Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A.
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2022, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2022.
- Cuentas anuales individuales del ejercicio 2022,
elaboradas conforme a la Normativa mercantil
española.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los
documentos anteriores.
Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros está en miles de euros, salvo que se indique lo
contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello supoga error
alguno.
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INFORME DE GESTIÓN
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2022
Contenido:
A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio
2022
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Contexto y expectativas
4.1.c) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Estrategia y evolución previsible
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Actividades de I+D+I
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
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B) INFORME NO FINANCIERO
APARTADO 1.- NEGOCIO RESPONSABLE
POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Principios y compromiso
b) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
c) Difusión
OBJETIVOS Y ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO
1.- CAPITAL NATURAL: MEDIOAMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
1.1.- Mitigación del cambio climático
1.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.1.1.A.- Objetivo
1.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas en
2022
1.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
1.1.2.- Promoción de nuevos edificios
1.1.2.A.- Objetivo
1.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
1.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.1.3.- Centros de trabajo
1.2.- Uso sostenible y protección de los recursos: consumo sostenible de materias primas,
agua y recursos energéticos
1.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.2.1.A.- Objetivo
1.2.1.B.- Principales actuaciones
1.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.2.2.- Promoción de nuevos edificios
1.2.2.A.- Objetivo
1.2.2.B.- Principales actuaciones
1.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.- Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
1.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.3.1.A.- Objetivo:
1.3.1.B.- Principales actuaciones
1.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.2.- Promoción de nuevos edificios
1.3.2.A.- Objetivo:
1.3.2.B.- Principales actuaciones
1.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
1.3.3.- Centros de trabajo
2.- CAPITAL HUMANO: CUESTIONES RELATIVAS AL PERSONAL
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2.1.- Igualdad de trato y oportunidades
2.2.- Condiciones de trabajo
2.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de
género.
2.4.- Seguridad y Salud
2.5.- Formación
2.6.- Representantes de los trabajadores
2.7.- Consejo de Administración y Alta Dirección
3.- CAPITAL SOCIAL: CUESTIONES SOCIALES Y RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU
CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
3.1.- Información fiscal
3.1.- Territorio
3.2.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
3.3.- Compromiso con la vivienda asequible
3.4.- Calidad en los servicios y mejora continua
3.5.- Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
3.6.- Relación con accionistas
3.7.- Canales de Denuncias y Reclamaciones
APARTADO 2.- ORGANIZACIÓN, GOBERNANZA Y RETRIBUCIÓN A LOS MIEMBROS DEL
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Estructura organizativa
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2022
A) Informe Anual de Gobierno Corporativo 2022
B) Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2022
APARTADO 3.- GESTIÓN DE RIESGOS
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INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2022
Son los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
536.207 miles de euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 3,12% en el ejercicio 2022.
- Las rentas de alquiler del año 2022 han sido superiores en un 6,10% a las del año 2021.
- Durante el año se han vendido unidades de promociones inmobiliarias por un total de
13.996 miles de euros, que han aportado un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la
cuenta de resultados considerando costes de comercialización.
- El resultado de explotación ha sido un 56.64% mayor al del ejercicio 2021. Excluyendo
resultados excepcionales y resultados por ventas y variaciones de valor de existencias,
el aumento del resto de resultados de explotación ha sido del 2,80%.
- La cuenta de resultados del ejercicio recoge un total de 5.851 miles de euros, en
concepto de ingresos atípicos (principal e intereses devengados), relacionados con
sentencias firmes en impuestos locales (plusvalía municipal) pagados en pasados
ejercicios.
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 6,06 % alcanzando
los 17,32 euros al cierre del año 2022 (16,33 euros a 31 de diciembre del 2021).
- El dividendo abonado a los accionistas se mantuvo en 0,20 € por acción.
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades
filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD
Lloguer Social, S.A., que lo está en un 80 %. PROCOSOSA está participada en un 100% por SBD.
Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
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- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en
adelante SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i
Construcció Social a Sabadell, S.L.U. (en adelante PROCOSOSA).
Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código
de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad NiCrent Residencial, S.L., que es titular de
un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
Los principales ingresos de CEVASA provienen de los dividendos que sus filiales le trasladan y de los
servicios que ésta presta a las mismas. Su resultado depende especialmente de sus propias decisiones
sobre el reparto de dividendos de sus filiales.
En general, aplicando criterios de eficiencia financiero-fiscal, se trasladan a la matriz, vía dividendos,
los resultados generados en actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas
y, eventualmente, de venta de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de
viviendas pasan a integrarse en las reservas de las sociedades en las que se han generado.
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su Grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz durante el año 2022 ha sido positivo en 1.440 miles de euros, frente
a un resultado también positivo de 678 miles de euros en el ejercicio 2021.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2022 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
El Grupo obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 37.665 miles de euros, frente a los 30.551
miles de euros del año 2021 (+7.114 miles de euros). Una parte significativa del incremento del
resultado tiene su origen en resultados no corrientes.
Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de
impuestos han sido las siguientes:
1) La variación de resultados corrientes explica cerca 3.918 miles de euros del aumento del
resultado antes de impuestos. Las principales variaciones son las siguientes:
2022 2021 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.727 1.495 232 15,5%
Alquiler de edificios 143 93 51 54,8%
Dividendos de filiales 2.538 1.006 1.532 152,4%
Cifra de negocios 4.408 2.593 1.815 70,00%
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a. Durante el año 2022 se han escriturado las ventas de las unidades de la promoción
inmobiliaria que teníamos en Sabadell, por un total de 13.996 miles de euros, que han
aportado un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la cuenta de resultados. La
cuenta de resultados del ejercicio 2021 no muestra resultados por este concepto.
b. Las rentas por alquileres del año 2022 han sido un 6,10% mayores que las del año
2021 (+1.046 miles de euros), como consecuencia de la incorporación de una nueva
promoción, del incremento de precios y de un mayor nivel de ocupación. En total, el
aumento de ingresos procedentes de alquileres y servicios fue de +1.015 miles de
euros.
c. Una gran parte del aumento de los ingresos por rentas de alquiler y servicios ha sido
absorbido por el aumento de los gastos corrientes de explotación (+8,23% - 548 miles
de euros). Estos aumentos se explican, principalmente, por la puesta en marcha de
nuevos negocios y nuevas funcionalidades en el Grupo, que también han necesitado
de un aumento de plantilla.
d. Con la normalización de la situación postpandemia las ratios de impagados se han
situado en niveles previos a la misma. Hemos continuado reduciendo el saldo de
impagados, si bien la recuperación de dotaciones anteriores ha sido menor en el año
2022 que en el año anterior, tras recuperarse la mayoría de los extraordinarios
derivados de aquella crisis. El diferencial entre ingresos por recuperación de
impagados y nuevas dotaciones a la provisión de insolvencias fue de +102 miles de
euros en el año 2022 frente a + 374 miles en 2021, con un diferencial de -272 miles de
euros.
e. El diferencial entre los gastos y otros resultados financieros de tipo ordinario de uno y
otro año ha sido positivo en +165 miles de euros y ello aunque aumentaron los gastos
por intereses de la cartera de préstamos, como consecuencia del aumento de los tipos
de interés, aunque disminuyera la financiación externa media respecto al año anterior.
2) La variación de resultados no corrientes explica cerca de 3.196 miles de euros de aumento:
a. Excluyendo los materializados por ventas de promociones para la venta, la cuenta de
resultados del año 2022 incluye 15.539 miles de euros positivos en concepto de
variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados, frente a 17.311
miles del año 2021 (-1.728 miles de euros).
b. En el año 2022 se ha registrado un importe menor de subvenciones en 1.097 miles de
euros, debido principalmente a que en el año 2021 se percibieron 1.133 miles de euros
de subvenciones por inversiones realizadas en ejercicios anteriores, que estaban
pendientes de cobro.
c. En el año 2022, el Grupo obtuvo sentencia favorable, en un contencioso por el
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (IMIVTNU) derivado de la transmisión de un complejo de viviendas en Madrid,
realizada en el mes de diciembre de 2014. El Grupo ha recuperado 4.436 miles de
euros de euros de importes previamente satisfechos (más los intereses aplicables, que
ascienden a 1.372 miles de euros). Ambos importes se incluyen en la cuenta de
resultados del año por un total de 5.808 miles de euros. En el año 2021 se recogen
227 miles de euros de atípicos similares (+5.581 miles de euros). El total, en los dos
últimos ejercicios, el Grupo ha ingresado 6.036 miles de euros por estos conceptos.
d. En el año 2021 se cancelaron provisiones por impuestos locales, que aportaron 514
miles de euros de ingreso a la cuenta de resultados. Ninguna provisión de este tipo de
ha cancelado en 2022.
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En lo que al impuesto sobre sociedades se refiere, el efecto de la reducción del 85% al 40% de la
bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas,
se aprecia ya en el año 2022, con una carga impositiva sobre los resultados del alquiler de viviendas
que se ha multiplicado por cuatro. Esta carga adicional sin duda repercutirá en la viabilidad de proyectos
futuros de vivienda en alquiler y en nuestra política de contención de precios. En vivienda protegida
estamos aplicando precios medios inferiores al máximo legal vigente. El incremento de impuestos sobre
esta actividad nos obligará a reducir ese diferencial hasta compensar el impacto de ese incremento
impositivo.
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
Durante el año 2022 no varió el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA, que suma
328.554 m2 construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a
viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (35,6%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (38.5%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (25,9%).
4.1.b) Contexto y expectativas
Tras la recuperación de la normalidad tras la pandemia, en el mes de febrero de 2022 se inició la guerra
en Ucrania, que desató una crisis de refugiados y todos los males que conlleva una guerra, como
destrucción y muertes en las zonas donde se desarrolla. Adicionalmente, la guerra está teniendo un
fuerte impacto en el comercio internacional, como problemas en las cadenas de suministro y un fuerte
aumento en el precio de las materias primas y de los alimentos. Las sanciones a Rusia están
provocando una bifurcación del orden económico y monetario mundial, entre la gran mayoría de países
que apoyan a Ucrania y aquellos que apoyan a Rusia o manifiestan mantenerse neutrales, como China.
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
110.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
M2 construidos en oferta a 31/12/2022
Viviendas/Locales/Oficinas
/Edificios industriales
Aparcamientos Trasteros
Total
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En Europa, la necesidad de invertir en reducir la dependencia al gas ruso exige de grandes inversiones,
especialmente en fuentes de energía sostenibles.
Tras el inicio de la guerra ha caído el PIB de casi todas las grandes economías que impulsan el
crecimiento mundial, del orden del 1%. El aumento generalizado de los precios hasta niveles no vistos
en los últimos veinte años ha obligado a las autoridades monetarias a endurecer sus políticas
monetarias con el fin de contener la inflación y evitar mayores deterioros de las economías. A corto
plazo, la consecuencia del aumento de los precios y de los tipos de interés ha sido frenar el consumo.
Por lo que respecta al segmento residencial del sector inmobiliario, en el año 2021 vimos como se
normalizaba el mercado, con la recuperación de la demanda de producto acabado o en alquiler, el
aumento de las transacciones y la recuperación de los precios. El aumento de la actividad promotora y
la escasez de constructoras en situación óptima para hacer frente a la demanda, unido al aumento de
los precios de la energía y de las materias primas ha tenido como resultado el aumento de los costes
de construcción, del orden del 20% en los últimos dos años. Por el lado de la oferta, el encarecimiento
de los costes necesariamente ha repercutido en los precios de venta, mientras que la demanda, en
aumento desde el segundo semestre de 2021, y disparada en primeros meses de 2022 por mantenerse
todavía bajos los tipos de interés, se ha debilitado a lo largo del año por el aumento de los mismos y
por mayores restricciones crediticias.
En cuanto al mercado de alquiler se refiere, durante el año 2022, los segmentos de oficinas y retail, que
habían sufrido en mayor medida el impacto de la crisis pandémica con caídas de las tasas de ocupación
y de las rentas de mercado, vieron una cierta recuperación tras aquella crisis (especialmente el retail),
gracias a la predisposición de la población en general a gastar más, especialmente tras haber ahorrado
durante la pandemia. Sin embargo, la nueva situación con precios al alza y altos tipos de interés está
nuevamente debilitando la demanda, y estos sectores no han podido recuperar aun los niveles previos
al comienzo de la pandemia.
En lo que al alquiler de viviendas se refiere, durante el año 2022 se ha mantenido fuerte la demanda
de viviendas en las principales ciudades del país y los precios han subido ante la escasa oferta, incluso
de forma desmedida. Esta escalada de precios es transversal y afecta lógicamente en mayor grado a
las grandes ciudades y núcleos de mayor población y riqueza económica. Es relativamente normal que
se produzca en ciudades, como Barcelona y Madrid, con fuerte dinamismo y también atractivo turístico
y que atraen a profesionales extranjeros y a empresas con personal, que generalmente tienen un mayor
poder adquisitivo.
El problema de la adecuación de los precios del alquiler a los ingresos medios de las familias españolas
no existe en todo el territorio nacional sino en determinados municipios. Así lo pone de manifiesto un
estudio reciente del portal Idealista, que indica que el 42% de la oferta disponible en España es
razonable en función de los ingresos medios. Por alquiler razonable se entiende aquel que no supera
el 30% de los ingresos.
Barcelona, ciudad donde se sitúa la mayor parte del parque en alquiler del Grupo, es ahora la ciudad
más cara de España, con un precio m2 medio entorno a los 19€/m2. La oferta es muy variada y se
alquilan más que nunca pisos amueblados por temporada, generalmente para extranjeros y estudiantes
y profesionales, huyendo de esta forma del mercado convencional sujeto a un mayor intervencionismo
por parte de la Administración. Los distritos más caros de la Ciudad son Ciutat Vella (22€/m2) y
l´Eixample, Sant Martí y Sant Gervasi, entorno a los 19€/m2 y, los más económicos, Nou Barris y Sant
Andreu (14,5€/m2) que son los que han crecido menos en este año.
Según datos del Incasol, la renta media en Barcelona está en 1.026 €/mes, frente a 854 €/mes de media
en la provincia de Barcelona. Las rentas medias de la ciudad por barrios y los aumentos han
experimentado con respecto al 2021 son los siguientes:
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En cualquier caso, en los últimos años no todo han sido aumentos de los precios del alquiler.
Recordemos que en los años 2020 y 2021 no sólo no aumentaron, sino que en diferentes barrios de la
ciudad como en Ciutat Vella se produjeron descensos del orden del 15% (2020) y que todavía hoy no
se han alcanzado los precios de alquiler anteriores a la pandemia. Sin embargo, en su conjunto, en el
año 2022 se han recuperado los precios de inicios del año 2020.
Los precios del alquiler están registrando máximos históricos como consecuencia de la notable
reducción de la oferta en las principales ciudades. Esto ha sido consecuencia de la excesiva regulación
del mercado del alquiler, provocando que muchos propietarios vendieran sus pisos ante expectativas
nada halagüeñas, o que los siguieran alquilando bajo otra modalidad, menos rígida e intervenida, como
son los contratos de temporada o los vacacionales. Las crecientes dificultades para acceder a una
vivienda en propiedad es otra de las causas que han ocasionado una escalada de los precios de
alquiler, que empieza a ser realmente preocupante. Habrá que analizar profundamente las causas y
corregir prácticas y políticas equivocadas, que, en vez de fomentar la oferta, han provocado un efecto
inverso.
En el mes de abril se intervinieron los precios mediante la limitación para la actualización de rentas en
un máximo del 2%. Si en un principio se anunció como una medida temporal, se ha prorrogado para el
año 2023 y sigue existiendo el temor a una futura Ley de la Vivienda de ámbito general, que intervenga
y limite directamente los precios del alquiler al igual que la promulgada en Catalunya y declarada en su
mayoría inconstitucional por el Alto Tribunal. Esta última, a pesar de tener una vigencia corta, ha
provocado en Barcelona una escalada de precios muy superior a otras ciudades, por una drástica
reducción de la oferta, que algunos estiman del orden del 30%. La situación es realmente preocupante
porque el esfuerzo de las familias que alquilan en ciudades muy demandadas es cada vez mayor y el
margen para otros gastos se va reduciendo, afectando a la economía en general.
4.1.c) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad
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En el año 2022, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 18.193 miles de euros, frente a los
17.148 miles de euros del año anterior, lo que supone un aumento del 6,10%, que contrasta con el
1,27% del año 2021.
Los resultados han sido diferentes en uno u otro segmento:
- Las rentas del residencial han subido un 7% (2,5% en 2021), que hubiera sido del 5,3% sin
considerar el efecto del edificio Cornellà 2, alquilado durante todo el año en 2022 y sólo durante
algunos meses en 2021.
- Las rentas de los locales han subido un 6,2% frente a un descenso del 1,9% en el año 2021,
entre otras cosas gracias a un mayor esfuerzo en acondicionar locales que se encontraban
desocupados de difícil comercialización.
- Las rentas de las oficinas han descendido un 2%, frente a un descenso del 4,8% en el año
2021. También han descendido las rentas del parking comercial en rotación bajo los edificios
de oficinas.
2022 2021 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 15.090 14.097 993 7,0%
Viviendas 15.090 14.097 993 7,0%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 11.501 10.702 799 7,5%
Meridiano Cero en Barcelona 7.439 7.022 417 5,9%
La Sagrera en Barcelona 1.499 1.462 36 2,5%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 775 755 20 2,7%
Igualada (Barcelona) 314 276 38 13,7%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 73 71 2 3,5%
VPO Vic (Barcelona) 429 400 29 7,1%
Cornellà (Barcelona) 383 371 12 3,2%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 353 103 249 240,7%
Ciutat (Barcelona) 238 242 -4 -1,6%
De SBD Lloguer Social, SA 3.589 3.395 193 5,7%
VPO La Falla 552 539 13 2,4%
VPO La Serra 2 484 457 27 5,9%
VPO Espronceda 244 238 7 2,8%
VPO Can Llong 5 1.488 1.389 99 7,2%
VPO Can Llong 6 419 403 16 4,1%
VPO La Serra 4 402 371 31 8,5%
COMERCIAL 1.048 987 61 6,2%
Locales y parkings comerciales 1.048 987 61 6,2%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
959 904 55 6,1%
Meridiano Cero en Barcelona 735 704 31 4,4%
La Sagrera en Barcelona 47 45 2 5,4%
Sta.Coloma 27 26 1 3,6%
Cornellà (Barcelona) 14 6 8 134,4%
Ciutat (Barcelona) 137 124 13 10,4%
De SBD Lloguer Social, SA
90 83 6 7,3%
OFICINAS 1.697 1.732 -35 -2,0%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 143 93 51 54,8%
PARKINGS COMERCIALES 215 239 -24 -10,2%
TOTALES 18.193 17.148 1.046 6,10%
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
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La evolución de los porcentajes de ocupación media, incluyendo en ella también los periodos de
desocupación por rotación, han sido los siguientes:
El aumento de las rentas ha venido acompañado por la recuperación de lo que quedaba de las
dotaciones extraordinarias por posibles insolvencias que se hicieron inmediatamente después de la
pandemia, en la actualidad sin razón de ser en la medida en la que van haciéndose efectivos los
aplazamientos de rentas pactados durante la pandemia, en su mayoría considerados de dudoso cobro
al cierre del ejercicio 2020. Sin embargo, la recuperación de dotaciones anteriores ha sido menor en
342 miles de euros en el año 2022 que en el año 2021, cuando se cancelaron la mayor parte de las
dotaciones realizadas en el año 2020. La suma de aquellas dotaciones adicionales realizadas en 2020
ascendió a 604 miles de euros, de los que 472 miles de euros se revirtieron el pasado año 2021 y el
resto en el año 2022.
La cuenta de resultados del año 2022 muestra un ingreso de 102 miles de euros como suma de
dotaciones a la provisión por posibles insolvencias, reversiones de la misma e impagados
irrecuperables, frente a un ingreso de 374 miles de euros en el ejercicio anterior.
Actualmente los índices de impagados se han normalizado y se encuentran en niveles ligeramente
mejores que antes de la pandemia.
Alquiler residencial
Aunque la limitación a un máximo del 2%, a partir del mes de abril, en las actualizaciones anuales de
las rentas hacía prever un freno en el aumento de los ingresos, finalmente no ha sido así y el aumento
de las rentas por alquiler de viviendas ha sido del 7% (o del 5,3% sin considerar variaciones en el
parque en alquiler). El IPC anual de diciembre 2021 a diciembre 2022 alcanzó el 5,7%, siendo la tasa
subyacente del 7%. Por lo tanto, a pesar de las malas perspectivas, la buena gestión de los activos en
renta nos ha permitido compensar el aumento anual de la inflación.
El buen resultado obtenido se debe a una suma de distintas actuaciones y circunstancias:
- Por un lado el crecimiento sostenido de los precios de mercado ante la falta de pisos en alquiler
en la ciudad de Barcelona ha repercutido en los precios en nuestras promociones de renta libre,
que han aumentado sus rentas cerca del 4%. En las de renta protegida, las rentas están
próximas a sus máximos legales y existe poco margen de mejora excepto en las plazas de
garaje que todavía tienen recorrido al alza. Conjuntamente, existe un GAP del 18,7% entre las
rentas actuales y las máximas legales, que está muy próximo al previsible.
- Respecto al año 2021 ha habido una menor rotación de las viviendas con cambios de
ocupantes (6,51% del total de viviendas en 2022). Debido a ello, la tasa media de ocupación
2022 2021
Viviendas
99,32% 97,58%
Plazas de parking
88,52% 87,63%
Trasteros
97,72% 96,67%
Total residencial
97,47% 95,89%
Locales
75,55% 76,81%
Oficinas
89,16% 93,61%
Total patrimonio (*)
95,81% 94,78%
(*)Noincluyeplazasdegarageenrotación
% ocupación s/ m2 útiles
13 de 131
efectiva de las viviendas ha sido mayor en el año 2022 frente al año 2021 (99,32% versus
97,58%).
La disminución de la rotación efectiva, favoreciendo las renovaciones de contratos con
actualización de precios frente a cambios de cliente, también tiene sus efectos positivos en el
margen, puesto que los gastos de puesta a punto de las viviendas son cuantiosos
- Se ha continuado con una política muy activa de persecución del fraude, especialmente en las
viviendas de renta antigua ubicadas en el mayor complejo residencial del Grupo (“Meridiano-
Cero” en Barcelona), y, en el mismo, por primera vez, este año las viviendas de renta libre (603
unidades) superan a las de renta antigua, de un total de 1.180. Anualmente alrededor del 2-3%
de las viviendas de renta antigua se convierten en viviendas de renta libre de mercado y eso
tiene una repercusión notable en la facturación.
Para el 2023 la prórroga de la limitación de aumento de las actualizaciones anuales de las rentas en
viviendas con contratos de larga duración y sometidos a la LAU tendrá sus efectos anestésicos en el
crecimiento de las rentas de los edificios residenciales. A ello tenemos que sumar la consolidación del
incremento de la carga fiscal (Impuesto de Sociedades) y el incremento de los costes financieros. Por
todo ello el resultado operativo del ejercicio 2023 probablemente será inferior al alcanzado en el
ejercicio 2022.
Alquiler de oficinas
Los ingresos por rentas de nuestras oficinas en alquiler se han mantenido prácticamente en el mismo
nivel del año anterior, con un ligero descenso del 2% aunque se ha cerrado el año con una tasa de
ocupación cercana al 90%. En el último trimestre del año 2022 se intensificó la contratación frente a un
cierto estancamiento en los meses anteriores. Los resultados de estas recientes ocupaciones se verán
este año 2023.
Número
% s/ to ta l
fincas
Número
% s/ to ta l
fincas
Número
% s/ to ta l
fincas
Residencial
5.238 341 6,51% 959 18,31% 1.300 24,82%
Retail
103 7 6,80% 3 2,91% 10 9,71%
Oficinas
44 10 22,73% 6 13,64% 16 36,36%
Naves industriales
1 0,2 21,30% - 0,00% 0,2 21,30%
Totales 5.386 358,2 6,65% 968 17,97% 1.326,2 24,62%
Nota:Enelca sodefinca sregis tra lesa l quila das e nla squeexistenmásdeuncontrato,elnúmerodefincasquerotanestáajustadoenfunci óndel
%dem2útiles delos nue vos contra tos re s pe ctoa m2útiles delafinca
Nº fincas alquiladas en
nuevos contratos en 2022
Nº de fincas alquiladas en
contratos renovados en 2022
Total fincas alquiladas en
contratos nuevos y
renovados en 2022
Nº de fincas a
31/12/2022
14 de 131
Aunque la disponibilidad en el conjunto de la ciudad de Barcelona es menor y el mercado vuelve a estar
dinámico y con recorrido al alza en términos de renta, las sucesivas crisis siguen afectando
especialmente a nuestro parque con usos comercial y de oficinas y desde el año 2019 en que obtuvimos
mayores ingresos (1.880 miles de euros), éstos descendieron en 2020 y 2021, en plena pandemia, y
aún no ha sido posible recuperar los niveles de ocupación y precios anteriores a aquella crisis. Sin
embargo, esperamos aumentar progresivamente la tasa de ocupación, y que ésta se sitúe, de media,
por encima del 90% este año 2023.
En oficinas, aumentaremos la ocupación con máximos que hacía años que no se alcanzaban, lo que
tendrá un impacto favorable en la facturación, que será superior al 2022. En Retail dependerá de las
bajas, pero de mantenerse la actual ocupación y contrataciones previstas para el 2023 es muy probable
que el aumento sea igualmente superior a la de este año.
Alquiler de locales y edificios industriales
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, en el año 2022 hemos recuperado el nivel de
ingresos que teníamos antes de la pandemia. En plena crisis aumentó la desocupación y disminuyeron
las rentas. Actualmente las rentas están recuperándose y durante el año 2022 aumentaron las rentas
de alquiler en todas las localizaciones, con un aumento total del 6,2%.
La ocupación del único edificio industrial que el Grupo tiene en alquiler, en el barrio de Bon Pastor, ha
aumentado en el año 2022 y se sitúa en estos momentos en un 52%, lo que ha permitido aumentar los
ingresos por rentas en un 54,85%.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
En el año 2022 los gastos corrientes asociados a la explotación y gestión del parque inmobiliario se
han mantenido dentro de los niveles habituales respecto a los ingresos, excepto los siguientes: los de
suministros, que aumentaron un 45,76% y que, en gran parte repercutiremos a los arrendatarios, los
de tributos e impuestos, que aumentaron un 15,15%, y los gastos de personal, que fueron superiores
en un 11,47%. Gran parte del aumento de estos últimos se explica por un aumento de la plantilla, por
el desarrollo de nuevos negocios que todavía no contribuyen con ingresos en la cuenta de resultados,
por la intensificación de planes de formación, por la puesta en marcha de nuevos sistemas retributivos,
algunos de ellos obligados por los convenios laborales como la aportación a un nuevo plan de
pensiones para todo el personal, entre otras razones.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios se ha mantenido en un nivel alto
y ha alcanzado una cifra similar al del año 2021 (1.846 miles de euros) y supone cerca del 10,14% de
las rentas por alquiler. Del total, el mantenimiento correctivo supone el 59,13% del gasto, el preventivo
el 23,53% y las actualizaciones por rotación el 17,35%. A estas últimas hay que añadir los importes que
15 de 131
se activan como mayor valor de los edificios, de mejora y actualización de los mismos, que en el año
2022 alcanzaron la cifra de 701 miles de euros. La suma de estas inversiones y aquellos gastos, por
un total de 2.547 miles de euros supone un 14% del total de rentas por alquiler, lo que muestra el
esfuerzo que se realiza en mantener al día los edificios.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2022 al 2,25% de las rentas por alquiler,
porcentaje que confirma el descenso en los últimos años (desde el 3,36% del año 2017 al 2,42% del
año 2021).
En el ejercicio 2022 el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) ha
supuesto un 5,65% de las rentas, aumentando respecto al ejercicio anterior (5,25%). Sin embargo, ha
bajado el gasto total en reacondicionamiento de inmuebles en rotación (1,66% de las rentas frente al
2,48% del ejercicio anterior).
