
Total deuda financiera:
Loan to Value (LTV)
miles de euros
Cociente entre
2022
2021
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) total
528.778
580.478
GAV Valor de reposición de activos
1.977.642
1.952.425
26,74%
29,7%
GAV (Valor de Liquidación):
Valor de mercado de los Activos determinado por expertos independientes (Tinsa y CBRE).
La conciliación del GAV valor de reposición de los activos con el GAV valor de liquidación reflejado en los estados
financieros consolidados del Grupo es:
Valoración expertos independientes
millones de euros
GAV. Valor de Reposición
2022
2021
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
1.615,84
1.582,73
Valor de tasación de activos TINSA
361,80
369,69
1.977,64
1.952,42
- Costes de transacción
millones de euros
2022
2021
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
47,18
46,74
47,18
46,74
GAV. Valor de Liquidación.
millones de euros
2022
2021
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
1.568,66
1.535,99
Valor de tasación de activos TINSA
361,80
369,69
Total
1.930,46
1.905,68
Conciliación con Cuentas Anuales Consolidadas
millones de euros
GAV. Valor de Liquidación.
2022
2021
Valor de tasación de activos patrimoniales Richard Ellis CB (1)
1.568,66
1.535,99
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación
-51,50
-51,45
- Valoración de inmovilizado material (autoconsumo)
-
-7,40
- Valoración de existencias R Ellis
-9,70
-9,90
+ Valor contable de Anticipos de inversiones inmobiliarias no valorados
1,69
1,54
Valor de mercado Inversiones Inmobiliarias Cuentas Anuales del Grupo (Nota 10)
1.509,15
1.468,78
Valor de tasación de activos de promoción TINSA (2)
361,80
369,69
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación
-
- Valoración existencias R Ellis
9,70
9,90
Valor de mercado de Existencias Cuentas Anuales del Grupo (Nota 13)
371,50
379,59
Total GAV. Valor de Liquidación (1+2)
1.930,46
1.905,68
Loan to Value (LTV)
miles de euros
Cociente entre
2022
2021
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) bancario
444.514
450.785
GAV Valor de reposición de activos
1.977.642
1.952.425
22,48%
23,1%
85
7. POLÍTICA
DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades
de investigación y desarrollo.
8. HECHOS POSTERIORES
No se han producido hechos relevantes con posterioridad al cierre del ejercicio.
9. INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros de 2022 se
incluyen, como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el
artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente,
como otra información relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe
de gestión consolidado. Están disponibles en la página web corporativa de Realia (www.realia.es) y en la
web de la CNMV (www.cnmv.es).
86
88
89
Anexo III: Detalle Comunidad de Bienes.
Ejercicio 2022
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
2.938
50,00%
Realia Business, S.A.
Ejercicio 2021
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
2.391
50,00%
Realia Business, S.A.
DILIGENCIA QUE PONGO YO, JESÚS RODRIGO FERNÁNDEZ, Secretario del Consejo de Administración de REALIA
BUSINESS, S.A., para hacer constar que:
Los Estados Financieros consolidadas y el Informe de Gestión consolidado correspondientes al ejercicio 2022 han
sido elaborados siguiendo el Formato Electrónico Único Europeo (FEUE), conforme a lo establecido en el
Reglamento Delegado (UE) 2019/815, con número de identificación
6dfb94alle5086ecbc68f0b4a4483f84b72aea52b3a136183e91aflf170c35cd y han sido formulados por el
Consejo de Administración de Realia Business, S.A. en su sesión de 22 de febrero de 2023, con la asistencia y
voto favorable de todos los Sres. Consejeros, lo cuales se relacionan más abajo. Al haber asistido parte de los
Consejeros por videoconferencia, dichos Estados Financieros solo se suscriben por el Consejero que ha asistido
presencialmente, quien firma la presente hoja, si bien en el Acta de la reunión figura el voto favorable y unánime
de todos los Consejeros a su formulación.
Asimismo, a los efectos del Real Decreto 1.362/2007, de 19 de octubre (art.8.1.b), los Administradores de Realia
Business, S.A. han realizado la siguiente declaración de responsabilidad, de la que ha quedado constancia expresa
en Acta:
Que, hasta donde alcanza su conocimiento, las Cuentas Anuales elaboradas con arreglo a los principios de
contabilidad aplicables, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados del
emisor y de las empresas comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, y que el Informe de Gestión
incluye el análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición del emisor y de las empresas
comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, junto con la descripción de los principales riesgos e
incertidumbres a que se enfrentan.
D. JUAN RODRÍGUEZ TORRES
Presidente no ejecutivo
Consejero dominical
Oíl ESTHER ALCOCER KOPLOWITZ
Vocal del Consejo de Administración
Consejera dominical
<
t
�
D. ELÍAS FERERES CASTIEL
Vocal del Consejo de Administración
Consejero independiente
Fdo.: Jes
rnández
SECRET
ONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
D. GERARDO KURI KAUFMANN
Consejero Delegado
Consejero ejecutivo
Oíl ALICIA ALCOCER KOLPLOWITZ
Vocal del Consejo de Administración
Consejera dominical
Dª XIMENA CARAZA CAMPOS
Vocal del Consejo de Administración
Consejera independiente