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
Tras la finalización de las obras de la promoción destinada a la venta en Sabadell, a final del año 2021,
durante el primer semestre del 2022 se entregaron la mayor parte de sus viviendas y, al cierre de este
informe se encuentra vendida casi en su totalidad. La cuenta de resultados del año 2022 recoge un
resultado próximo a los cuatro millones de euros correspondiente a dichas ventas.
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2022 es de 536.207 miles de euros
(513.430 miles de euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas destinados al
alquiler y 37.407 miles de euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 530.243 miles de
euros a 31 de diciembre de 2021. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en
determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 14.630 miles de
euros (14.963 miles a 31/12/2021).
Tras la puntual caída de valor de la cartera en el primer semestre del año 2020, por el empeoramiento
entonces de las perspectivas respecto a la ocupación y rentas futuras a consecuencia de la pandemia,
los valores han estado aumentando desde entonces de forma moderada durante los años 2021 y 2022.
El aumento global de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos subsidiados ha sido de un 1,04% en
el año 2022. Si excluimos de esa variación las inversiones y desinversiones realizadas el aumento es
del 3,12% (3,28% en 2021), porcentaje que refleja mejor la variación de las plusvalías inmobiliarias.
En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
(4)=(1)-(2)-(3)
TOTALES
(4a)
Disminución por
realización de
plusvalías por
ventas 2022
(4b) Variación
de valor de
activos en
cartera a
31/12/2021 y
adquiridos
durante 2022
(5) Resultados por
ventas y
variaciones del
valor razonable de
activos, distintos
de amortizaciones
(6)
Amortizaciones
(7) Variación
del importe
devengado
por IMIVTNU
(8)=(5)+(6)+(7)
TOTALE S
Inversiones inmobiliarias
16.703,00 701,05 16.001,95 16.001,95
16.001,95 -126,56 15.875,39
0,00
Derecho al cobro de subvenciones
‐333,00 ‐333,00 ‐333,00
-336,00 -336,00
3,00
16.370,00 701,05 15.668,95 0,00 15.668,95 15.665,95 0,00 ‐126,56 15.539,39 3,00
Concesiones administrativas
‐55,00 0,00 ‐55,00 ‐55,00
0,00
‐18,79 0,00
-18,79
‐36,21
Activos inmob.uso propio
62,00 0,00 62,00 62,00
0,00
‐12,10
-12,10
62,00
Stocks inmobiliarios
‐10.746,00 2.542,88 ‐9.959,84
-3.329,04
‐3.775,92 446,88
4.078,58 4.078,58
446,88
5.631,00 3.243,93 ‐9.959,84 12.346,91 ‐3.775,92 16.122,83 19.744,53 ‐30,89 ‐126,56 19.587,08 475,67
(en miles de euros)
(1) Diferencias
de valor según
tasaciones
(2)
Inversiones
2022
(9)=(4b)-(5)
Variaciones de
valor según
tasaciones no
registradas en
PyG
(3)
Desinversio
nes 2022
VariacionesdevalorenestadodePyG
Variacion de plusvalías potenciales
16 de 131
Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2022 recoge un resultado positivo de 19.587,08 miles de
euros por ventas y variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y otros, frente a
17.261,06 miles de euros del ejercicio 2021
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
Inversiones realizadas en 2022
Durante el año 2022 no se han adquirido nuevos inmuebles y las inversiones realizadas se han
materializado en los edificios en alquiler (701 miles de euros) y en las dos promociones para la venta
(2.441 miles de euros). De estas últimas, 1.996 miles de euros lo fueron en la promoción en curso en
L´Hospitalet (Barcelona) y 445 miles de euros en la promoción en Sabadell.
Proyectos en curso
a) Promociones en construcción
En el año 2022 el Grupo comenzó la construcción de una promoción para la venta en L´Hospitalet
(Barcelona), de 76 viviendas, cuyo inicio habíamos demorado hasta finalizar el plazo que habíamos
fijado de comercialización bajo la fórmula buit to rent y que finalmente ha sido descartada. El aumento
de los costes de construcción y las desfavorables perspectivas económicas nos hacen ser prudentes
respecto a la aportación de resultados de esta promoción, inicialmente previstos en algo más de 3,9
millones en el ejercicio 2025.
b) Promociones en desarrollo
Cumpliendo las previsiones del actual plan estratégico, a comienzos de este año 2023 se han
encargado los proyectos arquitectónicos de dos siguientes promociones que el Grupo tiene previsto
acometer: la primera en Montgat (Barcelona) de 24 viviendas y la segunda en Terrassa (Barcelona), de
85 viviendas.
c) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa, junto con Neinor
Homes, S.A., (“Neinor”), en el proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el
Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover
y poner en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su
área metropolitana.
NiCrent tiene una participación del 50% en el capital de HMB y, al mismo tiempo, se obliga a la
prestación de los servicios de gestión de las actividades de HMB (gestión de las promociones en curso
y de los edificios en alquiler) y de dar soporte administrativo y fiscal a la misma. Para la prestación de
estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que ha subcontratado dichos servicios.
La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos tres años de acuerdo con el calendario previsto. No se espera que tenga una incidencia
significativa en la cuenta de resultados de CEVASA en el corto plazo en tanto no se hayan construido
y puesto en explotación las viviendas a promover y alquilar.
d) Servicios inmobiliarios a terceros
La participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión
de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
17 de 131
Otro paso en esta dirección ha sido el acuerdo que recientemente hemos formalizado con Culmia para
participar en el Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. Culmia ha resultado
adjudicataria de dos lotes de parcelas para edificar un total de 867 viviendas en diferentes barrios
madrileños, en los que promoverá viviendas de protección oficial en alquiler. CEVASA apoyará a Culmia
prestándole diferentes servicios.
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
Con el fin de mostrar en qué medida el negocio principal del Grupo (el arrendamiento de inmuebles en
alquiler) es capaz de absorber todos los gastos corrientes del Grupo, tanto aquellos relacionados directa
o indirectamente con dicho negocio y aquellos de soporte a otros negocios, como el de promoción
inmobiliaria y el desarrollo de otros, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA
excluyendo del mismo los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas a la venta,
Como se puede apreciar en el cuadro, en los dos últimos años, los gastos relacionados con los nuevos
proyectos en los que está inmerso el Grupo son la causa del empeoramiento de la ratio y que sin duda
mejorará en la medida que los nuevos proyectos empiecen a generar los ingresos previstos. En
cualquier caso, se mantiene cerca del 68% el EBIDTA propio del negocio de alquiler, incluyendo en él
los gastos generales del Grupo que le son imputables, manteniéndonos como lideres destacados en
eficiencia en el mercado nacional.
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
1
recomienda publicar a las
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
2
, asociación de la
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTA RIOS DE A LQUILERES Y
OTROS
20.440 19.427 19.041
TOTAL INGRESOS
20.440 100,0% 19.427 100,0% 19.041 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
102 0,5% 374 1,9% -984 -5,2%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS
20.542 100,0% 100,5% 19.801 100,0% 101,9% 18.057 100,0% 94,8%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE LOS EDIFICIOS
EN A L QUIL ER Y DE NUEV O S PROY ECTOS
-3.646 -17,7% -17,8% -2.931 -14,8% -15,1% -2.823 -15,6% -14,8%
MARGEN COMERCIAL
16.896 82,3% 82,7% 16.870 85,2% 86,8% 15.234 84,4% 80,0%
GA STOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIA L
-885 -4,3% -4,3% -855 -4,3% -4,4% -780 -4,3% -4,1%
EBITDA NEGOCIOS DISTINTOS PROMOCIÓN INMOBILIARIA
16.011 77,9% 78,3% 16.015 80,9% 82,4% 14.454 80,0% 75,9%
DIRECCIÓN, CONTA BILIDA D, A DMINISTRA CIÓN Y SERVICIOS ( *)
-1.531 -7,5% -7,5% -1.251 -6,3% -6,4% -1.123 -6,2% -5,9%
GA S TOS S OCIETA RIOS GENERA L ES Y DE CONSEJ O DE
A DINISTRA CIÓN
-978 -4,8% -4,8% -1.115 -5,6% -5,7% -855 -4,7% -4,5%
EBI T DA
13.502 65,7% 66,1% 13.649 68,9% 70,3% 12.476 69,1% 65,5%
EBITDA corregido efecto impagados
13.400 65,6% 13.275 68,3% 13.459 70,7%
2022
miles de euros
2021 2020
18 de 131
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
CNMV
3
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA se mantiene sólida y con
capacidad más que suficiente para cumplir con sus compromisos financieros.
Con una financiación interna y externa, estables y a largo plazo, no contemplamos en el corto y medio
plazo financiaciones en los mercados de capitales. Por ello se considera innecesaria, de momento, la
obtención de una calificación crediticia externa.
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
En la fecha de cierre del ejercicio 2022 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 80.996 miles de euros, frente a los
95.074 miles de euros el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2022 a
58.188 miles de euros (80.372 miles de euros al cierre de 2021), lo que suponía el 10,85% del valor
razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (536.207 miles de euros) -loan to value ratio- (15,16%
el 31/12/2021).
Excepto 9.162 miles de euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2022
(11.121 miles al cierre del 2021) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada
en préstamos era de 17,17 años (18,39 años al cierre de 2021). Las referencias de dichos préstamos
son las siguientes:
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
dos operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos cuatro años de un total de 25,9 millones de euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.3. Recurso al capital
No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Referencia
Totales
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 10.704
Euribor 1 año 48.271
IRPH 12.857
Total a tipo variable 71.832
Tipo fijo 0
Total préstamos
71.832
19 de 131
7.- Estrategia y evolución previsible
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la
política de rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera,
en los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de
ocupación de los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
- De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios,
especialmente en los que se refiere a vivienda protegida
Respecto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler
y, en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de
los precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón
es previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación,
especialmente en las unidades residenciales. Sin embargo, desde hace algunos años, el
mercado de alquiler residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican
políticas cada vez más regulatorias e intervencionistas. Aunque nuestra cualificación como
“promotor social” nos ha mantenido parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas
cada vez nos afectan en mayor medida. Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución
de las rentas de alquiler.
- El 25,90% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua
calificadas de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por
debajo de las de mercado y sin posibilidad de actualización en los próximos años. Esta
situación podrá corregirse paulatinamente a partir del año 2025, año en que cambia su régimen
legal.
- Respecto a los márgenes de la cartera inmobiliaria en alquiler, el Grupo m
antiene unas
elevadas ratios de eficiencia en su gestión, aunque con poco margen de mejora, especialmente
en un contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto a una creciente
demanda de mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas obligaciones con
origen normativo, que presionan al alza los costes
Como viene siendo habitual en los últimos años, por una u otra razón se mantienen grandes
incertidumbres respecto a la evolución de la economía española, de los mercados inmobiliarios y sobre
las políticas gubernamentales que afectan al sector inmobiliario en todas sus variantes: de vivienda,
fiscales, etc. Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la demanda, todo aquello
en nada favorece el aumento de la oferta y la profesionalización del sector por parte de grandes
empresas inmobiliarias. La oferta está claramente atomizada y mayoritariamente en manos de
particulares.
Ante una oferta paralizada, la demanda se mantiene fuerte y al alza, especialmente propulsada por los
más jóvenes, que, aunque siguen q
ueriendo comprar para evitar la volatilidad del mercado del alquiler
y sus vaivenes, no tienen otra opción. La consecuencia no es otra que el aumento de los precios de
20 de 131
alquiler, salvo que urgentemente se aplique una política de alquiler sensata que escuche a todas las
partes, dirigida a retener a los propietarios que alquilan y que atraiga a nuevos, al margen de establecer
políticas ambiciosas de vivienda que amplíen el parque y procuren conseguir un mercado más estable
y sostenido.
Respecto a los cambios regulatorios:
- Lo más relevante es el trámite parlamentario para la aprobación de la Ley Estatal de Vivienda, que
pretende regular aspectos que pueden ser esenciales en materia de alquiler y que esperamos que
finalmente pueda suponer un impulso y una garantía a largo plazo para el sector, en beneficio tanto
de los inquilinos como de los propietarios en un marco estable y de seguridad en el largo plazo. No
obstante nos preocupa que pueda acabar derivando en un exceso regulatorio que pueda perjudicar
la estabilidad y seguridad a largo plazo.
Entendemos que el sector está especialmente preocupado por la posibilidad de que el régimen de
regulación de precios, algo característico de la vivienda protegida, se extienda a la vivienda libre y
pueda perjudicar la tradicional convivencia de una oferta diversa de alquiler, con vivienda asequible
o protegida y vivienda libre, ofreciendo productos y servicios de acuerdo con la evolución de la
demanda y del mercado. Entendemos que los problemas de acceso a la vivienda que actualmente
padecen algunos entornos urbanos requieren de acciones más decididas para impulsar un parque
de viviendas asequible que permitan ajustar la escasa oferta actual a la demanda creciente de este
tipo de vivienda. Por supuesto con dotaciones presupuestarias y los medios públicos necesarios
para dar respuesta a las necesidades de la población. Esperamos que la Ley de Vivienda pueda
servir para poner los medios públicos necesarios al servicio de la población permitiendo la creación
de una oferta de vivienda asequible en cantidad suficiente, al precio adecuado para la población
más desfavorecida y en las poblaciones donde se demanda
- A final del año 2022 se promulgó el Real Decreto Ley 20/2022 de 27 de diciembre, que otorga a los
arrendatarios el derecho a una prórroga de seis meses una vez finalizado el contrato de alquiler,
para aquellos contratos que terminen antes del 30 de junio. También se prorroga, hasta la citada
fecha, la suspensión de desahucios a solicitud del demandado. Entendemos estas medidas como
excepcionales y tenemos serias dudas respecto a su eficacia y oportunidad. A largo plazo solo el
equilibrio de mercado y la negociación entre las partes implicadas permitirá establecer unas
condiciones adecuadas para todas las partes.
- La reducción del 85 al 40% de la bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían en el Impuesto de
Sociedades las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, ha repercutido muy
negativamente en el Grupo, con una tributación adicional directa del orden de los 800 miles de
euros. Esta medida del todo incomprensible ha incidido muy negativamente en muchísimas
sociedades de tamaño pequeño y medio que habían favorecido la profesionalización del sector y
el aumento del parque residencial en alquiler. Y no lo olvidemos, en última medida la ha acabado
pagando el “consumidor” (en este caso los arrendatarios). Aunque se han realizado esfuerzos para
revertirla no se ha tenido ningún éxito.
No será posible un aumento significativo de la oferta residencial en alquiler, sostenible a largo plazo,
sin la aportación del sector privado, y en nada se favorece con medidas como la anterior o como el
actual tratamiento fiscal del desarrollo de promociones en alquiler sobre derechos de superficie o
concesiones administrativas, en comparación con las desarrolladas sobre suelos en propiedad. En
nada se está favoreciendo el alquiler frente a la propiedad. Todo lo contrario. La Administración no
debería olvidar que la aportación a las arcas públicas de unas y otras, destinadas todas ellas a
residencia habitual, puede ser equivalente en su producción pero se mantiene después en las de
alquiler, mientras que las de propiedad dejan de aportar. Estimamos que a lo largo de 50 años las
cargas fiscales totales de una vivienda en propiedad son del orden del 18% del coste de construcción,
del 57% en el caso de una vivienda en al
quiler desarrollada sobre suelo en propiedad y del 128% si la
vivienda en alquiler se desarrolla sobre suelo en derecho de superficie, considerando en este último
21 de 131
caso que sobre el alquiler también recae la carga del pago del patrimonio público que debe revertir a la
Administración.
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor el know-how que acumula en la
gestión de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de
servicios a terceros. Nuestras ratios son comparables a los mejores de entre las grandes empresas de
nuestro sector gracias a la mejora continua en nuestros sistemas y a la automatización de procesos,
permitiendo destinar menos tiempo a trabajos administrativos y dedicarlo a trabajos con mayor valor
añadido. Con todo, no solo somos capaces de cumplir con altos estándares de servicio a los
arrendatarios de los edificios si no también de contar con los mejores estándares de gestión y control,
de reporting y de transparencia informativa que se exigen en la actualidad a las empresas de referencia
de nuestro sector. También para gestionar sociedades y vehículos de inversión inmobiliaria, incluso
sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no podemos hacerlo, todo ello gracias
a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de apoyo.
Respecto a la prestación de servicios, si bien es cierto que serán, a corto plazo, muy poco significativas
las aportaciones a la cuenta de resultados de los que ya venimos prestando y que se informan en el
apartado “Inversiones y Proyectos en curso” de este informe, somos optimistas respecto a materializar
el potencial que tenemos en este negocio y a convertirlo en una significativa fuente de resultados
Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con
el negocio de la promoción para la venta, con el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas
anuales en producción y venta,
Otro de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial.
Respecto a los riesgos financieros, a pesar de que el Grupo tiene contratadas coberturas para una
parte de su cartera de préstamos, otra gran parte de ellos, referenciada a tipos variables no está
cubierta. El aumento de los tipos de interés que hemos visto en los últimos va a repercutir
negativamente en el resultado de los años 2023 y siguientes. Si los tipos se mantienen en los niveles
actuales, es previsible un mayor gasto por intereses de los préstamos vigentes, que será mayor en la
medida en que deban financiarse nuevas inversiones con financiación externa.
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2022 las acciones de la Sociedad se negociaron en 104 sesiones bursátiles por un total
de 115.936 acciones (125 el año anterior por un total de 148.066).
22 de 131
El precio de la acción comenzó el año 2022 en 7 euros, negociándose a lo largo del año con un precio
mínimo de 6,50 euros, máximo de 8 y medio de 6.9482 euros, y cerrando en 6,85 euros. Este último
precio supone aproximadamente un 39,5% del valor liquidativo neto de la acción (EPRA Net Disposal
Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 43 % a comienzos de año.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 14 de junio de 2022 acordó el pago de un
dividendo a cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un
total por acción de 0,20 céntimos de euros brutos, que se pagó el día 1 de julio del pasado año. El
dividendo pagado ha sido del mismo importe que el satisfecho en el ejercicio anterior.
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
La Sociedad mantiene con GVC GAESCO VALORES, S.V., S.A. un contrato de liquidez dentro de los
límites establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato, informaciones que pueden ser consultadas en el apartado de nuestra web
(www.cevasa.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
23 de 131
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2022 dicha sociedad realizó 67 operaciones de compraventa totalizando 8.721
acciones (68 operaciones en 2021 totalizando 6.949 acciones).
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2022 CEVASA tenía en autocartera un total de 99.700
acciones, lo que representaba un 0,429% del capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2022.
En el cuarto trimestre del ejercicio 2022 se publicó el primer informe sobre el valor del IAEF Servicios
de Análisis, SLU, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar cobertura de análisis
independiente a valores que hasta el momento no venían siendo analizados de manera sistemática por
ninguna firma de análisis. Se prevé la actualización de este informe por la firma analista, a medida que
la Sociedad publique resultados o hechos relevantes, y su circularización a los principales
intermediarios financieros y firmas de inversión, al tiempo que se hace público y se pone a disposición
de analistas e inversores en la web de la Bolsa de Madrid. Todo ello debe favorecer una mayor
visibilidad a la Sociedad y la liquidez del valor.
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
No se han producido.
10.- Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
24 de 131
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A 31 de Diciembre
Miles Euros
Euros por
acción
Miles Euros
Euros por
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 483.744 20,89 457.946 19,78
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 423.901 18,31 385.346 16,64
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 400.923 17,32 378.206 16,33
2022 2021
2022 2021
EPRA Earnings
Miles de
euros
Miles de
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 28.717 24.846
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA,
excluye
:
Adjustments to calculate EPRA Earnings,
exclude
:
(i)
Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -15.539 -16.680
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii)
Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii)
Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -4.182 -520
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv)
Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals
1.046 130
(v)
Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi)
Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -81 2
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii)
Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii)
Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.610 3.852
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix)
Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x)
Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 370 1.705
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 13.939 13.336
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.154 23.153
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,60 0,58
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 13.939 13.336
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,60 0,58
2022 2021
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,32% 3,27%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,32% 3,27%
EPRA Vacancy Rate 4,38% 4,59%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 35,68% 35,06%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs
)
35,15% 34,32%
25 de 131
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2022
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 384.004 384.004 384.004
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 384.004 384.004 384.004
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.584 1.584 1.584
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 15.335 15.335 15.335
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 400.923 400.923 400.923
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 83.950 83.950
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments -1.129 -1.129
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 000
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 00
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -59.842
NAV 483.744 423.901 400.923
Nº
d
e acc
i
ones a
31
d
e
di
c
i
em
b
re
(
exc
l
u
id
a au
t
ocar
t
era
)
(
en m
il
es
)
Fully dilluted number of shares 23.154 23.154 23.154
NAV por acción (NAV per share) 20,89 18,31 17,32
en miles de €
26 de 131
EPRA Net Asset Value Metrics - 2021
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 358.019 358.019 358.019
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 358.019 358.019 358.019
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.424 1.424 1.424
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 18.762 18.762 18.762
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 378.206 378.206 378.206
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 78.959 78.959
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments 781 781
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 000
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 00
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -72.600
NAV 457.946 385.346 378.206
Nº
d
e acc
i
ones a
31
d
e
di
c
i
em
b
re
(
exc
l
u
id
a au
t
ocar
t
era
)
(
en m
il
es
)
Fully dilluted number of shares 23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 19,78 16,64 16,33
en miles de €
27 de 131
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
2022 2021
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
511.707 495.392
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.421 -5.428
Less:
developments
Total Cartera en alquiler E 506.286 489.964
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 506.286 489.964
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada
19.669 18.524
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.876 -2.509
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 16.793 16.016
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add:
notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
16.793 16.016
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,32% 3,27%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,32% 3,27%
subsidios a percibir en el futuro como complemento de rentas por
alquiler de viviendas sociales
(*) Se incluye como mayor valor de los activos el valor actual de los
Ratio Desocupación EPRA
2022 2021
EPRA Vacancy Rate
Miles de
euros
Miles de
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 950 954
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 21.686 20.770
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 4,38% 4,59%
EPRA Vacancy Rate
28 de 131
A6) EPRA Cost Ratios
EPRA Cost Ratios
Miles de
euros
Miles de
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 6.452 5.532
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii)
Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 794 786
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 46 494
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 46 494
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 7.292 6.811
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 107 144
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 7.185 6.667
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 20.440 19.427
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma
: ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 20.440 19.427
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 35,68% 35,06%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 35,15% 34,32%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
Additional Recommended EPRA Discloure
*
Gastos generales y operativos capitalizados
Overhead and operating expenses capitalised (incl. share of joint ventures)
*
Explicación de las políticas seguidas por la Compañía en cuanto a la capitalización de gastos
Companies should clearly explain their policy with regard to overheads capitalised even if they do not disclose the amount of overheads
capitalised or disclose a nil amount (see explanation)
Información adicional recomendada por EPRA
29 de 131
A7) EPRA Capex disclosure
Property-related CAPEX
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
1.186 1.186
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
701 701 224 224
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
11 11
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 701 701 1.421 1.421
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 701 701 1.421 1.421
2022
Miles de euros
2021
Miles de euros
30 de 131
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
2022 2021
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
incluye plusvalías y minusvalías de activos
inmobiliarios-
Resultado de explotación+
amortización + deterioros +
otras partidas que no
suponen entradas o salidas
de efectivo de las
operaciones
22.083 13.649
Cash-flow del ejercicio 5.018 1.322
Cash-flow de las actividades de operación 16.475 4.486
Cash-flow de las actividades de inversión -763 -10.813
Cash-flow de las actividades de financiación -10.693 7.649
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
inmobiliarios-
Resultado total no financiero
de las operaciones
37.627 32.022
Ratio de liquidez
Activos corrientes/Pasivos
corrientes
2,64 2,01
Ratio de solvencia
(Patrimonio neto+pasivos no
corrientes)/Activos corrientes
12,44 11,49
Ratio de endeudamiento
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
financieras)/Capital
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
0,10 0,15
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 2,07 4,95
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
Return of Equity)
Resultado del
ejercicio/Patrimonio Neto
del ejercicio
7,5% 6,9%
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
Resultado del
ejercicio/Activos totales
medios
5,4% 4,8%
Ratio de impagados
Deterioro del
ejercicio/Ventas
-0,3% -2,1%
Cotización al cierre del ejercicio 6,85 7,0
Capitalización bursátil (en miles de euros)
Precio de cotización al cierre
x número de acciones
emitidas al cierre
159.289 162.777
Price Earnings Ratios (PER)
Cotización de la
acción/beneficio por acción
5,4 6,4
Patrimonio Neto por acción
Patrimonio Neto/número de
acciones en circulación
16,5 15,4
Rentabilidad por dividendo
Retribución por acción
/cotización media
2,9% 2,9%
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
31 de 131
INFORME NO FINANCIERO
APARTADO 1.- NEGOCIO RESPONSABLE
POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Principios y compromiso
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
‐ Su impacto social.
‐ Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
‐ Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
‐ En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
‐ En relación con sus proveedores, a los que, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA, se
propone una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la contratación de
proveedores locales.
‐ Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
‐ Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, aplicable a
administradores, empleados y proveedores, que se encuentra complementado con canales
electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede aportar sus quejas,
reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. El código ético compromete y aplica a
todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales, comerciales y
profesionales. Con ello prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el
buen comportamiento social y los derechos humanos.
Estamos comprometidos a trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales, proveedores
y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables y para mejorar
en la medida de lo posible todas las actividades con el objetivo de que tengan el mínimo impacto
ambiental, fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la
adecuada gestión de los recursos.
Uno de los principios de la política de RSC es la mejora continua, mediante nuevas actuaciones
incrementando la intensidad de las anteriores.
b) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
32 de 131
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
c) Difusión
La información correspondiente a líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materia
de RSC, en sus vertientes ambiental, social y de gobernanza (ESG), se hace pública a través de la
página web corporativa.
Las informaciones sobre el desempeño (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de
ejecución y cumplimiento de los objetivos establecidos) del Grupo CEVASA en materia de RSC en cada
uno de los ejercicios se facilita en la información no financiera anual, que forma parte del Informe Anual
Integral.
Con el fin de que los usuarios puedan conocer las actuaciones realizadas, y puedan ser
adecuadamente evaluadas y comparadas, cuando es posible y relevante se informa de diferentes KPI
(Key Performance Indicador), adecuados a nuestras actividades empresariales, que tienen una
suficiente relevancia y que hemos elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en la medida de lo posible, las
directrices de la Comisión Europea y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
La información se facilita con transparencia y protegiendo el derecho a la intimidad, integridad e imagen
de los grupos con los que se relaciona CEVASA.
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OBJETIVOS Y ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO
1.- CAPITAL NATURAL: MEDIOAMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
Aunque ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el
medio ambiente y en la seguridad y salud de la población y los recursos de que disponemos, destinados
a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad. En todas sus actuaciones el
Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el medio ambiente y su
sostenibilidad.
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
Nuestros objetivos y actuaciones son los siguientes:
1.1.- Mitigación del cambio climático
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, se estima que los edificios son cerca del 35 % de las emisiones
mundiales de carbono relacionadas con la energía. Cerca del 70% de esas emisiones corresponden a
edificios ocupados y el 30% restante se asocia a los procesos de construcción de nuevos edificios y de
los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos en contribuir a la reducción de las emisiones de efecto
invernadero y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa o donde más podemos hacer,
esforzándonos en reducir los consumos, y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que
se basen en fuentes de energía renovables.
Venimos trabajando desde hace un par de años en recopilar datos de manera automatizada y, tomando
como línea base los datos del año 2021, si bien no hemos establecido aún objetivos de reducción
cuantificables sí pretendemos que año tras año observemos una mejoría.
1.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.1.1.A.- Objetivo
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
1.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
Además de acciones permanentes de mantenimiento para que los edificios y las viviendas se
encuentren en condiciones óptimas de utilización, realizamos periódicamente obras de mejora de
sistemas de aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las
emisiones.
Según los proveedores de suministros del grupo, la energía eléctrica comercializada es 100%
renovable, con un contenido de carbono (kg de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos
radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
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En los últimos años hemos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de viviendas por
leds y en el año 2022 hemos continuado sustituyendo luminarias poco eficientes. Esta actuación está
permitiendo reducir el consumo eléctrico por iluminación en más del 40%.
En el año 2022 hemos auditado los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las diferentes
promociones, extremo que ha servido para reducir las potencias, adecuando así los costes que se
repercuten por este servicio a nuestros clientes.
Del mismo modo, hemos realizado un seguimiento muy cercano al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de funcionamiento
que puedan generar excesos de consumo.
En el complejo Meridiano 0, seguimos mejorando la eficiencia energética mediante el cambio de
carpinterías de madera por carpinterías de PVC, de aquellos pisos en los que no se realizó esta
intervención.
Seguimos trabajando en el análisis de la envolvente de nuestras promociones, para detectar posibles
mejoras que puedan ayudar a mejorar las calificaciones energéticas de los inmuebles, que a su vez
repercutirá también en un ahorro energético para nuestros clientes
1.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los tres últimos años:
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.724,39
10.313,51 48.835,36 29.541,45 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.069,87
1.906,23 421,96 2.282,53 811,79 7.704,36 10.943,00
Oficinas
25.759,04
25.261,80 497,24
Totales
328.553,30 10.313,51 50.741,59 29.963,41 25.129,66 140.236,03 60.728,86 11.440,24
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2022 y 31/12/2021 - M2 construidos
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La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ello ha evolucionado positivamente en los últimos años,
principalmente como consecuencia de que las nuevas promociones que se han incorporado a la cartera
tienen calificaciones energéticas B en emisiones y en consumo de energía.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y más antigua de las promociones
del Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E. Respecto a ello,
hay que decir que dicha calificación todavía no se ha actualizado y no refleja las mejoras importantes
que en dicha promoción se han venido haciendo a lo largo de los últimos años, especialmente el cambio
de la envolvente y cerramiento perimetral de los edificios, con una reducción estimada del 30% de
consumo de calefacción y agua caliente (AC) respecto a la situación anterior, cambio de las luminarias
anteriores por leds, etc..
Consumo directo de energía eléctrica
En general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus suministros eléctricos y CEVASA no
tiene el control sobre los mismos. Sí lo tiene respecto a las zonas comunes de los edificios en alquiler.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
1.1.2.- Promoción de nuevos edificios
1.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sean posibles. Hay que tener presente que el Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de
viviendas asequibles, destinadas a colectivos con poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
Promoción 2018 2019 2020 2021 2022
Conjunto"Cúbics"Sta.Coloma 96,58 77,00 83,82 83,48 82,41
ConjuntoCanLlong5 40,51 36,09 42,44 43,23 40,47
ConjuntoCanLlong6 15,32 14,84 13,84 13,86 14,07
ConjuntoCanMercader‐BV77 31,67 34,48 37,21 33,12 36,49
ConjuntoCanMercader‐BV84 3,82 3,59
ConjuntoEspronceda 72,68 69,60 58,36 67,61 62,29
ConjuntoIgualada 37,42 35,75 28,95 28,35 28,29
ConjuntoLaFalla 58,74 55,53 62,96 60,89 55,95
ConjuntoLaSagrera 46,91 40,21 42,16 47,60 50,50
ConjuntoLaSerra2 84,78 67,47 66,63 66,92 66,09
ConjuntoLaSerra4 28,76 23,30 25,02 47,56 38,18
ConjuntoMeridianoCero 49,15 43,28 44,84 46,57 43,14
ConjuntoVIC 47,74 41,64 45,97 45,77 43,26
KwporM2
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comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
1.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2022 se ha entregado a los clientes una promoción en Sabadell (Barcelona) que se diseñó
con el máximo aislamiento en la envolvente del edificio y con el uso de energías renovables para
minimizar en el futuro los consumos energéticos y las emisiones contaminantes. Obtuvo la calificación
energética A en emisiones y B en consumo de energía.
En el año 2022 se ha iniciado una nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), consistente en un
bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales comerciales. Este
edificio tiene inicialmente también, según proyecto, una calificación energética A en emisiones y B en
consumo de energía, aunque se está trabajando para mejorar el consumo y poder optar así a una
calificación A también.
1.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos 5 ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4 edificios
residenciales. Respecto a consumo de energía, todas ellas obtuvieron la calificación letra B.
1.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
1.2.- Uso sostenible y protección de los recursos: consumo sostenible de
materias primas, agua y recursos energéticos
1.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto 1.1.1. respecto a la reducción de los consumos de energía
de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos son la reducción de
los consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de reacondicionamiento de los
edificios, sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos cuantitativos.
1.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2022 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de mantenimiento y
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actualización. No obstante, asumimos el compromiso de analizar la viabilidad de nuevas instalaciones
que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia. A priori, parece que en la mayor
parte de los casos no será posible. Estas instalaciones deben preverse en la fase de diseño de los
edificios.
1.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución en los últimos cinco años del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en
alquiler, por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
El consumo medio de agua se redujo en el año 2022 respecto al año anterior.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales consumidos en los dos últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de
los edificios en alquiler.
Promoción 2021 2022
MeridianoCero 7,35 5,05
"Cúbics"Sta.Coloma 1,85 1,78
CanLlong5 1,05 0,71
CanLlong6 2,31 2,48
CanMercader‐Bonavista77 3,96 8,05
CanMercader‐Bonavista84 17,91 17,20
Ciutat7 44,40 63,08
ConjuntoLaSerra4 36,35 53,41
Espronceda 2,61 3,08
Igualada 11,90 1,25
LaFalla 2,19 2,11
LaSagrera 1,84 1,84
LaSerra2 0,90 1,15
VIC 4,44 2,86
MEDIAPROMOCIONES 5,91 5,34
M3porcada100M2
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1.2.2.- Promoción de nuevos edificios
1.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos,
como la madera, a los que habituales que se vienen utilizando en la construcción. También somos
firmes partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no lo olvidemos, es finalmente el consumidor (comprador o arrendatario) el que acaba
soportando esos sobrecostes y no siempre es posible.
Nuestro primer objetivo es probar en el corto plazo, en alguna de nuestras futuras promociones estas
nuevas técnicas y materiales.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad, que los edificios tengan unos consumos energéticos lo más
reducidos posible. Y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de nuestras
viviendas, que son los usuarios directos de los mismos y aquello repercute directamente en los gastos
del edificio y en las rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, puesto que el empleo
de materiales e instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de
materias primas y energía, por una menor rotación.
1.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
1.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
1.3.- Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
1.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
1.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
1.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
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En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema automático, además de significar un avance tecnológico en el ámbito de la
recogida de residuos, supone un aumento de la calidad de vida de los usuarios, así como una mejora
medioambiental, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los contenedores en la calle, la
mejora de los aspectos sanitarios, la reducción de ruidos y emisión de gases, etc.
Una de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
1.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los dos últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
1.3.2.- Promoción de nuevos edificios
1.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado
También procuramos que los edificios se diseñen considerando con el fin de permitir un tratamiento
diferencial a los residuos que se prevén que generarán en el futuro.
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1.3.2.B.- Principales actuaciones
Tanto la promoción en Sabadell entregada a los clientes en 2022 como la nueva promoción en
L´Hospitalet están dotadas de red separativa de aguas fecales y pluviales. Este tipo de instalaciones
están destinadas a favorecer la reutilización de las aguas pluviales para el consumo propio de la
promoción (riego de zonas ajardinadas, por ejemplo).
La mayor parte de los residuos generados en la promoción de nuevos edificios son residuos no
peligrosos de construcción y demolición.
1.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
1.3.3.- Centros de trabajo
2022 2021
M2 EN CONSTRUCCIÓN 11.047,96 14.690,63
% EJECUTADO EN EL EJERCICIO 9,33% 47,96%
RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN
Obra de fábrica cerámica 37,76 258,09
Hormigón 37,59 256,89
Mezcla de pétreos 8,10 55,37
Yesos 4,05 27,68
Otros 1,03 7,03
Maderas 1,24 8,50
Plásticos 1,63 11,14
Papel y cartón 0,86 5,85
Metales 0,67 4,57
TOTAL 92,93 635,13
RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
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En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
2.- CAPITAL HUMANO: CUESTIONES RELATIVAS AL PERSONAL
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, debemos mantener un entorno en el que todos pueden contribuir, desarrollar y
utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada persona
hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, que creemos
fomenta mentalidades abiertas a nuevas ideas, culturas y costumbres, así como a diversos puntos de
vista. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra forma de trabajar y
creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y puntos de vista
distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También escuchamos a nuestros empleados y para ello tenemos habilitados para ellos canales de
comunicación de sugerencias y de denuncias.
2.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, crean equipos diversos y dinámicos.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a un sindicato, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición
social, edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta. Su incumplimiento es una actuación sancionable.
En el año 2022 hemos trabajado en poner en marcha nuevas medidas como el protocolo de actuación
frente al acoso, entre otras, que han sido consensuadas para poder avanzar en este sentido.
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Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante los ejercicios 2022 y
2021 ha aumentado y se prevé que siga aumentado en los años venideros. Asimismo, la media de
antigüedad en plantilla es superior a los seis años y el 96% de la plantilla está contratada de forma
indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), todos los contratos son indefinidos.
2.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.)
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto
- Un día a la semana de teletrabajo
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio
- Agua, leche e infusiones en las oficinas
Cabe destacar que durante el año 2022 se han desarrollado una serie de medidas respecto a la
prestación a distancia, de manera que se dispone de un día de trabajo en el domicilio. Así se favorece
la conciliación de la vida personal con la profesional.
Trabajamos para poder incorporar a corto plazo nuevas medidas.
2.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2022, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 64 colaboradores (60
en el ejercicio 2021), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 47% eran
hombres y un 53% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2022 y 2021 es la siguiente:
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El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2022 se ha mantenido
una plantilla lineal e incluso se ha incrementado el personal en el área de Patrimonio. Asimismo, se
prevé un importante crecimiento en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en
plantilla es superior a los seis años y más del 97% de nuestros contratos son indefinidos.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2022 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
intermedios
74117411
Técnicos titulados, gestores comerciales y
técnicos
59145813
Otros 16 21 3717 1835
Total personal en plantilla 30 34 64 31 30 61
Consejo de Administración
628628
Total 36 36 7237 3269
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
intermedios
7411639
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
59143710
Otros 17 21 3822 1739
Total personal en plantilla 31 34 65 33 27 60
Consejo de Administración
628628
Total 37 36 7339 2968
Número medio de empleados
2022 2021
2022 2021
Total
2022
Total
2021
Nº de empleados a 31 de diciembre
Total
2022
Total
2021
44 de 131
Aunque, hasta ahora el Grupo CEVASA no ha estado obligado a elaborar un plan de igualdad (Capítulo
III Ley Orgánica 3/2007 de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres), durante el
último trimestre de 2022 se ha trabajado en el desarrollo del Plan de Igualdad que será próximamente
registrado y será una más de las herramientas de la política de RR.HH.
2.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo Cevasa, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2022 y 2021, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2022:
Durante el primer trimestre de 2022 se programaron todas las visitas que se debían realizar por parte
de los técnicos, de modo que se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros de
trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de
conserjería. También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes
informes de evaluaciones de riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada
una de las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y
controles periódicos de su evolución.
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 164 164 174 174
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
intermedios
49 45 47 45 43 44
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
40 36 37 39 35 34
Otros 282024272124
Total 52 29 39 46 28 38
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
cifras en miles de euros
2022
Total 2022
2021
Total 2021
45 de 131
Asimismo, durante el año, se impartió formación en actualización de PRL y Primeros Auxilios a todo el
personal, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el
convenio de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El encargado de mantenimiento
también realizó formación complementaria de “recurso preventivo”, con la finalidad de poder tener dos
personas con esta formación ante suplencias del titular.
Durante el segundo trimestre de 2022, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo Cevasa,
como también se hicieron a todas las personas contratadas durante el ejercicio.
Adicionalmente, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de
trabajo ocurridos durante el período a nuestro personal, no habiendo nada destacable al respecto.
Otra de las formaciones básicas que se llevaron a cabo desde nuestro Servicio de Prevención Ajeno
(SPA) fue la de primeros auxilios para todo el personal de la Compañía.
Con la finalidad de poder cumplir con la normativa que hace referencia a los planes de autoprotección
(PAU,s), se ha trabajado en desarrollo del procedimiento para la coordinación con las diversas
empresas que componen nuestros edificios destinados a oficinas. Del mismo modo hemos formado los
equipos de emergencia de manera que tenemos más del 25% de nuestra plantilla con la
correspondiente formación en extinción de incendios y uso de desfibriladores.
Respecto la situación del personal de proveedores con los que trabajamos y prestan servicio en
nuestros edificios, recientemente se ha puesto en marcha una plataforma de Coordinación de
Actividades Empresariales (CAE), con el fin de controlar que todos ellos están convenientemente
contratados y cumplen con todos los requisitos legales para prestar sus servicios.
AÑO 2021.
Dentro del primer trimestre nuestro Servicio de Prevención Ajeno presentó su programación de
actuación con las actividades a realizar a lo largo del año.
Durante 2021 se han ido realizando visitas a todas nuestras promociones para realizar la Evaluación
de Riesgos correspondiente, emitiendo posteriormente el resumen de deficiencias detectadas. Las
deficiencias se han corregido con las correspondientes medidas correctoras en un porcentaje superior
al 70%.
Las revisiones médicas han sido controladas para todo nuestro personal e incluso se han realizado
desde el primer momento a nuestras nuevas incorporaciones.
En todo momento nuestra Sociedad estuvo en contacto directo con técnicos de prevención con la
finalidad de estar “al día” en todo lo referente a las nuevas normativas sobre la COVID-19 y se ajustaron
los protocolos de actuación. Adicionalmente y como ya se venía haciendo, cada dos meses se realizó
el reparto a todo el personal de los equipos de protección individual (EPI,s) contra el virus, llevando un
exhaustivo control para poder atender a cualquier necesidad extraordinaria que pueda surgir en nuestro
personal.
2.5.- Formación
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
46 de 131
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2022 y 2021 ha sido la siguiente:
Departamento
Tipo de
Formación Nº de personas
Total
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL/ Primeros
Auxilios/ Coaching
formativo
33
693
Administración
PRL/ Primeros Auxilios/ Extinción de
Incendios/DEA/Inglés
7
140
Mantenimiento
PRL/ Extinción/
Primeros Auxilios/
Recurso preventivo
Inglés 8 288
LAU
10
60
Servicios Corporativos
Competencias RR.HH,
Gestión Fundae, Project
Management, PRL,
extinción Incendios, Inglés 7
567
TOTAL 65 1748
Total horas
Conserjes 11 22
PRL inicial 11 22
115
Informática 11
Varios PRL Oficinas 5 12,5
Fincas Signaturit 7 7
Varios 25 75
TOTAL 61 154,5
Ciberataques
Blanqueo de capitales
Departamento Tipo de Formación Nº de personas
Tareas básicas PRL
Conserjes suplentes
Administración Plan General Contable actualización
47 de 131
Se ha podido desarrollar más del 80% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2022.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros
empleados en los valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en
que se incorporan a la plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos, y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
2.6.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre 1 y 3 representantes designados por los mismos
en elecciones sindicales.
2.7.- Consejo de Administración y Alta Dirección
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba
formado por 6 hombres y 2 mujeres.
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2022 y 2021 estaba formada por 3
hombres, uno de ellos el consejero delegado.
En los ejercicios 2022 y 2021 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de
Administración y de la Alta Dirección:
2022 2021
Remuneración Consejo de Administración: 583 531
Retribución fija y variable en metálico 237 214
Dietas 148 142
Atenciones estatutarias 182 175
Remuneración en acciones 16
Remuneración Alta Dirección 327 348
Total 910 879
Miles de Euros
48 de 131
3.- CAPITAL SOCIAL: CUESTIONES SOCIALES Y RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU
CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
3.1.- Información fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2022 aportarán a las arcas
públicas un total de 5.729 miles de euros (4.171 miles en 2021), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
‐ 1.793 miles de euros en impuestos locales (IBI, IAE, etc.) (1.705 miles en 2021).
‐ 649 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (578 miles en 2021).
‐ 905 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (210 miles
en 2021).
‐ 612 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (1.154 miles en 2021). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad
de deducción.
‐ 1.770 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (524 miles en 2021). La tributación
hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 862 miles en concepto
de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de arrendamiento
de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo, (1.647 miles en 2021). En el caso de las
reservas procedentes de esta actividad no quedasen en dichas sociedades de manera indefinida
(p.ej.: reinvirtiendo en nuevas viviendas), y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha
bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 25,5% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (24,1% en 2021).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 2.103 miles de euros
(3.345 miles en 2021), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de
edificios de protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
Por este mismo concepto se percibieron 2.104 miles de euros en el ejercicio 2021. Adicionalmente, en
el ejercicio 2021 se percibieron 1.241 miles de euros en concepto de subvenciones de inversiones de
rehabilitación y mejora energética del mayor de sus promociones, con más 1.180 viviendas en
Barcelona.
3.1.- Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
‐ Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
‐ Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
‐ Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
49 de 131
‐ Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% de los beneficios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
3.2.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2022, se han otorgado donaciones, entre otras, a las siguientes entidades:
Hogar fuera del hogar: Obras de mejora en suelo y paredes de la Casa Ronald McDonald.
Fundación Sergi – Habitat, Acciones para el mantenimiento de la vivienda: proyecto
basado en ofrecer opciones que faciliten el acceso a la vivienda a personas con riesgo de
exclusión residencial y mantener la vivienda de aquellas familias que se encuentran en riesgo
de perderla debido a un desahucio.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Entidad que tiene como finalidad la
cobertura integral de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en
Cataluña y las de sus familias.
Fundació Sant Joan de Déu: Entidad creada para dar cobertura a la actividad de
investigación, tanto en ámbito biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la
salud y el bienestar de las personas enfermas.
Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza
en obtener el certificado de primera acogida.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en el proyecto de competición “Jornada Escolar de
Natación”.
Associació La Sagrera es mou: Actuaciones solidaridad, concienciación y dinamización en el
barrio de La Sagrera.
UniDiversia Social: Cursos de integración social.
Fundació Habitat 3: Derecho a la vivienda para personas en situación de vulnerabilidad.
Fundació CorAvant: Soporte a personas huidas de Ucrania y acogidas en Cataluña.
3.3.- Compromiso con la vivienda a
sequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
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Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
En nuestra actividad, orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a amplios segmentos de población, que de otra manera verían seriamente comprometida
su economía familiar. El precio medio de nuestras viviendas de protección oficial o de renta limitada se
sitúa muy por debajo de la media y por debajo de los estándares recomendados de coste del alquiler
respecto a ingresos familiares.
3.4.- Calidad en los servicios y mejora continua
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
- Instalaciones competitivas y en perfecto estado:
- Aseguramiento de la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir
posibles mal funciones y evitar la interrupción del servicio. Todo esto es gestionado y controlado
con gran eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para
ello nos aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al
día los planes de emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las
instalaciones sean sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
- Compromiso de edificios actualizados mediante inversiones continuas en renovación y
actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan,
renuevan y actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones,
de forma que se ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2022 se han
realizado 197 actuaciones de este tipo (210 en 2021).
- Ahorro energético y sostenibilidad de las instalaciones.
Cuando se estima más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los
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costes asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones
altamente eficientes y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en
consumos de calefacción, respecto a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo
hacemos más asequible la vivienda, sino que también contribuimos a una economía más
sostenible y saludable
- Gestión rápida y satisfactoria de las peticiones de servicio e incidencias.
En el ejercicio 2022 se atendieron 2.758 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.679 en 2021).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y
agilizar la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición
en nuestra web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
- Transparencia con los clientes y acceso en tiempo real a documentación e informaciones
económicas, y pagos directos en nuestra web.
- Estandarización de procedimientos y sistemas y evaluación de resultados
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un
hogar de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad.
Con un elevado número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares
de servicio al cliente solo es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e
instrucciones de trabajo que se describen en los manuales operativos.
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción
de nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios.
Nuestros controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento
y mejora permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin
de mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y
satisfacción del cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como
al adecuado funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de
nuestros clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas
que cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a
solicitudes, procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de
sugerencias, reclamaciones y quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas
aleatorias entre nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros
servicios y la relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2022 se han realizado un total de 711 encuestas (773 encuestas en el ejercicio
2021), analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores
que abarcan los siguientes procesos e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
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Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2022, la media de los indicadores se ha mantenido en un 89% sobre 100%,
en la misma línea que en el 2021. El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido
muy alto.
3.5.- Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
Nuestra política es la de re
alizar contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible,
las subcontrataciones, frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando
el mínimo coste, causa de gran parte de los problemas de acceso y precariedad en los empleos de
amplios segmentos de población.
Exigimos de nuestros proveedores el cumplimiento de nuestro código ético y de conducta, que señala
unas pautas de actuación y conducta acordes con nuestra política de responsabilidad social
corporativa.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas.
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.cevasa.com muestra nuestras pautas de actuación.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
En el siguiente cuadro de facilita información sobre el periodo medio de pago a proveedores
- CEVASA individual
- Grupo CEVASA en su conjunto
2022 2021
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 25,83 32,21
Ratio de operaciones pagadas 26,48 32,85
Ratio de operaciones pendientes de pago 9,75 20,38
Importe
(miles de euros)
Importe
(miles de euros)
Total pagos realizados 989 1.121
Total pagos pendientes 40 61
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Desde hace años, hemos puesto a disposición de nuestros proveedores en nuestra web un Portal del
Proveedor, con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la
agilización de los procesos administrativos y de facturación.
3.6.- Relación con accionistas
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, nuestros accionistas se sientan satisfechos con los
rendimientos de su inversión y la mantengan en el largo plazo.
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con los inversores en general y en
particular con sus accionistas, poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y
actividades del Grupo. Muchas de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas
e Inversores” de nuestra web www.cevasa.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónica o presencialmente cuando lo desean, para
informarles de cuanto necesiten.
3.7.- Canales de Denuncias y Reclamaciones
CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto de denuncias como de reclamaciones y
sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las que nos relacionamos: empleados,
clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o
sugerencias, de forma nominal o anónima. También presentar denuncias contra cualquiera de nuestros
colaboradores, especialmente respecto a incumplimientos legales o el incumplimiento de nuestro
código de conducta. Este canal se encuentra disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad
Social y Código Ético”.
Miles de Euros
2022 2021
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 33,83 35,10
Ratio de operaciones pagadas 34,55 35,38
Ratio de operaciones pendientes de pago 24,2 27,17
Importe Importe
Total pagos realizados 6.575 11.822
Total pagos pendientes 492 410
GRUPO CEVASA
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APARTADO 2.- ORGANIZACIÓN, GOBERNANZA Y RETRIBUCIÓN A LOS
MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Estructura organizativa
La estructura organizativa del
Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
compuesto por ocho consejeros, que señala tanto las políticas de la matriz como de sus filiales
participadas al 100%.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro Comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anula de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2022
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IARC), de CEVASA y del ejercicio 2022 se formulan conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2022 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IARC deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
A) Informe Anual de Gobierno Corporativo 2022
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com, donde se
informa de:
- La estructura de propiedad
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- Aspectos relativos a la junta general
- Estructura de la administración de la Sociedad
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo
- Los sistemas de control y gestión de riesgos
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF)
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo
- Otras informaciones de interés
B) Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2022
Al igual que el IAGC, el IARC forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que
se incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse
a en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web
www.cevasa.com.
APARTADO 3.- GESTIÓN DE RIESGOS
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tienen implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
- Su prevención. Se tienen implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
56 de 131
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de blanqueo de
capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la normativa sobre
prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance” y cuenta con sistemas de
gestión y control de riesgos. Actualmente, las actividades del Grupo CEVASA están certificadas UNE-
EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad. Además, en breve certificaremos que el
sistema cumple también las normas UNE-EN ISO 19601:2017 de sistemas de gestión de compliance
penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de gestión de compliance tributario.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2022, se describe con cierto detalle las características de los sistemas implantados en el
Grupo CEVASA.
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BALANCE
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COMPA
ÑÍ
A ESPA
Ñ
OLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes Notas
31.12.2022 31.12.2021
A) ACTIVO NO CORRIENTE 90.944 96.571
I. Inmovilizado intangible
5 100 93
5. Aplicaciones informáticas
100 93
II. Inmovilizado material 6 136 128
2. Instalaciones técnicas y otro inmovilizado
136 128
III. Inversiones inmobiliarias
7
6.588 6.729
1. Terrenos y solares
4.258 4.247
2.Construcciones e instalaciones
2.330 2.482
IV. Inversiones en empresas del grupo a L/P 83.583 89.093
1.Instrumentos de patrimonio 9.12
77.142 77.165
2. Créditos a empresas del grupo 9.1/24
6.441 11.928
V. Inversiones financieras a L/P
9.1
221 207
5. Otros activos financieros
221 207
VI. Activos por impuesto diferido 12.3 316 321
B) ACTIVO CORRIENTE 9.279 7.366
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 7.037 5.392
1. Clientes por ventas y prestaciones de servicios 9.1
10 1
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas 9.1/24
402 396
3. Deudores varios 9.1
74
4. Deudores empresas de grupo 9.1/24
343 1.129
5. Personal 9.1
16 2
6. Activos por impuesto corriente 12
6.259 3.860
IV. Inversiones en empresas del grupo y asociadas a C/P
9.1/24 1.597 1.583
2. Créditos a empresas
1.597 1.583
V. Inversiones financieras a C/P 9.1 153 163
3. Valores representativos de deuda
153 163
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 492 228
1. Tesorería
492 228
TOTAL ACTIVO
100.223 103.937
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2022.
BALANCE
ACTIVO
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COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Epígrafes
Notas
31.12.2022 31.12.2021
A)PATRIMONIO NETO
58.952 62.121
A-1) Fondos propios
58.952 62.121
I. Capital
9.17
6.976 6.976
1. Capital escriturado 6.976 6.976
II. Prima de emisión
544 544
III. Reservas
9.21
50.689 55.037
1. Reserva legal y estatutarias 1.658 1.658
2. Otras reservas 49.031 53.380
IV. Acciones propias
9.22
-713 -718
V. Resultados de ejercicios anteriores
0 -396
2. Resultados negativos de ejercicios anteriores 0 -396
VII. Resultado del ejercicio
1.440 678
Pérdidas y Ganancias del ejercicio 1.440 678
IX. Otros instrumentos de patrimonio neto
16 0
B) PASIVO NO CORRIENTE
31.414 30.036
I. Provisiones a largo plazo
14
877 843
1. Obligaciones por prestaciones a largo plazo 848 814
4. Otras provisiones 29 29
II. Deudas a largo plazo
9.1
25 25
5. Otros pasivos financieros 25 25
III. Deudas con empresas del grupo a largo plazo
9.1/24
30.126 28.797
IV. Pasivos por impuesto diferido
12.3
386 371
C) PASIVO CORRIENTE
9.857 11.780
II. Provisiones a corto plazo
14.5
10 0
III. Deudas a corto plazo
9.1
9.166 10.722
2. Deudas con entidades de crédito 9.164 10.719
5. Otros pasivos financieros 22
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
632 1.054
1. Proveedores 9.1 14 15
2. Proveedores empresas del grupo y asociadas 9.1/24 19 13
3. Acreedores varios 9.1 33 45
4. Acreedores empresas del grupo 9.1/24 08
5. Personal 9.1 365 343
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas 12 201 630
VII. Ajustes por periodificación
49 4
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
100.223 103.937
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del balance al 31 de diciembre de 2022.
BALANCE
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
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CUENTAS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
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COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2022 2021
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios
13.5 - 26.1
4.548 2.806
b) Prestaciones de servicios 1.871 1.587
c) Ingresos por dividendos 24 2.538 1.006
d) Ingresos devengados procedentes de financiación a empresas del grupo 139 213
4. Aprovisionamientos
13.1
-2 -2
b.II) Consumo de otros aprovisionamientos -2 -2
5. Otros ingresos de explotación
13.5
55
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 55
6. Gastos de Personal
13.2
-1.888 -1.591
a) Sueldos, Salarios y Asimilados -1.585 -1.376
b) Cargas Sociales -303 -215
7. Otros gastos de explotación
13.4
-952 -1.125
a) Servicios exteriores -952 -1.041
b) Tributos -20 -63
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales 20 -20
8. Ingresos por recuperación de gastos 15 13
9. Amortización del inmovilizado
5 / 6 / 7
-186 -182
10. Ex ce sos de provisione s 0514
11. Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
7/13.5
11 447
a) Deterioros y pérdidas 11 447
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+4+5+6+7+8+9+11) 1.551 885
12. Ingresos financieros
13.5
12 2
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros 9.13/13.5
12 2
b.II) En terceros 12 2
13. Gastos Financieros
9.13
-410 -289
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas 24 -241 -193
b) Por deudas con terceros -169 -96
14. Variación de valor razonable en instrumentos financieros
9.13/13.5
-9 3
a) Cartera de negociación y otros -9 3
17. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
9.13
-23 -20
a) Deterioros y pérdidas -23 -20
A.2) RESULTADO FINANCIERO (12+13+14+15+16) -430 -304
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2) 1.121 581
17. Impuestos sobre beneficios
12.2 319 97
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS (A.3+17) 1.440 678
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4+B) 1.440 678
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2022.
C UE N T A D E PÉR D ID AS Y G ANAN C IAS
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ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
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COMPA
ÑÍ
A ESPA
Ñ
OLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
2022 2021
A) Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias
1.440 678
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
I. Por valoración instrumentos financieros
00
1. Activos financieros disponibles para la venta
00
III. Subvenciones, donaciones y legados recibidos 00
V.I Efecto impositivo
00
V.II. Ajuste Efecto impositivo 25%
00
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto (I+III+V.I+V.II)
00
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
VI. Por valoración instrumentos financieros
00
1. Activos financieros disponibles para la venta
00
VII. Por cobertura de flujos de efectivo 00
VIII. Subvenciones, donaciones y legados recibidos 00
IX. Efecto impositivo
00
C) Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias 00
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (A+B+C)
1.440 678
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO EJERCICIO 2022
A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2022
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente
al ejercicio 2022.
64 de 131
Notas Escriturado Total
SALDO AJUSTADO 1 DE ENERO DE 2021 9.B
6.976 6.976 544 59.420 -718 -394 -2 65.826
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
678 678
II. Operaciones con socios o propietarios.
-4.383 -4.383
4. (-) Distribución de dividendos. -4.631 -4.631
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas). 1 1
6. Incremento (reducción) de patrimonio neto resultante de una combinación de negocios.
20
247 247
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
-2 2
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2021
9.B
6.976 6.976 544 55.037 -718 -396 678 62.121
I. Ajustes por cambios de criterio 2021 y anteriores.
II. Ajustes por errores 2021 y anteriores.
SALDO AJUSTADO 1 DE ENERO DE 2022
9.C
6.976 6.976 544 55.037 -718 -396 678 62.121
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
1.440 1.440
II. Operaciones con socios o propietarios. -4.631 5 -4.626
4. (-) Distribución de dividendos. -4.631 -4.631
5. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas). 5 5
6. Incremento (reducción) de patrimonio neto resultante de una combinación de negocios.
20
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
283 396 -678 16 17
SALDO A 31 DE DICIEMBRE DE 2022
9.B
6.976 6.976 544 50.689 -713 1.440 16 58.952
(Acciones en
patrimonio
propias)
Resultados de
ejercicios
anteriores
Resultados del
ejercicio
TOTAL
Otros
intrumentos de
patrimonio neto
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto correspondiente al ejercicio 2022.
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO INDIVIDUAL (AÑO 2022)
Capital
Prima de
emisión
Reservas
65 de 131
ESTADOS DE FLUJO DE EFECTIVO
66 de 131
COMPA
ÑÍ
A ESPA
Ñ
OLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
Notas
2022 2021
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
1. Resultado del ejercicio antes de impuestos
1.121 582
2. Ajustes del resultado 1.016 -103
a) Amortización del inmovilizado (+) 5/ 6/ 7 186 182
b) Correcciones valorativas por deteriorio (+/-) 11 -427
c) Variación de provisiones (+/-)
61 -278
g) Ingresos financieros (-)
-12 -2
h) Gastos financieros (+) 410 289
j) Variación de valor razonable en instrumentos financieros (+/-) 9-3
k) Otros ingresos y gastos (-/+) 13.4 351 136
3. Cambios en el capital corriente
37 688
b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-)
751 666
c) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-) -758 16
d) Otros activos y pasivos corrientes (+/-) 01
e) Otros activos y pasivos no corrientes (+/-) 44 5
4. Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación 26.1
-2.454 -192
a) Pagos de intereses (-)
-410 -289
c) Otros Cobros de intereses (+) 12 2
d) Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios (+/-) -2.056 95
5. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (+/-1+/-2+/-3+/-4)
-280 975
B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
6. Pagos por inversiones (-) 9.1
-93 -7.684
a) Empresas del grupo y asociadas 9.12 -13 -7.585
b) Inmovilizado intangible 5 -31 -44
c) Inmovilizado material 6
-17 -5
e) Otros activos financieros -32 -50
7. Cobros por desinversiones (+)
5.487 1.165
a) Empresas del grupo y asociadas 5.487 985
e) Otros activos financieros
0180
8. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (7-6) 5.394 -6.519
C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
9. Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 9.2 51
c) Adquisición de instrumentos de patrimonio propio (-) -28 -25
d) Enajenación de instrumentos de patrimonio propio (+) 33 26
10. Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero 9.1
-224 10.238
a) Emisión
2. Deudas con entidades de crédito y otras (+) 04.993
3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (+) 1.331 5.245
b) Devolución y amortización de
2. Deudas con entidades de crédito y otras (-)
-1.555 0
3. Deudas con empresas del grupo y asociadas (-) 00
11. Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio 9
-4.631 -4.631
a) Dividendos (-) -4.631 -4.631
12. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (+/-9+/-10-11)
-4.850 5.608
E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (+/-5+/-8+/-12+/-D)
264 64
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL COMIENZO DEL EJERCICIO 228
164
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL EJERCICIO 492 228
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO DEL EJERCICIO 2022
Las notas 1 a 27 descritas en la Memoria adjunta forman parte integrante del estado de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio 2022.
67 de 131
MEMORIA
68 de 131
1. ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
1.1 Domicilio y forma legal:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (en adelante, CEVASA o la Sociedad) se
constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo indefinido, el 22 de noviembre
de 1968. El domicilio social de CEVASA está ubicado en Avda. Meridiana, 350, 6ª planta en la
localidad de Barcelona.
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión
Bursátil (SIBE) o “mercado continuo”.
1.2 Objeto social y principales actividades:
El objeto social viene definido en el artículo dos de los estatutos sociales de la Sociedad, que
se detalla a continuación:
“La Sociedad tiene por objeto:
a) La administración, dirección y control de las sociedades participadas, así como la
prestación de servicios a las mismas de asesoramiento y apoyo, asistencia técnica e
informática, de ingeniería, promoción y publicidad, trabajos y estudios de “consulting”,
asesoramiento jurídico - mercantil, fiscal, contable, económico, administrativo, laboral y
financiero, administración de sus bienes muebles e inmuebles, y gestión económico –
administrativa de los mismos, todo ello por cuenta propia y través de profesionales en
plantilla, contratados o asociados.
b) La adquisición, tenencia, disfrute, administración, cesión y enajenación de inmuebles,
valores mobiliarios, derechos, títulos, pertenencias de propiedad industrial e intelectual
y otros semejantes, con exclusión de las actividades propias de las instituciones
financieras, de las actividades propias de las sociedades y agencia de valores
reguladas por la Ley del Mercado de Valores, así como de las actividades propias de
las instituciones de inversión colectiva.
c) La promoción o fomento de empresas mediante la participación temporal o permanente
en su capital, así como la suscripción de acciones o participaciones de sociedades de
carácter empresarial, todo ello por cuenta propia.
d) La construcción y promoción de Viviendas de Protección Pública para su explotación
en régimen de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la legislación
reguladora de dicha clase de viviendas. La Sociedad podrá extender el ámbito de sus
actividades inmobiliarias a cualquier clase de bienes inmuebles, incluidas edificaciones
de promoción privada, camping e instalaciones deportivas y de recreo; adquirir y
enajenar inmuebles por sistema normal de pago o por sistema de arrendamiento
financiero.
e) Ejercer ampliamente cualquier tipo de actividades turísticas, incluida la explotación de
establecimientos hoteleros.
f) El desarrollo de toda clase de operaciones de crédito e inversión, salvo las que
expresamente queden reservadas por la Ley a sociedades especiales y, en particular,
a las entidades de inversión, depósito y financiación sometidas a la vigilancia y
regulación por organismos administrativos, tales como el Banco de España o de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
69 de 131
Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de algunas de las actividades
comprendidas en el objeto social algún título profesional o autorización administrativa o
inscripción en Registros Públicos, dichas actividades deberán realizarse por medio de persona
que ostente dicha titulación profesional y, en su caso, no podrán iniciarse antes de que se
hayan cumplido los requisitos administrativos exigidos.
El objeto social podrá ser desarrollado también por la Sociedad, total o parcialmente, de modo
indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo al de
esta Sociedad, o mediante la participación en Uniones y Agrupaciones Temporales de
Empresas”.
1.3 Sociedad dominante de un grupo de sociedades:
En la actualidad, CEVASA, es la cabecera de un grupo de empresas con actividades
inmobiliarias, y su principal actividad es la prestación de servicios a las mismas.
De conformidad con la legislación vigente, CEVASA, como cabecera de grupo y atendido el
artículo 42 del Código de Comercio, está obligada a cumplir determinados requisitos, entre
ellos a formular separadamente cuentas anuales consolidadas, que por el hecho de estar sus
acciones admitidas a negociación en un mercado oficial de valores, deben ser preparadas
siguiendo las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión
Europea (NIIF-UE). De acuerdo con el contenido de dichas cuentas anuales consolidadas
preparadas conforme a NIIF-UE, el volumen total de reservas consolidadas (excluyendo capital
y ajustes por valoración) asciende a 374.813 miles de euros, los activos consolidados
ascienden a 556.080 miles de euros, el resultado consolidado después de impuestos del
ejercicio 2022 asciende a 29.768 miles de euros y el importe neto de la cifra de negocios
ascendió a 32.322 miles de euros.
Las cuentas consolidadas del ejercicio 2021 del Grupo Cevasa se encuentran depositadas en
el Registro Mercantil de Barcelona, y fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
14 de junio de 2022.
1.4 Moneda funcional:
La moneda funcional en que se elaboran las cuentas anuales de CEVASA y su Grupo es el
euro.
2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
2.1 Marco normativo e Imagen fiel
Las cuentas anuales de CEVASA muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación
financiera de la Sociedad al 31 de diciembre de 2022 y de los resultados de sus operaciones,
de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo, que se han producido en el
ejercicio finalizado en esa fecha.
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de la Sociedad, y han sido
confeccionadas a partir de los registros contables de la sociedad, y se presentan de acuerdo
con el marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido
en el Código de Comercio y la restante legislación mercantil, el Plan General de Contabilidad
aprobado por el Real Decreto 1514/2007 (con las modificaciones introducidas por el Real
Decreto 1159/2010, por el Real Decreto 602/2016 y por el Real Decreto 1/2021, de 12 de
enero) y sus adaptaciones sectoriales, las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el
Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas en desarrollo del Plan General de Contabilidad
y sus normas complementarias, la Ley del Mercado de Valores y demás normativa emitida por
la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como el resto de la normativa contable
española que resulta de aplicación.
70 de 131
Las cuentas anuales del ejercicio 2021 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas el
14 de junio del año 2022 y depositadas en el Registro Mercantil de Barcelona.
2.2 Principios contables no obligatorios aplicados.
La Sociedad no ha aplicado principios contables no obligatorios.
2.3 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
Además de lo señalado en cada nota específica, para la elaboración de las cuentas anuales no
se han considerado otros supuestos clave acerca del futuro, que lleven asociado un riesgo
importante que pueda suponer cambios en el valor de los activos o pasivos en los próximos
ejercicios.
Como holding, el valor de la Sociedad está directamente relacionado con el valor de sus filiales.
La evolución de dichas filiales y de sus resultados está correlacionada con la evolución del
sector inmobiliario y de sus activos, en especial los de carácter residencial.
Por tanto, el valor de las principales filiales de CEVASA tiene una correlación directa con el
valor de sus activos inmobiliarios, que depende en gran medida del nivel de precios en el
mercado y de la demanda inmobiliaria.
Por lo que respecta a las actividades de promoción inmobiliaria para la venta y de promoción
de suelo, la mayor o menor rentabilidad de estas inversiones depende de la eficiente gestión de
estos proyectos en tiempo, de los costes de desarrollo y de la adecuada comercialización y
venta de los mismos a precios superiores a los de coste.
Los importes de estas participaciones y su comparación con sus valores según el patrimonio de
tales sociedades a 31 de diciembre de 2022 se muestran en la Nota 9.
Con ello, en la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por
los Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos,
gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se
refieren a:
- Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registrados en
ejercicios anteriores, de las inversiones inmobiliarias como consecuencia del menor o mayor
valor obtenido de las valoraciones inmobiliarias efectuadas por expertos independientes
respecto al valor contable registrado de dichos activos (Nota 4.3).
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las valoraciones
efectuadas periódicamente por expertos independientes. Dichas valoraciones se han realizado
a 31 de diciembre de 2022 y 2021 de acuerdo con los métodos descritos en la Nota 4.3.
- La vida útil de las inversiones inmobiliarias, el inmovilizado material y el inmovilizado
intangible (Notas 4.1, 4.2 y 4.3).
- El valor recuperable de las participaciones mantenidas en empresas del Grupo y asociadas
(Nota 4.6) así como de otros activos financieros.
- Medición de los activos y pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Nota
4.10).
- El cálculo de provisiones para riesgos y gastos a largo plazo (véase Nota 4.12).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base
de la mejor
información
71 de 131
disponible al cierre del ejercicio 2022, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar
en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se
realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
Para la elaboración de las cuentas anuales cerradas a 31 de diciembre de 2022 no se han
realizado cambios significativos en las estimaciones contables que afecten a los activos de la
Sociedad respecto el ejercicio 2021.
2.4 Comparación de la información
Los Administradores de la Sociedad presentan a efectos comparativos con cada partida del balance,
de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de flujos de efectivo, del estado de cambios en el
patrimonio neto y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2022, las correspondientes al
ejercicio anterior.
2.5 Agrupación de partidas
2.5.1 Información del desglose de las partidas objeto de agrupación en el balance:
Las cuentas y grupos contables se han agrupado para su presentación en el balance, cuenta
de resultados y resto de estados financieros conforme a lo establecido en los modelos
publicados en la normativa vigente aplicable a la Sociedad para las cuentas anuales no
abreviadas. Su desagregación figura en otras notas de esta memoria.
2.6 Elementos recogidos en varias partidas
2.6.1 Identificación de los elementos patrimoniales registrados en dos o más partidas del
balance:
Ni en el año 2022 ni el año 2021 existen registrados elementos patrimoniales en varias
partidas.
2.7 Cambios en criterios contables
Durante el presente ejercicio no ha habido cambios en criterios contables.
2.8 Corrección de errores
Durante el presente ejercicio no se han corregido errores provenientes de ejercicios anteriores.
2.9 Situación financiera – Fondo de maniobra
La Sociedad muestra un fondo de maniobra negativo en fecha 31 de diciembre de 2022, lo que
no es una información significativa y debe considerarse el del grupo CEVASA en su conjunto,
que es de signo positivo.
Respecto a la situación financiera, debe considerarse el Grupo CEVASA en su conjunto y las
sociedades filiales como instrumentos para el desarrollo de cada uno de los negocios del
mismo. Por ello, la Dirección de la Sociedad prioriza el análisis de las necesidades y los
excesos de tesorería del Grupo en su conjunto, con carácter prioritario al de cada una de las
sociedades que lo integran, puesto que la sociedad matriz controla completamente sus
posiciones financieras y determina qué liquidez traspasar de una sociedad a otra, primando
siempre las necesidades del Grupo.
Las actividades y negocios del Grupo generan beneficios y cash flows suficientes para atender
todos los compromisos financieros de cada sociedad y del grupo en su conjunto.
3. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
3.1 Información sobre la propuesta de resultado:
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La propuesta de distribución del resultado del ejercicio formulada por los Administradores de la
Sociedad y que se someterá a la aprobación de la Junta General de Accionistas es la siguiente:
A
ÑO 2022
Base de reparto:
Beneficio del ejercicio 2022 tras el Impuesto sobre Sociedades 1.440
Distribución:
- A Reserva Voluntaria
1.440
4. NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de
sus cuentas anuales del ejercicio 2022, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de
Contabilidad, han sido las siguientes:
4.1 Inmovilizado intangible
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y,
posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización
acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.
Cuando una aplicación informática no amortizada en su totalidad se considera obsoleta y deja
de utilizarse en la gestión del negocio de CEVASA, se da de baja de los registros por el valor
contable.
Los costes de mantenimiento de los sistemas informáticos se registran con cargo a la cuenta
de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren.
La amortización de las aplicaciones informáticas se realiza linealmente en un período de cuatro
años desde la entrada en explotación de cada aplicación.
Los inmovilizados intangibles son activos de vida útil definida y, por lo tanto, deberán ser objeto
de amortización sistemática en el periodo durante el cual se prevé, razonablemente, que los
beneficios económicos inherentes al activo produzcan rendimientos para la empresa. Cuando
la vida útil de estos activos no pueda estimarse de manera fiable se amortizarán en un plazo de
diez años, sin perjuicio de los plazos establecidos en las normas particulares sobre el
inmovilizado intangible. En todo caso, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de
deterioro de valor, para, en su caso, comprobar su eventual deterioro.
La entidad reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida que haya
podido producirse en el valor registrado de estos activos, como consecuencia de su deterioro.
4.2 Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente a valor de coste.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción
de este tipo de activos, que son activos que necesariamente precisan un período de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos
activos, hasta el momento en que los mismos estén sustancialmente preparados para su uso
previsto. Los ingresos procedentes de inversiones, obtenidos en la inversión temporal de
préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados, se deducen de los
costes por intereses aptos para la capitalización.
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Los demás costes en concepto de intereses se reconocen como resultados en el período en
que se incurren.
En caso de adquirir activos en régimen de arrendamiento financiero, se registrarán en la
categoría de activo a que corresponda el bien arrendado, amortizándose a lo largo de sus vidas
útiles previstas siguiendo el mismo método que para los activos en propiedad, o, si no existiera
razonable certeza de que se obtendrá la propiedad al finalizar el arrendamiento, se
amortizarían en el período más corto entre su vida útil o el plazo por al que se hubiera pactado
el arrendamiento.
CEVASA no tiene la obligación de desmantelar activos fijos tangibles al final de su vida útil.
Las amortizaciones del “Inmovilizado material” se calculan en función de la vida útil de los
activos. La amortización de un ejercicio se calcula en función del siguiente cálculo:
Base de amortización/nº de años de vida útil que restan al activo
La base de amortización es la que resulta de minorar el valor de coste con las dotaciones
acumuladas a la amortización, el valor residual de los activos y los saldos existentes en la
provisión por deterioro.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles se detallan en la nota 6.3
de la presente memoria.
El beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un activo se calcula como la
diferencia entre el importe de la venta y el importe en libros del activo, y se reconoce en la
cuenta de resultados de la Sociedad.
Las sustituciones o renovaciones de elementos que aumentan la vida útil del bien, o su
capacidad económica, se contabilizan como mayor importe del inmovilizado material, con la
consiguiente baja contable de los elementos sustituidos o renovados.
Por el contrario, todos aquellos costes destinados al mantenimiento y reparaciones de las
instalaciones, de tipo ordinario, se contabilizan como gasto del período.
Deterioro de valor de activos intangibles y materiales
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de pérdida de valor, la Sociedad
procede a estimar la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable
de dichos activos a un importe menor al de su valor en libros.
El importe recuperable se determina como el mayor importe entre el valor razonable menos los
costes de venta y el valor en uso.
4.3 Inversiones inmobiliarias
Como inversiones inmobiliarias se califican aquellos edificios propiedad de CEVASA que no
están ocupados por la misma y que se tienen para generar rentas o plusvalías. Estos edificios
son explotados en régimen de alquiler. También se incluyen en este apartado aquellos solares
destinados a promociones con este fin.
La valoración inicial de las “Inversiones inmobiliarias”, se realiza por el método de coste (precio
de adquisición o de construcción).
Las renovaciones de elementos, entendidas como aquellas operaciones mediante las que se
recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación, se capitalizan,
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integrándose como mayor valor del bien. Simultáneamente a la operación anterior se da de
baja el elemento sustituido, por su coste, la amortización acumulada y las pérdidas por
deterioro de valor, registrándose, en su caso, el correspondiente resultado producido en esta
operación. Si la renovación afectase a una parte de un elemento cuyo valor en libros no pueda
identificarse claramente, el coste de la renovación se toma como indicativo de cuál era el coste
del elemento que se sustituye.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
calculan de manera lineal en función de los años que restan de vida útil, sobre el valor de coste
menos su valor residual; entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios
y otras construcciones tienen una vida útil indefinida y que, por tanto, no son objeto de
amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se
realizan con contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles de estos
activos se detallan en la nota 7.4 de la presente memoria.
Con el fin de detectar posibles deterioros de valor, se llevan a cabo semestralmente tasaciones
inmobiliarias independientes. Si el valor de tasación es menor que el valor neto contable se
registra una pérdida por deterioro. En el caso de aumento de valor se revierte la provisión
registrada previamente de forma que el valor registrado no supere nunca el valor que tendría el
activo si no se hubiese deteriorado en ejercicios precedentes.
Las valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación
publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo
con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional
de Estándares de Valoración (IVSC).
La Sociedad tiene una única inversión inmobiliaria que se concreta en un edificio industrial en
alquiler construido sobre un solar con un aprovechamiento urbanístico mayor del consumido en
la construcción de aquel edificio.
La metodología utilizada por los tasadores externos (Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U. para los ejercicios 2022 y 2021) para determinar el valor de mercado de la
única inversión inmobiliaria de CEVASA (un edificio industrial) fue fundamentalmente por
descuento de flujos de caja, que consiste en estimar las rentas netas resultantes del contrato
de alquiler existente hasta la finalización del mismo, estimar un valor residual o de mercado del
inmueble al término del contrato, y actualizar los flujos futuros y el valor residual calculado,
aplicando tasas de descuento de mercado, a una rentabilidad (“yield”) estimada exigida a
productos similares por los operadores del mercado inmobiliario, en este caso el 8,75% (8,25%
en el ejercicio 2021).
La valoración del edificio industrial, por sus particularidades y su situación arrendaticia, se ha
hecho bajo la hipótesis de venta de todo el edificio al vencimiento del contrato actual. En el
precio de venta se ha considerado el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Respecto a la edificabilidad remanente, se ha realizado la valoración mediante el Método
Residual Dinámico. Dicho método descuenta, del valor total de mercado en venta del edificio a
construir, los costes totales de construcción y, en su caso, el coste de urbanización. Al valor
obtenido, se le aplica la tasa de descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el
riesgo que conlleva la promoción. La cifra neta o residual resultante representa el valor de
mercado del activo objeto de valoración. Se ha considerado una sola fase con una duración
total de 24 meses y se ha tenido en cuenta una tasa de descuento del 12%. Para determinar el
precio de producto terminado, se
ha utilizado el Método
de Capitalización de rentas aplicando a
la renta actual el IPC correspondiente a cada año. Así, a la renta de mercado adoptada de 6
€/m2/mes se capitaliza a una tasa de rentabilidad del 5,60%, se obtiene un precio de producto
terminado para la planta baja de la hipotética nave de 1.286€/m2. A los ingresos obtenidos se
le han de deducir unos estimados costes de construcción y asociados, así como la Tasa
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Interna de Retorno.
Las variables clave de dicho método son la determinación de los ingresos netos, el período de
tiempo durante el cual se descuentan los mismos, la aproximación al valor que se realiza al
final de cada período y la tasa interna de rentabilidad objetivo utilizada para descontar los flujos
de caja.
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias de CEVASA al 31 de diciembre de 2022
y a 31 de diciembre de 2021, calculados en función de las tasaciones realizadas por Savills
Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones S.A.U., tasador independiente no vinculado al
Grupo CEVASA, ascienden a 6.730 y 6.729 miles de euros, respectivamente.
4.4 Arrendamientos
Los únicos arrendamientos que realiza CEVASA son arrendamientos operativos de sus
inmuebles en alquiler. En las operaciones de arrendamiento operativo, la propiedad del bien
arrendado y sustancialmente todos los riesgos y ventajas que recaen sobre el bien
permanecen en el arrendador.
Como la entidad actúa como arrendadora, presenta el coste de adquisición de los bienes
arrendados en el epígrafe de Inversiones inmobiliarias. Estos activos se amortizan de acuerdo
con lo señalado en la nota 4.3 anterior y los ingresos procedentes de los contratos de
arrendamiento se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se abonan o
cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se devengan.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se
tratará como un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del
arrendamiento, a medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
4.5 Permutas
Ni durante el ejercicio 2022 ni durante el 2021 se han realizado permutas.
4.6 Instrumentos financieros
4.6.1 Activos financieros
4.6.1.1 Clasificación
Los activos financieros que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
a. Activos financieros a coste amortizado: incluye activos financieros, incluso los
admitidos a negociación en un mercado organizado, para los que la Sociedad mantiene la
inversión con el objetivo de percibir los flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato,
y las condiciones contractuales del activo dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de
efectivo que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal
pendiente.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría:
i) Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación
de servicios por operaciones de tráfico con cobro aplazado, y
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ii) Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.
b. Activos financieros a coste: se incluyen en esta categoría las siguientes inversiones: a)
instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas; b) instrumentos de
patrimonio cuyo valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad, y los derivados que
tengan como subyacente a estas inversiones; c) activos financieros híbridos cuyo valor
razonable no pueda estimarse de manera fiable, salvo que se cumplan los requisitos para su
contabilización a coste amortizado; d) aportaciones realizadas en contratos de cuentas en
participación y similares; e) préstamos participativos con intereses de carácter contingente; f)
activos financieros que deberían clasificarse en la siguiente categoría pero su valor razonable
no puede estimarse de forma fiable.
Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por una relación de
control, y empresas asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una influencia
significativa. Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye a aquellas
sociedades sobre las que, en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno o
más socios.
Respecto a las inversiones en empresas del grupo y asociadas, al cierre de cada ejercicio se
realizan las correcciones valorativas necesarias, que equivalen a las diferencias entre los
valores en libros de las participaciones y los importes recuperables de las mismas. Como mejor
evidencia del importe recuperable de estas inversiones se toma en consideración el patrimonio
neto de la entidad participada corregido por plusvalías tácitas netas existentes en la fecha de la
valoración, que corresponden a elementos identificables en el balance de la participada.
Las correcciones valorativas por deterioro, y, en su caso, su reversión, se registran como un
gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias, salvo cuando
previamente se hayan realizado ajustes valorativos por aumento de valor que se hubieran
imputado al patrimonio neto. En tal caso, las correcciones valorativas por deterioro minorarán el
patrimonio neto hasta compensar completamente los aumentos de patrimonio realizados
anteriormente por esos mismos conceptos.
La contabilización de las sociedades del Grupo se realiza por el método de adquisición. A
excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., el
resto de sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración
empresarial por aportación de las diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que
el coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor contable
o de coste de los activos y pasivos aportados. Dichos activos y pasivos se registraban en
CEVASA por su valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban
y aportaron a su valor razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos
recibidos las sociedades que se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha
operación.
c. Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias: incluye los activos financieros mantenidos para negociar y aquellos activos
financieros que no han sido clasificados en ninguna de las categorías anteriores. Asimismo, se
incluyen en esta categoría los activos financieros que así designa opcionalmente la Sociedad
en el momento del reconocimiento inicial, que en caso contrario se habrían incluido en otra
categoría, debido a que dicha designación elimina o reduce significativamente una
incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en caso contrario.
4.6.1.2 Valoración inicial
Los activos financieros se registran, en términos generales, inicialmente al valor razonable de
la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente
atribuibles. No obstante, se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio los
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costes de transacción directamente atribuibles a los activos registrados a valor razonable con
cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Asimismo, en el caso de inversiones en el patrimonio de empresas del Grupo que otorgan
control sobre la sociedad dependiente, los honorarios abonados a asesores legales u otros
profesionales relacionados con la adquisición de la inversión se imputan directamente a la
cuenta de pérdidas y ganancias.
4.6.1.3 Valoración posterior
Los activos financieros a coste amortizado se registrarán aplicando dicho criterio de valoración
imputando a la cuenta de pérdidas y ganancias los intereses devengados aplicando el método
del tipo de interés efectivo.
Los activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias se
valoran a su valor razonable, registrándose en la cuenta de pérdidas y ganancias el resultado
de las variaciones en dicho valor razonable.
Las inversiones clasificadas en la categoría b) del apartado 4.6.1.1 anterior se valoran por su
coste, minorado, en su caso, por el importe acumulado de las correcciones valorativas por
deterioro. Dichas correcciones se calculan como la diferencia entre su valor en libros y el
importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los
costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión.
Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las inversiones en instrumentos de
patrimonio, se toma en consideración el patrimonio neto de la entidad participada, corregido por
las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto impositivo. En
este sentido, en la estimación de las plusvalías tácitas, los Administradores de la Sociedad han
considerado las valoraciones realizadas por un tercero experto independiente sobre el valor
razonable de las inversiones inmobiliarias y de las existencias de las sociedades participadas.
El informe de valoración del experto independiente, que ha sido realizado siguiendo,
mayoritariamente, la misma metodología que la descrita en la Nota 4.3 (método de descuento
de flujos de caja), sólo contiene las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de
los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y
correcta de la información proporcionada por la Sociedad.
4.6.1.4 Deterioro
Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un “test de deterioro” para los activos
financieros que no están registrados a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y
ganancias. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el importe recuperable del
activo financiero es inferior a su valor en libros. El registro del deterioro se registra en la cuenta
de pérdidas y ganancias.
Cuando algunos clientes o deudores de la Sociedad incurren en alguna de las siguientes
situaciones:
a) Son reclamados judicialmente
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas
c) Mantiene deudas de antigüedad superior a 6 meses
d) Se tiene dudas razonables que nos hacen dudar de la voluntad o capacidad de pago de los
mismos.
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con la
Sociedad es de dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la
misma, contra la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin
incurrir los deudores y clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son
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totalmente irrecuperables por diversas razones o que intentar su recuperación sería más
costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con cargo a la
cuenta de resultados del ejercicio.
Salvo algunos deudores comerciales, la Sociedad considera que el resto de activos financieros
son plenamente recuperables y no existe evidencia alguna de deterioro de los mismos.
4.6.1.5 Criterios para el registro de la baja de activos y pasivos financieros
La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos
sobre los flujos de efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido
sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, tales como en ventas en
firme de activos, cesiones de créditos comerciales en operaciones de “factoring” en las que la
empresa no retiene ningún riesgo de crédito ni de interés o las titulizaciones de activos
financieros en las que la empresa cedente no retiene financiaciones subordinadas ni concede
ningún tipo de garantía o asume algún otro tipo de riesgo.
Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo
financiero por un importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos
financieros en las que se retenga sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su
propiedad, tales como el descuento de efectos, el “factoring con recurso”, las ventas de activos
financieros con pactos de recompra a un precio fijo o al precio de venta más un interés y las
titulizaciones de activos financieros en las que la empresa cedente retiene financiaciones
subordinadas u otro tipo de garantías que absorben sustancialmente todas las pérdidas
esperadas.
4.6.2 Pasivos financieros
Los pasivos financieros asumidos o incurridos por la Sociedad se clasifican dentro de la
categoría de Pasivos financieros a coste amortizado: son aquellos débitos y partidas a pagar
que tiene la Sociedad y que se han originado en la compra de bienes y servicios por
operaciones de tráfico de la empresa, o aquellos que, sin tener un origen comercial, no siendo
instrumentos derivados, proceden de operaciones de préstamo o crédito recibidos por la
Sociedad.
Estos pasivos se valoran inicialmente al valor razonable de la contraprestación recibida,
ajustada por los costes de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos
pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.
Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan
por su importe neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes
reconocidos y, además, tienen la intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el
activo y cancelar el pasivo simultáneamente.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los
han generado.
4.6.3 Naturaleza de los activos y pasivos financieros designados inicialmente como a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias:
En los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad tiene registrado como activo financiero a valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias los activos adquiridos durante el
ejercicio 2017 representativos de obligaciones de terceros y que se detallan en la nota 9.1, así
como el importe de aportaciones realizadas al fondo de pensiones externo que se explica en la
nota 4.14.
4.6.4 Contratos de garantías financieras, criterios de valoración seguidos:
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CEVASA tiene prestadas garantías a sus filiales y asociadas, en operaciones de financiación
de sus operaciones.
A fecha 31 de diciembre de 2022 CEVASA avala préstamos hipotecarios por un total de 41.693
miles de euros, a favor de dos de sus filiales, CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD
Lloguer Social, S.A., que financian promociones en alquiler de viviendas de protección oficial.
Todas estas garantías son operaciones fuera de balance y no están registradas en las cuentas
de CEVASA. Dado el carácter de este tipo de avales, los proyectos que financian y la cualidad
de filiales de los prestatarios, la Sociedad no registra provisión alguna respecto a estos riesgos.
4.6.5 Criterios para la determinación de los ingresos procedentes de las diferentes categorías
de instrumentos financieros, intereses, primas o descuentos, dividendos, etc.:
El reconocimiento de un ingreso financiero tiene lugar como consecuencia de un incremento de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
activo, o la depreciación o disminución de un pasivo.
El reconocimiento de un gasto financiero tiene lugar como consecuencia de una disminución de
los recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un
pasivo, o la depreciación o disminución de un activo.
En el reconocimiento de ingresos y gastos financieros se siguen los principios de devengo y
correlación de ingresos y gastos.
4.6.6 Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio de la
sociedad, una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de patrimonio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por
el importe recibido, neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de
la contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto.
Los resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de
patrimonio propio, se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se
registre resultado alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Estas acciones propias en autocartera se califican como instrumentos de patrimonio propio,
aunque se adquieren para dar liquidez al accionista y sin intención de mantenerlas en
autocartera indefinidamente y por tanto con el propósito de venderlas en caso de demanda
insatisfecha de acciones en el mercado. Dichas acciones se valoran en las cuentas por el
importe de su adquisición aplicando el método de precio medio ponderado a las ventas.
4.7 Coberturas
La Sociedad no tiene instrumentos financieros calificados contablemente como de cobertura.
4.8 Existencias
CEVASA no tiene existencias registradas en su balance ni a cierre del ejercicio 2022 ni a cierre
del ejercicio anterior.
4.9 Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional de CEVASA es el euro y lo ha sido a lo largo de los ejercicios 2022 y
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2021. Ni en uno ni en otro ejercicio se han realizado transacciones en moneda extranjera.
4.10 Impuesto sobre beneficios
4.10.1 Criterios de registro y valoración de activos y pasivos por impuesto diferido:
El gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio se calcula mediante la suma del gasto
corriente que resulta de la aplicación de los tipos de gravamen sobre las bases imponibles del
ejercicio de la Sociedad y después de aplicar las deducciones que fiscalmente son admisibles,
más el gasto derivado de la variación de los activos y pasivos por impuestos diferidos
generados en el ejercicio.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen aquellos importes que se prevén
pagaderos o recuperables por las diferencias temporarias entre los importes en libros de los
activos y pasivos y sus valores fiscales, así como por bases imponibles negativas pendientes
de compensación y los créditos por limitaciones temporales de deducción de gastos y por
deducciones fiscales, no aplicados fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la
diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera
recuperarlos o liquidarlos.
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias
imponibles, excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de
otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado
contable y no es una combinación de negocios.
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se
considere probable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las
que poder hacerlos efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos
directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en patrimonio
neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados,
efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas
sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos
diferidos no registrados en balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que
pase a ser probable su recuperación con beneficios fiscales futuros.
La Sociedad se encuentra sujeta al Impuesto de Sociedades bajo el régimen de tributación de
Consolidación Fiscal según el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre.
Las Sociedades que constituyen el Grupo a efectos fiscales para el ejercicio 2022 son las
descritas en la Nota 12.11. En consecuencia, el gasto por impuesto sobre Sociedades recoge
aquellas ventajas derivadas de este régimen fiscal. Se registran activos y pasivos por impuesto
diferido cuando se realizan ajustes de consolidación fiscal, difiriendo de tributación los
resultados por operaciones intragrupo, en tanto los valores contables sean diferentes de los
fiscales considerados a nivel consolidado. Estos activos y pasivos muestran los importes que
las sociedades del grupo deberían abonar o pagar en caso de disolución del grupo fiscal o de
venta a terceros de los activos y/o pasivos con diferente valor contable y fiscal.
4.11 Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se registran cuando se produce la corriente real de bienes o servicios
que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente
monetaria o financiera derivada de ellos.
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Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se
valoran por el importe monetario recibido o, en su caso, por el valor razonable de la
contraprestación recibida, o que se espera recibir, y que salvo evidencia en contrario será el
precio acordado deducido cualquier descuento, impuestos y los intereses incorporados al
nominal de los créditos. Se incluirá en la valoración de los ingresos la mejor estimación de la
contraprestación variable cuando no se considera altamente probable su reversión.
El reconocimiento de los ingresos se produce cuando (o a medida que) se produce la
transferencia al cliente del control sobre los bienes o servicios comprometidos.
Los ingresos reconocidos a lo largo del tiempo, por corresponder a bienes o servicios cuyo
control no se transfiere en un momento del tiempo, se valoran considerando el grado de
realización de la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando se disponga de
información fiable para realizar la medición del grado de realización. En caso contrario solo se
reconocerán ingresos en un importe equivalente a los costes incurridos que se espera que
sean razonablemente recuperados en el futuro.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de
interés efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En
cualquier caso, los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad
al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y
ganancias.
En relación con los dividendos recibidos, cualquier reparto de reservas disponibles se calificará
como una operación de «distribución de beneficios» y, en consecuencia, originará el
reconocimiento de un ingreso en el socio, siempre y cuando, desde la fecha de adquisición, la
participada o cualquier sociedad del Grupo participada por esta última haya generado
beneficios por un importe superior a los fondos propios que se distribuyen. El juicio sobre si se
han generado beneficios por la participada se realizará atendiendo exclusivamente a los
beneficios contabilizados en la cuenta de pérdidas y ganancias individual desde la fecha de
adquisición, salvo que de forma indubitada el reparto con cargo a dichos beneficios deba
calificarse como una recuperación de la inversión desde la perspectiva de la entidad que recibe
el dividendo.
Las partidas de la cuenta de resultados que exigen alguna aclaración adicional son las
siguientes:
Ingresos de explotación: Los ingresos de explotación de la Sociedad provienen:
- De las rentas por el arrendamiento de un edificio industrial propiedad de la Sociedad.
- De la prestación de servicios de administración, dirección y control de CEVASA a sus
empresas filiales.
- Dividendos recibidos de las sociedades filiales.
- Ingresos devengados procedentes de financiación a empresas del grupo y asociadas.
Los ingresos por prestación de servicios se reconocen considerando el grado de realización de
la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando el resultado de la transacción pueda ser
estimado con fiabilidad.
Los ingresos por dividendos y los ingresos devengados procedentes de financiación con
empresas del grupo y asociadas se presentan como ingresos de explotación atendiendo al
objeto social de la Sociedad como sociedad holding, incluyéndose en el importe neto de la cifra
de negocios de la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.
De producirse ventas, el reconocimiento de los ingresos por las mismas se produciría en el
momento en que se transfirieran al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes
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a la propiedad del bien vendido, no manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni
reteniendo el control efectivo sobre el mismo.
Gastos de explotación:
"Aprovisionamientos": Las adquisiciones de mercaderías se encuentran contabilizadas por su
coste efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible. Los descuentos concedidos por los
proveedores de la Sociedad por pronto pago, son considerados como ingresos financieros.
"Gastos de personal": Coste efectivo del personal empleado en la Sociedad por conceptos tales
como sueldos y salarios, retribuciones a largo plazo mediante sistemas de aportación definida,
indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en este
epígrafe, tanto los importes devengados por varios conceptos en el ejercicio por los miembros
del Consejo de Administración en calidad de consejeros, como aquellos otros devengados por
el Consejero Delegado.
La Sociedad publica anualmente un Informe Anual de Retribuciones del Consejo, que publica
en su web www.cevasa.com y en la de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)
www.cnmv.es. En dicho informe se explica con detalle la política de remuneraciones de la
Sociedad y se detallan todos los conceptos retribuidos, incluso individualmente.
"Otros gastos de explotación": El importe total recogido bajo el epígrafe "Servicios exteriores"
corresponde al importe efectivo, excluyendo el IVA soportado y deducible, al cual asciende el
total de servicios recibidos de terceros por conceptos tales como los de reparaciones y
conservación, suministros, asesorías diversas y asistencia en contenciosos, publicidad,
seguros y otros. También se incluyen aquí los gastos de la oficina administrativa, tales como
material de oficina, comunicaciones, servicios de mantenimiento, etc.
El importe recogido bajo el epígrafe “Tributos” recoge el importe total de los impuestos
devengados en el ejercicio, siendo la mayor parte de ellos de carácter local. Los principales
tributos incluidos en este epígrafe son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto
sobre Actividades Económicas (IAE).
"Amortización del inmovilizado": Es la suma de las amortizaciones del inmovilizado intangible,
material e inversiones inmobiliarias en función de la vida útil de dichos activos, que, en general,
coinciden con los períodos máximos fijados en las tablas de amortización aprobadas por la Ley
27/2014 y por el Real Decreto 634/2015 por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto
sobre Sociedades.
“Deterioro y resultado por enajenación de inmovilizado”: Corresponde a la corrección valorativa
por deterioro o reversión de anteriores dotaciones por deterioro en los inmovilizados intangibles
y materiales y en las inversiones inmobiliarias.
4.12 Provisiones y contingencias
En la fecha de formulación de las cuentas anuales, los Administradores de la Sociedad
diferencian entre provisiones y pasivos contingentes:
a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de
sucesos pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos,
pero que resultan indeterminados en cuanto a su importe y/ o momento de cancelación.
b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos
pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más
eventos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.
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Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la
probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que lo contrario. Los pasivos
contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos
en las notas de la memoria, en la medida en que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe
necesario para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible
sobre el suceso y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la
actualización de dichas provisiones como un gasto financiero conforme se va devengando.
4.13 Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental
Dada la actividad de la Sociedad, no existen elementos patrimoniales de naturaleza
medioambiental.
4.14 Criterios para el registro y valoración de los gastos de personal
Los gastos de personal se registran por el coste efectivo del personal empleado en la Sociedad
por conceptos tales como sueldos y salarios devengados en el ejercicio, retribuciones a largo
plazo mediante sistemas de aportación definida, retribuciones a liquidar con instrumentos de
patrimonio, indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en
este epígrafe, los importes devengados en el ejercicio por los miembros del Consejo de
Administración por dietas de asistencia a las reuniones del Consejo, dietas por especial
dedicación, premios de permanencia y Atenciones Estatutarias.
Complemento de previsión social a favor de la Alta Dirección
A finales del ejercicio 2016 el Consejo de Administración acordó retribuir adicionalmente a los
miembros de la Alta Dirección mediante un sistema complementario de previsión social, que
funciona como instrumento de fidelización, perdiéndose el derecho en caso de cese voluntario
del directivo o si concurre despido procedente. A partir del ejercicio 2016, la Sociedad está
realizando aportaciones anuales a un fondo de pensiones externo equivalentes al 8,26% de su
salario fijo. Estas dotaciones se registran como una provisión a largo plazo, y se materializarán
como retribución en cuanto se cumplan los requisitos para ello o se alcance la edad de
jubilación.
Excepcionalmente, para el Consejero Delegado y como consecuencia del cambio en su
relación laboral durante el ejercicio 2021, la aportación anual por importe equivalente al 8,26%
de su retribución fija, se materializó en ese ejercicio 2021 mediante su abono al consejero y
aportación paralela por su parte del importe recibido a un plan personal de previsión.
Premios por permanencia a los miembros del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad, a excepción del Consejero Delegado, tiene
establecido un mecanismo de compensación a fin de premiar a los consejeros con una
antigüedad mínima de 10 años en el momento en que cesen en su cargo. Adicionalmente, el
presidente del Consejo de Administración tendrá derecho a una gratificación por permanencia
de 10.000 euros brutos por año en el cargo de presidente, con un máximo de 100.000 euros
brutos, a abonar en el momento en el que pierda la condición de consejero de CEVASA. A
estos efectos, se computarán todos los años en el cargo de presidente, aunque no hayan sido
consecutivos.
De esta forma, cada consejero, excepto el Consejero Delegado, tendrá derecho a percibir una
gratificación por permanencia de 100.000 euros brutos, que le será abonada en el momento en
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que pierda dicha condición, siempre que esta circunstancia se produzca tras haber ejercido el
cargo de consejero un mínimo de 10 años y siempre que la pérdida de condición de consejero
o el cese en el cargo de presidente no se produzca como consecuencia de un incumplimiento
de los deberes de lealtad, diligencia o buena fe conforme a los que aquéllos deben
desempeñar su cargo.
Con estas premisas, la Sociedad va dotando anualmente como provisiones a largo plazo las
mencionadas cantidades que, en caso de cumplirse las condiciones, se materializarán como
retribuciones al Consejo de Administración. Uno de los consejeros de la Sociedad ha
renunciado a toda retribución por el ejercicio de su cargo.
4.15 Pagos basados en instrumentos de patrimonio propio
Una parte de los servicios prestados por el Consejero Delegado a la Sociedad se remunera
mediante la entrega de acciones propias.
La Sociedad reconoce, por un lado, los servicios recibidos como un gasto de personal a
medida que se van obteniendo a lo largo del ejercicio y, por otro, el correspondiente incremento
en el patrimonio neto.
Tanto los servicios prestados como el incremento en patrimonio neto se valoran por el valor
razonable de los instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de
concesión. Una vez reconocidos, no se realizarán ajustes adicionales al patrimonio neto tras la
fecha de irrevocabilidad.
4.16 Subvenciones, donaciones y legados
No se han percibido subvenciones durante los ejercicios 2022 y 2021.
4.17 Combinaciones de negocios y operaciones financieras entre empresas del grupo
Durante los ejercicios 2022 y 2021 no se ha producido ninguna combinación de negocios.
Con fecha 16 de junio de 2021 de conformidad con los artículos 30.1 y 49 de la Ley de
Modificaciones Estructurales (L.M.E.) de las Sociedades Mercantiles Ley 3/2009 LME se
acordó formular un proyecto común de fusión por absorción de Cevasa Hoteles, S.L.U.
(“Sociedad Absorbida”, la cual se encontraba íntegramente participada por Compañía Española
de Viviendas en Alquiler, S.A.), por parte de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(“Sociedad Absorbente”).
Con fecha 25 de noviembre de 2021, se formalizó en escritura pública la fusión por absorción
de Cevasa Hoteles, S.L.U. (sociedad absorbida), por la mercantil CEVASA (sociedad
absorbente). La fecha a partir de la cual las operaciones se consideran realizadas, a efectos
contables, por cuenta de la sociedad beneficiaria, CEVASA, es el 1 de enero de 2021. Esta
fusión se realizó en el marco de una operación de racionalización del Grupo CEVASA y con el
fin de suprimir una sociedad que estaba inoperativa. La mencionada fusión se inscribió en el
Registro Mercantil de Barcelona, con efecto día 29 de noviembre de 2021.
En la contabilización de la operación se aplicó la normativa en vigor, especialmente lo
dispuesto en la Norma de Registro y valoración 21ª “Operaciones entre empresas del grupo”,
según redacción del RD 1159/2010, de 17 de setiembre, que exige que los efectos contables
de la fusión se produzcan a inicio del ejercicio, en aquellos casos en que las sociedades
absorbidas hubiesen formado parte de un grupo que viniese elaborando cuentas consolidadas
(como es el caso).
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Además, dicha normativa prescribe que los elementos patrimoniales transferidos desde las
filiales absorbidas a la matriz deben quedar registrados en la misma, con los mismos valores
que estos tuvieran en el balance consolidado preparado de acuerdo con las Normas para la
Formulación de las cuentas anuales consolidadas (NOFCAC). Dado que la Sociedad formula
cuentas anuales consolidadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información
Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIFF-EU), se optó por llevar a cabo una
reconciliación de los valores NIIF-EU a los valores NOFCAC.
Así las cuentas a integrar y fusionar deberán incorporar los efectos de las operaciones
históricas realizadas entre la Sociedad absorbente y la absorbida, con el fin de que los valores
de los elementos patrimoniales a integrar se encuentren debidamente ajustados.
Por tanto, esta particular operación, se contabilizó aplicando el principio anterior, para lo cual,
se registraron en la matriz los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos al valor
que tenían en las cuentas consolidadas cerradas a 31 de diciembre de 2020.
El fondo de comercio o diferencia negativa de la combinación se determinó por la diferencia
entre aquellos valores de los activos adquiridos y pasivos asumidos registrados, y el coste de la
combinación, que en este caso se identificó como el coste registrado en las cuentas
individuales de CEVASA, de la participación en la sociedad absorbida, todo ello referido a la
fecha de adquisición a efectos contables, el 1 de enero de 2021.
En el caso de la absorción de Cevasa Hoteles, S.L.U., surgió una diferencia negativa, que se
registró dentro del apartado de reservas, como “reservas de fusión”, por la diferencia entre el
valor de los activos y pasivos incorporados al patrimonio de CEVASA y el valor contabilizado
de la participación de la filial absorbida. Así, las reservas de aquella sociedad, generadas tras
su constitución, se trasladaron tras el proceso de fusión a las cuentas de CEVASA. El importe
de la mencionada reserva de fusión asciende a 247.053,48 euros.
De acuerdo con lo previsto en la Ley 27/2014 de 27 de noviembre del Impuesto de Sociedades,
se optó por someter la operación al Régimen Fiscal previsto en el Capítulo VII del título VII de
la citada Ley. De acuerdo al artículo 86 párrafo segundo de la mencionada Ley, toda la
información requerida por la normativa fiscal se encuentra detallada en la memoria de las
cuentas anuales del ejercicio 2021.
Tomando en consideración que la sociedad absorbida se encontraba inoperativa, no existieron
impactos significativos en la cifra de ingresos y de resultados de la Sociedad directamente
imputables a esta fusión durante el ejercicio 2021.
Adicionalmente, los activos y pasivos asumidos por CEVASA en esta operación de fusión se
detallan en la Nota 20 de esta memoria.
4.18 Negocios conjuntos y compromisos adquiridos
Un negocio conjunto es una actividad económica controlada conjuntamente por dos o más
personas físicas o jurídicas. A estos efectos, control conjunto es un acuerdo estatutario o
contractual en virtud del cual dos o más personas, que serán denominadas en la presente
norma partícipes, convienen compartir el poder de dirigir las políticas financiera y de
explotación sobre una actividad económica con el fin de obtener beneficios económicos, de tal
manera que las decisiones estratégicas, tanto financieras como de explotación, relativas a la
actividad requieran el consentimiento unánime de todos los partícipes.
Los negocios conjuntos pueden ser:
1. Negocios conjuntos que no se manifiestan a través de la constitución de una empresa
ni el establecimiento de una estructura financiera independiente de los partícipes, como
son las uniones temporales de empresa y las comunidades de bienes y entre las que
se distinguen:
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- Explotaciones controladas de forma conjunta.
- Activos controlados de forma conjunta.
2. Negocios conjuntos que se manifiestan a través de la constitución de una persona
jurídica independiente o empresas controladas de forma conjunta o multigrupo.
El 28 de junio de 2021 CEVASA y Neinor Homes constituyeron la sociedad NiCRent
Residencial, S.A., sociedad controlada conjuntamente en la que ambos socios participan en un
50%. Dicha Sociedad participa con un 50% en Habitatge Metròplis Barcelona, S.A. (HMB) en la
que también participan el Ayuntamiento de Barcelona (25%) y el Área Metropolitana de
Barcelona (25%). HMB tiene como objetivo promover en los próximos 6 años 4.500 viviendas
con protección oficial en Barcelona y su área metropolitana. NICRENT tiene el compromiso de
aportar un mínimo de 57,9 millones de euros a HMB y un máximo de 69,5 millones de euros,
habiendo aportado a 31 de diciembre de 2022 un total de 12 millones de euros. Adicionalmente
a las aportaciones ya realizadas, el resto de aportaciones previstas son las siguientes:
FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4
Total mínimo
estimado
Realizadas en
2021
Acordadas
pendientes de
suscripción y
desembolso
(límite
noviembre
2023)
Estimado
noviembre
2023
Estimado
noviembre
2024
Por el socio privado 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
Por el socio público 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
115,79 24,00 21,18 35,30 35,30
millonesdeeuros
El 50% de las aportaciones anteriormente descritas a realizar por el socio privado, deberá
hacerlas CEVASA.
4.19 Criterios empleados en transacciones entre partes vinculadas.
La Sociedad realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado.
Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo
que los Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por
estos conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro.
A) Transacciones con filiales y empresas asociadas
El origen de las transacciones con empresas del grupo y asociadas ha sido:
1) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, centraliza la
administración a nivel de Grupo mediante la prestación a sus filiales de
determinados servicios, que son:
- Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
- Asistencia financiera y legal.
- Servicios de gestión administrativa y contable.
- Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
- Servicios de gestión del personal.
- Servicios de asesoría legal.
- Servicios informáticos.
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2) Gestión patrimonial y administrativa: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer Social,
S.A. determinados servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus activos y
pasivos, relacionados con su parque de viviendas en alquiler.
3) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de
cobertura de riesgo en relación a la realización de determinadas operaciones
financieras.
4) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, Cevasa Patrimonio en Alquiler,
S.L.U. presta servicios de mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las
sociedades del Grupo.
5) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo: Las sociedades del Grupo
CEVASA y CEVASA realizan préstamos entre ellas con el fin de optimizar el
rendimiento financiero en activos y pasivos. Asimismo, CEVASA y sus asociadas
participadas directamente mantienen líneas de financiación entre ellas.
6) Servicios de arrendamiento operativo: Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
alquila dos plantas de oficinas de su propiedad a la Sociedades del Grupo, entre
ellas a CEVASA.
7) Dividendos: Las filiales de CEVASA reparten dividendos a la matriz.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de
mercado.
B) Transacciones con otras partes vinculadas
1) Retribuciones a los Órganos de Administración: Los miembros del órgano de
administración de CEVASA, a excepción de D. Carlos Manzano Cuesta, que ha
renunciado a ellas, perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones estatutarias.
También se provisionan a su favor premios por permanencia, a percibir tras desarrollar
su labor durante un plazo mayor de diez años y cesar en sus cargos.
El Consejero Delegado de CEVASA, percibe una remuneración por sus roles ejecutivos
y no percibe dietas por su pertenencia al Consejo de Administración ni genera derecho
al premio de permanencia.
En el ejercicio 2022 el Consejero Delegado de CEVASA, ha devengado una retribución
consistente en una asignación fija y variable en función del cumplimiento de objetivos,
que se abona, en todo caso, en una parte en metálico, en acciones de la Sociedad o
mediante otro medio vinculado a acciones de la Sociedad.
2) Operaciones con Administradores y Directivos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas
a ellos, y operaciones con accionistas significativos y personas, físicas o jurídicas,
vinculadas a los mismos: El precio regulador de todos los servicios realizados es a
precio o valor de mercado y su detalle se muestra en la nota 24 de la presente memoria.
4.20 Activos no corrientes mantenidos para la venta
CEVASA no tiene, ni ha tenido en los ejercicios 2022 y 2021, activos no corrientes mantenidos
para la venta.
4.21 Operaciones interrumpidas
Ni en el año 2022 ni en el 2021 se han realizado operaciones interrumpidas.
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4.22. Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a
aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, resuelva sus relaciones
laborales. Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable
se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una
expectativa válida frente a terceros sobre el despido.
4.23. Clasificación corriente / no corriente
Se consideran activos corrientes aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con
carácter general se considera de un año. También aquellos otros activos cuyo vencimiento,
enajenación o realización se espera que se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre
del ejercicio, los activos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los
derivados financieros cuyo plazo de liquidación sea superior al año y el efectivo y otros activos
líquidos equivalentes. Los activos que no cumplen estos requisitos se califican como no
corrientes.
Del mismo modo, son pasivos corrientes los vinculados al ciclo normal de explotación, los
pasivos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros
cuyo plazo de liquidación sea superior al año y en general todas las obligaciones cuya
vencimiento o extinción se producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican como no
corrientes.
5. INMOVILIZADO INTANGIBLE
5.1 Análisis del movimiento durante el ejercicio de cada partida del balance:
Los movimientos del inmovilizado intangible de la Sociedad durante los ejercicios 2022 y 2021
son los siguientes:
Saldo a 01.01.2022 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2022
Aplicaciones Informáticas
Inversión
412 31 443
Amort.Acum.
-319 -24 -343
Importe neto total:
93
7
10
0
Saldo a 01.01.2021 Adiciones/Dotaciones Saldo a 31.12.2021
Aplicaciones Informáticas
Inversión
368 44 412
Amort.Acum.
-297 -22 -319
Importe neto total:
71 2
2
93
5.2 Activos afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado intangible de CEVASA no está afecto ni a garantías ni a reversión. Asimismo,
no existe restricción alguna en su titularidad.
5.3 Vidas útiles o coeficientes de amortización, método de amortización empleado:
El coeficiente de amortización del inmovilizado intangible de la Sociedad es del 25%, y el
método de amortización es el lineal.
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5.4 Cambios significativos que afecten a la estimación del valor residual, vidas útiles y
amortización:
No ha habido cambios en las estimaciones relativas al inmovilizado intangible que tengan
incidencia en las vidas útiles, valores residuales y métodos de amortización de los mismos.
5.5 Características de las inversiones en inmovilizado intangible adquirido a empresas del
grupo y asociadas:
El inmovilizado intangible de CEVASA no ha sido adquirido a empresas del grupo ni a
empresas asociadas.
5.6 Características de las inversiones en inmovilizado intangible cuyos derechos pudieran
ejercitarse fuera de territorio español:
Todas las inversiones en el inmovilizado intangible se han efectuado en territorio español.
5.7 Importe de los gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado intangible de
CEVASA, ni en el ejercicio 2022 ni en el ejercicio 2021.
5.8 En caso de corrección valorativa por deterioro; naturaleza del inmovilizado, importe,
sucesos que han ocasionado el deterioro y criterio empleado para determinar el valor razonable
menos los costes de ventas:
Durante los ejercicios 2022 y 2021 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado intangible de CEVASA.
5.9 En caso de pérdidas por deterioro agregadas y no indicadas en la nota anterior, detalle de
las principales clases de inmovilizado afectado por la pérdida por deterioro:
No se han producido tales pérdidas.
5.10 Información de la pérdida por deterioro de activos intangibles incluida en las UGE’s:
Ningún activo intangible incluido en las unidades generadoras de efectivo (en adelante UGE’s)
de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni durante el 2022 ni en el 2021.
5.11 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
El inmovilizado intangible de CEVASA está afecto directamente a la actividad de la misma.
5.12 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
A 31 de diciembre de 2022 los bienes del inmovilizado intangible totalmente amortizados en
uso ascienden a 267 miles de euros de valor contabilizado bruto, y corresponden en su
totalidad a aplicaciones informáticas. A 31 de diciembre de 2021 ascendían a 230 miles de
euros.
5.13 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inmovilizado intangible.
5.14 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de compra ni de venta de inmovilizado intangible.
5.15 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
Durante los ejercicios 2022 y 2021 no ha habido enajenaciones del inmovilizado intangible de
la Sociedad.
5.16 Importe agregado de los desembolsos por investigación más desarrollo reconocidos como
gastos durante el ejercicio:
Ni en el ejercicio 2022 ni en el ejercicio 2021 se han llevado a cabo desembolsos para
investigación y desarrollo.
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5.17 Identificación del inmovilizado con vida útil indefinida distintos al fondo de comercio:
La Sociedad no tiene elementos del inmovilizado intangible de vida útil indefinida.
5.18 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado intangible.
5.19 Fondo de comercio:
La Sociedad no tiene registrado fondo de comercio alguno.
6. INMOVILIZADO MATERIAL
6.1 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle del inmovilizado material a 31 de diciembre de 2022 se detalla a continuación:
COSTE A
31/12/2022
A
MORTIZ.
ACUMULADA
A
31/12/2022
IMPORTE
NETO A 31/12/2022
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM. DECOR.DE OFICIN
A
611 504 107
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
330 301 29
Total
941 805 136
El movimiento del inmovilizado material durante los ejercicios el 2022 y 2021 se detalla a
continuación:
TOTAL NETO
A 01.01.2022 Inversiones Bajas/Ventas A 31.12.2022 A 01.01.2022 Amortización Bajas/Ventas A 31.12.2022 Saldo
597 14 611 502 2 504
107
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
327 3 330 294 7 301
29
Total
924 17 0 941 796 9 0 805 136
TOTAL NETO
A 01.01.2021 Inversiones Bajas/Ventas A 31.12.2021 A 01.01.2021 Amortización Bajas/Ventas A 31.12.2021 Saldo
597 597 501 1 502
95
EQUIPOS PROCESO INFORMACION
322 5 327 287 7 294
33
TURISMOS
20 20 0 20 20 0
0
Total
939 5 20 924 808 8 20 796 128
MOVIMIENTOS AÑO 2022 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
MOVIMIENTOS AÑO 2021 AMORTIZACIÓN
INSTALACIONES, MOBILIARIO Y ELEM.
DECOR.DE OFICINA
6.2 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación:
Ni durante el año 2022 ni el 2021 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o
rehabilitación, incluidos como mayor coste de los activos inmovilizados de la Sociedad.
6.3 Vidas útiles del inmovilizado material:
El método de amortización utilizado es el lineal y las vidas útiles son las siguientes:
Grupos de Vidas
elementos útiles
Mobiliario e instalaciones
6,7 a 10 años
Equipos de proceso de información
4 años
Turismos 6 años
6.4 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
91 de 131
de amortización del inmovilizado material de la Sociedad.
6.5 Características de las inversiones en inmovilizado material adquirido a empresas del grupo
y asociadas:
No se han llevado a cabo inversiones en el inmovilizado material, adquiridos a empresas del
grupo y asociadas.
6.6 Características del inmovilizado material situado en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en el inmovilizado material se han efectuado en territorio
español.
6.7 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en los elementos del inmovilizado material de la
Sociedad, ni en el ejercicio 2022 ni en el 2021.
6.8 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza del inmovilizado,
importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio empleado para
determinar el valor razonable menos los costes de venta:
Durante los ejercicios 2022 y 2021 no se han producido correcciones valorativas por deterioro
del inmovilizado material de la Sociedad.
6.9 Principales clases de inmovilizados afectados por las pérdidas por deterioro:
Ni durante el ejercicio 2022 ni en el 2021 se han producido pérdidas por deterioro del
inmovilizado material.
6.10 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
6.11 Información de la pérdida por deterioro del inmovilizado material incluido en las UGE’s:
Ningún inmovilizado incluido en las UGE’s de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno, ni
durante el año 2022 ni en el 2021.
6.12 Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
Todo el inmovilizado de la Sociedad está afecto directamente a la actividad de la misma.
6.13 Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
Al cierre del ejercicio 2022, el detalle de los bienes totalmente amortizados que se encuentran
en uso es el siguiente:
- Instalaciones: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 15 miles de euros
(mismo importe en ejercicio anterior).
- Mobiliario de oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 141 miles de
euros (mismo importe en ejercicio anterior).
- Equipos oficina: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 94 miles de euros
(mismo importe en ejercicio anterior).
- Equipos proceso información: el valor de los bienes totalmente amortizados asciende a 269
miles de euros (mismo importe en ejercicio anterior).
6.14 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
El inmovilizado material de Sociedad no está afecto a garantías ni a posibilidad de reversión.
Asimismo, no existe ningún tipo de restricción a la titularidad.
92 de 131
6.15 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados relacionados con elementos del
inmovilizado material.
6.16 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta de inmovilizado material.
6.17 Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos, seguros, litigios,
embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten al inmovilizado.
6.18 Arrendamientos financieros y similares sobre inmovilizados:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros o similares sobre su inmovilizado
material.
6.19 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
CEVASA no tiene contabilizados inmuebles entre su inmovilizado material.
6.20 Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
No se ha enajenado ningún elemento durante el ejercicio 2022.
Durante el ejercicio 2021 se vendió el único vehículo que poseía la Sociedad y que estaba
totalmente amortizado; su impacto en el resultado del ejercicio fue inferior a 1 miles de euros.
7. INVERSIONES INMOBILIARIAS
7.1 Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se da a las mismas:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad son las siguientes:
1) Edificio Industrial en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
Este edificio de 10.943 m2 construidos se halla contabilizado por un valor bruto contable total
de 8.561 miles de euros, de los cuales 1.867 miles de euros corresponden al coste del solar y
6.694 miles de euros al edificio construido.
2) Solar no edificado en Barcelona, situado en el barrio de Bon Pastor.
El solar sobre el que se levanta el edificio anterior no está completamente edificado y tiene una
edificabilidad remanente no agotada de 13.494 m2. Esta parte no edificada y la edificabilidad
remanente se hallan contabilizadas dentro de las inversiones inmobiliarias, por un importe de
2.918 miles de euros.
El mencionado solar no genera ingresos para la Sociedad.
No existe ningún tipo de restricción ni en la titularidad ni sobre la posible enajenación.
7.2 Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas por
deterioro:
El detalle de las inversiones inmobiliarias a 31 de diciembre de 2022 se detalla a continuación:
93 de 131
COSTE
BRUTO
ACTUALIZ.
RDL 7/1996
IMPORTE
BRUTO
A
MORTIZ.
ACUMULADA
A
31/12/2022
DETERIORO
A 31/12/2022
IMPORTE
NETO A
31/12/2022
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 527 2.391
Edificios en explotación:
-Solares
1.867 1.867 1.867
-Construcciones 6.690 4 6.694 4.364 2.330
Totales
11.475 4 11.479 4.364 527 6.588
El movimiento de las inversiones inmobiliarias durante los ejercicios 2022 y 2021 se detalla a
continuación:
TOTAL NETO
A 01.01.2022 A 31.12.2022 A 01.01.2022 Amortización A 31.12.2022 A 01.01.2022 Dotac./aplic. A 31.12.2022 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 504 23 527 2.391
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 34 -34 0 1.867
-Construcciones
6.694 6.694 4.212 152 4.364 2.330
Totales:
11.479 11.479 4.212 152 4.364 538 -11 527 6.588
TOTAL NETO
A 01.01.2021 A 31.12.2021 A 01.01.2021 Amortización A 31.12.2021 A 01.01.2021 Dotac./aplic. A 31.12.2021 Saldo
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Terrenos y solares no edificados
2.918 2.918 717 -213 504 2.414
Edificios:
-Solares
1.867 1.867 268 -234 34 1.833
-Construcciones
6.694 6.694 4.060 152 4.212 2.482
Totales:
11.479 11.479 4.060 152 4.212 985 -447 538 6.729
MOVIMIENTOS AÑO 2021 AMORTIZACIÓN DETERIORO
MOVIMIENTOS AÑO 2022 AMORTIZACIÓN DETERIORO
7.3 Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación: Ni en el año 2022 ni en el
2021 ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o rehabilitación, incluidos
como mayor coste de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.4 Vidas útiles de las inversiones inmobiliarias: El método de amortización utilizado es el lineal
y las vidas útiles se detallan a continuación:
Grupos de Vidas
elementos útiles
Construcciones 33,3 años
7.5 Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los
costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos
de amortización de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
7.6 Características de las inversiones en inversiones inmobiliarias adquiridas a empresas del
grupo y asociadas:
No se han llevado a cabo adquisiciones de inversiones inmobiliarias a empresas del grupo y
asociadas.
7.7 Características de las inversiones inmobiliarias situadas en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en las inversiones inmobiliarias se han efectuado en
territorio español.
7.8 Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
No se han capitalizado gastos financieros en las inversiones inmobiliarias de la Sociedad ni en
el ejercicio 2022 ni en el 2021.
7.9 En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza de la inversión
inmobiliaria, importe, circunstancias y sucesos que han conducido al deterioro y criterio
empleado para determinar el valor razonable menos los costes de venta:
94 de 131
En el ejercicio 2022 se han producido reversiones de deterioro de las inversiones inmobiliarias
de la Sociedad por importe de 11 miles de euros (447 miles de euros en el ejercicio 2021). En
las fechas de cierre de ambos ejercicios, las mencionadas inversiones inmobiliarias han sido
valoradas por un tasador experto independiente.
7.10 Principales clases de inversiones inmobiliarias afectadas por las pérdidas por deterioro:
El detalle del deterioro registrado a 31 de diciembre de 2022 y a 31 de diciembre de 2021 es el
siguiente (en miles de euros):
2022 2021
Suelo no edificado "Bon pastor" 527 504
Suelo edificado "Bon Pastor" 0 34
Total deterioro suelo 527 538
7.11 Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del ejercicio por
inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
No ha habido compensación alguna.
7.12 Información de la pérdida por deterioro de inversiones inmobiliarias incluidas en las
UGE’s:
En los ejercicios 2022 y 2021 se han producido los deterioros (o recuperaciones de deterioro)
que se detallan en la nota 7.2.
7.13 Características de las inversiones inmobiliarias no afectas directamente a la explotación:
La totalidad de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad están afectas directamente a su
actividad.
7.14 Importe y características de las inversiones inmobiliarias completamente amortizadas en
uso:
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 no había inversiones inmobiliarias en uso que estuvieran
completamente amortizadas.
7.15 Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes de
restricciones a la titularidad:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad no están afectas a garantías ni a posibilidad de
reversión. Asimismo, no tienen ningún tipo de restricción a la titularidad, aunque estas
inversiones están alquiladas a terceros bajo contratos de arrendamiento.
7.16 Subvenciones, donaciones y legados relacionados con las inversiones inmobiliarias:
CEVASA no ha recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de
inversiones inmobiliarias.
7.17 Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
No existen compromisos firmes de venta ni de compra de inversiones inmobiliarias.
7.18 Otras circunstancias relacionadas con las inversiones inmobiliarias; arrendamientos,
seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan otras circunstancias de carácter
sustantivo que afecten a las inversiones inmobiliarias.
7.19 Arrendamientos financieros y similares sobre inversiones inmobiliarias:
CEVASA no tiene formalizados arrendamientos financieros sobre sus inversiones inmobiliarias.
7.20 En el caso de inmuebles, separación del valor del suelo y la construcción:
95 de 131
El detalle entre el valor del suelo y de la construcción de las inversiones inmobiliarias figura en
la nota 7.2 de la presente memoria.
7.21 Resultado del ejercicio por enajenación de las inversiones inmobiliarias:
Ni en el año 2022 ni en el 2021 se han enajenado inversiones inmobiliarias.
7.22 Ingresos provenientes de las inversiones y gastos para su explotación:
Los ingresos obtenidos por el arrendamiento del único edificio que forma parte de las
inversiones inmobiliarias fueron de 143 miles de euros en el ejercicio 2022 y de 93 miles de
euros en el ejercicio anterior (Nota 8 y 26).
7.23 Existencia e importe de las restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias:
La Sociedad no tiene restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias.
7.24 Obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de inversiones
inmobiliarias:
CEVASA no tiene obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de
inversiones inmobiliarias.
8. ARRENDAMIENTOS Y OTRAS OPERACIONES DE NATURALEZA SIMILAR
Arrendamientos financieros
CEVASA no tiene formalizados contratos de arrendamiento financiero, ni como arrendador ni
como arrendatario.
Arrendamientos operativos
A) La Sociedad, como arrendadora, informa de lo siguiente:
8.1 Descripción general de los bienes y de los acuerdos significativos de arrendamiento:
La Sociedad tiene en arrendamiento un edificio industrial en Barcelona con una superficie
construida de 10.943 m2, situado en el barrio de Bon Pastor (véase Nota 7).
En el ejercicio 2022 se han obtenido unas rentas de 143 miles de euros (Nota 13.5). En el
ejercicio 2021 fueron de 93 miles de euros.
8.2 El importe de las cuotas contingentes reconocidas como ingresos del ejercicio:
Ni en el ejercicio 2022 ni en el 2021 se han reconocido como ingresos cuotas contingentes.
B) La Sociedad como arrendataria:
8.3 Descripción general:
CEVASA es arrendataria de la oficina donde ejerce su actividad. Está ubicada en la localidad
de Barcelona, en la Avda. Meridiana, 350, 6ª planta. La Sociedad arrendadora de la
mencionada oficina es Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U, una sociedad perteneciente al
Grupo CEVASA.
8.4 Importe total de los pagos futuros mínimos del arrendamiento correspondiente a los
arrendamientos operativos significativos:
Pagos en el 2023
Oficina en Barcelona
Oficina Avda. Meridiana, 350 29
96 de 131
8.5 El importe total de los pagos futuros mínimos que se esperan recibir, al cierre del ejercicio,
por subarriendos operativos no cancelables:
CEVASA no tiene subarrendados bienes sobre los que es titular de un contrato de
arrendamiento.
8.6 Las cuotas de arrendamientos y subarrendamientos operativos reconocidas como gastos e
ingresos del ejercicio:
Durante los ejercicios 2022 y 2021 CEVASA pagó en concepto de gastos por alquileres, 43 y
40 miles de euros, respectivamente.
9. INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A) Información sobre la relevancia de los instrumentos financieros en la situación
financiera y resultados de la empresa.
9.1 Categorías de activos y pasivos financieros:
9.1.1. Activos financieros
Los activos financieros de la Sociedad diferentes a las participaciones en empresas del
Grupo y efectivo y otros activos líquidos equivalentes son los que se detallan a
continuación:
2022 2021 2022 2021 2022 2021
2022 2021
A
ctivos a valor razonable con cambios
en pérdidas y ganancias:
Cartera de negociación
153 163
153 163
Otros
198 184
19
8
184
A
ctivos financieros a coste amortizado
6.464 11.951 2.375 3.115
8.839 15.06
6
Total:
6.662 12.135 153 163 2.375 3.115 9.190 15.413
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO
PLAZO
INSTRUMENTOS FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Créditos / Derivados / Otros Valores representativos de deuda Créditos / Derivados / Otros
a) En la categoría Activos financieros a coste amortizado a largo plazo se recogen
varios depósitos a largo plazo constituidos, principalmente ante las
Administraciones Públicas, por 23 miles de euros a cierre del ejercicio 2022 (misma
cifra en ejercicio anterior), así como un saldo a favor de la Sociedad por créditos a
empresas del Grupo por 6.441 miles de euros a 31 de diciembre de 2022 (11.928
miles de euros a 31 de diciembre de 2021). Ver nota 9.1.2.a.
Depósitos a largo plazo: El movimiento y detalle de los depósitos, en los ejercicios
2022 y el 2021, es el siguiente:
97 de 131
Saldo a
01.01.2022
A
plicaciones o
ma
y
or de
p
ósito
Saldo a
31.12.2022
Fianzas constituidas
77
Depósitos formalizados ante la Generalitat
15 15
Otros depósitos
11
Total:
23
0
23
Saldo a
01.01.2021
A
plicaciones o
ma
y
or de
p
ósito
Saldo a
31.12.2021
Fianzas constituidas
617
Depósitos formalizados ante la Generalitat
15 15
Otros depósitos
11
Total:
2
2
23
A
ÑO 202
2
A
ÑO 2021
b) En la categoría Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y
ganancias a largo plazo se recoge el valor razonable de las aportaciones
realizadas a los fondos de pensiones descritos en la nota 4.14, que a 31 de
diciembre de 2022 ascendían en su conjunto a 198 miles de euros (184 miles de
euros en el ejercicio 2021). En la Nota 9.2 de la memoria se incluye información
sobre los métodos empleados en la determinación del valor razonable.
c) El importe registrado como Activos financieros a valor razonable con cambios en
pérdidas y ganancias a corto plazo corresponde íntegramente al valor razonable de
1.741 títulos de un bono perpetuo emitido por el Banco Santander. Los cambios
producidos en el valor razonable de estos activos durante el ejercicio 2022
ascienden a un gasto de 9 miles de euros (ingreso por 3 miles de euros en el
ejercicio anterior).
d) En la categoría de activos financieros a coste amortizado a corto plazo se recogen
los saldos de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar. El movimiento y
detalle de estas partidas durante los ejercicios 2022 y 2021 se detallan a
continuación:
Saldo a 01.01.2022 Movimientos Saldo a 31.12.2022
Clientes por ventas
y
prest. de servicios
19 10
Clientes, empresas del
g
rupo
y
asociadas
396 6 402
Deudores varios
43 7
Deudores empresas del
g
rupo
1.129 -786 343
Personal
214 16
Total: 1.532 -754 778
Saldo a 01.01.2021 Movimientos Saldo a 31.12.2021
Clientes por ventas
y
prest. de servicios
22 -21 1
Clientes, empresas del grupo y asociadas
445 -49 396
Deudores varios
49 -45 4
Deudores empresas del
g
rupo
1.768 -639 1.129
Personal
22
Total: 2.264 -754 1.532
AÑO 2022
AÑO 2021
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que
pueden no ser realizables son provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta
98 de 131
de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por deterioro del
valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte
esta provisión, también contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan
efectivamente. Esto responde a una política de máxima prudencia, por cuanto se
dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría
de un cálculo de probabilidades de impago. El importe total provisionado al cierre
del año 2022 es de 2 mil euros, y en el ejercicio 2021 fue de 20 mil euros.
Asimismo, se recoge en esta misma categoría un crédito concedido a la asociada
NiCRent Residencial, S.L. por un importe de 1.597 miles de euros a 31 de
diciembre de 2022 (1.583 miles de euros a 31 de diciembre de 2021).
9.1.2. Pasivos financieros
Los Pasivos financieros de la Sociedad distintos de los fiscales e impuestos diferidos
durante los ejercicios 2022 y 2021 son los que se detallan a continuación:
2022 2021 2022 2021 2022 2021
2022 2021
Pasivos financieros a coste amortizado
30.151 28.822 9.164 10.719 433 426
39.748 39.967
Total: 30.151 28.822 9.164 10.719 433 426 39.748 39.967
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO PLAZO
Total
Créditos, derivados y otros Deudas con entidades de crédito Créditos, derivados y otros
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO PLAZO
Los pasivos financieros han sido contratados en condiciones de mercado por lo que se
estima su valor razonable no difiere de su valor nominal.
a) En la categoría de pasivos financieros a coste amortizado a largo plazo se recoge
un importe recibido en concepto de fianza por 25 miles de euros en el ejercicio
2022 (mismo importe en el ejercicio anterior).
b) En esta misma categoría pero clasificado como “Deudas con empresas del grupo y
asociadas” se recogen los importes netos adeudados a las filiales de CEVASA por
préstamos recibidos.
Los préstamos a largo plazo con las empresas del Grupo tienen un vencimiento
indefinido.
El detalle de los créditos y préstamos mantenidos con empresas del Grupo y
asociadas a cierre del presente ejercicio y del anterior es el siguiente:
99 de 131
Saldo a Saldo a
31.12.2022 31.12.2021
A
CTIVO
S
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. 4.260 3.891
Cevasa Pro
y
ectos Inmobiliarios, S.L.U. 2.181 8.037
6.441 11.928
Empresas asociadas a corto plazo :
NICRENT Residencial, S.L. 1.597 1.583
1.597 1.583
PASIVO
S
Empresas del grupo a largo plazo :
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 10.267 9.039
SBD Llo
g
uer Social, S.A. 19.845 19.744
PROCOSOSA 14 14
30.126 28.797
9.2 Activos financieros y pasivos financieros valorados a valor razonable
La información sobre el valor razonable de los activos y pasivos financieros, y los criterios
aplicados para su determinación, al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 es la siguiente:
2022
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo 198
Valores representativos de deuda a corto plazo 153
Totals: 351
2021
Nivel 1
Activos financieros
Otros activos financieros a largo plazo 184
Valores representativos de deuda a corto plazo 163
Totals: 347
Los niveles de jerarquía de valor razonable detallados en la tabla anterior se determinan
atendiendo a las variables utilizadas en su determinación:
- Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos,
por activos o pasivos idénticos a los que la empresa puede acceder en la fecha de
valoración.
- Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para
instrumentos similares u otras metodologías de valoración en las que todas las
variables significativas están basadas en datos de mercado observables directa o
indirectamente.
- Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos
de mercado observables.
9.3 Reclasificaciones:
CEVASA no ha llevado a cabo reclasificaciones de sus activos y pasivos financieros.
9.4 Clasificación por vencimientos y disponibilidad:
El detalle de los activos y pasivos distintos de los fiscales que vencen en los próximos cinco
100 de 131
años es el siguiente:
Vencimiento
2023
Vencimiento
2024-2029
Activos financieros
2.528 6.662
Deudores comerciales y otras ctas.a cobrar 778
Créditos a empresas del grupo y asociadas 1.597 6.441
Inversiones financieras 153 198
Otros activos financieros
Depósitos formalizados 23
Pasivos financieros
9.597 30.151
Créditos de empresas del grupo 30.126
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a paga
r
431
Deudas con entidades de crédito 9.164
Otros pasivos financieros 2
31-12-2022
Vencimiento
2022
Vencimiento
2023-202
8
Activos financieros
3.278 12.135
Deudores comerciales y otras ctas.a cobra
r
1.532
Créditos a empresas del grupo 1.583 11.928
Inversiones financieras 163 184
Otros activos financieros
Depósitos formalizados 23
Pasivos financieros
11.145 28.822
Créditos de empresas del grupo 28.797
Fianzas recibidas de arrendatarios 25
Acreedores comerciales y otras ctas.a paga
r
424
Deudas con entidades de crédito 10.719
Otros pasivos financieros 2
31-12-2021
9.5 Transferencias de activos financieros:
Ni en el año 2022 ni en el 2021 la Sociedad ha llevado a cabo transferencias de activos
financieros.
9.6 Activos cedidos y aceptados en garantía:
La Sociedad no ha cedido ni aceptado activos financieros en garantía.
9.7 Correcciones por deterioro del valor originadas por el riesgo de crédito:
Para cada clase de activos financieros, las variaciones derivadas de pérdidas por deterioro
registradas en este epígrafe durante los ejercicios 2022 y 2021 han sido las siguientes:
101 de 131
Ejercicio 2022
Clases de Activos Financieros
Deterioro Acumulado al
Inicio del Ejercicio
Deterioro (Neto
Reversiones) Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro Acumulado al
Final del Ejercicio
Deudores comerciales -22 20 -2
Instrumentos de patrimonio -20 -23 -43
-42 -3 -45
Ejercicio 2021
Clases de Activos Financieros
Deterioro Acumulado al
Inicio del Ejercicio
Deterioro (Neto
Reversiones) Reconocido
en el Ejercicio
Bajas
Deterioro Acumulado al
Final del Ejercicio
Deudores comerciales -2 -20 -22
Instrumentos de patrimonio -20 -20
-2 -40 -42
Miles de Euros
Miles de Euros
No existen, a 31 de diciembre de 2022 y 2021, activos financieros vencidos o en mora, no
deteriorados, de carácter significativo.
9.8 Impago e incumplimiento de condiciones contractuales:
No se han dado impagos significativos ni incumplimientos de condiciones contractuales en los
activos y pasivos financieros de la Sociedad.
9.9 Deudas con características especiales:
CEVASA no tiene deudas con características especiales.
9.10 Contabilidad de coberturas:
Ni el ejercicio 20202 ni en el ejercicio 2021 se han contratado instrumentos de cobertura.
9.11 Valor razonable:
El valor razonable de los instrumentos financieros registrados en las cuentas de la Sociedad,
tanto a 31 de diciembre de 2022 como a 31 de diciembre de 2021 coincide con los importes
contabilizados.
9.12 Empresas del grupo, multigrupo y asociadas:
Se facilitan a continuación, diferentes informaciones sobre estas participaciones en fechas 31
de diciembre de 2022 y 31 de diciembre de 2021:
102 de 131
Capital social
Reservas
Resultado
año 2022
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2022
Deterioro
Neto
De
p
endientes:
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 88.320 10.703 -1.000 2.758 102.781 33.099 0 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 465 -400 5.084 4.819 0 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 15.703 2.902 19.605 19.334 0 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma
j
urídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 18.665 2.972 17.048 56.485 13.931 0 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma
j
urídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 595 -13 882 0 0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
A
sociadas:
Denominación y
forma
j
urídica:
Nicrent Residencial, S.L.
63 50% 11.900 -45 11.918 6.002 -43 5.959
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en terceras
Denominación y
forma
j
urídica:
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
24.000 25% (*) -56 -51 23.893
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A 4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
46.163 139.146 16.933 -1.400 19.806 220.648 77.185 -43 77.142
(*) Participación indirecta
Totales:
INFORMACI
Ó
N SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA
Sociedades:
% de
participación
Coste participación
a 31.12.2022
103 de 131
Capital social
Reservas
Resultado
año 2021
Dividendos
a cta.
Otras partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio neto
a
31.12.2021
Deterioro
Neto
Dependientes:
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
2.000 100% 83.389 5.966 2.354 93.709 33.099 0 33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
1.000 100% 4.019 702 -600 5.121 4.819 0 4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y oficinas)
Denominación y
forma
j
urídica:
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
1.000 100% 15.012 691 16.703 19.334 (**) 0 19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma
j
urídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
17.800 80% 15.363 3.302 14.916 51.381 13.931 0 13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma
j
urídica:
Projectes i construcció social a Sabadell, S.L.U.
300 80% (*) 614 -18 896 0 0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para alquiler
A
sociadas:
Denominación y
forma
j
urídica:
Nicrent Residencial, S.L.
63 50% 11.936 -36 11.963 6.002 -20 5.982
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en terceras
Denominación y
forma
j
urídica:
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
24.000 25% (*) -38 -18 23.944 0 0
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A 4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de vdas.(VPO) para alquiler
46.163 130.295 10.589 -600 17.270 203.717 77.185 -20 77.165
(*) Participación indirecta
(**) Las plusvalías tácitas de esta Sociedad, no registradas en su balance a 31/12/2021 ascienden a 21.122 miles de euros sin considerar el efecto impositivo.
Totales:
INFORMACI
Ó
N SOBRE LAS SOCIEDADES INTEGRANTES DEL GRUPO CEVASA
Sociedades:
% de
participación
Coste participación
a 31.12.2021
104 de 131
Si bien al cierre del ejercicio 2021, el valor en libros de la sociedad Cevasa Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U. era menor que su patrimonio neto contable, no se registraron deterioros de
ésta porque dicha sociedad tenía plusvalías inmobiliarias no registradas, superiores a la posible
provisión.
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L. y SBD Lloguer Social, S.A., están obligadas a auditar sus
cuentas anuales del ejercicio 2022. En la fecha de formulación de las presentes cuentas
anuales todavía no se han emitido los correspondientes informes de auditoría por parte de
Deloitte, S.L.
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. somete sus cuentas anuales a auditoría voluntaria,
aunque en la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales todavía no se ha emitido
el correspondiente informe de auditoría.
Los datos relativos al resto de sociedades han sido obtenidos de las cuentas anuales no
auditadas por no estar obligadas a someter sus cuentas anuales a auditoría obligatoria.
Con fecha 9 de junio de 2021 se formalizó en escritura publicada la constitución de la mercantil
NiCRent Residencial, S.L. Dicha sociedad está participada en un 50% de su capital por
CEVASA y el resto 50% por Neinor Homes, S.A.
En el año 2021, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., resultaron los adjudicatarios del
concurso para la selección del socio privado del proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona”
(HMB), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona, al
que habían presentado una oferta conjunta. HMB, de capital mixto (50% público-50% privado),
promoverá y pondrá en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en los
próximos 6 años en Barcelona y municipios de su área metropolitana.
Para su participación en HMB, Neinor Homes y CEVASA han creado la sociedad NiCRent
Residencial, S.L. en el que se distribuyen el capital por mitad. Inicialmente se ha planeado
como la sociedad tenedora de las participaciones en HMB y prestadora de los servicios de
gestión de las actividades y de soporte administrativo y financiero a la misma. Para la
prestación de estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que subcontratará dichos
servicios. Sus resultados provendrán de dividendos de HMB y del diferencial entre lo facturado
a HMB y el coste de las subcontrataciones.
Con carácter previo a presentar la oferta de licitación al concurso de HMB, CEVASA y Neinor
Homes, S.A. firmaron un acuerdo contractual que regula las obligaciones de ambas partes
respecto a sus derechos y obligaciones respecto a dicho consurso en el caso de ser
adjudicatarios, que regula cuestiones como:
- La actividad, duración y obligaciones financieras derivadas de su participación conjunta
en el proyecto HMB.
- La sociedad conjunta que debería crearse (finalmente NiCRent Residencial, S.L.), sus
actividades, gestión y funcionamiento y los compromisos de financiación de dicha
sociedad por las partes.
- Adopción de decisiones y régimen de gobierno de la Sociedad Conjunta.
- Derechos económicos de las partes respecto a los servicios que NiCRent Residencial,
S.L. debe prestar a HMB y la subcontratación de esos servicios, unos en CEVASA y
otros en Neinor Homes, S.A.
- Regulación de eventuales situaciones de bloqueo.
105 de 131
- Duración del contrato.
A 31 de diciembre de 2022 se ha dotado un deterioro en la participación que CEVASA posee
de NiCRent Residencial, S.L. de 23 mil euros, en base a los fondos propios de ésta a la
mencionada fecha, ascendiendo el deterioro acumulado a 43 mil euros (a 31 de diciembre de
2021 el deterioro registrado fue de 20 mil euros).
Durante el presente ejercicio se ha acordado ampliar el capital social de NiCRent Residencial,
S.L. hasta la cifra de 100.000 euros mediante la creación de 37.000 participaciones de 1 euro
de valor nominal cada una de ellas, otorgando los mismos derechos y obligaciones que las ya
existentes. Estas nuevas participaciones se crean con una prima de asunción de 286 euros por
participación. A fecha de hoy este acuerdo está pendiente de suscripción y desembolso. La
parte correspondiente a CEVASA en concepto de capital y prima de emisión asciende a
5.309.500 euros.
NiCRent Residencial, S.L. posee el 50% de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A., de manera
que CEVASA posee de manera indirecta el 25% de esta última.
Tal y como se detalla en la nota número 20 de la presente memoria, con efectos contables a 1
de enero de 2021, CEVASA absorbió a la filial CEVASA Hoteles, S.L.U., que controlaba
previamente al 100% de manera directa.
Durante el año 2022 no se han realizado compraventas de participaciones con empresas del
grupo y asociadas, ni se han realizado correcciones valorativas de las mismas, salvo las
relativas a empresas asociadas que se mencionan en los párrafos anteriores.
El detalle de los dividendos percibidos de las filiales durante el presente ejercicio y el ejercicio
anterior se encuentra en la nota número 24 de la presente memoria.
Ninguna de las sociedades anteriores cotiza en ningún mercado cotizado.
9.13 Información relacionada con la cuenta de pérdidas y ganancias y el patrimonio neto:
Respecto a los movimientos de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias relacionados con
Instrumentos Financieros:
2022 2021 2022 2021 2022 2021
Participaciones en empresas del grupo y asociadas 2.538 1.006 23 20
Préstamos a/de empresas del grupo y asociadas 139 213 241 193
Activos financieros cartera de negociación 39
Intereses bancarios/bonificaciones bancarias 12 2 169 96
Total: 2.677 1.219 12 5 442 309
Ingresos financieros
ingresos financieros del tipo de interés efectivo y deterioros
Cuenta de Pérdidas y Ganancias
Gastos
Cifra de negocios e calculados por aplicación del método financieros
106 de 131
9.14 Compromisos de inversiones en empresas asociadas
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en la nota 4.18 de
esta memoria, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso
público que allí se menciona, se han comprometido a través de la sociedad constituida al efecto
para participar en ese proyecto (NiCRent Residencial, S.L.) a aportar a HMB el capital
necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área
metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área
Metropolitana de Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a
desarrollar sean viables económicamente, como se prevé inicialmente. Dicho capital se estima
en 57,9 millones de euros. Como garantía de tal compromiso, en julio de 2021 NiCRent
Residencial,S.L., realizó un depositó de 3,1 millones de euros.
9.15 Otro tipo de información:
Al cierre de los ejercicios 2022 y 2021 no existían, ni se han formalizado durante esos
ejercicios, compromisos firmes de venta ni contratos de compra o venta de activos no
financieros, que de acuerdo con el apartado 4.6 de la norma de registro y valoración relativa a
instrumentos financieros, se reconozcan y valoren según lo dispuesto en dicha norma. Además
de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter sustantivo que
afecten a los activos financieros.
B) Información sobre la naturaleza y el nivel de riesgo procedente de instrumentos
financieros.
9.16 Información cualitativa y cuantitativa sobre el riesgo de crédito, riesgo de liquidez y riesgo
de mercado (riesgo de tipo de cambio, de tipo de interés y otros riesgos de precio):
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección
Financiera, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a
las variaciones en los tipos de interés y otros riesgos de precio, así como a los riesgos de
crédito y liquidez. A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a
la Sociedad:
- Riesgo de crédito: Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos
equivalentes en entidades financieras de elevado nivel crediticio.
- Riesgo de liquidez: Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos
de pago que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su
balance (492 miles de euros a 31/12/2022), así como de líneas de crédito por un total
disponible y no dispuesto a nivel de Grupo a 31/12/2022, de 8.338 miles de euros.
- Riesgo de mercado: El mayor riesgo para la Sociedad y sus sociedades participadas, directa
o indirectamente, al 31 de diciembre de 2022, se corresponde con la incertidumbre todavía
existente respecto a la evolución del conflicto bélico de Ucrania y sus consecuencias en la
economía y mercados financieros.
C) Fondos propios
9.17 Número de acciones o participaciones en el capital y valor nominal de cada una de ellas,
distinguiendo por clases, así como los derechos otorgados a las mismas y las restricciones que
puedan tener. También, en su caso, se indicará para cada clase los desembolsos pendientes,
107 de 131
así como la fecha de exigibilidad. Esta misma información se requerirá respecto a otros
instrumentos de patrimonio distintos del capital:
El capital social de la Sociedad a 31 de diciembre de 2022, íntegramente desembolsado,
asciende a 6.976 miles euros, compuesto por 23.253.800 acciones ordinarias. La totalidad de
las acciones están representadas por anotaciones en cuenta y tienen un valor nominal de 0,3
euros cada una.
9.18 Ampliaciones y reducciones de capital, ampliación de capital en curso indicando el número
de acciones o participaciones a suscribir, su valor nominal, la prima de emisión, el desembolso
inicial, los derechos que incorporarán y restricciones que tendrán; así como la existencia o no
de derechos preferentes de suscripción a favor de socios, accionistas u obligacionistas; y el
plazo concedido para la suscripción:
Ni en el ejercicio 2022 ni el 2021 se han hecho ampliaciones ni reducciones de capital.
9.19 Importe del capital autorizado por la junta de accionistas para que los administradores lo
pongan en circulación, indicando el periodo al que se extiende la autorización:
El Consejo de Administración de CEVASA no tiene autorización de la Junta General para
realizar aumentos en el capital social y poner nuevas acciones en circulación.
9.20 Derechos incorporados a las partes de fundador, bonos de disfrute, obligaciones
convertibles e instrumentos financieros similares, con indicación de su número y de la
extensión de los derechos que confiere:
No existen derechos de tal clase.
9.21 Circunstancias específicas que restringen la disponibilidad de las reservas:
Las reservas con algún tipo de limitación legal en cuanto a su disponibilidad son las siguientes:
Reserva legal: Salvo lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital y de acuerdo con el
artículo 214 de la misma ley, sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas.
Aunque el saldo contabilizado en esta cuenta a 31 de diciembre de 2022 es de 1.658 miles de
euros, el total indisponible es de 1.395 miles de euros.
Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la
disposición de sus reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas
que se mantienen en autocartera. El importe de esta limitación es de 713 miles de euros. Los
movimientos durante el presente ejercicio se deben a adquisiciones por un coste de 28 miles
de euros y a ventas por un coste de 33 miles de euros.
Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a
cabo acogiéndonos a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades
Anónimas de 17.07.1951, hoy derogada. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la
citada Ley, no se requería el cumplimiento de los requisitos del art. 98 de la misma, era
obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva legal, por el importe
nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta reserva asciende a 2.070
miles de euros.
Reserva art. 167 del Texto Refundido de la pasada Ley Sociedades Anónimas y art. 335 c) de
108 de 131
la Ley de Sociedades de Capital: La disposición de estas reservas debe cumplir ciertos
requisitos y recoge el importe de las reducciones de capital realizadas con cargo a reservas
libres, vía amortización de acciones de la autocartera, a partir de la entrada en vigor del texto
refundido de la anterior Ley de Sociedades Anónimas y de la actual Ley de Sociedades de
Capital. En estos casos, el importe del valor nominal de las acciones amortizadas debe
destinarse a esta reserva, de la que solo será posible disponer con los mismos requisitos que
los exigidos para la reducción del capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende
a 1.739 miles de euros.
9.22 Número, valor nominal y precio medio de adquisición de las acciones o participaciones
propias en poder de la Sociedad o de un tercero que obre por cuenta de ésta, especificando su
destino final previsto e importe de la reserva por adquisición de acciones de la Sociedad
dominante:
El 31 de diciembre de 2022 la Sociedad era titular de 99.700 acciones propias, adquiridas por
un total de 713 miles de euros (718 miles de euros a 31 de diciembre de 2022), lo que
representa un coste medio de adquisición de 7,15 euros/acción y un porcentaje del 0,43%
sobre el capital social de la Sociedad.
La variación del epígrafe “Acciones y participaciones en patrimonio propias” durante los años
2022 y 2021 es el siguiente:
Saldo a 01.01.2022 Adquisiciones Ventas Saldo a 31.12.2022
718 28 -33 713
Saldo a 01.01.2021 Adquisiciones Ventas Saldo a 31.12.2021
718 25 -25 718
En la Junta General de 14 de junio de 2022 se autorizó al Consejo de Administración, durante
un plazo de 5 años, a adquirir acciones propias, siempre que no se supere en autocartera el
10% del capital social, a unos precios máximo y mínimo del 115% y 85% de su valor de
cotización en la fecha de adquisición, respectivamente.
En el ejercicio 2022, la Sociedad ha adquirido 4.053 acciones propias por un total de 28 miles
de euros (7,01 euros de coste medio unitario de adquisición) y ha vendido 4.668 acciones
propias por un coste de 33 miles de euros.
En el ejercicio 2021, la Sociedad adquirió 3.471 acciones propias por un total de 25 miles de
euros (7,19 euros de coste medio unitario de adquisición) y ha vendido 3.478 acciones propias
por un coste de 25 miles de euros.
9.23 La parte de capital que, en su caso, es poseído por otra empresa, directamente o por
medio de sus filiales, cuando sea igual o superior al 3%:
Según las informaciones facilitadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), al
31 de diciembre de 2022, las personas y sociedades con un porcentaje de participación en el
109 de 131
capital social de la Sociedad superior al 3%, directo o indirecto, se detallan en el siguiente
cuadro:
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL 16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,58%
6,58%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
73,64% 18,73% 92,37%
Denominación del partícipe
% participación
directa
% participación
indirecta
% Total
9.24 Acciones de la Sociedad admitidas a cotización:
A 31 de diciembre de 2022 y a 31 de diciembre de 2021, la totalidad de acciones que integran
el capital social de la Sociedad están admitidas a negociación en el mercado continuo.
9.25 Opciones emitidas u otros contratos por la Sociedad sobre sus propias acciones, que
deban calificarse como fondos propios, describiendo sus condiciones e importes
correspondientes:
CEVASA no tiene formalizados contratos ni ha emitido opciones sobre sus acciones que
pudieran calificarse como fondos propios.
9.26 Circunstancias específicas relativas a subvenciones, donaciones y legados otorgados por
socios o propietarios:
Ni en los ejercicios 2022 ni 2021 y tampoco en los anteriores la Sociedad ha recibido ninguna
subvención, donación o legado de sus accionistas.
10. EXISTENCIAS
La Sociedad no tiene registradas existencias ni a cierre del presente ejercicio ni a cierre del
ejercicio anterior.
11. MONEDA EXTRANJERA
Ni al cierre del ejercicio 2022 ni al cierre del 2021 existían saldos en moneda extranjera ni se
habían realizado transacciones en monedas distintas al euro en ninguno de los años citados.
12. SITUACIÓN FISCAL
La composición de los saldos corrientes con las Administraciones Públicas al 31 de diciembre
de 2022 y a 31 de diciembre de 2021 es la siguiente:
110 de 131
Ejercicio 2022
Hacienda Pública deudora por I.S. 6.259
Total: 6.259
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 72
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 107
Organismos de la Seguridad Social acreedores 22
Total: 201
Ejercicio 2021
Hacienda Pública deudora por I.S. 3.860
Total: 3.860
Hacienda Pública acreedora por I.V.A. 500
Hacienda Pública acreedora por I.R.P.F. 107
Organismos de la Seguridad Social acreedores 23
Total: 630
A 31 de diciembre de 2022, el importe que totaliza el epígrafe Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2022 y 2021, por 4.112 miles de euros y 2.147 miles de euros
(incluyendo el importe asumido de la fusión de CEVASA HOTELES, S.A. en el ejercicio 2021),
respectivamente. Este último importe se ha cobrado en enero de 2023.
A 31 de diciembre de 2021, el importe que totaliza el epígrafe Hacienda Pública deudora por
I.S. se corresponde con los saldos a cobrar a la mencionada fecha por los impuestos sobre
sociedades de los ejercicios 2021 y 2020, por 2.147 miles de euros y 1.713 miles de euros
(incluyendo el importe asumido de la fusión de CEVASA HOTELES, S.A.), respectivamente.
A) Impuesto sobre Beneficios
12.1 Conciliación del importe neto de ingresos y gastos del ejercicio con la base imponible del
Impuesto sobre beneficios (I.S.):
111 de 131
Saldo de ingresos y gastos del ejercicio: 1.440 0
Impuesto sobre beneficios: -319
(1) Diferencias Permanentes:
con ori
g
en en el e
j
ercicio:
- Dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación -2.411
- Gastos fiscalmente no deducibles 82
- Resultados directamente imputados a reservas
y
computables -1
(2) Diferencias Temporarias:
con ori
g
en en el e
j
ercicio:
- Remuneraciones a lar
g
o plazo 52
- Provisiones por créditos comerciales no deducibles -20
- Eliminación rtdos. operaciones intra
g
rupo
(
consolidación fiscal
)
-60
con ori
g
en en e
j
ercicios anteriores:
- Recuperación deterioro de las inversiones inmobiliarias -11
- Limitación deducción
g
tos.amortización años 2013
y
2014 -33
Base imponible individual dentro del grupo fiscal
-1.281
(resultado fiscal)
0
Miles de euros
Cuenta de Pérdidas y
Ganancias
Ingresos y gastos
directamente imputables al
patrimonio neto
A continuación, se detalla el cálculo de la cuota a ingresar/devolver en concepto de Impuesto
sobre beneficios del ejercicio 2022:
Base imponible del ejercicio 2022 al 25% (negativa)
-1.281
Cuota íntegra 25% s/base imponible (negativa)
-321
(-) Retenciones y pagos a cuenta
-3.772
(-) Deducción por donaciones a entidades Ley 19/2002, 23 de diciembre
-19
Miles de euros
Importe a devolver -4.112
12.2 Desglose del gasto o ingreso por impuestos sobre beneficios:
Todos los resultados obtenidos por la Sociedad corresponden a operaciones continuadas.
El total del ingreso contabilizado por impuesto sobre beneficios del ejercicio 2022 se desglosa
de la siguiente manera:
112 de 131
Corriente Diferido Total
(1) Beneficio del ejercicio antes de Impuestos
1.121
(2) Gasto por Impuesto sobre beneficio antes de aplicación diferencias ((1)*0,25)
280 280
Variaciones del gasto por Impuesto sobre Sociedades por:
(3) Eliminaciones permanentes por gastos fiscalmente no deducibles
20 20
(4) Eliminaciones derivadas de la consolidación fiscal
- Dividendos intragrupo
-603 -603
- Otras eliminaciones
-15 15
(5) Por ingresos y gastos del ejercicio 2022 no computables o deducibles en el ejercicio, e
ingresos y gastos de otros ejercicios computables o deducibles en el ejercicio 2022 (diferencias
temporarias)
- Remuneraciones a largo plazo
13 -13
- Recuperación gastos de amortización no deducibles ejercicios 2013 y 2014
-8 8
- Recuperación deterioro de las inversiones inmobiliarias
-3 3
- Provisiones por créditos comerciales no deducibles
-5 5
(6) Reducciones y deducciones
- Deducción por donaciones a entidades Ley 49/2002, de 23 de diciembre
-18 -18
- Deducción diferencial tipo impositivo recuperación gastos de amortización
2-2
Importe por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2022 (2+3+4+5+6) -336 16 -320
Gasto diferido ejercicio anterior
11
Total gasto (-) o ingreso (+) por Impuesto s/Sociedades del ejercicio 2022: -336 17 -319
Miles de euros
Gasto por Impuesto s/Sociedades 2022
12.3 Detalle de los impuestos diferidos, distinguiendo entre activos (diferencias temporarias,
créditos por bases imponibles negativas y otros créditos) y pasivos (diferencias temporarias):
Las partidas de mayor relevancia contabilizadas como impuestos diferidos son:
A) Activos
En la fecha de cierre del ejercicio 2022, CEVASA tiene registrados los siguientes activos por
impuesto sobre sociedades diferido:
- 21 miles de euros como consecuencia de la limitación temporal de la deducibilidad de las
amortizaciones, según la nueva normativa fiscal, generados en los ejercicios 2013 y 2014.
- 164 miles de euros, como consecuencia de la no deducción temporal en el I.S. de las
remuneraciones/retribuciones a largo plazo.
- 131 miles de euros como consecuencia de la no deducción temporal en el IS del deterioro de
las inversiones inmobiliarias.
B) Pasivos
Se registran 386 miles de euros en concepto de impuesto diferido, originados por la eliminación
de resultados en operaciones internas, en aplicación del régimen de consolidación fiscal que
aplica la Sociedad y su Grupo.
12.4 El importe de las diferencias temporarias imponibles por inversiones en dependientes,
asociadas y negocios conjuntos cuando no se haya registrado en balance el correspondiente
pasivo por impuesto diferido, en los términos señalados en la norma de registro y valoración:
113 de 131
En el balance no se han originado diferencias temporarias imponibles procedentes de
inversiones en sociedades dependientes, asociadas ni en negocios conjuntos.
12.5 El importe de los activos por impuesto diferido, indicando la naturaleza de la evidencia
utilizada para su reconocimiento, incluida, en su caso, la planificación fiscal, cuando la
realización del activo depende de ganancias futuras superiores a las que corresponden a la
reversión de las diferencias temporarias imponibles, o cuando la empresa haya experimentado
una pérdida, ya sea en el presente ejercicio o en el anterior, en el país con el que se relaciona
el activo por impuesto diferido:
Se comenta en la nota 12.3 A) del presente informe.
Los activos por impuesto diferido de la Sociedad no generarán ganancias futuras superiores a
las que corresponden a la reversión de las diferencias temporarias imponibles.
12.6 Naturaleza, importe y compromisos adquiridos en relación con los incentivos fiscales
aplicados durante el ejercicio:
Durante el ejercicio 2022 no se han aplicado incentivos fiscales relevantes.
12.7 Impuesto a pagar en las distintas jurisdicciones fiscales:
La Sociedad paga el impuesto sobre beneficios en una única jurisdicción fiscal, el territorio
español.
12.8 Diferencias permanentes señalando su importe y naturaleza:
Las diferencias permanentes en el ejercicio 2022 han sido de 82 mil euros en concepto de
gastos no deducibles por donaciones. Por otro lado, se originan diferencias permanentes por
los dividendos percibidos exentos en un 95% de tributación por 2.411 mil euros, y 1 mil euros
en concepto de resultados imputados directamente a reservas por la venta de acciones
propias.
12.9 Cambios en los tipos impositivos aplicables respecto a los del ejercicio anterior y sus
efectos en los impuestos diferidos registrados en ejercicios anteriores:
Para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2022 y 31 de diciembre de 2021 el tipo
impositivo ha sido del 25%. Los créditos fiscales a favor de la Sociedad se encuentran
reconocidos al 25%.
12.10 Información relativa a las provisiones derivadas del impuesto sobre beneficios, así como
sobre las contingencias de carácter fiscal y sobre acontecimientos posteriores al cierre que
supongan una modificación de la normativa fiscal que afecta a los activos y pasivos fiscales
registrados. Ejercicios pendientes de comprobación:
Desde el cierre del ejercicio no ha habido cambios en la normativa que afecte al importe
provisionado como Impuesto sobre beneficios devengado.
12.11 Cualquier otra circunstancia de carácter sustantivo en relación con la situación fiscal:
Desde el ejercicio fiscal 2010 la Sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades en régimen
consolidado con las siguientes sociedades de su Grupo: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.;
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. y Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. A partir de 1
de enero de 2015 se incorporaron al grupo fiscal las sociedades SBD Lloguer Social, S.A. y
Projectes y Construcció Social a Sabadell, S.L.
114 de 131
CEVASA tiene pendientes de inspección las liquidaciones por el Impuesto de Sociedades de
los ejercicios 2018 a 2022. Respecto a la liquidación del ejercicio 2016, CEVASA y la sociedad
del grupo CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. (incluida en el régimen especial de
consolidación fiscal del Impuesto sobre sociedades) tienen iniciada una actuación de
inspección parcial en la que se cuestiona la procedencia de la compensación de bases
imponibles negativas, originadas por la segunda antes de su incorporación al régimen de
consolidación fiscal y compensadas, en parte, en el ejercicio 2016, con su base imponible
individual positiva dentro del grupo fiscal. Ambas sociedades han facilitado a la inspección toda
la documentación solicitada. A fecha de redacción del presente documento no se ha recibido
resolución por parte de la inspección.
C) Otros tributos
12.12 Otras circunstancias de carácter significativo en relación con otros tributos; en particular
cualquier contingencia de carácter fiscal, así como los ejercicios pendientes de comprobación:
CEVASA tiene pendientes de inspección los ejercicios 2019 a 2022 para todos los otros
impuestos que le son aplicables. No se espera que se devenguen pasivos adicionales de
consideración para la Sociedad como consecuencia de eventuales inspecciones.
13. INGRESOS Y GASTOS
13.1 Desglose de las partidas de la cuenta de pérdidas y ganancias ”Consumo de mercaderías”
y ”Consumo de materias primas y otras materias consumibles”, distinguiendo entre compras y
variación de existencias:
Los 2 mil euros que aparecen en la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de 2022
(mismo importe en ejercicio anterior) como “Consumo de otros aprovisionamientos”
corresponden a consumibles de informática.
13.2 Gastos de personal y desglose de la partida de la cuenta de pérdidas y ganancias “Cargas
sociales”, distinguiendo entre aportaciones y dotaciones para pensiones y otras cargas
sociales:
La distribución del coste de personal de los ejercicios 2022 y 2021, por conceptos, es la
siguiente:
2022 2021
Sueldos, salarios
y
retribuciones a conse
j
eros e
j
ecutivos 1.214 1.019
Car
g
as sociales
p
or Se
g
uridad Social 237 186
Retribuciones al conse
j
ero e
j
ecutivo li
q
uidadas con instrumentos
de
p
atrimonio 16 0
Otros
g
astos sociales 25 9
Dietas
y
Atenciones Estatutarias al Conse
j
o de Administración 334 317
Importes deven
g
ados 1.826 1.531
Retribuciones a lar
g
o plazo mediante
sistemas de aportación definida
32 20
Planes de em
p
leo sim
p
lificados 10 0
Premios
p
or
p
ermanencia
al Conse
j
o de Administración 20 40
Im
p
ortes
p
rovisionados
62 60
TOTAL 1.888 1.591
115 de 131
El importe registrado como planes de empleo simplificados se detalla en la nota 14 B) de la
presente memoria.
13.3 Importe de la venta de bienes y prestación de servicios producidos por permuta de bienes
y no monetarios y servicios:
Todas las contraprestaciones relacionadas con los servicios prestados por la Sociedad han
sido monetarias.
13.4 Información acerca de otros gastos de explotación:
“Otros gastos de explotación" se desglosan de la siguiente forma:
2022 2021
Alquileres y rentings
43 40
Conservación de edificios.
92
Mantenimiento equipos informáticos
127 102
Servicios de profesionales independientes
374 525
Seguros
60 54
Servicios bancarios
25 23
Publicidad y propaganda
02
Suministros: Agua, electricidad. y otros.
30 23
Otros gastos y servicios
284 271
Total servicios exteriores
952 1.042
Tributos varios
20 63
(+/-) Pérdidas deterioro y variac.provisiones por operac.comerciales
-20 20
Total
95
2
1.105
13.5 Desglose de los ingresos devengados durante el ejercicio
Durante los ejercicios 2022 y 2021 los ingresos devengados se encuentran registrados en los
conceptos siguientes:
Concepto
2022 2021
Importenetodelacifradenegocios: 4.548 2.806
Dividendos empresas del grupo
2.538 1.006
Prestación servicios de gestión
1.727 1.495
Ingresos devengados procedentes de financiación a empr. grupo
139 213
Ingresos procedentes de alquileres de locales
144 92
Otrosingresos: 5 5
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
55
Deterioroyresultadoporenajenacionesdelinmovilizado: 11 447
Reversión del deterioro
11 447
Ingresos financieros:
12 5
Ingresos de activos financieros cartera de negociación
12 5
Total:
4.576 3.263
INGRESOS
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a los ejercicios 2022 y
2021, distribuida por categorías de actividades y mercados geográficos, se detalla en la nota 26
de la presente memoria.
116 de 131
14. PROVISIONES Y CONTINGENCIAS
A) Provisiones a largo plazo
14.1 Análisis del movimiento del balance durante el ejercicio:
A 01.01.2022
Dotaciones o
Ap
licacione
s
Cancelaciones y
variacione
s
A 31.12.2022
Provisión por otras responsabilidades
29 29
Provisión premios por permanencia
630 20 650
Provisión retribuciones a largo plazo
184 32 -18 198
Total: 843 52 -18 877
A 01.01.2021
Dotaciones o
Ap
licacione
s
Cancelaciones y
variacione
s
A 31.12.2021
Provisión por otras responsabilidades
41 -12 29
Provisión premios por permanencia
590 40 630
Provisión retribuciones a largo plazo
153 20 11 184
Total: 784 60 -1 843
Los importes provisionados se detallan en la nota 14.3.
14.2 Información acerca del aumento, durante el ejercicio, en los saldos actualizados al tipo de
descuento por causa del paso del tiempo, así como el efecto que haya podido tener cualquier
cambio en el tipo de descuento:
Ni en el ejercicio 2022 ni en el 2021 se produjeron variaciones en los importes provisionados
derivados del simple transcurso del tiempo o por modificaciones en las tasas de descuento.
14.3 Una descripción de la naturaleza de la obligación asumida:
La provisión por “Otras responsabilidades” corresponde a posibles reclamaciones de terceros.
Las obligaciones asumidas por los conceptos de “Provisión premios de permanencia” y
“Provisión retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección” se describen en la nota 4.14 de esta
memoria.
Respecto a la provisión por retribuciones futuras al Consejo de Administración, en concepto de
dotaciones al fondo para premios de permanencia se tienen dotados a 31 de diciembre de
2022 650 miles de euros. Estos premios serán percibidos en las fechas indeterminadas en que
los consejeros cesen en sus cargos.
La provisión por retribuciones a largo plazo a los miembros de la Alta Dirección, en concepto de
aportaciones a un fondo de pensiones mediante sistemas de aportación definida, se detalla en
la nota 17 de la presente memoria.
14.4 Una descripción de las estimaciones y procedimientos de cálculo aplicados para la
valoración de los correspondientes importes, así como de las incertidumbres que pudieran
aparecer en dichas estimaciones. En su caso, se justificarán los ajustes que haya procedido
realizar:
Respecto al fondo para premios por permanencia en favor de los miembros del Consejo y las
retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección, queda indeterminado tanto su efectivo devengo
como el momento de su pago.
117 de 131
En la fecha del cierre de cada ejercicio se dotan dichas provisiones por los importes en que se
estima que deben realizarse en función de los acuerdos adoptados en su día por el Consejo de
Administración, en el marco de la política de retribuciones a favor de miembros del Consejo y
de la Alta Dirección.
Respecto a las últimas, en los ejercicios 2022 y 2021 se produjeron pequeñas variaciones en
los importes previamente provisionados (18 mil euros en 2022 y 11 miles de euros en 2021)
como consecuencia de la naturaleza de las provisiones por retribuciones a largo plazo. Si se
llegan a cumplir todos los condicionantes para ello, los importes que se abonarían se
corresponderán con el valor liquidativo de los fondos de inversión en el que se invierten las
aportaciones al fondo de pensiones. Este valor depende del valor de mercado de los activos
financieros que lo componen y está sujeto a variaciones de valor.
14.5 Indicación de los importes de cualquier derecho de reembolso, señalando las cantidades
que, en su caso, se hayan reconocido en el activo de balance por estos derechos:
No existen derechos de reembolso, totales o parciales, en caso de hacer efectivos los importes
provisionados.
B) Provisiones a corto plazo
El Convenio de la construcción establece para el presente ejercicio y siguientes, que una parte
de la subida salarial se materializaría en una aportación al Plan de Pensiones de Ocupación
Sectorial de la Construcción. A la fecha de este informe, los procedimientos para las
aportaciones a este plan de empleo simplificado están todavía sin definir. A 31 de diciembre de
2022 la Sociedad calculó el importe devengado a esa fecha que deberá desembolsar en el
corto plazo por este concepto (10 mil euros), y lo ha registrado contra gastos de personal (ver
nota 13.2).
A 31 de diciembre de 2021 la Sociedad no tiene registradas provisiones a corto plazo.
C) Contingencias
Los Administradores de las Sociedad estiman que no existen contingencias significativas para
la Sociedad.
15. NOTA SOBRE EL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
El Estado de Flujos de Efectivo informa sobre el origen y la utilización de los activos monetarios
representativos de efectivo y otros activos líquidos equivalentes, clasificando los movimientos
por actividades e indicando la variación neta de dicha magnitud en el ejercicio.
Se entiende por efectivo y otros activos líquidos equivalentes, los que como tales figuran en el
epígrafe del activo del balance.
El Estado de Flujos de efectivo se ha elaborado por el método indirecto, de acuerdo con los
criterios señalados en las normas en vigor de elaboración de las cuentas anuales.
El importe reflejado como cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios contempla los pagos a
118 de 131
cuenta efectivamente realizados por la Sociedad correspondientes al Grupo consolidado.
16. INFORMACIÓN SOBRE EL MEDIO AMBIENTE
La Sociedad no desarrolla ninguna de las actividades con impacto medioambiental importante,
y que se relacionan en la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental,
a la que hace referencia el RD 1.514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan
General de Contabilidad. Por esta razón, en las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio
2022 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia.
La Sociedad cumple con toda la normativa medioambiental que le es de aplicación,
incorporando en lo posible y en la medida que económicamente le es posible, instalaciones
encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental.
17. RETRIBUCIONES A LARGO PLAZO AL PERSONAL
A 31 de diciembre de 2022 se tienen provisionadas retribuciones a largo plazo al personal de
Alta Dirección, por aportaciones a fondos de pensiones que únicamente se harán efectivas en
la fecha en que se alcance la edad de jubilación, y que ascienden en la mencionada fecha a
198 miles de euros. El importe provisionado en el ejercicio 2022 fue de 32 miles de euros y de
20 miles de euros en 2021. Ver nota 14.3 de la presente memoria.
18. TRANSACCIONES CON PAGOS BASADOS EN INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO
Durante el ejercicio 2022 se ha acordado una nueva retribución al Consejero Delegado, para
los ejercicios 2022 a 2024, consistente en la entrega de acciones propias. Para el ejercicio
2022 las acciones cedidas ascienden a 2.200; el valor razonable de las mismas a la fecha del
acuerdo asciende a 16 mil euros, y han sido efectivamente entregadas en enero de 2023.
CEVASA no realizó en el año 2021 transacciones con pagos basados en instrumentos de
patrimonio.
19. SUBVENCIONES, DONACIONES Y LEGADOS
Durante los ejercicios 2022 y 2021 la Sociedad no ha recibido subvenciones, ni donaciones ni
legados.
20. COMBINACIONES DE NEGOCIOS
Durante el ejercicio 2022 no se ha llevado a cabo ninguna combinación de negocios.
Con efectos contables a 1 de enero de 2021, CEVASA absorbió a la filial CEVASA Hoteles,
S.L.U., que controlaba previamente al 100% de manera directa.
119 de 131
Aunque la fusión se formalizó en escritura pública el 25 de noviembre de 2021 y se inscribió en
el Registro Mercantil de Barcelona con efecto 29 de noviembre de 2021, las operaciones
realizadas por la filial desde el 1 de enero de 2021 y hasta la definitiva inscripción de la fusión,
se entienden realizadas por CEVASA a efectos contables, y por aquella pero por cuenta de
ésta a efectos mercantiles.
Los activos adquiridos y pasivos asumidos en las mencionadas absorciones fueron las
siguientes:
A) ACTIVO NO CORRIENTE 4.866.833,24
IV. Inversiones en empresas del grupo a L/P 4.850.218,62
2. Créditos a empresas del grupo 4.850.218,62
V. Inversiones financieras a L/P 2.476,76
5. Otros activos financieros 2.476,76
VI. Activos por impuesto diferido 14.137,86
B) ACTIVO CORRIENTE 19.021,50
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 500,00
3. Deudores varios 500,00
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 18.521,50
1. Tesorería 18.521,50
B) PASIVO NO CORRIENTE -514.190,25
I. Provisiones a largo plazo 514.190,25
4. Otras provisiones 514.190,25
C) PASIVO CORRIENTE -108.361,63
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 108.361,39
1. Proveedores 7.245,98
3. Acreedores varios 3.498,17
4. Acreedores empresas del grupo 73.194,19
5. Pasivos por impuesto corriente 24.423,05
VII. Ajustes por periodificación 0,24
(1) VALOR TOTAL DE LOS ACTIVOS Y PASIVOS RECIBIDOS 4.263.302,86
(2) VALOR NETO CONTABLE DE LA PARTICIPACIÓN EN CEVASA 4.016.249,40
(3)= (1)-(2) RESERVA DE FUSIÓN 247.053,46
Por tanto, el coste del valor contable de la participación cancelada fue menor que el valor de
los activos identificables adquiridos menos el valor de los pasivos asumidos. En consecuencia
y conforme a lo establecido en las normas de registro y valoración, dicho importe fue registrado
como una reserva de fusión en el balance de CEVASA.
120 de 131
Puesto que la fusión se realizó con efectos contables el 1 de enero de 2021, todas las
operaciones del ejercicio 2021 realizadas por CEVASA Hoteles, S.L.U desde aquella fecha y
hasta la formalización jurídica de la fusión, se registraron en el Estado de Resultados Integral
del mencionado ejercicio. Así, el resultado generado por la filial absorbida en ese período se
entiende realizado por CEVASA.
21. NEGOCIOS CONJUNTOS
En los apartados 4.18 y 9.12 de esta memoria se informa detalladamente de la participación de
la Sociedad en NiCRent Residencial, S.L., sociedad en la que CEVASA participa
conjuntamente con Neinor Homes, S.L.
22. ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA Y OPERACIONES
INTERRUMPIDAS
No ha habido operaciones interrumpidas durante los ejercicios 2022 y 2021, considerando
como operación interrumpida o en discontinuidad una línea de negocio que se ha decidido
abandonar y/o enajenar cuyos activos, pasivos y resultados pueden ser distinguidos
físicamente, operativamente y a efectos de información financiera.
23. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE
Tras la fecha de cierre del ejercicio, no se han producido hechos que puedan afectar a las
presentes cuentas anuales.
24. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS
1) OPERACIONES REALIZADAS EN LOS EJERCICIOS 2022 Y 2021:
A) Realizadas con sociedades filiales y asociadas
A.I) Con base contractual:
Los contratos operativos que CEVASA tiene formalizados con sociedades filiales o asociadas,
son los siguientes:
- Contrato marco de prestación de servicios de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las
empresas del Grupo CEVASA a excepción de las asociadas. Regula la prestación de
los siguientes servicios de CEVASA a sus sociedades filiales:
Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
Asistencia financiera legal.
Servicios de gestión administrativa y contable.
Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
Servicios de gestión del personal.
121 de 131
Servicios de asesoría legal.
Servicios informáticos.
- Contrato de gestión patrimonial de activos y pasivos, de fecha 9 de febrero de 2005,
entre CEVASA y la que era (hasta el 21 de noviembre de 2014) sociedad asociada
SBD Lloguer Social, S.A. Regula la prestación de servicios a dicha sociedad,
relacionados con su parque de viviendas en alquiler. Durante los ejercicios 2022 y 2021
CEVASA facturó por dichos servicios un total de 272 miles de euros en cada año.
- Contrato marco de prestación de garantías, firmado el 1 de enero de 2007 entre todas
las empresas del Grupo CEVASA. Regula la prestación de garantías entre las
sociedades del Grupo y su remuneración.
Con base a este contrato CEVASA avala en 4 préstamos hipotecarios a su filial
CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. El importe medio dispuesto de dichos
préstamos durante el año 2022 fue de 8.739 miles de euros (mismo importe en 2021).
Adicionalmente CEVASA avaló en el ejercicio 2022 a SBD Lloguer Social, S.A. en dos
préstamos hipotecarios con un saldo medio dispuesto de 28.065 miles de euros
(mismo importe en 2021).
En el ejercicio 2021 CEVASA también avaló a CEVASA Proyectos, S.L.U. en un
préstamo hipotecario con un saldo medio dispuesto de 4.878 miles de euros. A
principios de 2022 se canceló dicha garantía.
- Contrato marco de financiación, de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las empresas
del Grupo CEVASA a excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. Regula las condiciones de realización de préstamos entre las
empresas del Grupo y su remuneración.
- Contrato de préstamo entre SBD Lloguer Social, S.A. y CEVASA, en virtud del cual
CEVASA recibe préstamos de su filial.
- Contrato de alquiler de oficina, de fecha 1 de octubre de 2006 entre CEVASA y
CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., arrendataria la primera de dos plantas de
oficinas propiedad de la segunda.
- Contrato marco de financiación entre la sociedad asociada NiCRent Residencial, S.L. y
CEVASA, de fecha 21 de junio de 2021.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de
mercado.
Las cuentas de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2022 y 2021 muestran el efecto de las
operaciones intragrupo realizadas en dichos ejercicios:
122 de 131
Tipo de operación
Contrapartida
Ingreso
del e
j
ercicio
Gasto
del e
j
ercicio
Ingreso
del e
j
ercicio
Gasto
del e
j
ercicio
Prestación de servicios
P1 1.039 144 941 128
P2 254 29 199 28
CP 151 70
SBD 272 3 272 3
Por préstamos intragrupo
P1 138 94
y a empresas asociadas
P2 59 56
CP 64 149
SBD 103 99
NC 16 8
Total: 1.855 417 1.695 352
P1: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. SBD: SBD Lloguer Social, S.A.
P2: Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. NC: NiCRent Residencial, S.L.
CP: Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
2022 2021
A.II) Dividendos percibidos:
Los dividendos recibidos por CEVASA de sus filiales, en los ejercicios 2022 y 2021, son los
siguientes:
Filial Tipo Importe Tipo Importe
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L.U. A cuenta 2022 1.000 402
Complementario 2021 1.036
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L.U. A cuenta 2022 400 A cuenta 2021 600
Complementario 2021 102 Complementario 2020 4
Total: 2.538 Total: 1.006
2022 2021
B) Remuneraciones a la Alta Dirección y al Consejo de Administración:
Tienen la consideración de operaciones vinculadas las remuneraciones al equipo directivo y a
los miembros del Consejo de Administración.
A continuación, se adjunta un cuadro con las remuneraciones devengadas a favor de dichas
personas en los ejercicios 2022 y 2021:
123 de 131
2022 2021
Remuneración Consejo de Administración: 583 531
Retribución fija y variable 237 214
Remuneraciones en acciones propias 16
Dietas 148 142
Atenciones estatutarias 182 175
Remuneración Alta Dirección: 327 348
Alta Dirección 327 348
Total CEVAS
A
910 879
En la fecha de cierre de los ejercicios 2022 y 2021 el Consejo de Administración de la sociedad
estaba formado por 8 miembros (6 hombres y 2 mujeres). Adicionalmente, la Alta Dirección
estaba formada por el consejero-delegado y 2 directivos.
Adicionalmente a los importes devengados por el Consejo de Administración, la dotación a la
provisión por premios de permanencia en el ejercicio 2022 ha sido de 20 miles de euros,
quedando la dotación acumulada en un total de 650 miles de euros a 31 de diciembre de 2022.
La dotación en el ejercicio 2021 fue de 40 miles de euros.
Durante los años 2022 y 2021 CEVASA no ha satisfecho importe alguno ni en concepto de
anticipos ni en concepto de préstamos, al equipo directivo y a los miembros del Consejo de
Administración.
C) Realizadas con sociedades vinculadas a accionistas significativos y consejeros y
personas, físicas o jurídicas, con ellos vinculadas
Durante los ejercicios 2022 y 2021 los miembros del Consejo de Administración y personas
vinculadas a ellos no han realizado con la Sociedad operaciones ajenas al tráfico ordinario o en
condiciones distintas a las de mercado. Las operaciones corrientes realizadas se detallan a
continuación.
En el año 2022 la empresa Montania Creative, S.L., propiedad de un accionista y directivo de
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (D. Albert Víctor Vaqué), prestó servicios de
publicidad y marketing a la misma. Los importes totales facturados a CEVASA por dicha
Sociedad ascendieron a 58 miles de euros en el ejercicio 2022. En el año 2021 la empresa
Montania Creative, S.L. prestó servicios a CEVASA por un importe total de 51 miles de euros.
La Sociedad mantenía un préstamo corporativo con Banco Santander, S.A., accionista
significativo, con vencimiento diciembre 2022. A 31 de diciembre de 2021 el capital pendiente
de amortizar era de 1.442 miles de euros. Los intereses devengados durante el ejercicio 2022
ascienden a 12 miles de euros (33 miles de euros en ejercicio anterior).
Adicionalmente, Banco Santander, S.A. tiene concedida a la Sociedad una línea de crédito de
6.000 miles de euros, dispuesta a 31 de diciembre de 2022 en 5.125 miles de euros (4.314
miles de euros a 31 de diciembre de 2021). Los intereses devengados en el 2022 ascendieron
a 72 miles de euros (19 miles de euros en 2021).
124 de 131
Asimismo, Banco Santander, S.A. tiene prestados 2 avales urbanísticos a la Sociedad por un
conjunto de 517 miles de euros a cierre del ejercicio 2022 (mismo importe a cierre de 2021),
que han supuesto unos gastos por comisiones de 6 miles de euros en ambos ejercicios.
D) Pagos de dividendos a partes vinculadas
En el año 2022, la Sociedad Dominante ha distribuido un dividendo a sus accionistas de 4.631
miles de euros. En el año 2021 se pagó un dividendo por el mismo importe.
E) Modificación o resolución de contratos
Durante los ejercicios 2022 y 2021 la Sociedad no ha llevado a cabo conclusiones,
modificaciones o extinciones anticipadas de contratos ajenos al tráfico ordinario de la Sociedad
con cualquiera de sus socios o Administradores o persona que actúe por cuenta de ellos.
2) SALDOS CON PARTES VINCULADAS EN LAS FECHAS DE CIERRE DE LOS
EJERCICIOS 2022 Y 2021:
Son los siguientes:
Saldos deudores Saldos acreedores Saldos deudores Saldos acreedores
Clientes empresas grupo y asociadas
402 396
Deudores empresas del grupo
343 1.129
Proveedores empresas grupo
19 13
Acreedores empresas del grupo
8
Préstamos a empresas grupo a largo plazo
6.441 11.928
Préstamos a empresas asociadas a corto plazo
1.597 1.583
Préstamos de empresas grupo a largo plazo
30.126 28.797
Atenciones estatutarias
182 177
Provisiones por premios permanencia
650 630
Provisiones por retribuciones a largo plazo
198 184
Préstamos con ent.de crédito a corto plazo
1.442
Línea de crédito dispuesta
5.125 4.314
Totales:
8.783 36.300 15.036 35.565
2022 2021
3) INFORMACIÓN RELATIVA A CONFLICTOS DE INTERESES DE LOS MIEMBROS
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
A los efectos previstos en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital se informa que
durante el ejercicio 2022 y hasta la fecha de emisión de este informe, los miembros del
Consejo de Administración no han comunicado al Consejo de Administración ninguna situación
de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas, pudieran tener con el interés
de la Sociedad que la comunicada en CEVASA por el consejero dominical en representación
125 de 131
del Banco de Santander con ocasión de la decisión sobre la contratación de una línea de
crédito de 6.000 miles de euros (ver nota 24.1 C).
25. OTRA INFORMACIÓN
RECURSOS HUMANOS DE LA SOCIEDAD
La distribución del personal de la Sociedad, por sexos y categorías al cierre de los ejercicios
2022 y 2021 es la siguiente:
Hombres Mujeres Total Hombres Mujeres Total
Alta dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento y otros mandos intermedios
54
9
54
9
Personal técnico titulado, gestores
comerciales y administrativos
448 54 9
Total: 11 8 19 12 8 20
Personal al cierre
31/12/2022 31/12/2021
El detalle del número medio de personas empleadas, tomando como referencia la jornada
completa, en los ejercicios 2022 y 2021 es el siguiente:
Hombres Mujeres Total Hombres Mujeres Total
Alta dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento y otros mandos intermedios
5,25 3,75 9,00 4,63 2,30 6,93
Personal técnico titulado, gestores
comerciales y administrativos
3,25 3,75
7,00
2,34 3,75
6,09
Total: 10,50 7,50 18,00 8,97 6,05 15,02
Nº medio personas empleadas
AÑO 2022 AÑO 2021
Durante los ejercicios 2022 y 2021, la Sociedad no ha tenido personas empleadas con
discapacidad mayor o igual al 33%.
CANTIDADES SATISFECHAS POR TODOS LOS CONCEPTOS A LOS AUDITORES DE LA
SOCIEDAD.
Los honorarios totales de Deloitte, S.L. por la auditoría de las cuentas anuales individuales de
CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2022 han sido de 22 mil y 18 mil
euros (más gastos y suplidos), respectivamente. No se han recibido otros servicios por parte de
los citados auditores.
Los honorarios totales de Deloitte, S.L. por la auditoría de las cuentas anuales individuales de
CEVASA y consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2021 fueron de 20 mil y 17 mil euros
126 de 131
(más gastos y suplidos), respectivamente. No se han recibido otros servicios por parte de los
citados auditores.
26. INFORMACIÓN SEGMENTADA
26.1 Información sobre segmentos: Adicionalmente a la percepción de dividendos y de
intereses financieros de sus filiales las dos únicas actividades de la Sociedad son la prestación
de servicios y el alquiler de edificios industriales.
A continuación, se detalla la distribución por segmentos del importe de la cifra de negocios de
los ejercicios 2022 y 2021:
2022 2021
1) Ingresos derivados de la calidad de sociedad holding
2.538 1.006
Intereses deven
g
ados 139
213
Servicios prestados a filiales 1.727
1.495
2) Arrendamiento de edificios
144 92
Total: 4.548 2.806
Dividendos percibidos
Toda la actividad se desarrolla en territorio español.
27.- INFORMACIÓN SOBRE EL PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES
A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la
Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre y el artículo 9 Dos de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de
creación y crecimiento de empresas) elaborada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de
enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en
relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales:
2022 2021
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 25,83 32,21
Ratio de operaciones pagadas 26,48 32,85
Ratio de operaciones pendientes de pago 9,75 20,38
Importe
(miles de euros)
Importe
(miles de euros)
Total pagos realizados 989 1.121
Total pagos pendientes 40 61
127 de 131
A continuación, se detalle el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del
plazo legal establecido:
2022
Volumen monetario (miles de euros) 926
Porcentaje sobre el total de pagos realizados 94%
Nº de facturas 885
Porcentaje sobre el total de pagos realizados 95%
128 de 131
NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES
129 de 131
En el informe anual del ejercicio 2022, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de
gestión, se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la
normativa contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR),
según definición de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las
incluidas son las recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización
bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se
están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por
accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado
siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o
EPRA BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
130 de 131
Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value) - Utilizado
hasta el ejercicio 2019
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
estrategia de inversión a largo plazo.
EPRA NNNAV ("triple net asset value") -
Utilizado hasta el ejercicio 2019
Hace ajustes a EPRA NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor información relevante sobre
el actual valor razonable de todos los activos y pasivos dentro de una compañía inmobiliaria.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA
NRV, EPRA NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
comparar una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer
costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Indicador de beneficios operativos identif icados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
grupo de activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.
131 de 131
Compañia Española de Viviendas en Alquiler, S.A., NIF A 28 218 543, Avda. Meridiana, 350, 6º. Tomo 38973, Folio 44 Hoja B, Insc.231
El Consejo de Administración de Consejo de Administración de COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE
VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A., en cumplimiento de la normativa mercantil vigente, ha
formulado con fecha 29 de marzo de 2023 las Cuentas Anuales y el Informe de Gestión del
ejercicio 2022 siguiendo los requerimientos y formato establecido en el Reglamento Delegado
UE 2019/815 de la Comisión Europea. Dichas cuentas anuales y el informe de gestión se
encuentran integrados en un fichero xHTLM que los contiene, y que tiene el código
A15F460CB0A7CFFD8D28119861136F32DDD72CE204FDCE525C3F9B93F221B1B4
Los consejeros de la Sociedad por la presente diligencia declaran firmadas las Cuentas Anuales
y el Informe de Gestión del ejercicio 2022 formuladas por unanimidad, con vistas a su
verificación por los auditores y posterior aprobación por la junta general de accionistas
D. Jaume Dedeu i Barballó
Presidente
D. Donato Muñoz Montes
Consejero delegado
Dª. María Vaqué Boix
Consejera
D. Manuel Valiente Marguelí
Consejero
D. Ángel Segarra i Ferré
Consejero
D. Carlos Manzano Cuesta
Consejero
Montserrat Guillén i Estany
Consejero
Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.
representada por D. Bru Pellissa Vaqué
La presente diligencia se firma por todos los consejeros presentes físicamente en la reunión. El
consejero Carlos Manzano presente por vía telemática ha manifestado expresamente su
conformidad a la formulación como figura en el acta.
D. Francisco Pérez-Crespo Payá
Secretario del Consejo de Administración